RESPUESTAS a sus CONSULTAS ENVIADAS! AÑO 2010
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Consulta 1

 

Buenos días! Quiseramos nos respondiera a la siguiente consulta: somos una familia que alquila hace 6 años un departamento en Villa Urquiza. Pagamos un monto de dinero por el alquiler y además las expensas y ABL.

Quisieramos saber que derechos tenemos sobre el trabajo del encargado, si podemos exigir se nos informe acerca de los horarios o tareas que debe cumplir y si así no lo hiciera, si tenemos derechos a exigirlos.

DEsde ya muchas gracias.

Viviana

 

Respuesta: Estimada Viviana, lamento decirle que en su calidad de locatario ( inquilino) poco y nada puede hacer Ud. frente al Consorcio, por estas cuestiones. En todo caso, debe hablarlo con el locador-propietario del departamento, desde que es él quien debe asegurarle a Ud. el normal uso y goce del departamento que alquila.-


 

Consulta 2

 

Estimado DOCTOR AWAD mi consulta es la siguiente, tengo un local de 40 metros cuadrados, con un sotano de 50 metros cuadrados,en planta baja de un edificio que se calefacciona con loza radiante,por el reglamento de coopropiedad, debo pagar parte del combustible que  se utiliza para la calefaccion.Ahora bien, yo tengo 5metros cuadrados deloza radiante en el techo del local. Quisiera saber si debo pagar, el gasto del gas  por todos los metros cuadrados que ocupa mi propiedad( 90 ) como si fuera un departamento mas  y como me tengo que manejar si no lo debo hacer. Desde ya MUCHAS GRACIAS. Alicia Espero su respuesta.

 

Respuesta: En general cada unidad de dominio privado en propiedad horizontal paga las expensas conforme su porcentual de dominio. En el caso de locales y/u otras unidades que no reciben determinados servicios, los reglamentos ( algunos) prevén una exención de pago de, por ejemplo los combustibles o energía que demandan esos servicios. Pero si nada dice el reglamento, la exención sólo puede provenir de una decisión de la asamblea, previa petición formal que Ud. realice al Administrador.- 


 

Consulta 3

 

Buenas Tardes : UN ENCARGADO DE EDIFICIOS PUEDE SUBIR A UNA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS CON 10 PODERES DE PROPIETARIOS??? 

ES INCOMPATIBLE CON SU FUNCION ?? 

SI SE LLEGA A TRATAR SU COMPORTAMIENTO O SU TRABAJO : COMO SERÌA SI ESTÀ PRESENTE Y TIENE  PODERES???

EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD NO LIMITA  LA CANTIDAD DE PODERES Muchisimas gracias Patricia

 

Respuesta: En el caso, no importa tanto si el Reglamento limita la cantidad de poderes, como que el autorizado no puede serlo porque lo que se está tratando  es ni más ni menos que la evaluación de su desempeño. Entiendo que en un caso así no puede permitirse que el encargado esté presente, y si ocurrió, debe impugnarse la asamblea.-


 

Consulta 4

 

Estimado Dr. : Soy propietario y además actúo ad honoren como administrador del consorcio, en los últimos años hemos realizado unas cuantas mejoras en el edificio y ahora los propietarios queremos instalar una parrilla en el jardín de la planta baja que es un espacio común , mi pregunta es existe algún impedimento legal para colocarla y que requisitos se deben cumplir para su instalación?. Muchas gracias Alberto

 

Respuesta: La decisión de adquirir la parrilla e instalarla es una cuestión de interés común que deberá resolverse con la mayoría que fije vuestro reglamento. En cuanto al lugar en el que va a instalarse, si se trata de un jardín, hay que ser cuidadoso, pues la instalación de la parrilla (y me imagino, la consiguiente mesa y lugar para comer) estaría dando a ese sector jardín otro destino, habrá que ser cuidadoso en la decisión y asegurarse que nadie quedará perjudicado por ella  (humos, ruidos, horarios etc.) 


 

Consulta 5

 

Estimado Dr. Awad: Vivo en un edificio de 4 pisos y 9 departamentos.

Hace un mes aproximadamente la cañería que transporta el agua caliente de la caldera a los radiadores tiene una perdida en uno de los departamentos de PB.

El propietario del departamento afectado por la perdida (es el mencionado de PB) se niega a permitir el acceso a para realizar la reparación y a su vez impide que se encienda la caldera, con el perjuicio que con estos dias de bajisimas temperaturas nos esta provocando.

Cual es el camino que tendriamos que seguir para poder realizar la reparacion ?, la ley lo obliga a permitir el paso al plomero ? o deberia figurar tal situacion en el reglamento de copropiedad ?

Muchas gracias por su ayuda. Atentamente. Marcelo

 

Respuesta: Cuando un propietario se niega a permitir el acceso a su unidad para llevar adelante reparaciones de cosas comunes, debe ser intimado por carta documento para ello y si aun se niega, habrá que llegar a la vía judicial, mediante la promoción de un proceso por el cual será el juez quien lo obligue a permitir el ingreso) Queda claro también que ese propietario, una vez reparada la cañería podrá ser demandado por lo daños y perjuicios que le haya ocasionado al Consorcio y a los propietarios.-


 

Consulta 6

 

Le escribo acerca de una situación que verdaderamente me desvela y quisiera encontrar una respuesta. Se trata sobre la seguridad. Vivo en un PB con patio hacia el cual miran las ventanas corredizas del vecino del primer piso y el cerramiento corredizo del vecino del segundo y último piso (que dicho sea de paso,cerró en contravención ya que techó su terraza-que segun reglamento es servidumbre de luz y aire del edificio-aunque es una situación pre-existente a la compra de mi depto.)

Voy al grano: en una ocasión  ,hace muchos meses ,se le cayó al vecino del primer piso un mosquitero corredizo (como una ventana)de tamaño y peso considerable en mi patio (afortunadamente no hab'ia nadie en mi patio.)

En una segunda oportunidad a mi vecina del segundo se le cayó un cuchillo tramontina, que también afortunadamente no encontró a nadie en el patio.

La verdad es que compramos el depto por el patio, su luz y aire, para que lo disfrutemos en familia con mi hijo que tiene dos años, pero despues de los hechos, no me quedo muy tranquila. Lamentablemente no lo comenté al daministrador en su momento, solamente lo hablé con cada vecino individualmente, (ya que se acercaron a reclamar sus objetos) y como hace un año que no se realiza ninguna asamblea (igual le sigo reclamando al administrador) tampoco lo pude asentar en ningun lado.

¿Puedo reclamar que se pongan una protección mis vecinos, sin tener que encerrarme yo? ¿Debo hacer la denuncia?¿Está relacionado con la denuncia de daño temido?

Me imagino que es un caso delicado pero le agradecería su orientación profesional en la materia. Desde ya muchas gracias.  Profesora Analía

 

Respuesta: La verdad es que la solución más fácil será que el Consorcio haga la obra: un enrejado protector del tipo cuida chicos. Creo que si bien Ud. puede plantear que sean sus vecinos quienes coloquen sus enrejados, deber{a llamarlos a una mediación, y si ello no da resultado, iniciar un proceso judicial.-


 

Consulta 7

 

Estimado Dr., Awad, por favor, me podría orientar en "tema", cuales serían los items en los que deberían exeptuarse de las liquidaciones de expensas mensuales ordinarias y extraordinarias. En la actualidad, cuento con el beneficio único de no computarse ascensores y energía eléctrica del edificio.

Desde ya le agradezco su valiosa colaboración; Atte, Eduardo

 

Respuesta: La verdad es que poco se puede responder si no se sabe porqué Ud. ya cuenta con esa exención parcial.-


 

Consulta 8

 

Estimado Dr Awad, yo soy integrante del consejo de administracion y le queria consultar por el siguiente problema.

      Hace un mes se realizó la reunion anual del consorcio y como hubo una discusion muy fuerte entre los concurrentes a dicha reunion , el Administrador se sintió injuriado por un grupo de consorcistas y la reunion pasó a un cuarto intermedio despues de tratar un punto de los cinco o seis segun el acta.

    Acto siguiente, al otro dia el administrador nos comunicó verbalmente que renunciaba a ser el administrador del consorcio.

   Nosotros le dijimos que el "debia" terminar la reunion que pasó a cuarto intermedio y que una vez que la administracion tocó todos los puntos referidos en el acta de la reunion anual de consorcio, que presentara su renuncia indeclinable y citar a una reunion para elegir un nuevo administrador. 

    Le dijimos que no debia dejar al consorcio acefalo, o sea que debia terminar su gestion de una manera prolija y de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal,  y que seguidamente presente la renuncia en forma indeclinable.

  Hay alguna manera de intimar al administrador para que termine su mandato que le fué inferido en la asamblea anual y que entonces despues nosotros podamos elegir un nuevo administrador ? Atte,  Armando

 

Respuesta: Creo que la situación ha llegado a un punto de no retorno, y que deben Uds. 1.- Intimarlo ( carta documento) a que llame a asamblea para formalizar su renuncia y elegir un nuevo administrador; o 2.- Leer vuestro Reglamento y convocarse Uds. Conforme lo establezca ese reglamento y elegir un nuevo representante.- Independientemente de ello, habrá que ver si el Consorcio sufre o ha sufrido algún perjuicio por la renuncia intempestiva, y, en ese caso, se le podrá reclamar judicialmente ( pero esto, aclaro, es independiente de lo ya expuesto).-


 

Consulta 9

 

Dr Awad, donde podemos consultar sobre el uso de medianeras y sobre quien nos puede asesorar si las excavaciones que estan realizando en la construccion de un edificio contiguo al nuestro. O sea serian dos temas , uno tener cierta seguridad de que no estan afectando nuestra propiedad y si tienen que pagarnos por el uso de nuestra medianera.

Saludos y desde ya muchas gracias por su respuesta.

Armando integrante del Consejo de Administracion.

 

Respuesta: Un Ingeniero Civil, puede dar ambas respuestas.-


 

Consulta 10

 

Hola, el administrador de un edificio puede determinar sin ningun tipo de consulta al consorcio aumentar las expensas de un mes a otro?

Gracias por su tiempo. Les saludo Gabriela

 

Respuesta: Si se trata de edificios que pagan una expensa fija no debería hacerlo. Pero en un momento de emergencia, si no cuenta con un adecuado fondo de reserva o un fondo operativo ( pequeña reserva tipo “caja chica”) puede aumentar las expensas y. al mismo tiempo  llamar a una asamblea para tratar la cuestión.-


 

Consulta 11

 

COMPRE UN PH PLANTA BAJA Y AL FRENTE CON ENTRADA INDEPENDIENTE Y POR PASILLO, TIENE UN DEPARTAMENTO AL FONDO ENTRADA POR PASILLO Y OTRO ARRIBA ENTRADA POR PASILLO

QUIERO PINTAR EL FRENTE PORQUE ESTA ENVEJECIDO.

CUALES  SON MIS DERECHOS Y OBLIGACIONES AL RESPECTO?

SALUDOS CORDIALES   CARLA

 

Respuesta: El frente es cosa del dominio común de todos los integrantes del Consorcio y no sólo de la unidad que da al frente. En consecuencia, en principio, es necesario que Ud. consulte y llegue a un acuerdo con el resto de los integrantes del Consorcio.-


 

Consulta 12

 

Agradeceré responder mi consulta o indicarme a dónde debo dirigirme para obtener una respuesta.

Vivo en un 9º piso, en Belgrano, es el último. Por ese motivo tanto el piso 9 como el 8 tenemos problemas de presión de agua. La ducha del baño principal no enciende el calefón. Ya se hicieron las averiguaciones pertinentes en Orbis y con plomeros y todos coinciden en que es un problema no de caudal sino de presión de agua.

El administrador se niega a colocar una bomba de presión que yo no podría colocar dentro de mi departamento ya que consulté con un técnico de la empresa Rowa y me dijo que no es posible. Además la presión de la bomba afectará no solamente a mi depto sino al de abajo y así sucesivamente.

Quisiera saber si le corresponde al consorcio colocar la bomba ya que el problema no es mío nada más.

Muchas gracias por su atenciónSaludos Claudia

 

Respuesta: Efectivamente es el Consorcio quien debe solucionar el problema de la presión de agua. Ahora bien, si se trata de tener algo de presión pero no la suficiente como para encender el calefón, ¿ han pensado en otra solución, por ejemplo que el Consorcio compre e instale un termotanque?


 

Consulta 13

 

mi consulta es la siguiente, el portero deledificio ,estaba percibiendo horas extras , los dias sabados, cuyo trabajo unico es retirar los residuos y lo mismo el dia domingo, pero por esas cosas que no se desde cuando y quien lo implementò,  este sr esta en su casa ( dto dentro del edificio el cual le pagamso todo ) es decir, cobra horas extras para estar en su casa haciendo sus cosas.

debido al fuerte incremnto de su sueldo,y el terrible aumento de las expensas ,  estamos decididos a terminar con este tema y este sr. nos reclama una indeminizacion porque el considera que ya esas hroas forman parte de su sueldo fijo .

es asi ? las horas extras en toda empresa se sabe que cuando no se necesita no se realizan y ningun empleado tiene derecho a una indemnizacion, por que motivo el portero si ??

agradecida y siempre lo escuho en mitre y me divierto con sus anecdotas.

un saludo, lili

 

Respuesta: En general pocos edificios pagan retiro de residuos los días sábados, pues al no haber recolección, debe entenderse que no hay que sacarlos fuera del departamento. Si, en principio el Consorcio decide que el retiro de residuos del sábado ya no lleve a cabo, no abonará las horas extraordinarias. Esto no significa que el encargado no intente volver a la situación anterior. Esto puede ocurrir, muy probablemente, pero no pueden Uds. Paralizarse por el miedo o la amenaza, pues entonces, Ningún derecho podrán ejercer.- 


 

Consulta 14

 

Me dirijo a ud, a los efectos de realizarle una consulta sobre el Administrador de mi edificio.  Es la siguiente, vivo en un edificio de departamentos el mismo se encuentra edificado en una ochava cuenta con una reja perimetral y con tres espacio guarda coches que se encuentran a los constados del ingreso del edificio, las mismas fueron adquiridas por tres propietarios del mismo.  Años atrás en una reunión de consorcio  uno de los propietario quería motorizar el portón de acceso a su cochera en esa oportunidad no se pudo tomar una decisión al respecto ya que algunos propietarios decían que para realizar una obra que molificaría la fachada del edificio (reja perimetral) se debía contar con el 100 % o el 75 % de los propietarios para realizar esa obra en cuestión (gastos de obra a cargo de quien seria, materiales que modifican la reja, etc).  Hace unos día ese mismo propietario instalo sin haber sido resulto en ninguna reunión previa o haber sido tratado el tema, motorizo el portón de acceso a su cochera instalo un motor y agrego una barra de metal que modifico la reja perimetral existente. me comunique con el administrador  y este manifestó que ese propietario no necesita ninguna autorización de nadie para realizar esa obra, entonces si el no necesita autorización para hacer lo que quiera con la reja, quiere decir que  yo o cualquiera de los otros propietario mañana cambiamos a nuestro placer el color de la reja o la adornamos con luces, solo me colgó el teléfono.  espero su respuesta, saluda atentamente Alejandra

 

Respuesta: Está Ud. en lo cierto, no se puede cambiar el diseño o especto del frente ni el color, pues la misma ley lo prohíbe. Ahora bien, habrá que ver qué dice el Reglamento de Uds.  Habría que darle una leída antes de responder con precisión.-


 

Consulta 15

 

deseo saber a qyuien le corresponde el gasto de un arreglo de un cerramiento que por el mal estado de la rueda del cerramiento le pasa humedad al piso de abajo.Betty,gracias

 

Respuesta: Si se refiere al cerramiento ( carpintería) de una ventana o balcón, en general es el consorcio el obligado. Pero hay algunos reglamentos que ponen en cabeza del propietario de la unidad esa obligación. En consecuencia, para una mejor respuesta, hay que leer de reglamento.-


 

Consulta 16

 

REMOVIDA


 

Consulta 17

 

Estimado Dr. Awad: vivo en un departamento lindero con la sala de máquinas del edificio. Si bien siempre sentí el ruido de uno de los ascensores desde mi dormitorio, en los últimos tiempos se ha tornado insoportable cada vez que arranca y frena, desde muy temprano y hasta altas horas de la noche. La respuesta de la administración es que no se puede cambiar la maquinaria ya que el consorcio no tiene recursos para semejante obra, pero además no me ofrecen otra solución. Le agradecería me indique en qué lugar puedo realizar una denuncia por ruidos molestos y si es ese el recurso más efectivo para resolver mi problema ante la falta de respuesta de la administración. Muchas gracias.Carolina

 

Respuesta: En la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se encuentra la Dirección de medio ambiente. De todas formas, creo que lo mejor es que Ud. misma contrate a un Ingeniero mecánico que evalúe el estado de la maquinaria en cuestión, el perjuicio que produce y llame al Consorcio a una mediación, para resolver la cuestión en forma medianamente rápida. Si ello no da resultado, habrá que intentar una acción judicial.-


 

Consulta 18

 

Estimado Dr.en el edificio donde vivo,tengo en el piso arriba mío ,vive una señora sola que debe tener más de 100 años,desde hace más de 8 o 10 años de vez en cuando por un descuido de alla,o razones que no correspondán a fallas en los caños,me inundaba mi domicilio en una oportunidad debí llamar a la policia,pues el agua salía por los plafones de luz,jamás se hicieron cargo de la PINTURA DE NADA,PERO EN NOVIEMBRE DEL AÑO PPDO me inundó el techo del baño que estabe reciién pintado como así tambi´en el techo y la pared  de mi dormotorio,reclamé a la administradora  y no he recibido respuesta,esto volvió a ocurrir anteayer,reclamé nuevamente a la administracion y tuvo la misma actitud,legalmente,como debo intimar a la administración por este tema y ante tanta indiferencia.+gracias Betty

 

Respuesta: En principio, si bien puede sospecharse que se trata de un descuido de su vecina, no hay certeza de que así sea, tampoco sabe Ud. d{onde se produce el problema y si se trata de cañerías o instalaciones propias de esa unidad o comunes. En consecuencia, lo mejor será intimar al Consorcio para que verifique el estado de las cañerías, y a partir de allí comenzar a aclarar la cuestión.-


 

Consulta 19

 

Buenas tardes, Alquilo desde hace 6 meses un departamento a estrenar en la ciudad de La Plata, cuenta con caldera Baxi dual, es decir que regula el flujo de agua caliente sanitaria y de la calefacción. El problema es que en el edificio hay luz de obra todavía, algo que la inmobiliaria dijo en su momento que sería momentáneo, pero parece que el "momento" es largo..

El problema es el siguiente, hay baja tensión con esta luz que tenemos, desde la inmobiliaria responsabilizan a EDELAP de que no instala los medidores individuales, me dicen que debo reclamarle a la empresa de energía, pero ni siquiera soy cliente para ellos, ya que no tengo medidor siquiera.

El problema de la tensión se da en horas pico, mayoritariamente entre las 17 y las 22 de los días hábiles, que es cuando mas gente hay en el edificio consumiendo,en ese lapso no tenemos agua caliente en ningún lado (ducha, lavatorio, cocina, radiadores, etc....)

Pedí explicaciones en la inmobiliaria y me mandaron a hablar con el constructor, hable una vez pero yo no tengo mas nada que hablar con este hombre, quiero soluciones de la inmobiliaria, les envié una nota para que regularicen la situación y ya me dijeron que no hay solución, que rescinda el contrato.

Yo les dije que las soluciones me las tienen que dar ellos pero que una podría ser pagar menos o dejar sin efecto la clausula que nos obliga a pagar 20% mas en el segundo año de vigencia del contrato, me dijeron que no e irónicamente me preguntaron si pagar menos me solucionaría el problema del agua, les respondí que no pero que me haría sentir menos "perjudicado" usando una palabra cordial.

La pregunta es si, realmente tengo derecho a reclamar una indemnización, algo que creo lógico ya que no puedo utilizar algo básico, por lo que pago como si pudiera usarlo. 

Agradezco desde ya la lectura y respuesta....Saludos cordiales.Lautaro

 

Respuesta: En principio es el propietario del departamento ( ya que Ud. alquila) quien está obligado a garantizarle a Ud. el normal uso y goce de ese departamento. Si ello no puede ser ( por la razón que fuera) deberá reducirse el precio del alquiler o rescindir el contrato.-


 

Consulta 21

 

DISCULPE, NO SE SI SIGUE VIGENTE EL SISTEMA DE CONSULTA /RESPUESTA.-

SI ES ASI, LAS PREGUNTAS SON LAS SIGUIENTES

EN EL CASO DE QUE EXISTAN EN EL EDIFICIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTRUCCIONES EJECUTADAS SIN PERMISO PREVIO DE LOS ORGANISMOS PERTINENTES(MUNICIPALIDAD) POR UN LADO Y CONSORCIO POR OTRO, ESTAS CONSTRUCCIONES ESTAN SOMETIDAS A PLAZOS DE PRESCRIPCION? O SEA, DESPUES DE TRANSCURRIDOS X CANTIDAD DE AÑOS DE CONSTRUIDAS YA NO ES VALIDO EL RECLAMO?

O SEA, SI NO TENGO AUTORIZACION PREVIA DEL CONSORCIO PARA UNA CONSTRUCCION QUE HE EJECUTADO, PASADO UN PLAZO X DE TIEMPO, CADUCA LA POSIBILIDAD DE RECLAMO POR PARTE DEL MISMO O NO?

LA MISMA PREGUNTA SOBRE LA OBLIGATORIEDAD DE HACER LAS PRESENTACIONES MUNICIPALES PARA REGULARIZAR LAS CONSTRUCCIONES. LA OBLIGATORIEDAD PRESCRIBE CON EL PASO DE LOS AÑOS? CUANTOS?

OTRO TEMA

EN LA ACTUALIDAD PARA EJECUTAR ALGUNA OBRA DE AMPLIACION DE SUPERFICIE DE U.F. O MODIFICACION DE LA MISMA, NECESITO LA APROBACION POR UNANIMIDAD DE LA TOTALIDAD DE LOS COPROPIETARIOS?, LA UNANIMIDAD DE LOS REUNIDOS EN ASAMBLEA?, O BASTA CON LA APROBACION POR MAYORIA SIMPLE EN ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS?, U OTRO?

DESDE YA MUCHAS GRACIAS SRA. LILIANA

 

Respuesta: No es posible responder con exactitud si no se toma contacto con el caso en particular, desde que no es lo mismo que se halla construído en sectores propios do comunes, por ejemplo. También es importante tener conocimiento de qué se ha construído si produce daños o no, etc.-


 

Consulta 22

 

Buenas tardes, agradezco la creacion de este sitio y su buena predisposicion en colaborar asesorando a mucha  gente que se encuentra en estado de indefencion ante administradores abusivos.

En el dia de ayer fui con un vecino a solicitar el libro de actas a la admnistradora, quien vive en el edificio, con el fin de fotocopiar las actas y devolverselo la respuesta fue una trompada en mi esternon y una patada al tobillo de mi vecino.

Realize la denuncia en la comisaria y el dia lunes debo dirigirme al medico , segun me informaron en la policia la denuncia va a la fiscalia y la administradora sera citada, Necesito me informen si teniendo una causa penal ella puede seguir administrando el consorcio , les recuerdo que la administradora vive en el edificio, ademas  amenazo con envenear en pasto que esta en la vereda para que mis animales se mueran, que medidas puedo tomar al respecto dado que estoy atemorizada por sus amenazas y actos violentos. De los actos violentos hay testigos pero de las amenazas NO, dado que cada vez que amenaza lo hace sin que existan testigos y encima se jacta de que es "mi palabra contra la suya"

Ruego su respuesta ala brevedad ya que no tengo donde mudarme y vivir aca me da mucho miedo, desde ya muchas gracias Atentamente Patricia

 

Respuesta: Si tienen pruebas de los actos violentos, no hay que esperar más, o se reúne el Consorcio ( habrá que leer el reglamento) y lleva a cabo la remoción o se hace una presentación judicial.-


 

Consulta 23

 

Por favor necesito con urgencia me conteste algunas dudas.

Vivo en la provincia,en Olivos,Tenemos una seudoadministradora, ella fue nombrada en el año 1999 como administradora pero al jubilarse decicio con la mitad de los propietarios nombrar a su hijo como Administrador  AÑO 2005, pero hace un par de años compramos varias personas deptos en este edificio y encontramos muchas irregularidades entre ellas nos encontramos con 6 juicios del suterh!!, con el cual ella firmo despues del 2005  2 convenios  de pago que al dia de hoy estan INCUMPLIDOS, ademas se presenta a Municipalidad, Gasban, etc como administradora exhibiendo el acta de 1999, su hijo nunca aparecio por el edificio,   ella cobra las expensas y guarda el dinero en su casa(encima vive en el edificio hace unos meses) no hay cuenta bancaria para que el suterh no la embargue!!,  se presenta en la municipalidad, gas ban, edenor, etc como administradora exhibiendo nombramiento del 1999, paga en negro a varios  proveedores, faltan libros, el edificio tiene riesgo edilicio determinado por un ingeniero perito que convocamos , y firma boletines, recibos de expensas, como Administradora

Ahora ¿a quien debo enviarle las cartas documentos por mis reparaciones?? ¿Como hago para que cese de tomarse atribuciones que no le corresponden cuando ni siquiera sabemos donde vive el hijo??

y lei en una respuesta suya lo siguiente: La protocolizacion del acta de asamblea en que se designo al Administrador  es necesaria para que el administrador actue en nombre del consorcio frente a terceros que no son concorcistas, ¿esto es obligacion en la provincia de buenos aires y es condicion sin equanon para todo tramite? porque quizas la podemos denunciar por no cumplir con esto y ¿como podemos hacer para denunciarla penalmente por administracion infiel y a quien denunciamos al hijo o a ella?

¿Como hacemos para que el portero deje de obedecer a una persona que no es la administradora? y algo muy importante: no le hace los aportes al portero ¿como podemos los nuevos porpietarios pagarlos ya que queremos que este hombre tenga todo en regla? y respecto a lo que usted dice:

 

El consorcista que no este de acuerdo en renovarle el mandato debe dejar planteada su posicion durante el transcurso de la asamblea-Asegurarse de que ello conste en el libro de asamblea-y dejar claramente sentado que, en caso de tener que pagar el consorcio alguna multa, pena sancione tc, por los incumplimientos del Administrador acerca de los que él ya ha alertado a sus convecinos, el no abonara la parte proporconal que corresponda.-¿Podemos los nuevos vecinos plantear que no aceptamos el proceder de esta seudoadministradora y dejar sentado en actas lo que usted dice aunque no sea una renovacion de administracion?. Disculpe lo extenso de mis lineas y le agradezco su asesoramiento.

 

Respuesta: La consulta es demasiado larga como para poder ser tratada en detalle. En principio, si bien Ud. dice que el hijo administra ¿ quién cobra y firma los recibos y las liquidaciones de expensas? Si las irregularidades son tantas, y no hay, parece, acuerdo entre los vecinos para llamar a una asamblea extraordinaria y removerla/lo, lo mejor parece ser una presentación judicial para que exhiba los libros y la documentación del Consorcio, rinda cuentas y así poder removerla judicialmente.-


 

Consulta 24

 

Soy el propietario de un departamento en primer piso del segundo cuerpo de un edificio (1º B).

En el segundo piso de este segundo cuerpo (2º B), vive un inquilino con su pareja.

Al ser un segundo cuerpo del edificio, estos 2 departamentos no tienen otros departamentos colindantes por medianera.

Sufro de manera persistente ruidos molestos provenientes de la unidad 2º B, pero que al parecer no perturban demasiado a los habitantes de las unidades del primer cuerpo.

He realizado ya varias quejas con referencia a los ruidos molestos (diariamente a la mañana y a la tarde realiza pruebas de equipos de audio o música a un volumen excesivo), y en horas de la madrugada de días laborables (música o juegos de video a un volumen excesivo, gritos y/o ruidos de relaciones sexuales).

Estas quejas las he hecho a los mismos inquilinos, a los dueños de la unidad, y a los demás copropietarios y al administrador del edificio en reuniones de consorcio, sin resultado alguno.

Además, presumo que el señor habitante de este departamento realiza alguna actividad comercial relacionada con artículos de audio o electrónica, debido a sus ensayos con instrumentos musicales / amplificadores (por la mañana y por la tarde todos los días), y a que ingresan frecuentemente al edificio personas totalmente ajenas al mismo, lo que me produce una gran inquietud por la seguridad de mi familia y mis bienes.

Cabe destacar que la unidad es residencial, por lo que presumo que sus habitantes están vulnerando el reglamento de copropietarios y/o el contrato de alquiler.

Ante la insistencia del desarrollo de actividades impropias de los inquilinos de la unidad del 2º Piso B (ya hace más de dos años), necesito saber qué medidas tomar para dar una solución definitiva a este conflicto.Atentamente, Jorge Omar

 

Respuesta: La ley de propiedad contiene un artículo ( el número 6) que prohíbe desarrollar actividades que perturben o molesten la vida en el edificio. Este artículo está dirigido a los habitantes del inmueble y si violan esa prohibición, se puede accionar judicialmente  ( artículo 15 de la misma ley). Si el Consorcio no quiere o no puede hacerse cargo, el afectado deberá iniciar  las acciones. Si se trata de un edificio en al ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, hay que citar previamente a los infractores a una mediación.-


 

Consulta 25

 

Dr Awad:Mi consulta es por el uso de rejas en los edificios.

La MAYORIA DE LOS PROPIETARIOS DE NUESTRO EDIFICIO COLOCAMOS REJAS,QUE PROTEJE CADA DOS DEPARTAMENTOS,VIVIMOS EN lUGANO A 2 CUADRAS TENEMOS UNA VILLA,LAS COLOCAMOS PARA PRESERVAR NUESTRAS VIDAS,EL ENCARGADO NOS DENUNCIO EN LA MUNICIPALIDAD.

YO QUIERO SABER SI HAY ALGUNA LEY QUE IMPIDA LA COLOCACION DE REJAS A METRO DE DISTANCIA DE LA PUERTA DE MI PROPIEDAD MAS ALLA QUE SEA UN EDIFICIO.

CONCURRI AL CGP,ME DIJERON QUE NO.

PERO EL CONSEJO DE ADMINISTRACION ESTA HACIENDO SACAR LAS REJAS,PORQUE ALUDEN QUE CONCURRIO UN INSPECTOR MUNICIPAL,SI NO SE SACA EL CONSORCIO DEBERA PAGAR UNA MULTA ENTRE $500 Y $1000..

LO QUE NOS PIDEN ES SACAR LA REJA,SACAR FOTO,LLEVARLA A LA MUNICIPALIDAD Y UNA VEZ VISTA LA MISMA COLOCAR NUEVAMENTE  LA PUERTA,ESTO SUCEDERA EL DIA JUEVES PROXIMO. SALUDA ATTE VIRGINIA

 

Respuesta: No es posible responder si no se tiene una cabal idea de cómo es el edificio y cómo se han colocado las rejas. De todas formas, más útil que consultar un abogado, habría que consultar con un arquitecto o ingeniero  que son quienes conocen el código de edificación.-


 

Consulta 26

 

Ante todo muchas gracias por su tiempo. Mi consulta es la siguiente: soy propietario de un departamento en planta baja en un complejo de 4 módulos. Las ventanas de los dos dormitorios dan a un espacio verde común de aprox. 10 x 5 m. En ese espacio común hay un gran árbol que protege la privacidad de mis dos ventanas. Algunos vecinos de mi módulo quieren sacar ese árbol y hacer un espacio comunitario con unos bancos y un lugar para que los chicos jueguen. Yo me opongo porque se vería afectada la intimidad de mi departamento.

Las ventanas de los departamentos en planta baja de los otros módulos están todas protegidas con árboles o arbustos de unos dos metros de alto.

El administrador dice que por ser un espacio común yo no tengo derecho a reclamar privacidad para mis dos ventanas. Yo le pedí que se resolviera este tema en asamblea extraordinaria. Otro vecino me comentó que el administrador tratará el tema en la próxima asamblea ordinaria (esto me perjudicaría porque el quórum y la mayoría no es la misma en una asamblea ordinaria que en una extraordinaria).

Me puede informar por favor si tengo derecho a un espacio neutral delante de mis ventanas que proteja mi privacidad y si el administrador puede tratar este tema en la asamblea ordinaria. Muchas gracias Luis

 

Respuesta: Primero ese no es tema para  una asamblea ordinaria, salvo que vuestro reglamento diga lo contrario. Segundo, si trata de un espacio verde que es de todos y los árboles por consiguiente también, si le van a cambiar el destino que buscar una solución que contemple los intereses de todos y no perturbe o dañe a ningún vecino.-


 

Consulta 27

 

aagradecería por favor si pueden informarme a cerca de un item que vino en nuestra liquidacion del mes de julio, tiene una influencia sobre el gasto total del 29% y es " a cuenta de futuros défisit"  $ 6.500.- a mi modesto entender esto no debería ser ?? Fondo de reserva.

Figurando los $ 6.500.- dentro de los gastos de la liquidación se pierde porque no está dentro de un gasto determinado. Muchísimas gracias  por su explicación. ana maria

 

Respuesta: Es real que “ a cuenta de futuros déficit” es una expresión bastante ambigua, ¿ qué significa? ¿ fondo de reserva? ¿tener un pequeño fondo operativo o caja chica? Hay que intimar por carta documento a la administración para que aclare ese ítem, y, en todo caso, pagarlo bajo protesto, hasta que se aclare la situación.-


 

Consulta 28       

     

Buenas tardes Dr, vivo en un edificio que esta construido hace 5 años, es de 2 pisos y tiene solo 8 departamentos.

El administrador es el mismo constructor, osea que los arreglos los hace con su empresa a un costo altisimo, sin consultarnos.

Hace 2 años uno de los departamentos tenia humedad que venia de otra propiedad vecina,ajena al edificio esa casa siempre tuvo estos problemas, y se construyo igualmente sabiendo que con el toldo del pasillo iban a tener humedad. El administrador/constructor decidio sin avisarnos solo poniendose de acuerdo con el dueño del dpto. de problema que el arreglo habia que hacerlo ya que el vecino no se hacia cargo, y cuando llego el resumen de las expensas nos enteramos que teniamos una deuda de $5000 y que teniamos la obligacion de pagarlo. Nos dio facilidad de pago pero algunos propietarios que no estabamos de acuerdo con esto no pagamos .  Bueno despues de idas y venidas con abogados y mediaciones quedo todo en la nada y por supuesto con la deuda.

Mas alla de los 1000 problemas que tenemos, la "Administracion" solo atiende 2 horas por dia, de 14 a 16 Hs. solo atiende un empleado que nunca sabe nada, es como un recepcionista, y no nos devuelven los llamados- Supuestamente este sabado la administracion quiere presentar la renuncia, desde ya los resumenes de expensas son hojas blancas que no tienen ni membrete, ni un nombre de administrador, ni siquiera estan firmadas, no tenemos un telefono de alguien responsable de la misma, solo un plomero  y un electricista que si lo llamamos el fin de semana no puede venir.

Mi consulta es, si los que tenemos esta deuda de expensas extraordinarias, porque las expensas comunes siempre se pagaron la deuda solo es la del arreglo de humedad, no tenemos ni voz ni voto en la reunion de consorcio?

Como sabemos que la administracion tiene validez legal? donde lo averiguo

y si renuncian cuanto tiempo tienen en entregar la administracion si nos queremos poner de acuerdo los propietarios en administrar. Muchas Gracias Vanina

 

Respuesta: Muchos de estos interrogantes tiene su respuesta en el Reglamento de copropiedad y Administración. Por lo que no resulta adecuado responder sin haberlo leído previamente.-


 

Consulta 29

 

quería consultarle si tener un personal jornalizado (hasta 18 hs) o una persona media jornada sin vivienda, insume para el consorcio exactamente el mismo costo en cargas sociales y otras contribuciones o si el cálculo se hace en porcentual sobre el sueldo bruto.

El administrador de mi edificio me ha dicho que tener una persona hasta 18 hs. o una persona media jornada sale exactamente igual en costo de cargas.

Hasta ahora yo interpretaba que las cargas sociales se calculaban sobre un porcentaje del sueldo bruto.

El suedo bruto de una persona que trabaja 10 hs. semanales por ejemplo, no es el mismo numéricamente que el que trabaja todos los días media jornada, entonces, en que reglamentación surge que las cargas son las mismas?

cual es la verdad???  Saludos Patricia

 

Respuesta: Si bien en cada caso el empleador paga cargas, va de suyo que no es lo mismo jornada completa, media jornada, personal jornalizado, etc. Pero no es lo mismo hablar de cargas en general, hay que distinguir entre aporte jubilatorio, obra social, cuota sindical, etc. 


 

Consulta 30

 

Estimado Doctor Tengo dos consultas para hacerle:

1. Hace un año que le pido al administrador que me diga de dónde surge el porcentaje de expensas que se me cobra todos los meses, discriminando unidad funcional y cochera, y no responde. Ya revisé el reglamento de copropiedad y no hay coincidencia. ¿Qué puedo hacer?

2. Este es un complejo de tres torres con parque y salones de usos múltiples. Hay un reglamento interno que prohibe ruidos molestos y circulación de invitados fuera de los salones, sin embargo, eso ocurre constantemente cuando hay fiestas, comprometiendo no sólo el descanso de los vecinos debido a los ruidos, sino también la seguridad. ¿Cuál es la responsabilidad del administrador en este tema?

Muchas gracias.Lucrecia (Almagro)

 

Respuesta: Para el primer tema, debe responderse en general que el pago de las expensas se determinada por el porcentual de dominio de cada unidad funcional. En cuanto al segundo: habrá que estar a lo que determine el reglamento interno y, en su caso, intimar al Administrador a arbitrar las medidas necesarias para su cumplimiento y el consiguiente cede de la perturbación.-


 

Consulta 31

 

Por favor, podria indicarme donde consultar acerca de como iniciar el proceso de pago por consignación de expensas o como es el procedimiento a seguir?  

Desde ya muchisimas gracias por la respuesta y por todas las respuestas brindadas en su pagina que nos ayudan a "convivir" en los edificios.Saludo Atte Sylvia V

 

Respuesta: El pago por consignación es un proceso judicial, que deberá ser precedido por alguna intimación dirigida a la Administración y al Consorcio para que se deje sin efecto alguna resolución del consorcio o la puesta al cobro de determinado gasto, etc.- Pero reitero, la consignación es un proceso judicial, es un juicio cuyo demandado es el consorcio.


 

Consulta 32

 

Muchas gracias por sus respuesta, ahora me quedo una duda. Si bien uno trata de agotar con la administración todos las instancias de dialogo.

Necesitaría saber en este caso exactamente que medidas legales puedo tomar frente a esta situación, hay alguna ley que me ampare? Que articulo?

Y en el caso de la intimación a quienes tendría que intimar, a la administración como también al consorcio? O solo a la administración? Aguardo su respuesta Sldos. Matias

 

Consulta original

 

Le quisiera hacer una consulta con respecto a este tema, yo soy propietario de un Dpto. en el 1 er piso, que tiene patio que da al pulmón de mi edificio, en el mismo pulmón, desde hace tiempo se asentaron una gran cantidad de palomas, que entre otras tantas molestias (ruidos molestos), lo que hacen es defecar hacia mi patio como en el de mi vecino.

Los 2 por protección tuvimos que techarlos, dado que si no nuestros lavarropas, y demás cosas, terminarían estropeados por la suciedad de las mismas.

La cuestión es que los techos son de Policarbonato, por lo cual, evita que los desechos caigan sobre los electrodomésticos, pero lo que no evita es el mal olor (sobre todo en Verano), y la aparieciencia del mismo.

Mi consorcio por lo pronto, lo único que hizo para el mes de Febrero fue solamente un hidrolavado del pulmón, lo que provoco que las palomas solo no estén por una semana, luego volvió todo a la normalidad.

Por el momento no tienen pensado tomar otro tipo de acción.

Lo agravante de esto es que en mi caso tengo un bebe recién nacido, y sabemos que la plaga, en especial la paloma, trae muchos tipos de enfermedades, debido a su materia fecal. Cosa con la que convivo a diario.

Que medidas legales puedo tomar frente a esta situación, hay alguna ley que me ampare?  Sino quieren tomar acciones, yo por mi parte puedo semanalmente contratar personal idóneo para limpiar mi techo y luego que lo que salga se haga cargo la administración?. Reitero el techo a pesar de que este en el pulmón, lo hice para protección de esta situación, de esta manera esto esta correcto, tengo algún amparo, debido a que me pueden decir que el techo no es parte de la estructura original

En el caso de seguir la vía legal, a quienes tendría que intimar, a la administración como también al consorcio? O solo a la administración?

Aguardo su respuesta Sldos. Matias

 

Respuesta anterior: Lo mas aconsejable es que se llegue a un acuerdo, en una asamblea, acerca de las medidas a tomar para evitar el problema, si es un techado, no es aconsejable que se trate de un cerramiento permanente, si de un techado con dos o tres segmentos que se deslicen, por ejemplo. También deben llegar a un acuerdo acerca de quién aseará o limpiará el sector, para evitar futuros reclamos. De todas formas, habrá que consultar acerca de otras formas de evitar que las palomas ingresen en esos patios.-

 

Respuesta: El consorcio debe tomar las medidas tendientes a garantizar la salubridad en el edificio, por lo que si no hay acuerdo pacífico habrá que demandar al consorcio judicialmente.-


 

Consulta 33

 

Hola quisiera que me evacue algunas dudas que tengo. si un edificio terceriza el serv. de limpieza, debe controlar que dichos empleados sean registrados bajo el convenio 378/04? que pasa si la empresa los tiene registrado como empleados de maestranza? Puedo exigirle a la empresa que los registre bajo el convenio 378/04 y que pague los aportes corresp. a fateryh? porque el consorcio tenia tercerizada la limpieza pero frente a una inspeccion de fateryh le determinaron deuda y esos empleados resultaron estar registrados como maestranza. desde ya muchas gracias

 

Respuesta: Si el consorcio tiene contratado una empresa de personal de limpieza, es aconsejable vigilar que ésta cumpla con sus obligaciones como empleador. En cuanto al convenio, pueden encuadrarse en personal de maestranza.


Consulta 1

 

SON VECINOS DEL INMUEBLE LINDERO, DIGAME USTED QUE MAS DATOS PUEDO OFRECER.

DE TODAS FORMAS ME NEGRON LA ENTRADA PERO NO EXISTE PROBABILIDAD ALGUNA QUE SE TRATE DEL PISO DE ARRIBA YA QUE EL TECHO ESTA SECO Y LA HUMEDAD APARECE EN EL MEDIO DE LA PARED. ELLOS TIENEN EN ESA PARED LA BOCA DE AGUA CON QUE LAVAN LA VEREDA QUE ES EXACTAMENTE A LA ALTURA DEL TOMA DEL ZOCALO MOJADO COMO QUEDO A LA VISTA DESDE QUE SE ROMPIO LA PARED.

A SU DISPOSICION ATTE. Ana

Consulta original:

 

Consulta 6

 

Estimado Dr.Awad, mis vecinos de la calle XXX XXXX  Capital, ostentando ser medicos de la fundacion XXX han colocado un cantero en la pared que linda con mi dormitorio lo que provocò el ingreso de agua, humedad, caida del yeso y un rercorrido veloz hacia placard y baño, no se cuanto mas va a demorar en invadir todo el departamento. La administradora XXXXX, persona poco transparente que no atiende por telefono ni tampoco hace reuniones de consorcio dice que me arregle con la vecina (por carta documento) la vecina dice que solo va a negociar con la administradora, como verà estoy totalmente bloqueada ante una situaciòn totalmente irregular e injusta, las cartas documento no las reciben los vecinos, haciendo caso omiso de mi reclamo y la administradora ha dado fin al intercambio epistolar, rechazando la ultima carta documento. Que debo hacer legalmente para defenderme, quien puede defenderme y y que instrumento legal existe ya que las infinitas cartas documento no dieron ningun rersultado. Vivimos en un paìs que es tierra de nadie o del mas poderoso economicamente. Agradecerè alguna respuesta y sobretodo saber si el cantero no està permitido dado los daños  han sido comprobados por los plomeros y arquitectos que ellos mismos enviaron. Desde ya muchas gracias. Ana

 

Respuesta: Estamos hablando de vecinos del mismo edificio o se trata de personas que habitan el inmueble lindero? En ese caso, es necesario tener más detalles acerca de la situación.

Respuesta: Si se trata del inmueble vecino no es un tema de propiedad horizontal, no es de su edificio que proviene el daño.- Así las cosas, debe Ud. intimar a su Consorcio para que la Administración lleve adelante la reparación y el reclamo al vecino lindero, con menor costo para Ud.-


 

Consulta 2

 

Hola, señé una casa con el 30% de su valor en un barrio de Córdoba. Este barrio es abierto pero tiene servicio de seguridad, por lo que existe una Asociación Civil que se encarga de cobrar las expensas. Todavía vivo en mi otra casa pero me llegó $300 de expensas de la casa que tengo señada. Es legal que me cobren eso?? además, es legal que me cobren las expensas posteriormente cuando viva ahí en el caso que yo no quiera el servicio de seguridad? porque es un barrio abierto ... y esta sociedad Civil  se encarga de cobrar expensas por los "gastos comunes". Eugenia

 

Respuesta: La verdad es que no es posible responder si no se tienen a la vista los documentos que Ud. firmó.-


 

Consulta 3

 

Acabo de adquirir una propiedad con cochera cuyo porcentual parece excesivamente alto en comparación a otros edificios con los cuales tuve oportunidad de comparar.

¿Esto depende exclusivamente del reglamento de co-propiedad o existe alguna disposición que regule dicha subdivisión de gastos?

Agradecería su atenta respuesta. Gustavo

 

Respuesta: No se que clase de espacio es esa cochera ( unidad de dominio exclusivo que le pertenece sólo a Ud.) o una gran  unidad  que tiene varios dueños. El porcentual lo fija el reglamento.-


 

Consulta 4

 

Estimado Dr. Awad:

Lo molesto para la siguiente consulta. En nuestro edificio  trabajan un encargado y ayudante. Ambos realizan horas extras (al 50% días de semana y al 100% sábados, domingos y feriados) desde hace varios años.

La pregunta es: pueden quitarse o bien limitarse estas horas extras? ya que debido a la antiguedad que los mismo poseen resultan sumamente onerosas por su incidencia en, aguinaldo, vacaciones, SUTERH,etc. Desde ya muchas gracias por su atención Miguel

 

Respuesta: La cuestión de las horas extraordinarias es siempre difícil, cuando no enojosa. Debe decirse que, si bien hay algunas sentencias que han ido por el camino contrario; en principio si el Consorcio decide suprimir las horas extraordinarias, está en su derecho como empleador.  Sin embargo, como no todos los casos son iguales, se aconseja que antes de tomar la decisión, hagan una consulta con nun profesional que pueda tener acceso a toda la documentación y características particulares del caso.-


 

Consulta 5

 

hola que tal?queria hacerle una pregunta muy importante a continuacion

tengo conocidos que prestaron plata a otras personas a traves de una escribania es asi que esta gente nunca recibio un peso de esta gente nunca le pagaron lo que le prestaron entonces se inicio un juicio y se le remato el departamento como compensacion y encima el departamento es de menor valor a la de la plata que le debian y encima ahora los honorarios de los abogados se lo quieren hacer pagar a ellos en vez de hacercelos pagar a los que nunca pagaron nada es justo eso?

los abogados de mis conocidos que son los acreedores presionan para que ellos se hagan cargo de los honorarios porque sino no pueden inscribir el inmueble a su nombre (los acreedores son jubilada y desocupado y alquilando) y esto eran sus unicos ahorros de toda su vida ya que fueron a pedir en su momento hace 14 años u$$ 5000 para comprarse su vivienda, en esos momentos no se animaron a comprometerse con un prestamo bancario porque no reunian los requisitos necesarios fueron a la escribania en donde se les aconsejo a poner la plata en interes y que en un año supuestamente iban a obtener lo que ellos necesitaban para comprarse su casa propia. En el mutuo hipotecario cuando entregan el dinero habia una clausula donde el bien figuraba como bien de familia en su momento se preocuparon pero le dijieron que no habia problemas que en caso de irregularidades con el pago los deudores se encargaban de levantarlo cobraron 2 cuotas y nunca mas nada y en fines del 97 se inicia juicio en donde los acreedores tuvieron que levantar el bien de familia y despues de muchas irregularidades de parte de los abogados y juzgado en el año 2009 se remato el inmueble compensando los acreedores o sea mis conocidos y en estos momentos le dicen que si ellos no pagan los honorarios no pueden inscribir el bien ni tener la posesion definitiva que se puede hacer al respecto? Andrés

 

Respuesta: No corresponde hacer comentarios sobre casos en los que están involucrados otros colegas. Sí puede decirse que los gastos que ocasiona el proceso judicial, entre ellos la tasa de justicia, los honorarios, etc., tienen derecho de cobro antes que otros.-


 

Consulta 6

 

Dr Awad Soy propietario de un departamento en Acassuso (76 departamentos) la mayoría con cochera. Tenemos un encargado y un ayudante,que hacen muchas horas extras diarias y como a su vez son personas que hace años que estan en la casa.Esto nos reporta muchos gastos que sumados a los actuales aumentos nos lleva a que el personal se lleva alrededor del 65% de las expensas mensuales.

Pensamos que una posibilidad es bajar las horas extras,por ejemplo tercerizando sabados y domingos. Estamos tratando de bajar los gastos . Cuales serían en su opinion las medidas a tomar. Agradeciendo su atencion.lo saluda Enrique

 

Respuesta: Si bien el consorcio como empleador puede decidir el cese de las horas extraordinarias, no es aconsejable hacer anda sin antes tener una idea más concreta del caso en cuestión.-


 

Consulta 7

 

Estimado Dr. Eduardo Awad,

Le acerco una inquietud que tiene mi madre, al no tener mail no puede hacerle llegar el mensaje mas que por mi.

Desde ya le agredezco su atencion.

1 - Queria sabe sie l porcentual que figura en las escrituras se puede aumentar, por ejemplo mi procentual es de 9,45% y en las expensas figura 10,810%. No se cuando fue aumentado, le pedi al administrador que se  fije en las primeras hojas del libro de actas cuando se hizo este aumento, me contesto que ahora no se pueden bajar.

2-  Tambien nos ha dicho que no podemos hacer reuniones, porque ahora hay que tener una libro en el cual al hacer una reunion tiene que firmar los dueños, en este edificio los unicos dueños  son 2 ademas somos los hijos de los dueños, o sea que tendriamos que hacer las sucesiones, Gonzalo

 

Respuesta: Para hablar de los porcentuales, hay que tener el reglamento de copropiedad del Consorcio a la vista. En cuanto a reunirse en asamblea, le tenencia del libro de firmas no es un obstáculo., el administrador puede llamar a asamblea, si no lo hace es porque no quiere. En cuanto a Uds. si no son los titulares del departamento, deben tener una autorización del dueño para concurrir a la asamblea.


 

Consulta 8

 

 Lo escucho siempre por la radio y son muy claros sus consejos sobre los malos administradores.

  Por desgracia desde hace un año tenemos a uno de estos malos administradores en mi consorcio  Se le ha vencido el mandato y no cita a asamblea ordinaria. El reglamento de copropiedad prevé que el administrador dura en su mandato un año. Le solicite

que cite a asamblea y me contesto que no lo va a hacer hasta que no se solucione un juicio que hay en el consorcio. En dicho juicio fuimos mal representados y se declaro la rebeldía del consocio aunque el administrador y el abogado nos dijo en una asamblea que eso no importa.

 También solicite al consejo de administración que intime al administrador al cumplimiento de sus funciones   Necesito saber que se puede hacer para que se convoque a asamblea y si el administrador tiene su mandato vencido si tiene derecho legal al cobro de las expensas. En caso contrario a quién se le deben abonar para que el consorcio pueda seguir cumpliendo sus funciones A la espera de su respuesta lo saludo atte, Contadora Marta

 

Respuesta: Hay que leer el reglamento de copropiedad para saber cómo llamar a una asamblea extraordinaria y tratar la cuestión. Entretanto si bien el mandato del administrador ha vencido , mientras el consorcio no se manifieste en contrario y/o n o elija uno nuevo, este continúa.-


 

Consulta 9

 

Soy copropietaria en un edificio que consta de calefacción por losa radiante y en el reglamento de propiedad de dicho consorcio consta que el edificio cuenta con dicho servicio.

El administrador y un grupo de propietarios quiere desafectar el servicio por los gastos que origina el mantenimiento

¿Quien determina  esto ? ¿Una asamblea o la reforma del reglamento de propiedad ?

Agradeciendo una respuesta a la presente, saludalo atte.Eva

 

Respuesta: Dajar sin efecto un servicio central es una decisión importante, cuya mayoría debería estar prevista en vuestro reglamento. De no ser así, habrá que considerar que la mayoría no puede ser inferior a los 2/3, y en la asamblea habrá que exponer seriamente las razones para suprimir el servicio, teniendo a la vista el presupuesto o informe acerca del estado de la instalación.-


 

Consulta 10

 

Estimado doctor Tengo el gusto de dirigirme a Ud. con el fin de solicitarle me informe como se calcula el porcentual que le corresponde a cada una de las unidades funcionales de un edificio Le explico que en el caso que lo consulto la sup. Total del edificio es de 546 m2 y la suma de los metro de las unidades supera ese número.

La consulta es si debe contemplar los metros cubiertos y adicionar las áreas comunes o como se calcula

Por otra parte las unidades funcionales denominadas cocheras deben figurar en la liquidación de las expensas por separado o se deben incluir a las unidades a las cual forman parte

A la espera de su respuesta lo saludo muy atte.- Mario

 

Respuesta: si bien no hay una formula establecida por la ley para determinar el porcentual, lo que más se usa es comparar la superficie cubierta total del edificio con la de la unidad funcional en cuestión.-


 

Consulta 11

 

Estimado Dr. Vivo en un edificio donde hay un empleado que se ocupa de lavar los coches todas las noches y de la limpieza del garaje. Cual es su responsabilidad si raspa un coche al estacionarlo.? Quien se hace cargo de dicho arreglo? Muchas gracias. Alicia

 

Respuesta: Si se trata de un empleado del Consorcio, este es responsable por los daños que su empleado produzca.-


 

Consulta 12

 

En relación con una humedad en el cielorraso de mi baño ( producida por perdida en el baño del piso superior y verificada por la administración ) solicite verbalmente y por mail arreglo de la misma durante un año.

Al no tener respuesta envié al administrador carta documento reclamando arreglo y haciéndolo responsable de daños y perjuicios.

Pasados 30 días de la recepción de la misma sigo sin tener solución al problema.Que debo hacer ? Muchas gracias Atte Héctor

 

Respuesta: Lamento decirle que deberá pasar a la etapa siguiente, que en la Ciudad de Buenos Aires es promover una mediación a fin de citar al Consorcio para que su administrador cumpla con la obligación de reparar los daños sufridos.- Si el edificio está en otra jurisdicción que no es Buenos Aires, no queda otro camino más que iniciar el juicio.-


 

Consulta 13           

 

Estimado Sr. Awad: soy inquilino, en el lugar donde vivo en la cuidad de santa fe no hay consorcio, hay un poder otorgado a un administrador, no hay reglamento de copropiedad.

mi pregunta es... me pueden cobrar intereses en las expensas?? en que basa para eso???

puede aumentarse el sueldo cuando el quiere sin conocimientos de los propietarios?? en caso de silencio de los mismos, como puede el inquilino quejarse??

y una ultima pregunta... si me aducen que hay redactado e inscripto el reglamento de copropiedad, ¿¿donde puedo consultarlo para ver si existe realmente?????

Desde ya muchas gracias y eternamente agradecido por su gran aporte a la comunidad!!! Cesar

 

Respuesta: Cada escritura de compra de un departamento en propiedad horizontal contiene los datos acerca del Reglamento.-


 

Consulta 14

 

Somos un consorcio de 9 unidades y 3 pisos. El edificio fue construido en 1951, entre las calles XXXX  y Pasaje XXXXX, en esquina, Barrio de Palermo.

 El problema que nos aqueja, es que tenemos un vecino en la Unidad Funcional del 3ºH (inicialmente construido como portería y luego vendido al actual propietario). Este sujeto ha construído sobre su terraza que dá al frente sobre la calle XXXXX un cerramiento totalmente precario, con techo de chapas acanaladas y maderas juntadas de la calle, sostenidas con clavos y reforzadas con adoquines atados con alambres y pedazos de mampostería, al mejor estilo de las villas de emergencia para que no se le vuele el techo. Deseo aclararle, que este edificio es de estilo francés y en una época, fue señorial.

 El cerramiento precario lo ha hecho en forma totalmente ilegal y sin permiso del Consorcio, y según el Reglamento de Copropiedad obviamente no lo autoriza.  Este propietario, se ha beneficiado durante años, ganándose espacio que duplica su superficie cubierta inicial según plano. Su porcentual según Reglamento es del 6% , que amplió al 12% de forma encubierta con su actitud impune.

 Debo decir que esta construcción ilegal además de conllevar los problemas de seguridad hacia peatones que circulan por la vereda, ha dañado severamente el frente, está completamente ennegrecido por la suciedad y el óxido de las chapas que cae de ese techo cuando llueve. Es decir, nos ha perjudicado a todos, ha desvalorizado nuestras propiedades y ha afectado la estética del edificio.

 Dr. Awad, hemos denunciado este hecho a Obras y Catastro de la Municipalidad, el expediente fue ingresado en el año 2000 adjuntando fotos. Vinieron 2 veces inspectores, lo intimaron a desmantelarlo, pero no pasó nada. Sólo le ha venido una multa que ya hace más de dos años que no paga y que tampoco pagará, conociéndolo a él. El expediente en cuestión fue "depurado" en el año 2005, se volvió a presentar uno nuevo, alegando la precariedad e ilegalidad de la construcción más la inseguridad que esto conlleva.

 La Municipalidad tenía la potestad de intimar y desmantelar este cerramiento precario e ilegal, según lo que distintos directores a los que tuvimos acceso en los años 2000/2001/2002/2005/2007 nos establecieron. Estamos en el 2010, y al ir nuevamente a la Municipalidad para el seguimiento del expediente en cuestión, nos dijeron que ellos no podían hacer nada, más que ponerle una multa.

 Desearía saber qué hacer al respecto, si es verdad que la Municipalidad sólo cobra multas y si entonces hay que tomar un abogado especializado en el tema, con la certeza que le puedan sacar este cerramiento precario y luego iniciarle juicio por daños y perjuicios a la propiedad. Le saludo muy atentamente. Cristina

 

Respuesta: El tema parece complejo, además atento los años transcurridos no es aconsejable emitir una opinión sin tener un panorama bien pormenorizado de la cuestión.-


 

Consulta 15

 

Estimado Dr. Awad  Mi consulta como integrante del Consejo de Administración de un edificio de 26 departamentos y 2 locales en Capital es la siguiente:

Después de haber llegado a un arreglo en el SECLO  con el encargado y los problemas que tuvimos con el mismo quien dejó la unidad de portería en estado calamitoso hemos decidido arreglar la misma y alquilarla. Podemos hacerlo ó deberíamos inscribirnos en Ganancias ?.

Podemos en vez de tomar encargado de medio tiempo ó Empresa de Limpieza tomar una persona para que se encargue de la misma con aportes, seguro etc. todo en regla ?

Es obligatorio que tomemos administrador si nosotros podemos hacer este trabajo y contamos con un letrado para algún inconveniente ó consulta legal ?

Le aclaro que tenemos una muy buena relación tanto los propietarios como los inquilinos, sobre todo desde que el Consejo maneja todo y demuestra transparencia en sus actos. Hemos tenido muy malas experiencias con las Administraciones.-

Como siempre lo escucho por Radio Mitre sé que  le parecerá extraño tan buena convivencia pero la hemos logrado.

Le agradecemos mucho nos dé una respuesta y luego lo mantendremos al tanto                                                                             Margarita

 

Respuesta: Un edificio de 26 departamentos y dos locales debe tener un administrador. En cuanto a  contratar la tarea de limpieza, entiendo que es preferible tratar con una empresa.


 

Consulta 16

 

Buenos días Dr Awad, me dirijo a Ud a los efectos de solicitarle nos confirme una fecha. La situación es la siguiente.

El edificio en cuestión está ubicado en la Ciudad autónoma de Bs AS

Advertimos que hay algunas irregularidades de parte del administrador del edificio con respecto a las cargas sociales del encargado. Hace 6 meses, a este mismo administrador lo echaron del edificio que habita mi mamá por el mismo tema(aunque ellos ya tienen la cuenta embargada por este tema, además por no haber abonado los sueldos de los custodios del edificio >)

Yo le pediría encarecidamente que este mail no fuera publicado como las otras consultas, porque la verdad es que tememos que desaparezca con el dinero que tiene, hay que abonar las expensas y la gente tiene miedo que desaparezca!(los propietarios del consorcio de mi mamá no pueden dar con él)

Entonces, el motivo de la consulta es la siguiente. Ayer realizamos una reunión informal 10 propietarios del edificio(son 37 unidades). Solo aquellos que nos conocemos -hay muchos deptos alquilados- y decidimos convocar a una asamblea con 15 días de anticipación a todo el edificio para remover al administrador. La pregunta es: ya está en vigencia la ley que expresa que con un porcentaje solo de los presentes se lo puede remnover? O hay que esperar a convocar a asamblea hasta alguna fecha en particular para que sea valedera? El administrador está en este edificio hace 4 años.

Gracias por su atención y estamos a la espera de su respuesta Inés

 

Respuesta: Para convocarse Uds. a asamblea, hay que leer con detenimiento el reglamento del consorcio.  En cuanto a la nueva reglamentación, el plazo de ejercicio del cargo de Administrador es de un año  (salvo que el reglamento prevea otro lapso) y ese plazo de un año termina en Noviembre de 2010.-  Así las cosas, el Administrador deberá llamar a asamblea durante el mes de Octubre de 2010.-


 

Consulta 17

 

Dr.Awad.;en el edificio donde vivo en el piso arriba del mío vive una persona de 103 años que a veces tienen una sierva que la acompaña en infinidad de veces me inundaron  mi dpto, me cansé de reclaMAR  a la administracion XXXX que administra el edificio y nunca me dio solucion al tema tan solo que la sra.tiene una sobeina pero el dueño del dpto es un hijo que vive en Brasil,conclusión ,el techo del baño que pínté de mi pecunio en agosto del año ppdo a los dos meses lo inindó y el agua llegó al techo del dormitorio,que hago?gracias Marta Beatriz

 

Respuesta: Si tiene una cierva, habrá que denunciarla por tener animales que, en general no se adaptan a la vida domèstica.-


 

Consulta 18

 

Mi consulta es la siguiente:

 En el departamento que vive mi madre desde hace tres años, siempre se pagaron por expensas (consorcio) la reparación de  roturas de cañerías como así también la albañilería cerámicos etc. que ocasionaba la reparación (entre otros gastos). Recientemente cambió la administración por renuncia. Viene un nuevo administrador, se realiza una reunión de consorcio (sin el nuevo administrador) y algunos copropietarios de manera verbal deciden que cada copropietario debe pagar por los desperfectos de sus departamentos.  Al mismo tiempo, a mi madre le reventó un caño de agua caliente (se desintegró) y comenzó a emanar agua por la pared tipo cascada. La administración no dio solución y nosotros tuvimos que realizar un trabajo momentáneo. Se rompió la pared desde el calefón hasta el piso rompiendo el mismo. Se debe seguir rompiendo hasta la pileta de la cocina ya que el caño en cualquier momento revienta. Me dicen que lo debe pagar mi madre.

 El reglamento de copropiedad y administración comprende la Ley 13.512 con artículos: 2, 3, 6, 7, 9, 10, 12.

en la parte de CARGAS Y CONTRIBUCIONES PARA ATENDER LAS PARTES COMUNES dice: queda entendido por "Cargas Comunes", las expensas por a) gastos administrativos, (...) c) reparación y conservación de las partes y bienes comunes efectuadas por el Administrador o por los copropietarios en su caso (...)

 El nuevo administrador dice que solamente entra por consorcio hasta los troncales. Lo invite a ver las roturas, vino y me dijo que el recién entro y que realizara una reunión para dejar todo aclarado. No se que será.

 Dr. ¿podría usted asesorarme?

 Hago propicia la oportunidad para saludarlo muy atentamente y desde ya muchas gracias Araceli

 

Respuesta: Hay que leer detenidamente el Reglamento, no sólo la porción que Ud. transcribe, sino tambièn la que enumera las cosas de dominio común en el edificio; para poder responder.


 

Consulta 19

 

buenas tardes mi consulta es a raiz de que soy inquilina de una oficina en el subsuelo ubicada en la zona de capital, desde que alquile la oficina que ya va a hacer un año, he tenido filtraciones, goteras, se le ha solicitado al consorcio y lo ha reparado el tema es qeu ha medida que pasa el tiempo las goteras vuelven, y las fitraciones tambien porque se realizan arreglos momentarios, hace un mes vine y tenia toda la oficina inundada porque largaron el agua de golpe ya que el dia anterior habian reparado un caño, se me rompieron varios componentes de las pc que se encuentran en el piso, el administrador del consorcio (que es el hermano de quien me alquila a mi) me dijo en forma oral que ellos se hacian cargo y que le llevara un presupuesto y las facturas por los gastos ocacionads, arreglamos todo y cuando subimos con las cosas dijo que ellos no se tenian que hacer cargo porque el contrato lo decia (cosa que no encontre en el mismo), hace dos semanas se me volvio a inundar todo por una gotera que tambien supuestamente hace un tiempo habian arreglado y se me rompieron dos computadoras que habia arreglado, por ese motivo me atrase en el pago de los alquiler y me mandaron una carta documento reclamandome el alquiler atrasado y las expensas, etc.

Yo se que eso lo tengo que pagar lo unico que quiero es si yo tengo alguna accion judicial para reclamar el daño que se me ocaciono, por culpa exclusiva del consorcio, ya que al que me alquila nada le puedo reclamar porque en el contrato si figura que el no se hace cargo,

Desde ya muchas gracias y disculpe la molestias ocacionados y estoy esperando su pronto respuesta. Mirta

 

Respuesta: El responsable, frente a Ud. del normal uso y goce de la unidad que alquila es el propietario de esa unidad, no el Consorcio. Así las cosas, lo mejor sería no dejarse avasallar y, si se trata de un edificio en el radio de la Ciudad de Buenos Aires, citar al propietario-locador a una mediación para dar solución a este conflicto..-


 

Consulta 20

 

Esta es una pregunta para el Dr Awad. En mi edificio una propietaria tiene un juicio por expensas y dice que quiere empezar a pagar los meses en curso . Se le deben cobrar o no? La abogada del consorcio dice que no le cobren pero ella consultó con su abogado y dice que como ella quiere pagar para no seguir acumulando deuda le deben cobrar. Por favor espero su contestación muchas gracias Cristian

 

Respuesta: Si bien es una cuestión muy discutible, es cierto que el Consorcio no está obligado a recibir pagos de las nuevas expensas si se deben las anteriores. Ahora bien, quizá lo mejor será citarla e intentar que empiece a pagar la deuda vieja en cuotas sin descuidar los nuevos vencimientos.- Si se ha acumulado mucha deuda lo mejor será iniciar el juicio de cobro.


 

Consulta 21

 

Buen día Dr. rente un departamento pequeño en el edificio hay 3 departamenot, habíua un cuartto departamento estaba en obra negra cuando fui a ver el apartamento el dueño me idjo que el departamento que yo iba rentar lo temrino por que una chava le dijo qu elo rentaria pero a ultimas le quedo mal, le comente que yo era asmatica ty no me gustaria que en los 6 meses que yo estaria ahi hubiera albvañiles ni obr los albañile spor que soy yo sola y es la desconfianz ay no me agradaria que pasaran y tuvieran laver del pasillo que entra a mi casa, y de lo del cemento polvo etc por que mi asma no me permitira habitar ahi y me iba a ir muy mal al grado de llegar al hospital, me contesto que el no tenia dinero y que no haria eso hast}a febrero por eso deciudi rentarlo, me comento que en cuanto se recuperara de las rentas me pondria puerta en el cuarto azulejo en el baño e internet y cable. lo anterior no lo respeto hay albañiles no conocidos entran y salen cuando quieren ya parte mi enfermedad ha avanzado, ya no puedo vivir ahi tengo conjuntivitois del polvo, mis muebles pueden dañarse si les sigue cayendo polvo apesar de ser nuevos, me urge saber como puedo hacerle para que respete ekl no hacer obra hasta el mes de febrero que yo slaga por mi salud ty mi seguridad aparte no cumplio con el trato de poner las protecciones, el azulejo y la puerta. Karime

 

Respuesta: en principio no parece haber solución pues el compromiso que esa persona asumió ante Ud. fue de palabra, algo difícil de probar. En todo caso, puede intentar que por las molestias ocasionadas se diminuya el monto del alquiler que ud. paga.-


 

Consulta 22

 

DR Awad: Respetuosamente le comento lo que es una votacion de Asamblea de copropietarios legitima pero injusta. Poseo un local que alquilo y el inquilino ya colocó un cartel que el administrador debería haber  autorizado pero debe aprobar las medidas, la estética, etc.  Se va producir en estos dias la asamblea de copropietarios y en la orden del dia dice: "Autorizacion o no del cartel en el local de comercio."

Y el tema es el siguiente ya que he hablado con algunos consorcistas, de los 70 copropietarios del edificio solo son 5 ó 6 que quieren remover  el cartel y digo, Como ya sé que a esta convocatoria, al solo efecto del cartel concurrirán solo quienes se opongan al mismo y no se interesarán en concurrir los que no le moleste el mismo, me parece injusto que desde ya se vote y se apruebe por mayoria de 5 ó 6 contra el resto (65 unidades) ya que estos no concurrirán pues no les interesa el tema.  ¿ No hay una forma de que el tema sea mas justo y se mencione en la orden del día que quien no concurre es porque no le molesta el cartel y en ese caso seria votar a favor de la NO remocion del mismo.? Gracias.Leonardo

 

Respuesta: la verdad es que si se trata de un local de negocio, lo más lógico es que tenga cartel u otro elemento de publicidad, que tenga medidas adecuadas al local y no lesione la estètica del edificio. En cuanto a la mayoría para su aprobación, hay que leer el reglamento del edificio, porque no todos los reglamentos sujetan la posibilidad de instalar carteles a la aprobación de una asamblea. Y si además, se trata de 5 0 6 sobre 70, la decisión no sería válida.-


 

Consulta 23

 

Hola mi nombre es romina tengo 19 años, hace 3 meses me mude a un departamento en moron con mi novio, es un monoambiente, resulta que como mi novio es policia trabaja muchas horas y me encargo de ir a pagar el alquiler y las expensas junto con el cable yo, voy a la oficina del administrador, y sucede que la semana pasada fui a pagar y el administrador me empezo a hablar muy mal y me decia que me siente y lo escuche que me calle, y bueno, me sente y me empezo a decir que los vecinos se quejan de los ruidos molestos, tambien de mis mascotas, (NO TENGO MASCOTAS), y de que habian contabilizado 8 autos de hombres que en una noche entraron a mi casa cuando mi novio no estaba, yo me puse muy mal, me hizo sentir muy mal porque no era verdad, dicen que les preocupa la cantidad de gente que entra a mi departamento, y las unicas personas que vienen son mis papas mis suegros mi cuñada y 2 amigas y no vienen todos juntos y vienen una vez cada tanto a la tarde a tomar mates. Las paredes de el departamento son de yeso y finas, se escucha todo de todos lados cuando cocinas, caminas, tiras la cadena del baño, todo!! entonces mi vecino me toca el timbre cuando estoy sola y me amenaza, me dice que va a romperme la puerta a golpes, y que termine con los ruidos, en varias oportunidades lo encontre espiando por la cerradura de la puerta, cuando te terminas de bañar tenes que colgar una toalla en la puerta porque el vecino espia, para ver que estoy haciendo, yo queria tirarle agua, pero mi novio me dijo que no, que ponga la toalla en la manija y listo, pero es muy feo ver por abajo de la puerta los pies parados de el, en la puerta de tu casa y sabes que espia para ver que estamos haciendo,  no se que hacer camino en puntitas y hablo vajito como si alguien estubiece durmiendo en mi casa, pero no es justo, me dice el administrador muchas cosas feas, como si yo fuese cualquier cosa y jamas entro nadie extraño a mi departamento que no conociera, me dicen que nos van a hacer un juicio, no sabemos mas que hacer, dicen que van a mandar estas quejas por escrito y no se que pasa con eso... el dueño del departamento nos puede echar? dijo el administrador que si y que si el quiere tambien nos puede subir el alquiler mucho para que nos vallamos de aca. es muy fea esta situacion ya no sabemos mas que hacer, necesitaria que nos de un consejo por favor de que podemos hacer.... muchas gracias. mi nombre es romina. muchas gracias!!!

 

Respuesta: Obviamente se trata de un edificio con habitantes difíciles.  Si Uds. en general son respetuosos de las horas de descanso, no tienen mascotas, y, desarrollan su vida dentro de parámetros normales, nada hay que temer. Sin bien, parece haber una atmósfera opresiva, gente que vive espiando a los vecinos, quizá lo mejor será que Ud. no vaya sola a la inmobiliaria ( vaya con su papá o su novio) y que, a su vez, se queje de los vecinos por lo que Ud. sufre. Quizá el hecho de que sea Ud. muy jovencita despierta en algunos la idea de que la pueden llevar por delante.-


Consulta 1

Estimados Daniel Salas y Dr. Awad.

Yo les había consultado sobre la claúsula mde irrevocabilidad, ustedes me contestaro más abajo está la respuesta y pregunta de ustedes, les volví a contestar, pero no tuve respuesta o quizás no la encontré. En cuanto puedan me la responden

Gracias Blanca Elena

Reenvío de consulta:

Buenas tardes: De nuevo muchas gracias por contestarme.                         

EN CUANTO AL CARTELQUE ESTÁ EN LA TERRAZA,  EL REGLAMENTO DICE: 

Cuando habla de los muros para publicidad, "reservándose la propietaria el derecho irrevocable de colocar los letreros, uno en la azotea y otro en el tanque de agua, como así también y mientras las circunstancias lo permitan, uno en cada contrafrentre"

Al principio ese único cartel era el nombre del edificio en tubos de neón que no pesaban nada, pero después lo alquilaron a OSDE y colocaron un enorme chapón con montones de riendas que lo sostienen, tomadas de las columnmas del edificio. Mil gracias Blanca Elena

Y la consulta primera 

Consulta 5

Mil gracias, no sabe lo que significa para nosotros que ustedes nos contesten.

Si, el reglamento dice que un propietario solo puede ser respresentado por otro y nunca han dejado que participaran otras personas, nosotros aceptamos la legalidad en cuanto a las irregularidadesde del llamado, pero pensábamos que la administradora sabía si esa persona era propietario o no.

Otra consulta:

Tenemos ese tema del cartel de publicidad en la terraza, que la empresa constructora de asignó en le reglamento en forma IRREVOCABLE, usted ya me lo explicó a mi, pero no me entienden, me podría mandar algo por este medio o páginas o jurisprudencia al respecto, se que algo parecido pasó con un cartel de sábanas fiesta que estaba cerca del obelisco.

MIL MILLONES DE GRACIAS, los tenemos que traer a dar un curso acá  San Rafael – Mendoza  cordialmente Blanca

Respuesta: para la primera parte de la consulta en cuanto a las representaciones, es necesario leer con exactitud como establece el reglamento las formas de representar. En cuanto a las irregularidades del llamado, deberá ser más clara porque no se comprende a qué irregularidades se refiere. En cuanto al tema del cartel cuanto menos, para “mandar algo “ es necesario haber leído en qué terminos la constructora se adjudicó ese derecho.

Respuesta: reitero lo que expresé en las respuestas anteriores, en cuanto a la necesidad de leer el Reglamento de copropiedad, pues en la mayoría de los casos, el reglamento aclara la cuestión ( o las cuestiones)


Consulta 2

Hola buenas tarde escribo para consultar sobre el valor de las expensas que pago ya que me parecen excesivas.

Vivo en Wilde partido de avellaneda en un edificio de 13 departamentos dividido en 2 torres de 3 pisos cada una, un salon de fiestas en la torres de atras. sin ascensor y una sra de limpieza (No portero). pago por mes 243.15$ mas extraordinarias de 94.15$

 me llama la atencion ya que un conocido que vive en Villa Pueyredon en un edificio de identicas caracteristicas paga 69$ (pero alquilar un depto por 850$)

mas alla del alquiler no tiene gran diferencia en el valor final de las expensas.

 Desde ya muchas gracias Cintia

Respuesta: En principio parece un poco alto el valor de esas expensas, más la cuota extraordinaria. Pero si no se tiene a la vista, por lo menos, una liquidación, que permita apreciar cuánto se paga por el servicio de limpieza, qué ocurre con la factura de la energía eléctrica, si hay jardinero, si hay vigilancia, etc., y finalmente, cómo se distribuye la carga de las expensas según el porcentual y tamaño de las unidades;  no es tan sencillo responder.-


Consulta 3

Estimado Dr. Awad, Administro "ad honorem" un edificio muy deteriorado y abandonado por una administración deficiente durante 12 años. Fijé un monto mensual de $1400 asignado a mantenimiento y reparaciones. Pero el 70 % del edificio son inquilinos y recibo muchas quejas porque la provisión mensual de mantenimiento y reparaciones yo la considero como ordinaria, y algunos de ellos consideran que hay reparaciones que deben ser abonadas por los propietarios.

El criterio que yo utilizo es que un gasto extraordinario es aquel que implica una innovación o mejora que revaloriza el edificio (pintura, veredas, etc.), o la compra de un bien de uso.

En cambio considero ordinario las reparaciones, mantenimiento general del edificio, cambio de matafuegos, luces de emergencias, etc.

¿Quisiera consultarle cuál es el criterio que usted considera que debe ser utilizado para determinar si un gasto es ordinario o extraordinario (especificamente dentro del área de mantenimiento y reparaciones)? Muchas gracias Santiago

Respuesta: En principio los gastos comunes corrientes, periódicos, rutinarios, de mantenimiento y reparación de las cosas comunes, constituyen, normalmente, expensas ordinarias. Los gastos que aparecen en forma intempestiva, como el pago de una indemnización, la reparación de un importante sector de cañerías, la impermeabilización de una medianera, estarían dentro del rubro de las extraordinarias. De todas formas, el problema que se suscita entre inquilinos y propietarios debe ser resuelto en cada caso por los propios interesados, mediante una cláusula clara en el contrato de locación. En todo caso, no es el consorcio ni su administrador, quienes deben ocuparse de solucionar los problemas de los propietarios que alquilan sus unidades.-


Consulta 4

Estimados: Los consulto porque tengo una duda respecto a quien le corresponde pagar los arreglos de un departamente en alquiler.

Yo soy inquilino, hace 4 años que alquilo, y sucede que aparecen problemas en el departamento, producto del deterioro del mismo. Por ejemplo, la cañeria de una mesada se rompio debido a que estaba vieja (tiene cerca de 20 años) y el locador indica que debo hacerme cargo del arreglo. Existe también en el contrato una claúsula que dice que los gastos de reparaciones corren por cuenta del inquilino.

Ahora bien, no me parece justo que yo tenga que pagar por la reparación de cosas que se rompen por el desgaste de los años. El caso de la cañeria mencionado sucedio que esta como podrida y eso hizo que se rompiera. El punto es que creo que fue el desgaste de los 20 añs de uso lo que genero esa ruptura, no alguna negligencia de mi parte, y entonces tengo la impresión que yo estoy pagando por la reparación de todo lo que el tiempo va rompiendo.

Es correcto mi planteo? O debo hacerme cargo de la reparación, por mas que no exista negligencia de mi parte en el uso? Debo hacer frente a todas las reparaciones de cosas que se estropeen por viejas, o sólo aquellas que averiara mi mal uso? Muchas gracias por su tiempo

Respuesta: En principio tiene Ud. razón, la cláusula que obliga al locatario a pagar los arreglos no puede ir más allá de simples reparaciones, pues con el criterio opuesto, debería el locatario reparar a nuevo toda la cañería. La mejor forma de plantearlo, si es que vale la pena por los costos y el estado general del departamento ( quiero decir, quizá vale la pena plantearlo ahora, porque todo debe estar en pésimas condiciones) convocando al locador a una mediación, a fin de fijar un criterio que le permita vivir con más tranquilidad.-


Consulta 5

hola dr Aguad perdon por la molestia soy de misiones y  tengo un ph con 2 unidades funcionales. mi unidad funcional es la 1 y la de mi tia la 2.Hay  una sola cochera y en losd planos aparece con la denominacion B.C.G que me digeron que significaba bien comun general y que es de uso comun. MI tia ya hizo una reserva de venta , ya le señaron la casa y creo que hizo el boleto. el problema es que hay una sola cochera y el escribano quedo en que al hacerme el titulo en el cual figuraria que es de uso exclusivo de mi unidad funcional.

¿se puede hacer eso?

¿que implicancia  juridica  tendria  eso del uso exclusivo?

¿quien seria titular de dominio sobre ese uso exclusivo de esa parte en comun?

y los mas importante es que me aconseja ud. para evitar problemas a futuro con el futuro titular? desde ya muy agradecido y por favor contesteme

Respuesta: La verdad es que si se trata de un bien de dominio común ( de todos) de uso exclusivo, eso debe estar expresado en el reglamento. De no ser así, deberán modificar el reglamento, por acuerdo unánime ( las dos propietarias) y proceder a la modificación. Pero si su tía ya firmó un boleto de compraventa, no creo que sea aconsejable,  proceder a la reforma, salvo que el comprador reconozca que tiene Ud. el uso exclusivo de ese sector.-


Consulta 6

En el consorcio de mi edificio, en el que soy inquilina, se ha presentado una fuerte discusión respecto de la continuidad laboral del encargado que lleva más de 10 años trabajando en el edificio. Queremos participar de las reuniones, pero no se nos permite hacerlo más que como oyentes, es decir, no tenemos voz ni voto, a pesar de presentarnos con una autorización firmada por el propietario. Se nos exige un poder especial ante escribano. La resolución de este tema nos afectará directamente dado que por la antiguedad del encargado de ser despedido deberemos abonar una suma de dinero con la que no contamos.

Considerando que en nuestro contrato de locación figura el pago de expensas totales ¿estamos obligados al pago de la liquidación del encargado?

¿Es correcto que no se nos permita votar sobre un tema que afecta nuestro futuro y economía? ¿Hay algo que podamos hacer Desde ya muchas gracias Atte. Carla

Respuesta: Si Uds. comparecen a la asamblea con una autorización del propietario expedida conforme lo prescribe el reglamento, lo están representado a ese propietario y tienen, entonces, voz y voto como si él fuera.


Consulta 7

estoy viviendo en un edificio con ascensor, el mismo hay que cambiarle unos conectores de alta y baja, en el reglamento de copropiedad no especifica bien quien lo debe abonar al costo de este servicio,osea si son extraordinarias o comunes, lo unico que dice el reglamento que es de un bien comun......."las obras nuevas,refracciones y reconstrucciones del edificio;como asi tb las innovaciones y mejoras en gral validamente dispuestas y las reparaciones y conservaciones de las partes comunes y bienes comunes", esto sera que son expensas comunes? Maria José

Respuesta: en general reparaciones de algunas piezas o partes del ascensor son gastos corrientes u ordinarios, que darán origen a expensas ordinaria.-


Consulta 8

Mi consulta es la siguiente. Vivo en un departamento en PB que da a un patio interno del edificio que es de uso común. Ahora bien, al patio interno en cuestión se ingresa por una puerta al final del pasillo de PB. Las llaves de esa puerta al patio interno la tienen todos los copropietarios, y en verano muchas veces queda abierta para que “corra aire”, razón por la cual, cualquier extraño al edificio podría ingresar al patio interno por dicha puerta, y por ende tener posibilidades de entrar a mi propiedad (que tiene dos puertas ventanas que dan al patio). Le he propuesto al consorcio, via administración, poner una reja en la puerta que da al patio interno a mi costa, así cuando la puerta esté abierta, la reja proteja la entrada al patio de cualquier extraño al edificio. Pero hete aquí que el administrador me contestó que ellos estarían dispuestos a poner una reja en la puerta de entrada del patio interno, si yo pongo rejas en la puerta ventana de mi casa. Pregunta: Esto es así? Yo puedo intimar al consorcio para que ponga una reja (que se pueda abrir obvio) en la puerta que da al patio interno? Y de ser así, con que fundamentos los podría intimar?

Muchísimas gracias por su seguramente pronta respuesta. Mariano D.

Respuesta: La  colocación de una puerta reja en el acceso al patio común no debe estar condicionada a ninguna actividad  de4 su parte. 


Consulta 9

Hola, mi nombre es Lujan. Escuche al Dr. hace unos dias en radio Metro y me propuse escribir para ver si me pueden ayudar porque ya no se que hacer con la administradora del edifico..

Soy propietaria (en realidad es un bien familiar) de un departamento ubicado en barrio Norte (Riobamba al XXXX ).

La historia es un poco larga y engorrosa por lo cual tratare de puntualizar los datos mas importtantes.

*Hace mas de 3 años que no se hace una asamblea. Todo lo deciden entre las 3 personas encargadas.

*El edificio cuenta con muchas unidades que funcionan como consultorios.

*La Calefaccion funciona por caldera y, hace aproximadamente 2 años, se rompio un caño que esta bajo el departamento que se encuentra en PB "D" (que funciona como oficina). Segun la administradora los inquilinos no quieren que se les rompa el piso para el arreglo, por ende 6 departamentos estamos sin calefaccion desde hace 2 inviernos. El problema involucra solo  a 6 deptos ya que PB, 1ro y 2do -unidades D y E- son los afectados (los demas pisos van hasta el depto C). El resto siguen teniendo calefaccion y la caldera se sigue prendiendo. Envio adjunto una carta que hicieron circular el aaño pasado, la cual no firme ni entregue.La Sra que administra no nos da una respuesta y tampoco se hace cargo. La gente le tiene "miedo" porque es una Sra con caracter fuerte que ya ha tenido varios problemas con los inquilinos. Se intento circular una carta para juntar firmas por la calefaccion y las asambleas pero la gente no se quiere meter.

*Hay varias irregularidades en las expensas. Varias que estoy tratando de descubrir y muchas que me exceden porque no tengo pruebas para verificarlas. Lo se por medio del encargado -quien tambien ha tenido serios problemas con esta Sra.) que me cuenta que las cosas que figuran en las expensas no se han llevado a cabo.

La gente no se quiere meter, a los inquilinos de los consultorios no les importa porque se van a dormir a su casa.

Aca me muero de frio, no me bajaron las expensas (por no utilizar la caldera) y nadie se hace responsable.

Se puede hacer algo con esto?

Espero que puedan ayudarme.

Saludos y muchas grancias! Lujan

Respuesta: El consorcio debe llevar a cabo las refacciones y tareas necesarios para proveer el servicio de calefacción. Primero enviar una carta documento intimando la rehabilitación del servicio, y, si no de resultado, promover una mediación ( como paso previo a la promoción de un proceso judicial).


Consulta 10

Buenas tardes

El administrador del edificio donde vivo desde diciembre no solo no esta inscripto como administrador sino que me dicen que no hace la asamblea anual como corresponde, pero mas alla de eso, desde febrero le estoy reclamando que el conservador de ascensores no esta habilitado tampoco para realizar esta tarea en la ciudad de buenos aires y me vienen mintiendo cada mes que ya va a tener la habilitacion... a todo esto todos los datos en la ficha de los ascensores son falsos (domicilio, telefono, email) y hasta era falso el responsable tecnico que figuro hasta febrero que empece a reclamar y ahi pusieron otro nombre...y para colmo los ascensores funcionan mal!!

El edificio no cumple con casi ninguna norma vigente: no limpian los tanques cada 6 meses, no hay luces de emergencia, el administrador no esta registrado, el conservador de ascensores no esta habilitado, nadie certifica el buen funcionamiento de las calderas, etc etc etc

Quiciera saber como puedo intimar a este hombre a que  me demuestre que es el administrador del edificio y que esta registrado y que cambie de conservador de ascensores en principio y donde puedo denunciarlo a el por estas irregularidades

muchas gracias!! Marisa

Respuesta: No sólo puede, debe hacerlo, sobre todo teniendo en cuenta el gravísimo riesgo que se corre con los ascensores, que, como Ud refiere no funcionan bien, piense que si llegara a haber un accidente el responsable es el Consorcio.-


Consulta 11

Estimados Dr. Awad, alquilo un dpto., el cual cada cierto tiempo debido a la antiguedad del mismo es necesario hacer alguna reparación de las persianas plásticas. Las primeras tres veces las hice reparar yo y asumí el costo de las mismas. La siguiente vez le informé a la inmobiliaria y luego de bastante tiempo me envió a una persona para repararlas. Ahora se rompió otra y el dueño de la inmobiliaria dá vueltas para hacerla arreglar y me dice que algunos dueños creen que ese gasto debe asumirlo el inquilino. Tengo entendido que es el propietario quien debe hacerse cargo, ¿me podría informar por favor si es esto así? Muchas gracias, Saluda atte. Dante

Respuesta:  Los contratos de locación tienen en general una cláusula que obliga al locatario a llevar a cabo todas las reparaciones en el departamento, y reparar algunas tablitas ( no la persiana toda) de la persiana estaría dentro de esas obligaciones.-


Consulta 12

Hola, le escribo ya que buscando información en internet encontre esta página muy útil e informativa y talvez me pueda aconsejar.

Soy propietaria de n departamento que tiene desde hace mucho tiempo problemas de humedad y goteras en el baño, pasillo lindero al baño, y el techo de la pieza tb lindera al baño.

Los antiguos dueños tb tuvieron problemas en éstas zonas y hasta llegó al living me comentaron, e iniciarion acciones judiciales, donde ganaron tb por daños y perjuicios. 

El tema es que tras ésto, ellos se fueron y cuando yo ase a ser propietaria, al tiempo volvieron los problemas en los mismos lugares, tras muchas charlas y pedidos, reparaon todo y quedo bien. Al año otra vez los mismo en los mismos lugares, arreglaron, pero continuó el problema. Cómo tenía que alquilar el departameto ya que me mudaba a otro, pedí por favor que me lo arreglen con urgencia ya que tenia que dejar el departamento en condiciones para ser alquilado. No lo arreglaban, por lo que mande una carta documento, me la devolvieron negando su falta de coluntad para solucionar el problema, y al final ante muchas presion e insistencia de mi parte acordamos en que lo pagaba yo (ya que tenia que aluilar el depto) y depues me devolvian la pata en cuotas. 

Ha pasado un año de esto, los problemas vuelven y las inquilinas buscan obtener respuestas y que se les diga cuando se va a solucionar el tema de la humedad y goteras en la zonas mencionados. Fui como propietaria a la administracion, envian gente, no me dicen que pasa, llamo y llamo, me dicen que es la pastina, la bañadera, las goteras siguen, llamo, las inquilinas se van.  

Eel departamento en las condiciones que esta, no lo puedo mostrar, oferecer para alquiler, estan los techos con hmedad, se cayo parte de techo donde cae agua, etc. 

El parquet se daño, quiero pulirlo o arreglarlo y no puedo debido a que todos los dias en algun ment cae agua. 

Pido respuestas y no me las dan, siguen viendo, hacen arreglos que no me informan y ya me canse de andar atras de la administracion para que de una vez por todas hagan algo resecto a esto. Es un tema que viene de años, pero de alguna forma tendria que solucionarse, no puede ser que tenga que vivir asi el resto de mi vida, sonde una vez por año se llueve mi depto y se tiene que arreglar todo de nuevo..se solciona un tiempo y despues de nuevo. 

Amigos me dijeron que busque un abogado, sin embargo haciendo unas consultas me dijeron que intente solucionarl de alguna forma yo con el administrador porque no se va a llegar a nada via judicial.  

Que consejo me da?, mando carta documento?? tengo derecho a reclamar por los daños y perjuicios economicos que esto me tras, no desde el punto de vista de cosas del edificio, sino que no puedo alquilar el depto, perdi mis inquilinas, y tengo que estar soportando la humedad y goteras. Muchas gracias por su ayuda y consejo. Analia

Respuesta: Si las filtraciones se producen en sectores o cosas del dominio común, estén donde estén, el Consorcio debe arreglarlas y luego reparar los daños que se produjeron en su departamento. Si a causa de la filtración y de la inacción del Consorcio Ud. no puede seguir alquilando su departamento, el consorcio también es responsable por ello.- Pero hay que enviar la intimación por carta documento y vencido el plazo, iniciar una mediación y de no dar resultado un  proceso judicial.-


Consulta 13

Bunos dias , le comento que soy propietario de una unidad en un edificio de 4 pisos con 6 unidades por piso, total 24 unidades.

Tengo dos consultas, el edificio cuanta con pileta, sum, gym, y sauna mas cocheras en el subsuelo, una para cada unidad.

Tenemos u administrador que puso la constructora por dos años que no esta inscripto como tal. Nos cobra las expensas que son elevadas en relacion a lo pactado en el moemtno de la compra, ascendiendo las mismas de 550 pesos a 700 u 800 pesos dependiendo el mes.

La consulta es: cuanto debe cobrar el administrador mensualmente por este tipo de edificio, un aproximado.

Si no esta inscripto y fue puesto por la sociedad puede el cobrar las expensas y dar recibos firmando como administrador, de hehco los recibos son hechos en word.

Y el sueldo de los encargado, cual deberia ser ya que son 4 en total,. Un sereno, un remplazo del sereno, un reemplazo del encargado titular en horario de almuezo y domingos y el titular.

Me gustaria saber donde obtener escala salarial de empleado de edificio y de administradores Aclaro el edifico queda en el partido de vte lopez Saludos Cordiales Juan Ignacio

Respuesta: La obligación de inscribirse en el Registro de Administradores rige sólo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. En cuanto a la escala salarial de los encargados de edificio, puede obtenerlo consultando la página del sindicato  (SUTERH). En cuanto a los administradores, no hay una planilla o una escala oficial sólo sugerencias de las agrupaciones y cámaras que nuclean esa actividad ( CAPHAI; AIERH)


Consulta 14

Buenos dias , he llegado a Ud. a travez de la web , necesitaba consultarlo respecto a una clausula que figura en la escritura y reglamento de coopropiedad del PH ( dos unidades funcionales ) que acabo de adquirir : la UFI Nª2 ( yo) cede a la UFI Nª 1 , luz y ventilacion a travez de ventanas con paravistas , esto significa que tengo dos ventanas del vecino "dentro" de mi casa lo que implica no sentirme con libertad ,porque siento que me estan mirando , pero independientemente de esto , al tener estas dos ventanas ubicadas en mi jardin y cochera cubierta , mis hijos no pueden jugar, porque al vecino le molestan los ruidos que hacen y ademas no me autorizan a estacionar el auto dentro de MI cochera porque como una de las ventanas es un dormitorio , el monoxido de carbono del caño de escape del auto es nocivo para su salud , es decir que estoy "presa" de mis vecinos por esta clausula .

 La pregunta puntual es : la palabra paravistas (creo que es a mi favor , pueden tener las ventanas pero no mirarme ) , me queda muy claro que las ventanas no las puedo cerrar porque estan cedidas por el propietario original, pero quizas yo tenga la posibilidad de "armar los paravistas " siempre y cuando respete la iluminacion y ventilacion que es la base del objeto por el cual fue creado, ellos se niegan a cerrar las ventanas ,  tengo yo la potestad de ampararme en la palabra paravistas para construirlas ?? estoy dispuesta a sacrificar metros cuadrados y hacer una especie de patio o columna dentro de mi casa para cerrar esas ventanas , pero quiero asesorarme primero ,porque tendria que pedir un prestamo para la refaccion y no quiero tener que tirar todo abajo si estoy procediendo fuera de derecho .Hay alguna reglamentacion al respecto ?? es decir tiene que entrar tanta luz , tanto aire , el cerramiento debe tener tantos metros , cumplir con tales requisitos , etc etc ??? Quiero que mis hijos puedan jugar tranquilos en el jardin de su casa , quiero poder tomar sol en mi casa un dia de verano y tambien quiero estacionar el auto en mi cochera . Es mucho pedir ???

 Desde ya , agradezco su respuesta al caso que he expuesto , le pido por favor que me indique donde recibo la respuesta , si a este mail o directamente en su pagina web.

Saludos Cordiales .Bárbara

Respuesta: Si el reglamento dice que un propietario debe ceder al otro luz y ventilación, entonces las ventanas no pueden cerrarse, habrá que consultar con n ingeniero sobre la forma y clase de paravista ( que debe colocarse de tal forma que ninguno de los propietarios puede mirar hacia la otra unidad). En cuanto a la posibilidad de que Ud. pueda dejar su automóvil en ese lugar, si allí ventila un dormitorio, no creo que sea posible. Es aconsejable leer el reglamento para saber qué destino se le ha dado a ese patio. Y también es aconsejable que Ud. obtenga los planos del edificio. 


Consulta 15

Estimados señores: Con motivo de la jubilacion de la encarga da , se retirara a fines de mayo, quisiera saber, si el Administrador, para reeplazarla tiene aque llamar a REUNION DE CONSORCIO, YA QUE POR NINGUN MEDIO NOS INFORMO EL CESE DE LA ACTIVIDAD DE LA MISMA.ESPERO CON URGENCIA SU RESPUESTASALUDO ATENTAMENTE  NORBERTO

Respuesta: En la mayoría de los reglamentos ( siguiendo la ley de propiedad horizontal) se establece que el Administrador toma y despide al personal del edificio. Habría que leer el reglamento de vuestro edificio. De todas formas nada impide que un grupo de propietarios confeccione una nota y le soliciten al Administrador que comunique las novedades mediante el llamado a una asamblea.-


Consulta 16

Estimados señores: Con motivo de la jubilacion de la encarga da , se retirara a fines de mayo, quisiera saber, si el Administrador, para reeplazarla tiene aque llamar a REUNION DE CONSORCIO, YA QUE POR NINGUN MEDIO NOS INFORMO EL CESE DE LA ACTIVIDAD DE LA MISMA. ESPERO CON URGENCIA SU RESPUESTA SALUDO ATENTAMENTE NORBERTO H.

Respuesta: Respondida en la consulta 15.-


Consulta 17

Para la próxima reunión de consorcio en mi edificio solicitaron a los copropietarios llevar una certificación de las firmas ¿me podrían informar como se certifican las firmas del título de propiedad y donde se realiza? Gracias Rosario

Respuesta: En general lo que hay que certificar es la firma de los propietarios cuando se extienden autorizaciones para concurrir a las asambleas.  Pero, en general los reglamentos no piden que se certifiquen los títulos de propiedad.-


Consulta 18

Estimado Dr. Awad: Soy titular de un departamento en un PH, en Provincia de Buenos Aires, integrado por un total de cinco departamentos, sin administrador. Existió un reglamento de copropiedad, pero luego de varias reformas de construcción, y tras realizar algunas subdivisiones y demás trámites legales ya culminados, nos toca ahora realizar un nuevo reglamento de copropiedad.

Resulta que, al fallecer uno de los dueños de un departamento, sus herederos (cónyuge e hijos) se niegan a realizar el nuevo reglamento de copropiedad.

Como deberíamos proceder? debemos intimarlos por una carta documento? y sino la responden? o si siguen negándose a suscribir dicho reglamento? podría realizarla yo, a su costo?Desde ya, muchísimas gracias.María.

Pd. Muy bueno su programa de los sábados en radio Mitre.

Respuesta: Para intimarlos serían interesante saber primero si el propietario fallecido había prestado su consentimiento para la reforma, o si el tenía construcciones que declarar o si había firmado planos u otros documentos.  Esto para comenzar. No hay posibilidad de que otro propietario ( ni el Administrador) firme por los que se niegan.-


Consulta 19

Me dirijo a ustedes a los efectos de que me orienten respecto de lo que debo hacer en la siguiente situación:soy dueña de un departamente que desde hace tres años y medio tiene afectada una pared y avanza hacia otra por humedad que proviene del baño de la unidad de al lado.He hecho todo tipo de reclamos,primero verbales y luego a través de carta documento(que nunca me contestaron),fax.etc.En cuatro oportunidades fueron a ver el estado de la pared,prometieron arreglarlo y nunca lo hicieron.De esta forma,no sólo están perjudicando mi propiedad sino que me están impidiendo que yo pueda alquilarla o venderla,es decir,no puedo disponer de ella.Por favor,¿qué debo hacer porque ya no sé a qué recurso apelar para lograr un resultado?Yo tengo todo esto documentado,incluso con fotografías.En caso de que ustedes no puedan orientarme indíquenme,si les es posible,quién puede hacerlo.Desde ya muchas gracias.Los saluda atte. Estela

Respuesta: Lo más aconsejable ( si no sabe porqué se produce la filtración) es intimar la reparación al propietario del departamento vecino y al Consorcio, otorgando un plazo para que se lleven a cabo las tareas. Si ello no da resultado,  habrá que inici8ar una mediación  en la Ciudad de Buenos Aires) y  finalmente un proceso judicial.-


Consulta 20

Despues de haber tomado posesion del departamento que compramos y que se atrasaron 1 año en entragarlo, todavia no nos han llamdo para escriturar.

Esto es valido? o hay algo detras que nosotros no sabemos.

En el boleto de compra venta, decia que tomabamos pòsesion del inmueble el 1º de julio del 2009 y a los 30 dias escriturabamos.

A la fecha de hoy 10 de mayo del 2010 ni novedad de la escritura, he llamado a la empresa constructora y las empleadas que me atienden me dicen que todavia no tienen la orden para que  escrituremos. Que debemos hacer   SANDRA

Respuesta: Hay que leer detenidamente el boleto de compraventa y, en su caso, intimar por carta documento que se cumpla con la obligación de escriturar.-


Consulta 21

hola: mi nombre es Cristina y mi consulta es la siguiente . Tengo un departamento alquilado y por arreglos en el piso superior tienen que pintar y terminar de dejarlo en condiciones . Hace 4 meses que reclamo a la administracion y me dicen que cuando terminen de pintar el frente siguen con lo mio . Mi consulta es la siguiente ¿puede el inquilino dejar de pagarme el alquiler ? ya que me dijo que hasta que no lo terminen no me paga . y yo tengo que pagar los impuestos y las expensas . Eso corresponde ?                                                             Muchas gracias

Respuesta: en principio no hay razón para que el locatario retenga el pago, si no se dan ciertas condiciones muy determinadas.  Pero para responder es necesario saber si la reparación es de tal entidad que puede afectar la habitabilidad del departamento y darle derecho al inquilino a retener el pago hasta que se termine la obra.-


Consulta 22

Buenos dias. Me gustaria saber cómo debo proceder para lograr que el administracion de mi edificio deje de tener su oficina dentro del edificio ya que el reglamento prohibe el funcionamiento de oficinas dentro de los departamentos.

Por otro lado, como el administrador alquila ese departamento que usa como oficina, debo intimar directamente al propietario de ese departamento? desde ya muchas gracias Carolina

Respuesta: La verdad es que uno de los obligados a cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad ( intimar a los propietarios y/u ocupantes a ello) es el mismo administrador, por lo que ya la situación es muy irregular, por lo que deberán ( sin perjuicio de intimar también al propietario de la unidad) plantearlo al Administrador la mayor cantidad posible de propietarios  en una nota, bajo apercibimiento de removerlo, porque, la verdad ¿ con qué autoridad ese Administrador  podrá, el día de mañana intimar a otro propietario y/u ocupante el cumplimiento del reglamento?


Consulta 23

Con fecha 10/05/10 recibo en mi domicilio, sin ningún tipo de aviso previo como ser carta documento, llamado telefónico, etc, un escrito de un estudio de abogados titulado "Mandamiento de intimación de pago y citación de remate" por una deuda de expensas del período mayo 2009 a diciembre de 2009 por la suma de $ 2336 + 1000 de gastos del Estudio.

Me comunique ayer mismo con este estudio y les comenté que no podía ser que debiera ese monto dado que el día 23/02/10 le pague al administrador $ 2.000 por lo que emitieron un recibo oficial donde consta dicho pago, en ese momento nadie me dijo de que habían iniciado un juicio por expensas no pagas, solo se limitaron a recibir el dinero y nada más, aparte les comente que en los próximos meses iba a saldar la deuda para ponerme al día a lo que me contestaron "OK ningún problema".

Esto se lo comento al abogado ayer y me exclama "pero como? Si ellos no pueden recibir ningún pago dado que esta el juicio en curso".

En definitiva la situación al día de recibir la citación es que yo, ayer 10/05/10, solo debo del período que ellos reclaman solamente $ 336, o sea que el escrito no se condice con la realidad, y otra cosa que me preocupa es que el abogado me dijo que iba a hablar con la administración pero que igualmente yo tengo que abonarle los 1000 pesos de sus honorarios, es esto correcto cuando la primera noticia que recibo de deuda es incorrecta porque yo aboné la "no poca suma de $ 2.000???, porque le tengo que pagar a un abogado una suma por algo que esta reclamando que nos es real?? Como me puedo defender legalmente?? Tengo que enviarles alguna carta documento para dejar en claro esta situación??? Agradeceré cualquier comentario que pueda aclararme el panorama. Muchas Gracias Gustavo

Respuesta. Lo mejor sería presentarse en el juicio y exhibir el recibo y comprobante del pago. Y en principio, por una deuda de $ 2336, no corresponde percibir $ 1.000 de honorarios.


Consulta 24

Hola, por favor , necesito me orienten ya que hace 6 mrçeses di de baja el servicio de cable para bajar los gastos mensuales, servicio que estaba a través de las expensas, cuando lo quise dar de baja la administradora dió un as vueltas hasta que al final lo logré ya que estoy en mi derecho, amenazándome con que no iba a poder dar de alta ningún otro tipo de servicio de cable que no sea a través de las expensas....Yo hoy quiero dar de alta otro servicio más económico, ya que tratándose de recreación y dentro de mi casa creo que soy libre de elegir el servcio que más me convenga a mi bolsillo.Envié tres mails a la administradora y llamé tres veces a su oficina para que por escrito se me enviara el motivo por el que no podría dar de alta otro servicio de cable...hace como un mes los envié y no tuve respuesta...Cómo debo proceder para solicitar mi derecho a poder decidir por el servicio de cable que yo quiero? Tengo derecho no?O estamos en Cuba? Maria

Respuesta: No se qué significa “o estamos en Cuba”, pero entiendo que sería interesante intimar al Administrador por carta documento que opere la baja de su unidad del servicio de cable.-


Consulta 25

Represento a un grupo de consorcistas que estamos preocupados porque en nuestro edificio que no es apto profesional, desde hace varios años atiende una profesional, el administrador anterior nunca quiso hacer nada, ahora el nuevo administrador decidió mandarles una carta documento. Pero ella dicen que se va a quedar sin trabajo y que va a seguir hasta las últimas consecuencias. ¿qué se puede hacer? Para reformar esta cláusula ¿se necesita el 100% o basta con los 2/3?. ¿Hay algún documento que enuncia los problemas que puedan surgir si se convierte un edificio residencial en apto profesional? atte, Victoria

Respuesta: La reforma del reglamento para cambiar el destino de las unidades debe operarse en asamblea, con el 100% de votos. La posibilidad de ampliar el destino a profesional puede ser interesante según la clase de edificio, la ubicación y la posibilidad de alquilar las unidades, pero, para evitarse problemas hay que redactar muy bien la cláusula de modificación.-


Consulta 26

Ante todo agradezco esta posibilidad que nos brinda para realizar consultas y que tan amablemente y precisamente contesta.

Mi consulta es por un una pérdida de agua que se esta produciendo  aparentemente desde departamento del piso 2º  ubicado por encima del que habito (edificio de 9 unidades sin administrador a cargo ). Esta pérdidad de agua ha  causado el desprendimiento del techo del lavadero (el agua corre por las paredes en las que hay cables electricos), así como daños en las paredes del dormitorio, del techo del patio cae agua constantemente, llegando el agua hasta un local de optica ubicado en la planta baja, ajena al edificio.  Este inconveniente de pérdida de agua y daños en techos y paredes de mi vivienda ya han sucedido hace un año. En aquella oportunidad la dueña se negó a permitir el acceso a la reparación de las cañería por más de 15 día, con amenazas , insultos , etc. En su momento  la misma contrató personal para su reparación con lo cual el problema cesó, cuyos arreglos finales logré concretar hace 1 mes.(pagados entre todos los copropietarios, porque así lo exigió la duña)

En esta oportunidad la señora después de insultos se acercó a visualizar los daños, que en este caso son mayores que el año anterior, comprometiéndose a asistir el miércoles 12 de mayo al depto para llevar que un técnico plomero pudiera diagnosticar la pérdida y proceder a su reparación. En síntesi,   la dueña del depto  no aprareció, no contesta el telefono y el nº cel que me dio corresponde a otra persona.  Que puedo hacer? Que debo hacer?; ya que me enteré que aparentemente el depto ha sido vendido , no sé a quién , ni con que agente, No tengo con quien contactar  para obtener una respuesta.

Agradecería muchísimo me ayudara a encaminar esta situación antes que se me caiga todo encima. Estoy en situación de desesperación, no puedo habitar el depto esta lleno de agua!

Gracias!!  Atentamente Adriana

Parece necesario pedir un informe de dominio para saber quién es el propietario y, de persistir la situación si el departamento está cerrado, nadir atiende ni recibe intimaciones, hay un proceso judicial que se puede iniciar, pero para ello hay que poner el caso en manos de un abogado.-


Consulta 27

Me dirijo a usted. a efectos podria informarme que tenemos que hacer respecto al siguiente problema.

Vivo en Ph, compuesto por tres departamentos, el de adelante uno en el medio y el mio al fondo compartiendo el pasillo de entrada. El problema es que se vendio el del medio y lo compraron uno "supuestos inversionista" Lo hicieron a nuevo aguante un año los golpes la musica y todo lo que trae una obra nosotros los que vivimos aqui somos una sra. adelante con su hijo sola y yo sola atras esta buena gente que dijo que lo hiba alquilar permanente terminaron alquilando por temporada el cual metieron gente totalmente ideseable, poniendo en riesgo la seguridad de ambas partes. dejando la puerta de entrada abierta. encontrandome con personas en ropa interior en el pasillo. el cual nadie se encarga de limpiar. tuvimos que llamar a la policia en sierta ocasión cuando se les comunico el problema reacionaron muy mal gritandome e insultando. ahora puso un caño que da al pasillo en comun que baja todo el agua del techo al pasillo el cual yo tengo que pasar y se hace una pileta no solo eso sino que condensa y siempre esta el charco de agua con la mugre del techo. y no solo eso sino que al modificar el departamente se me vienen todos los ruidos del mismo el cual antes no sucedia.  que tengo que hacer? agradesco su tiempo. Saludo Atentamente. Andrea

Respuesta: Todo lo que Ud. refiere configuran violaciones al Reglamento de copropiedad y a la Ley de Propiedad Horizontal. Para solucionarlo es necesario saber quién es el propietario de la unidad en cuestión, y poder intimarlo a que cesen las conductas perturbadoras. También puede intimarse al ocupante no propietario.


Consulta 28

Hola, dr. Award, tengo una consulta. Soy de la ciudad de Resistencia, Chaco y vivo en un edificio de 2 pisos y terraza que tiene la función de lavadero, el edificio consta de 10 dptos. Mi consulta es la siguiente.Colocarón una reja mas alta en la entrada principal por razones de seguridad...nos correspond a los inquilinos pagar por esa reja?? o a los propietarios de los dptos??? por que a mi la inmobiliaria me lo incluyo como gasto de expensas....Desde ya muchas gracias....Soledad

Respuesta: En principio se trata de un gasto que debe pagar el propietario. Pero sería interesante ver hasta dónde se extienden las obligaciones de pago de los locatarios (inquilinos), ya que hay contratos que al hablar del pago de las expensas no hacen distinción y entonces el locatario debe cargar con las expensas totales.-


Consulta 29

Dr. Awad: Tengo 73 años, soy jubilada y tengo una severa discapacidad pulmonar (EPOC) que me hace oxigeno dependiente. Vivo sola en un departamento de un edificio que tiene 2 alas laterales sin servicio de ascensor. Mi departamento está en el primer piso de una de estas alas. Prácticamente no salgo debido a la dificultad que representa para mí subir por la escalera y nunca uso el ascensor. Tampoco la persona que me ayuda y me hace las compras lo utiliza. A pesar de todas estas dificultades estoy al día con las expensas que son bastante elevadas. El motivo de mi consulta es que me informaron que tenemos que pagar 6 cuotas de $50 por la reparación de los ascensores y quisiera saber si legalmente puedo hacer algo para evitar pagar ese incremento. Desde ya muchas gracias por su atención y espero su respuesta. Isabel

Respuesta: Si el edifico tiene ascensor, que es una cosa del dominio común, pero una parte de ese edificio no goza de ese servicio, hay que leer el reglamento para saber si a ese sector  se lo ha eximido del pago de los gastos de ascensor. Si no hay exención, deberá pagarlo.-


Consulta 30

Vivo en el piso 2°, se produce una perdida en mi baño que afecta el techo del piso de abajo. La administración me informa que el consorcio se hará cargo de las perdidas de la red troncal. Podria explicarme cual es la red trontal y si abarca sub redes? Gracias. Elba

Respuesta. La red troncal son las columnas de alimentación de agua o de desagüe del edificio. Por oposición, la instalación de alimentación y de desagüe que sirve solo a su unidad., sería una instalación propia. Pero APRA saber hasta dónde Se extiende la propiedad de las cañerías y qué debe arreglar el Consorcio es necesario leer el reglamento de copropiedad de su edificio.


Consulta 31

hola doctor, tengo una duda soy propietaria de un departamento y la administradora del edificio decidio hacer la limpieza de los tanque, despues de ello aparentemente por un mal trabajo del sr que limpio los tanques se inundaron dos departamentos. los propietarios de estos departamentos reclaman cada uno 20000 por los arreglos y quieren que los paguemos los propietarios. es esto correcto o debe responder el consorcio con su fondo de reserva si lo tuviese, la administradora por falta de deber in vigilando e in eligiendo de los Sres que limpiaron los tanques y luego repetir contra estos?. muchas garcias por su respuesta. Nia de Rosario, Sta. Fe

Respuesta 31: El consorcio contrata servicios a través de su Administrador, por lo que el consorcio frente a los perjudicados es el responsable.


Consulta 32

BUENAS TARDES:QUERIA HACER UNA CONSULTA, ESTOY VIVIENDO EN UN EDIFICIO QUE AUN NO ESTA HABILITADO (NO APROBARON LOS PLANOS), POR LO TANTO NO HAY ESCRITURA, TENEMOS UN CONSORCIO QUE LO MANEJA LA MISMA INMOBILIARIA QUE NOS LO VENDIO, CONTRATARON UNA SEÑORA PARA LIMPIAR UNA VEZ POR SEMANA Y LA ECHARON. LA SEÑORA SOLICITO UNA AUDIENCIA DE CONCILIACION CONTRA LA ADMINISTRADORA, YA QUE ÉSTA LE ASIGNABA OTROS EDIFICIOS, LE INDICABA LOS HORARIOS, DIAS, ETC. LA ADMINISTRADORA (DUEÑA DE LA INMOBILIARIA QUE NOS VENDIO EL DEPTO) DICE QUE NO TIENE NADA QUE VER ELLA, QUE EL JUICIO DEBE ESTAR ENFOCADO EN EL CONSORCIO.-

MI PREGUNTA ES: ESE CONSORCIO ES VALIDO?? (AUN SIN ESCRITURAS, SIN APROBACION DE PLANOS), Y EN ESTE CASO EL RECLAMO DE LA SRA DE LIMPIEZA CONTRA QUIEN TIENE QUE SER DIRIGIDO?

MUCHAS GRACIAS!CLAUDIA

Respuesta: En principio, hasta tanto no se haya redactado e inscripto el reglamento de copropiedad, no hay constituído un consorcio. Por lo que el reclamo no podrá prosperar contra un ente que no existe, pero, de todos modos sería interesante que Uds. consultando, por vuestra parte, con un  profesional.-


Consulta 33

Hola buenos dias. Queria hacerle una consulta respecto a un robo que se produjo en una parte comun del edificio donde vivo, precisamente en el sotano alguien robo una bicicleta de un valor aproximado a 1300$. QUE SE PUEDE HACER?  lo puede tratar el adminstrador exclusivamente? el concejo de administracion? (el cual formo parte) se puede hacer algo? Muchas gracias Matías

Respuesta:  para que se configure la responsabilidad del consorcio hay que tener un completo conocimiento de la situación: de qué sector hablamos, si era común, qué destino tiene, cómo se produjo el hecho, etc.


Consulta 34

primero quiero felicitarlo por su ayuda permanente a quienes lo necesitamos.

mi consulta es hace 1 año alquile un duplex, una de las habitaciones superiores estaba cerrada con llave y la tenia el propietario, nunca reclame esa llave o habitacion ya que no la necesitaba, resulta que de el vecino inicio acciones legales al propietario del inmueble que yo alquilo, ya que por humedad se le habia deteriorado su vivienda, este problema viene desde hace mas de dos años me comento el vecino, días pasado vino el propietario con un plomero abrio y ingreso y se constato que la humedad proviene de esa habitacion, y ahora el propietario me quiere hacer responsable de esto y si no lo pago me hinicia acciones legales.

Desde ya muchas gracias y espero repuestas suyas. atte. Gabriel

Respuesta: para que se configure su responsabilidad habrá que probar que Ud. tenía conocimiento de la situación, y que la humedad tiene su origen en un hecho o acto suyo, porque lo más probable es que se trate de un problema de muros, medianeras, caños, etc. De las que Ud. no tiene porqué responder pues no es el dueño del dúplex.  Pero esta respuesta es muy general, la verdad es que para responder con exactitud hay que tener más conocimiento de los hechos.


Consulta 35

De mi mayor consideración: Me dirijo au d con el fin de solicitarle su ayuda .Tenemos un local en P.B. de un edificio ,hace dos meses que no nos solucionan perdida de agua del techo con la suficiente arruinada de muebles  piso olores etc El dueño del departamento n o permite la entrada al mismo(esta alquilado) El administrador con toda lentitud  no toma las decisiones que creo deberiá tomar ¡Que podemos  hacer? Muchas Gracias Somos de San Nicolás

Respuesta: Hay que intimar al consorcio para que lleve a cabo las reparaciones, y si ello no da resultado deberá iniciar un proceso judicial.


 Consulta 36

De mi mayor consideración: me dirijo a Ud oara solcitarle me aconsej Tenmos u local en un edificio .del 1° piso pasa agua desde el 27 de marzo  hasta la fecha no se ha solucinado porque el administrador es totalmente ineficaz  y el propietario  del Dpto no permite la entrada  Mientras tanto nosotros perdemos en el deterioro en poder alquilar ,etc ¿ que podemos en forma efectiva hacer? La direcció XXXX XXX  San Nicolas B.A, Muchas gracias Clide

Respuesta: Contestado en la pregunta 35


Consulta 37

Dr. Awad: estoy en juicio con el consorcio por filtraciones .

En primer lugar ellos decian que no correspondia el arreglo por varios motivos pero ahora dicen que yo instale un aire acondicionado perforando la losa

La realidad, es que el aire lo instalo la empres constructora porque yo compre en obra hace 11 años que vivo acá

La empresa no existe mas ya que quebro en el 2001 pero uno de los arquitectos vive en mi edificio y es el que mas se opone al arreglo Espero su respuesta, Gabriela

Respuesta: en la medida que Ud. ha promovido un proceso judicial, lo que significa wue ya cuenta Ud. con un letrado que la asesora, es a él a quien deberá dirigirse.-


 Consulta 38

Hola Dr. Eduardo Awad, lo escuché en radio Metro en el programa Perros de la calle con Andy Kusnetzoff y me pareció una charla muy interesante. Le escribo para hacerle una consulta, le cuento que tengo un departamento, en el cual cruza, por debajo del piso, el caño principal de agua fría del edificio, el cual hay que cambiarlo porque se encuentra perdiendo agua... Existe la opción de pasar el caño por la entrada principal del edificio y así evitar romper todo mi departamento, ya que tengo inquilinos y se complicaría, pero la respuesta de la administración fue que no, ya que aumentaría el costo del trabajo y los demás propietarios no lo aprobarían. Mi pregunta es:  si tengo algún derecho o alguna ley que me respalde para que no rompan mi departamento y realicen la otra opción propuesta... Desde ya muchas gracias, saludos Florencia

Respuesta. En principio la instalación se deberá llevar a cabo respetando el trazado que tenía originalmente, salvo que se demuestre que otra vía u otra forma, beneficie más al consorcio.-


Consulta 1

Hola mi nombre es Federico y quería hacer la siguiente consulta soy encargado suplentes los domingos en una portería hace 2 años y tengo intenciones de renunciar a mi cargo ¿cuales son los pasos a seguir?¿tienen que pagarme algo?en caso que si ¿que y en que forma? muchas gracias

Respuesta 1: La renuncia debe tener una anticipación de 1 mes, y se formaliza mediante un telegrama. Ahora bien, si Ud. renuncia su empleador sólo deberá abonarle lo que quede pendiente, por ejemplo, la  parte proporcional de las vacaciones no gozadas y el sueldo anual complementario. Quizá sería más interesante tratar de llegar a un acuerdo con su empleador y renunciar pero obteniendo alguna suma mayor que la que correspondería.-


Consulta 2

Tengo reparaciones urgentes que efectuar por problemas de filtraciones en el balcón y el administrador se hace negar y no me atiende los llamados. ¿Hay algún modelo de carta documento para intimarlo a efectuar las reparaciones? ¿Hay algún otro procedimiento para solucionar este tema? Diego

Respuesta 2: Si el consorcio está obligado y debe llevar a cabo una reparación y no lo hace, es necesario intimar por carta documento la reparación, otorgando un plazo razonable de acuerdo con la clase de tarea a realizar. Si no se obtiene satisfacción, y se trata de un edificio en la Ciudad  de Buenos Aires, habrá que citar al consorcio a una mediación ( procedimiento mediante el cual se lo cita al consorcio a una audiencia a fin de llegar a un acuerdo que permita poner fin al problema) y finalmente, se deberá iniciar un juicio.


Consulta 3

Hace mas de dos meses estoy teniendo inconvenientes a causa del constinuo goteo del aire acondicionado instalado en el piso superior.

Tengo un balcon frances, y debido a que el ancho del mismo no supera los 20 cm, el agua del aire acondicionado salipca en mi balcon, provocando que no pueda abrir la ventana ya que el agua ingresa al interior de mi departamento, mojando asi las cortinas y los vidrios.  

Simplente con asomarse se puede observar que la manguera cuelga al vacio. (lo cual por lo que tengo entendido no deberia ser asi)  

En 3 oportunidades informe de dicho inconveniente al porpietario del piso superior, y al no tener ninguna solucion a mi planteo decidi elevar mi reclamo al consorcio.  Hasta el momento no he obtenido ninguna respuesta satisfactoria. Mi pregunta es: Que se debe hacer en estos casos?  Desde ya muchas gracias. Nataly

Respuesta 3: Si el consorcio no interviene, deberá Ud. intimar al vecino del piso superior para que instale el aparato como corresponde-. También puede llegar a ser útil una denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.


Consulta 4

Con respecto al dato que me solicitan en la consulta nr 5  , pagina 5 del año 2009.El encargado vive hace aprox. 2 años en la uf cedida por el propietario de 9 uf del edificio .Dicho portero, durante las horas en la cual realiza sus funciones, alternativamente ocupa la planta baja ( portería) y el 5to"b" ,en el cual tiene su vivienda permanente, teniendo el timbre de la portería conectado en paralelo con el 5to piso, ya que en algunas oportunidades atiende el mismo su esposa o hijos. Esto es correcto??, no podemos hacer nada??.Creo que seria en tal caso muy útil para el consorcio, de alquilar esta propiedad e ingresar dichos fondos al mismo , lo cual vendría muy bien. Espero vuestra respuesta, muchas gracias de antemano

Respuesta 4: El encargado debe habitar la unidad con la que cuenta al consorcio. Pero debe tenerse en cuenta que si ya han pasado más de dos años, plazo de prescripción de las acciones del derecho laboral; va a ser muy difícil que la situación vuelva a su estado anterior.


Consulta 5

Doctor Eduardo Awad y Asociados, necesito hacer la siguiente consulta, para saber que tengo que hacer y que me oriente como tengo que actuar.

Mi deparatamento tiene un lavadero cubierto, cuando lo compré, ya estaba cubierto, lo único que hicimos fue cambierle el toldo corredizo.

En el deparatamento del piso de arriba, hay un calefón, que tiene salida a una ventana que da sobre mi lavadero, del calefón gotea agua cuando se bañan, dice el Administrador, que es por condensación, la misma está arruinando nuestro toldo y si el toldo está abierto, cae agua en el piso del lavadero y en la pileta del mismo lugar.

Varias veces, después de discusiones de todo tipo, han intentado algún tipo de arreglo, sin ningún resultado, según el Administrador el no es plomero, pero a su vez, está a cargo de ese departamente, el dueño del mencionado departamento dice que tenemos que sacar el toldo o pagar la silleta y el seguro para que lo arreglen, pero aunque fuera así no lo pueden arreglar y por otro lado nosotros ofrecimos el pago de la mitad de lo mencionado anteriormente. Según parece el reclamo nuestro molesta y el Administrador no quiere tener problemas. Ayer le dije que hiba a mandar una carta documento y me contestó que hiciera lo que tenía que hacer y a él no le digera nada.

Es por eso que me atrevo a molestarlo para que me oriente que hacer. A la espera de una respuesta, le agradezco sinceramente Ana

Respuesta 5: En principio debe Ud. asegurarse de que efectivamente se trate de una cuestión de mal funcionamiento del calefón. Así las cosas, podrá intimar al vecino del piso superior a que lo repare o lo instale de tal forma que su funcionamiento no produzca perjuicios ni molestias a otros vecinos.-


Consulta 6

Estimado Dr. Awad: Vivo en un edificio de 8 pisos, con 4 departamentos por piso, dos al frente y dos al contrafrente. La planta baja del contrafrente posee dos unidades funcionales, una es la vivienda del encargado y la otra la de uno  de los propietarios. Ambas tienen patio hacia el cual miran las ventanas de todos los departamentos ubicados en el contrafrente. Mis preguntas son: 1. ¿Estos patios solares, deben ser considerados de dominio común y uso exclusivo?, y 2. ¿Puede el propietario en cuestión colgar su ropa allí, siendo que el edificio dispone de un espacio para ello en la azotea? Muchas Gracias. Lic. Claudio

Respuesta 6: La situación de esos patios la define el reglamento de copropiedad de cada edificio. En cuanto al uso que s ele puede dar, salvo que se trate de algo muy grotesco, no hay en principio, razones para impedir colgar la ropa en ese sector .-


Consulta 7

ESTIMADO DOCTOR: TENGO EL AGRADO DE SALUDARLO Y CONSULTARLE SOBRE UN CONSORCIO QUE TIENE PILETA EN PLANTA BAJA. ESTE SECTOR NO ESTA CERCADO. HAY OBLIGATORIEDAD SOBRE RESTRINGIR EL ACCESO A PILETAS EN CONSORCIOS? AGRADEZCO SU RESPUESTA. SALUDOS.- SILVIA

Respuesta 7: Cuando hay una pileta de natación en un edificio, debe observarse la reglamentación sobre natatorios del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, entre otras exigencias la instalación de un cerco perimetral.-


Consulta 8

Estimados: Tengo un problema con el administrador de mi consorcio y la verdad no se como encarar el problema, por este motivo envió este mail para ver si Uds. puede asesorarme.

Paso a explicar:

Hace mas o menos 2 meses que vengo teniendo problemas con el administrador de mi consorcio, dado que tengo en mi dpto. goteras y por mas que le insisto con el tema él no ha tomado las medidas para resolver el problema.

No enviaron a nadie, no me avisan para ver en que estado esta el problema, la única forma que me doy por enterado es cuando llueve y las goteras empiezan nuevamente a salir por todos lados. Pareciera que el valor de las expensas que pago cada mes (y que si me atraso no dudan en remarcarme el mismo, así sea un mes) no valiera para el servicio que deberían dar como administradores.

Y lo mas lamentable es que, toda esta situación, me afecta económicamente, ya que si la situación persiste, el problema puede agravarse con la consecuente perdida de valor de mi dpto. por el daño que le causa el agua, y un daño a la salud tanto mía como de mi familia al acumularse humedad y deterioro en el dpto.

La verdad estoy harto de esta situación, y el otro problema es que no se puede hacer una reunión de consorcio que valga realmente la pena porque nadie parece preocuparse.

Por favor, podrían asesorarme en el tema, porque quisiera intimarlo por falta de cumplimiento pero no se tanto sobre la ley de propiedades y no tengo idea sobre que organismo es el encargado de recibir denuncias de este tipo, o que otro tipo de solución puede haber. Espero puedan darme alguna respuesta.  Desde ya muchas gracias Miguel

Respuesta 8: Si se detecta una  filtración habrá que tratar primero de descubrir la causa del problema;  intimar al Consorcio para que repare los desperfectos que permiten el paso del agua ( siempre y cuando se trate de sectores y/o cosas comunes), si se trata de cosas del dominio particular habrá que intimar al dueño de ellas ( el propietario de una unidad funcional). El que corresponda, en su caso, también deberá repararle los daños que le hayan ocasionado a ud. en su departamento.


Consulta 9

Buenas tardes.. queria saber si el administrador ante una asamblea extraordinaria puede delegar a otra persona para estar en chicha asamblea, y si es correcto que no este en el acta ni firme el acta… desde ya muchas gracias Alejandro

Respuesta 9: La verdad es que la presencia del administrador en una asamblea no es imprescindible ( salvo que el reglamento diga otra cosa). Lo importante es que la asamblea sea citada conforme lo establece el reglamento, y que estén presentes o representados y voten el número de propietarios exigido por el reglamento en cada caso.-


Consulta 10

Hola buenos dias: Tengo un problema, el Lunes 1 de Febrero se desbordo mi deposito del baño, y llego la humedad hasta el piso 3, yo vivo en el piso 9.- Desde las 9 hs.-a las 14:00 hs que se dieron cuenta por la señora del 7 y cortaron el agua de la columna.-  

Obvio yo trabajo todo el dia y no habia nadie en mi casa.- Le cuento que tengo el baño hecho a nuevo y todo el departamento, soy muy cuidadosa y esto fue un total accidente.-

El miercoles 3 de Febrero el administrador me llamo a mi trabajo diciendome que yo me tenia que hacer cargo de todos los gastos ocasionados en los departamentos.-El problema se origino en mi baño y en el deposito del baño, entiendo deberia hacerme cargo yo, ahora no vi que hoy lo tengo voy a leerlo el reglamento de propiedad.-  

El tema que no hay culpa concurrente con el consorcio por problemas en los techos que no estan bien?? como pudo filtrarse hasta el piso 3, si fue mayor el daño es tambien culpa del consorcio no solo mia.-

Por otro lado ayer fui a ver los departamentos afectados con mi pintor y la señora del 7 se le escapa y en confianza me dice contame que paso? como paso? y me dice a mi me paso lo mismo y yo le pregunte, que le paso y me dice.. igual se desbordo el deposito del baño y afecte a la del 6 piso, ahi le pregunto y usted pago los gastos y se puso re nerviosa, se dio cuenta que metio la pata, y me dijo no me acuerdo.- Ahi me di cuenta que el consorcio se lo habia pagado.-  

Le pregunta se puede intimar al consorcio a que se hagan cargo del 50% de los gastos diciendoles (esto con abogada por eso le consulto), que voy a iniciar juicio por rendicion de cuentas  y ver todos los gastos que asumio el consorcio si corresponden y eran gastos comunes o hay gastos propios.-  

Bueno aca mas o menos le relate los hechos, ahora me sale la vecina del 9 a, departamento de al lado mio, con que tiene hongos y le agrega humedad, cosa muy rara, porque yo saque el agua y en esa pared, zocalo y piso no habia agua, es mas tengo piano electrico porque toco piano y cuando llegue lo primero que mire es los cables que estaban en el piso y nada de agua.-

Ahora como determino que esa humedad venia de antes y no es consecuencia de mi desborde.-??

Veo que se estan colgando departamentos que nada que ver.-// O sea, hay arbitrariedad ya que el consorcio paga a quien quiere; por otro lado aca no hay un problema de techos? como pudo filtrarse hasta el 3?? yo entiendo el piso de abajo pero hasta el 3??

Recuerdo como le exprese que vivo en el piso 9, y afecto a los de mi lado que son los B//

Bueno necesito saber si tengo alternativa a mi favor con los puntos que le comente o yo no tengo ningun derecho y tengo que endeudarme porque no se como pagarlo y pagar todo eso, cuando ya el consorcio pago en su momento a la señora y ahora a mi no.- Saludos- Cristina.-

Respuesta 10: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad, que establece la propiedad ( comùn o exclusiva) de las instalaciones sanitarias.  De todas formas es interesante buscar en liquidaciones anteriores si el consorcio ha abonado con anterioridad algún gasto ocasionado en una filtración similar a la ocurrida. Lo de su vecina de piso puede ser, muchas veces los depósitos de pared filtran, lo mejor será que vaya a verlo con un plomero de su confianza.-


Consulta 11     

Hola,recien me incorporo nuevamente,tuve problemitas familiares.

Insisto,yo soy propietaria de dpto en la cdad de salta,y todos los meses en los movimientos de fondos,hay anomalias comprobables,desde recibos truchos q no aparecieron en el balance anual,hasta trabajos inventados,y supuestamente pagados.

Mi pregunta es como se puede lograr q se haga una auditoria al consorcio?.

Desde ya muchas gracias por su ayuda. Liliana

Respuesta 11: En principio hay que intimar a la administración a que ponga a su disposición los comprobantes de gastos del consorcio, fijando día, hora y lugar. Debe ir acompañada por un contador. Si se niega, no queda otro camino que exigirlo judicialmente.


Consulta 12

Mi consulta: El depto de arriba mio es arrendado. Durante 10 años (en dos turnos de 5 años cada uno) tuve dos vecinas sin ningún problema. Hace 4 años entró un muchacho por contrato de 2 años que hacia ruidos antes de irse a dormir. Mi consulta a hoy es tengo un inquilino nuevo que sacó la alfombra, no solo escucho golpes de muebles, bolsos sino tambien de su pesado caminar como muchacho jóven y grandote. Es un monoambiente lo que hace que no pueda tener paz en mi habitat. Me está afectando. Se puede hacer algo? El muchacho ya no me saluda mas, la dueña que vive en la Galeria XXX de Recoleta dice que es normal en la gran ciudad y me manda a la miercoles elegantemente. En Estados Unidos es obligatorio el uso de alfombra si se lo requiere. Aqui no. Puede esto considerarse ruido molesto? Me afecta mi descanso ya que el muchacho tiene que vivir ahi en el monoambiente. Ni hablar cuando recibe a su novia o amigos! Estoy cansada. Necesito solución. Espero su respuesta.

Respuesta 12: Los ruidos deben tener entidad suficiente como para producir una perturbación más allá de lo que lógicamente ocurre en un edificio donde el piso de uno es el techo del otro. Nada mejor que llevar a otras personas a su casa para que escuchen y evalúen. De ser una verdadera perturbación, podrá citar a la persona en cuestión y/o a la dueña a una mediación, a fin de que el ocupante ajuste su conducta. Si la cuestión es verdaderamente grave, puede promoverse un proceso judicial; en función de lo establecido por los artículos 6º y 15º de la ley 13512 de propiedad horizontal.-


Consulta 13

De mi consideracion: Mi consulta es la siguiente, soy inquilino, con poder de la propietaria para representarla en la Asamblea.

Como debo hacer para solicitarle al Administrador que incluya  un tema a tratar en la Asamblea ’?

Tengo derecho a pedirlo?                      

Puede negarse el Administrador?

Si se niega, el o algun otro copropietario  que debo hacer?

Sin mas , agradezco su deferencia  y le saludo atte. Juan Jose

Respuesta 13: Ud puede peticionar al administrador en su carácter de apoderado de la propietaria, en su nombre y presentación.-


Consulta 14

Como oyente de radio Mitre, que soy !

Escuche muchas veces hablar de el tema consorcio.  al SR.. Aguadi  

Dado que tengo un gran problema por un techo ilegal debajo de mi ventana

Que da a un foso muy estrecho…. digamos 2.50x 4 o menos .

Mi vecina lo cerró y tiene en lo que era un patio, el cerramiento.

Esto me saca mucha ventilación, MAS LA DISTANCIA ENTRE EL TECHO Y MI CASA ES DE 1 METRO MAS 18 CENTÍMETROS , la salida de la respiración de los medidores de gas ,del sótano los puso en la ventana de mi cocina y no en la terraza.

Todo esto es poco.!!!!!!!!!!!!

Solo pido ayuda para ver como trato esto este tema . Sin hablar con esta persona, como nunca lo e echo. Desde ya muchas gracias  María Cristina    

Respuesta 14:  Los patios de aire y luz no deben cerrarse o techarse en forma permanente, sólo con toldos totalmente rebatibles. La cuestión es cuánto tiempo hace que la vecina cerró el patio, pues si han pasado diez años, es difícil revertir la situación. De todos modos, una denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, puede ayudar


Consulta 15

Buenos días, podría informarme cuál es la normativa que rige los cerramientos de balcones en la ciudad de Buenos Aires?

Tengo un pequeño balcón (que es interno), y está cerrado por una estructura de vidrio. Lo hizo el dueño anterior, porque era muy fácil saltar a este balcón desde la terraza del edificio vecino.

Recibo intimación del GCBA para sacarlo y quiero analizar primero cuáles son mis derechos y qué tipo de cerramientos se permiten. Atte. Juan Carlos

Respuesta 15: Es cierto que los balcones no deben ni pueden cerrarse en forma permanente. Pero vemos todos los días edificios con balcones transformados en sectores cubiertos. De todas formas, habrá que buscar una mejor excusa para el cerramiento, porque con una reja basta para evitar que entren al balcón.-


Consulta 16

Buenos Días: Quisiera saber si es factible enviar una carta Documento de intimación en mi postura de inquilino,  a la administración del edificio en el cual vivo. La situación es la siguiente: Hace un año que arregalron el baño del departamento por una perdida que tenía el vecino de abajo, el problema es que nunca vinieron a terminar el trabajo dejando rotos azulejos y ceramica del piso, y al mismo tiempo existe una perdida en los caños internos de la ducha y se filtra agua a mi placard. Hemos hablado en reiteradas veces a la administración y ya hace un año que estamos esperando que vengan a realizar los arreglos y terminar el trabajo incompleto.

Quisiera saber si puedo yo como inquilino intimar a la administración y si es necesario recurrir a un abogado para esto. Desde ya muchas gracias . Verónica

Respuesta 16: La verdad es que Ud. debería intimar al dueño del departamento que alquila, para que cumpla su obligación de asegurarle a Ud. el correcto y buen estado del departamento.


Consulta 17

Estimado Dr. Awad Mi consulta es la siguiente, vivo en un edificio del partido de Tres de Febrero, Buenos Aires-. Nos es difícil determinar si la reparación de las rejillas de patio son a cargo  del consorcio o de los  propietarios. El reglamento de copropiedad no deja claro el tema: el propietario se hace cargo de aquellas cañerías que transportan los fluidos de cada unidad , y el consorcio de los comunes. No se especifica los tramos del caño maestro. Se han roto todas las rejillas de los departamentos del ala este. Esto revela que el problema no es de índole particular, a mi juicio. Muchas Gracias Viviana

Respuesta 17: No es posible responder sin tener a la vista al reglamento de copropiedad.-


Consulta 18

En el sector cocheras hay un copropietario que tienes dos autos y una sola cochera, el segundo auto lo deja estacionado en un espacio común.

Esto por reglamento es un uso indebido, pero me pueden comentar cual sería el encuadre legal para reclamar si luego de peticionar vía el Administrador no tengo solución del problema dado que este segundo auto me dificulta las maniobras para estacionar en mi cochera.

Cabe haga una denuncia policial ? Atentos saludos Roberto Ciudad de Santa Fe

Respuesta 18: Puede comenzar por intimar al consorcio a que obligue a ese propietario a ajustar su conducta a estricto cumplimiento del reglamento, utilizando los espacios comunes conforme su destino. Si no obtiene resultado, puede en su calidad de perjudicado intimar al propietario en cuestión, por el uso indebido, Ud. mismo.-


Consulta 19

Buenos dias, necesitaría me orientaran con respecto al problema que paso a comentarles. Tengo un departamento que estoy alquilando, es un edificio en cuyo reglamento no figura la prohibión de tenencia de mascotas. Una de las propietarias es veterinaria, y tiene un perico que habla y una perra  que además de ladrar provocando ruidos molestos, es peligrosa. A mi inquilino lo mordió en el pie, simplemente porque su dueña dejó la puerta abierta de su departamento para que se ventilara con la perra suelta, y cuando mi inquilino salió del suyo la perra lo escuchó y fue directo hacia él, mordiéndolo en el pie. Este no es el primer incidente según me enteré, ya que también mordió a un arquitecto que estaba revisando unas vigas, y también suelta en el hall de entrada intentó morder a una pequeña del edificio que su madre alcanzó a alzar, y que terminó mordiendo su cartera en lugar del pie de la pequeña. Desde entonces la dueña la sacaba con bozal, y anda con bozal por la calle, cuando se acuerda...es decir que no es una mascota normal....y la dueña a pesar de ser veterinaria...parece no querer darse cuenta de la peligrosidad del animal...otro tema es el perico en cuestión que habla y chilla...molestando a todos los propietarios que dan a esos patios, y que es una grave amenaza para la propietaria del piso de arriba que está transplantada de riñon..y que lo podría perder si el perico está a menos de 12 m de ella...y contado por ella misma..un día el loro se voló porque la dueña dejó olvidada la puerta abierta y se posó en la baranda del balcón de dicha propietaria...es decir no se puede contar con la buena disposición de la veterinaria para mitigar los problemas que ocasionan las mascotas...Mi inquilino no puede dar clases de Reiki porque el loro chilla...o la pareja de la veterinaria se la pasa puteando...Esta persona, no es una mala vecina...pero ya se ha hablado en numerosas oportunidades del tema....y sus olvidos o despistes provocan estos inconvenientes serios para convivir...No se han hecho asambleas de propietarios para tratar el tema...porque muy astutamente...atiende "gratis" a las otras mascotas del edificio...lo que le reportará que no se les pondrán en contra sus dueños....Mi problema es grave ya que mi inquilino está por renovar su contrato, y con esto va a ser difícil que lo haga...ocasionándome un perjuicio grande, ya que estoy pagando un crédito con dicho alquiler..

Mi inquilino estaba furioso con ella..habló con la administradora...pero el tema es qué se puede hacer con todo esto...Les suplico me orienten a la brevedad sobre qué medidas se podrían tomar...Desde ya les quedo muy agradecida. María Soledad.

Respuesta 19:  La permanencia de la mascota ( aún cuando se permita vivir con ellas en los departamentos) siempre está supeditada a que no produzca perturbación al resto de las personas que habitan el inmueble. En su caso puede Ud. intimar al consorcio para que obligue a la persona en cuestión al cumplimiento del reglamento y las reglas de convivencia. Se puede promover una mediación  (en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires)


Consulta 20

hola,vivo en un ph,solo son 3 dtos,uno por piso y un cuarto lindante,quien nos vendio se nombro administrador,es dueño de los otros dos ph pero no vive aqui,alquila los 2 dtos,tengo filtracion por mala construccion que el mismo hizo,el edificio es nuevo y compre a estrenar en el mes de octubre del 2009,desde el primer dia vengo realizando reclamos sin solucion,ademas no paga aysa y electricidad servicios generales,debo hacer tramites en aysa y no puedo por estar impagas 2 facturas,como reclamar? Gracias Celia

Respuesta 20: El reclamo puede formalizarlo tratándose de un edificio  nuevo, a la persona que se lo vendió a Ud., pues, como ud. manifiesta, el es el propietario original, pero no debe dejar pasar mucho tiempo, porque los plazos para accionar, en caso de vicios de este tipo, son cortos, apenas 6 meses desde que se toma conocimiento de lo que ocurre.- 


Consulta 21

Dr. Awad: Soy Patricia y lo molesto para saber lo siguiente: yo vivo en un edificio del Barrio de Chacarita, es un piso de pocos departamentos y la verdad q mucho mantenimiento no tiene… en uno de estos dias de tantas lluvias, se cayo un poco de mampostería de lo q vendría a ser al alfeizer de mi ventana pero de la parte de abajo, no es mucho pero se ve q la lluvia aflojo un poco el material y como además estamos ubicados cerca de la vía del tren y cada vez que este pasa cimbran siempre las paredes y será q eso tal vez contribuyo a que se despegara este poco de revoque…  Mi pregunta es, si en este caso el consorcio tiene que hacerse cargo o le corresponde al propietario

Respuesta 21: todo lo que tiene que ver con los muros ( frente, fachada, voladizos, etc.) son cosas del dominio común y debe el consorcio mantenerlos y repararlos. Así que es necesario que Ud. intime al Consorcio para la reparación. Y algo más, no sólo es necesario que Ud. intime al Consorcio la reparación de ese sector que se ha desprendido; es imprescindible que el consorcio cumpla con la llamada “ ley de balcones” y mantenga los muros del edificio (sobre todo los que dan al frente) en buenas condiciones. Piense, además, en lo que podría suceder si se desprende algo y cae, puede haber heridos ( como mínimo) y los responsables de ello serán, finalmente, todos los propietarios.




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