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RESPUESTAS a sus
CONSULTAS ENVIADAS!
AÑO 2011
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ATENCION:
Para Exponer su Queja o Consulta.
Envienos un E-mail a:
consorcio@todoconsorcios.com.ar y en los proximos dias sera publicado y/o
respondido.
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Consulta 1
Hola! En defensar al consumidor me pasaron su conatco para realizar
denuncias y solicitar me orienten.
El motivo de mi consulta es el
aumento sucesivo de expensas (Administrador XXXX);Estoy alquilando
hace 1 año y 10 meses; Comence pagando $327 y de ahi en adelante al
año las subieron a $450, logicamnete con los aumentos e inflaciòn
que sufrimos todo el tiempo. La realidad es que los dos ultimos
meses vinieron $714 quedando a futuro de esta misma forma por ajuste
en el sueldo del encargado y demas valores por encontrarse en defaul
el consorcio; Tambien suman gastos en arreglos de departamentos,
compensan falta de pagos de otras unidades,
etc. La
realidad que siendo en mi caso un departamento de 1 ambiente,
teniendo servicios basicos en el edificio, sin seguridad un solo
ascensor y no muy bien mantenido me parece mas que excesivo en menos
de dos años pagar el doble. Mi sensaciòn es que hay cosas
extraordinarias dentro de las ordinarias y no lo etan haciendo para
salvar al propietario de pagarlo.
Vale aclarar que el edificio tiene 9 pisos con solo dos depatamentos
en cada uno.
Espero puedan ayudarme lo antes posible ya que a la hora de alquilar
no contaba con pagar tanto de expesas .
Desde ya muchas gracias.
Respuesta: El tema es tan específico
que no puede abordarse desde el campo general de una página de
consultas. Todo puede ocurrir: mala administración, mala asignación
o clasificación de las expensas comunes (no poder distinguir en
ordinarias/ extraordinarias), es real que los sueldos, las
reparaciones, los insumos han aumentado considerablemente, hay que
leer el contrato de locación para saber qué es lo que Ud. debe
pagar,
etc.; pero, reitero,
hay que analizar el caso en particular.-
Consulta 2
Dr.Awad: le escribo para
consultarle sobre elpago de expensas comunes
que "cobra el encargado"
cosa que no esta permitida por la ley 12981,
y no encuentro en la ley 3254/10, como se me informo en
Respuesta: El estatuto 12981 no
prohíbe expresamente, esa actividad para el encargado, que ya
debería ser desterrada como costumbre. Quién va a responder en caso
de robo, hurto?
Si el dinero es del
consorcio es más sano que esté en una cuenta bancaria a nombre de su
titular: el consorcio La ley 3254 modificó a la 941 ( se trata de
legislación en el ámbito de
Consulta 3
Hola antes todo muy
buenas tardes, mi nombre es celeste y queria
hacerles una consulta: mi administradora (consorcio xxx)
no se hace cargo de nada en los
departamentos internos! desde diciembre del año pasado tengo el caño
roto de la cocina es el caño q sale de la bacha y recorre
Les comento que aca solo el consorcio se esta haciendo cargo de
pagar la luz del pasillo, de que el encargado pase una ves el mes la
lustradora en los pasillos y que saque la basura todos los dias! me
parece injusto!! y que alla dos terrazas de las cuales se utilise
una ya que la otra se la tomo como propia el encargado!!}
Desde ya les agredesceria mucho una respuesta.Atentamente Celeste
Respuesta: En primer lugar hay que tener en claro si se trata de
caños comunes o de propiedad exclusiva de cada unidad. Hay que leer
el reglamento de copropiedad, para saber si verdaderamente el
consorcio debe reparar o si es una obligación del propietario del
departamento. En cuanto a los demás temas, como la tarea a cumplir
por el encargado, el uso de las terrazas, todo ello es en principio
tarea del administrador, y decisión del consorcio de propietarios
reunidos en asamblea.-
Consulta 4
Estimado Dr. Awad: Le agradezco
mucho que haya respondido a mi consulta sobre la inoperancia de
El Consejo de Administración se ha
puesto en contacto con dicho Abogado al que le está informando como
se va saldando cada una de las deudas , dado que se trata de un
único propietario. Calculamos que la deuda estará saldada antes de
fin de año, por lo que esperaremos a que esto ocurra para hacer una
Asamblea y entonces sí, darle las gracias por los servicios
prestados a
Quiero agradecerle entonces el que
haya respondido a mi consulta, pero como Ud. ve, las cosas
finalmente están en camino de solucionarse y haremos entonces
Respuesta: Bueno, la verdad me alegro mucho que esta página de
servicios, haya servido para solucionar problemas y le agradezco que
me lo haga saber.-
Consulta 5
Hola soy inquilina y ademas de las expensas de siempre me vino un
fondo operativo medio, cuando alquile el depto las expensas eran de
160 ahora ademas de el aumneto de las mismas me vino un fondo
operativo media, lo cual haria q se me vayan casi a 500 pesos el
depto, esto fondo lo tiene q pagar el dueño?
Respuesta: La verdad es que para responder es necesario leer primero
el contrato de locación ( para saber qué se obligó Ud a pagar) y
saber, además, para qué están formando el fondo.- De todas formas,
hay algo que destacar. Hay que distinguir entre fondo operativo y
fondo de reserva ( son dos categorías distintas), y me gustaría
tener más información
Consulta 6
Buenos días Dr. Awad: Quisiera
hacerle la siguiente consulta:¿Que se puede hacer si se quiere
suspender o despedir del trabajo al portero, ya que no cumple con
sus obligaciones. No limpia y tiene un sueldo cerca de $5000. Lo
único que hace es pasar el lampazo. La terraza, no se la puede usar
de lo sucia que esta. Últimamente se le dio indicaciones de
limpieza, como también otras actividades indispensables que debía
hacerse durante la semana. Este lo hace, pero superficialmente y
cuando se le llama la atención, contesta groseramente. Gana bien,
tiene ropa que se le compra cada temporada. Espero ansiosa su
repuesta. Gracias. Monica
Respuesta: El administrador, que es quien representa al consorcio en
la relación con el encargado, debe impartir las órdenes que
correspondan para que la tarea se cumpla adecuadamente, para eso
existe el llamado “ Libro de ordenes”.-
Consulta 7
Hace poco tiempo compré un
departamento en planta baja con salida a la calle desde el pasillo
de ingreso al edificio, apenas
Respuesta: El ascensor es una cosa de uso y dominio común cuyo
mantenimiento está a cargo de todos los integrantes del consorcio,
salvo que haya una exención expresa en el reglamento de
copropiedad.-
Consulta 8
Estimado Dr. Awad: En
mi departamento existe un balcón terraza que debió rehacerse por
filtraciones al piso de abajo.- En
dicha terraza y continuada de uno de los ambientes habia un
cerramiento desde hace más de 20 años.- La
administración nos manifestó por escrito que sacarían el cerramiento
y lo volverían a rehacer, tal como estaba, luego de hacer la
terraza.-
Por esa causa no hicimos un peritaje para demostrar que la
filtración no se debía al cerramiento.-
Ahora , una vez arreglada la terraza el consejo de administración
pretende que pidamos autorización municipal para hacerlo.- Le
aclaro que el cerramiento no afecta el frente ya que se encuentra
dos metros adentro de la linea de frente.-Agradezco su respuesta
SXXX
Respuesta: Convengamos que los cerramientos no están permitidos y
que son antirreglamentarios. Pero si el cerramiento existía, si
pasaron muchos años sin que el consorcio nada manifestara, y, si,
además el cerramiento debió ser removido por causa del una tarea
llevada a cabo por el consorcio, si no dio origen al problema de
filtración, todo parece indicar que debe reponerse a costa del
consorcio.-
Consulta 9
Estimados Dra Nelly Diaz y Eduardo Awad: Mi nombre es Walter xxx,
realicé en el pasado mes de julio el curso de Administración de
Consorcios. Mi consulta está relacionada con la imposiblidad de
inscribirme en el registro de Administradores dado que el mismo se
encuentra cerrado desde principios de julio y continuará en la misma
situación hasta fin de año. Sólo habilitaron la entrega de los
certificados de reempadronamiento en un Cgp. ¿Cómo debería proceder
dado que posiblemente a partir de la próxima semana sea el
Administrador de 2 Consorcios? Saluda atte. Walter
Respuesta: En principio debe ir a
consultar al CGP Nº 6, sito en Avda. Díaz Vélez 4558. Y mucha suerte
en el comienzo de esta nueva actividad,
con los dos primeros
consorcios
Consulta 10
Queria hacer una consulta vivo en
un ph, tenemos un
nuevo dueño de un departamento, que esta
haciendo una refaccion, tiro paredes esta y sacando los pisos y
azulejos por supuesto esta todo el edificio
lleno de tierra porque filtra y deja la puerta abierta para sacar
todo sus escombros, y no es capas de limpiar , viene una sra. Los
sabados y al rato Sigue la misma mugre. Que debo hacer pagar la
limpieza ? Como se hace para vivir con esa mugre.
Porque el propietario no se hace cargo de
pagar la limpieza? Araceli
Respuesta: La verdad es que, si tienen
un administrador, deberá éste poner un poco de orden, ya sea
mediante una carta documento o, si quieren algo más contundente, una
mediación. Si no hay administrador, puede Ud. intimarlo al
cumplimiento de sus obligaciones, pero, queda claro, deberá Ud.
en principio, cargar
con los costos de esas intimaciones.-
Consulta 11
Hola Dr. lo escuchamos siempre los sábados con Mariel, excelente. Le
cuento mi consulta: hace dos años y medio que vivo en un edificio y
el administrador (xxx número de registro xxx) no hizo ninguna
reunión de consorcio, nunca hizo rendición de cuentas, ni llamó para
formal el consejo de administración. Además de 28 departamentos,
sólo vivimos 5 propietarios y el resto son inquilinos del
constructor, y a nadie de estos le interesa realizar una reunión ni
formal el consorcio.Se le ha pedido reiteradas veces pero hace oidos
sordos. Qué podemos hacer? Dónde se puede denunciar esta falta tan
grave?
Respuesta: Si se trata de un edificio
en
Consulta 12
Hola. Hace 6 meses vivimos en un
nuevo apartamento y este es muy pero muy frio, al principio
pensábamos que era cuestión de tiempo porque la construcción
había finalizado unos meses atrás y nos
dijeron que era normal,
Ya
han transcurrido más de el tiempo que se considera necesario,
incluso los otros
apartamentos están bien, cero frio son bastante abrigados.
Quiero saber si ¿la constructora debe responsabilizarse por esto y
buscar una solución?, puesto que aun estamos en el año de garantía
de el inmueble o ¿somos los propietarios los responsables de dar
solución a este problema de frio? Lorena
Respuesta: La temperatura interior
depende, entre otras cosas de la ubicación del departamento, de la
mayor o menor cantidad de superficie vidriada, etc.
Pero para saber, a
ciencia cierta, si hay algo más, hay que consultar con un
profesional (arquitecto, ingeniero civil) Consulta 13
Antecedentes
Nuestro edificio dispone de una azotea que en una asamblea se
definió como no transitable, debido a que por sus características
(no tiene piso embaldosado o apto para transitarlo, carece de
defensa perimetral y no dispone de áreas que puedan ser de utilidad
para los 36 copropietarios) realmente tiene como única utilidad el
acceso de operarios al tanque de agua y a la sala de los ascensores.
Teniendo ya el edificio 8 años de antigüedad, nunca algún
copropietario ha solicitado acceder a la misma y, de hecho, excepto
el portero todos los copropietarios carecemos de la llave de acceso
a la misma.
Recientemente la empresa
Cablevisión ha ofrecido alquilar parte de esta azotea para instalar
tres antenas de tamaño reducido en altura (menos de 2 ó A
la fecha hemos realizado intensas investigaciones recabando
información técnica, normativa y aspectos relacionados con la salud,
habiendo concluido que están dadas las condiciones para aprobar la
propuesta de Cablevisión.
Consulta
Leyendo el reglamento de copropiedad, cuyos artículos pertinentes
transcribo al final de la presente, pareciera que para aprobar este
convenio se requiere una resolución en forma unánime. Lo
que no nos queda totalmente claro es lo siguiente:
1) cuando el reglamento refiere a
la calidad de ocupación asignada, este concepto es aplicable a la
situación planteada, teniendo en cuenta lo expuesto más arriba con
respecto a que la azotea no tiene ningún uso previsto para los
copropietarios ?
2)
para el caso que la respuesta al punto precedente sea afirmativa, la
decisión unánime se refiere a la totalidad de los 36 copropietarios
o a la totalidad de los copropietarios presentes en la asamblea ? 3)
caso contrario, si la respuesta al punto 1 es que no es aplicable a
esta situación, cual es la mayoría que se requiere ?
Reglamento de Copropiedad
Artículos 4, 6, 7 y 15 en archivos pdf adjuntos.
Le
agradecemos desde ya su atención. Saludamos a Ud. con toda
cordialidad . Oscar
Respuesta: Sabrá Ud. disculpar, pero, se trata de una consulta que,
por su amplitud e importancia, excede, largamente, el límite de esta
página de consultas.-
Consulta 14
represento a mi edificio voluntariamente,necesito el libro de
ordenes,como sacar el turno y el libro de administracion serian tan
amables de explicarme como hacerlo??les agradezco la ayuda que
puedan darme muchas gracias Nilda
Respuesta: Son dos libros foliados que
se adquieren en librerías y se rubrican, el de órdenes en el
Ministerio de Trabajo y el de administración en el Registro de
Consulta 15
Hola, el motivo de este mail es
para tener claro si debemos abonar
o no los gastos que incluye el Administrador
del edificio que ocupo.
En las expensas a abonar agrega
los sgtes
gastos:
*-reempadronamiento obligatorio s/ley 941 $150.- *gestión y
obtención libro de firmas $150.-
*Declaración jurada anual de seguros Ley 941 $100-
total 400.-
Corresponde abonar,
ya que según
Respuesta: El reempadronamiento es un
trámite personal del administrador y debe soportarlo él. La gestión
y obtención de un libro de firmas, como se trata de un libro del
consorcio, debe pagarlo el consorcio. La declaración jurada anual de
seguros, no queda claro a qué se refiere, pero si se refiere a la
declaración jurada anual que debe presentar él como administrador
ante el Registro, en el que reseña su actividad en cada consorcio
que administra, no puede cargarlo al consorcio.-
Consulta 16
Estimado doctor: me comunico con usted para realizar la siguiente
consulta.
vivo en un edificio, el departamento de al lado está dedicado a
alquileres temporales a turistas.
Continuamente aparece gente nueva que a su vez trae otras personas
que tienen llave del edificio. Mi
consulta es: ¿está permitido este tipo de alquiler? De ser así, la
administración debería exigir al dueño información sobre el
movimiento de gente, etc.
gracias por su atención Daniel
Respuesta: Parta saber si está permitida esa forma de locación,
primero hay que leer el reglamento de copropiedad del consorcio.- Consulta 17
Mucho le agradeceria pueda
responder mi mail.
Es muy importante para mi.
Segun me dijo un agente inmobiliario, ha salido una ley reciente
donde no se puede prohibir a una persona que compra un dpto. tener
mascotas.
Estoy en tratativas de comprar un dpto. a estrenar, de tipo moderno
donde no tiene portero. Se contratara una empresa de afuera para que
vaya a limpiar. El
edificio tiene 3 pisos pues es zona donde no permiten torres y son
en total 7 dptos. (zapiola casi Congreso, Capital)
Al edificio le faltan pequenios
detalles para terminar y todavia
no tiene administrador o reglas de
consorcio. Mi
inquietud es que deseo dejar senia por el dpto pero no me pueden dar
nada por escrito que aceptan mascotas. De no aceptarlas no lo puedo
comprar
por lo tanto perdere mi senia.
Mucho le agradeceria me pueda asesorar al respecto.
Desde ya muchas gracias por su tiempo. Slds Marlen Capital Federal
Respuesta: Lo mejor será exigir que le entreguen un ejemplar del proyecto de reglamento, para que forme parte de la documentación que se firme al comprar. Si no, no es aconsejable comprar.-
Consulta 18 Le
agradezco mucho la orientacion que me puedan dar en el conflicto que
vivo en mi casa. En
grandes rasgos, ya que es muy extenso
Soy propietaria hace 23 años de un dpto en propiedad horizontal de 8
unidades. La mia es una de las 4 en planta baja. Durante varios años
administraba alguno de los vecinos en forma bastante desprolija e
irregular hasta que en agosto de 2007 se decidio contratar un
Administrador Matriculado.
En todos estos años yo vengo
padeciendo graves problemas de humedad de cimientos, en medianeras
(mi dpto posee 3), en muros divisorios, problemas de caida de agua
por caños obstruidos del dpto del
piso superior que afectaron varios
ambientes, por lo que fue intimado el Administrador por carta
documentoa repararlo y malintencionadamente dejo pasar plazos hasta
hacerlo prescribir, quedando el daño en el cielorraso en forma
permanente.
Ademas tambien la humedad en el ambiente daño muebles, ropas y
demas.
Nunca en todos estos años se realizo siquiera UN SOLO trabajo en mi
unidad, inclusive se pintaron pozos de aire luz todos excepto los
que correponden tambien a mi dpto.
Colocaron un candado en el nicho de la llave de paso gral de agua no
entregandome correspondiente llave, desaparecen mis facturas o
cartas, el Adm no me entrega recibos oficiales de pago de expensas
teniendo solamente en mi poder el comprobante de Deposito del banco
(me manejo asi por la incomodidad de pagar en la oficina del Adm).
Todos los trabajos se resuelven practicamente sin reuniones de
consorcio, lo resuelven entre el Adm y los propietarios del 1er piso
avalados por el hecho de reunir el porcentual mayor.
Lo ultimo y peor ocurrio en
Septiembre 2011 cuando el Adm permitio la construccion de un/os
nuevo/s ambiente/s en una unidad del primer piso cuya terraza es
comun de uso exclusivo y aumento la altura de al menos 1 medianera
sin abrir expediente de obra o modificacion en Le
pido por este medio ya que se me hace dificil escuchar siempre el
programa de radio, su respuesta que sera de gran ayuda para saber
como encarar esta situacion.
Nuevamente agradeciendo el tiempo y la atencion que me otorga
Atentamente
Respuesta: Es obvio que los
incumplimientos, las irregularidades, han sido toleradas por Ud.
durante, parece, bastante tiempo.
¿No cree que ya es
hora de ponerse en movimiento? Lo primero, tener el reglamento a
mano, enviar la intimación por carta documento, estar dispuesta a
seguir adelante, con una mediación, o un proceso judicial, ya que,
la entidad de los daños que Ud. describe, lo indican.-
Consulta 19
Por la presente solicito quiera tener a bien informarme lo
siguiente: en el edificio donde yo vivo, las expensas ya sean de
reparaciones comunes o propias, se liquidan en la misma bolsa,
digamos. Para mayor abundar transcribo dos artículos del reglamento
de copropiedad que se relacionan con este tema.
ARTICULO DECIMO: - Los gastos de conservación y reparaciones que se
realicen en las partes de propiedad exclusiva de cada unidad,
estaran a cargo exclusivo del respectivo propietario, salvo el
supuesto contemplado en el artículo siguiente.- CAPITULO SEPTIMO: -
RESPONSABILIDAD POR DAÑOS PRODUCIDOS.- ARTICULO UNDECIMO: - Los
daños que se ocasionen en los sectores y cosas de propidad común,
sean o no de uso exclusivo de algún propietario, así como los que se
ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, deberán ser
resarcidos por el causante del daño, ya sea que este provenga de los
hechos y de la propia negligencia, o bien de las personas de sus
empleados, huespedes, personal de servicio, inquilinos o visitantes
particulares.- En el supuesto de no poder individualizarse el
causante del daño, los gatos originados por los motivos expresados,
serán soportados por todos los copropietarios, de acuerdo al
porcentual establecido.
Este proceder de liquidar las expensas como dije al principio viene
desde mucho tiempo atrás, quiero saber también si lo pueden
considerar como un derecho adquirido. Desde ya muchas gracias.
Antonio
Respuesta: En principio parece haber cierta confusión en la
consulta. Una cosa son las expensas comunes ( que son gastos
destinados a atender las cosas comunes en el edificio), que pueden
ser ordinarias /extraordinarias. Los otros gastos, ocasionados en la
reparación de cosas exclusivas que son de cada propietario, o de las
cosas comunes que el propietario ha dañado, son gastos exclusivos
del propietario, que nada tienen que ver con las expensas.
Consulta 20
Buenas tardes mi nombre es analia, soy de cordoba. Mi consulta
radica porque en el mes de octubre la administracion de mi edificio
quiere cobrar el 50% mas de expensas por unica vez, alegando el
aumento al SAC y mora en los pagos de las mismas. Yo como inquilina
nunca me atrase y tengo mis comprobantes que asi lo comprueban.
Ahora ya aumentaron las expensas 2 veces en lo que va del año , es
legal el cobro extraque se quiere hacer?
Respuesta: La verdad es que recaudar para el pago del SAC y otras
obligaciones derivadas de la relación con el encargado, no tiene n,
en principio, nada de extraordinario. Pero, como suele ocurrir, esta
es una respuesta general, hay que tener a la vista la documentación
de cada en particular para responder con más justeza.-
Consulta 21
Dr. Awad: De
mi mayor consideración: Me dirijo a Ud. a
fin de consultarlo con repecto a la
instalación de una parrilla en un balcon.
Es un edificio de 15 piso, yo vivo en el
piso 11, el propietario del piso 10, posee un balcon
sin techo y de dimensiones superiores al
resto, instalo una parrilla de las comunes en su balcon, no es por
el humo que produce que es bastante molesto, el tema que debo cerrar
las ventanas por chisporroteo que produce el carbon al encenderse ,
las cuales al volar por efecto del viento puedan quemar las cortinas
( que sería lo de menos) y producier un incendio, que sería grave,
(obviamente el día que yo no me encuentre el dto)., hay alguna
disposición legal o norma de seguridad que pueda impedir este tipo
de instalaciones o bien pedir una inspección de bombero o bien
municipal, que me de alguna seguridad de que no ocurra alguna
desgracia. el dto. se encuentra en provincia de Buenos Aires,
Muñiz).- Muchas Gracias Gustavo Alberto
Respuesta: En principio, si no está en el último piso, ese
propietario deberá instalar la parrilla con una chimenea, para
evitar molestar a los pisos superiores.
Consulta 22
Vivo en el piso 8º el último, por
línea de edificación mi balcón "entra"
sobresaliendo los balcones restantes. En el
7º Piso pusieron una parrilla con ruedas y decidieron después de
infinidad de pedidos que les hicimos para que depusieran su actitud,
ya que hasta ese momento teníamos una relación cordial, hacer
asados. Además de la parrilla, usan un brasero para provocar el
fuego. Después, el humo sube a sus anchas impregnando mi depto.
cortinas y alfombras con el olor carcterístico. Ni hablar de
permanecer en nuestro balcón afectado por el humo. Tenemos un nieto
prematuro con problemas respiratorios, aunque no vive con nosostros,
en una ocasión que se encontraba jugando en el balcón, debimos
"pertrecharnos" y cerrar hasta las persianas. Desearía vuestra
opinión y permaneciendo a disposición de ustedes, saludo atte. Diana
Respuesta: En principio, si no se trata del último piso, debería
instalarse con chimenea, para evitar el perjuicio a los pisos
superiores.-
Consulta 23
soy propietaria de un departamento
pb a metros de la salida, es un edificio viejo de tres pisos sin
portero.Soy veterinaria y pensaba atender dos dias en mi depto 3
pacientes por vez.no se si es apto profesional.legalmente puedo
hacerlo en mi casa pero que pasa si el reglamento no menciona apto
profesional? ademas no seria un consultorio en si, es mi casa.
fernanda
Respuesta: Hay que leer el reglamento, para saber, ciencia cierta
cuál es el destino que debe dársele a las unidades que forman el
edificio.-
Consulta 24
Les agradecería que me informaran
que medidas debo tomar cuando la casa vecina a nuestro edifcio
fue vendida y harán un edificio supongo de
mas de 7 pisos, mi edificio es una propiedad de mas de 60 años de
antiguedad tiene una planta baja
y un primer piso con 3 departamento en cada
uno, el miedo son los perjuicios que puede ocasionar cuando se
realice la destruccíon de la casa actual, las excavaciones y otros
trabajos que puedan afectar a nuestro edificio. Soy propietaria y
además la administradora del edficio y los propietarios me preguntan
que medidas voy a tomar ante esto y no sé que contestarles. desde ya
Gracias. Dra. María Angélica
Respuesta: Lo mejor será, primero,
contratar los servicios de un profesional ( arquitecto, ingeniero)
que los asesores acerca de todo aquello que debe observarse respecto
de la correcto o incorrecta forma de
ejecutar las tareas en
el predio vecino. Averiguar quién es el propietario del predio,
ponerse en contacto con él. Bueno, esto para comenzar.-
Consulta 25
Buen dia!, en mi edificio hay que indemnizar al portero, para esto
los dueños tenemos que poner dinero(expensa extraordinaria). Nuestro
administrador quiere cobrar el mismo monto a departamentos duplex
que a monoambientes. esta bien esto??, tenia entendido que la
expensa correspondia el monto segun los metros cubierto de cada
unidad.
Respuesta: La indemnización es un gasto común que, debe pagarse como
el reglamento de copropiedad indique, seguramente, conforme al
porcentual de cada unidad funcional. Salvo que el reglamento
establezca otra cosa.-
Consulta 26 El
aumento del 20 % fue en marzo, aproximadamente, y todos estuvimos de
acuerdo porque entendimos que era una forma de ir acompañando la
inflación y, además, para ir armando un fondo de reserva, que nunca
se concretó. Y las expensas extraordinarias se resolvieron el pasado
8 de setiembre(el mes pasado) y se hicieron efectivas ahora, en
octubre. Con la respuesta que me hicieron llegar, igual me quedan
dudas: ¿son legales "por tiempo indefinido"?. ¿Son necesarias
mayorías especiales?. ¿Puedo impugnar lo resuelto y en qué
términos?. Les aclaro que a la fecha pagué las expensas ordinarias y
dejé pendiente el pago de las "extraordinarias" hasta saber si
correspondían. Atte. Roberto
ANTERIOR
-
Consulta 14
Estimado Dr. Awad, lo molesto porque quiero saber la legalidad de
una resolución tomada en una Asamblea Extraordinaria donde en el
orden del día no figuraba la implementación de Expensas
Extraordinarias. A dicha reunión asistieron sólo 5 copropietarios en
un edificio donde somos 18 y allí se resolvió el pago de una cuota
extraordinaria de $6000, por tiempo indefinido, para reparar
unidades, reparaciones que estaban en discusión. ¿Es legal lo que se
dispuso?. ¿No son necesarias mayorías especiales para estos casos de
envergadura?(lo aclara en el reglamento de copropiedad). ¿Qué dice
la ley 13512?. Quiero decirle,además, que el administrador hace unos
pocos meses dispuso el aumento de un 20% en las expensas y ahora
estos $6000 mensuales implicarían un nuevo aumento de 40% en mi
caso). En total, un 60%. Atte. Roberto V.
Respuesta: Primero sería interesante
saber cuánto hace que se implementó el pago de la cuota
extraordinaria en esa asamblea. Segundo, cuánto hace que el
administrador aumentó las expensas; todo ello porque, si bien como
Ud. dice son irregularidades, no se puede dejar pasar muchos tiempo
sin impugnar esos actos
Respuesta: Las expensas
extraordinarias deben , en general,
tener un destino, y
ser implementadas por un tiempo definido, en asamblea. En cuanto a
la mayoría necesario, habría que leer el reglamento de su edificio. Consulta 27
Estimado Dr Awad: Quería
consultarle acerca de
una ventana que tengo en el baño de mi
departamento que da a una medianera interna del edificio, Dicha
ventana es original del edificio, todos los departamentos la tienen,
lo que quiero decir con esto es que no
fue una modificación hecha por nosotros.
La
ventana es de hierro y suponemos que con las lluvias se fue
pudriendo y al entrar el agua se hinchó y se rajaron algunos
azulejos del baño y aparentemente esa filtración hizo que le pasara
humedad al baño del departamento del piso de abajo.
El
administrador nos dice que hay que cambiar esa ventana y que el
costo tanto de la ventana como de la mano de obra corre por cuenta
del propietario.
Mi
consulta es si efectivamente el propietario tiene que hacerse cargo
del gasto o si le corresponde al consorcio. Muchas gracias Alejandra
Respuesta: En principio, debe ser el consorcio quien cargue con ese
gasto, salvo que el reglamento diga lo contrario.- Consulta 28
Estimado Dr. ,mi intención
de molestarlo es por lo siguiente ,nos a llegado al edificio una
intimación de FATER Y H Y SUTER Y H ,reclamándonos aportes de
protección
de la maternidad , vida , desempleo y discapacidad al
igual que el aporte sindical, nosotros hicimos un descargo
respondiéndonos el monto a pagar,en ese descargo le explicamos que
nosotros contamos con el servicio de limpieza por medio de una
empresa terciarizada , la cual les hace los aportes a afip y
al gremio
que corresponde que es el de maestranza,
entonces mi pregunta es tenemos que asumir el pago reclamado por
fater y h ,cuando en realidad tenemos personal perteneciente a una
empresa el cual los aportes están hechos en tiempo y forma bajo el
encuadre de maestranza? sin otro motivo lo saludo atte.
Respuesta: Hay que analizar cada caso en particular, pero, en
principio no corresponde que el consorcio pague pesas cargas, si
cuenta con una empresa que hace la tarea de limpieza.- En general se
trata de una exigencia del sindicato, que no corresponde.-
Consulta 29
Buenas tardes: tengo una consulta que espero puedan responder.
En
mi consorcio desconociendo lo que establece el reglamento (2/3
quorum) se ha nombrado un nuevo administrador y se han tomada
decisiones en asambleas sin el quorum que el reglamento establece
(reparaciones en areas comunes de muy alto costo final)
Quisiera saber como proceder. Que
pasa si los presentes en una asamblea, aun sin quorum, estan de
acuerdo en seguir adelante incluido el administrador y las
autoridades del consorcio, a quien debo acudir ? Atentamente.
Liliana
Respuesta: La elección de administrador con una mayoría menor que la
que marca el reglamento es muy común en los consorcios. Si pasan
algunos meses y los consorcistas aceptan, pagando las expensas, nada
hay que decir.- En cuanto a la decisión de llevar adelante tareas de
reparación o embellecimiento en sectores comunes, con una mayoria
más baja que la que establece el reglamento, hay que analizar cada
caso en particular.
Consulta 30
Buenas noches Dr Awad, querìa comentarle mi problema, tenemos un
pequeño local en alquiler con la administraciòn a travès de una
inmobiliaria. El
inquilino se va del local con una deuda de mas de 2 años en las
expensas, cosa que nosotros desconocìamos y no asì la inmobiliaria,
nos enteramos al momento de finalizaciòn del contrato.
Obviamente que el consorcio, como corresponde, quiere que le
paguemos la deuda de mas de dos años.
Entendemos que las responsabilidades estàn en: El
inquilino principalmente. La
inmobiliaria (ya que lo sabìa y ademàs jamàs nos avisò).
Nosotros por no controlar. La
pregunta especìficamente es:
Què responsabilidad tiene la inmobiliaria?
Podemos entablar un juicio contra el inquilino y la inmobiliaria?
Desde ya muchas gracias. Gabriel
Respuesta: Lo más urgente es pagar al
consorcio la deuda de expensas, para evitar males mayores, como la
promoción de un juicio. El pago de expensas es responsabilidad del
propietario, frente al consorcio.
El inquilino es
responsable frente a Uds., ( no frente al consorcio) pero hay que
saber, si ya fue, como se dio término al contrato. En cuanto a la
inmobiliaria, habrá que ver si han firmado un contrato entre Uds. y
cuáles eran sus obligaciones.-
Consulta 31 He
buscado, por Internet, cómo solucionar el problema que existe frente
a mi edificio y parece no existir....el tema puntual es una casa
(local, óptica) que tiene una vivienda arriba dónde, en uno de sus
balcones, anidan palomas con su correspondiente suciedad, allí vive
una sra. que ni se ocupa del mismo pues cuando va una empleada a
limpiar (tal vez adentro y parte de la vereda) no abre esas ventanas
que permanecen siempre cerradas o clausuradas, desde mi depto. veo
el hábitat palomas aún en viejos aparatos de aire acondicionado y
sus cortinas interiores siempre corridas; lo peor es que desde hace
unos días se posan en las ramas del árbol de nuestra vereda...no
quiero ni pensar que en pleno verano pueden entrar a mi
casa.......En el gobierno de la ciudad no existe el rubro para
denunciar...... Si puede informarme de alguna dependencia se lo
agradeceré enormemente. Desde yá muchísimas gracias. Monica
Respuesta: El tema, aunque sencillo
tiene su complejidad: para hacer una denuncia, habría que consultar
con un
profesional médico que
avale una posible situación de peligro para la salud. No se aclara
si la casa de enfrente es un edificio sometido a la propiedad
horizontal, en cuyo caso ( con el informe médico) se podrá intimar
al consorcio a que desinfecte esos lugares comunes
(el frente o fachada).
Si se trata de una finca
(una casa sobre lote
propio) la intimación debe dirigirse al dueño.- Ud. también puede
tomar medidas como la colocación de mallas metálicas tipo
mosquitero.- Consulta 32
Mi consulta es la
siguiente: Puede un propietario hacer la suplencia del encargado por
vacaciones y cobrar por ello?
Espero su respuesta. Muchas gracias
Respuesta: En principio es indiferente que el suplente sea un
propietario o no. Lo que importa es cómo se liquida y se paga esa
suplencia.
Consulta 33
Sres Todo Consorcio Presente De mi mayor consideracion:
Tengo una pregunta que hacerlo. Nuestra familia se compone de un
matrimonio, con 3 hijos de mediana edad.
Vivimos en un edificio en el 8vo piso departamento C, y hace meses
venimos soportando el olor a marihuana que un matrimonio fuma a
cualquier hora del día.
La
situación se ha hecho incontrolable. He ido a hablar con esta
persona que fuma, pidiéndole que no lo haga, dado que me llena los 3
ambientes de olor horrible, pero se ha burlado. Ellos son
inquilinos.
Los mismos viven en el 7mo departamento C, que esta debajo del
nuestro.
Hemos hecho la denuncia al 911 y a la policia de la zona, sin éxito
alguno. El
administrador tampoco hizo nada al respecto, no respondió a nuestras
quejas escritas en el libro de quejas del edificio.
Hemos dejado de pagar las expensas, para ver si surje algun interés
de parte del administrador, de tomar cartas en el asunto.
Preguntas: ¿Qué se puede hacer en este caso, Judicialmente,
legalmente, etc?
¿Estamos haciendo bien o mal en no pagar las expensas? ¿En qué nos
puede perjudicar? ¿Qué nos recomienda hacer? Espero su respuesta.
Muchas Gracias. Marcelo.
Respuesta: Lo primero: no dejar de
pagar las expensas, ello le va a acarrear un problema más grave que
el que ya tienen.
En cuanto a la
situación que se verifica en el piso inferior, habría que
contactarse con el propietario del departamento, y si es
verdaderamente una situación tan grave, promover una mediación (
aprovechar para citar al consorcio), para llegar a un acuerdo.-
Consulta 34
Buenas tardes, les escribo porque
es imposible comunicarse telefónicamente. Les cuento que llegué a
Todo Consorcios por medio de
Respuesta: Si se recaudaron fondos con
un destino específico y no se cumplió con ello, debe saberse porqué:
quizá el arreglo se volvió innecesario.
Lo más aconsejable es
que el administrador acredite esos fondos en la cuenta de cada
consorcista, o que se decida sumarlo a la bolsa de donde sale los
fondos para hacer frente a los gastos corrientes.
Consulta 35
Queria recibir esta informacion.
Vivo en un edificio donde se pagan expensas todos los meses como
corresponde... Pero dentro de ellas figura:
Son
10 pisos los cuales los 1 y 2 primeros son
entre piso o sea q se habitan los otros del 3 al 9, y el 10 q es la
terraza, con 2 ascensores
1)fondo de reserva: nose a donde va esta plata ya q no se usa para
ninguna reparacion...
2) servicio de ascensores: nos
cobran todos los meses $770 y a su vez un impuesto municipal de
ascensores $126.... Es esto correcto..... Siendo q los ascensores se
rompen todos los meses y aveces estamos 3 dias cuando
uno de ellos esta roto. 3)
el q dice ser administrador... Tendria q tener un curso hecho... O a
este cargo lo ocupa cualquiera... Ya q este señor tiene autoridad
para hacer lo q quiere. 4)
x discucion c uno de mis vecinos... Este vvecino se dio cuenta q los
matafuegos estuvieron vencidos x 3 años hay foto de esto. 5)
las luces de seguridad no funcionan. 6)
las llaves de la terraza solo las possen gente q no tienen balcon...
Si hay un incendio a mitad del edificio.... Nos tiramos x las
ventanas???? Ni
hablar de desinfectar!...
Respuesta: Se trata, parece de una serie de irregularidades que
deben tratarse en asamblea, pues aparentemente, la administración no
protege, adecuadamente, los intereses del consorcio. Habria que
pensar en no renovarle el mandato al administrador en cuestión.-
Consulta 36
Dr., estamos arreglando un depto
en un PH, en el horario de
Respuesta: En principio hay que
prestar atención a los horarios que pueda marcar el reglamento de
copropiedad, en cuanto a los horarios de descanso. Pero entiendo que
dos horas ( de
Consulta 37
Estimado Dr. Awad: En mi edificio
ya es común que el óxido deteriore la base del marcos de la ventanas
balcón de las distintas UU.FF. y si no se sella o cambia la base se
produzcan filtraciones que afectan a
Hasta el dia de hoy cada copropietario se encargó de arreglar el
problema con el costo a su cargo y se hace responsable de los daños
que el agua que se filtra hubiera producido en otro Dto.
El proceder anterior se basó en
Ante un caso de un propietario que
se niega a pagar las reparaciones y daños producidos a
Mediante CD a
La consulta Dr. Awad es: Con los
datos aportados, estamos seguro que las reparaciones (ventanal y
daños a otras UU.FF) deben ser con cargo al propietario de
Respuesta: En principio es cierto que
los muros, las aberturas y lo que cierra esas aberturas ( la
carpintería) son cosas del dominio común que debe atender el
consorcio. El artículo del reglamento se refiere a las cosas propias
de la unidad que, lógicamente, están a cago del dueño.
Ahora bien, Uds. han
celebrado una asamblea ( que ha avanzado sobre cosas que son del
dominio común, como la reja perimetral de balcón), y para terminar
de responder hay que tener a la vista el reglamento y el acta de
asamblea, para saber, cuanto menos cómo se votó, si la persona en
cuestión estaba presente o no, cómo se notificó la asamblea los
ausentes, etc.-
Consulta 38
Hola: he adquirido un ph en planta baja y como la altura de techo me
lo permite quisiera hacer un entrepiso en una de las habitaciones.
¿Tengo que pedir permiso al consorcio?. Muchas gracias.
Nancy
Respuesta: En principio hay que pedir permiso para iniciar una obra
de este tipo. Y el consorcio debe otorgar ese permiso, si no afecta
al edificio.-
Consulta 39
AL ESTUDIO DEL DR. AWAD: Vivo en
un departamento de mi propiedad en la planta baja de un edificio de
12 pisos,
y nunca uso el ascensor, porque ni siquiera hay
terraza. El tema es que los ascensores están eternamente
descompuestos y los gastos que se facturan en las expensas son
elevadisimos.
Pregunto: ¿hay alguna manera de que se me exima de pagar estos
gastos mensuales? puedo hacer alguna presentación para lograrlo? y
de ser así...ante quién y en que términos???
Agradezco mucho la atención que dispense a mi inquietud y quedo a la
espera de respuesta. MARIA
Respuesta: El ascensor es un bien de dominio común de todos los
propietarios del edificio, incluso los que viven en planta baja. Por
ello todos deben contribuír, salvo que el reglamento del consorcio
diga lo contrario.-
Consulta 40
Tengo un depto en el piso
3, hace mas de un año se levantaron todos los ceramicos del pasillo
comun, ya que cedio la carpeta, pero tambien afecto uns metros de mi
depto, o sea se aflojaron y en este año se empezaron a levantar lor
ceramicos
romper por supuesto. Le digo al consorcio que lo
tiene que pagar porque es parte de la estructura del edificio, pero
me dice que no porque es parte del depto y que en otros ha pasado lo
mismo, pero siempre la obra se encargo el propietario.
Respuesta: Si se trata del pasillo de circulación común, que
comunica a la unidad o departamento con la escalera, el ascensor, es
un sector de dominio común y el consorcio debe repararlo.-
Consulta 41 En
un edificio nuevo, donde todavia ninguno escrituro, tenemos una
persona que trabaja "como encargado" pero todavia, no fue designado
ya que no se hicieron las reuniones pertinentes, puede el
Administrador cobrarnos el seguro de vida de esta persona, la cual
no fue contratada como enscargado? Gracias Dra. Laura
Respuesta: Para estar seguro al responder hay que tener a la vista
la documentación que cada propietario ha firmado para llega para
ocupar la unidad, sin tener escritura aún.- Consulta 42
Mi nombre es Jorge, vivo
en un edificio de 9 pisos en Caballito. El Administrador renunció a
pedido nuestro y nombramos otro Administrador, ya hace más de un
mes. Recién ahora el ex administrador nos envió la liquidación final
y
exige que la misma se apruebe por Asamblea para devolver los
fondos del Consorcio. Tiene derecho a eso, o debe devolver los
fondos sin condicionamientos?
Respuesta: Es cierto que el administrador saliente necesita que se
le apruebe la liquidación final, pero ello no puede ser condición
para la entrega de los fondos del consorcio. El no puede retener
fondos ni documentación.-
Consulta 43
Hola Dr. Quisiera que me asesore acerca de una inquietud que se me
presento. Compre un departamento a estrenar y todavía no tienen el
final de obra. La constructora, que es tb inmobiliaria y a su vez va
a ser la administradora del edificio había dicho que hasta la
finalización de la obra no cobraban expensas. Yo todavía no lo estoy
habitando y hace dos meses me dieron la posesión pero la verdad
tenia demasiados detalles el dpto que me fueron arreglando. Ahora la
consulta que le hago es que me mandaron una carta y un talón para
pagar 900$ correspondientes a un fondo de reserva. Si no esta
conformado el consorcio, no hay encargado y todavía sigue. Trabajado
en el edificio porque no esta terminado. Es Correcto ese fondo?! Y
dicen que esta destinado para la limpieza, tachos de basura y en
encargado del edificio. Como puede ser?!?!
Que es lo que hago?! Corresponde pagarlo?!? Y
dicen que a partir de noviembre vienen las expensas. El
reglamento de copropiedad lo hacen ellos, pero no debería intervenir
el consorcio?!? La
verdad estoy desesperada quisiera que me responda a la brevedad.
Muchísimas gracias y disculpe la molestia Lucia
Respuesta: La cantidad de irregularidades que se cometen en los
edificios nuevos no tiene fin. Pero para responder con exactitud es
necesario tener a la vista tos la documentación que cada comprador
firma, de lo contrario se corre el riesgo de responder
inadecuadamente. Consulta 44
Quisiera saber si hay alguna ordenanza que habilite a los consorcios
a no permitir que se abra la puerta de entrada al edificio desde el
portero eléctrico del un propietario.
Motiva mi consulta el hecho de que mi madre tiene 87 años, y vive
sola y a veces, cuando tiene que llamar a un médico, siempre tiene
que depender de quien le abra la puerta para que el médico acceda ya
que no siempre los hijos podemos estar presentes por
responsabilidades laborales. Ella es una persona sana, pero no deja
de ser una anciana pero la administración se niega a habilitar el
portero eléctrico para que ella abra desde su casa, alegando que
somos nosotros quien debemos demostrar que ellos están en falta.
Esto es legal? o hay alguna ley que pueda ampararla? Sé que estas
medidas se hay tomado por cuestiones de seguridad, pero... ante una
emergencia, quien se hace responsable si un médico no puede
asistirla a tiempo?
Esto no solamente afecta a mi madre, que tiene 87 años cronológicos,
pero muchos menos por su estado físico, sino a muchas de las
personas que viven solas en edificios y se ven obligadas a bajar a
abrir la puerta aún estando enfermos porque a los encargados no se
los puede molestar en sus horas de descanso. Y si uno se siente mal
a la madrugada? a quien llama? los encargados también tienen vida
propia y no siempre están en el edificio a disposición de los
propietarios.
Hay algún organismo al que me pueda dirigir? Agradezco de antemano
la ayuda que puedan brindarme en este tema. Atentamente, Susana
Respuesta:
La apertura eléctrica de la puerta ha sido abandonada por una
cuestión de seguridad. La verdad es que siempre es más el peligro
que conlleva (porque los ocupantes abren a cualquiera), que la
molestia que ocasiona su supresión.
Consulta 45
Desearía conocer hasta dónde llegan las facultades del Consejo de
Administración:¿ puede despedir a una encargado de seguridad y
obligar mediante las expensas a indemnizarlo sin AVISAR del despido,
SIN PREVIA CONSULTA A LOS COPROPIETARIOS?? Muchas Gracias Laura
Respuesta: Salvo que el reglamento diga otra cosa ( lo dudo) el
consejo de administración no tiene facultades para representar al
consorcio en las relaciones con los trabajadores dependientes.,- |
|
Consulta 1 Necesitarìa
la siguiente aclaraciòn:
Si un encargado se jubila, se lo puede
volver a
incorporar pasados 6 meses?
Pierde la antiguedad en el caso que
posteriormente
sea despedido ? Les agradezco
mucho su respuesta porque tengo diversas opiniones y debo resolver esta
situaciòn en una asamblea. Muchas gracias. Illeana Respuesta: Si bien no hay una opinión
unánime, la mayoritaria sostiene que la antigüedad no se va a
computar a los efectos de una indemnización por despisto, pero sí
para otros efectos, como la obra social y las Vacaciones. Consulta 2 Estimado Dr.
Awad. Buenas tardes, ante todo muchas gracias por su colaboración,
el motivo de mi consulta es el siguiente: hace unos días encontré en
el departamento una importante filtración de agua en la pared que
colinda el baño con el living del departamento que actualmente
alquilo, como encontré agua, llame a la inmobiliaria para
informarles del tema y me indicaron que como es un caño empotrado en
la pared le corresponde a la administración del edificio el arreglo
(ya que tiene que ser un caño roto o pinchado). Solicite la
intervención de la administración, pero no he tenido respuesta a mi
reclamo, como podrá imaginar, la pared esta completamente manchada y
al golpearla se siente hueco, (además
se levanto la pintura y la hinchazón de la pared esta
llegando al zócalo del parquet)todo esto sin contar que tengo que
tener la llave de agua cerrada para que no siga deteriorándose mas
la pared, en este caso,¿a quien debo recurrir para el arreglo del
problema? ya que entre el administrador y la inmobiliaria no tengo
soluciones ¿a quien le corresponde el arreglo?. Desde ya muchas
gracias por su respuesta, saludos. Mariela
Respuesta: La verdad es que, sin
perjuicio de que Ud. puede reclamar a Consulta 3 En mi edifio
hay cochera y lugar donde dejar las bicicletas de los propietarios e
inquilinos y me he comprado una moto, la cual he dejado en el sector
de las bicicletas. He recibido una intimacion para que remueva del
lugar la moto que dejo cotidianamente. He hablado con la
administracion y he dicho de pagar un alquiler por dejar la moto,
pero asi y todo no han querido sino que ademas debo de sacarla del
lugar. Lo que me sorprende es que el encargado del edificio tiene
una moto y segun el sindicato el puede dejarla en el lugar de las
biciletas y yo no. Hay algo estipulado para este tipo de casos?
Gracias, Saludos cordiales, Mariana
Respuesta: para responder es
necesario leer detenidamente no sólo el contrato que Ud. firmó el
reglamento de copropiedad pues allí se deben haber establecido las
reglas de uso de esos espacios.- Consulta 4 Estimados, los
molesto para consultarles que puedo hacer. Tengo humedad y a veces
agua cayendo sobre mi baño y parte del living del depto de arriba.
Yo soy propietaria y mi vecino es inquilino. Conseguí a duras penas
que la dueña se haga cargo del arreglo, ya que no le corresponde al
consorcio, pero ahora mi vecino (el inquilimo) tuvo un bebe y se
niega a que entren a romper para arreglar. A quien debo intimar,
como deberia actuar? la humedad avanza a pasos agigantados!!!
Deberia pedir intervencion del consorcio?? Gracias Maria
Respuesta: Ud. debe intimar al
propietario de la unidad del piso superior la reparación, pues hay
formas de ingresar, aún cuando el ocupante se oponga. Consulta 5 Fui
administradora de un consorcio.
Entregue toda la documentación a la nueva administración.
Inclusive la rendición de cuenta, libro de administración y
documental al efecto. Quisiera saber qué plazo tengo para intimar al
consorcio a que me entregue un certificado de aprobación de cuentas?
Muchas gracias. Edith
Respuesta: Lo más aconsejable será
que Ud. intime al consorcio dándole un plazo razonable. Puede
promover luego, una mediación tendiente a la aprobación y evitar un
proceso judicial.-
Consulta 6 Tengo el agrado
de comunicarme con usted haber si nos puede orientar y adonde
denunciar al administrador de nuestro edificio 1) no nos
limpia el tanque de agua, dice que no es necesario 2) no
nos hace el control de matafuegos
según el no es necesario 3) no hace el
control de plagas 4) no sabemos
donde va a parar la plata de las expensas que pagamos 5) No quiere
dar reunión nos dice que el no quiere escuchas tonterías que todos
los meses el habla con cada uno de nosotros cuando le vamos a pagar
las expensas 6) si se rompe
algo el no lo quiere arreglar ni mandándole carta documento 7)en 5 años
solo dio una reunión y solo fue la mitad porque cuando lo votamos
para que se fuera paso a un cuarto intermedio y nunca mas se termino
la reunión 8) falleció
la encargada de una enfermedad terminal según el hay que indemnisar
a la familias en 9) aun los
familiares estan viviendo en la porteria y no nos dice hasta cuando
tienen que permanecer viviendo en la porteria 10) a veces hay
olor a gas en el pasillo de planta baja, uno va y se lo comenta y el
nos contesta y bueno mas de volar todos!!!!!!!!! 11) somos todas
personas mayores y no sabemos que hacer y hasta muchos le tienen
miedo 12) no hay
acensor porque nuestro edificio es por escalera, pero hay
6 lamparas de alto consumo prendidas mañana tarde y noche
y se gasta mucha luz quisieramos
denunciarlo pero no sabemos donde...haber si hay un lugar donde lo
podamos denunciar para que se valla desde ya muchas gracias el
adminitrador se llama…… y es propietario de una unidad del mismo
edificio muchísimas gracias por su ayuda Carmen
Respuesta: El lugar para denunciar
a un administrador incumplidor, un mal administrador es, en Consulta 7 Buenas
tardes, vivo en el sur y deseo saber sobre si debo pagar gastos del
año anterior a la compra de mi dto, o sea compre en enero de este
año y me pasan una suma muy
grande por gastos realizados el año pasado,,puede ser, me
corresponde o no??, ademas en febrero cambio la adiminstracion y
tengo entendido cuando ingresa un nuevo administrador debe tomar la
administracion sin deudas,,,, Los gastos son
de reparaciones, compras de cosas sueltas, limpieza, y una suma de
pequeñeses que suma,, Muchas gracias por su atencion. Saludos
atentamente
Respuesta: Al adquirir un
departamento, el escribano debe pedir un certificado por el que el
adquirente (comprador) tome conocimiento de la deuda que. En
concepto de expensas puede tener la unidad que adquiere.
Mucho más no puede informarle, habría que tomar conocimiento
leyendo la documentación que se firmó al momento de la adquisición.- Consulta 8 buen dia,mi
nombre es Daniel, tengo unas consultas´para hacerle,le comento que
tenemos un balcon terraza en el último piso,de frente solo tenemos
terrazas de vecinos y a los costados lo mismo,lindante a nuestra
derecha tenemos una vecina que está por debajo aprox. 5 mtrs. abajo
nuestro.En el balcón pusimos una parrilla tipo tambor ,esta vecina
se quejo con el administrador y me prohibieron mediante una asamblea
de por medio la utilización de la parrilla,el administrador aduce
que hay una ley que prohibe la utilización de las parrillas en los
balcones.Esta determinación me parece totalmente injusta,ya que
realmente se que no molesto a nadie realmente,me gustaria saber si
puedo seguir haciendo uso de la parrilla. Por otro lado
el administrador y otro coopropietaqrio tienen cocheras y detrás de
las mismas un patio que pertenece a ellos cada uno
respectivamente,los mismos están siendo utilizados por ellos como
segunda cochera,por otro lado las cocheras tienen portón
automatizado y no tienen baliza con chicharra. Por último el
administrador tiene su dto. al frente y puso en el balcón una lona
de color verde,quiero saber si eso puede hacerlo- muchas gracias
Daniel
Respuesta: En principio un uso
racional de la parrilla no puede traer tantos perjuicios. Exija que
le exhiban la reglamentación que prohíbe tener una parrilla en un
balcón terraza. Respecto del problema de las cocheras, el reducido
ámbito de ésta página no permite responder más que respecto de la
exigencia de contar el portón de acceso con la señal sonora y visual
que corresponde. La colocación de una lona verde en el balcón, no
parece atentar contra la estética ni contra la belleza del frente
del edificio.- Consulta 9 Estimado Dr.
Awad: quisiera realizarle una consulta muy urgente para mí, y la
sintetizo de la siguiente manera: En mi
edificio se están realizando reparaciones
de caños hace un año aproximadamente por lo cual estoy
pagando las expensas + las extraordinarias (total $630, por un
departamento de 45 mts). La
administración además, al rescindir el contrato de un portero le ha
hecho mal la liquidación y ahora él nos hace juicio. Se decidió por
otra asamblea fijar una segunda expensa extraordinaria para hacer un
fondo de reserva para dicho juicio , de 50.000, lo que lleva mis
expensas a $750 por otros 8 u 10 meses más. Mis preguntas son:
1) quisiera
saber si puedo negarme a pagar la segunda expensa extraordinaria y
abonar todo junto ese dinero cuando realmente haya una sentencia en
contra del consorcio (esto me ha sido negado por la administración)
2) como podemos
trasmitirle el pago de esa sentencia a la administración, que
realizó seguramente mal la liquidación en connivencia con el
empleado. Desde ya le
agradezco muchísimo su atención, dependo de su respuesta, muchísimas
gracias Valeria Respuesta: Resulta más aconsejable
pagar y formar el fondo, pues al momento de ser intimado el
consorcio hay que tener la suma de dinero, porque se pueden imponer
multas por el incumplimiento. En cuanto a la mala liquidación, una
vez que el consorcio sea condenado, podrán iniciar las acciones que
correspondan contra ese administrador. Consulta 10 Buen dia DR,
mi consulta es la siguiente: el aministrados no quiere llamar a
asamblea extraordinadia para su remocion, el reglamento solo dice
que el administrador esta obligado a llamar a a asamblea, no dice
nada de un consejo de administracion, no da una alternativa de
solicitarla por un numero x de copropietarios, ante este caso que se
puede hacer, que alternativa tenemos para poder convocar
a asamblea y removerlo de su cargo, muchas gracias Gustavo
Respuesta: Para responder es
necesario primero, tener a la vista el reglamento de copropiedad de
su consorcio. Consulta 11 Estimado dr
Awad: Le escribo pues estamos necesitando ayuda!!! Compramos un
departamento a estrenar , el consorcio se formo el 6/10/2009, cuando
ingresamos
nos presentaron a un obrero que realizaba trabajo en los
deptos, (esta persona solo hacía arreglos a pedido de la
constructora en los deptos que se vendian) en mayo que el edificio
estaba más ocupado, la constructora nos lo designa como encargado,
sin vivienda, y a trabajar media jornada. Pasaron los
meses y veíamos que este señor usaba uno de los departamentos con el
consenso de la constructora, se cuelga de la luz de unos deptos
sin la autorización del propietario, y esto se constata
por escribano. El administrador para desalojarlo lo cita y la
constructora hace los cambios de la cerradura y lo dejan afuera. En
definitiva este encargado: reclama al consorcio: que el trabaja
desde el 2005 con jornada completa y con vivienda y reclama $75000.,
lo extraño es que se lo reclama al consorcio y no a lo constructora.
Que nos recomienda hacer? Para el consorcio solo trabajó ocho meses
Griselda
Respuesta: Es un caso demasiado
complejo como para abordarlo desde el reducido ámbito de
conocimiento de ésta página de consultas. Consulta 12
Me acerco a consultarlo ,por
inconvenientes de utilización de la vivienda que poseo Es un
edificio de tres (3) años de antigüedad y soy habitante desde el
principio como los demás copropietarios Se alquilan solo 4 UF Esta es un
edificio de 14 unidades distribuidas de la siguiente manera 2 en PB
y 4 por cada uno de los 3 pisos Yo habito el
contrafrente del 2 piso ,depto de 2 amb y 52 mts cuadr. con balcón
hacia el espacio común del fondo que contiene una pequeña pileta de
forma Riñón
,Ducha y 2 parrillas Brevemente le
expongo mis problemas de convivencia en el consorcio
Fue
determinado el copropietario de Este delego en
la sra …. la administración y cobro de expensas (manejo del dinero
,aumento de las mismas y pagos correspondientes a servicios y
empleada de limpieza) Ambas personas
,no extienden ninguna liquidación de expensas ,asi mismo como recibo
oficial de cancelación de pago Determinan en
forma autónoma ,la contratación y monto a abonarle a la mujer que
realiza la limpieza del edificio 3 veces por semana (que casualmente
es la misma que limpia sus UFy cuida a la madre de la sra ….) Como la sra ……
,posee 5 UF mas complementarias Cocheras 2 (dos) ,determino que por
su condición de mayoritaria en relación a los demás ,ejerza a su
antojo y el de sus hija e inquilinos ,las condiciones de USO del
espacio común del fondo y de la utilización comercial o indebida de
las cocheras Con respecto al
uso del espacio común ,realizan fiesta para 40,50 o mas personas en
horarios nocturnos ,hasta las 6 am aprox ( por las cuales se ha
pedido la intervención policial en diversas ocasiones y por diversos
vecinos ,a los cuales aturden con el volumen de la música y las
reuniones a puerta de calle abierta,durante dichas reuniones ) Esto
contradice el reglamento interno aprobado desde un principio ,que
dice que la utilización del espacio común ,deberá anunciarse en
cartelera y determinar los Dos (2) invitados máximo por
copropietario,siempre respetando escrupulosamente los horarios de La sra …. e
Hijas realizan la sumatoria de sus UF y explican que por esa razón
pueden realizar esos eventos con tamaña cantidad de gente ,llegando
a vender alcohol a sus invitados Hay fotos de la barra y cantidad de
invitados Como también un Sumario radicado en la comisaría por mi
Hijo vecino de esta propiedad por rotura de cristales de su puerta
de acceso,por invitados en estado de ebriedad Por esto lo
consulto por que el espacio de las fiesta esta directamente debajo
de mi UF y no puedo conciliar el sueño y me provoca problemas
nerviosos dado que tengo avanzada edad ,asi también como a todos los
vecinos barriales que rodean la propiedad en el centro de manzana Por el lado del
frente ,como le comente Utilizan las dos UF (2) Garaje para dar
clases de canto ,ensayo de musicales para adultos y niños y clases
de gimnasia Desde ya sin
habilitación de ningún tipo en el horario de 13 hasta las 21 hs
discontinuadamente No descarto que
el administrador sea ajeno ,a todo este manejo fuera de la
reglamentación Por ultimo
,con fotos que lo atestiguan ,el estado de pisos y accesorios del
espacio común ,y pasillo de acceso ,con el baño de PB para aseo de
la persona de limpieza se encuentran gravemente dañados por la carga
de personas a lo que se lo someten en cada reunión De igual manera
en un principio se tiraba la basura en un tanque plástico cubierto
con una bolsa de consorcio y por la noche se turnaban para sacarla A
mi me exceptuaron por Por todo lo
expuesto ,es que lo consulto ,a fin de terminar con esta monarquía
que tengo que padecer Deseo tener un
administrador que entregue liquidaciones y extienda recibos y además
cumpla y haga cumplir el reglamento interno de convivencia por ellos
aprobados A Funcionamiento B Normas establecidas A la espera de
su respuesta ,lo Saludo a Ud muy Atte Margarita
Respuesta: Si bien hay muchas
irregularidades, debe comprenderse que se trata de un tema muy
complejo y extenso como para abordarlo desde una sección de
consultas como la presente. Es obvio que hay que leer detenidamente
el reglamento y, probablemente, comenzar con alguna intimación y si
ello no da resultado y se trata de un edificio en Consulta 13 Estimado Dr
Awad mi nombre es María Virginia y le envío este mail ya que quería
realizarle una consulta.
Hace poco me mudé a un PH y tenemos humedad en la pared q
es la medianera con 4 duplex.
Esta humedad tiene larga data, mis vecinos me comentaron q
aparentemente hay una rejilla en los duplex de arriba ( esta rejilla
parece estar en el pasillito q comunica a los dos duplex) la cual
tiene la cañeria mal.
Lo q me comentaron es q aparentemente los caños no estan
del todo bien unidos y es por esto que cada vez que la gente baldea
aparece De ser asi, de
tener q hablar solo con las personas implicadas, lo adecuado sería
hablar con ellos dandoles un plazo y luego intimarlos mediante carta
documento, verdad? ya q existe riesgo electrico y tienen q
solucionarlo rapido. Le
agradecería pudiera tomarse unos minutitos para responderme ya que
mis vecinos son medio quedados y bastante amarretes.
Ya lo he planteado en una reunión la necesidad de hacer
algo con eso para evitar una desgracia, pero temen tener que poner
dinero de su bolsillo para arreglarlo y, hablando mal y pronto, se
duermen en los laureles.
Ademas, no se si será algo comun a todos los PH, pero
estos vecinos q me tocaron ya me han dado a entender q ellos viven
de puertas para adentro y que no se interesan demasiado por los
espacios comunes. Desde ya le
agradezco mucho su tiempo. Lo saluda atte,
Maria Virginia
Respuesta: En general lo “PH”
tiene esos problemas, nadie quiere gastar, cada uno se arregla como
puede. Lo que no queda claro es si esos dúplex constituyen el
inmueble lindero o no. En general varios dúplex en un mismo terreno
se comercializan bajo el régimen de la propiedad horizontal. Pero
para responder más adecuadamente, es necesario tener más información
y más conocimiento del caso, leer incluso el reglamento de vuestro
“PH”, entre otras cosas… Consulta 14 Estimado Dr.
Awad, queria contactarme con ud. por la siguiente consulta:
Yo vivo en un ph, al lado tengo un departamento que se
quemo y no vive nadie, el departamento mio queda en un pasillo
bastante largo por cierto, o sea que esta copropiedad consta de dos
departamentos, mi intriga es la siguiente en el mismo pasillo el
vecino de al lado que no tiene nada que ver con los departamentos o
sea que no tiene la misma numeracion tiene una salida por el pasillo
que supuestamente es solo para los ph. Es mas este señor tiene una
fabrica donde las trabajadoras usan el pasillo para el acceso a la
fabrica cuando lo tendrian que hacer por delante. Ejemplo yo estoy
en la calle 58 N 152 departamento A y esta el departamento b que se
quemo, o sea no vive nadie, y la fabrica tiene esta en 58 N 1510.
Esa puerta que da al pasillo es ilegal no??? Y por ultimo
la llave del pasillo la tiene el vecino que esta delante de mi ph,
que tampoco tiene nada que ver con los ph, pero el dice que era de
su madra, bue, a lo que yo voy es que no solo que esta quemado este
ph sino que este señor de la casa de adelante, 58 N 1514 lo pongo
asi para que se de cuenta tira basura en el patio del departamento
b, porque la puerta del mismo no tiene cerrardura. Que puedo yo
hacer al respecto que ley puedo hacer vigente para que toda esta
gente que abusa de el pasillo y propiedad deje de hacer lo que
hacen???
Saluda
atte Nora de
Respuesta: Para responder es
necesario estar seguro que el vecino del frente no forma parte del
inmueble en el que Ud. vive. Ello porque, muchas veces, hay una casa
o departamento que tiene entrada independiente pero igual forma
parte del conjunto es una unidad funcional más. Hay que tener el
reglamento de copropiedad y leerlo. Hay que tenerr un plano del
edificio para estar seguro que no hay conexión entre esa casa del
frente y el pasillo de Uds. en fin, que como podrá Ud. apreciar, no
es posible responder a cosas tan específicas sino se toma más
conocimiento de los documentos, cuanto menos.-
Consulta 15: Hola, tenemos
en el edificio la vivienda del encargado desocupada ya que hay una
persona que realiza la limpieza 4 horas por dia (cobra segun lo que
marca el sindicato ) desde hace muchos años. Se puede alquilar dicha
vivienda ?, desde ya muchas gracias. Carlos Horacio
Respuesta: Para ello hay que
llamar a una asamblea y decidir con la mayoría que marque el
reglamento. De todas formas, debe Ud. saber que, si van a alquilar
la vivienda, el edificio deberá tener un baño y un vestuario para
que la persona que limpia pueda utilizar.- Consulta 16 Buenos días Les
quisiera preguntar lo siguiente: Vivo en un
edificio de más de 80 años en Capital Federal. Se están
desmoronando los muros perimetrales del edificio y el administrador
(un propietario en el edificio ) no hace nada al respecto, esto ya
se conversó en asamblea pero el paso del tiempo no perdona a las
pobres paredes. Dónde puedo
dirijirme? hay créditos del gobierno para consorcios y mantenimiento
? o dónde podría denunciar esta situación.Algo tengo que hacer. Muchas
gracias por su atención. Alina.
Respuesta: Primero hay que intimar
al Administrador a que cumpla con lo ordenado en la asamblea, o que,
cuanto menos vuelva a convocarla para que se determine un cronograma
de arreglos y de expensas.- Consulta 17 Buenos Días
Mi consulta es que metrogas cortó el gas de todo
el edificio, por tema de pérdidas. Algunos de los
propietarios optaron por poner garrafas lo cuál a mi me parece una
locura.
Si UD. me puede dar una respuesta a quién tengo que
informar de estas irregularidades. Muchas gracias Liliana
Respuesta: Hay que intimar al
Consorcio ( al administrador también) para que se llame a una
asamblea y se fije el cronograma de las reparaciones y arreglos de
la cañería del gas, ello bajo apercibimiento de iniciar un proceso
judicial porque el consorcio debe, necesariamente, provee ese
servicio a cada unidad.- Consulta 18 Hola estamos
por reparar la vereda, en el reglamento de copropiedad figuran 4
dpartamentos, pero solo 1 ocupa todo el frente de la propiedad, los
otros tinen la entrada por una pasillo de
Respuesta: La vereda es
responsabilidad de todos los que integran ese consorcio, no importa
si entran por una pequeña puerta o una grande.- Consulta 19 atencion dr
AWAD quisiera consultar por unos problemas en el consorcio: -en el balcon
del piso de arriba las palomas entran y salen continuamente y por
ende ensucian totalmente el mio, yo compre un producto para
espantarlas ya que ni la administracion ni la vecina del piso de
arriba quieren arreglarlo. - no hay
mantenimeinto en el edificio,tal es asi que se robaron todo el
portero electrico y la colocacion del nuevo tardo mas de un mes , no
hubo ninguna otra alternativa ,y estuvimos incomunicados todo ese
tiempo,y asi un m,onton de cosas mas. Quisiera saber
que se puede hacre al respector x que el edificio que son 9 pisos
nada mas se esta viniendo a bajo x falta total de mantenimiento. desde
ya muchas gracias espero respuesta mi nombre es graciela
gracias
Respuesta: La verdad es que hay
que intimar al administrador para que cumpla con sus obligaciones de
mantener en buenas condiciones de seguridad y decoro las cosas
comunes del edificio ( asi lo dice la ley de propiedad horizontal) Consulta 20 mi edificio
consta de tres unidades salon en planta baja todo vidriado de aprox.
400 mts.2 (llamaremos
unidad D), en planta alta depto. de aprox70mts.2(llamaremos unidad
B) y el depto.
de mi propiedad de aprox. 135mts2 (llamamos unidad A). La
propiedad es esquina el salon de
p.b ocupa todo el terreno, el depto. B está sobre ochava y avenida y
el depto.A sobre calle lateral. Historia del edificio: en el año
1935 se construye un salon pequeño(la mitad aprox. del actual) y el
depto. B (el mas pequeño, sobre ochava) este se mantiene sin
cambios.- en el año 1975 se amplía el salón con loza sobre lote
lindero y modernización total con gran vidriado y nuevas divisiones
internas; y construcción desde cero del depto.A(el mas grande sobre
la loza) que es el de mi propiedad; El acceso a los deptos es por
entrada tipo cochera de uso en común para llegar a escalera y palier
en planta alta tambien de uso y propiedad comun.(también es de
propiedad compartida el espacio ampliatorio de la vereda pues todo
el edificio está construido Paso a contar:
Hace 45 dias aprox.una sociedad comercial compra el salon y el
depto.B (el pequeño sobre la ochava).- Ellos reclaman: 1.-
constitución de un consorcio o consejo de administración
según consta en el titulo de propiedad del año 1975 que incluye un
reglamento de copropiedad que nunca se aplicó(cosa que es cierta y a
la que no me opongo si todo es para bien)(le pedi a mi escribano que
me consiga ese reglamento adjunto al titulo de 1975).- 2.-liberar
al depto. B (el de ellos )de la conexión de las 4 luces de 40 watts.
conectadas a su medidor desde el año me cortaron la
luz de la escalera ya hace 20 dias con peligro de la integridad
física de los que la usamos(nos ayudamos con la luz de tel. celular)
la oscuridad es absoluta.- 3.-En mi
depto.(unidad A)tengo una terraza interna de 50 mts2 aprox.( el piso
de mi terraza y el del resto de mi casa sería el techo del salón)
donde existe una rejilla para descarga de agua de lluvia por caño de
además me
reclaman que el agua también dañó el piso de porcelanato (daño muy
anterior a la compra por ellos de la propiedad) 4.-En el citado
reglamento de copropiedad aluden que está previsto nombrar un
administrador del consorcio ,(lo que significa sueldo ,relación de
dependencia , aportes etc.)con la única misión de mantener la
limpieza de la escalera de uso común y ocuparse del único servicio
común que es la luz ( Aysa está independiente en las 3 unidades). A eso me opongo
en forma terminante y les ofrecí hacer turnos y en el que me toque;
hacerlo personalmente. 5.-Me dicen que
en el estudio de su abogado ya constituyeron el consorcio de
copropiedad al que también le pusieron nombre(??) ¿pueden actuar
"per se" siendo dueño de dos unidades y prescindir del dueño de la
tercera (yo) para eso?.- DETALLES:Los
dos deptos. están claramente separados por una pared recta que
asienta sobre los techos de tejas de ambos en forma de carga.El
depto. de mi propedad es el mas extenso sobre el salónposee una
segunda terraza que da a la calle, quiero preveer que la
concesionaria de autos que instalarán se abstenga de colgar carteles
en mi terraza(¿derechos de cada uno? ¿es arancelable?).último
detalle:el techo de tejas de mi unidad está impecable, mientras que
el de ellos está en muy malas condiciones con deterioro de tejas,
babetas, maderas y al estar varios meses deshabitado vimos acceder
al mismo ratas de paredes vecinas (locales gastronómicos) no así al
nuestro.Por último como quisieron comprar mi depto. y a criterio de
ellos les pedí cifra disparatada, hay animadversión y propensión a
dificultar la buena vecindad. les agradezco un análisis prolijo,pido
disculpas por talvez excesivos detalles y espero vuestra opinión
sobre los temas desarrollados .Los saludo muy atte. Juan Carlos .
Respuesta: Le pìdo disculpas pero
se trata de una consulta demasiado extensa y para la que hay que
tener a la vista la documentación de la que Ud. habla, cuanto menos;
para responder.- Consulta 21
Estimado Dr. Awad: se debe o no colocar carteles tales como: "El
portero eléctrico no funciona correctamente". En la puerta del
edificio de departamentos donde vivo, hace meses que reza dicha
leyenda, esto no es una advertencia para armar una estrategia de
robos, por ejemplo? Gracias
María Alejandra
Respuesta: La verdad es que el
consorcio debe reparar el portero eléctrico, en todo caso habrá que
intimar al administrador ( esa es su tarea) para que lo lleve a
cabo.- Consulta 22 Estimado Dr.
Awad: Administro un consorcio y debido a una fuerte discución que
tuve a mediados del año pasado con un copropietario (cabe aclarar
que estaba todo bien, pues estaba muy conforme con mi gestión),
comenzó un terrible hostigamiento, sea mediante notas (sin firmar)
que envía con el pretexto de cuestionar gastos, descalificando mi
labor, poniendo en duda mi proceder, etc.- Mi consulta es la
siguiente: dado que toda mi labor es absolutamente transparente y
fundamentada, como puedo frenar dicha actitud, encuadra este
proceder dentro del mobbing laboral?.- Quedo a la espera de una
respuesta, saludo atte. Viviana
Respuesta: El administrador no es
un empleado del consorcio, por lo que no corresponde lo que Ud.
propone. En todo caso plantear el problema en una asamblea y, en
todo caso proponer la renuncia. O, finalmente no hacerse eco de los
reclamos, en tanto y en cuanto Ud. ajuste su conducta a la
legislación vigente y nada haya que reprocharle. Consulta 23 Si el
encargado esta con licencia por enfermedad, se le sigue pagando el
retiro de residuos y plus cocheras? Gracias
Pia
Respuesta: El encargado debe
percibir su salario enteramente.- Lo único que no se abonará serán
las horas extraordinarias porque obviamente, no las labora. Consulta 24 Yo entiendo
doctor, como locataria, que hay expensas comunes ordinarias y
extraordinarias y gastos extraordinarios. Entre las comunes
extraordinarias, para mi, están los gastos producidos por los
arreglos en los demás departamentos del edificio que no tengo porqué
pagar yo como inquilina. Si lo pintan, le cambian el cableado porque
se le mojó por humedad o cualquier otro arreglo, incluso el que
hagan en la unidad que arriendo por problemas del consorcio, no me
toca pagar, ahora sí, los gastos del sueldo del portero, seguridad,
mucamas, gastos administrativos, recoger la basura, honorarios del
ad ministrador, etc. , pues son comunes ordinarias, pero nunca los
arreglos de las demás unidades. Quiero saber si
es así? Puede
contestarme antes del 9 de este mes, que tengo que pagar. Si es como digo
yo, necesito el fundamento jurídico para explicarles a los locadores
que no entienden. Y si no es así, explíquemnelo a mi. Gracias, desde
ya. Afectuosamente. CLARA
Respuesta:
Si bien hay que tener a la
vista el contrato que Ud. firmó, en principio debe decirse que a
pesar de estar alquilando sí debe pagar los arreglos de los otros
departamentos.- Consulta 25 Estimado Dr.
Awad. Quisiera consultarle sobre lo siguiente, resulta que soy
propietario de un inmueble q alquilo. He recibido una
llamada de una abogada reclamando una deuda del año 2010. En ella reclama
la deuda por expensas comunes, además expensas extraordinarias (por
un arreglo de pérdida de tanque de agua), intereses y además
honorarios (10 % del total) La deuda no la
discuto, y fue por un periodo q estuvo alquilado y me olvidé de
controlar. Sin embargo, nunca me avisaron q lo debía. Yo tengo
intención de pagar todo de contado si es necesario. Pero, debo
pagar los honorarios de los abogados??? Considero que no es
apropiado, ya q nunca quise no pagar. Y no fui notificado. Y la otra
pregunta es: ¿q requisitos debería tener la liquidación de expensas
extraordinarias para q sean exigibles?? La verdad es que le
agradezco muchísimo. Saludos.
Maximiliano
Respuesta: En principio debe
decirse que, cuando un propietario da su departamento en alquiler,
debe controlar el puntual pago de las expensas
(pues sigue siendo su obligación). En cuanto a la deuda,
habrá que asegurarse que se trata efectivamente, de expensas por
meses no abonados, que se haya calculado bien el interés que marca
el reglamento, y, finalmente, es cierto que deberá pagar los
honorarios, porque la mora de tantos meses ha dado lugar al reclamo
a través de un abogado.- Consulta 26 Buenas tardes,
desde varios meses, en el resumen de expensas, me cobran un
mantenimiento de portón de cochera, esto esta estipulado? El mono
ambiente que alquilo no tiene derecho a cochera. Agradezco su
repuesta, gracias. Jose Alberto Respuesta: Habrá que leer el
reglamento del edificio y el contrato que Ud. firmó, pero, en
principio, pareciera no corresponderle a Ud.- Consulta 27 Estimado Dr.
Awad: vivo en un edificio de 8 pisos y 26 unidades funcionales ( 1
local y 25 departamentos) el que posee 8 cocheras propiedad
exclusiva de 8 consorcistas, las que según reglamento suman un 5,2
%.
Ahora bien,
hasta la liquidación de este mes, las expensas venían discriminadas
en gastos generales del edificio y gastos de cocheras, incluyendo
estos últimos
ABL, Agua y luz, que viene facturado aparte,
además de los gastos ocasionados por las reparaciones de
portón, pintura, etc. de cocheras.
Intempestivamente, este mes, los gastos de las reparaciones de la
cochera, concretamente el arreglo del portón eléctrico, el bobinado
del motor del plato giratorio, han venido inluidos en los gastos
generales, siendo en consecuencia afrontados por todos los
consocistas ( los dueños de cochera en un 5,2% más que el resto) Es ello
correcto? Debemos pagar todos los gastos de reparación, uso
inadecuado, mantenimiento cuando no se trata de espacios comunes y
obviamente no accedemos a ellas ? Debemos
afrontar los gastos de pintura completa que proyectan realizar en
las cocheras?
Agradeciendo desde ya su orientación, Atte. Ricardo
Respuesta: En principio se debe
responder que no corresponde, pero para mayor exactitud es necesario
tener a la vista el reglamento de copropiedad y administración.- Consulta 28 Buenas tardes,
mi consulta es en referencia a un problema que tengo dentro de mi
Dpto., tengo en la parte superior de la venta del comedor y de la
habitación una grieta bastante grande. La hice ver por un arquitecto
y me dijeron que era del movimiento del edificio. Ahora yo quisiera
saber si el arreglo lo debo hacer yo en forma particular o debe
hacerse cargo el consorcio. Saludos cordiales, Silvina
Respuesta: Las grietas en paredes
o muros perimetrales del edificio deben ser reparadas por el
consorcio.- Consulta 29 Le hago una muy
breve consulta. En mi edificio situado en el barrio de Saavedra
estamos analizando la posibilidad de finalizar el vínculo con un
administrador por una cantidad de motivos que no tiene sentido
enumerar (mal manejo de finanzas, mal trato a los propietarios,
etc). Uno de los
vecinos mencionó que para lograr "removerlo", además de los votos
necesarios (en este caso 2/3 de los votos de los propietarios), se
necesita tener el balance del edificio en 0. Actualmente, el balance
de la administración se encuentra en negativo, motivo por el cual
dicho administrador se ha tomado la atribución de cobrar una cuota
"extra". ¿Es, pues, necesario no "deberle" ese dinero al
administrador (a la administración), o se lo puede remover en
asamblea y luego cancelar dicha deuda? Espero haber sido claro en mi
consulta. Atte.,Jonathan
Respuesta: Hay que leer el
reglamento de copropiedad y administración. De todas formas, puede
ser removido, y luego de una auditoría, se le abonará, de
corresponder las sumas adeudadas.- Consulta 30 Buenos días,
Compre un departamento a fin del año pasado, y el fin de semana se
me empezó a cortar la luz cuando encendía el aire, microondas y
distintos electrodomésticos. fuimos con el encargado a ver mi
conexión desde la central del edificio y los cables están gastados
(son los originales) tienen mas de 35 años, y me dijo que los tengo
que cambiar. Mi pregunta viene para saber a quien corresponde pagar
si a mi como propietario o al consorcio ya que es la conexión fuera
de mi departamento, hable con el consorcio y me dijo que me
corresponde a mi por poner mas watts del que puede aguantar el cable
( es de Aguardo su
respuesta para poder solucionar mi situación, les agradezco por su
ayuda. Juan Pablo
Respuesta: Es cierto que si Ud.
aumenta la demanda normal de los caldeas que provee el consorcio ,
debe hacerlo a su costa.- Pero hay que leer el reglamento de
copropiedad, antes de contestar en cada caso en particular.- Consulta 31 Estimado
doctor, soy propietario en un edificio de 7 unidades que posee
espacio guardacoches para seis de estas. Algunos de mis
vecinos reiteradamente han dejado muebles en este espacio
entorpeciendo la entrada y salida de vehículos. Anoche
lamentablemente al salir marcha atrás con mi camioneta golpee
accidentalmente una mesa de madera que habían dejado allí. Mi
vehículo resulto con daños en la pintura producto del golpe y la
mesa muy dañada. Debido a esto
se genero una discusión donde el otro propietario me reclama el pago
de su mesa a lo cual yo respondí que en un espacio guardacoches no
debería almacenarse muebles y menos inflamables. Tras escuchar
argumentos tales como que yo no debería haber ingresado a la
cochera, de la cual también soy propietario y es indivisible de mi
UF decidí retirarme. Estos vecinos llamaron a la policía para
supuestamente hacer una denuncia por daños. Como debo actuar en
consecuencia? Es
conveniente esperar dicha denuncia para comenzar la reclamación por
los daños que sufrió mi vehículo? Desde ya muchas gracias. Guillermo
Respuesta: Es cierto que un
espacio guardacoche no puede transformarse en una baulera. Así que
debe Ud. sostener esa posición.- Consulta 32 mi consulta es
respecto de la instalación de equipos de aire acondicionado y mallas
metálicas de protección de balcones. Para introducir
mi consulta, le debo explicar cómo está hecho el edificio y las
características del mismo. Es un edificio
de 4 pisos, con 4 unidades que dan al frente y otras tantas al
contrafrente. Los balcones de las unidades que dan al frente de los
2 primeros pisos tienen techo, la unidad del 3º piso tiene un balcón
corrido sin techo y, por último, el departamento del 4º piso (del
que soy propietaria) tiene un balcón-terraza sin techo. Los balcones
del 1º al 3ºpiso, sobresalen a la línea del frente del edificio. El
mío, sigue la línea del frente del edificio y es hacia adentro y
arriba de mi departamento hay una terraza de uso común. Mi consulta
se refiere a la reciente instalación de un equipo de aire
acondicionado del morador del 3º piso que ha instalado dicho equipo
contra la pared del frente y lo más alto que ha podido, por lo que,
desde el piso de mi balcón y la parte superior de ese equipo distan
escasos En cuanto a la
malla metálica de protección que ha instalado, este individuo adoptó
la misma postura: de modo inconsulto y sin pedir consejo a la
Administradora, instaló un cerramiento metálico (las típicas mallas
de metal con forma de cuadraditos) y le hizo también un techo,
ubicandolo "lo más alto posible"y recortó el espacio para que
sobresaliera el equipo de aire acondicionado. Dicha malla metálica
comenzó a oxidarse a la semana de instalada. Este, en
resumidas cuentas, es el panorama. Mi consulta
puntual es para que Ud. me aclare lo siguiente: - ¿existe
reglamentada alguna altura máxima (desde el piso de un balcón hacia
arriba) a respetar cuando se instalan estos equipos de AC y
cerramientos de estas características? - ¿cuál es la
distancia mínima desde el piso superior a ser respetada? Adgradeceré me
pueda responder al respecto porque en el reglamento de co-propiedad,
si bien hace alusión a solicitar la debida autorización del
Administrador, no indica medidas mínimas/máximas. A mi
entender, creo que aplicando el sentido común, debería seguirse la
misma línea del edificio y respetar las alturas que resultan en los
pisos con balcón con techo y, respecto de las protecciones
metálicas, en un balcón sin techo deberían colocarse pegadas a las
ventanas y no sobresaliendo. Pero como no tengo al día de hoy una
respuesta cierta, me tomo la libertad de consultarlo para que pueda
aclarme este tema y, llegado el caso, reclamarle con más argumentos
al propietario que modifique o elimine dichas instalaciones abusivas
y que alteran la fachada de un modo muy evidente.
Agradezco
anticipadamente la atención que pueda dispensar a esta consulta
quedando a su disposición para cualquier ulterior información que
Ud. necesite o información adicional sobre la situación ilustrada y,
quedando a la espera de su gentil respuesta, lo saludo muy
cordialmente, Adriana
Respuesta: El cerramiento y el
equipo de aire acondicionado deben instalarse sin perjudicar los
derechos de los demás, dentro, en lo posible de los límites de la
propia unidad funcional.- Consulta 33 El edificio
donde vivo tiene solo once (11) unidades funcionales y como ya es de
público conocimiento, el sueldo del encargado más las cargas
sociales, sindicato y ART representan casi el 60 % del total del
gastos, con lo cuál el monto de las expensas se hacen cada vez
insostenibles. En virtud de
ello, en la última reunión de consorcio se planteó el tema de cómo
disminuir el costo que dicho rubro genera, siendo que
el nuestro está categorizado como ENCARGADO PERMANENTE CON
VIVIENDA, según Ahora bien, de
acuerdo a dicha convención, otras modalidades posibles de
contratación son: ENCARGADO PERMANENTE SIN VIVIENDA ó ENCARGADO NO
PERMANENTE (hasta 25 UF) ; lo cuál implicaría que la UF asignada se
pueda alquilar y con ello disminuir las expensas. La pregunta
es la siguiente, si se notifica al encargado con un tiempo razonable
de antelación (ejemplo 6 meses) que se varía su modalidad de
contratación a alguna de las mencionadas en el párrafo anterior
previstas por la Ley,
eso implica que el empleado pueda considerarse despedido
en los términos del artículo 66 de la Ley de Contrato de Trabajo ? Si conoce
jurisprudencia al respecto, por favor si me puede informar los
autos. MUCHAS GRACIAS
Y EXCELENTE SU PROGRAMA Sergio Respuesta: Debe tenerse en cuenta que
no es posible modificar el destino de la unidad de vivienda del
encargado en perjuicio del trabajador.
Efectivamente, entonces, hay
que dar por terminado un contrato de trabajo con esa modalidad
(encargado permanente con vivienda) para tomar a otra persona con
otra modalidad de trabajo.- Consulta 34 Molesto su
atención para comentarle que vivimos en un edificio en esquina
de 7 pisos en
Palermo., como se trata de una zona que se está
transformando en híper comercial., la compra y venta de unidades es
continua y el mercado está muy revuelto. Resulta que el
propietario de PB quiere vender su departamento como futuro local de
ropa., esto conlleva a cambiar el reglamento.
Para
convencer al consorcio y que todos firmemos nos prometió
reparar el frente del edificio y algunos arreglos en hall.
Mi consulta es la siguiente: Sobre el tema reparaciones, nosotros
contamos con una buena reserva de dinero que nos permitiría hacer
frente a ese trabajo a futuro. Nuestra idea es
solicitar un resarcimiento económico por parte del comprador a cada
uno de los consorcitas para llevar a cabo el procedimiento de cambio
de reglamento. Además imponer dentro de las condiciones los rubros
que no aceptaríamos en el local ( confitería, despacho de
alimentos., taller de costura, etc.) Eso está bien o
queda fuera de lo que sería una negociación lógica. Aguardo su
respuesta. Un cordial saludo Alejandro
Respuesta: El cambio de destino de
la unidad funcional, debe decoidirla el consorcio en pleno, por
unanimidad. Ello implica celebrar una asamblea, modificar el
artículo del reglamento en cuestión, con
las limitaciones que quieran los consorcistas. La asamblea
tiene algunas formalidades ( presencia de escribano, hay que tener a
la vista los informes de dominio para estar seguros que los que
votan son los dueños. La reforma se inscribe en el registro de la
propiedad Inmueble. De todas formas hay que pensar si les conviene
tener un local de comercio en el edificio, con entrada-salida por el
hall común, por ejemplo. Consulta 35 Todos los días
de la semana debo de levantarme junto a mi vecina en su preparación
para la facultad a las 7 de la mañana. y cuando regresa en la tarde
noche lo mismo hasta que decide ir a descansar ya que nosotros no
podemos hacerlo hasta que ella no se saca los zapatos. Mi vecina del
piso de arriba inquilina se niega a poner fin a los ruidos y amenazo
con rescindir el contrato por un supuesto acoso por las veces que
fuimos a tocar a su puerta por ruidos molestos en horario de
descanso, es decir mi vecina ruidosa realizo una exposición por
haber tocado 4 veces a su puerta por acoso y el dueño del
departamento que ella alquila, ahora nos amenazo con hacernos un
juicio por daños y perjuicios por ahuyentar inquilinos, esto puede
suceder? Me hizo la amenaza durante mis intentos de resolución del
problema apelando al sentido común y coherencia. Hable con
administración quienes muy amablemente mediaron ya que no es mi
intención modificar la buena convivencia que tenemos en el edificio,
pedí presupuesto para insonorización del dpto., intente regalarle
pantuflas las que rechazo y considero irrespetuoso de mi parte,
hable con ella en repetidas oportunidades, averigüé si existía en el
edificio algún otro reclamo de ruidos molestos y descubrimos que el
edificio no es el problema. Me prohibió que
le toque la puerta a lo que le dije que llamaría a un oficial de la
fiscalía de contravenciones para que le toque el timbre para no
quedar como acechadora. La verdad es que hace tres meses que estoy
viviendo esto y es una cosa de no creer. Ahora bien,
ante la amenaza
de demanda por parte del dueño que le alquila porque
sustenta que no puede negarle a ella el derecho de desplazarse en su
domicilio, y aunque le explique que no es que deseo que esto ocurra
simplemente que vea de usar otro calzado en horas de descanso, sé
que no va a hacer algo al respecto. El día 23
tenemos nuestra primera asamblea y es aquí donde reside mi temor ya
que el dueño del dpto. de arriba es dueño también de otros 3. Nos
reunimos para sentar bases de nuestro reglamento, el cuantos votos
va a tener? tiene votos por numero de departamento, quedaremos
presos de sus decisiones? El edificio únicamente tiene 23 dptos. dos
de los cuales son de sus hijos y 4 de el.
Saludos y
gracias Cintia
Respuesta: Sugiero primero que más
de una persona escuche los ruidos, para estar seguros de que,
efectivamente, son perturbadores.- En cuanto a la asamblea para
sentar bases del reglamento, no se comprende bien.- En cuanto a los
votos que pueda tener el vecino, hay que estar a lo que establezca
el reglamento, pero cada unidad suma su voto.- Consulta 36 Buenas tardes,
quisiera tengan a bien me informen si para la remocion del
administrador el consorcista con deuda de 6 meses de expensas tiene
derecho al voto. Asimismo los
consorcistas que son representados por otro consorcista pueden
hacerle mediante una nota firmada por el mismo. Sin otro
particular y agradeciendo desde ya su colaboracion, saluda atte. Ana Maria
Respuesta: En tanto y en cuanto el
reglamento no impida al moroso votar,
y como la ley nada prohíbe, no se puede impedir al moroso que
esté en la asamblea y ejerza su derecho.- En cuanto a la
representación hay que estar a lo que establezca el reglamento, pero
no hay que olvidar que en Consulta 37 Hace 25 años
que vivo en el 8vo. piso de un edificio de propiedad horizontal en
el barrio de Almagro..Hace aproximadamente 6 años decidieron por
razones de seguridad y contra mi voluntad anular la apertura de
puerta de entrada mediante el portero eléctrico (mandé carta
documento y volvieron a colocar la cerradura anterior por breve
tiempo) ahora debemos bajar a
abrir sobrina que
vive en Pilar. Quedé realmente muy asustada....Mi pregunta es: es
legal que quieran seguridad sin pagarla, sólo cambiando cerraduras?
El portero como se está
por jubilar y goza de vacaciones atrasadas no se encontraba en el
edificio y mis vecinos son tan viejos o más que yo.
Agradecería su pronta respuesta para de
acuerdo a su asesoramiento pedir una reunión extraordinaria.para
tratar este asunto Mabel
Respuesta: La verdad es que, en
general se ha permitido y se permite, en aras de la seguridad,
desconectar el sistema de apertura eléctrica de la puerta de
entrada. No hay mucho más para decir. Consulta 38 Hace una semana
llamé para instalar Direct TV en mi departamento. El edificio
tiene, por consorcio, Cablevisión, y ya estoy cansado de las
discrecionalidades con que se maneja, además, como es
de dominio público, no provee algunas señales que a mí me gustaría
poder tener. Ahora bien, mi
departamento tiene orientación sur y la antena de Direct TV debe
instalarse con orientación Noreste. Poner una
antena en mi balcón significaría que todo el edificio estaría
bloqueando la señal. Hablé con el
administrador al respecto y me dijo que lo iba a hablar con el
"consejo" (supongo que son algunos vecinos elegidos en una reunión
de consorcio), y que me transmitiría la respuesta. Esto no ocurrió
y hoy, cuando llegaron los técnicos de Direct TV a ver si era viable
poner la antena en mi blacón, el empleado de seguridad de la entrada
me dijo que el administrador había dado orden de no dejar pasar a
nadie de Direct TV. Ocurre que yo
le había comentado al administrador que me convendría poner una
antena en la terraza y él dijo que
eso era algo sobre lo cual había que decidir, porque al consejo no
le gustaba la idea de que cada uno pusiera una antena en el techo. Hace diez años
que existe Direct TV en capital y el edificio (18 pisos, 5
departamentos por piso) no tiene ni una sola antena de Direct TV, sí
antenas comunes de aire. Aún en los
balcones que se orientan al norte. Por supuesto
que hice pasar a los técnicos a mi dpto. y me dijeron que,
efectivamente, debían poner la antena en la terraza. Una sola
pequeña para mí solo o una grande que podría compartirse con el
resto del edificio. Hasta acá la
aclaración del tema. Ahora bien: Si
el reglamento del edificio (no lo tengo) prohibe poner antenas en la
terraza (terraza que no se usa para nada, ni parrilla, ni para
colgar la ropa, ni para tomar sol, todo está prohibido) ¿no tengo
ningún sustento legal para poder poner la antena? Yo vivo en el piso
16 y serían sólo 2 pisos de cable (las paredes del edificio está
repletas de cables que bajan por ellas). ¿Todo se
rige por el reglamento del edificio? ¿O considerando que el servicio
de Direct TV es único en ciertas prestaciones, yo tengo derecho a
exigir que se coloque una antena, privada o comunal?
Ojalá alguien
pueda responder esta inquietud. Es lo
primero que intento después del cachetazo de hoy día, con la
prohibición de ingreso de los técnicos. Un salduo cordial. Hernán
Respuesta: En principio no hay objeción a instalar la antena en la terraza, si no se produce daño ni se entorpece el uso de la misma. Al fin y al cabo, la caja de entrada del servicio de Cablevisión también debe estar en la misma terraza. Sugiero que los intime, por carta documento, a que le permitan la instalación.- Consulta 39 Dr Awad:
Valoro infinitamente su solvencia y agradezco, desde ya, su valiosa
orientación. La propiedad está en CABA, Congreso. Necesito
imperiosamente consultarle sobre: 1- ¿pueden dos o tres miembros de
Consejo de Administración-por sí solos- decidir se postergue el
cobro de cuota extra, del plan que había finalizado con la
liquidación anterior?
2- No logro entender el quorum mínimo necesario para
renovar a un mal administrador que-desde años- se niega a dejar el
cargo.(no figura en el RPA, no incluye su registro, ni CUIL, en
liquidación ni recibos de expensas)
Se me superponen el Reglamento y la nueva ley 941 y 3254.
No me queda claro, y él tiene muchas mañas para ir zafando
Respuesta: Si bien no se comprende
bien qué quiso hacer el consejo, no parece adecuado darle la
facultad de dar marcha atrás o modificar algo que quizá decidió una
asamblea. En cuanto al quórum mínimo, habrá que estar, en principio,
a lo que establezca su reglamento en cuanto a exigir quórum. Si no
exige un quórum determinado, habrá que estar a lo que marca la ley
941 ( modificada por la ley 3254), “quórum mínimo” sería, por lo
menos, la mitad de las unidades presentes o representadas.
De todas formas coincido con Ud. en que no es muy explícita
le ley con la expresión “quórum mínimo”.- Consulta 40 Hola. Mi nombre es
Marcela. Escribo para consultarle lo siguiente: mi vecino de arriba
tuvo un problema con su bañera. Aparentemente se rompió y toda el
agua pasó al techo de mi baño donde se registraron goteras. El
problema es que parte de la humedad pasó a las paredes linderas de
una pieza y del comedor –en la parte de arriba. Mi pregunta es si es
mi vecino o
Respuesta: Si lo que ocurrió es
que rompió el artefacto o sanitario “bañera”
Quien debe responder por lo daños
ocasionados no es el consorcio sino el dueño de la bañera: el
propietario del departamento cuyo baño tiene una bañera que se
rompió.- |
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Consulta 1 Dr. Awad: Quisiera consultarle; vivo en un
complejo de cuatro Ph, tres x pasillo y uno de ellos da al frente. El vecino del Ph Frente, realizo una
ampliacion construyendo sobre el techo de mi propiedad, sobre el
techo de mi habitacion, cancelando la ventilacion del baño y
perjudicandome con ventanas que miran hacia mi patio, quitandome
toda la intimidad, ademas de tener el desague de su techo en mi
patio, por lo que cada tanto depende el caudal de la lluvia tengo
serios inconvenientes. Por
lo que he podido averiguar en la Comuna n11 que corresponde a mi
barrio, esta construccion es antireglamentaria y no figura en los
planos.- ¿ Que medidas puedo tomar para reclamar mi
espacio aereo ?, ¿ Donde puedo hacer la denuncia de este hecho? Yo estoy en vias de ampliacion de mi Ph y
debo pedir la autorizacion al resto y este vecino del Ph frente
nunca pidio autorizaciones para sus reformas y para peor aún ha
techado y hecho garage propio un espacio de aire y luz comun al
complejo.- Espero su respuesta, desde ya muchas gracias!
VALERIA
Respuesta: En primer lugar, hay que hacer la denuncia ante el
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Si no terminó la obra, hay un
proceso judicial que tiene por objeto paralizar la obra, a fin de
volver las cosas a su estado anterior. La cuestión está en ponerse
en movimiento, pues la obra va a seguir avanzando.- Consulta 2 Buen dìa: Dado los exagerados aumentos que se
estàn otorgando a los encargados, y dado que en nuestro edificio
viven muchos jubilados cuya jubilaciòn no se incrementa de la misma
forma, es que estamos pensando en dejar el encargado solo por medio
dìa. El vive aquì, le dejarìamos la casa y por supuesto pensamos
hablar con el, explicarle, que nos de su acuerdo
e indemnizarlo por ese medio dìa, ya que sabemos que es lo
màximo que en realidad està trabajando.Querìamos tener su importante
opiniòn, de algùn inconveniente que nos pueda acarrear esto GRACIAS
Blanca Elena
Respuesta: Si el encargado es permanente con vivienda, y van a
cambiarle la categoría, primero hay que dar por terminada esa
relación laboral en una audiencia celebrada en el Ministerio de
Trabajo, indemnizarlo. Luego se podrá contratar al trabajador media
jornada, con vivienda. Consulta 3 Buen dîa: Soy de San Rafael,
tengo un departamento en Mendoza Capital a
Respuesta: El administrador debe presentar una vez al año, por lo
menos, el balance del consorcio y la rendición de cuentas. Es una
obligación que surge de los reglamentos de copropiedad y
administración. Si no lo hace debe ser intimado, fehacientemente,
bajo apercibimiento de promover judicialmente la rendición de
cuentas. Consulta 4 Dr. Awad: la consulta es sobre el siguiente
tema :Hay que realizar una modificación en el frente del edificio;
hubo una asamblea extraordinaria en la que el administrador presentó
2 proyectos de un arquitecto y la asamblea eligió 1 con
el respectivo presupuesto. Los copropietarios quedaron en
presentar otros presupuestos pero sin cambiar de proyecto; se
contrataría el que resulte de menor costo .En las expensas a vencer
el 10/05, sin haberse tratado en la asamblea(de acuerdo con el acta)
aparece como expensas extraordinarias la suma de 20.000$ que nadie
aprobó ni se discutió; hablé con el administrador y dice que es para
empezar a recaudar.
Mi pregunta:¿ es correcto este cobro sin haber decidido
todavía cuál es el presupuesto elegido? ¿No es una suma que debe ser
consensuada y no decidida arbitrariamente? Espero su respuesta
y además cómo hay que proceder en este caso. Muchas
gracias por su asesoramiento. Lo saluda atte. Edith
Respuesta: Tiene Ud. razón, la elección de presupuesto, la fijación
del monto a recaudar y la forma, la decisión de imponer expensas
extraordinarias es exclusivo de la asamblea, más en un caso en el
que Ud. refiere, no se trata de un gasto imprevisto. Consulta 5 Hola :buenos dias ,tengo el agrado de
dirigirme a usted ,para contarle mi situacion.Yo vivo en un edificio
y a mi vecina de arriba le camiaron la regilla del lavadero con el
sifon . todo y no le taparon el arreglo,lo dejaron abierto unos dias
para ver si todo andaba bien y ella no tuvo mejor idea que tirar
agua,me caia como catarata y se mojo todo mi lavadero y el
lavarropas tambien .ahora la lavadora no anda .quien debe abonar el
arreglo ,el consorcio o la vecina de arriba ?y como hago yo para que
uno u otro se hagan cargo de dicho arreglo?.Muchas gracias .Eugenia
Respuesta: La verdad es que
lo ocurrido es consecuencia de la conducta imprudente de su vecina.
Es ella quien debe responder pues era lógico no baldear o echar agua
en un sector del piso que está sin terminar. Lo que no se es si
tendrá éxito el reclamo. Quizá sea necesario llegar a una mediación.- Consulta 6 Quisiera saber si los gastos por reparacion
del circuito de una caldera individual cuya cañeria obviamente se
encuentra en un espacio comun en un edificio de PH hasta que punto
son comunes. El caso concreto es la rotura de un tanque de
expansion de la caldera que se encuentra fuera de
Respuesta: La verdad es que para responder es necesario, primero,
leer el reglamento de copropiedad de ese consorcio en cuanto a la
propiedad de las cañerías.- Consulta 7 Muchas gracias por su respuesta, el problema
es que nosotros fuimos a un CGP y a través de ellos le enviamos una
"Notificación para hacer una Mediación Voluntaria" pero este señor
administrador no firmo la notificación y tampoco se presento a
Respuesta: Es cierto que las mediaciones de asistencia obligatoria
no son las del CGP. Por lo que si quieren comenzar con acciones
contra el administrador o el consorcio, deben intimarlo
fehacientemente al cumplimiento de sus obligaciones en un plazo
determinado, y si ello no da resultado, habrá que promover una
mediación pre-judicial.- Consulta 8 Hola, quería saber si el administrador está
habilitado para hacer un reglamento que impone multas de más de 1000
pesos? El reglamento de copropiedad no dice nada al respecto. La
multa me la quieren cobrar por expensas pero ni siquiera me dan un
recibo. Es legal? Qué pasa si no la pago? Cada mes que pasa me
cobran 50 pesos de interés. Gracias Roxana
Respuesta: El administrador no tiene facultades para imponer multas,
ni crearlas, ni modificarlas.- De todas formas es aconsejable que la
consulta sea más clara, porque Ud. habla de multas, ¿o se estará
refiriendo a intereses por pago de expensas fuera de término?.- Consulta 9 Le consulto lo siguiente: Vivo en un barrio cerrado de Tigre , no
tenemos el plano de subdivisión aprobado, ni escritura, ni
reglamento todavía. Contamos con una administración hace tiempo, y
pro lo tanto con un consorcio de hecho. En la ultima liquidación de
expensas nos informan
que por asamblea extraordinaria se resolvió “…comenzar a constituir un fondo para el pago
de la inscripción del reglamento de Copropiedad que deberá abonarse
al momento de Es esto legal? puedo impugnar la decisión y
no pagar? tiene facultades el administrador para
recaudar fondos de terceros, como será en este caso el escribano que
intervenga en la formalización del Reglamento de Copropiedad? No es esta, el pago de los gastos notariales,
un obligación individual de cada propietario y no una obligación
común? Desde ya le agradezco mucho, Saludos! Damasia
Respuesta: Para responder sería interesante, primero, leer toda la
documentación acerca de la forma en que se construyó, dividió y
comercializó ese barrio. Consulta 10 Nos mudamos hacen 6 meses , y la primer cosa
que queria era cambiar algunas ventanas por unas de doble vidrio ,
del mismo color y mismo diseño de las originals en el edificio , lo
unico que cambio , aparte del ruido y la aislacion , fue que los
marcos de la ventanas son un poco mas gruesos que los originales,
previo a eso consulte en la administracion si ellos tenian una
empresa aprobada por el consorcio , o un padron a seguir , nunca
tuve respuesta y encargue el trabajo, y ya esta hecho . Hay algunos departamentos que hicieron
cambios en sus ventanas que difieren del diseño de las
originales.Tendre problemas en el futuro?? Gracias Héctor
Respuesta: La ley de propiedad horizontal
prohíbe a los propietarios modificar el frente del edificio. Ello
incluye el color, las aberturas, etc.
Por ello es necesario que amplíe la
consulta con más detalles acerca del tipo de edificio y el sitio
donde se encuentran esas aberturas.- Consulta 11 Mi consulta es sobre como dar de baja
cablevisión que tengo por consorcio. Se lo solicite al administrador
de mi edificio y el a su vez a cablevision y me dijeron que no podia
dar la baja individualmente ya que existía un contrato con el
consorcio. En defensa del consumidor me dijeron que no podia hacer
la denuncia porque la factura va a nombre del consorcio.
¿hay alguna manera de dar la baja o requiero la conformidad de los
demas propietarios? cabe aclarar que soy nueva en el edificio y no
estaba cuando hicieron el contrato. Ana
Respuesta: Es cierto que ese servicio se contrata en conjunto,
porque tiene la ventaja de ser más barato. En todo caso, pida una
copia del contrato al Administrador, para saber a ciencia cierta
cuándo vence, y le informe ( en forma fehaciente, por nota con copia
o carta documento) al Administrador que al vencimiento, no incluya a
su unidad funcional.- Consulta 12 Estimado: le consulto, teniendo en cuenta su
trayectoria, por una cuestión que me resulta imposible de sostener,
respecto de un departamento de un edificio en el barrio de San Telmo
el mismo, se encuentra ubicado en el 10º piso. Por indicación de ¿Usted qué considera que se puede hacer para
modificar la situación, dado que el administrador se demuestra sin
apuro alguno, refiere que el arreglo se hará cuando se pueda? Quedo
a la espera de su respuesta, un saludo cordial, Laura
Respuesta: Lo primero que hay que hacer es
sacar al Administrador de su modorra, intimando al consorcio a la
rehabilitación del servicio, bajo apercibimiento de iniciar acciones
judiciales contra él por no arbitrar los medios a fin de dar
solución a
ese grave problema.
Consulta 13 Buenas tardes Dr. Awad, queria consultar
sobre el siguiente problema, vivo en un 3° piso em Villa Ballester,
desde hace poco comenzaron filtraciones de agua al depto. inferior,
el administrador mando un plomero a investigar y dado que mi
departamento se encuentra en perfectas condiciones y no se puede
apreciar que es lo que pierde, resuelven romper mi baño para cambiar
los caños de agua fria y caliente considerando que por su antiguedad
y material ( plomo ) podrian estar perdiendo, les dije que los
desagues tambien son de plomo y podrian estar fisurados pero el
plomero quiere cambiar los de alimentacion. Hasta ahi todo normal,
me llama el administrador para decirme si estoy dispuesto a
compartir el gasto porque el considera que corresponde al
propietario y quiere darme una mano, le contesto que en ese caso
estariamos estafando al consorcio, que me parece una barbaridad la
propuesta, el administrador se enoja y dice que entonces pague yo
todo el arreglo mas los daños al vecino. Revise el reglamento y le
transcribo b) los cimientos, muros, techos. c) los tabiques, muros
divisorios de los distintos departamentos entre si o entre estos y
las partes comunes y los predios vecinos, d) los ramales maestros de
servicios sanitarios y electricos y en general todas aquellas partes
sobre las que ningun propietario pueda invocar dominio pleno y
absoluto. Perdon por lo extenso, todos lo caños de entrada hasta las
llaves de paso que estan en el lavadero y los ramales internos de
cocina y baño estan empotrados en la pared que divide mi unidad de
la contigua ( en este piso somos dos unidades) y viendo que hay
jurisprudencia sobre lo que esta empotrado en paredes comunes como
muros divisorios le comunique al administrador que creia que el
consorcio se deberia hacer cargo. Este manda otro plomero acompañado del
hermano del administrador y me dicen que en tres o cuatro dias
comenzaban a repara, otra vez hasta ahi todo bien. Al dia siguiente
recibo una carta documento donde dice que debo reparar el problema
dentro de las 72 hs caso contrario el consorcio reparara el
desperfecto a mi costo. Lo que no entiendo bien es lo siguiente, si
aun no se sabe a ciencia cierta donde radica el problema, si rompen
el baño y descubren que no perdia eso, quien lo arregla? si lo tengo
que pagar yo, no debo contratar el plomero? les dije que lo logico
seria buscar la solucion y luego ver quien es reponsable, pero el
administracion no quiere hacer la erogacion por miedo a que despues
sea incomodo el reintegro o pudiese yo, llevar a juicio el tema.
espero haber explicado esto correctamente y aguardo su amable
respuesta, muchas gracias. Jose Antonio
Respuesta: La verdad es que, a fin de
responder adecuadamente, hay que leer
todo el reglamento. De todas formas, y
teniendo en cuenta sólo lo que Ud. transcribe, parece ser que sólo
son comunes las cañerías troncales y propias las instalaciones
individuales después de la llave de paso. Pero, reitero, sólo a
partir de lo que Ud. transcribe.- Consulta 14 Estimado dr. Awad por la presente,mi consulta
es especifica,cuandto debe cobrar de sueld un administrador en un
edificio de 50 unidades,con sum y gym en Lanus Oeste,desde ya muchas
gracias!!!!!!!!!!! Susana
Respuesta: Faltan algunos datos, tienen encargado? Tiene ayudante?
Tienen servicio centrales?.- Consulta 15 Dr.Eduardo Awad me dirijo a ud. para
formularle la siguiente consulta:
Vivo en un departamento, que aun no se
escrituro y no tiene inscripto
el Reglamento de Copropiedad. Las expensas se liquidan en base al total de
m2 de cada unidad sin tener en cuenta si de ese total hay
superficies semicubiertas y descubiertas. La pregunta es:
Debe el Reglamento de Copropiedad detallar en
cada unidad cuanto es cubierto, semicubierto y descubierto.
Si asi fuese, las expensas deben liquidarse
teniendo en cuenta las mismas.
Y entonces, que criterio se aplica para
calcular los porcentuales en que cada unidad participara del total
de gastos.
Agradezco su atención y lo saludo atentamente. Jorge
Respuesta: El reglamento debe, al describir
cada unidad, indicar claramente la cantidad de metros cuadrados
totales, distinguiendo si son cubiertos, semicubiertos y/o
descubiertos. Otra forma de constatarlo es consultando el plano del
edificio. Además el reglamento debe establecer el porcentual de
dominio de cada unidad, a fin de poder determinar las bases para el
pago de las expensas.
La ley no establece una forma
determinada de calcular el porcentual, lo más corriente es que se
utilice el llamado “aforo inmobiliario” que es el porcentaje con el
que se calcula el impuesto municipal.- Consulta 16 Dr Awad El año pasado se dio la noticia de la
creación de un seguro de caución para administradores de consorcios.
Por el loby de sus asociaciones tal cosa no se implementó. Las
preguntas son si al día de hoy tal seguro está implementado, si es
obligatorio para los administradores, como se calcula. No se supone
que lo paguemos los copropietarios. Desde ya, cualquier comentario
adicional será muy bien venido
Saludos y gracias Roberto
Respuesta: La ley establece que el Administrador debe contar con
patrimonio que le permita afrontar las responsabilidades inherentes
al manejo de fondos ajenos ( de los consorcios que administra), de
lo contrario debe contar con un seguro que cumpla con esos fines.- Consulta 17 Estimado Dr. Awad, soy propietario de una
unidad funcional en un edificio ubicado en capital federal. La
ultima unidad funcional del mismo es de propiedad común de los
propietarios, la cual se encuentra hoy ocupada por la persona que se
encarga de realizar la limpieza del edificio para así no abonarle un
sueldo. A esta persona, la colocó en la actual situación la
constructora del mismo, respetando lo que dice la ley de prop
horizontal y haciendo un contrato de “alquiler” por dos años. La
persona está en negro. EL problema es que la mujer sufre de varios
problemas mentales, reacciones violentas, no limpia, se ausenta de
“su lugar de trabajo” por dias, se a apropiado de espacios comunes
del edificio como el laundry del cual solo ella tiene la llave y no
se la entrega a ningún propietario, etc. Se decidio despedirla luega
de una asamblea llevada a cabo entre los propietarios y la
adminsitradora del consorcio y cuando se le notifico en forma verbal
lo decidido, demás está decir lo violenta que se pudo verbalmente,
gritando en la calle, manifestando que ella no va aceptar despido
alguno ni directiva por parte de la adm. del consorcio y que si
pensabamos dar por finalizado su contrato le enviaramos una CD. Obviamente habiamos pensando en enviarle una
CD pero al saber ahora que está en negro esto nos complica La pregunta es, cual es la mejor forma de
poder echar a esta mujer teniendo en cuenta la situación planteada?
Desde ya muchas gracias!! Martin E.
Respuesta: La verdad es que no debe tenerse al personal en negro.
Por lo que, si deciden prescindir de sus servicios, al enviar la
carta documento va a quedar en evidencia la situación irregular de
esta persona. Lo más aconsejable, como corresponde, es no tomar
ninguna decisión ni hacer nada sin haber consultado, en concreto, el
caso con un profesional. Consulta 18 Al Administrador en el reglamento se lo
nombró por 5 años, fue un privilegio que le dieron los
constructores, con la nueva ley se le puede echar antes de ese
plazo?
Respuesta: No, el plazo lo marca el
reglamento. Pero si su desempeño no es bueno, si no cumple con sus
obligaciones y descuida los intereses del Consorcio, puede ser
removido con estas justas causas, con la mayoría que fija el
reglamento. De no lograr esa mayoría, con causa,
puede llegarse a una remoción
judicial.- Consulta 19 Hola. gracias por la oportunidad de poder
exponer mi consulta. Resulta que alquilamos un departamento en 1°
piso y los vecinos de planta baja continuamente fuman marihuana en
el patio interno de su departamento, una vez por semana hacen asados
y ruidos molestos tarde por la noche (musica, gritos etc). El olor
insoportable de lo que fuman sube a nuestro departamento lo que nos
obliga continuamente a cerrar las ventanas. El humo del asado varias
veces lleno todas las habitaciones, sin poder respirar casi.
Llamamos en varias oportunidades a la administracion exponiendo las
quejas, ellos dicen que van a mandar una nota escrita. Pero hasta
ahora todo sigue igual. Ademas, pudimos ver que cultivan plantas de
marihuana en el patio interno. Gracias por poder expresar mi queja, quisiera
saber que es lo que debo hacer para solucionar este problema. Pamela
Respuesta: Primero, además de quejarse al Administrador, es
fundamental que dirijan sus reclamos al propietario del
departamento, el locador, que es quien debe asegurarles a Uds. una
vida normal y sin problemas dentro de la unidad que alquilan. Consulta 20 Disculpe que no le envié este correo a traves
de la página de todo consorcios, pero no lo enviaba. Mi consulta es la siguiente: Vivo en un edificio y por una pérdida en el
piso inferior se detectó en mi baño una fisura en el depósito de
descarga del inodoro. El administrador me dice que debo abonar esta
reparacion y que sería conveniente cambiarlo. Esto es así??? Estuve leyendo el Reglamento cuando enumera
la cosas que son comunes y dice en uno de los puntos: " las cañerías e instalaciones generales de
obras sanitarias, agua, luz, gas y teléfono; la bomba de agua, toda
instalación y/o equipo para servicios centralizados o de beneficio
común; los conductos de ventilación y cualquier otro elemento
similar". Espero su respuesta a la brevedad posible,
dado que tendré o tendra el consorcio que solucionar el problema.
Respuesta: Reitero lo que siempre se expone al responder consultas
como la presente: hay que leer todo el reglamento. Así que la
respuesta sólo se basa en la parte del reglamento que Ud.
transcribe: Las cañerías comunes son las troncales o maestras y las
propias son las que corresponden a cada unidad, a partir de la llave
de paso. Así los desagües de cada unidad son propios.- Consulta 21 Hola, encontré este foro en internet y
quisiera saber si me pueden ayudar con una duda que tengo. Yo vivo en un complejo de 6 duplex, 3
adelante y 3 atras. Accedemos a los de atrá por medio de un pasillo
que segun el reglamento es de todos. El propietario de la vivienda de adelante que
linda con el pasillo, colocó la salida de una estufa tiro balanceado
en el pasillo. Por supuesto es un peligro por la temperatura que
tiene para el roce sobretodo de los niños- El pasillo tiene solo Esto, está permitido? Como debo exigir que lo
saque? Muchas gracias y saludos,
Respuesta: Si no hay forma de
que en parte, quede embutido o que sobresalga lo menos posible,
deberá ser intimado a retirarlo, por el grave peligro que ello
implica.- Consulta 22 Estimados:Soy propietario de un departamento
que actualmente se encuentra alquilado. La semana pasada, ladrones
forzaron la puerta de entrada del edificio para luego robar tres
unidades, una de las cuales es de mi propiedad. Para ingresar al
departamento, rompieron literalmente la puerta, la cual
inmediatamente y por razones obvias, el inquilino la reemplazo. Ante esta situación quisiera saber si el
Consorcio es el responsable de pagar el arreglo o si por el
contrario, es responsabilidad del inquilino. Tengamos en cuenta que la rotura no se debio
al mal uso o negligencia del inquilino y ninguna de las partes
(propietario - inquilino) tuvieron la intencion de ser robados. Quedo al aguardo de
v/comentarios y desde ya, agradezco
Respuesta: Si los ladrones forzaron la puerta del edificio, nada se
puede hacer. En cuanto a la reposición de la puerta de entrada del
departamento, la verdad es que en estas circunstancias ese gasto no
corresponde al locatario sino a Ud. que es el propietario.- Consulta 23 Dr. en el edificio del cual soy copropietaria
renuncio el encargado, según el administrador tiene un mes para
dejar la vivienda , esto es así por viene en forma continua con las
llaves del edificio y se lleva de todo: escaleras, bolsas de
residuos, art. de limpieza etc. Queremos autoconvocarnos los vecinos
pero el administrador no responde nuestros mails, no atiende el
teléfono y no tenemos el libro de Actas para ir a una asamblea por
cuenta propia. Como podemos hacer? Muchas Gracias Marina
Respuesta: Lo real es que puede permanecer en la vivienda durante un
mes, pero ya no tiene acceso a otros sectores del edificio ( sótano,
sala de máquinas, por ejemplo, ) por lo que deberán cambiarse las
cerraduras de esos sectores, o exigirle que entregue las llaves de
los referido lugares. Consulta 24 Mi consulta es la siguiente hace una semana
entraron a robar en mi departamento es un edificio con encargado y
nadie vio nada que se puede hacer al respecto? xq seguramente era
alguien que tenia llaves de edificio para poder entrar y salir...
gracias Juan
Respuesta: Lamentablemente
nada se puede hacer, debería responderse aquí que la policía deberá
llevar a cabo las pericias y la investigación, pero… Lo único que
puede decirse es que no puede responsabilizarse al consorcio si la
puerta tenía cerradura y estaba en buenas condiciones.- Consulta 25 Mi problema es el siguiente: soy propietaria
de un departamento PH en esta capital, se trata de dos unidades
funcionales en un primer piso que compartimos por reglamento de
copropiedad la misma entrada de agua, aunque las facturas por el
servicio
las recibimos en forma individual. Resulta ser que la entrada de agua
corresponde a un departamento deshabitado cuyo dueño me cortó por
medio de una llave de paso general que se encuentra en el interior
de su vivienda, el suministro de agua. Ante los reiterados reclamos que hice a un
teléfono del propietario y que nunca me respondió, me dirijo a usted
tenga a bien asesorarme en donde debo radicar esta denuncia, pues me
encuentro en una situación muy apremiante pues mi domicilio carece
totalmente de agua. Agradeciendo infinitamente pueda darme alguna
respuesta a donde recurrir, lo saluda muy atte. Sra. Alicia
Respuesta: La verdad es que es necesario
intimar a ese vecino a rehabilitar el servicio, desde que, por
tratarse de una cosa común, no puede él disponer a su antojo.
Puede intentarse también una medida
judicial, tendiente a garantizar la prestación de ese servicio
común.- |
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Consulta 1
Mi nombre es patricio y quisiera preguntarles cuales serian las acciones a seguir ya sea por el administrador o por el consejo de administracion frente al no acatamiento de una desicion tomada en una reciente asamblea ( con los 2/3 de los votos ) por parte de 2 propietarios de unidades del consorcio. El caso concreto es que se resovió no permitir el alquiler de cocheras a personas que no habiten el consorcio. Dicha imposicion ya estaba escrita en el reglamento interno, pero a pesar de esto por sucesivas administraciones un tanto permisivas se fue permitiendo dicho accionar. Ahora bien, en la actualidad y a raiz de ciertos hechos delictivos en las inmediaciones del edificio, se resolvio en la asamblea antes mencionada imponer nuevamente esta normativa por razones de seguridad.El problema es que estos dos propietarios desconocen la directiva y continuan alquilando las cocheras a gente extraña al edificio . Nuevamente pregunto ¿ cuales serian las acciones que se podrian tomar , para regularizar esta situacion? Desde ya muy agradecido por vuestras sugerencias
Respuesta: La cuestión de alquilar cocheras a extraños no es posible de ser respondida dentro del ámbito reducido de ésta página. Es necesario saber si estas cocheras son cosa común o unidades de dominio privativo, qué dicen el reglamento de copropiedad y el interno, cuánto hace que estas personas alquilan a terceros, etc.
Consulta 2
Estimados: mi consulta es la siguiente, en un departamento del 1er.piso que linda con una casa vecina, a raiz de modificaciones que se efectuaron en esa casa, en la pared lindante con la del edificio, se produjeron filtraciones de humedad que afectaron al departamento en cuestión. Dado que el daño lo originó la casa vecina al edificio , a quien corresponde los gastos del arreglo : 1.- Al consorcio por considerarse muros maestros? 2.- A la casa vecina? 3.- Al propietario del departamento concensuando con el vecino de la casa lindera? Atte Hugo
Respuesta: respecto del copropietario, el consorcio debe tener en condiciones la medianera. En consecuencia, debe Ud. intimar a su consorcio, y este deberán entenderse con el propietario de la casa vecina.
Consulta 3
Vivo en un PH en PB, el problema es que el nuevo vecino de planta alta usó espacio común (escalera) para hacer un puente que comunica la cocina con el patio, le pregunto si es legal lo que hizo, y si él tenía que haber avisado antes de comenzar la obra para que los copropietarios le demos la correspondiente autorización?. También modificaron la ventana que dá a mi patio, antes había una ventana de medidas normales 1 mt x 1,5 mts, la han modificardo con medidas mucho mas grandes y para colmo abre hacia afuera, o sea hacia mi patio (algo muy peligroso), ¿hay medidas que se deberían haber respetado?, Nosotros ya pedimos una inspeción municipal que dentro de 20 dias supuestamente viene, en el caso que esté mal lo que hicieron, ¿tienen que dejar todo como estaba antes, deshacer lo que modificaron? Desde ya muchas gracias. Walter
Respuesta: En general las escaleras y sus cajas son cosas del dominio común que, obviamente, no puede ser utilizadas como Ud. dice. En general hay que intimar a esta persona a volver atrás demoliendo lo que construyó pero, de todas romas, antes de nada es preferible hacer una consulta más específica, más personalizada.-
Consulta 4
Estimado Dr. Awad. Quisiera hacerle una consulta por un problema que surgió en un departamento que he comprado el año pasado. Posee un balcón al igual que los otros 3 departamentos del piso. El tema es que cuando llueve fuerte el desagüe pluvial de los balcones se unen en mi balcón y se me inunda el balcón. El plomero de la administradora luego de destapar y revisar el desagüe informa que el mismo tiene un problema de construcción y que tengo que arreglarlo particularmente. Mi consulta es si ese es un problema del edificio no le corresponde solucionarlo al consorcio? Esperando su amable respuesta, lo saludo atentamente, Ricardo
Respuesta: Si bien hay que leer detenidamente el reglamento sobre la propiedad de las cañerías de desagüe, en principio de puede responder que, ante un caso así, es el consorcio quien debe tener y mantener las instalaciones en condiciones.
Consulta 5
Vivo en el último piso (8º) y por línea de edificación el balcón está retirado del frente, por lo tanto el 7º tiene un balcón terraza. Luego de 15 años de convivencia de buenos vecinos, el dueño del 7º compró una parrilla con ruedas, además de un brasero. Intentamos disuadirlo de todas maneras (cordiales, siempre) que depusiera su actitud, sin embargo, no le importó. A través de la Administración se le mandó carta documeno, la cual respondió, pero la acción administrativa no continuó el trámite. El reglamento no especifica este item, sólo de no cometer acciones que perjudiquen a otros. No sólo el humo invade nuestra casa impregnando cortinas y ambientes, sino que las llamas que se producen por el brasero son muy altas, poniendo en riesgo nuestro toldo. Esperando su respuesta, saludo atte. Diana
Respuesta: Hay un artículo ( el número 6) de la ley de propiedad horizontal que prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la pacífica vecindad. Si verdaderamente la conducta de su vecino resulta perturbadora, y las cartas documento no han dado resultado, si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, habrá que promover una mediación.-
Consulta 6
HOLA BUENAS TARDES DISCULPE QUE LO MOLESTE NUEVAMENTE, NECESITO SABER : EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DEL AÑO 1969, SE DESIGNA COMO ADMINISTRADOR AL PROPIETARIO DE LAS 2 UNIDADES QUE ESTA CONSTRUIDO BAJO LA REGLAMENTACIÓN DE LA LEY DE PH LEY 13512, DESPUÉS SE MODIFICA Y 1 DE LAS UNIDADES SE LA DIVIDE EN DOS, POR LO QUE ESE REGLAMENTO SE MODIFICA CON OTRA ESCRITURA DONDE SE ACLARA QUE SOLAMENTE SE MODIFICAN DOS ARTÍCULOS Y LOS DEMÁS ARTÍCULOS SIGUEN VIGENTES. LA CUESTIÓN ES QUE ESE SR. NOMBRADO ADMINISTRADOR EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DEL AÑO 69 Y LOS OTROS PROPIETARIOS VENDEN LAS UNIDADES, LOS NUEVOS DUEÑOS UNO DESDE EL AÑO 1975 Y LOS OTRO 2 DESDE 1998 Y 2006 (ACTUALMENTE HABITAN LAS UNIDADES ), NUNCA FUNCIONARON COMO CONSORCIO, OBVIAMENTE EL ADMINISTRADOR QUE FIGURA EN LA ESCRITURA ESTÁ FALLECIDO. AHORA ES POSIBLE ELEGIR UN ADMINISTRADOR Y EMPEZAR A FUNCIONAR COMO DICE LA ESCRITURA ORIGINAL, PAGAR EXPENSAS, REALIZAR ASAMBLEA ORDINARIA TODOS LOS AÑOS, ETC. O POR NO HABERLO HECHO ANTES YA NO SE PUEDE, UNO DE LOS PROPIETARIOS PIENSA QUE ESO YA CADUCÓ, A MI EL SENTIDO COMÚN ME DICE QUE EL REGLAMENTO NO CADUCA COMO SE IMAGINARÁ, LA PROPIEDAD TAN ANTIGUA NECESITA MANTENIMIENTO, SE ROMPIÓ LA VEREDA, NUNCA SE LIMPIARON LOS TANQUES, NO TENEMOS SEGURO CONTRA INCENDIO, ETC. YO COMO PROPIETARIA DE UNA DE LAS UNIDADES ME PROPONGO COMO ADMINISTRADORA A HONOREN, SI NO ACEPTAN CUALES SON LOS PASOS LEGALES A SEGUIR?, LA PROPIEDAD SE ENCUENTRA EN LA CIUDAD DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN. MUCHAS GRACIAS POR SU TIEMPO ATENTAMENTE MARIA FERNANDA
Respuesta: El régimen de la propiedad horizontal no caduca por el hecho de que hayan pasado muchos años dese que se otorgó el reglamento. Así que hay que leerlo, ponerse en marcha, llamar a una asamblea y hacer funcionar a ese consorcio.-
Consulta 7
Me es grato contactarme para ver si nos pueden ayudar, soy integrante del Consejo de Administración de un edificio de Palermo y en la Asamblea Ordinaria del 23 de Noviembre presentó la renuncia el Administrador , lo cual nos tomo por sorpresa pero fue aceptada. Pregunta 1 Quiere hacerla efectiva a partir del 30 de Noviembre pero hasta cuando debe ejercer el cargo porque como se imaginarán estamos buscando remplazo y por la fecha del año es complicado 2 El reglamento de copropiedad de nuestro edificio dice que el llamado a Asamblea debe ser con 15 días corridos de anticipación a la fecha de la misma , puede convocarse en menos tiempo si luego es refrendada su validez por amplia mayoría en la misma Asamblea. Saludos cordiales , espero su respuesta Jorge
Respuesta: El tiempo en que quedará en el cargo, puede ser acordado entre el Administrador renunciante y el Consorcio. En cuanto a la anticipación para llamar a asamblea, puede, en caso de urgencia, convocar con un plazo menor, haciendo constar que se trata de una cuestión de urgencia.-
Consulta 8
A los efectos de cumplir con exigencia de la empresa Metrogas para restituir la provisión de gas natural a mi departamento comprado en subasta judicial, debo sacar una tubería de ventilación para un termotanque que instalé en mi cocina al patio del departamento contiguo, espacio común de uso privado según Reglamento de Copropiedad, sobre el que - además - dan tres ventanas de mi departamento. El propietario no permite el acceso a su unidad para realizar esta tarea y rechaza carta documento enviada por la Administración. Qué otro recurso queda? Gracias por la respuesta Héctor
Respuesta: Si, de acuerdo con el código de edificación y con el reglamento de copropiedad es posible usar ese espacio para ventilar; si su vecino no permite el acceso será necesario citarlo a una mediación ( si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires). De no ser así, habrá que promover un proceso judicial.- Sin perjuicio de ello, habrá que analizar la posibilidad de instalar un termotanque eléctrico.-
Consulta 9
Estimado Dr. mi consulta es la siguiente: He adquirido un dpto. en un edificio donde el Reglamento estipula que tiene un espacio comun destinado para uso de cocheras con una determinada cantidad de espacios. En el mencionado no se indica que el uso de esas cocheras sea exclusivo de alguna unidad funcional. El problema es que quienes las utilizan argumentan que ellos en su oportunidad adquirieron sus departamentos con cochera, uno de ellos dice tenerlo en su escritura como espacio comun de uso exclusivo. Dado que no he visto sus escrituras no puedo asegurar que sea como manifiestan pero en caso de ser esto verdad , que tiene validez el Reglamento que es previo o las escrituras ? Ademas quien debe solicitarles las escrituras para verificar la situacion . Agredeciendo desde ya vuestra atencion lo saludo cordialmente . Carlos
Respuesta: Para responder es necesario leer detenidamente el reglamento y esas escrituras.
Consulta 10
Estimado Doctor, el consorcio tuvo que iniciar como acreedor la sucesión de un propietario que falleció porque el hijo despues de la muerte de su madre dejó de pagar las expensas, estando ocupando actualmente el inmueble, entonces mi pregunta es? Tiene que esperar la declaratoria de herederos para iniciar el juicio por cobro de expensas contra los herederos. Es así o se puede igual iniciar el juicio y como se debería hacer en este caso. Porque evidentemente este proceso esta tardando demasiado. Muchas Gracias Beatriz
Respuesta: El consorcio, una vez que ha iniciado el juicio sucesorio debe llevarlo hasta la declaratoria de herederos. Si se presentara alguno, la sucesión sigue con el heredero que se presenta.
Consulta 11
Buenas noches, les estoy escribiendo para hacer una consulta, ya que necesito asesorarme con respecto a un problema en mi barrio. Vivo en un barrio cerrado en Manzanares, Pilar. Hace dos meses se concluyó la obra de red cloacal, cuyo presupuesto había sido aprobado en asamblea y ahora uno de los miembros del consejo, un ing. que se había ofrecido a dirigir la obra, presenta facturas por un importe de $77000 en ese concepto. Para pedir asesoramiento legal solicito por mail a la Administración documentación concerniente a la obra, fotocopias de facturas y fotocopias de actas de asamblea y no me los dan. Puedo intimarlos por CD que me los entreguen. Por favor necesito asesoramiento, no tengo problemas en pagar una consulta de estar a mi alcance, pero la próxima asamblea es el sábado 18 y necesito estar asesorada. Muchas gracias por la atención Adriana
Respuesta: En principio si el Consorcio va a ejecutar la obra, debe aprobarse el presupuesto en una asamblea, y, lo más aconsejable, es que haya más de un presupuesto. En todo caso, si esa etapa ya pasó, y se decidió en asamblea, puede Ud. pedir le exhiban la documentación. La cuestión es: pagó Ud. las expensas que se han ido devengado mientras la obra se llevaba a cabo? De ser así, ya hay una aceptación de su parte.
Consulta 12
Lo molesto para hacerle la siguiente consulta: el Portero del edificio (el cual consta con 36 unidades) en que vivo tiene una antiguedad de 15 años y hemos resuelto por Asamblea hacer una quita en sus hs. extras de los fines de semana para reducir gastos. El Sr. molesto con la medida, aduce q dichas hs. extras corresponden a un arreglo que se hizo en compensación de no contar con Portero suplente. Que según él debe ser así cuando la cantidad de unidades es superior a 35. Yque según sus asesores después de tantos años de cobrar hs. extras ya son un derecho adquirido. Necesitamos saber si es real que no podamos quitarle las hs. extras. Podría él en algún momento iniciar una demanda por las hs. extras si no damos marcha atrás con la medida tomada? Y aún dando marcha atrás con dicha medida, como consorcio igualmente estaríamos en falta por no tener un Portero suplente? Cuál sería su recomendación? Desde ya agradezco su tiempo y dedicacón. Quedo a la espera de su respuesta. Lo saluda cordialmente, Miryam P.d: Dr. Awad deseo hacer una salvedad al correo enviado. He hecho referencia a "Portero suplente" de manera errónea, lo correcto es "Ayudante jornada completa". Muchas gracias, Saludos cordiales Miryam
Respuesta: La cue4stión acerca de la necesidad de contar con ayudante no es automática por el hecho de contar con 35 unidades o más. En todo caso, el encargado deberá solicitarlo y se debe formar una comisión que evalúe el edificio y así lo declare. Si lo que se le pagaban eran hs. Extraordinarias, puede el empleador ( consorcio) eliminarlas. No parece muy creíble que se tratara de una compensación por no contar con ayudante , y en todo caso, quien afirme eso deberá probarlo.-
Consulta 13
Les explicomim caso, compré una propiedad en un complejo de 8 deptos , a estrenar los demas inmuebles estan ocupados desde hace un año y medio y al ingresar quieren que me haga cargo de gastos que se generaron con anterioridad a mi compra, como la division de los costos de la cisterna que instalaron hace mas de dos meses y las luces que colocaron en el espacio comun, Aducen que el anterior dueño, que es el constructor del complejo , no quizo hacerse cargo de esos gastos, Me corresponde pagarlos a mi? o en realidad ellos deben gestionar el cobro al dueño enterioe? Les agradecería me asesoraran en esto. Saludos Lola
Respuesta: Hay que leer detenidamente en su escritura de qué se hacía cargo Ud. al momento de la compra. De todas formas debe entenderse, en principio, que el dueño-constructor debía entregar las unidades en condiciones de habitabilidad ( ello incluye los tanques de agua) y con los accesotes que sean necesarios ( la luz de pasillos). De no ser así, y si el consorcio se lo reclama a Ud. deberá abonarlo y luego intimar a su vendedor su reembolso.-
Consulta 14
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. para hacerle las siguientes consultas: - puede una Asamblea que estaba fijada para una fecha y hora, y en el día que va a realizarse, el administrador cambie la hora de 19 a 20 horas, ¿es legal?. - ¿en caso de ser ilegal, se puede impugnar la asamblea, aunque yo estuve presente. Si así correspondiere porque medios puedo hacerlo? - El administrador pidió a los consorcistas para la próxima asamblea, presentar fotocopia de la escritura de compra-venta donde aparezca el copropietario adquiriendo a otra persona, para formar su propio archivo de escrituras. Entiendo que estos datos son personalísimos, y que no pueden figurar en archivos del administrador. Desde ya muchas gracias. Mabel
Respuesta: Si se modificó la hora de la asamblea y Ud. estaba presente y lo consintió, nada queda por hacer. En todo caso, sí podrá impugnarla una persona que no haya concurrido, si es que ha resultado perjudicado. Si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, debe tenerse en cuenta que el Administrador carece de facultades para modificar el horario de la asamblea y si lo hace, está infringiendo las obligaciones que pone a su cargo la ley ( CABA) 941 recientemente modificada por la ley (CABA) 3254.-
Consulta 15
Anteriormente le hice una consulta sobre a quien consultar en forma gratuita para poder actuar contra un administrador - Por un problema de salud (cáncer) estoy sufriendo la secuela de mucha radiación y quimioterapia y por el endurecimiento de la lengua estoy peerdiendo la capacidad de hablar- Ruego por favor me indique a quien puedo dirigirme. Espero su respuesta.Ruego su respuesta- María Luisa
Respuesta: En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, en los Centros de Gestión y Participación, se brinda asesoramiento.
Consulta 16
Estimado Dr. Awad le comento mi situacion, desde diciembre de 2009 alquilo un departamento el cual fue destinado en un principio para el encargado del edificio, pero nunca tuvo dicho fin esta unidad, por lo cual siempre fue alquilada a particuales. Esta UF. esta situada en el ultimo piso del edificio (3er piso), el cual no posee ascensor, ni gas natural. En el momento de alquilar la UF se encotraba con un deterioro excesivo, el cual dispuse a reparar (paredes, techos, pisos, socalos, Instalacion electrica. entre otras cosas) y nada de esto fue reintegrado por el consorcio. Ahora mi problema es el siguiente, al no disponer de gas natural, poseo garrafa y termotanque electrico, hace unos dias el termotanque electrico se averió y al comunicarle este desperfecto a la administradora, me informó que dicha reparacion corre por cuenta del que alquila. Segun me informé este tipo de reparacion la deberia abonar el propietario de la UF, en este caso el consorio. Es esto asi? Como debo manejarme? Desde ya muchas gracias. Saludos Cordiales. Gonzalo.
Respuesta: En principio Ud. alquiló en las condiciones en que estaba la unidad, ello es sin gas natural y sin el termotanque eléctrico. Ud. adquirió el artefacto y es de su propiedad, por lo que deberá reponerlo, y al finalizar el contrato deberá retirarlo y llevarlo con Ud.-
Consulta 17
sr Aguad, quisiera hacerle una pregunta sobre algo que me está preocupando mucho. Compré hace cuatro años un departamento último piso en Barrio Norte, el cual, me entero luego de comprarlo, tenía algunas "construcciones ilegales", hechas hace más de 25 años por un propietario anterior, y aprobada por el consorcio de ese momento. Dichas construcción es: haberle agregado material a un voladizo que corresponde a mi "balcón" por llamarlo así, y adelantar la reja que tenía dicho voladizo hasta el borde del mismo, es decir, que viéndolo de afuera, está en simetría con las demás rejas de los balcones de abajo. Un vecino de abajo desde el día en que me mudado,en nombre de la legalidad a ultranza, me está enloqueciendo diciendo que ese voladizo puede caerse, que es un peligro, que hay que demolerlo, etc. El administrador llamó a dos ingenieros calculistas diferentes que hicieron un informe pornemnorizado explicando que mi balcón no representa ningún peligro. Este vecino conflictivo del que le hablo, viendo perdida esta batalla por el peso del balcón, ahora arremete con la reja mencionada, diciendo que debe sí o sí retrotraerse al plano original, insisto, de hace 30 años atrás o más., o sea, su intención es que demuela, etc. Para esto ha intimado al adminstrador diciéndole que si o sí, por la nueva ley, debe MAÑANA MISMO denunciarme ante el GCBA por eso de la reja, y del voladizo-balcón mencionado. Mi pregunta es, si me hace el administrador la denuncia ante el GCBA, ¿qué puede pasar? ¿cuánto tarda en llegarme dicha denuncia? ¿qué debo hacer cuando me llegue? ¿qué sucede si no estoy?, porque suponiendo que no es un trámite inmediato, posiblemente cuando me llegue me encuentre de vacaciones.. Gracias por su atención y saludos Leonel
Respuesta: El administrador debe denunciar las obras antirreglamentarias que se detecten a posteriori de la entrada en vigencia de la ley 941, es decir no está obligado a denunciar lo anterior. En cuanto al Consorcio, si la modificación no entraña peligro, pasados tantos años, yo no tiene acción. La cuestión es si el vecino formula una denuncia ante el GCBA. En ese caso, lo más aconsejable es que Ud. cuente con el asesoramiento de un buen ingeniero o arquitecto.-
Consulta 18
Deseo conocer su opinión profesional respecto de lo siguiente: Soy copropietario en un edificio de departamentos de la C.A.B.A. El mismo cuenta con un garage con espacio para 12 vehiculos. Existen espacios guardacoches que se van rotando cada 6 meses. Por la caracteristica del garage, los vehículos deben ser ubicados en filas de a dos. Pregunta: Puede un consorcista mover el vehiculo de otro copropietario -sin riesgos- como es intención de algunos en nuestro edificio? Según consulté a mi aseguradora, que manifestó que otro consorcista no debería hacerlo pues el seguro no cubre riesgos por accidentes y/o daños que produjese; en dichos casos, la responsabilidad legal sería del propietario del vehículo. Lamentablemente el Administrador de nuestro consorcio desconoce el riesgo, pues no se opone a tal acción. Agradeciendo su atención, lo saludo cordialmente. Arqº Alberto P.D.: mis felicitaciones por su página web
Respuesta: Si por las características del garage, las unidades deben estacionarse en fila de a dos, y rotando cada seis meses, así deberá ser; y no se puede mover el automóvil de otro propietario.-
Consulta 19
El consorcio donde habito ( 28 años de antigúedad ) tiene tres pisos separados en dos bloques cada uno con tres ascensores y que cada uno da servicio a solo tres departamentos de los 24 totales. El "Lobby" o palier de entrada se encuentra al aire libre a nivel de un subsuelo que da acceso a los distintos ascensores. Esto significa para llegar al nivel vereda es necesario subir una escalera equivalente a un piso. En cambio el acceso a la cocheras no necesita utilizar ninguna escalera. Un propietario solicita se construya un elevador desde el nivel subsuelo hasta el nivel vereda, lo cual arruinaria totalmente la arquitectura del edificio. El argumento es asistir a las personas de edad. Hay propietarios mayores pero no discapacitados- El reglamento especifica que necesita para ciertas modificaciones el 66 % y otras el 100%. En una ultima asamblea constituida con solo el 52% , se voto este proyecto con 8 votos a favor y 5 en contra Puede el Administrador y Consejo de Administracion iniciar las obras, hay alguna ley que obligue a esto. Estamos ubicados en provincia, Martinez. Agradeceria mucho su opinion al respecto Y le saludo muy atenatamente Gerardo
Respuesta: Si bien no es posible saber, dado el ámbito reducido de esta página, si se trata de una obra muy importante o no, convengamos que, si tenían el 52%, tenían un buen quórum ( salvo que vuestro reglamento exija más) para decidir una cuestión de interés común como hacer accesible la entrada del edificio. DE todas formas ni el Consejo de Administración ni el Administrador pueden, por si tomar decisiones en este punto. Estas son consideraciones generales, para poder responder con más exactitud, es necesario una consulta más pormenorizada.
Consulta 20
dpsculpeme,pero tengo un inconveniente,en la pension donde vivo,hasta hora nunca pedi recibo de los gastos de luz y gas.ahora que lo pido se niegan a darmelo,yo quiero pagar y qiero un recibo que me garantice que pague,dice un cartel de que si no pago me cortan el servicio.no me niego a pagar,solo quiero un recibo que conste que pague,de ahora en mas como me debo manejar. lo que no se si esta habilitada dicha pension tambien Sandra
Respuesta: Siempre que Ud. abone algo, debe exigir el recibo correspondiente, que de cuenta de lo que Ud. está pagando.-
Consulta 21
Estimado Doctor, he comprado un departamento a estrenar y quería connsultarle dado que la conección de luz (Edenor) demoró seis meses en aprobarse por problemas de construcción, sistemáticamente Edenor no colocaba la "mochila", dado que observaban en custro ocasiones diversas anomalías de construcción teniendo nosotros (somos siete departamentos) que pagar el costo de "LUZ DE OBRA". Ahora bien , le consulto si es el constructor quien tiene que pagar la certificación de un matriculado en cada departamento para despúes ir a Edenor a solicitar cada propietario el medidor correspondiente, dado que el cosntructor no sabe si tiene que hacer frente a este gasto. Quedo a la espera de su respuesta. Muchas gracias Daniel
Respuesta: El propietario constructor debe entregar las unidades en condiciones de ser habitadas con sus servicios. De todas formas, hay que leer a qué se obligó Ud. al formalizar la escritura de compraventa de su departamento.-
Consulta 22
Buenas tardes. quiero alquilar un departamento en planta baja a la calle, donde el reglamento de copropiedad dice que esa unidad es apto profesional. el resto de los departamento son solo para vivienda. El destino del alquiler es para poner un centro de estética. No modificaríamos frente. me surgió la duda porque me han comentado que si dice apto profesional debe ser alquilado por alguien con título universitario, o sea un profesional, si no para no tener problemas en el futuro debo asegurarme que el reglamento diga apto para uso comercial. es así realmente? Muchas gracias por su ayuda Sonia
Respuesta: La verdad es que no es lo mismo apto profesional que destino comercial. En el primer caso se entiende que debe tratarse de un profesional, licenciado, técnico, etc. que ejerce su oficio o profesión. En el segundo caso se trata de cualquier emprendimiento que implique la compraventa de mercaderías o la prestación de un servicio-
Consulta 23
BUENAS TARDES DC. AGWAD, ME LLAMO FERNANDA Y QUERIA CONSULTARLE UN PROBLEMA QUE HAY EN MI EDIFICIO Y CON EL DEPARTAMENTO DE MI MAMÁ: LAS PAREDES DEL EDIFICIO ESTAN CON HUMEDAD Y SE ESTA CALLENDO REBOQUES IGUAL PASA CON EL DEPARTAMENTO, EL TECHO TIENE HUMEDAD Y SE ESTA CALLENDO DE APOCO Y EN EL BAÑO CUANDO LLUEVE CAE GOTAS DE AGUA. EL TEMA ES QUE EL ADMINISTRADOR Y EL CONSEJO NO QUERE AUMENTAR Y ALEGAN QUE NO PUEDEN PAGAR MÁS Y SE LE DEBE EL SUELDO DE VARIOS MESES A LA SEÑORA QUE LIMPIA. EL ADMINISTRADOR ACTUALMENTE BAJA LAS EXPENSAS UN MES Y EL OTRO SUBE Y LO VUELVE A BAJAR; ETC. Y DA VUELTAS PARA HACER ARREGLOS CON EBASIVAS. NO SABEMOS QUE HACER NI A QUIEN ACUDIR, TENEMOS MIEDE DE QUEDARNOS EN LA CALLE SI ESTO CONTINÚA ASÍ. ESPERO RESPUESTA,DESDE YA GRACIAS:FERNANDA
Respuesta: Uds. deberían intimar seriamente al Administrador y al Consorcio a efectuar las reparaciones de los deterioros que provocan las filtraciones, Sin perjuicio de ello, sería aconsejable que un grupo de propietarios, solicite la convocatoria a una asamblea para tomar una resolución que permita al consorcio tener los fondos para cumplir con sus obligaciones.-
Consulta 24
Trataré de ser puntual. La Administradora de mi edificio: XXXXXX se niega a cobrarme las expensas. No registro deudas, atrasos, ni punitorios. Desde hace años pago mis expensas puntualmente. Sin moras de ningún tipo y tenor. La Sra. Administradora está disgustada conmigo por reclamos de reparaciones pendientes, mismos que efectué mediante Cartas-Documento y la solicitud de una mediación mediante C.G.P.C. N° 3 – (no acudió a ninguna de las dos citaciones cursadas). Por los antedichos motivos tomó la determinación de “hacerme la vida imposible”. ¿A que medios legales debo acudir para evitar convertirme en un moroso “forzado”? Agradecería me informaran sobre la manera de “autogestionar” dichos medios legales dado mi exigua economía no me permitiría contratar los servicios de un letrado. A continuación transcribiré fielmente la Carta-Documento que remití a la Administración de marras antes que se produjera el vencimiento por el pago de expensas. (Está vencieron el día 10/12/2010) A saber: A la Sra.XXXXX Administradora Consorcio de Propietarios XXXXXX C.A.B.A. Siendo las 11:45 Hs. del día 06/12/2010 me presenté en vuestra oficina cita en XXXXX – C.A.B.A. a fin de abonar las expensas correspondientes al mes de noviembre de 2010. En dicha oportunidad oprimí el timbre de la oficina de marras y, a pesar de encontrarse presente en dicho lugar, no fui atendido. Hago la antedicha afirmación dado que acudió a la puerta. Me observó por la “mirilla” de la misma para posteriormente ignorar mi presencia. A pesar de lo antes mencionado, reiteré mí llamado mediante un nuevo “toque de timbre”. Al ser nuevamente ignorado opte por retirarme del lugar sin poder abonar el importe de la expensas. Idéntica situación se repitió el día 07/12/2010 siendo las 11:10 Hs. En dicho día y hora se presentó a la oficina más arriba mencionada mi Sra. Esposa a fin de intentar llevar a cabo, nuevamente, el pago de las expensas. La situación que da comienzo a esta se repitió siguiendo los patrones antes descriptos y sin variantes. Dado lo antedicho deslindo responsabilidades. Desconoceré cualquier punitorio que intente agregarse a mis expensas dado no habrá sido culpa mía si mediante este hecho insólito se me impide el pago del importe de la misma. Según detalle de la correspondiente liquidación esta tiene fecha de vencimiento el día 10/12/2010 y asciende a la cantidad de $ 190. Manifiesto que dicha suma queda a disposición de la Sra. Administradora. La abonaré sin demoras en cuanto este dispuesta a recibir mi pago. Dejo constancia que la presente fue remitida antes que el antes mencionado vencimiento de pago se cumpla, lo cual me exime de posibles punitorios. Sin otro particular la saluda muy Atte.XXXXXXX
Aguardando vuestra respuesta saluda muy Atte. Alberto XXXXXX
Respuesta: La verdad es que si la Administración se niega a recibir el pago y no hay otra forma de pagar; habrá que promover una mediación. Y si no da resultado, habrá que iniciar un juicio de consignación de expensas.-
Consulta 25
Buenas,me comunico porque estoy en esta situacion:Cuando pagué las ultimas expensas le pedi a mi admnistrador que me entregue FACTURA por el pago de expensas?, él me dice que NO, porque el consorcio no vende, ni compra ni presta servicios.En ese caso, si es así, puedo pedirle factura por sus prestaciones? Tengo entendido que es monotributista,qué tipo de factura le corresponde darme y cual seria el monto? el total de sus honorarios o el porcentual que me corresponde pagarle?agradeceria una respuesta Atte,mariana
Respuesta: Ud. paga las expensas, el Administrador debe emitir un recibo de pago de expensas. El debe a su vez, emitir un recibo de honorarios a nombre del Consorcio ( no de cada propietario) que de cuenta de la suma que percibe por la tarea que cumple para el Consorcio.
Consulta 26
Estimado Dr. recurro a Ud. ya que en el edificio donde vivo se ha realizado un pago por " destapaciòn de inodoro y pileta de patio existente : pelos y papel higiénico". Nuestro reglamento dice al respecto de parte comunes: "Las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas, y teléfono cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviese se consideran comunes hasta la parte que se conecten al cubierto con los artefactos correspondiente dentro de los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual aquellas tendrán carácter de propias" La duda surge porque durante 20 años que habito este edifico este gasto fue siempre a cargo de quien lo habita. Agradeciendo desde ya su amabilidad espero despejar mi duda con su muy confiable respuesta
Respuesta: La verdad es que hay algo que no queda claro: El reglamento ¿dice “hasta la parte que se conecten al cubierto”? Esto es importante, porque de ello depende la respuesta.-
Consulta 27
Estimado Dr. Awad, Vivo en un edificio de 3 pisos por escalera en la localidad de Lomas de Zamora, este edificio tiene solo 6 unidades funcionales que están administradas por uno de sus propietarios de forma bastante irregular (no se hacen reuniones, mantenimientos ni mejoras solo limpieza del palier y escalera) hago esta aclaración para mencionar que no cuento con el apoyo de un consorcio. El problema en si es con el vecino de la planta baja, el mismo tiene construido un quincho en el contrafrente del edificio y parte de su techo esta pegado a una de mis paredes perimetrales donde tengo ventanas, mi vecino allí instalo sin mi autorización o consentimiento un equipo grande de aire acondicionado a menos de 25 centímetros de mi ventana, pegado a mi pared exterior, molestando con el ruido y con el calor que de él emanan, entrando por mi único aire y luz, le pedí que lo retirara pero no lo hizo alegando que ES SU TECHO. existe algo que regule esta situación? mi departamento tiene del piso al techo 3 metros estos no se extienden también a las paredes externas del edificio? Es decir puede mi vecino colgar un equipo excediendo su propio limite de 3 metros de altura y colocarlo debajo de mi ventana? Desde ya muchas gracias, saludos cordiales. Gustavo.
Respuesta: La instalación de artefactos debe hacerse en forma de no perturbar ni molestar a los otros habitantes del edificio. Por otro lado, si bien el techo puede ser del vecino ( no me consta, él lo dice) el espacio aéreo es común y no puede ser utilizado caprichosamente por nadie.-
Consulta 28
Dr Awad le comento que soy administrador y a su vez propietario en un edificio de tres pisos. En planta baja se encuentra justo en la esquina un negocio de venta de ropa donde alquilan comerciantes de la comunidad boliviana. Asi mismo ellos viven alli mismo ya que tienen una piezita chica y además para pasar a la pieza y cocina tienen que pasar por el patio interno o bien llamado pulmon del edificio, donde antiguamente estaba muy bien cuidado ya que poseia una fuente de agua con palmeras y todo. actualmente la propietaria de dicho negocio, que no vive en este edificio, dejó que esta gente hiciera lo que quisiera y desmantelaroin el patio interno, cortaron las palmeras, hacen asados en lo que era la fuente y llenaron de basura esta. Cada propietario cada vez que saca la cabeza por las ventanas que dan a este patio interno, ven y escuchan cosas desagradables y encima emana un olor mauseabundo. Que puedo hacer?. El pulmon pertenece como parte comun al edificio y debo mantenerlo yo como el resto de las cosas comunes? o el patio es de la propietaria y no puedo nada más que llamarle la atencion por carta? Me equivoco o este patio interno debe estar impecable ya que es el pulmon del edificio? Gracias Dario
Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad, y leer en detalle a quién y en qué condiciones pertenece ese sector del edificio y cuál es el uso y/o el destino de esa unidad funcional local de negocio.- |
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