RESPUESTAS a sus CONSULTAS ENVIADAS! AÑO 2009
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ATENCION: Para Exponer su Queja o Consulta. Envienos un E-mail a:
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Consulta 1

Estimado Dr. Awad, por muerte del administrador está administrando el consejo de administración, muchos no estamos conforme con esto, ninguno de los miembros sabe de consorcios, sólo se están arreglando sus departamentos con nuestro dinero entonces queremos nombrar administrador. Según nuestro reglamento la convocatoria a asamblea la debe pedir el administrador que no tenemos, el consejo que es quien está administrando y no quiere largar por lo tanto no llamará nunca a asamblea para designar administrador ni para nada o el tercio de los propietarios.

Yo redacté una nota dirigida al consejo pidiendo convoque a asamblea. Como estoy tratando con gente sin escrúpulos, muy viles, dos miembros del consejo son abogados y utilizan eso para amedrentrar a la gente, la mayoría gente común, trabajadora que no sabemos nada de estos temas, logran asustarnos bastante con su palabrería, en algunos casos han dejado entrever a algunos propietarios que si siguen molestando les harán juicio por calumnias. Entonces me gustaría que usted, experto en estos temas, revise la nota, la haga de nuevo si así lo considera, agregue, quite, en fin haga lo necesario para que quede perfectamente redactada y así nosotros poder presentarla con nuestras firmas sin llegar a tener problemas, especialmente para que se logre nuestro objetivo que es la asamblea. Como verá en la note puse el orden del día con un único tema que es la designación del administrador, no sé si está bien poner el orden del día, lo hice porque si el orden del día lo redacta el consejo no pondrá como tema la designación del administrador. También queremos cambiar la gente del consejo pero no sé como poner ese punto, si no ponerlo y en el momento de la asamblea tratarlo o ponerlo, no sé. Bueno aquí el borrador de la nota:

Los abajo firmantes, copropietarios del consorcio de la calle XXXXX, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, solicitamos al Consejo de Administración, convoque a Asamblea General Extraordinaria, dentro de los diez días de recibida la presente, para tratar el siguiente

ORDEN DEL DIA

1‑  Declarar a la asamblea válida y legalmente constituida

2-  Designar Presidente y Secretario de Actas

3‑  Designar dos copropietarios para firmar el acta

4‑ Designar Administrador conforme lo establecen la ley y nuestro reglamento de copropiedad

 Atentamente,

Desde ya muchísimas gracias por su atención y quedo a la espera de su pronta respuesta. Cordiales saludos, Patricia

Respuesta: Si bien la nota no merece objeciones, me gustaría leer el reglamento de copropiedad del consorcio en cuestión, para saber quienes pueden pedir se convoque a asamblea, entre otros aspectos. Si el consejo de administración, ejerciendo las funciones de administrador, no quiere llamar a asamblea, se puede intentar una mediación. se puede llegar a citar una asamblea judicial, entre otros remedios, pero es necesario leer primero el reglamento.


Consulta 2

Hola Eduardo ( y equipo): les comento que  estamos echando al administrador....siempre fue difícil de encontrarlo para que nos responda a pedidos, ahora más.

Le mandamos una carta documento para la asamblea extraordinaria entre el 27 y 30 de octubre, la carta fue despachada el 13 de octubre y recibida el 14.

mi temor es que no respetando las 5 días de anticipación para citarnos lo haga con menos días para seguir en su cargo y retrasar su despedida.

en ese caso si la semana próxima no sabemos nada, mi idea es citar a los dueños para el 30 con un escribano, pero si se entera...es capaz de no cumplir con los requisitos y poner una fecha antes.

Que puedo hacer?? en algún lado hay algún articulo que prohíba que no puede suspender horas antes o días antes una asamblea...? porque ya lo hizo, y realmente es una tarea inmensa juntar a los dueños para esto, si bien todos quieren echarlo, nadie hizo nada hasta que fui llamándolos y llegamos a ésta instancia.

Gracias y espero cuanto antes su respuesta, gracias. atte.: Cynthia

Respuesta: Primero es necesario estar a lo que establezca el reglamento acerca del llamado a asamblea extraordinaria, en cuanto a las personas que pueden solicitarlo, el plazo de anticipación de la convocatoria, etc. De la lectura del reglamento saldrá la posibilidad ( o no) de poder convocarse Uds. si es que el Administrador no lo hace, pero sin ver el reglamento, no es aconsejable responder, para evitar errores.  


Consulta 3

Buenas Tardes Dr. Awad Realice con Ustedes el curso de administración de Consorcios hace algunos años y hoy me sucede  que en el edificio donde vivo la persona  que lleva la administración del mismo  hace varios meses que desapareció aludiendo problemas de salud; el tema es que  se ha presentado el hijo de la misma a cobrar algunas expensas pero luego también desapareció ,nosotros le hemos realizado llamados telefónicos ,avisos de mail  pero sin resultados  para que se presente, renuncie y nos entregue los libros del consorcio situación que hasta la fecha  no se ha producido. Que debemos hacer, por  favor para que nosotros podamos llevar la administración.

Quedo a la espera  de vuestros comentarios, dado  que la mayoría de los propietarios son gente de muy avanzada edad  y jubilados. Gracias Miguel Ángel

Respuesta: Si están seguros que el Administrador ha abandonado su cargo ( por enfermedad, por que ha ausentado, etc.) si ya le han enviado una carta documento o se han apersonado en sus oficinas y el resultado es negativo, lo mejor será consultar en vuestro reglamento la forma de convocar a una asamblea extraordinaria, removerlo y elegir uno nuevo, con la presencia de un escribano. Luego habrá que intimarlo a que entregue la documentación. Pero, es necesario leer el reglamento para no cometer errores.


Consulta 4

Estimado Dr. Awad Le consulto lo siguiente. En el edificio donde alquilo (Nosotros hace 4 años que alquilamos el mismo) y por asamblea se decidió despedir al  encargado de limpieza. Quien debe hacerse cargo de la indemnización el dueño o el inquilino del departamento? Bromatólogo Ricardo

Respuesta: En general el despido del encargado implica una situación extraordinaria  en un consorcio, por lo que debería ser un gasto que soporte el propietario. Pero no hay que olvidarse que hay un contrato de locación firmado, por lo que es necesario leer atentamente como se ha acordado el pago de las expensas.


Consulta 5

Hola Alejandra, muchas gracias por atenderme, le reenvío las consultas realizadas en su oportunidad y que no llegaron.

Soy propietario de un Dpto. de un edificio de 24 u.f , el portero tiene su vivienda en la planta baja del mismo, pero ya hace casi un año vive en un Dpto. del 5to piso(con su mujer y dos chicos), el cual fue cedido por el propietario de 9 u.f del edificio de las cuales el portero se encarga de cobrar los alquileres y administra las cocheras de este mismo propietario. La pregunta es si no se pudría alquilar esa vivienda en planta baja como usufructo para el Consorcio, ya que el portero solo esta unas pocas horas allí y tiene su vivienda en el 5to piso.

La otra consulta es que al realizarse una reunión de consorcio, se presento el portero como representante del propietario de 9 u.f , el cual lo había autorizado, con la anuencia del Administrador a pesar de nuestras quejas, ya que me parece que no corresponde tal representación. Agradecería de su respuesta, para aclarar tales situaciones. Desde ya agradecido. Muchas gracias Juan Carlos

Respuesta: En principio, si bien no es lo adecuado, nada impide que un tercero, ( aun el encargado) represente a un propietario. Debe quedar en claro que, si se van a tratar temas relativos a la conducta o desempeño del encargado, el no podrá votar.  La cuestión es que,  si el encargado permanente con vivienda debe ocupar la que le da el consorcio, si bien  no se informa en la consulta cuánto hace que esto está sucediendo. Lo correcto será intimarlo a que ocupe la vivienda y si no, es aconsejable llegar a algún acuerdo o convenio, que quede en claro que no va a ocupar la vivienda. Llegado ese punto, habrá que estudiar seriamente, qué podrá hacer el consorcio con la vivienda.


Consulta 6

Les transmito la siguiente consulta a ver si me pueden orientar:

Vivo en un conjunto de viviendas (15 bloques, 150 deptos) de administración vecinal.

Las expensas, cocheras y demás gastos comunes son en general económicos.

Acabo de comprar una moto y me dijeron que para estacionarla en el barrio tengo que pagar $100 por mes.

Me pareció muy caro en relación a los gastos comunes (cocheras $175, motos$ 100, bicis $0) y comencé a averiguar sobre el tema.

Encontré que en otros estacionamientos privados del barrio se cobra $400 coches y $100 motos.

Me dijeron que en una reunión de administración (donde asiste 1 delegado de cada uno de los 15 bloques) se decidió que las motos pagarían ese importe y que el cupo para estacionamiento seria de 5 motos (el cupo para coches es 70). También que el lugar para estacionarlas es un lugar sin uso donde no entra ni un coche (1/2 cochera).

Para realizar distintos trabajos en el barrio se han conformado comisiones.

Me sumé a la comisión “estacionamiento” para seguir metiéndome en tema.

Arme un montón de argumentos por los cuales se debería revisar la baja del precio y me encontré con una gran reticencia de parte de la comisión estacionamiento. El principal argumento es que esta bien que el precio sea caro porque no les gustan las motos.

Lleve la votación a la reunión de delegados y no tuve apoyo (creo que principalmente porque la comisión estacionamiento estuvo en contra y tienen mucho peso en las decisiones).

La verdad que no se como seguir el tema y les pido que me orienten.

Pensaba pagar lo que piden porque no quiero arriesgarme a que me roben la moto por dejarla en la calle.

Si espero a que se arme una comisión estacionamiento más afín a mi razonamiento pueden pasar años.

No se si al pagar estoy avalando la situación (aunque esté desconforme).

Miraba el reglamento de propiedad y no esta especificado el tema. También me surge la duda si la decisión al respecto de la comisión es valida. De hecho un argumento mío es que yo podía entrar y sacar la moto apagada, acercándola a una bici o un rodado.

Aquí transmito lo que figura en el reglamento interno:

Art. 5: Estacionamiento de vehículos

Las calles y lugares pavimentados interiores son, como lo indica el presente reglamento, de propiedad común, y el consorcio podrá autorizar a titulo precario la utilización de los espacios que dictamine para destinarlo al estacionamiento de automotores, de acuerdo con las disposiciones que se detallan a continuación:

1a) únicamente tendrán acceso a estos espacios destinados a estacionamiento, los automóviles y los furgones y/o utilitarios y/o pick-UPS de hasta 1000kg de carga útil.

1b) En todos los casos serán autorizados única y exclusivamente al uso del derecho de estacionamiento, los ocupantes a cualquier titulo de unidades funcionales, y lo serán por un solo vehiculo por cada unidad funcional... Se subraya que en ningún caso se permitirá el estacionamiento de mas de un vehiculo por cada unidad funcional, como así también la entrada y estacionamiento de vehículos por hora, día y/o que no tenga la expresa conformidad del consejo de administración. En caso de duda el consejo de administración será quien resolverá para definir cada situación.

1c) el consejo de administración determinara el monto de las contribuciones que para gastos generales de mantenimiento deberán solventar los titulares de los vehículos estacionados.

Art.30

5) Bicicletas y rodados

Se podrá circular en las calles internas del parque con bicicletas y rodados infantiles, siempre que tal actividad sea realizada a baja velocidad y respetando la libre circulación y tranquilidad de los vecinos. El consejo de administración podrá destinar una superficie cubierta para el guardado de las bicicletas y rodados infantiles al que tendrán acceso los vecinos. Espero puedan orientarme, Un cordial saludo, Ariel

Respuesta: Del texto transcripto se desprende que el consejo de administración puede tomar algunas resoluciones en caso de duda, como podría ser el hecho de que no se refiera el reglamento a la posibilidad de guardar motos. Pero también podría responderse ( sin haber visto cómo son esos espacios guardacoches) que si específicamente el reglamento no lo previó, entonces no es posible guardar motos. Otra cuestión es saber si la decisión de ese consejo o comisión ha sido tomado en asamblea o reunión, si ello ha quedado por escrito, si se dio a publicidad, cuándo ha sido.  


Consulta 7

Estoy alquilando un monoambiente en Capital, y quería hacerle una consulta, ya que se rompió el termo tanque eléctrico y no tiene arreglo. La locadora me dice que debemos pagar mitad y mitad el termo tanque a reponer, yo estoy en ese departamento hace 1 año y medio, y el termo tanque ya tenia 8 años de uso. Quería saber si corresponde que yo pague parte de la reposición. En el contrato no aclara nada sobre esta situación. Muchísimas gracias. Gabriel

Respuesta: Esta pregunta no tiene vinculación con la propiedad horizontal, debe buscarse su respuesta, en principio, en las cláusulas del contrato que Ud. firmó. Normalmente, todas las reparaciones y reposiciones corren por cuenta del locatario ( inquilino), por lo que la proposición pagarlo por mitades es ventajosa. Pero al mismo tiempo ud. refiere que lleva ya un año y medio de contrato, por loo que sólo le faltan seis meses para terminarlo; entonces sería aconsejable intentar que la locadora pague un poco más del 50% y Ud, un poco menos.-


Consulta 8

Buen día Dr. Awad: Antes que nada lo felicito por su claridad y saber. Lo escucho por radio mitre y ello me ha llevado a pensar en buscarlo en Internet para ver si era posible hacerle llegar una consulta por este medio.

Formo parte de un consejo de administración y tenemos la duda de cuales son los pasos legales que se deben cumplir para pedir despedir a la actual administración. La razón de esta decisión es la informalidad con que se maneja y la falta de respuesta a reiterados pedidos de los propietarios para que se avance en temas importantes a definir. La sensación es de una ausencia de administración, falta de cambio antes el pedido por parte de los propietarios de que mejore su desempeño. Ello nos ha llevado a la situación de decidir cambiar de administrador pero no sabemos bien como hacerlo para evitar errores. En ese sentido le pido si nos puede asesorar Dr., desde ya muchas gracias! Saludos cordiales. Máximo desde Tucumán.

Respuesta: Los reglamentos prevén que los administradores pueden removerse ( lo administradores no se despiden pues no son empleados del consorcio) y tienen una cláusula donde se establece cuál es la mayoría que se necesaria para operar esa remoción, que deberá decidirse mediante la reunión o convocatoria de una asamblea extraordinaria, y sobre las formas de convocar a esa asamblea también hay que consultar el reglamento. En suma, el administrador puede removerse pero hay que seguir una serie de pasos  o proceso y para ello hay que leer el reglamento del consorcio.


Consulta 9

Mi consulta es la siguiente: hace 2 años alquilamos la azotea para colocación de una antena de un callcenter, en aquella ocasión yo manifesté aceptación si se hacia a determinado monto, cosa que no ocurrió, aun así la instalaron, sin mi firma ni aprobación, desde aquel entonces no ha aumentado el costo del alquiler cuando nuestras expensas aumentaron mas de un 60 %. Cada vez que reclamamos que aumente el precio la administradora nos amenaza con que los del callcenter la van a sacar supuestamente porque no la utilizan, pero hace mas de un año que dice lo mismo, y si bien tememos por nuestra salud nos significaría un aumento significativo de las expensas no tener esa entrada.

Quería saber, cuanto es el costo aproximado de alquiler para tal fin? (a nosotros nos pagan 1300$ es poco? dado que la "administradora" hizo el contrato (sin fecha de vencimiento ni monto fijo, ni testigo del consorcio) y se niega a mostrarnos recibos de cobro (porque dice que es negro) como puedo saber si en verdad esta alquilando por eso o por mas? (con una auditoria saltaría?) puedo a esta altura oponerme al alquiler de la azotea? (dado que yo soy propietaria)

Hay algún sitio donde se pueda denunciar a los administradores de consorcio (en Córdoba)? puede ejercer como tal alguien que solo es arquitecta?

Desde ya muchas gracias! Daniela

Respuesta: en principio para que el administrador llegue a formalizar un contrato de locación para ceder el uso de un sector común del edificio, es necesario que una asamblea de propietarios no sólo lo autorice sino que además le dé las instrucciones para el contrato. Acerca de los pagos y los recibos, está obligado el administrador a exhibir toda la documentación, siendo una grave falta su omisión. En todo caso hay que intimarla a que llame a asamblea y exhiba los comprobantes. Si se niega, se la podrá compeler judicialmente. En cuanto a que Ud. se oponga, es posible, pero hay que recordar que si la mayoría está de acuerdo, el contrato se firmará igual.


Consulta 10

Buenas tardes: Disculpe si no fui clara en mi testimonio  (abajo transcripta con la respuesta obtenida por Ud. en su sitio Web), le comento que en el momento en que se pinchó el termo tanque llamé al dueño del Dpto. y fue ahí mismo que el Sr. dijo que no correría con el costo del nuevo termo tanque ya que eso me correspondía a mi. Que el me entregó el Dpto. con un termo tanque funcionando y así se lo debía devolver. Reitero que la rotura se produjo por uso (buen uso).

Sólo le corresponde correr con los gastos de colocación? Y el costo del nuevo termo tanque? Nuevamente, gracias por su atención  atte. Analía

 (Año 2009, Pág. 5, respuesta 19)  

Buenas tardes Sr. Awad. Quisiera saber si como inquilina me corresponde pagar el cambio de termo tanque por pinchadura, o sea, rotura por simple uso (compra de uno nuevo claro está y colocación).

El dueño del Dpto. que alquilo se negó a hacerlo y por la urgencia de la situación lo compré pero como mi contrato vence en dos meses y se niega a renovarlo, quisiera saber si estoy protegida legalmente para descontarle el costo de dicho termo tanque de los últimos meses (tengo factura e informe de gasista matriculado certificando la pinchadura). Debo hacer un escrito? Muchísimas gracias por la orientación Analía

Respuesta 19: Si el deterioro se produjo por los años y el buen uso, el locador debería reconocer la instalación del nuevo termo tanque. Ahora bien, habrá que saber primero, si Ud. lo intimó a su locador en el momento de constatar que el artefacto en cuestión ya no funcionaba. Y, en su caso, qué respondió su locador.

Respuesta: Reitero lo que le respondí previamente, no hay que olvidar que en la mayoría de los contratos de locación es el locatario (inquilino) quien corre con los gastos de reparación y reposición de las cosas (normalmente hay una cláusula de este tipo en todos lo contratos de locación). Pero, si la situación lo aconseja, podría Ud. promover una mediación e intentar que la locadora le reconozca el gasto en el que debió incurrir.-


Consulta 11

Buenas noches Dr. Awad: Lo consulto por que tengo un departamento en alquiler y me ofrecen pagarme 6 meses por adelantado porque la persona no cuenta con una garantía en Capital Federal, si tiene una garantía Claypole, en la Provincia de Buenos Aires.- Mi consulta es ¿ Que perjuicios puede traerme si hago un contrato por seis meses y luego lo voy renovando por otros seis?. Tendría legalidad ese contrato- Cual es el inconveniente de alquilar una propiedad en Capital y que la garantía sea de provincia?. Espero su respuesta y le agradezco su amabilidad. Cordialmente. Marta

Respuesta: Los contratos de locación deben formalizarse por 2 años, salvo que sean de veraneo o turismo. Si bien no hay problemas con aceptar una garantía de un inmueble en la provincia, si después hay que llegar a hacer un juicio es más complicado rematar un inmueble, pero no tiene porqué ser un obstáculo si se trata de una buena propiedad.  


Consulta 12

At. Dr. Awad: Por intermedio de la presente le hago la siguiente consulta:

El encargado de nuestro edificio desde aproximadamente 2 años hace cuatro horas extras los sábados de 13 hs a 17 hs. A raíz que tenemos la necesidad de ir reduciendo costos, hemos pensado en suprimirle las mismas, ¿esto se puede hacer?, (como sucede con cualquier otra actividad laboral) o podemos tener problemas de tipo legal. Atentamente Susana

Respuesta: Acerca de la supresión de las horas extraordinarias que se han concedido desde un plazo considerable, y en forma continua; hay alguna diferencia de criterio. Pero nada obsta que, en principio, se eliminen las horas extraordinarias, en función de la desaparición de mlas circunstancias que las originaron.-


Consulta 13

Dr. Eduardo Awad: Soy propietario ( poseedor en realidad) de un departamento en la ciudad de Córdoba, entregado hace poco más de un año, donde aún no tenemos la subdivisión en PH y, en consecuencia, tampoco reglamento ni consorcio de propietarios. El administrador fue designado por la empresa constructora y quisiera saber si tiene atribuciones para convocar a una asamblea de propietarios, alquilando a tal fin el salón de un hotel y cargando ese costo en las expensas mensuales, todo ello pese a la oposición previa de varios de los consorcistas, quienes sosteníamos que la reunión debía celebrarse en el edificio. Agradeciendo su atención, le saluda atentamente             Gerardo E

Respuesta: Si bien lo aconsejable es que el lugar de la reunión sea el mismo edificio, puede a veces, llegarse a otra determinación. No sé cuáles serán las razones para que la asamblea se lleve a cabo, pero a veces, si se trata de un consorcio con muchos integrantes, es necesario contar con un lugar más adecuado. No habiendo razones que lo aconsejen, la reunión debería llevarse a cabo en el edificio. De todas formas si aún no hay reglamento, habrá que exigir que se presente un modelo de reglamento, y exigir también que se aclaren las reglas de funcionamiento del edificio, si es que aún no se ha conformado el consorcio.


Consulta 1

Vivo en un edificio de propiedad horizontal en el cual tenemos en el fondo PB 8 cocheras descubiertas

En reuniones consorcio  de años anteriores, se nos negaron opciones de coberturas para los autos de distintos tipos por Ej. Estructura de caños recubierta con lona vinílica , estructura de aluminio con techo de policarbonato, media sombra como en muchos lados bien prolija colocada que no protege de la lluvia y la tierra pero si del sol y el granizo, No nos dejaron ninguna por no “amurar” que no se puede??, la lona el policarbonato y media sombra son combustibles y hay riesgo de incendio, está los días que avisan de alerta meteorológico los tapamos con retazos de alfombras viejas que nos consiguió el portero, que el pobre los tiene que sacar y guardar, luego de secarlos al sol, si sale!!!

Nos llegó en estos días la info que se patentó recientemente un producto nuevo para este fin , argentino( no podía ser de otra manera), que se llama XXXXXX (rígido, autoportante , móvil) Ud. Que sabe bien como son las cosas que se deben hacer, nos podría aconsejar sobre el mismo??, Nuestro administrador dice que le parece muy “piola” que no le encuentra mucha cosa en contra, es de compra individual de cada propietario, o sea que no lo tiene que comprar el consorcio sino cada uno de nosotros, el que quiera y pueda, por supuesto, el valor más o menos está bien  si es correcto vale alrededor de los $ XXXXX = c/u y lo dan a pagar hasta X ctas . Vamos a esperar su respuesta para tomar una decisión. Desde ya muchísimas gracias, y lo esperamos ansiosos

Respuesta 1: en principio los sectores descubiertos no pueden cerrarse, salvo con cerramientos rebatibles. Creo que lo mejor es que consulten con un arquitecto o un ingeniero, acerca de la, posibilidad de un techado, y què clase o forma.  Con esa respuesta se puede, posteriormente, seguir hablando de cómo se podrá hacerlo efectivo.-


Consulta 2

Estimado Dr. Awad, podría Ud. aclararme de qué modo se establecen los honorarios para el administrador de un edificio? Quisiera saber si los mismos dependen o no de la cantidad de unidades funcionales del edificio o de qué otros parámetros pueden llegar a depender. Desde ya muchas gracias. Saludos Arq. Tatiana

Respuesta 2: en general los honorarios se determinan en función de la cantidad de unidades, de servicios comunes, de personal. A ello debe agregarse que es conveniente interesarse sobre los proceso legales ( mediaciones, juicios, etc.) en los que el consorcio intervenga, como actor o demandado, pues a veces ello demanda una actividad extra. 


Consulta 3

Buenas tardes los molesto por una consulta, en el mes de diciembre pasado estalló el piso de mi balcón, tal vez por fallas de construcción o exceso de calor,  al ser propiedad común de uso exclusivo entiendo, y también mi administradora, que corresponde la reparación al consorcio. El presupuesto presentado oportunamente para su reparación era de $ 900.- pero a la fecha, 10 meses después no se llevó adelante la reparación. Consulta: que vías tengo para que se proceda a la inmediata reparación? Gracias. Cordiales saludos. Mónica

Respuesta 3: Si no ha intimado la reparación es conveniente el envío de una carta documento, y si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, una mediación. Después habrá que evaluar si el monto de $ 900 amerita que se promueva un juicio.


Consulta 4

Hola mi consulta es la siguiente , hace unos meses se me levanto (exploto) el piso y se levantaron todas las cerámicas, con lo cual llame a la administradora y dijo que no se hacia cargo le explique como fue lo ocurrido y mando el albañil de la administración, ella vino a verlo y todo y acepto hacer el arreglo ya que era de todo el salón, al cabo de dos meses vinieron las expensas de las cuales cobro por un trabajo que digamos quedo a medio pelo 1490 pesos sin materiales, total con materiales 1800 pesos, al mes siguiente uno de los propietarios se quejo ,hicieron reunión de consorcio lo cual no había quórum y decidieron que pagara yo ese arreglo, el reglamento dice que mampostería no cubre pero el problema es de estructura ya que mi vecino de al lado tiene todas las cerámicas sueltas y en cualquier momento le pasa lo mismo que a mi. La pregunta es , como puedo actuar ante esto ya que me cobran una suma alta para el trabajo echo , ya que no tuve oportunidad antes que me hicieran el trabajo en saber que iban a cobrar. Ya mande carta documento y no se que mas tengo que hacer. Saludos Soledad 

Respuesta 4: Si se levantó el piso de cerámicas en esa forma, todo parece indicar que efectivamente es el consorcio quien debe proveer a esa reparación. De todas forma creo que es conveniente que si tiene Ud. un arquitecto o ingeniero de su conocimiento, no estaría de más una consulta con ese profesional. Luego habrá que intimar al consorcio para que lleve a cabo, hasta su total terminación el trabajo de reposición del piso levantado.-


Consulta 5

Dr Eduardo Awad y Asoc

Por medio de la presente nos dirigimos a ustedes con el fin de plantearles una situación que nos preocupa y a la cual nos gustaría saber si existe alguna forma de solucionar ya que la misma nos está perjudicando.

Mi madre y yo somos propietarias de la unidad funcional 1, Planta Baja, de un edificio de Capital Federal por herencia de mi padre. El edificio fue construido en el año 1968, fecha en la cual se constituyó el Reglamento de Copropiedad, según el cual nuestra unidad funcional se encuentra destinada a guardacoches. Según dicho Reglamento las unidades no pueden ser utilizadas como apto profesional. Asimismo, nosotras, con el 18,84% del porcentual total del edificio debemos afrontar los gastos proporcionales de todo el edificio, (gastos comunes tales como limpieza, luz general, mantenimiento de ascensor, seguro), como así también los gastos que en cada unidad funcional se produzcan derivados de problemas provenientes por ejemplo de cañerías, medianeras, etc. y la consecuente reparación de las partes dañadas.

Cabe destacar que contamos con una entrada totalmente independiente a la del edificio y que desde nuestra unidad es imposible acceder al edificio, contando este con una entrada independiente. Otro dato a tener en cuenta es que en nuestra unidad se encuentran los caños pluviales y cloacales a la vista del resto del edificio así como también toda la cañería de gas del mismo, aunque nuestra unidad funcional no cuenta con instalación de gas. Nuestra consulta puntual es:  

a)       existe alguna forma por la cual se pueda llegar a un acuerdo por el cual nuestra unidad esté exceptuada del pago de ciertos gastos ya que nuestra unidad es totalmente independiente al resto;

b)      mediante algún acuerdo, se puede habilitar dicha unidad para funcionar como oficina comercial y así poder afrontar las altas expensas que en proporción al resto de los propietarios estamos abonando;

c)      Además tenemos entendido que por una nueva legislación no está permitido que la cañería de gas circule a la vista por las unidades funcionales

Básicamente al día de hoy nos vemos obligadas a abonar expensas muy altas en proporción al resto de los copropietarios y nuestra unidad no representa gasto alguno al resto del consorcio ya que por ejemplo ante una ruptura de un caño pluvial el gasto en el que se incurre es sólo la reparación del mismo y esperar que nuestro piso de cemento seque, situación muy diferente a cualquier unidad funcional en la que el gasto demandaría mínimo ruptura y reparación de paredes así como también reparación de Parquets o moquets. Esta condición también nos hace imposible poner a la venta dicha propiedad por lo cual nos vemos en un callejón sin salida en el cual mes a mes nos vemos resignadas a abonar dicho monto.

Desde ya les agradeceríamos mucho su opinión de cómo asesorarnos para poder solucionar este problema. Atte. María y Mónica

Respuesta 5: Si el reglamento no prevé una exención en el pago de algún gasto, es necesario que Uds lo soliciten formalmente al administrador, para que este llame a asamblea y se decida en consecuencia. Si la asamblea vota negativamente, no queda otra salida que citar al consorcio a una mediación y posteriormente un proceso judicial. Debe tenerse en cuenta que, en general estos juicios no eximen a las unidades como la suya de cualquier gasta, sino algunos como, fuerza motriz, iluminación de pasillos. En cuanto al cambio de destino, ello debe decidirse por unanimidad.


Consulta 6

Dr. Eduardo Awad y Asociados: Quisiera saber si está permitido grabar las Asambleas,  pues durante el desarrollo de las mismas venimos soportando niveles de agresividad por parte de un consorcista que luego,  obviamente,  no queda reflejado en las Actas. Muchas gracias, Graciela Susana

Respuesta 6: Si van a terminar en un juicio, más que grabar las asambleas ( que de poco y nada sirve), lo interesante será que se celebren en presencia de un escribano. Pero sin perjuicio de ello, en procesos de esta clase, los mismos consorcistas que estaban presentes pueden ser testigos.-


Consulta 7

Alquilo un local comercial en la planta baja de un edificio en el que hay en total 3 locales comerciales y varios pisos de departamentos.

En las expensas comunes del mes que vencen el 08/10/09 en el detalle de la liquidación hay un concepto que dice: "arreglo de vereda, materiales y mano de obra"..... $450. ¿Este concepto no formaría parte de las expensas extraordinarias?? Consulto poque las expensas se incrementaron en un 50% por este motivo y yo acordé con la propuietaria en el ctto. de locación que las exp. ordinarias las pagaba yo y las extraordinarias ella. Debo reclamar o pagar? Si reclamo como es la forma? Muchas gracias por su servicio! Slds.  Erica

Respuesta 7: en principio no parece que la reparación de la vereda por $450 sea un gasto extraordinario. El problema es que en su contrato si dice “expensas extraordinarias” sin especificar nada más, es un poco problemático, pues salvo trabajos que impliquen no sólo por su monto sino por su extensión ( por ejemplo la impermeabilización de una medianera o de una terraza) algo fuera de lo normal para el consorcio, hay que hacer un evaluación en cada caso.


Consulta 8

Que quiere significar laley 13.512; cuando para el cambio del reglamento, pide una mayoria "no menor" a los 2/3; en vez de decir directamente, una mayoria  mayor a los 2/3. Que mensaje trata de mandar la ley al no poner directamente mayor a los 2/3 ?. Alberto

Respuesta 8: Lo que la ley establece es una mayoría elevada ( dos terceras partes de propietarios o del porcentual, según determine cada reglamento) pues se trata de una modificación en un documento que es importante, trascendente para la vida del consorcio


Consulta 9

Doctor Awad, quisiera consultarlo, como miembro del Consejo de Administración, en nuestro edificio, llegamos a un acuerdo con el encargado , renunció a su trabajo como  encargado de portería con vivienda.La misma es propiedad del consorcio y se piensa en venderla. Además tenemos dos ayudantes que se encuentran trabajando en el edificio desde hace 16 años, mi pregunta es :?hay obligación nombrar a algunos de los dos como encargado? (sin vivienda), y puden quedar los dos como ayudantes?

Como el consorcio se encuentra en emergencia económica, debido a que el 60 % de los propietarios son jubilados con la mínima, no pensamos en poner encargado.?Es obligación tener, un encargado?

 Agradeciendo su atención,por favor , espero una pronta respuesta, ya que llamaremos a Asamblea Extraordinaria. Lo saludo atte, Ana

Respuesta 9: Los ayudantes lo son del encargado . Si ya no tienen encargado, y no piensan tener otro, la situación de estas dos personas sería la del despido, porque no pueden ser ayudantes si no hay un encargado titular. En todo caso podrán tener un encargado ( de jornada completa o de media jornada) sin vivienda y mantener al ayudante. Debe, de todas formas, tenerse presente que la venta de la unidad de portería no es un proceso sencillo.-


Consulta 10

b.dia alquilo una cochera en el edificio donde vivo a otro propietario una mañana lo encuentro todo rayado capot y puertas de manera intencional puedo pedirle al consorcio algun resarcimiento? Jorge Antonio

Respuesta 10: Hay que ver de qué clase de cochera se trata, si es una unidad funcional la responsabilidad del propietario está comprometida. Si es un sector común el responsable es el consorcio.


Consulta 11

Buenos dias Dr.Awad , lo molesto otra vez,!! para saber en caso de construir la habitacion que necesito en mi terraza, sin la aprobacion de este vecino del medio , la autorizacion del vecino de atras me abala en algo, y en caso de una Denuncia por la obra , que "alcance" tiene esta? me lo haran demoler?? parar la obra o multa!!??

Desde ya agradecida por tanta orientacion !!!! saludos Sra. Adriana

CONSULTA ANTERIOR

Buenos noches Dr. Awad, he encontrado esta pagina muy util e interesante, y desearia saber si : soy propietaria de una unidad funcional ( al frente) deseo ampliar en mi terraza, y el consorcista del medio firmaria a cambio de un papel firmado por mi en donde le autorizo futuras construcciones y dejar una ventana de su dormitorio que da a mi patio, y un monton de cosas mas, si no no firma, existe otra forma de que me firme? Gracias Adriana

Respuesta 12: No se aconseja que con simples “papeles” firmados se modifiquen planos. No hay que tomar a la ligera estas cuestiones.-Lo mejor será hacer un convenio, en una asamblea, con las seriedad que el tema indica. Si hay otros propietarios, con más razón deben hacerse las cosas seriamente.

Respuesta 11: Reitero mi respuesta anterior y agrego: la modificación en el edificio derivada de la construcción de una habitación más implica una reforma del plano. Para obtener el conforme de la autoridad municipal, es necesario contar con el consentimiento y la firma de todos los propietarios. De lo contrario, la obra va a tener el carácter de clandestina y cualquiera podrá denunciarla.


Consulta 12

Buenas tardes Doctor. Mi consulta es si en un edificio de propiedad horizontal, una unidad es destinada a alquiler temporal, si no compromete al edificio con ruidos molestos y demas, el reglamento puede prohibirle al titular de la unidad realizar ese tipo de alquileres? muchas gracias doctor Marcos

Respuesta 12: en principio si no se alteran o transgreden las normas de la “pacífica vecindad” no hay restricciones ( salvo que el reglamento establezca lo contrario) para el alquiler temporario.


Consulta  13

Dr. Awad, ¿qué tal? Espero pueda evacuar mis dudas.

La cuestión es así. En Junio de 2009 me compre un departamento en Capital Federal donde estoy viviendo. El mismo era a estrenar. Por eso tuve que hacer primera escritura (sin embargo, ya estaba subdividido y a nombre de la empresa constructora). Es un edificio nuevo, son sólo 10 unidades funcionales, de los cuales seremos 9 propietarios (uno tiene 2 departamentos). Uno de estos 9 propietarios todavía es el constructor. No tiene portero fijo, sólo una señora que va 3 veces por semana a limpiar. Tiene un ascensor. Tiene 4 cocheras.

El tema es que hasta hoy la administración la viene llevando el propio constructor. Liquida las expensas, se encarga de la señora que limpia, paga los impuestos que todavía vienen juntos (porque la municipalidad no hizo la separación como el ABL), organiza la reuniones, etc etc. Pero no quiere seguir con esto, cosa que entiendo hacen habitualmente las constructoras. Esta designación está establecida en el reglamento de copropiedad donde también se especifica que no recibirá honorarios y que podrá ser removido cuando se venda la ultima unidad.

Entonces ahora estamos en duda de que hacer. Es decir, poner una administradora de consorcios o seguir auto administrados.

El tema es que tanto yo como la mayoría de los vecinos quizás no tenemos problemas en hacer los trabajos como administrador. Como el edificio es nuevo, no “debería” ser otra cosa que labrar las actas, liquidar y cobrar las expensas, pagar Cs Sociales de la señora que limpia, pagar los seguros, etc.  Esperemos sea así, ¿no? El problema es que tenemos entendido que ser el administrador conlleva una responsabilidad mayor y solidaria. Bueno, mis dudas están en eso.

Para ser autoadministrados, ¿alguien tiene que tomar el trabajo sí o sí? Es decir, ¿siempre uno solo tiene que ser el representante de todos? ¿Tiene alguna responsabilidad extra este representante o todos los copropietarios responden por igual en caso de una demanda? Si, por ejemplo, hay alguna demanda legal por las Cargas Sociales de la empleada domestica, ¿a quién demandan?

Por otro lado, y en caso de que esa responsabilidad sea mayor, ¿no se puede hacer algo como para que todos sean responsables por igual? Es decir, por más que 1, 2 o 3 propietarios sean los representantes, ¿no hay alguna especie de contrato o algún acta de asamblea, etc que desligue de responsabilidad a estos representantes por posibles “negligencias”?Bueno, espero entienda mis planteos.Muchas gracias, saludos!!!  Matias

Respuesta 13: El consorcio debe contar con un administrador ( que es su representante legal) que tiene una serie de derechos, obligaciones y responsabilidades ( basta con que lean el reglamento de copropiedad de vuestro consorcio). Sin embargo, es posible que uno de Uds. asuma ese cargo, la ley no establece requisitos para ello. Es más tratándose de 10 unidades, hasta es aconsejable, para bajar los costos, que Uds. mismos se administren. Sería interesante que uno o varios tomen un curso de administración de consorcios.


Consulta 14

hola doctor, mi consulta es: compre un departamento antiguo con dos patios uno chico con una canilla y el otro es mas grande con parrilla pero no tiene canilla,corresponde que la reclame al consorcio? existe algun reglamento? Gracias Nahuel

Respuesta 14: No, en todo caso podrá Ud. ejecutar la obra y llevar la instalación de agua corriente al patio en cuestión.-


Consulta 15

Tengo una propiedad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y, por razones familiares, resido en la Ciudad de Mar del Plata. El Administrador del consorcio se niega a enviarme por correo postal el resumen de expensas, así como el recibo de pago correspondiente a mi unidad. Le propuse lo hiciera vía e-mail, pero me contesto que este servicio no lo brinda. Todos los meses me veo obligada a enviarle un e-mail o a llamarlo por teléfono, para que me indique el importe a depositar en su cuenta corriente. El día de vencimiento de las expensas del consorcio es el 10 de cada mes. El 7 del corriente le envie un e-mil y lo reitere el 9, pero no obtuve respuesta alguna. El único comprobante que tengo de haber abonado las expensas, es el ticket que me entrega el Banco cuando efectuó el deposito; nunca me entero de lo que ocurre en el edificio, menos aun de las reuniones de consorcio y sus decisiones. Este proceder del Administrador, es correcto?. Existe alguna norma legal que me ampare? Le ruego una pronta respuesta. Desde ya, muchas gracias. Beatriz

Respuesta 15: Si un propietario no habita el inmueble debe, por medio fehaciente, ( lèase, carta documento, nota entregada en la oficina de la Administración con copia de recepción) poner en conocimiento de la administración qué domicilio constituye a los efectos de las notificaciones y cualquier comunicación que se le curse respecto de la actividad del consorcio ( planillas de expensas, llamados a asamblea, etc.) De ahí en más la administración está obligada a enviar las comunicaciones a ese domicilio, cargando, lógicamente,  el costo de ello al propietario en cuestión.


Consulta 16

hola q tal les agradezco sinceramente su respuesta a mi consulta . ( ref: caso de consulta del caño de desague )

mi consulta al respecto es como realizar una intimacion  , si es por medio de un abogado   y como llegar a un proceso judicial( con una mediacion previa  y q pague los daños ocacionados aparte mi mama la dueña directa es una señora mayor, la cual esta jubilada con la minima y no puede hacerce mala sangre ya q tiene estado de bipolaridad  ,y esta sola en la casa. desde ya muchas gracias  Ale

Respuesta 16: En un caso así, lo mejor sería que ud. cuente con un poder general de administración ( por lo menos) otorgado por su mamá para representarla a ella frente al consorcio. De allí en más , podrá Ud. firmar cartas documento, presentarse en las mediaciones, promover los juicios, etc.


Consulta 17

Hola mi nombre es Andres y vivo en una torre de 66 unidades que se encuentra en el barrio de La Boca. la pregunta es la siguiente en el edificio se estan desprendiendo material de dinteles de ventanas, los mismos pedazos de cemento caen en la entrada principal de la torre, se averiguo su refaccion pero sale mas de 80.000 pesos, la Administracion y el consorcio dicen que no pueden afrontar semejante gasto.  Que pasaria si alguna persona resultara lastimada por este problema? quien tendria que cubrir los daños el seguro o el consorcio ?

Respuesta 17: Si bien el costo es muy elevado ( no sé de cuantos pisos se trata ni qué refacciones implica) es imperioso que lo arreglen, pues si la caída de la mampostería llega a ocasionar daño a alguna persona o cosa, lo que tengan que pagar va a ser mucho más caro.- Además debe tenerse en cuenta que un edificio en esas condiciones está transgrediendo la llamada “ ley de balcones” ( Nº 257, del Gobierno de la Ciudad de Bs. As.) por lo que, desde ya son pasibles de una multa.-


Consulta 18

Necesitamos hacer un consorcio. El edificio se comprende de 12 unidades funcionales de las cuales solo 3 estamos dispuestos a hacer un consorcio y el resto lo ignora.

Hace 2 años compramos cada uno su unidad y este edificio no poseia consorcio porque era de un solo dueño todo el edificio y lo alquilaba todo por unidad. Una inmobiliaria tenia un poder sobre la administracion del dueño del edificio. Obviamente una vez vendido, esa inmobiliaria no tiene mas ese poder otorgado por el anterior dueño. Pero como la mayoria de las personas que compraron fue por inversion, dejaron a sus inquilinos alquilando y la inmobiliaria de forma "callada" continuo con su gestion. Intentamos hablar con los dueños pero como digo "es un negocio" no le dan interes y que los inquilinos sigan pagando las expensas q no existen porque no hay administrador, simplemente como argentina ventajera la inmobiliaria continuo cobrando las supuestas expensas (no se q cobra porque la señora q limpia la pagamos nosotros y no tiene seguro, no se arregla el edificio, etc.). De as esta decir que las 3 personas que queremos hacer el consorcio no abonamos expensas falsas.  

Conclusion: necesitamos una respuesta para poder generar un consorcio. Les repito que solo somos 3 de 12 que queremos que las cosas sean legales. Muchas gracias, saludos, Flavio

Respuesta 18: primero tener el reglamento de copropiedad del consorcio. Segundo: leerlo, para saber cómo se designa administrador y se llama a asamblea. Después ponerse en movimiento, seguramente necesitarán un poco de asesoramiento legal específico para vuestro caso, pues es la primera vez que lo hacen.


Consulta 19      

Buenas tardes Sr Awad. Quisiera saber si como inquilina me corresponde pagar el cambio de termotanque por pinchadura, osea, rotura por simple uso (compra de uno nuevo claro está y colocación).

El dueño del dpto que alquilo se negó a hacerlo y por la urgencia de la situación lo compré pero como mi contrato vence en dos meses y se niega a renovarlo, quisiera saber si estoy protegida legalmente para descontarle el costo de dicho termotanque de los últimos meses (tengo factura e informe de gasista matriaculado certificando la pinchadura). Debo hacer un escrito?

Muchísimas gracias por la orientación Analía

Respuesta 19: Si el deterioro se produjo por los años y el buen uso, el locador debería reconocer la instalación del nuevo termotanque. Ahora bien, habrá que saber primero, si ud. lo intimó a su locador en el momento de constatar que el artefacto en cuestión ya no funcionaba. Y, en su caso, qué respondió su locador.


Consulta 20

señores de consorcio:tengo un departamento en colegiales en un 7º piso con un balcon muy amplio,y agrande la cocina tomando un 20% del balcon,con paredes de ladrillo hueco y techo de chapa.en su momento pedi autorizacion al administrador,ahora que se cambio la adminitradora me intima para que page esa contruccion haciendo incapie en la ley 257 pero sin ningun comprobante del gobeirno de la ciudad.que puedo hacer Fabián

Respuesta 20. Primero contratar a un arquitecto que constate la clase de infracción y su forma de regularizarla, recién después se verá si hay que pagar. De todas formas: no es el administrador quien debe dar esas autorizaciones, teniendo en cuenta que se trataba de la modificación de un frente o fachada y del cerramiento parcial de un balcón, por mlo0 que, es muy probable que a pesar de esa autorización la obra siga siendo clandestina.


Consulta 21

Dr. Awad: administro consorcios y desde febrero de este año tomé un consorcio, en el cual la administración anterior en diciembre de 2008 le solicitó y le entregó al abogado de dicho consorcio el inicio de juicio ejecutivo por cobro de expensas de una unidad funcional. Este abogado le derivó el caso a otro abogado, del cual no ha informado dato alguno. El teléfono que pude averiguar sólo recepcionan los llamados. Aclaro esto porque:

1)      En el mes de febrero le entregué al abogado del consorcio el inicio de juicio ejecutivo por cobro de expensas de esa unidad como administradora, para dejar asentado en el juzgado el nombramiento del nuevo administrador, como abogado patrocinante que inició el juicio (el que no es del consorcio)

2)      Le solicité mediante varios mails al abogado del consorcio los datos del juicio (radicación del mismo, carátula y expte.) y nunca me los respondió al día de hoy. Por consiguiente me fui a la Cámara y pude obtener los datos del juicio. Luego fui al juzgado, pero no se encontraba el expediente allí. Entré por Internet y me encontré con la sorpresa de que el juicio no fue iniciado en diciembre tal lo solicitado por la adm. anterior, quien le entregó al abogado del consorcio el certif. de deuda para acompañar al inicio de demanda y el pago del 3% de la tasa de justicia. La presentación de la documentación fue realizada en el mes de abril. Y como si fuera poco en junio presentó la renuncia el abogado patrocinante. (recuerdo que esto lo pude saber porque averigüe yo personalmente, porque al dia de hoy el abogado del consorcio no me informó nada, es decir él no sabe que yo averigüé todo esto por mi cuenta).

3)      Como el propietario reconoce el total de la deuda y quiere cancelar el total, cuando le comenté al abogado del consorcio (siempre via mail porque por telefono nunca se lo ubica) dijo que se podía hacer un acuerdo extrajudicial que me lo envió por mail. En este acuerdo el abogado del consorcio se acredita como abogado patrocinante (recuerdo no es el que inició la demanda), pretende cobrar el 20% de la deuda como honorarios judiciales y extrajudiciles por la gestión del cobro de la deuda y luego presentar un escrito en el juzgado informando el desistimiento por parte del consorcio a la continuidad del juicio y solicitar el archivo y conclusión definitiva del trámite.

4)      Las preguntas son la siguientes: a) al abogado que renunció (y no puedo ubicar) ¿le corresponden honorarios?; b) ¿puede el abogado del consorcio firmar un acuerdo extrajudicial como abogado patrocinante, cuando no lo es?; c) ¿puedo firmar yo como administradora un acuerdo extrajudicial (aclaro que no cobro honorarios por convenios de deuda de expensas) y presentar un escrito en el juzgado desistiendo el juicio?. El pago que realizaría el propietario sería mediante depósito bancario en la cuenta del consorcio. Mi inquietud es que se corra riesgo de que al no avanzar con el expte,  se pueda perder el juicio por caducidad de instancia. Agradeceré su respuesta, atentamente Sandra

Respuesta 21: primero, el letrado que inició el juicio tiene el derecho de cobrar los honorarios que corresponden a su actividad profesional, ello deberá ser acordado con el deudor, quien deberá cargar con ese gasto. Segundo: el nuevo abogado lo será en tanto y en cuanto Ud. lo reconozca como tal, firmando el escrito que el confeccione. Le claro, desde ya, que cada uno de ello deberá cobrar lo que marca la ley de aranceles, que ni en sueños llega al 20%. Es cierto que, si han transcurrido más de tres meses sin actividad, se puede decretar la caducidad de instancia.-


Consulta 22

Buenas noches, quería preguntarles como debemos proceder con nuestro encargado: él ha trabajado en el sur en minería, como el trabajo era insalubre, tengo entendido que se le considera duplicada la antigüedad dentro del mismo por lo cual puede estar en condiciones de jubilarse por esa actividad.

Su intención es seguir trabajando de manera normal como encargado con vivienda en nuestro edificio. Está con nosotros desde hace 15 años. Hemos verificado sus aportes en el Anses y figuran todos los de los trabajos realizados.

¿Puede seguir trabajando como hasta ahora, pierde antigüedad como encargado si se modifica su situación ante el régimen previsional, debemos de eximirle los aportes jubilatorios? ¿Implica algún riesgo para el consorcio su continuidad? Desde ya, muchas gracias por su respuesta. Sara

Respuesta 22: Aspectos tan específicos acerca de las reglas del sistema previsional, deben ser respondidos por un abogado que se especialice en ello.-


Consulta 23

Dr. Awad. Realizamoss una asamblea extraordianria  para remover el administrador, logramos el 62 % de los votos y ellos no se quieren ir por no tern erl 66% , se puede  convocando a una nueva Asamblea Extraordinaria, bajarle los honorarios debido al mal trabajo desempeñado y el alto desagrado de disconforimdad con su actuacion como administrador ? muuchas gracias Lidia

Respuesta 23: En principio si se puede llamar a una asamblea extraordinaria para bajarle los honorarios, pero, ¿ qué van a lograr con eso? Sería preferible que aquellos que votaron la remoción promuevan una mediación para llegar a un acuerdo y que renuncien. O, en su caso, si se sospecha de incumplimiento, algunos de Uds. inicien un proceso judicial de exhibición de libros y documentación y rendición de cuentas  (reitero, si hay sospecha de mala administración). Esta respuesta es muy general y, en principio, habría que ajustarla a las particularidades de su caso.-


Consulta 24

Se puede realizar un Acta sin  esta terminada la de la Asamblea Anterior, y dejando hojas en blanco en l libro ? Lidia

Respuesta 24: De ninguna manera, habrá que anular los blancos, para evitar adulteraciones. Hay que recordar que el libro de actas debe estar rubricado, no tener alteraciones, ni blancos, debe ser llevado en legal forma, así, entonces podrá ser usado como medio de prueba.-


Consulta 25

ESTIMADO DOCTOR AWADA  

CON MI MAYOR RESPETO LE SOLICITO ME RESPONDA A ESTAS DOS CUESTIONES 

SOY PROPIETARIO Y METROGAS ME HA CORTADO EL SUMINISTRO DE GAS DEBIDO A UNA PERDIDA A LA SALIDA DEL MEDIDOR DE GAS QUE SE ENCUENTRA EN EL SECTOR COMUN DONDE SOLO ACEDEN PERSONAS DE LA ADMINISTRACION Y/O PORTERNO Y ESTA ES PRODUCTO DEL MAL TRATO DEL SECTOR EN CUESTION 

COMO EN OTRAS OPORTUNIDADES HE REALIZADO GASTOS Y NO ME HAN SIDO RECONOCIDOS QUE ACTITUD DEBO TOMAR PARA VOLVER HA TENER SUMINISTRO DE GAS 

Y SI DEBERIA REALIZAR UN JUICIO ENCUADRADO EN UN TEMA DE DERECHOS REALES Y/O ESTA TIPIFICADO EN ARTICULOS DEL CODIGO CIVIL Y/O AFECTA A DERECHOS GARANTIZADOS POR LA CONSTITUCION 

DESDE YA LE RECONOZCO COMO UN PROFESIONAL DE ESTIRPE Y LE AGRADEZCO SUS COMENTARIOS A LA PRESENTE ATTE, FABIAN

Respuesta 25: primero hay que tener una idea de dónde está el deterioro y a quién pertenece la cañería. En otras p0alabras, hay que leer el reglamento. A partir de allí se sabrá quién es el responsable de la reparación o reposición y, entonces se podrá decir también como seguir.-


Consulta 1

 

NECESITAMOS SABER CON CIERTA URGENCIA.  COMPRAMOS UN DEPARTAMENTO A ESTRENAR DE PRIMER ESCRITURA, EN EL CONVENIO DE COPROPIEDAD FIGURA COMO ADMINISTRADOR POR CINCO AÑOS EL CONSTRUCTOR DEL EDIFICIO QUIEN PRESENTÓ DE PALABRA DESDE EL PRIMER DIA A UNA ADMINISTRADORA QUIEN FACTURA Y EXTIENDE RECIBOS A SU NOMBRE.  DESPUÉS DE DOS AÑOS HAY PROPIETARIOS QUIENES NO ESTAN DE ACUERDO CON LA MISMA Y TRAJERON UNA ABOGADA, QUIEN CREO LA DUDA PORQUE DICE QUE NO NOS SIRVEN LOS RECIBOS EXTENDIDOS POR ELLA YA QUE LA ADMINISTRADORA-CONSTRUCTORA QUE FIGURA EN CONVENIO MAÑANA PUEDE RECLAMAR EL PAGO DE SUS SERVICIOS, YA QUE NO TENEMOS CONSTANCIA ESCRITA DEL NOMBRAMIENTO-

NUESTRA PREGUNTA ES SI ESTO ES ASÍ.  Y QUE PAPELES NOS DEBE PRESENTAR LA ADMINISTRADORA QUE JUSTIFIQUEN SU ACTUACIÓN. MIRTA LEONOR

 

Respuesta 1: En preguntas muy específicas, sin ver documentación ni tener conocimiento acabado de los detalles es muy difícil responder. Pero, algo puede decirse:  En general si bien Uds. tienen un Administrador nombrado en el Reglamento, vuestro Administrador es la persona que confecciona las liquidaciones mensuales,  firma los recibos de pago y emite factura por sus servicios. Hacia adentro del edificio no hay discusión, pero el problema puede presentarse con una persona que no forma parte del consorcio, que no va a reconocer a un administrador que no ha sido nombrado  como corresponde. En suma: hay que blanquear la situación: o se reúnen y nombran a esta última o consiguen la mayoría para removerla y eligen uno nuevo.


 

Consulta 2

 

Por favor quisiera saber como actuar ya que integro un consorcio edilicio, somos 12 propietarios, tenemos portera de 63 años que no logramos que el Administrador jubile, he averiguado en Anses figura hasta enero de 2007, con aportes hasta noviembre de 2005, tiene unos 27 años de aportes. Actualmente en las expensas consta que le seguimos pagando como siempre con aportes, gremio, etc. , si eso no aparece en Anses tengo que entender que el Administrador tiene a la portera en negro y nos está estafando? gracias por orientarnos. Gloria

 

Respuesta 2: Si en ANSESS no registran los aportes, algo anda muy mal con vuestro administrador.


 

Consulta 3

 

Estimado Dr. Awad, lo molesto ya que lo escuché en Radio Mitre esta mañana y no pude comunicarme por teléfono para dejar mi consulta.

El motivo es que mi madre trabaja como empleada de limpieza en un edificio ubicado sobre la calle xxxxx al xxx (Cap. Fed) hace aproximadamente 6 años. El horario de trabajo es de 08 a 12 hs de Lun a Vie. Los aportes se descuentan en su recibo de sueldo como corresponde pero desde hace un año y medio, el Administrador no deposita los aportes de jubilación ni los correspondientes a su obra social (OSPERYH). El presidente del consorcio del edificio en cuestión envió una carta documento al Administrador para reclamar entre otras anormalidades esta situación pero no obtuvo respuestas. También mi madre le exigió varias veces al Administrador personalmente que por favor pongan al día su situación pero éste la esquiva con distintos argumentos inconsistentes como que hay un error en el sistema de datos de la AFIP ó que la obra social no la atiende porque al estar trabajando mediodía solamente no corresponde que la tenga.

En definitiva sabemos que esto no está siendo manejado como debe ser por parte del Administrador del Consorcio ya que hay varios reclamos hechos pero esas cuestiones van más allá del caso planteado sobre mi madre.

Le agradecería tenga la gentileza de informarme en donde ó de que manera se puede realizar la denuncia sobre esta situación habiendo agotado todos los medios posibles a través del dialogo.

Desde ya muchas gracias por su atención y felicitarlo por su dedicación a los oyentes en estos temas que muchos no sabemos de que manera gestionarlos. Atentamente, Roberto

 

Respuesta 3: Si bien es muy probable que las personas que integran el Consorcio no sean responsables de la situación y hayan pagado sus expensas, y el Administrador no responde en forma satisfactoria, antes de hacer una denuncia sería aconsejable que su mamá pida hablar con el Consejo de Administración. Si esto fracasa, deberá hacer la denuncia, para comenzar ante su obra social.


 

Consulta 4

 

Dr. Awad alquilo en Mdp desde hace 14 años un departamento cuyo living da a la calle con un balcón y un macetero (sobre el frente de mi cocina) que tienen una separación de 15 cm, le explico este detalle dado que el vecino de abajo cambio su calefón y coloco el  conducto de ventilación del mismo a través de ese espacio y lo dejo a la altura de la baranda de mi balcón.

Ya el administrador le envío una nota solicitando la reubicación del mismo en 48 hs, por antirreglamentario, y no contesto y se le envío carta documento. Luego de 15 días de la 1º carta  Quisiera saber que puedo hacer ante esta situación ( cuento con el apoyo de la propietaria a la que le alquilo) ya que me parece un abuso de un propietario, si el mismo sigue ignorando las mismas NORA

 

Respuesta 4: El consorcio debe tomar las medidas necesarias para que los tirajes o conductos de evacuación de gases se coloquen en forma reglamentaria, sin que se perjudique a otras unidades. Ud. debe reclamar a su locadora, que es la persona a quien Ud. le alquila, y la responsable de que el departamento esté en condiciones.


 

Consulta 5

 

Estimado Dr.:hace muy poco compre mi departamento y en pos de mejorarlo ya que es un edificio de 55 anos empecé a reformar la cocina y el bañito de servicio, al saca los viejos materiales encontramos los canos de gas y agua muy deteriorados, llamo  a la administración y vienen a ver con personal de plomería y gasista y corroboran el estado lamentable de las cañerías, me  pasan presupuesto y el ente no quiere hacerse cargo  de ningún gasto y que yo me haga cargo de todo cosa que lo voy hacer ya que seria una picardía no cambiar cuando ya tengo la cocina y el baño en obra. Mi pregunta es: puedo iniciar acciones legales? como puedo dejar antecedentes para no tener otros tipos de problemas?. Pago mis expensas sin demoras y siempre vienen con arreglos de baños y cocinas de mis vecinos. El reglamento que tengo dice que todo es común hasta que se conecte a lo privado es del consorcio, en otro punto dice "conservación y reparación de bienes comunes. Desde ya muchas gracias y espero su respuesta. María Laura

 

Respuesta 5: Para responder si el Consorcio debe hacer esa reparación o no es necesario leer en detalle, en su reglamento, a quién pertenecen las cañerías, dado que con lo que Ud. refiere es insuficiente.  Si finalmente, es el consorcio quien debe llevar a cabo el arreglo, puede Ud. llegar a un acuerdo con la Administración (POR ESCRITO) y afrontar la reparación para que luego le sea descontada de las expensas.


 

Consulta 6

 

Estimado Dr. Awad, mi nombre es Leandro, tengo un departamento en la Costa Atlántica que se entrego a fines del año pasado.

 Mi consulta es por que se quieren hacer trabajos para colocar rejas en el perímetro del edificio para tener mayor seguridad, pero al no tener inscripto aún el reglamento de copropiedad ni los libros, en una reunión informal decidieron armar un plan de trabajos.

 Considero que al edificio le hace falta algún tipo de protección, ya que hemos tenido algunos robos dado el proyecto del edificio, pero no se si se pueden hacer de las obras quedando comprometidas a la aprobación en una asamblea cuando estén el reglamento y los libros inscriptos. Desde ya muchas gracias. Lic. Leandro

 

Respuesta 6: Si no hay reglamento de copropiedad, entonces aún no se han otorgado las escrituras de compra. Si todavía el edificio no está terminado, pueden hablar con la constructora para que termine el proyecto. Los libros, de todas formas, no se inscriben, en todo caso deberán rubricar ( un escribano) el libro de actas de asamblea y dejar constancia de las decisiones que tomen reuniéndose en asamblea. ,


 

Consulta 7

 

Dr. Awad lo saludo, usted no me conoce pero por supuesto siempre lo escuchamos los sábados.

Tengo un problema en mi consorcio de XXX XXX, es un local que tiene un reglamente viejísimo y  pese a que cumplo todas las normas me coaccionan permanentemente atribuyéndose a un reglamento de hace años, cumplo  en su totalidad y hasta pedí cambio y actualización de reglamentos abonados por mi, para evitar cada vez de un nuevo alquiler nueva coacción y  una expensa increíble sin obtener absolutamente nada, cumplo con la habilitación que quieren pero en cada inquilino nuevo una nueva coacción, registre el reglamento y hay muchas cosas en mi favor, y las reuniones no se cumplen por reglamento.

Que puedo hacer legalmente?, porque es totalmente arbitrario e injusto y quiero tratarlo legalmente ya que cumplo con todos los aportes del edificio.

Por ultimo simplemente como dato soy amigo de una persona muy conocida en Mitre pero no quiero influir, simplemente para darle seriedad a mi pedido .   

Espero no haber sido muy extenso, simplemente saber si es factible solucionarlo y por supuesto cuanto deberé abonarle. Desde ya muchísimas gracias y espero su contestación. PD: Mi nombre es Omar

 

Respuesta 7: Gracias por escuchar cada sábado. La consulta es algo confusa, por lo que le aconsejo volver a enviarla pero concretando de qué reglamento hablamos, y cuál es el conflicto que Ud. tiene con el consorcio.


 

Consulta 8

 

Estimado Dr. Awad El encargado del edificio donde habito se jubiló y hay cierta intención de recontratarlo.  

No tenemos en claro los pasos legales para hacerlo y desearíamos información para no caer en problemas legales.  

Una pregunta base que nos surge es: ¿Es necesario que el encargado abandone la vivienda (portería) durante el término de 3 meses antes de ser recontratado a fin de que quede claramente definida su no continuidad laboral y a fin de evitar demanda al consorcio por indemnización alguna anterior a su jubilación, en caso de despedírselo una vez recontratado?  

Espero haber sido clara y desde ya muchas gracias por su ayuda profesional.  Atentamente Martha

 

Respuesta 8: Lo más aconsejable será que se reúnan en una audiencia en el Servicio de conciliación laboral obligatoria del Ministerio de Trabajo (SECLO) y dejen bien aclaro que la persona en cuestión se ha desvinculado, para luego formalizar un nuevo contrato de trabajo.


 

Consulta 9

 

Hola Buenas Tardes, me pueden informar si la Asamblea puede hacer interpretaciones sobre aspectos dudosos del reglamento de copropiedad o si es necesario modificar dicho reglamento y en tales casos cual es el quórum necesario. Muchas gracias. Horacio

 

Respuesta 9: La pregunta no es sencilla de responder, porque faltan datos; de qué interpretación estamos hablando? Porque en algún caso la interpretación que se de a una cláusula puede implicar una reforma, o no. Si van a reformar, el porcentual mínimo es de dos terceras partes del total de edificio.


 

Consulta 10

 

Buen día Dr. A raíz de un choque ocurrido en XXXX esquina XXXX, Capital Federal, uno de los vehículos involucrados, en su desplazamiento impactó en la ochava del edificio, XXXX . Edificio donde residen mis nietos. Atento a lo ocurrido le solicité al Administrador la colocación o construcción de una defensa (bolardo) en dicha acera. Pregunta: Se necesita autorización municipal para realizar dicha defensa? Agradeceré su respuesta. Atte. Juan

 

Respuesta 10: Antes que nada sugiero hacer una consulta con un ingeniero para tener idea de qué clase de defensa (si ello es posible) podrán erigir.


 

Consulta 11

 

Desde hace dos años reclamo el arreglo del piso de mi terraza por movimientos se levantaron los cerámicos, después de filtraciones en el techo no pintaron, ahora filtra agua por encima de los taparrollos de dos ventanas y cuando llueve tengo la mitad del departamento inundado, hace dos meses que reclamo y aun no me han dado una respuesta como puedo accionar,  Desde ya muchas gracias Silvia

 

Respuesta 11: Estamos hablando de la terraza del edificio una cosa de dominio común? De ser así, si Ud. reclamó por nota o por carta documento, debe iniciar una mediación y a posteriori un juicio porque no parece que haya, por parte del consorcio, intenciones de reparar


 

Consulta 12

 

Estimado colega: Como copropietaria de un edificio de PH. y justamente leyendo la invitación para el día 07-07-2009 donde asistiré quisiera consultarle un par de dudas..Nuestro consorcio ha eliminado el vigilador de los domingos-cosa que no comparto, pero los gastos lo requerían-, me preguntaban si la persona que tenemos actualmente como vigilador  con relación de dependencia directa con el consorcio (jubilado) se podría registrar "como portero" en vez de "como vigilador". Creo que es un tema complejo y aclarando que yo desconocía el CCT de dichos empleados, creía que la registración DEBE SER LA CORRECTA (según su tarea) o la mejor para el operario. Por otro lado hablaron de ART, en caso de accidente, y supongo que siendo que es un hombre de casi 70 años puede ser perjudicial hacer las cosas sin asesoramiento correspondiente. Por ello me tomo el atrevimiento de hacerle estas preguntas y en caso que haya que hacer consulta legal (sugeriría hacerlo con Ud. en su estudio), quiero solicitarle su Tel.. a modo de que alguno de los consorcistas lo visite para satisfacer las dudas del caso.                       Desde ya, agradecida.Saludos cordiales, Raquel abogada.

 

Respuesta 12: Si tienen un empleado que cumple funciones de vigilador, lo más aconsejable es registrarlo como tal. No hay que olvidar que si bien el encargado tiene una función primaria de vigilancia, esa no su tarea con exclusividad.


 

Consulta 13

 

Dr. Awad : Vivo en ultimo piso un departamento que anoticiada que fui por la unidad inferior que le caí agua  del caño embutido en mi medianera, por 7 días  la Administración quien manifiesta que no tenia nadie para arreglarlo,  hasta la otra semana despache C. D. intimándola reparar 24 hs y Autorizando romper en mi cocina hasta detectar la perdida, y haciéndola responsable por el daño ocasionado a terceros por omisión de reparaciones urgentes ,y que mi madre de 85 años con artrosis, hipertensión osteoporosis y glaucoma, no puede estar cortando llave  agua caliente  8 días mas los que faltan. No responde la C. D. nunca y hay juicios previo por similares, como toda respuesta procedió a CORTAR arbitrariamente el agua Caliente  sin circular nota formal firmada y con membrete de tal circunstancia y  conectarla solo de 7/9, 12/14, y 19/21 y aun Fría( que no es el problema)  reconocido por el encargado que la corta por recibir orden Administración también puso llave a piletas lavadero común por Reglamento en piso superior, para  evitar la tome de ahí.  Aysa dice el agua es una servidumbre de paso, y  obstruirla constituye  Usurpación.  Le agradezco pues mi mama esta desesperada. Alan

 

Respuesta 13: Si bien la consulta es bastante confusa, y, en principio parece ser que el agua no se ha cortado totalmente, sino que se provee en ciertos horarios; creo que lo mejor será comenzar por intimar al Consorcio y al Administrador a que le provean los servicios centrales que corresponden, bajo apercibimiento de hacerlos responsables de los daños y perjuicios que a Uds. les pueden ocasionar.


 

Consulta 14

 

Estima Dr., En un edificio de 16 unidades (8 pisos), en el cual se ha desvinculado al encargado, se puede alquilar la vivienda, con anterioridad destinada al encargado,  ya que actualmente se tiene un empleado de 1/2 jornada sin vivienda? Muchas gracias. Liliana

 

Respuesta 14: Para alquilar la unidad de portería es necesario votar en una asamblea la decisión, conforme la mayoría que exija el reglamento. De todas formas deberán contar con instalaciones adecuadas porque tienen un encargado media jornada.


 

Consulta 15

 

Dr. Awad: Me atrevo a molestarlo ya que no se a quien acudir por un problema que lleva unos meses y el vecino no responde a mis reclamos.

Yo vivo en un ph. en planta baja en floresta, he tenido problemas de filtraciones de agua con la dueña que luego se arreglaron a medias, este verano colocó una bomba de agua en la medianera que hace un ruido terrible que me tiembla la casa, la habitación que da la bomba la tuvimos que clausurar no podemos usarla para nada, pague a un albañil para que sacara una caja construida en mi habitación que ellos colocaban la bomba, dentro de mi casa, yo pensaba que esa caja era del medidor del gas. Para todo esto la dueña en el invierno de Bs. As se va a vivir a Canadá y quedaron unos bolivianos que trajeron otra gente a vivir con ellos, aparentemente pusieron otra bomba o máquina que también hace ruido sobre otra de mis habitaciones que es donde dormimos. Los ruidos son constantes, las bombas se prenden a cada rato, y además tiran basura sobre un patio techado que hay en mi ph., corren los pibes y tiembla todo el techo de mi casa, hablamos varias veces con esta gente pero no hay respuesta de ningún tipo, todavía el boliviano dice que yo lo molesté a el porque tuvo que correr la bomba cuando saque el cajón de material que estaba dentro de mi habitación, mi mamá de 80 años vive con nosotros y no puede descansar tranquila en ningún momento del día.

Llamamos por teléfono al un 0800 del gobierno de la ciudad para reclamos y nos dijeron que tenemos que llamar al 911 cuando la bomba este prendida y tienen que llegar a tiempo para que la escuchen, además si están ocupados en otro reclamo no podría venir,  mi ph. está pegado con el de arriba por el techo, tengo entrada independiente y solamente son dos unidades en el lote, no existe consorcio.

Además pensamos que esta gente está usurpando el departamento, porque trajeron mujeres paraguayas que las vienen a buscar hombres distintos todos los días. Le aseguro que yo trabajo y estudio en mi casa, ya ni siquiera duermo tranquila. Puedo hacer algo que me solucione todos estos problemas? Muchas Gracias  Patricia

 

Respuesta 15: Si se trata de dos departamentos en un mismo terreno y están sometidos al régimen de propiedad horizontal debe haber un reglamento de copropiedad y hay que obtenerlo. Luego, lo mejor será pedir un informe de dominio para saber quién es el dueño e iniciar un proceso de mediación y si ello no da resultado, un proceso judicial por ruidos molestos y violación del artículo 6 de la Ley de propiedad horizontal.

 


Consulta  1

 

Dr: Vivo en un ph de duplex, el techo hay una chimenea de zingueria la cual las tejas estaban rotas y se tubo que cambiar todo por que a raiz de ello el techo del toillete se rompio, se pudrio por el agua. 

la cuestion que cambie las tejas y zingueria, y aun me queda el techo roto pero no termina ahi  los propietarios del consorcio en ese momento no querian administrar no cobraban expensas ni aceptaban reclamos entonces procedi a reparar el techo y mande  un mail que cuan do hubiera un administrador iba solicitar el reintegro.

 ahora estos son del consejo de administracion y no aceptan el reclamo porque dice que yo debi buscar presupuestos en fin, como hago el reclamo, y legalmente en que me baso? gracias noemi 

 

Respuesta:  Primero hay que leer en el reglamento del Consorcio quién debe cargar con esos gastos. Segundo: si la reparación era a cargo del Consorcio y se tuvo, por urgencia , que llevar a cabo en un momento en que no había administrador, habría que haber dado aviso o intimación a los otros propietarios para poder luego, pedir el reembolso. Si ahora tienen un administrador, sugiero comenzar por intimar al consorcio el pago de los gastos, pero no va a ser una tarea fácil.-


 

Consulta 2

 

Estimado Sr Awad, Quisiera me aconsejara sobre estos temas:

La administración actual no cumple con su trabajo, ya que llevamos unos 6 meses esperando que intime legalmente a los propietarios deudores, y ese es uno de los puntos aprobados en repetidas ocasiones en diferentes asambleas. En este caso necesitaría saber que es lo que se debe hacer para hacer cumplir las decisiones de la asamblea.

En segundo lugar, quisiera saber que nos aconseja hacer en el caso de que la encargada no cumpla con las tareas pautadas y aprobadas por el consorcio y reglamento, y ni el administrador ni el consejo hacen nada al respecto. Qué deberíamos hacer para lograr que se cumpla con el trabajo que se paga todos los meses.

Le agradecería también me aclare cuales son las funciones del consejo de administración y la responsabilidad legal de éste sobre las decisiones tomadas en asamblea y sobre la auditoría a la administración.

Le agradezco de antemano por su respuesta y tiempo. Lo saluda cordialmente, Juana

 

Respuesta : Primero: quizá deberían remover al administrador, pues está faltando a dos de sus más importante obligaciones: proveer al cobro de las deudas de los morosos y supervisar la forma de cumplimiento de la tarea del encargado.- el consejo de Administración tiene funciones consultivas, de asesoramiento y fiscalización de la tarea de administrador ( salvo que vuestro reglamento diga otra cosa) y , en general no tiene responsabilidad en la decisión, que en ultima instancia siempre es del consorcio reunido en asamblea.-


 

Consulta 3

 

Muy buenas tardes. Deseo, en nombre mío y de otros copropietarios de un consorcio conformado en un Barrio Cerrado de la zona de Bella Vista, Pcia. de Buenos Aires, realizar una consulta profesional con el Dr. Awad o bien con quien éste designe a tal fin, ya que encontramos serias irregularidades en la administración del Consorcio, la cual está a cargo de la sociedad propietaria y vendedora de los lotes que comprenden el emprendimiento.

 Las irregularidades que motivan nuestra consulta son, entre otras, la no constitución formal de la administración, la inexistencia de un consejo de administración, la no rendición de cuentas y la desprolijidad en la liquidación de expensas mensuales (la cual no se ajusta a un criterio de proporcionalidad entre los metros cuadrados que posee cada unidad funcional y el valor de las mismas). Hemos encontrado a su vez serias irregularidades en la pseudo – liquidación de expensas que se nos presenta a fin de mes y un total desapego, no sólo a la ley de propiedad horizontal y complementarias sino también al Reglamento de Copropiedad, firmado junto con la escritura.

 

Los propietarios nos hemos reunido en distintas oportunidades y hemos solicitado en forma verbal la corrección de estos errores pero estamos siendo totalmente desatendidos y con una sensación de abuso de poder por parte de la sociedad vendedora que es quien conserva la administración del consorcio hasta tanto venda la última unidad funcional que conforma el barrio…

 Es por este motivo que necesitamos poder realizar una consulta profesional a través de la cual poder detallar estos hechos, aportando documentación a tal fin.

 Estamos dispuestos a intimar por carta documento para que se reparen los errores cometidos, y esto en forma retroactiva, sobre todo, quienes más perjudicados se sientens son aquellos copropietarios que han adquirido unidades funcionales más chicas y abonan en concepto de expensas el mismo monto que unidades funcionales que hasta llegan a duplicar en cantidad de metros a las más pequeñas. Desde ya, muchas gracias por su atención. Atentamente. Lic. Andrea

 

Respuesta: En principio hay que leer con cuidado el Reglamento de copropiedad para saber cómo está organizado el Barrio Cerrado. A partir de alli se podrá saber qué pueden hacer Uds. En suma, es primordial, tratándose de temas muy específicos, hacer una consulta con la documentación en la mano y luego comenzar a moverse en defensa de vuestros intereses.-


 

Consulta 4

 

Quiero hacer la siguiente consulta. El reglamento de copropiedad vigente en el edificio donde vivo establece que los propietarios estamos obligados a efectuar los pagos que correspondan en el domicilio del administrador. El administrador (rentado) del consorcio vive en el mismo edificio (es un copropietario), por lo que hasta hace poco los copropietarios íbamos a pagar las expensas a su oficina (que funcionaba en su vivienda). Pero ahora se está negando a cobrar allí y pretende que se pague en el banco, porque manifiesta que no quiere correr ningún riesgo al llevar a depositar el dinero. Algunos copropietarios van a pagar al banco pero otros, entre los que me encuentro, queremos seguir pagando como hasta ahora; es decir, que se cumpla con lo establecido en el reglamento. Además, cuando se postuló como administrador ese riesgo lo conocía y lo aceptó, pero ahora lo traslada a los copropietarios. La consulta es ¿puede negarse a cobrarnos las expensas en su oficina (en el mismo edificio) y obligarnos a pagar en el banco? Si la respuesta es no ¿qué me aconsejan hacer entonces? Atentamente. Rubén

 

Respuesta: La mejor forma de pagar es abriendo una cuenta a nombre del Consorcio en un banco, porque si el dinero va a estar en la casa-oficina del administrador ¿ quién se va a hacer cargo de la perdida en caso de robo o hurto, por ejemplo?


 

Consulta 5

 

Estimado Dr. Awad mi consulta es para saber de quien es la responsabilidad en este caso: Se trata de una unidad  del 1er. piso que se inundo a raiz del taponamiento de la columna de desague, las que son limpiadas cada tres meses. En esta oportunidad el encargado procedio a la destapacion, verificando que dicha obstruccion era debida a materiales posiblemente de la limpieza de baldes con mezcla, pastina etc, ya que en el 2do piso se estan haciendo refacciones. En el primer piso se afecto una alfombra y el piso de madera entarugada. Quien debe hacerse cargo de los daños?

El edificio tiene 40 años y pertenece a un conjunto de torres construidas por el viejo Banco Hipotecario.   Desde ya muchas gracias Susana

 

Respuesta: En general si es posible saber y probar que los daños se ocasionaron a raíz de la obra que se estaba llevando a cabo en ese departamento, puede intimarse al propietario. Pero si se niego, habrá que inicia un proceso judicial. Si finalmente no se puede probar quién obstruyó la cañería, el consorcio deberá afrontar todos los costos.-


 

Consulta 6

 

Estimado Dr. Awad El motivo de mi consutla es lel siguiente: ocupo un departamento en la calle XXX y XXXX, séptimo piso (último) que da sobre los ascensores; el ruido y la vibración que generan los frenos de los dos equiposes insoportable, sobre todo en horas de la noche, lo cual imposibilita un descanso adecuado. He informado tal novedad al Administrador pero no he tenido respuesta. Si bien no soy experto en el tema, entiendo que la empresa que realiza el mantenimiento debe tener alternativas para solucionar esta cuestión; abusando de su amabilidad, agradeceré me indique por este medio o por la radio (lo escuho todos los sábados) que es lo que puedo hacer. Aprovecho pare enviarle un cordial saludo Grupo XXXXX Dr. Ricardo

 

Respuesta: Si una cosa del dominio común produce un ruido molesto, el Consorcio es responsable y entonces habrá que intimar al Administrador para que provea la reparación o lleve a cabo las tareas necesarias para lograr la eliminación de la perturbación. Si no se logra nada con una carta documento, se iniciará una mediación ( en la Ciudad de Buenos Aires) y finalmente un juicio. También convendría hacer una consulta privada con un ingeniero para que responda si además hay mal funcionamiento del ascensor, y hacer la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ( como una forma de presión).


 

Consulta 7

 

Estimado Dr. Awad, Tomé su email del boletin de pequeñas noticias al cual estoy suscripta.

Mi consulta es la siguiente: El 26 Enero falleció la administradora del edificio, el 2 de Febrero se realizó una asamblea y en ella se resolvió que el consejo de administración de 3 miembros designados ese día, soy uno de ellos, cumpla las funciones del administrador por el término de 3 meses y en ese lapso buscar un administrador. Entiendo que el mandato es hasta el 2 de Mayo inclusive. Yo no quiero continuar como miembro del consejo, quiero renunciar, no quiero renovación. Para ello, basta con decírselo a los miembros del consejo y llamar a Asamblea para que me reemplacen? o debo enviar una carta documento con mi renuncia al consorcio o al consejo de administración? Quedo afuera automáticamente porque el 2 de Mayo vence el mandato que dio la asamblea y no hago nada y me despreocupo de todo? Como verá no sé qué debe hacerse en estos casos, esperaré por su pronta y sabia respuesta.

 Aparte, uno de los miembros del consejo quiere formar un Cuerpo Colegiado con nosotros 3 para que gobierne al consorcio. Yo no quiero eso. El reglamento contempla un administrador y un consejo de administración, por lo tanto, entiendo que se debería cambiar el reglamento. El quiere hacerlo así porque de esa manera según él dice, es el cuerpo colegiado quien elige quien entra o no, no la asamblea, no se hace por votación. El dice que en otro consorcio lo hizo así y nadie dijo nada, que se puede hacer así nomás.

 Dr Awad, desde ya le agradezco mucho la atención que me dispensa y espero no haberle distraído demasiado de sus tareas. Esperará su pronta respuesta. Patricia

 

Respuesta: Hay que estar a lo que establezca el reglamento, si se ha previsto un administrador y un consejo de administración, eso deben tener. Deben Uds. llamar a una asamblea para elegir administrador. Si esa persona se niega, hay que leer en el reglamento cuántos propietarios se necesitan para llamar a asamblea extraordinaria y convocarla por esa vía reglamentaria. De todas formas es aconsejable un asesoramiento más específico que el limitado ámbito de esta página de consultas.-


 

Consulta 8

 

CONSULTA: Pueden informarme si  un inquilino, puede formar parte del Consejo de Administración,

el mismo representó en la asamblea al propietario mediante un poder .

 Muchas gracias ESTHER

 

Respuesta: En general los miembros del Consejo deben ser propietarios.- ( salvo que el reglamento de vuestro consorcio diga otra cosa). Puede, de manera excepcional un inquilino integrar el consejo pero como apoderado ( es decir con un poder conferido ante escribano público) y representando al dueño del departamento.-


 

Consulta 9

 

Estimados : Desde hace un mes, estoy en el Consejo de Administración de mi edificio, en forma temporal, ya que reemplazo a un titular , el cual tiene problemas familiares y no puede desempeñar su rol.

Mi consulta es la sgte: Durante el mes de Febrero , el administrador le envió al encargado , tres cartas documentos , sin previa  consulta al Consejo de Administración.  En la primera carta documento,  se le informa al encargado que , según comunicaciones telefónicas de los propietarios , el 50 % de ellos estaba disconforme con la limpieza que realiza y que no usa el uniforme durante su horario de trabajo. La segunda carta documento, lo intima a contestar la anterior. El encargado no respondió, porque el administrador ¨ no se dio cuenta que el encargado estaba en período de vacaciones. ¨

La tercera carta documento, corresponde a las disculpas de la administración al encargado por haberle enviado apercibimientos durante su período de vacaciones, tratando de evitar de alguna manera  el juicio que puede iniciar el encargado asesorado por el SUTHER. Le consulto los sgtes temas :

 

El accionar por parte del administrador al no consultar al Consejo de Administración antes de enviar la primera carta , la falta o  incompetencia al desconocer leyes laborales ( enviando apercibimientos durante período de vacaciones) sumado al hecho de basarse solamente en supuestos llamados telefónicos, no son causas justificadas para prescindir de los servicios del administrador por incumplimiento y / o perjuicio al edifico  , sin realizar ninguna reunión ?

En caso de darse por despedido sin causa justa , cual sería la indemnización que deberíamos pagarle, gracias a la impericia del administrador?? El encargado tiene una antigüedad de 9 años, y un hijo , por el cual se le paga una asignación familiar extra por ser menor con capacidades especiales.

Cuáles deberían ser nuestros próximos pasos  para manejar este tema, evitarnos un despido sin causa , sumado al hecho que oficialmente ningún propietario fue notificado de los apercibimientos al encargado, solamente se hace referencia a los costos de 3 cartas documentos en las expensas, sin ningún detalle.

Los administradores pueden enviar apercibimientos sin antes consultar al Consejo de Administración ? Agradeciéndole desde ya su colaboración y buena predisposición, lo saluda atentamente, Jose Luis

 

Respuesta: En general la relación con el encargado es derecho y obligación del administrador, si bien es aconsejable que lo consulte con el consejo, no es su obligación. Ahora bien,  conforme lo que Ud. refiere hay una gravísima falla del Administrador que puede perjudicar al consorcio, pues ha intimado mal al encargado, no sólo porque estaba de vacaciones, sino porque las órdenes deben ser impartidas a traves del Libro de ordenes, y ello no puede ser desconocido por el Administrador.- 


 

Consulta 10

 

HOLA . COMO ACTUO DE LA FORMA MAS RAPIDA PARA NO PERJUDICAR DTO UBICADO BAJO MI BAÑO QUE PIERDE CAÑO OCULTO Y EL CONSORCIO AUNQUE EL REGLAMENTO DICE LO CONTRARIO NO QUIERE ARREGLAR Y YO DEBO VIVIR CON LA LLAVE DE PASO CERRADA.(NO PIERDE LA LLAVE).

HACE MAS DE UN AÑO PADEZCO CON MI DTO. ARRUINADO CON CORTOCIRCUITO , TUVE QUE CAMBIAR TODA LA INSTALACION ELECTRICA YA QUE EL CONSORCIO ARREGLO CUANDO SE LE CANTO Y MAL, PERDIDA PISO DE ARRIBA.OBVIO CON CHAPUCEROS, .

NO QUIERO PERJUDICAR AL VECINO PERO NO ME PUEDO DEJAR ATROPELLAR POR MI ADMINISTRADOR, QUE DE DE 140 DTOS. SIEMPRE TIENE MAYORIA DE PODERES TRUCHOS YA QUE EL DE ARRIBA LO ARREGLO PORQUE LE DA EL PODER PARA ASAMBLEAS. GRACIAS, GRACIELA

 

Respuesta: Para saber quién debe llevar a cabo las reparaciones hay que leer el reglamento de copropiedad a fin de que tanto Ud. por lo suyo, como su vecino del piso de abajo, intimen, en cada caso a quien corresponda, las reparaciones.-


 

Consulta 11

 

Buenos Dias Doctor:

Le escribo para realizarle una consulta:

El edificio en donde vivo consta de 31 departamentos mas el departamento del encargado (32 en total) el cual se encuentra desocupado hace alrededor de 7 años, porque el encargado es PERMANENTE SIN VIVIENDA, (el encargado vive en el edificio porque tiene su departamento propio).

Queria saber si el departamento de la porteria (el cual esta desocupado) se puede alquilar, que requisitos hay que reunir para poder hacerlo (tiene que ser por unanimidad o por mayoria de voto de los propietarios, hay que hacer alguna modificacion al reglamento de copropiedad?, hay que hacer algun cambio en el edificio como un baño para el encargado u otra cosa?, hay que modificar el porcentual de cada propiedad?, es legal realizar este cambio, puede haber problemas con el sindicato?, etc. Sin mas saludo a Ud. atte. Claudia

 

Respuesta: Primero: si vuestro encargado es encargado permanente con vivienda, podría presentarse algún problema, porque su categorización no puede modificarse. Segundo: Si efectivamente hace 7 años que no ocupa la vivienda y devolvió la llave de su la unidad de portería al consorcio, pueden plantearse en una asamblea el alquilar la vivienda del encargado, con una mayoría que supere el 67% del porcentual, pero deberán tener instalaciones sanitarias para un futuro encargado y/o el suplente.-


 

Consulta 12

 

Por filtraciones de una columna por donde pasa el agua fria y caliente, se me arruinó la pintura del techo del comedor y me englobó y pudrió una madera que recubre la pared del mismo y por efecto del agua se despego un espejo que tenía pegado contra la pared que no tenía madera.

El Administrador me envió 2 pintores para que pasen presupuesto y me dicen que van a tomar el más bajo pero que me cubren el trabajo de pintura hasta una x plata. Por otro lado no se quieren hacer responsable del revestimiento de madera y del espejo porque dicen que no es original del edificio que eso lo agregué yo. Quisiera saber si eso es así y donde podría recurrir para quejarme. Gracias. Ricardo

 

Respuesta: Hay una vieja discusión acerca de si la reparación debe hacerse dejando el departamento conforme obra o si es necesario volverlo al estado que tenía al momento de ocurrir las filtraciones. Es aconsejable saber cómo se comportó al consorcio en ocasiones similares a la suya. De todas formas puede intentarse una medicación, pero como eso eleva los costos, habrá que evaluar si Ud. está dispuesto a seguir adelante y no aceptar sin más ni más lo que le ofrecen.


 

Consulta 13

 

BUENAS TARDES: ESTIMADO DOCTOR, ANTE TODO GRACIAS POR SU TIEMPO.  TENGO UN PH AL FONDO, SOMOS EN TOTAL DOS, EL DEL FRENTE CON ENTRADA Y COCHERA PROPIA, INGRESO A MI CASA POR  UN PASO COMUN DE APROX 3MTS DE ANCHO, INGRESANDO A MI COCHERA DENTRO DE MI PH. LA VECINA DE ADELANTE USA ESTE PASO COMO COCHERA, A PESAR DE TENER UNA COCHERA PROPIA PARA DOS AUTOS. ELLA ME DICE QUE CUANDO YO QUIERO ENTRAR O SALIR CON MI AUTO , ELLA ME CORRE SU AUTO PARA QUE YO PUEDA PASAR. ME A PASADO QUE VUELVO DE NOCHE YTENGO QUE ESPERAR  QUE SE LEVANTE DE LA CAMA PARA QUE ME CORRA EL AUTO, ESPERANDO MIS HIJOS Y YO EN LA CALLE CON EL RIESGO  QUE TODOS CONOCEMOS.   ELLA DICE QUE EL TERRENO DE ADELANTE ES DE ELLA Y QUE ME DEJA PASAR PORQUE ES BUENA.  ADEMAS ESTA CASA FUE MODIFICADA. LA PARTIERON EN DOS. OSEA QUE AHORA SOMOS 3 PH.  QUE PUEDO HACER?  SE QUE ELLOS PUEDEN ENTRAR Y SALIR POR EL PASO COMUN, PERO NO ESTACIONAR YA QUE ME ESTAN IMPIDIENDO USAR LIBREMENTE MI COCHERA.  GRACIAS .  CLAUDIA.

 

Respuesta: Primero: qué dicen el plano y el reglamento del consorcio acerca de esa superficie? Porque si es un pasillo, no puede ser guardacoches y entonces Ud. puede intimarla al retiro del automóvil  y al estricto cumplimiento del reglamento.


 

Consulta 14

 

DR. AWAD: NECESITABA SABER SI, EN PRINCIPIO, A TRAVES DE ESTE MEDIO PUEDO REALIZARLE UNA CONSULTA SOBRE DOS PROBLEMAS LEGALES EN MI CONSORCIO.

FORMO PARTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y NO VEMOS QUE NUESTRO ADMINISTRADOR QUIERA TOMAR MEDIDAS VERDADERAS EN ESTAS CUESTIONES.

DE NO SER POR ESTE MEDIO, LE AGRADECERÉ ME INDIQUE POR CUÁL. MUCHAS GRACIAS. MARCELA

 

Respuesta: Esta es una página destinada a responder consultas, dudas e inquietudes motivadas por el sistema de la propiedad horizontal.-


 

Consulta 15

 

Estimado Dr Awad: Le hice esta consulta y usted me pidió que necesitaba leer el reglamento, por lo que le transcribo los pàrrafos correspondientes.

 En nuestro edificio desde que lo construyeron hay un cartel en la terraza que en el reglamento dice que se lo reserva la constructora en forma "IRREVOCABLE",  le transcribo como dice en el reglamento:

"reservándose la propietaria el derecho irrevocable de colocar dos letreros, uno en la azotea y otro en el tanque de agua y mientras las circunstancias lo permitan uno en cada contrafuerte"

Solo colocaron el de la azotea, pero era año 1978, y todavía está, cobran $ 1.500 (como un departamento mediano), el hecho de estarle cobrando expensas no les da algo como propiedad??

Podríamos intentar primero con una mediación, pero no lo van a aflojar ni locos, y la justicia es tan lenta

También tenemos la duda de otro párrafo del reglamento, ( me estoy abusando de usted), por lo mal redactado que está.

Podríamos intentar primero con una mediación, pero no lo van a aflojar ni locos, y la justicia es tan lenta

Dice que" los locales de planta baja participarán con sus porcentajes de dominio en las expensas que se devenguen por cargas comunes, con excepción de los gastos de administración, constitución de reservas para atender eventuales o situaciones imprevistas, reparación y conservación de las partes y bienes comunes en los que abonarán solamente el 10 % de lo que correspondería según su porcentaje de dominio".

 O sea que como puede ver exceptúa todo, y entonces los locales quieren pagar nada porque el 10% es muy poco. Gracias por adelantado Atte. Carlos San Rafael Mendoza

 

Respuesta: en cuanto al derecho que se reservó el constructor, no puede exceder los diez años desde que se redactó el reglamento, De todas formas, tratándose de un caso tan particular, habrá que ver qué hizo el consorcio en todos estos años. En cuanto a la contribución de los locales al pago de expensas, hay que ajustarse a lo que dice el reglamento.-


 

Consulta 16

 

ATENCION DR. AWAD 

De mi consideración: Escuchando su espacio en el programa de Mitre de los sábados, obtuve su mail. 

Tengo algunas preguntas que me gustaría hacerle. 

Hace 2 años vivo en un edificio de 4 pisos, en el Barrio de Boedo donde todo funciona sencillamente y bien, digamos. 

Pero... tengo algunas dudas que detallo a continuación: 

1) Cuál es la frecuencia minima obligatoria en la que se deben realizar las reuniones de consorcio. (Hasta la fecha en mi edificio no han hecho ninguna).

2) La limpieza del eficio la realiza una propietaria mayor a la que no se le hacen aportes ni nada. Es eso correcto? Qué pasa si le ocurre algún accidente? Cómo nos afecta a los copropietarios?

3) Han pintado el piso y paredes de la terraza accesible. Así lo encontré un día, muy prolijo. Luego vino en la liquidación de expensas el gasto de pintura y un item donde figura que el trabajo lo hizo otro propietario del edificio cobrando $ 900 más gastos de material.Ese tipo de arreglos quién debe decidirlos?

4) Hay una canilla en la pared del límite municipal de donde saca agua la señora para lavar la vereda.   También la usa el vecino que pintó la terraza para lavar su auto. Es eso correcto? 

Por ahora esto es con lo que he tropezado. Seguramente habrá más cosas por preguntar. 

Desde ya agradecería una respuesta. Ojalá así sea. Muchas gracias, María

 

Respuesta: 1.- No se puede tener a una persona trabajando para el consorcio en las condiciones que Ud. refiere. En otras palabras, no se puede tener personal no declarado. 2.- Las reparaciones deben llevarse a cabo con personas y/o empresas que tengan seguros, presten garantías, emitan facturas, etc. 3.-  En cuanto al uso de la canilla, si bien no es lo deseable, tampoco habría demasiada objeción.


 

Consulta 17

 

Hola, nosotros nos auto convocamos en una asamblea extraordinaria para dentro de 2 semanas con Escribano presente ya que reiteradas veces se lo solicitamos, y la ultima reunion que tuvimos fue hace 4 años segun actas, por lo que tampoco se trato y aprobo la rendicion anual.

 

Mi consulta es si debemos "citar" mediante carta documento al administrador, O NO HACE FALTA. En esa asamblea con lo vamos a remover.  Hace falta los votos que indica el reglamento de coop. de 1/3 de los votos para echarlo.? 

Y en el caso que el envíe una Carta Documento de su renuncia antes de que hagamos la asamblea, tiene validez o el solo debe renunciar en la asamblea??  Como debemos proceder en ese caso ??? Gracias y espero respuesta Jorge

 

Respuesta: Primero: para evitarse problemas hay que estar seguros que han convocado a la asamblea siguiendo todos los pasos que les exige el reglamento de copropiedad. Segundo: citen al Administrador por carta documento. Tercero: deben removerlo con el porcentual que fije el reglamento. Cuarto: si renuncia por carta documento, hagan la asamblea igual, lean la carta, que todo conste en el acta, elijan a un nuevo administrador.-


 

Consulta 18

 

Dr. Quisiera saber si existe alguna norma municipal o ley que obligue a la colocación de un portero eléctrico en un palier privado que no tiene salida alguna, ni a escalera.- Gracias Valeria

Respuesta: Debe ser más explícita, porque no se entiende la pregunta.-


 

Consulta 19

 

BUENOS DÍAS. ME PRESENTO, MI NOMBRE ES MARIANO , VIVO CON MI MUJER EN UNO DE LOS 19 DEPARTAMENTOS QUE POSEE EL EDIFICIO CITO EN EL BARRIO DE SAAVEDRA.

PARA IR AL PUNTO, LE COMENTO QUE SEGUN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DICE QUE SE DEBEN HACER 2 ASAMBLEAS UNA EN ABRIL Y LA OTRA EN OCTUBRE. ES EN ESTA ULTIMA QUE EL ADMINISTRADOR DEBE HACER EL BALANCE.

HACE 5 AÑOS (YO COMPRÉ EN OCTUBRE DE 2008) QUE ÉSTE NO RINDE CUENTA. EN DICIEMBRE DE 2008 SE HIZO UA ASAMBLEA Y COMO EN VARIOS EDIFICIOS NO QUEDO EN NADA, QUEDAMOS SI, ENTRE LOS QUE ERAMOS EN ESA RUNION DE CONSORCIOS, REANUDARLA EN MARZO DE 2009 LUEGO DE LAS VACACIONES. YA DESDE PRINCIPIOS  DE MARZO QUE NOS COMUNICAMOS VIA MAIL CON EL ADMINISTRADOR PARA QUE REANUDE LA ASAMBLEA PERO EL NO CONTESTÓ NUNCA NADA.

AHORA ESTAMOS EN  "MAYO" Y LOS RESUMENES DE LOS GASTOS LLEGAN PERO NO ASI LA INVITACIÓN  A CERCA DE LA ASAMBLEA. ENTRE LOS VECINOS ESTAMOS A PUNTO DE MANDAR UNA CARTA DOCUMENTO, PERO NO SABEMOS COMO REDACTARLA. ¿HAY ALGUN MODELO DE CARTA DOCUMENTO QUE HAYA QUE RESPETAR COMO PARA PEDIRLE AL ADMINISTRADOR ,QUE COMO DICE UD. ES EL QUE NOS REPRESENTA LEGALMENTE, QUE LLAME A ASAMBLEA?

 DESDE YA MUCHISIMAS GRACIAS POR UNA PRONTA RESPUESTA

MARIANO PD ME INTERESARÍA SABER DIRECCIÓN DE DONDE SE DICTAN LAS CHARLAS.

 

Respuesta: Tratándose de un caso específico:  Para saber en detalle qué texto debe llevar la carta, hay que tener a la vista el Reglamento de vuestro consorcio y el acta de la asamblea última.-


 

Consulta 21

 

Hola buenas tardes, tengo una consulta para hacerles con una cuestión que me genera algunas dudas. Mi abuela y tía viven en un depto. en 3er piso que tiene un patio de 130 mts2. Abajo del mismo se encuentra zona de cocheras (con lo cual, además de ser un patio entiendo que hace las veces también de techo) la que está recibiendo humedad se supone proveniente del patio en cuestión. También se ha detectado humedad en depto. contiguo perteneciente al consorcio vecino.

El consorcio dice que se han hecho los estudios necesarios para determinar que la humedad no proviene ni de caños de calefacción ni desagües pluviales. Ahora, supongamos que esto es así, igualmente, a quien le corresponden estos arreglos? Se dice que va a tener que levantarse todo el patio con los gastos que esto insume.

Les agrego que el Reglamento es del año ’70 mas o menos y no hace referencia alguna a parte común de uso exclusivo.

Agradezco la ayuda que me puedan dar, ya que las propietarias son gente grande y quisiera poder ayudarlas. Saludos Nicolás

 

Respuesta: Primero hay que mirar el plano del edificio y el reglamento para saber a quién pertenece ese patio. Ello sin perjuicio de establecer a ciencia cierta de dónde proviene la humedad o las filtraciones. A a se podrá determinar quién o quiénes  deberá (o deberán) llevar a delante la reparación


 

Consulta 22

 

Estimados, les escribo para consultarles ya que he comprado un departamento a estrenar y el mismo no cuenta con las mangueras ni lanzas para incendio. Si estan los nichos hidrantes pero la constructora dice que las mangueras y las lanzas las debe proveer el consorcio. Esto es asi? Hay alguna ley que se pueda consultar. Muchas gracias Franco

 

Respuesta: en general el edificio debe entregarse con los equipos de seguridad para caso de incendio.-


 

Consulta 23

 

Estimado Dr Awad: Tengo varias dudas sobre el tema del asunto y espero sea clara mi redacción.

Por algunas respuestas que he leído usted hace mucho hincapié en el RPH.

En su art 2do del que me ocupa dice:

“De acuerdo al art 2do de la ley 13512 cada propietario será dueño absoluto y exclusivo de su unidad y además copropietario sobre el terreno y demás partes comunes del inmueble, consideradas como tales: El terreno, los cimientos, muros maestros, paredes medianeras, muros divisorios de los dptos entre si, terrazas, pasillos de entrada, patios , balconesw,, cañerias primarias y comunes cloacales, desagües pluviales,, ventilaciones de OSN, red eléctrica, instalaciones de gas y todas aquellas partes del edificio sobre las cuales ningun copropietario pueda invocar dominio exclusivo emergente de su titulo de propiedad.”

En función de esto las preguntas.

Si hay perdidas de agua en una cañeria dentro de un tabique interno de un dpto, quien debe hacerse cargo del arreglo el dueño o el consorcio?

En una galería o lavadero definida por el RPH como sup. Propia quien debe hacerse cargo del arreglo o cambio de una pileta rajada.

Si en un dpto se produce un serio desperfecto en la red eléctrica posterior a la caja de fusibles o llave térmica, quien debe hacerse cargo del arreglo.

Un problema en la instalación de gas dentro de un dpto, y que además se trate en un tabique interno, quién debe hacerse cargo del arreglo?

La última pregunta se refiere a que cuando no hay duda que el arreglo le corresponde al consorcio, hasta que punto debe llegar este, es decir, hay una perdida de agua en un caño por ejemplo de agua caliente (calefón en el dpto)  que va por el piso ( me imagino que este caso corresponde al consorcio), el arreglo urgente e indispensable tiene un costo X, pero el plomero o contratista sugiere cambiar todo el tiron de caño rompiendo muchos mas cerámicos y mas que quintuplicando el costo. Que le corresponde pagar al consorcio?

Lo mismo si se rompen cerámicos y no se consiguen los mismos, Hay que cambiar todo el piso y hacerse cargo el consorcio o se reparten costos?

Todo otro comentario al respecto será apreciado.

Desde ya muchas gracias por la atención que dispense a la presente. Atentamente Eduardo

 

Respuesta:  en general y en principio si el Reglamento establece que sólo se consideran comunes las cañerías principales, el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones de los ramales que llevan los fluido a su unidad. A veces los reglamentos tienen otros artículos que establecen otras formas de resolver la situación, por lo que reitero, se trata de un principio general que puede variar en caso específicos. En cuanto a los que ocurra con sanitarios ubicados en un lavadero que forma parte de una unidad funcional, debe ser reparado por su dueño.- 


Consulta  1

Dr. Awad:  Consulta: tenemos un inconveniente con el administrador, comboco  a una asamble el 4 de abril, y dispuso que de acuerdo al código civil, la Ley 13.512 y el reglamento de copropiedad, sólo prodrán concurrir los PROPIETARIOS CON ESCRITURA Y EXPENSAS AL DÍA, en el Reglamento de Copropiedad no hace mensiòn a eso pero en el código civil y en la ley 13.512 no se, es así??

Desde ya Muchas Gracias. Eduardo

Respuesta: No ni la ley ni el código civil preven nada al respecto, de forma que si vuestro reglamento nada dice, los propietarios podrán concurrir a la asamblea aún cuando se encuentren en la situación de morosos.  En cuanto a acreditar la titularidad, si el reglamento nada dice no es obligatorio concurrir con la escritura.

Consulta 2

Estemado Dr.: Soy presidente del Consejo de Administracion de un Edificio en la ciudad de Mendoza de 90 unidades entre oficinas, locales comerciales y Departamentos para vivienda . Por la gran inseguridad reinante en nuestra provincia se decidio por Asamblea anular portero electrico y contratar una empresa de vigilancia que es una SRL y tiene todo su personal en regla .Mi pregunta es la siguiente :

-Es real que TODA persona que trabaje dentro del edificio DEBE PERTENECER AL SUTERH y por lo tanto aunque sea personal contratado a una empresa prestadora (de vigilancia , en este caso?) automaticamente el consorcio es el empleador de esa persona con todas las responsabilidades que esto implica??(cargas sociales ,  pago al SUTERH; etc?

-De ser asi, podria contratarse el mismo servicio pero que permanezca en el exterior del edificio controlando entrada y salida de personas y con llave para agrir la puera cuando se le habilite la entrada a travez del portero electrico ??

Por favor le pido me responda a la brevedad ya que el dia 10 tenemos Asamblea y este es un tema que deberiamos tratar.No le escribi antes por que recien el sabado lo escuche por primera vez en Radio Mitre.Desde ya agradecida. ESTELA

Respuesta: Si Uds, contratan a una empresa que presta servicios de vigilancia, el personal no es dependiente del Consorcio, pero el Consorcio debe supervisar el cumplimiento ( por parte de la empresa que presta el servicio) de las obligaciones ( personal en blanco, depósitos de las cargas sociales y aportes jubilatorios, etc.)  para con esos trabajadores, pues puede considerárselo responsable junto con la empresa contratada.


Consulta 3

Estimado Dr. Eduardo Awad Lo contacto para realizar la siguiente consulta.

Desde le año 2005 el consorcio xxxxx de Captal Federal, no posee encargado dado que quien tuvo en principo ese puesto, se jubilo y quien fuese su reemplazo, renuncío a los pocos meses. Desde ese momento y hasta la fecha, hemos contratado los servicios que brinda la xxxxxx la cual provee de un asociado que por un término de 4 horas dirias (Lunes a sábados) realiza la limpieza de las zonas comunes del consorcio y el retiro de residuos en los dias y horariuos estipulados. Una de las razones de la tercerización de este tipo de servicios ha sido no solamente el costo final que soporta el consorcio sino que ademas, la no necesidad de hacerse cargo de las cargas sociales tal como la misma cooperativa sostiene y mantiene y que mensualmente con la entrega de la factura de servicios entrega copia de aportes del asociado que cumple el servicio.

Desde hace unos meses atras, hemos recibido por parte del sindicato Suterh / Osperyh cartas documentos reclamando el depósito de las correspondientes importes resultantes de la aplicación de los porcentuales del "personal" que trabaja en el consorcio.

Hemos trasladado la inquietud a la cooperativa y nos han ratificado que no corresponde al consorcio la erogación de dichos importes por no estar comprendido.

Mi consulta es si realmente corresponde que el consorcio, sin tener personal alguno en relación de dependencia y solo recibir la prestación de servicios por parte de esta cooperativa tiene la obligación de abonar estos importes reclamados por Suterh / Osperyh.

Le agradeceré vuestra respuesta y desde ya, mis mas profundas sinceras gracias por su tiempo y dedicación al esclarecimeinto de los problemas de la vida en sociedad.

Muchisimas Gracis y un cordial y afectuoso saludo.   Néstor Hugo

Respuesta: Cuando se terceriza el servicio debe prestarse especial atención a que la entidad con la que se contrata efectivamente de cumplimiento con las obligaciones derivadas de una relación laboral, porque en un eventual juicio el Consorcio puede verse involucrado. En tanto y en cuanto la empresa cumpla con sus obligaciones no hay inconvenientes pero si ello no se verificara hay que, con rapidez, rescindir el contrato para evitar ulteriores problemas al Consorcio. 


Consulta 4

Buenas. Tengo un problema de humedad en el techo de mi cocina.

Mi vecina del piso inmediato superior, alega que como ella no ve humedad en su departamento, no es de ella, por lo tanto no deja entrar a ningún plomero.

En nuestro consorcio, el reglamento es muy antiguo (más de 30 años) y dice que cualquier problema de agua dentro de cada departamento, le corresponde a cada propietario salvo que sea un desagüe pluvial.

Teniendo en cuenta ésto, la vecina alega que no quiere que le rompan para descubrir el problema, porque no quiere pagar el arreglo en su casa ni en la mía. Cómo debo actuar legalmente ??? Muchas gracias. Christian

Respuesta : En principio hay una filtración y no se sabe de qué cañería es. En consecuencia, el consejo es intimar fehacientemente a la propietaria del piso superior y al consorcio la reparación, a fin de que se determine cuál es la cañería que filtra y de acuerdo con lo que establezca el reglamento del consorcio el responsable repare la cañería y el daño producido en su departamento.


Consulta 5

Dr. Eduardo Awad: Buenos días. desearía consultar sobre si es obligatorio desde la legislación vigente, la formación de un consorcio en un edificio PH de 4 unidades funcionales(PB, 1°, 2° y 3° piso) En el mismo, PB NO tiene acceso a la terraza por la colocación de una puerta reja en el acceso a la escalera y a su vez se discute el toldo rebatible colocado desde hace más de 20 años en el patio de ingreso a esa U.F.

En otro orden de cosas, las UF 2 y 3 suman el 58% de la participación y han votado un presupuesto de pintura exterior del edificio desoyendo la imposibilidad de afrontar pago alguno en este momento por parte de uno de los propietarios, convirtiendo un tema de buena vecindad en una imposición dependiente del voto directo. Reitero que NO HUBO en ningún momento deseo de no realizar el gasto de parte de la persona, sino simplemente, solicitud de diferir en el tiempo el mismo.

La decisión tomada se le comunicó por Carta Documento en la cual se cometen errores como informar el total del presupuesto y el 40% de adelanto y la cifra del resto, cuya suma DIFIERE del total del presupuesto informado. Además, con respecto al 60% se informa que de debe abonar en 6 cuotas de "$ 1.30" sin aclarar en letras. Por lo que, mi criterio me dicta, sirviendo la Carta Documenro de comunicación fehaciente, se autoriza al vecino a abonar con un billete de $2 y esperar el vuelto.

Agradecería su asesoramiento a la brevedad, quedando a su disposición para efectuar pago alguno por su dedicacion. Desde ya, muchas gracias. Mirna

Respuesta: En consorcio está formado y existe desde el momento en que se redactó el reglamento de copropiedad y se vendieron los distintos departamentos. Lo que no tiene es un administrador, a juzgar por lo que Ud. refiere.  De forma tal que deberán reunirse, nombrar un administrador y ponerse en marcha. En cuanto al toldo que ya tiene más de 20 años, no hay mucho que hacer, atento el tiempo transcurrido.


Consulta 6

Hice esta consulta anteriormente pero no obtuve respuesta.

Si hay acuerdo entre los consorcistas se puede reemplazar al encargado por una persona que limpie por algunas horas o contratar una empresa de limpieza? Gracias M Cecilia

Respuesta: El consorcio puede decidir tercerizar el servicio de limpieza dentro del edificio. De todas  formas ello depende de cada edificio, su mayor o menor complejidad, cantidad de unidades, etc. Además deben tener en cuenta contratar a una empresa de servicio de limpieza seria, que cumpla con todas sus obligaciones para con sus empleados. El consorcio debe vigilar y fiscalizar ese cumplimiento y rescindir el contrato ante la mínima sospecha de incumplimiento por parte de la empresa porque se lo va a considerar co-responsable del incumplimiento de esas obligaciones.


Consulta 7

Sre. Awad, con suma urgencia necesito saber que se hace cuando un administrador entrega los libros en un reunión y no se respeta a los que integran el consejo de administración, hay dos personas en el edificio que lo volvieron loco, y pòr ellos estamos pasando estos momentos, él no hizo las expensas del mes en curso, no quiere saber más de la administración, y estas dos personas se quedaron con la documentación del edificio.

Que sugiere Ud.? Lidia

Respuesta: Leer el reglamento de copropiedad y llamar con toda urgencia a una asamblea extraordinaria para elegir un nuevo administrador. En todo caso, sería util que el consejo se asesore sobre cómo dar los pasos que sean necesarios para llegar a normalizar la situación.-


Consulta 8

Dr. Awad ya he estado con usted en 2 ocasiones, mi pregunta de hoy es saber si uso comercial puede corresponderse con apto profesional, ya que tengo un departamento en alquiler y las unidades son aptas para uso comercial pero el medico que es el inquilino necesita habilitar y que diga apto profesional, queria preguntarle si hay alguna resolucion anterior o actual que me pueda ayudar, de ser asi informeme y gustoso ire a verlo para obtener la informacion. Gracias Patricio

Respuesta: en principio uso comercial no es lo mismo que apto profesional, Por lo que sería necesaria una reforma del reglamento ( con el 100% porque se trata del destino de las unidades). De ello se deduce que, no parece probable que se puede habilitar la unidad como pretende el inquilino.


Consulta 9

Dr. Awad: Quisiera saber si en las asambleas el inquilino debe obligatoriamente contar con expresa autorizacion del propietario para poder votar en las decisiones que se tomen.

De no contar con la autorizacion sólo tiene voz, o no tiene ni voz ni voto?

Muchas gracias por vuestra respuesta Maria Dolores

Respuesta: No, el inquilino ( locatario) no tiene voy ni voto en una asamblea sencillamente porque no es propietario, no integra el Consorcio. En todo caso podrá participar siempre y cuando está autorizado por el propietario de la unidad que alquila, con el poder o carta poder o autorización que establezca el reglamento


Consulta 10

Dr. Quisiera saber si el administrador puede negar fotocopia de un contrato celebrado con una empresa de seguridad, al consejo de administración general  de propietarios del barrio Gracias Hugo

Respuesta: el consejo de Administración de un  edificio es un  órgano de fiscalización y control de la gestión del Administrador  Por ello no puede el Administrador negar una copia del contrato, es más debió haber enviado al consejo una copia del proyecto de contrato antes de firmarlo. Si una asamblea le exigiera que presentara el contrato, también debería exhibirlo.


Consulta 11

MUCHAS GRACIAS POR LA RESPUESTA, PERO TE PIDO ESPECIFICAMENTE SI FUERA POSIBLE ME INFORMES  EL NUMERO DE LA LEY QUE PROHIBE TENER LAS MACETAS COLGADAS DE LAS VENTANAS QUE DAN AL POZO DEL EDIFICIO, ME SERIA DE MUCHA UTILIDAD, SI ESTO NO ES POSIBLE TE SOLICITO ME DIGAS EN  DONDE PUEDEN   INFORMARME AL RESPECTO.

MUCHAS GRACIAS POR TODO. DILIA

Respuesta: en todo caso, habrá que consultar con un arquitecto o ingeniero para que informe cuál es la disposición municipal.


Consulta 12

   Ante todo lo quiero felicitar por su portal!! es una excelente herramienta de ayuda al propietario de departamentos, muchas gracias! El motivo de este mail es para consultarle un par de dudas que tengo respecto a la administradora del edificio donde vivo.

  1) Recientemente me he mudado a un departamento a estrenar, hasta el momento sólo el 50% del edificio esta vendido/habitado y el resto esta bajo posesión de la constructora, en los 3 meses que llevo viviendo nunca se ha hecho una reunión de consorcio, a pesar de que le he solicitado a la administradora que haga una reunión en varias ocasiones ya que al ser un edificio nuevo había muchos problemas operativos tales como fallas en el portero visor, puertas del ascensor que no funcionan correctamente, etc. Recién el próximo Lunes tendremos una reunión de consorcio, la pregunta es cada cuánto se debería hacer una reunión?

  2) Investigando en la página de Búsqueda de Adm. de Consorcios del Gobierno de la Ciudad, puse los datos de la administradora y los del edificio pero NUNCA aparece esta señora en el listado, es obligatorio que para administrar un edificio esté registrada?

  2) En todos los problemas operativos intervino personalmente el dueño de la constructora y el arquitecto que dirigió la obra, pero la administradora NUNCA apareció por el edificio, en los 3 recibos de expensas que hizo se equivocó y tuve que pagar el otro mes mas expensas por culpa de ella, es posible pedir que la remuevan del cargo a pesar de que la constructora posee el 50% del edificio y fueron ellos quienes pusieron a la administradora?

  3) Por último, en los 3 meses que esta persona ha estado ejerciendo el rol de administradora ha puesto fechas de vencimiento para las expensas que no son las usuales del 1 al 10" del mes, sino por ejemplo entrega los resúmenes de expensas un 4 de mes y pone como fecha de vencimiento un 8, yo le dije que debe ser del 1 al 10 y me dijo que eso no es así, que la fecha es correcta porque ella tiene que pagar los gastos del edificio, ante mi insistencia en el tema de la fecha me dijo que en reunión de consorcio deberíamos fijar las fechas de vencimiento, es correcto lo que ella dice?

 Disculpe lo extenso de mi mail pero como dije previamente el próximo lunes es la primera reunión y me gustaría tener la mayor cantidad de pruebas legales para defenderme de esta persona. Muchas gracias de antemano por su ayuda. Atte. Ing. Jorge

Respuesta: Si el 50% del edificio está vendido y escriturado entonces el edificio tiene su reglamento de copropiedad. En ese reglamento está determinada la fecha de pago de las expensas y el interés aplicable en el caso de pago fuera de termino. Sin perjuicio de que la administración haya sido nombrada por la propietaria original del edificio, si hay muchas irregularidades puede solicitarse su remoción judicial. Además la persona que administra y cobra honorarios debe estar inscripta en el Registro de administradores


Consulta 13

Estimado Dr. Awada; Quisiera saber que se entiende por expensas ordinarias y por expensas extraordinarias.

Las reparaciones que se efectuan en las unidades,  que se consideran? 

En mi caso tengo un rubro de Cuentas a Pagar por un plan de pago a la AFIP, que se considera?

Los gastos Varios, como ser cartas documentos, papelería, que se consideran?

El motivo de mi consulta es que tengo un dpto. alquilado y quiero saber que le corresponde pagar al inquilino y que está a mi cargo.

Muchas gracias por su atención a mi respuesta. Daniel 

Respuesta: Los gastos corrientes, normales y rutinarios en el edificio se consideran expensas ordinarias. Los gastos imprevistos, los que aparecen en forma excepcional, se consideran, en general expensas extraordinarias. Pero no hay que olvidar lo siguiente: todas son expensas comunes.


Consulta 14

Estimado Dr. Awada, Quisiera me asesore sobre el pago de las expensas que me corresponden.  Soy inquilina de un departamento, y pienso que no estoy pagando lo correcto.

Que rubro comprende las expensas ordinarias y cuales las extraordinarias.

Muchas gracias Susana

Respuesta: No se puede responder, rubro por rubro qué es ordinario y qué extraordinario. Pero puede sentarse un principio general, que hay que ajustar a cada edificio en particular: Los gastos corrientes, normales y rutinarios en el edificio se consideran expensas ordinarias ( sueldos y cargas sociales, honorarios del administrador, abonos de mantenimiento, seguros, reparaciones de cañerías, pagos por servicios de energía electrica, gas natural, etc.) Los gastos imprevistos, los que aparecen en forma excepcional, se consideran, en general expensas extraordinarias ( grandes reparaciones, pagos de indemnizaciones, etc. ). El contrato de locación debe especificar esos gastos porque las generalidades perjudican al inquilino ( locatario) Pero no hay que olvidar lo siguiente: todas son expensas comunes.


Consulta 15

Quisiera realizar algunas consultas y agradeceré su opinión acerca de las mismas.

En el edificio donde vivo, un Propiedad Horizontal en Capital Federal, Los miembros del consejo llevan varios años en su puesto y no se ha votado su permanencia. Esto fue deliberado ya que un miembro del mismo le sugirió al resto del consejo "no decir nada al respecto" justo antes de la última asamblea ordinaria. Lo que hicieron fue poner como orden del día, entre otros puntos, el siguiente:

-  "Nombramiento de nuevo integrante del consejo de administración"

y nombraron a un nuevo miembro pero no sometió a votación la permanencia de los viejos miembros.

Mi preguntas al respecto son:

1. Puedo declarar ilegítimo al consejo de administración por no haber llamado a votación la permanencia de sus miembros?

 2. Puedo dar por inválidas las votaciones que se realizaron en la última asamblea y llamar a una nueva asamblea para votar de nuevo un nuevo Consejo? En ella ganó por solo dos votos la continuidad la actual administración pero me parece que si la gente hubiera sabido lo que pasaba, el resultado de la votación hubiera sido otro.

3. Cómo hago para llamar a una asamblea para informar acerca de esta y otras irregularidades en el Consejo y administración? El reglamento pide la mitad más uno de los copropietarios para llamar asamblea. Pero las circunstancias creo que pueden modificar esto, o no?

4. debería enviar carta documento para dejar todo esto asentado?

5. Fui a la oficina de la administración para pedir copias del Libro de Actas, ya que estoy intentando reunir elementos para disolver esta yunta corrupta que dirige el edificio (consejo + administración) y me dijeron que no tenían el libro de actas. Que lo tiene el miembro del Consejo que hizo de secretario de actas en la última asamblea (el que maneja todo el circo). Esto fue ya hace 3 semanas.

Quién tiene la obligación de resguardar el Libro de Actas? Puede estar en manos de un propietario aunque sea miembro del consejo?

Perdón por preguntar todo junto, es que estoy intentando dar curso a un cambio necesario... casi urgente en este edificio que se cae a pedazos.

Muchas gracias. Saludos Cordiales, Samuel

Respuesta: en principio si el reglamento no ha previsto un plazo para el cargo de miembro del consejo habría que removerlo con la misma mayoría con la que fue nombrado o solicitarle la renuncia, pero no parece que la permanencia de algunos miembros del consejo amerite pedir la nulidad de una asamblea. 


Consulta 16

Estimado Sr Awad: Mi consulta es la siguiente. Entiendo que ultimamente muchos consorcios han optado por no tener un portero o encargado y contratar empresas de servicio de limpieza.En nuestro caso tenemos un "encargado" que trabaja menos de 6 hs diarias  y representa aprox. 45 % de las expensas totales que abonamos (sueldo + cargas + seguros, etc) Quisiera saber si puede asesorarme al respecto de esta alternativa, no le pido me pase empresas sino que me de su punto de vista, experiencia. Por otro lado, entiendo que desde el punto de vista legal si esta empresa factura no tendriamos problemas en caso de accidentes. Muchas Gracias Ariel

Respuesta: Si bien el contar con un encargado puede llegar a ser muy oneroso para un edificio, la posibilidad de plantearse no tenerlo debe pensarse seriamente, teniendo en cuenta de qué edificio hablamos, número de unidades, servicios centrales, etc. Si finalmente se deciden por no tener un encargado deberán contratar a una empresa que preste servicios de limpieza, o a un trabajador autónomo ( monotributista) que preste servicios para otros edificios. Pero no hay que olvidar que si se contrata a una empresa es necesario que el Consorcio fiscalice el estricto cumplimiento por parte de esa empresa de su obligaciones laborales, pues el incumplimiento puede acarrearle al consorcio graves problemas.


Consulta 17

Estimado Dr Awad: Vivo en un edificio que esta costituido por dptos y casas con patio (las de planta baja), yo vivo adelante del todo y no tengo dptos arriba,vivimos como si estuvieramos en una casa solos, pero estamos todos bajo la ley de propiedad horizontal.

                              El problema en cuestion es que una vecina de hace mas de 20 años , recien ahora se queja de el olor a asado que hacemos no mas de tres veces por mes, es decir, tres fines de semana los sabados a la noche y no mas de tres horas esta el fuego prendido, el tema es que le molesta nada mas que a ella y los dptos de arriba no tienen ningun problema, ella hizo unha nota al presidente del consorcio, con mentiras, vale aclarar, y a causa de esto tenemos una reunion de "conciliacion".

Yo mas que nada quisiera saber si puedo defenderme con algo , porque dicen que por el reglamento interno yo estoy en falta (habla de olores que puedan alterar la vida del vecino)y en caso de ella querer iniciarme una demanda, la ganaria, y no se que hacer al respecto, estoy perdida y lo mas triste es que no me dejan hacer uso normal de mi patio, y no veo porque tanto revuelo si solo se hace una asado a veces y los sabados a la noche cuando ya todo el mundo saco ropa o cerro ventanas.

                                   Vale aclarar que esta señora no tiene ningun interes de aflojar, es TOLERANCIA 0, y me parece que yo tengo derechos,asique le suplico por favor me pueda dar una respuesta aunque no sea satisfactoria pero saber por boca de otro como son las cosas. Espero su respuesta. saluda atte Guillermina

Respuesta: si se trata de una situación que viene de largo tiempo atrás y que no se produce con tanta asiduidad, no parece que el reclamo llegue a tener buen termino. Si lo han citado a una audiencia de conciliación sugiero que comparezca pero, si sinceramente no se trata de una grave perturbación, no modifique su conducta. En todo caso vea la posibilidad de elevar el tiraje de la parrilla.


Consulta 18

En un club de campo, existen 70 lotes, de los cuales unos 35 pertenecen al desarrollador del club ya que no los pudo vender aún, por lo que en las asambleas siempre se decide lo que ellos quieren.  Más aún considerando que pocos lotes tienen viviendas construidas y del resto de los lotes vendidos los propietarios no vienen a las asambleas ya que muchos no viven en la zona.

 ¿Existe alguna forma de evitarlo?

 Obviamente el reglamento habla de mayorías de propietarios para la toma de decisiones y nada dice al respecto. Gracias. Irene

Respuesta: Si el club de campo está organizado bajo el regimen de la ley de propiedad horizontal, y no se pueden alcanzar las mayorías porque el propietario originario conserva aún un elevado porcentual, y hay irregularidades la solución para la minoría es acudir a la justicia. De todas formas es aconsejable siempre leer el reglamento de copropiedad para tener en claro cómo se ha organizado el consorcio.


Consulta 19

En 12/08 el administrador presenta la renuncia a la asamblea a partir del 01/03/09.  En esa misma asamblea se autoriza al consejo de administración para que designe a un nuevo administrador en período de prueba.  Se fijó la fecha para reunión del consejo el 12/01/09.

En dicha reunión se designa como administrador a un propietario que se había propuesto para tal fin con anterioridad. Este propietario, que es miembro del consejo, acepta.

Durante este tiempo el administrador saliente, con distintas excusas, postergó la entrega de la documentación del consorcio.

El 17/02/09 el apoderado de uno de los propietarios (que es la madre del administrador saliente) manifiesta la impugnación de la actuado sosteniendo que las actas no estaban pasadas a los libros.

El 27/02/09, un día antes de tener que entregar la administración, el administrador renunciante envía un mail a todos los propietarios diciendo que renuncia a su renuncia porque, según el, no estaban dadas las condiciones para el traspaso de la administración y deposita la documentación en una escribanía hasta que se designe un nuevo administrador, impidiendo que el consejo de administración revise la misma.

Luego el Consejo decide convocar a una nueva asamblea para tratar estos temas y, el presidente del consejo, que es el padre del administrador, pone como orden del día la designación de un nuevo administrador.  Cuando para todos los demás miembros del consejo no tenía que ser un punto del orden del día porque el administrador ya estaba nombrado.

Los restantes miembros del consejo envían un mail a todos los propietarios informando de lo sucedido y expresando su oposición a dicha asamblea.

El 09/04/09 se realiza esa asamblea y, con la oposición de todos los propietarios presentes, se designa un nuevo administrador, que no es el mismo que se había designado el 12/01/09.  Dicha designación se puede realizar porque los padres del administrador saliente son los dueños de la mayoría de los lotes del consorcio.

 ¿Se puede hacer algo ante este abuso de poder por parte del administrador saliente y su familia?

¿Se puede impugnar esta última asamblea?

¿Qué podemos hacer para evitar que se sigan sucediendo estas cosas?

 Gracias, Andrés

Respuesta: No es sencillo responder porque habría que tener a la vista el reglamento y toda la documentación que las partes se cursaron y las actas. Pero algo es cierto Uds. tenían un administrador designado y a él le estaban pagando las expensas ( entiendo que todos pagaban, incluso los que después impugnaron). No se aclara si el que impugna participó de la asamblea o de la decisión que ahora cuestiona. En esa nueva asamblea no se aclara con qué mayoría eligieron al nuevo administrador.  También habría que leer el reglamento para saber con qué mayoría hay que elegir administrador.  En principio pueden decirse dos cosas: el Administrador renunciante, a quien le han aceptado la renuncia no puede por su sola voluntad retroceder y volver a la situación anterior. Por otro lado si el Consorcio ha designado a otro administrador que recibirá los libros y la documentación, no puede el saliente emitir juicio alguno sobre la situación, debe limitarse a entregar los libros , la documentación y rendir cuenta final de su gestión ante el designado por el consorcio, nada más.  Si además hay irregularidades y no se respeta a la minoría, cabría solicitar el auxilio de la justicia, pero no creo que se pueda dar una respuesta mas puntual o ajustada o particularizada desde esta página, con tan pocos datos.-


Consulta 20

Como se calcula la antiguedad de los encargados :el sueldo dividido por xxxx? y si le corresponde pagar hs extras al mismo ya que solamente trabaja los sados por la tarde y todo el domingo y los feriados, tiene dos hijos .

Les han aumentado cuanto? y como se les pagara?  Ana María

Respuesta: La antigüedad se mide en años, a partir de la fecha de ingreso ( día- mes –año). Hasta la fecha no se ha acordado el aumento de salarios.


Consulta 21

EN CASO DE UN CONSORCIO ENCONTRARSE EN LA POSIBILIDAD DE IR A UN JUICIO, Y LA MITAD NO QUIERE LLEGAR A UN ARREGLO Y LA OTRA MITAD SI, COMO SE RESUELVE?

MUCHAS GRACIAS  GABRIELA

Respuesta: Las resoluciones en el Consorcio se toman en asamblea y conforme las mayorías que establece el reglamento de copropiedad de ese consorcio. En consecuencia, para responder, ante todo, es necesario leer el reglamento.




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