RESPUESTAS a sus CONSULTAS ENVIADAS! AÑO 2011
PAGINA: 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
ATENCION: Para Exponer su Queja o Consulta. Envienos un E-mail a:
 consorcio@todoconsorcios.com.ar y en los proximos dias sera publicado y/o respondido.


Consulta 1

Estimado Sr. Awad, Estoy recien mudada a una unidad funcional en el primer piso de un edificio de 9 pisos, y al lado del mismo hay un "supuesto Restaurant Parrilla", dado que en la entrada figura "Comidas" solamente. El problema es que el humo y olor de la Parrilla da de lleno a mi departamento, insoportablemente llenando de olor el mismo.

Por lo que noté, no tiene tiraje a los 4 vientos, dado que en el edificio, no está la columna del tiraje.

Es imposible abrir la ventana de mi depto. cuando esta está funcionando, por el olor y el humo que larga ?, le juro es insoportable vivir asi. Por favor uds. me pueden orientar donde debo hacer la denuncia, y si hay algúna ley civil que me ampare ? Espero me puedan dar el dato. Desde ya muchas gracias. Silvia

Respuesta: Los establecimientos de esa clase deben tener las instalaciones como determina el código de edificación, así que lo correcto es que Ud. formule una denuncia por ante el Gobierno de la Ciudad de Bs. As. , para que lo intimen a adecuarse  a las directivas del código. Si no da resultado,  podrá citarlo a una mediación,  en el último paso, un proceso judicial.-


Consulta 2

Dr. Awad: soy copropietaria en un edificio cuyas características son: 7 pisos, 4 departamentos por piso, 2 ascensores, encargado c/vivienda, servicios individuales y 10 cocheras cubiertas y fijas, en el barrio de xxx .

Luego de haber sido víctimas de una estafa por parte del administrador, hemos resuelto en Asamblea que uno de los copropietarios se hiciera cargo de la administración. Hemos acordado que a cambio de dicha tarea se le eximiera el pago de expensas. La mayor carga de las expensas la constituye el sueldo y las cargas sociales del encargado (70%).

La suma de las expensas del copropietario que se ocupa de la administración está por debajo de lo estipulado por las distintas cámaras para el cálculo de honorarios de administradores.A título de ejemplo las expensas del copropietario fueron en el último mes de $900 cuando lo estipulado por las distintas asociaciones plantean una base de 980 más extras por distintos conceptos que el copropietario no percibe.

La administración es correcta, prolija, las instalaciones están en condiciones, el copropietario está todos los días y en cualquier horario al servicio de sus vecinos. Sin embargo, hay un grupo de 4 copropietarios que lo quieren remover con el único argumento basado en que el administrador de un edificio que conoce uno de ellos sólo cobra $500. Cifra irrisoria y poco creíble dado los importes orientativos que le mencioné. Uno de ellos presentó una fotocopia de la liquidación de dicho edificio para corroborarlo. Esto me llama a sospecha de otros "negocios" que debe tener el administrador y no queremos volver a pasar por otra estafa.

Expuesta la situación, mucho le agradeceré me informe cuáles son las causales y la forma prevista para remover a un administrador de estas características cuando lo único que se argumenta es un ahorro mensual por departamento de $14. Hasta ahora no han planteado otra inquietud.

Vivido la estafa anterior de la que tanto ha costado salir, no deseo pasar nuevamente por situación semejante. Le agradezco enormemente su atención.

A la espera de su respuesta lo saludo atentamente. Ana María

Respuesta: El honorario que percibe el administrador se pacta o acuerda libremente en asamblea, y no hay tablas ni montos obligatorios.  Convengamos que lo que cobra vuestro administrador está dentro de lo correcto para un edificio de 28 unidades, hay quien cobra más. Si la mayoría está conforme, cuando llegue el momento de renovarle el mandato,  hay que ir a la asamblea y demostrar que esa mayoría es la que debe imponerse.


Consulta 3

Dr. Awad lo escucho siempre por radio mitre, perdón por la molestia pero lo consulto para que me oriente si hay alguna norma o reglamentación respecto al desagote o desagüe de equipos de aire acondicionado individual en edificios de departamentos y a quien se debe recurrir para que intime al propietario a solucionar el problema que ocasiona tal desagote. Muchas gracias por su respuesta lo saluda  atentamente Carmen

Respuesta: Nadie puede verter agua pisos abajo, por lo que el propietario de un equipo de aire acondicionado debe instalarlo de forma que no ocasione molestias. Hay que exigirle al Administrador del consorcio que obligue al propietario en cuestión, también se puede formular una denuncia por ante el Gobierno de la Ciudad de Bs. As.-


Consulta 4

Estimado Dr, me comunico para consultarle lo siguiente; en el edificio donde vivo se disidió terminar con el administrador actual y pasar a administrar el edificio nosotros, otro vecino y yo.

Mi consulta es si esto se puede realizar, y en tal caso qué es lo que habría que hacer; entendemos que el administrador actual, debido a la relación que hay, lo entendería y dejaría su cargo sin mayor inconveniente.

Qué hay que hacer si NO queremos cobrar? Qué hay que hacer si quisiéramos cobrar? Y si difiere en algo el hecho que sea Contador Público. Desde ya muchas gracias Federico           

Respuesta: Para administrar edificios en la Ciudad de Buenos Aires es necesario inscribirse en el registro público de administradores que creó la ley 941 (CABA). El propietario que vive y administra su edificio y no cobra por ello, tiene menos exigencias que aquél que cobra. De todas formas, administrar no es cosa sencilla y hay cursos para hacer, y, por lo menos al principio, es aconsejable estar asesorado.


Consulta 5

Buenas noches, trataré de hacer mi consulta brevemente.

El administrador del edificio de mi madre desapareció. Hoy se realizó una reunión entre los vecinos para ver cómo proceder.

No tienen los libros del edificio, la oficina está  cerrada y sus empleados quedaron sin trabajo. Se supo que hay otros edificios en la misma situación.

Uno de los vecinos mañana se va a acercar al banco para ver el estado de cuenta, y por mi lado colaboro buscando información ya que la mayoría de los propietarios son personas mayores. Qué se debe hacer? Desde ya muchas gracias, atte. Susana

Respuesta: La verdad es que deben autoconvocarse en asamblea, reunirse en presencia de un escribano que labre el acta y elegir un nuevo administrador. Cuanto antes tienen que proveer se de un ejemplar del Reglamento de Copropiedad de ese consorcio.-


Consulta 6

Estimado Dr. Awad: le escribo para consultar por un problemita del cual derivan todos los demas.

Vivo en un edificio el cual consta de 12 dtos.En Provincia de Bs. As.

El problema Principal es lo dificil q se nos volvio remover a la administradora xxxxx )la cual fue designada x el constructor por 4 años y en Octubre se cumplen 2 años.

Por que no la queremos ?hay causas suficientes ya q nunca atiende nuestros reclamos mas aun deja q los problemas se hagan mas graves comenzando por los probl edilicios x mala mano deobra en medianeras del cual deberia hacerse cargo el constructor pero como se sabe está a favor de este.De manera q nunca nos va a solucionar nada.

Segun la ley q es el reglamento de copropiedad se requiere el voto de la mitad mas uno de los propietarios para remover al administrador antes de los 4 años.A lo q somos 8 los propietarios de acuerdo en removerla.

Pero en la ultima asamblea en el momento de plantearle la remocion nos atacó con excusas de q si estamos deacuerdo en removerla debemos indemnizala.En consecuencia nadie firmo la remocion en el libro de actas y estamos hasta el dia de hoy averiguando si es cierto eso de indemnizarla y de q manera se debe proceder para removerla sin indemnizarle???

Consulte con otro administrador y un abogado, los dos me contestaron q no se la debe indemnizar porque esta bajo contrato civil y no laboral a lo q el administrador no es empleado, sino un profecional contratado a los efectos, es como una locacion de servicios.Es realmente asi??

De q manera puedo asegurarle al resto de los vecinos q si firmemos x la remocion q no va a ser necesario indemnizarla??

Y de q modo hacer q a la administradora firme su remocion sin negarse??

Hace todo lo posible para q pase el tiempo y se vale de nuestra ignorancia respecto al tema para manipularnos.

O con una carta documento se la puede destituir sin indemnizacion alguna? Desde ya muchas gracias por responder. Saluda Atte. Pamela.

Respuesta: Es cierto que, si bien no corresponde indemnizarla, también es cierto que la están removiendo antes del tiempo previsto. La solución: la remoción debe operarse con la mayoría que marca el Reglamento, en una asamblea, debe quedar claro que se la remueve porque no cumple con sus obligaciones marcadas en el reglamento, perjudicando al consorcio,  dejando constancia y enumerando todas las causales por las que se la remueve.


Consulta 7

Estimado Dr.: Soy propietaria Dpto. la torre esta bastante abandonada por la dejadez del anterior administrador a quien lo hemos podido sacar al haberse llamado a Asamblea donde se decidio la autoadministracion de la torre. Hoy varios  de los residentes en las UF no pagan las  expensas por lo que se decidio en reunion de que se colocara en la terraza por cada UF una llave maestra  de provision de agua del tanque,  para que ante la morosidad se le corte el servicio. La torre tiene un pico de agua abajo entonces no se le esta cercenando el servicio sino que si no pagan las expensas con las cuales se abona la factura de luz de servicios  generales - bomba- entonces no accedan a la comodidad de tener el agua en la UF.  ¿Podemos repeler cualquier accion que inteneten los morosos? Las expensas son de $40,00 por tanto no son confiscatorias ni nada que se le parezca. ¿Hay un valor mínimo establecido por la Cámara de Propiedad Horizontal? MUCHAS GRACIAS María Fernanda.

Respuesta: La verdad es que yo no aconsejaría cortar el suministro de agua, es un servicio esencial. Lo que hay que hacer, si es iniciar los juicios de cobro ejecutivo de expènsas contra esos morosos.


Consulta 8

Vivo en una propiedad horizontal compuesta por tres unidades funcionales las cuales tienen un patio comun. La unidad funcional 3 (planta alta) tiene acceso a su vivienda por una entrada independiente mientras que la U.F 1 (frente) y la UF 2 (fondo -que seria la mia) tienen su entrada por el patio comun. Ahora bien, mi casa tiene a su vez un porton de entrada al cual le hicimos un alero y ahi viene el problema porque la vecina de la UF 1 quiere que lo saquemos, mientras que la Sra. de la UF 3 -no tiene ningun problema al respecto-.

Mi pregunta es debo sacar el alero? Desde ya muchas gracias Liliana

Respuesta: No es posible responder preguntas como esta, sin tener más detalles, ver el edificio, las características del alero, etc.-


Consulta 9

Estimado Dr. Awad estoy padeciendo un problema de ruido molestos desde 2008, el que lamentablemente es imposible de medir según esta reglamentado y me esta afectando la Salud.

Mi vecino superior acostumbra a tirar casi constantemente cosas al piso , o arrastrarlas, golpes a cualquier hora del dia.

Suelo despertame sobresaltada a cualquier hora de la madrugada porque se le caen cosas al piso , a lo cual ahora gracias a la moda, se suman los zapatos madera, entonces cada vez que se los saca y los tira al piso es un golpe nuevo.

El el correr de estos 3 años he intentado hablar con ellos . Pero niegan la situacion, es claro!! para ellos es algo normal, pero no entienden la razon de que la loza amplifica los ruidos, les he solicitado esto atraves de la adminsitracion del Consorcio tambien con negativa.

Ademas considero que es algo que tiene solucion, si por lo menos pusieran alfombras que amortizaria el ruido o colocar fieltro en los muebles.

Tienen un niño que nacio en 2008, por lo cual al principio se le caian las cosas , como a todo bebe, y ahora tiene mucha energia entonces puede correr 3 horas seguidas sin parar!!!

A veces son tantos los golpes que realmente no se sabe si son normales , o si entro alguien al depto o si hay alguna situacion de violencia.

Todo esto me esta afectando a la salud, porque me provoca estress, al despertarme casi a diario sobresaltada, mi hormno a cortisol esta alta y la verdad es la unica razon de estress que he logrado desifrar.

La solucion seria irme, pero lamentablemente el deterioro del edificio me impide vender, porque esta desvaluado. Agradeceria me indique si hay alguna otra manera de poder actuar para que el vecino entienda la situacion. Atentamente Vanessa

Respuesta: las cuestiones de ruidos y otras perturbaciones son, a veces, complejas. Pero hay algo que sí puede decirse, es necesario que tangas algún testigo, alguien que `pueda corroborar los hechos.  Así es más fácil comenzar las acciones que correspondan.-


Consulta 10

Hace 8 años tengo daños graves en mi unidad ubicada en capital federal . Mi ultima acción fue el envio de una CD detallando los mismo e intimando su reparación. No he recibido respuesta. La administración actúa con negligencia, intencionalidad y perversión. He efectuado reserva federal. Quiero hacer un juicio. Como sigo? Muchísimas gracias Liliana

Respuesta: Hay que saber qué clase de daños son, sin son filtraciones, por qué ocurren. Hay que leer el reglamento de edificio. Si no hay respuesta de la administración, debe continuarse con una mediación.


Consulta 11

Qué se puede hacer con una Administradora que hace AÑOS que está en el Edificio (L.M.Drago xxx) ?  Que no convoca jamás a una Asamblea, ni siquiera 1 vez por año ? Que sólo viene al Edificio a dejarle las expensas al Encargado y luego a recoger el dinero. Que no contesta llamados telefónicos ni tampoco e-mails ? O sea, que no tiene ningún contacto con los habitantes del Edificio ultimamente...

Se trata de un Edificio con muchos inquilinos que suelen estar un tiempo y luego se van, quizás por la falta de atención a los reclamos... Cuando tenía comunicación aunque sea telefónica, decía que no había dinero para hacer arreglos y por ello, los dilataba indefinidamente, haciendo pocos o ninguno....    Y ahora se ha sumado al caos el fallecimiento de un propietario que tenía

8 departamentos alquilados, (aproximadamente un tercio de la totalidad de los departamentos del Edificio), con lo que se han ido sus inquilinos dejando una deuda grande de expensas, por lo que hay juicio contra ellos.....     Qué se puede hacer con este CAOS  ?????  Podría darme una indicación de si se puede hacer algo ?

Si Ud. cree que se puede hacer algo, entonces iría a una entrevista con Ud, Agradezco su respuesta Muchas gracias Viviana 

Respuesta: Primero debe organizarse el grupo de propietarios y remover a esa administradora. A posteriori ver en qué estado están los juicios, finalmente, poner un poco de orden en el edificio.


Consulta 12

Soy propietaria de un edificio construido hace 4 años. En el edificio solo se puede pedir el servicio de fibertel o de telefonica, y yo queria por economico el servicio de telecentro, pero he hablado con el administrador y me dice que el reglamento dice que todas las instalaciones de telefono, cable electrico, gas son de propiedad del consorcio y son administradas por él. El administrador no permite que yo contrate con telecentro y dice que no puedo ampararme en el derecho de propiedad. Que solucion tengo? Gracias Julia

Respuesta: Lo más aconsejable es leer primero el reglamento, sin ello no es prudente emitir opinión.-


Consulta 13

Buenas tardes, mi consulta/queja es la siguiente, hace dos años nos impusieron una cuota extraordinaria que teoricamente iba a cobrarse en el lapso de seis meses para realizar un arreglo en particular, el arreglo se concreto, pero la cuota se sigue cobrando mes a mes, inclusive cuando hubo un aumento importante en las expensas, el total oscila (cuota extraordinaria incluida), en alrededor de 30% o mas,

ahora pretenden vovler a aumentar dichas expensas, y la verdad me parece un abuso, esto es legal???

es un edificio de mas de 30 años de antiguedad, de 24 departamentos,dos ascensores viejisimos, las expensas no contemplan ningun servicio, o sea que solo posee encargado y servicios basicos...la verdad que no se adonde recurrir, creo q es necesario regular un poco a esta administracion que lo unico que hace es sacarle plata a los habitantes del edificio, ya que los "arreglos" que hacen con esa plata estan bastante difusos... y siempre hay que hacer mas Ojala puedan ayudarme, intente comunicarme por tel pero es imposible... Muchas gracias Saludos Ema

Respuesta: En una primera respuesta podría decirse que no corresponde ya cobrar una cuota extraordinaria cuando la causa que le dio origen ya no existe. Ahora bien, en dos año todo aumentó y quizá es necesario recaudar más. Para responder con más exactitud es necesario tener a la vista las liquidaciones de expensas, a fin de tener una idea más concreta de los gastos y las formas en que está discriminados.-


Consulta 15

Estimado doctor y colega, deseo hacerle una consulta ya que me dedico al tema previsional y para saber de consorcios quien mejor que ud. Le pregunto lo siguiente; el caño de salida del calefon de un departamento hacia la terraza es de uso comun o propio del dueño de ese departamento?  si se rompe ese caño o si por ese caño entro agua  y produjo humedad al dpto donde se encuentra ese calefon que en algun momento utilizo esta salida como ventilacion, le corresponde al consorcio repararlo o al dueño que se sirve de ese calefon independientemente que el caño estuviera anulado? Muchisimas gracias por su atencion. Dra. Fabiana

Respuesta: Las ventilaciones empotradas en los muros son, en general, de propiedad común. Para una respuesta en concreto, la verdad, es que hay que leer el reglamento de copropiedad del consorcio en cuestión.-


Consulta 16

Necesito hacerle dos preguntas:

Es necesario poder ante escribano, para que un tercero represente a un propeitario en Asamblea?

Se puede cumplir con el orden del día y agregar un punto importante que la administradora no quiere agregar? Muchisimas gracias. Silvia

Respuesta: Para representar a un propietario es necesario ir con una autorización cuyo texto figura, normalmente, en el mismo llamado a asamblea. Hay que recordar que en la Ciudad de Buenos Aires,  el Administrador debe llevar un libro de registro de firmas donde los propietarios, como su nombre lo indica, registran su firma, así se evita que la autorización se falsificada. Obviamente, si se trata de una persona que tiene un poder otorgado ante escribano, esto es más que suficiente.


Consulta 17

Doctor, necesito pagar expensas y no me reciben el pago, quiero enviar una carta documento intimando, qué debo poner en esa carta? Muchas gracias. Roberto

Respuesta: Los textos de las cartas documento son el resultado de evaluar cada caso en particular, no hay un modelo.-


Consulta 18

Sr Awad, adquiri una unidad funcional y recibo expensas con un porcentaje mayor al que figura en reglamento y escritura (ambos coinciden) .

Quisiera saber cuales son los pasos a seguir para efectuar dicho reclamo.

La respuesta que he recibido por el Consejo es que se han modificado dichos porcentajes en Asamblea y constan en acta y como no se logro unanimidad ni se lograra porque se esta en litigio con la constructora, poseedora de una unidad funcional, se siguen cobrando las expensas con estos nuevos porcentajes que se aumentaron en algunas unidades y se bajaron en otras, sin modificar reglamento. Muchas gracias Saludos cordiales Marcelo 

Respuesta: Si los porcentajes se modificaron, debe modificarse el reglamento e inscribirse la reforma. Si ello no ha ocurrido y Ud. no votó la reforma, menos aún  se puede aplicar


Consulta 19

Buen día, le consulto lo siguiente, vivo en un edificio a estrenar en Capital Federal que compre en el mes de Febrero de 2011, ahora bien, en el reglamento de copropiedad se expone que la constructora designará a la Administración. Como la misma constructora aún no termino detalles del edificio en las partes comunes como la fachada, palieres y terraza nos juntamos todos los vecinos por propia voluntad y se designaron 3 representantes que conformarían el consejo de administración aunque esto es provisorio porque todavía no disponemos de los libros legales que debe llevar el consorcio.  Ahora bien, durante el mes de agosto se presentaron los administradores del edificio designados por la constructora y nos empezaron a cobrar expensas con el concepto de “Fondo de desenvolvimiento” para empezar a afrontar los gastos del edificio como ser, servicios de luz, aguas, mantenimiento de ascensores etc. Ahora bien, le estamos entregando el dinero a estos administradores pero aún el consorcio no esta inscripto, no disponemos de libros y en el reglamento de copropiedad no los nombra específicamente a ellos como administradores.

Por lo expuesto lo que necesitamos saber es desde cuando es obligatorio pagar expensas en un edificio a estrenar sobre todo cuando todavía ni siquiera esta inscripto el consorcio ni cuenta con los libros legales como el de asambleas.

Por otro lado la consulta es que durante estos meses (desde enero, fecha en la que se inscribió el reglamento de copropiedad, hasta la fecha) el que se hizo cargo de los gastos de los servicios del edificio y del encargado (que puso la misma constructora) y que se encuentra en negro es la misma constructora, y ahora quieren recuperar la plata que estuvieron poniendo, en este caso la pregunta es, hasta que no se reglamenta la administración, no se llevan los libros y no se conforma un consorcio, siempre hablando de un edificio a estrenar, quien se debe hacer cargo de todos estos gastos. Desde ya muchas gracias por su respuesta. Hernán

Respuesta: Las situaciones como la descripta son complejas. En principio, si bien el Consorcio no se ha conformado, porque no se otorgó el Reglamento, si se ha otorgado la posesión a los compradores, se admite la obligación de pago de las expensas. Pero, atención, hay que estar seguro que aquello que se recauda es para cumplir con obligaciones del Consorcio y no para poner en cabeza del Consorcio el pago de gastos que le corresponden a la constructora o al propietario del edificio.


Consulta 20

Hola, mi nombre es Paola, mi consulta es porque alquile un depto a estrenar, me entregaron las llaves y no tiene dado de alta ni luz ni el gas. El de la inmobiliaria me dijo que yo tengo que ir a darle el alta, pagar el medidor y llamar a un gasista matriculado, eso es asi???? Creo que eso lo deberia hacer el dueño, dado que yo le estoy alquilando el inmueble y me lo entrega sin servicios. Gracias Paola

Respuesta: La verdad es que el propietario debe entregar el departamento en condiciones de ser habitado.


Consulta 21

Estimado Dr. Awad: me dirijo a Usted a los efectos de solicitarle ayuda. Mi nombre es Adriana, y alquilo un departamento con mi hermana desde enero del 2010. Cuando vine a alquilar realicé un contrato con la dueña del departamento por el periodo de un año, como nos pareció un buen lugar nos quedamos este año, pero como ambas partes siempre manifestamos confianza, ya no hicimos otro contrato por este año. Mi problema es que al regresar de viaje por las vacaciones de julio, nos encontramos con una filtración de agua en el techo de baño y cocina (gotea constantemente). Aparentemente provocado por una cañeria o algo roto en el piso de arriba, apenas descubrí los hechos me puse en contacto con los dueños y le avisé a la inquilina del piso de arriba. Vino la dueña y habló también con la inquilina del piso de arriba y le mostró los daños (el dpto de arriba tambien es alquilado y parece que a la dueña del dpto de arriba mucho no le interesa el tema). Vino un día la inquilina del piso de arriba y manifestó que un plomero le dijo que al parecer el problema no era de ellos, pero que no estaba seguro. Al pasar los días parece no interesarle a nadie y se está cayendo el techo y ahora las paredes de mi dpto,estan dañadas y ya aparecieron hongos. La verdad que no sé que hacer, no creo que sea un desperfecto de este departamento porque sino, no gotearía el techo, traje un plomero que piensa lo mismo, pero no puede darme una respuesta segura. El consorcio no se hace cargo de esto. Mi temor es que los gastos de los daños recaigan sobre mi familia. Como desconozco totalmente estos temas, no sé si debo hacer una notificación escrita a los dueños u otro tipo de papel, porque hasta ahora sólo hablé con ellos. Por favor, que me recomienda hacer? Desde ya le estoy muy agradecida y espero su respuesta. Lo saludo cordialmente, Adriana 

Respuesta: La cuestión no es sencilla de responder y excede el ámbito de ésta página. Es necesario tener una idea de cómo es el contrato que Uds,. firmaron y si, por ejemplo, en este momento les otorgan recibo de pago. Pero, en principio, debe responderse que deben Uds. poner los hechos en conocimiento del propietario en forma fehaciente, por una carta documento.  Y negociar que, el propietario rebaje el alquiler un poco, atento las incomodidades y molestias que implica la presencia de la filtración en el departamento. 


Consulta 22

Tengo una propiedad en Capital Federal en un edificio pequeño de 9 unidades por escalera.  Hasta ahora con la administración del mismo nos manejamos en forma casera ya que de acuerdo a lo que indica nuestro reglamento de co-propiedad, esa funcion debe ser ejercida por un propietario ad-honorem.  Yo quisiera saber:

1) si se puede cambiar este articulo en una asamblea a los efectos de contratar un Administrador y cual seria el porcentaje de propietarios que debería aprobar dicha moción.

2) si es imprescindible que el consorcio tramite cuit, para poder contratar a una administración privada. Atte.  Ana Laura 

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad, si es como Ud. refiere, debería reformarse el reglamento, con la mayoría que el mismo establezca ( normalmente, para un casi como éste, deberían ser 2/3 partes de propietarios o de porcentual). Pero, reitero, hay que leer el reglamento.


Consulta 23

Dr. Awad, lei su pagina de consultas y le agradesco que axista un sitio de consultas en estos temas, gracias.

Dr. vivo en una propiedad horizontal de 10 unidades, la mia posee entrada individual y no se comunica con el resto. Durante muchos anos no hubo consorcio, los problemas se solucionaban en conjunto con los propietarios donde surgia el incombeniente, luego hubo nuevos propietarios que tomaron las riendas de lo que elleos llamaron consorcio, no estuve de acuedo en que ellos manejaran el consorcio sino que se pusiera un admistrador, para la transparencia de las cuentas, esto llevo a que alla multiples desacuerdos, en repersarias me cobran expensas extraordinarias cada vez mas altas, tambien me cobran destapaciones, roturas de las demas unidades, pero las mias no las arreglan, pedi las liquidaciones de los gastos y las expensas, solo me entregan un recivo comun impreso en computadora sin detalle de gastos ni nada, tengo la sospecha que este grupo de personas (el administrador y el consejo de administracion) no pagan las expensas ni ningun gasto, sino que lo pagamos el grupo de propietarios que no estuvimos de acurdo con que administre este grupo de vecinos delincuentes y patoteros, no puedo concurrir a las asambleas por el grado de violencia verval he intimidacion que profesan, he pagado para no caer en morosidad, el admistrador esta a donorem, pero 3 de los propietarios somos reenes de estos vecinos que no son administradores registrados, sino que en una reunion se eligieron ellos mismos con los presentes en dicha asmblea, pueden decidir un administrador a donorem sin el 100 % de los propietarios de comun acuerdo. Que podemos hacer esta minoria de propietarios para poner un administrador como manda la ley. No puedo demostrarlo pero se que sobrepresupuestan y hacen ellos los arreglos, destapaciones, etc. porque los vi, como son a donorem dicen que no tienen que rendir cuentas. estamos deseperados no sabemos que hacer, por favor si me pudiera responder a mi mail, le saludo etentamente gracias. Luis 

Respuesta: Como Ud. mismo refiere en su extensa consulta, se trata de un tema complejo, que no puede analizarse y responderse en el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-


Consulta 24

Buenos dias, mi consulta son las siguientes: A quien corresponde el arreglo del portero electrico me refiero al auricular que esta dentro de la unidad, no se paga abono de portero electrico.

Que se entiende por "toda instalacion de muros interiores" cuales son considerados muros interiores.? Rostreiff

Respuesta: En general la reparación del portero eléctrico (incluído el teléfono o aparato) corre por cuenta del consorcio. Los muros interiores son los tabiques divisorios que se encuentran en el interior del departamento o unidad funcional.


Consulta 25

Estimado Doctor, agradezco vuestra deferencia en contestar mi consulta. Tal como lo expresa en ella posiblemente no fui lo suficientemente claro en mi consulta a la hora de tratar de ser breve para no demorarle en demasía.

La situación es la siguiente:

Al asumir como presidente del consorcio, me entero que el intendente se encuentra facturando como Monotributista siendo claramente una persona en relación de dependencia ya que cumple horario; manda sobre el portero asignándole tareas y controlándolo, controla la vigilancia y las facturas que entrega al consorcio son simultaneas, o sea a la única persona jurídica que le factura es al consorcio.Saludos cordiales, Luis i

CONSULTA ANTERIOR

Consulta 16

Quería consultarle sobre la responsabilidad que le cabe a los miembros del consejo de administración si al sumir se encuentran con una persona trabajando en el edificio facturando como monotributista y no cambiar esta relación a contractual en relación de dependencia. Muchas gracias y saludos, Luis A.

Respuesta: En general el consejo de administración no tiene facultades ejecutivas, para ello está el administrador. Pero fuera de lo dicho, la consulta no resulta clara, en cuanto a la situación que se plantea, por lo que deberá ser más explícito.-

Respuesta: Reitero lo expuesto y agrego:  Ud. al hablar de intendente se refiere al “encargado”? De ser así, podría efectivamente, tener un problema el Consorcio, pero no se trata de un tema que se pueda responder sin tomar conocimiento más directo y más específico del tema.-


Consulta 26

Hay alguna ley que determine cuantos encargados debe tener un edificio dependiendo de la cantidad de unidades funcionales?? Gracias. Marta

Respuesta:  La necesidad de tener un ayudante del encargado surge de las mismas características del edificio, y se decide en cada caso en particular.-  Ello surge del Convenio colectivo de trabajo.-


Consulta 27

Me tomo el atrevimiento de realizar una consulta atento a que he cursado con ud. el curso de administrador de consorcio y me surge una duda en relación a una situación que puede darse en mi edificio, y en otros.

La consulta es la siguiente:

La ley de PH nada dice del consejo de administración pero sí el reglamento de copropiedad y administración.

Si en una asamble se dispone tratar el tema, como un punto del orden del día, de renovación del consejo de administración, que según el reglamente debe ser mínimo 3 y siempre número impar, y resulta que los miembros del consejo renuncian y nadie quiere asumir ese cargo.

Cómo se lleva a cabo el nombramiento de los miembros? Es obligatoria que se constituya un consejo? Debe ser interpuesta un decisión judicial, tal como si fuera una asamblea judicial en su similar caso? Desde ya agradezco su tiempo.Saluda atte. Dr.   Fernando

Respuesta: La verdad es que el Consejo de Administración, como Ud. dice, no surge de la ley de PH. Si bien se encuentra en muchos reglamentos, la posibilidad de que, por renuncia, o por la razón que fuera, si el consorcio se queda sin consejo y nadie se postula, nada ocurre, sólo que no carece de órgano de control y asesorameitno del administrador.  Porque aún cuando verdaderamente se incumple el reglamento, es cierto que el consorcio tiene, conforme la ley de PH, un órgano ejecutivo ( administrador) y un órgano deliberativo (asamblea). Y con eso, es suficiente.


Consulta 28

Estimado Dr Eduardo Awad: lo molesto para consultarlo por lo siguiente: en mi edificio el cuál estamos también en seras tratativas de remover a los "xxxxx" entre otra cosa el sótano dónde deberían estar las bauleras en un foco infeccioso de gran magnitud, hay colchones rotos humedos podridos, igual que cartones, muebles, rescombros, en fin de todo un poco con un olor nauseabundo y no se si no hay ratas.

Mi consulta es saber dónde debo realizar la correspondiente denuncia, no hablemos de los CGP con sus audiencias dado que ya los intime hace mas de dos años por la caidas libres de los frentines de balcones hacia la vereda y nunca se presentaron ni realizaron arreglos. Yo por mi lado vengo reiterando la solicitud de inspeccion del GCBA quien es el responsable de "controlar" y nada controlan. Lo saludo cordialmente Ricardo 

Respuesta: En principio el responsable de este tipo de situaciones es el  administrador del consorcio. Si no hay respuesta satisfactoria, habrá que citarlo a una mediación del poder judicial de la nación, (no la que Ud. refiere que no es obligatoria).  Y si aun así no hay respuesta, se puede promover un proceso judicial.


Consulta 29

Hola, Dr Awad. Soy propietaria de un dpto en Caballito y nuestro Reglamento de Copropiedad dice textualmente que es propiedad común: "Las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte de ellas que se encuentre al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva punto a partir del cual aquéllas tendrán el carácter de propias"

Tengo inutilizado el cuadro de ducha, no puedo usarlo ya que pierde por todos lados. Ya compré la grifería nueva, pero la Administración dice que debo pagar yo la colocación, lo cual implica romper la pared para la conexión e inclusive cambiar caños si están en mal estado. Es así? Muchas gracias Graciela 

Respuesta: Si ese es el texto del reglamento, y la cañería empotrada está deficiente, el Consorcio debe cambiarla.-


Consulta 30

dr. awar rectifico los datos

se trata de una cochera fija a mi nomre. en elespaci hay otras 9 cochrs fijas mas muchas gracias jjmaccio

consulta anterior

dr. awad  dispongo de un departamento con cochera fija para un solo vehiculo,

la administracon ha determinado que puedo colocar alli solamente un automovil declarado, bajo pena de aplicar una mjulta diaria de $ 100.

es decir que en el supuesto que tuviera que viajar a mar de plata, por ejemplo,  en esa cochera no podria colocar otro automovil de mi familia.

es correcto el proceder de la administración? Atentamente juan jose

respuesta: para responder mejor me gustaría saber qué clase de cochera es, porque no es lo mismo un sector común guardacoche del edificio que una cochera unidad de dominio exclusivo.-

Respuesta: Salvo que se encuentre establecido en el reglamento, la administración no puede dictar normas que contradigan o restrinjan el derecho del propietario.


Consulta 31

Estimado Dr. Awad, he aqui la consulta: en el mes de Febrero del presente año al regresar de mis vacaciones encuentro que se había desprendido la mitad del techo de mi baño a causa de una filtracion de agua en el  baño del piso superior;  advierto de la situacion a la administración no teniendo hasta la fecha ninguna respuesta favorable. Dicha  administración argumenta que el propietario del inmueble (actualmente alquilado) no permite el ingreso para su reparación; ¿ cómo debería proceder teniendo en cuenta los sucesivos llamados telefonicos que he realizado ? ;  a esto se le agrega que en las expensas del mes de agosto del corriente año figura como reparado y pagado. Esperando  su respuesta   lo saludo atte. Maria Luisa

Respuesta: La excusa de no poder entrar, es sólo eso, una excusa. Hay, por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, ( en algunas otras jurisdicciones judiciales también, pero no en todas) un proceso judicial por el que el juez ordena y permite el ingreso a la unidad cuyo propietario no “abre la puerta” .


Consulta 32

En el edificio donde vivo existen tres escalones en el ingreso los que no poseen rampa para personas con movilidad reducida, mi pregunta es, aunque no existan discapacitados en el edificio, es obligatorio construir una rampa? Maria Beatriz 

Respuesta: Los nuevos edificios deben poseer las rampas y formas de acceso para personas con dificultades. Pero si se trata de un edificio antiguo, ello no es obligatorio. Sin embargo si una persona con alguna discapacidad lo exigiera al Consorcio, hay que contemplar la posibilidad de ejecutar esas obras.-


Consulta 33

Hola, deseo hacer una consulta: me ha dicho el administrador de mi edificio que de acuerdo a la normativa de facturación vigente, lo obligan a recategorizar impositivamente a la Administracion pasando a ser responsable del IVA; y agrega que si bien dicho impuesto debe ser soportado en su totalidad por el consorcio, él (mi Administrador) comunicará los nuevos valores y que se hará cargo de una parte del mismo.

Es cierto lo que me dijo?? El administra mas de 30 consorcios Les agradecería una contestación. Gracias, Laura .

Respuesta: Si el administrador es responsable inscripto en IVA, es cierto que debe facturar al consorcio el impuesto, por lo que se produce un incremento en el valor de las expensas. Ahora bien, si el Administrador decide reintegrarle al consorcio  la suma que debería pagar por concepto de IVA, nada hay que decir….


Consulta 34

Estimado Dr. Awad: Puede un letrado del FATERYH fiscalizar y/o solicitar legalmente la verificacion de aportes y contribuciones de empresas contratadas

por el consorcio para servicio de limpieza y seguridad? y en caso afirmativo que legislacion lo habilita Muchas Gracias Luis 

Respuesta: No se comprende bien la pregunta. Pero, cuando el Consorcio contrata con terceros algún servicio de limpieza, vigilancia, etc., es aconsejable que él mismo controle el cumplimiento, por parte de las empresas contratadas, de las obligaciones derivadas de la relación laboral.-


Consulta 35              

Buen día Dr Awad mi consulta es la siguiente. Para ajustarse a la nueva reglamentación de Metrogas hay que hacer modificaciones en el edificio. Esta edificio fue construído en el año 1970 y habilitado tanto por la municipalidad como por Gas del Estado.

Quiero saber si los gastos para llevar a cabo las modificaciones corren por cuenta de cada propietario o si es la administración del consorcio quien debe hacerse cargo.

Desde ya agradezco su amabilidad y le pido premura en su respuesta porque tenemos un plazo de 20 días para hacer las modificaciones. De  no cumplir con el plazo nos cortarán el gas. Raquel

Respuesta: Las adecuaciones a las nuevas reglamentaciones deben, algunas, llevarlas a cabo el consorcio. Otras, en los interiores de la unidad funcionales, corren por cuenta del propietario (por ejemplo, las rejillas de ventilación). En suma, depende de cada caso y de lo que establezca el reglamento acerca de la propiedad de las cañerías.-


Consulta 36

Hola quisiera consultarles si se puede cortar el vínculo con una administración en cualquier momento. Ya  que no estamos para nada de acuerdo con su desempeño en los últimos tiempos, les hacemos notar nuestra disconformidad, y parece no importarles, como si fuéramos clientes cautivos. Desde ya muy amables por su pronta respuesta. Judith

Respuesta: El administrador puede removerse con la mayoría que fija el reglamento de copropiedad del consorcio.- En caso de que trate de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires cuyo reglamento no prevé un plazo determinado para el mandato del administrador, entonces el cargo se ejerce por periodos de un año,  y cada año hay que renovarle el nombramiento (Ley 941, CABA, modificada por la Ley 3254)


Consulta 37

Buenos días, el motivo de mi consulta es porque hoy sábado 3/9 recibí de la administradora una cd intimándome a cancelar el pago de las expensas que debo la cual asciende a un total  de $6035, el motivo de la falta de pago se debió a que el monto de las mismas aumento un 100% y me era imposible cancelarlas, ese aumento se debió a que la administración anterior se robo nuestros fondos y para recuperar y pagar todo lo que no pagaron decidieron este aumento. a todo esto se le suma que desde mayo del año 2010 mi unidad tiene problemas en ambos baños y después de varios plomeros y arquitectos que vinieron a ver el problema, en ambos baños hay días que el sale un olor cloacal y es como si permanentemente hubiera gente en los baños apretando el botón, la solución que se daba era costosa y se realizo una alternativa que constaba en agrandar los caños de ventilación, para realizar dicho arreglo se rompió toda una pared de mi dormitorio por donde pasan los caños, cuando asume la administración actual se la pone al tanto y es al día de hoy que ante reiterados reclamos nunca se hizo el arreglo de la pared  ni tampoco el arreglo del problema de mi unidad, este fue otro motivo por el cual no me parecía justo el pago de expensas.

Ahora mi consulta es como debo proseguir ante esta intimación? ellos  piden el pago total en 48hs, yo no puedo pagar ese monto en su totalidad, puedo hacer un plan de pagos, puedo exigir el descuento del arreglo de mi unidad, por favor aguardo respuesta. Muchas gracias Marcela

Respuesta: La verdad es que, si le inician el juicio de cobro ejecutivo de expensas, no hay posibilidad de defenderse fundándose en la situación que Ud. describe. Por lo que lo mas aconsejable es pagar ( si la suma es correcta) u ofrecer un convenio o plan de pagos ( esto si al consorcio le interesa, sino hay que pagar al contado). Y luego reclamar de manera fehaciente la reparación de los perjuicios que Ud. sufre.-


Consulta 38

Estimado Dr. Awad no quisiera abusar de su amabilidad por lo que le agradeceré me informe si la respuesta a este correo la debo recibir personalmente.

Vivo en un consorcio integrado por dos edificios gemelos unidos sin pared medianera y con entradas independientes. Una sobre xxxx y la otra sobre el xxxx partido de V. López.. Cada cuerpo tiene cinco departamentos y entre ambos edificios funcionan dos locales. La característica del edificio es de dos  pisos sin ascensor y dos departamentos por piso, es decir, semipisos chicos. (un Dto. de dos ambientes y uno de tres ).

Tenemos un solo reglamento de copropiedad para ambos cuerpos, es decir, integramos un solo consorcio que admite a las unidades el uso profesional.

Los problemas que tenemos son los siguientes: 

1.- En el cuerpo de mi vivienda tenemos tres unidades alquiladas, por lo que vivimos solo dos propietarios, mi señora y yo mas una chica joven que casi no está.

Los propietarios que alquilan, a excepción de uno, no se ocupan de sus Dtos. Manejan sus alquileres con inmobiliarias.

 2.- Cuando compramos, hace ya quince años, vivia una calidad de gente que se ocupaba del mantenimiento, o al menos, no se oponian. Alguno era profesional.

 3.- El administrador actual es el cuarto desde que estamos viviendo y es una persona que viene solo a cobrar las expensas y no se ocupa mas que en lo imprescindible.

Le pedimos que intervenga y haga cumplir el reglamento para evitar conflictos entre vecinos y hace caso omiso. Puso un empleado de limpieza al que nos oponemos por no ser eficiente y no conseguimos que lo cambie. No lo tiene registrado ya que es encargado de otro edifico que administra pero ya tuvimos hace unos años atrás, un reclamo del SUTHER donde tuvimos que pagar una cifra importante por no tener registrado la persona que se ocupaba de la limpieza (la vecina que mas adelante le ampliaré detalles de la persona).

4.- El reglamento no lo cumple nadie ni lo hace cumplir el administrador. En la planta baja hay una sola unidad y está alquilada por un matrimonio que entra la moto al hall de entrada. Cuando la entra, las ruedas de la moto va dañando los cerámicos del escalón de la entrada. Además tienen un perro cuya raza tiene problemas de dermatitis y cuando ingresamos al hall no se puede soportar el olor a perro. Esto nos pone en situaciones violentas cuando viene alguna visita o médico ya que no se le puede dar explicaciones y la primera impresión es que somos todos unos sucios.

La que alquila el primer piso de dos ambientes guarda en la planta baja, debajo de la escalera, una mesa con banquetas que usa de auxilio ante eventuales reuniones con familiares.

La sala de la cisterna donde está la bomba de agua y hay un bañito para el personal de limpieza, es usada de baulera y no se puede entrar.

5.- Los que ocupan los comercios (propietarios) no viven en el edificio por lo que nunca se les escucha ninguna queja ni concurren a reuniones..

     En el otro cuerpo con entrada en el 1540, en la planta baja vive una familia con una singular característica (la vecina que hice referencia antes). En esa unidad vivía un matrimonio mayor sin familiares y que al morir ambos la nombraron heredera. Tiene un poder de convicción tal que tiene sometidos a todos los propietarios del cuerpo que habita y se hace solo su voluntad. Con los administradores de inmediato entabla una buena relación y se confabula para tener algunas ventajas como refaccionar a nuevo su cocina y otros beneficios.)

6.- El frente del edificio está totalmente deteriorado y las rejas del jardin y balcones oxidadas a punto tal que si demoramos en pintarlas se tendrán que cambiar. La vecina mencionada se opone a que se pinte el frente y/o a otras mejoras porque dice no poder pagar mas expensas de las que abona y  los otros cuatro habitantes de su cuerpo se alinean resultando mayoría  en las reuniones. Se paga alrededor de $ 80,00 de expensas por un dos ambientes y el nuestro de tres abonamos $ 160,00 Propusimos aportar una cuota adicional para poder mejorar el edificio y la respuesta del administrador influenciado por la vecina mencionada nos manifiesta que nadie quiere aportar una cuota extra al valor de las expensas.

Concurrimos a plantear nuestro problema a la defensoria del pueblo de V. López. Esta institución envió una carta citación (no obligatoria) para realizar una reunión entre los consorcistas y así limar asperezas y ponernos de acuerdo. Por supuesto no concurrió nadie. 

Tengo 67 años de edad y mi señora 65. Mudarnos nos implica un gasto entre comisiones y escritura de u$s 10.000, cifra que podemos dar otro uso a nuestra edad. Mi consulta es la siguiente:

1.- Que derechos tenemos nosotros y que podemos hacer para que este edificio se desarrolle en forma normal, se cumpla con el reglamento de copropiedad y se le haga un mantenimiento (como por ejemplo limpieza de los tanques que ni se revisaron y hace años venimos reclamando o el cambio de rulemanes de la única bomba de agua que si se engrana se quema el motor y tendremos que salir de urgencia a comprar otro y adaptarlo o quedarnos dos días sin agua) para que no se deteriore el edificio.

2.- ¿Es obligatorio registrar el empleado de limpieza que trabaja tres veces en la semana dos horas en cada cuerpo?.

Agradezco su atención y se que su asesoramiento nos ayudará a una toma de decisión. Reciba usted mi cordial saludo. Horacio

Respuesta: Como Ud. comprenderá, se trata de una consulta muy larga, que excede el limite de ésta página. Sin embargo, como respuesta general debe decirse que si el Administrador no cumple eficazmente con su tarea y causa perjuicio al consorcio, no pudiendo operar la remoción por falta de mayoría reglamentaria (por la razón que fuera) los consorcistas pueden siempre, recurrir a la justicia y peticionar (explicitando las causas) la remoción del ese mal administrador.


Consulta 39

Buenos días mi consulta es la siguiente, soy inquilina de un local, al cual hay que hacerle un plano de venitlacion mecánica, las instalaciones que hay no sirven, habria que colocar nuevos equipos. Le corresponde al inquilino, al propietario o al consorcio hacerse cargo, ya que es propiedad horizontal. Desde ya muchas gracias por su tiempo. Valoraré mucho su respuesta. Silvina 

Respuesta: Para responder es necesario saber si la ventilación es necesaria para cumplir con el destino del local, por ejemplo o si se trata de una instalación necesaria para cualquier local,  si se trata de equipos u obras a llevarse a cabo en la misma unidad o en otro sector del edificio, etc.


Consulta 40

Qusiera disipar una duda por lo que solicito su colaboración:

Hace 2 años compre un depto a estrenar pero recien estos dias de Rentas me fue remito el ABL por mi UF reclamando el pago desde Junio de 2009 a la fecha (entiendo desde el momento que fue asentada la subdivisión)

La duda parte sobre una boleta que llega a nombre de la constructora por $10.000 en concepto de incorporación del edificio desde 2008 hasta el 30/6/09; el administrador anteriormente habia manifestado que la tendriamos que pagar a traves de expensas los propietarios actuales, mientras que yo considero lo contrario por no haber estado viviendo en el periodo reclamado.

Me podria dar su opinión al respecto? Muchas gracias Erika

Respuesta: No es posible responder a estas cuestiones sin tener a la vista la documentación (escritura, por ejemplo) que Ud. firmó.  El principio es que el pago del impuesto le corresponde al dueño de la unidad en ese momento.-


Consulta 41

Estamos redactando el reglamento de copropiedad horizontal ad.honoren estamos realizando las tareas de administradores, ya que estamosen una situacion irrugular en el edificio, tenemos la poseción pero nada mas,ni final de obra ni nada,

 Todos quieren usar el salon de usos múltiples, queremos saber horarios ya que esta sobre un departamento que justo es el mio, y horarios de musica , personas que  pueden concurrir y si podemos sepervisar esas reuniones Maria del Carmen

Respuesta: Se entiende que Uds. estén interesados en regularizar vuestro consorcio y la vida en el edificio pero no es posible desde esta página responder.  De todas formas, estas tareas deben llevarse a cabo  con asesoramiento.


Consulta 1

Buenos días Dr. Awad,  quisiera saber de cuanto sería los honorarios de un administrador que recien ingrese,.  El edific. es de 8 pisos ,somos en total 23 familias.

Todos los sabádos lo escucho en radio Mitre. Qué pase un buen día. y espero su contestación. Gina

Respuesta: El honorario del administrador no sólo depende de la cantidad de unidades, también se evalúa qué otros servicios tiene el edificio, si hay encargado o no, si hay otros sectores de aprovechamiento común o no, si hay procesos judiciales, etc.


Consulta 2

Vivo en un consorcio formado por 64 departamentos, y solo hay disponible no mas de 30 cocheras.

La repartición de las cocheras se realizo hace unos 15 años, cuando se construyeron y se otorgaron por pedido de cada consorcista el cual abona por ella, un monto mensual (bastante bajo) ya que son espacio común. Si otro propietario, solicita una cochera (mi caso desde hace 8 meses) lo ponen en una lista de espera hasta que se desocupe alguna.

MI PREGUNTA:

¿No se deberían renovar anualmente por sorteo las cocheras? ya que son espacio común y no hay para todos..,muchas gracias, saludos Federico

Respuesta: Para responder es necesario leer detenidamente el reglamento y , eventualmente, el acta de asamblea o el documento por el que se adjudicaron las cocheras.


Consulta 3

Les ruego informarme si la administraciòn de mi consorcio me puede obligar a pagar el servicio de cable aunque yo no lo quiera. 

Me dicen que deben tener un mìnimo de abonados para que la empresa de  cable les mantenga el abono por lo cual no me permiten cancelar un servicio que yo no deseo.

Es esto legal? Puedo hacer algo al respecto?

Por favor, si necesitan que les proporcione algùn dato màs para darme una respuesta, se los brindo sin problemas. 

Les agradezco y saludo muy atentamente. Antonio

Respuesta: Lo que no se aclara es si originalmente Ud. formó parte del conjunto de unidades que contrataron el servicio. De ser así lo más aconsejable es que remita una carta documento al administrador haciéndole saber que al renovar el contrato no incluya a su unidad.-


Consulta 4

Buenas tardes: Vivo deptos de la Prov de Formosa, y desde octubre del 2008 le venció el contrato (que no fue contrato realmente) a la Administradora. Ella igual siguió administrando el consorcio, cobrando expensas, pero nunca entregó un balance, o llamó a asambleas, el consejo tampoco y hoy quisiéramos saber si tiene validez legal, convocar o autoconvocarnos los propietarios, para realizar una Asamblea, y ahí elegir un nuevo administrador provisorio y el consejo de administración?

la administradora tiene derechos legales de continuar?? podemos autoconvocarnos y realizar esa asamblea? Muchísimas gracias Natacha

Respuesta: De acuerdo con la consulta Uds. eligieron a un administrador por un plazo que venció en octubre de 2008. En la medida que se quedó y Uds. nada hicieron, ha seguido en sus funciones. Si no presenta balances, ni llamó a asamblea, lo más aconsejable es leer el reglamento de copropiedad, para saber qué cantidad o número de propietarios y cómo deben solicitarle que llame a asamblea, ( incluso algunos reglamentos preven la posibilidad de que ese conjunto de propietarios convoque directamente a asamblea). Pero sin tener a la vista el reglamento, no se puede responder más.-


Consulta 5

1)en nuestro consorcio, la administradora tiene el mandato vencido el 17-10-08 y nunca convoco a asamblea de ningún tipo, ni para renovar el mandato ni para rendir cuentas.

Tampoco se le ha solicitado por escrito la convocatoria.

2) nuestro reglamento estipula una duracion de un (1) año del mandato y no contempla la autoconvocatoria.

3) un 40% de los propietarios nos hemos autoconvocado invitando a los propietarios con 15 dias de anticipacion. A traves de escribano se la notifico de ello solicitandole que se presentara a la asamblea con la documentacion del consorcio, a lo que se ha negado.

4)a pesar de haber realizado la asamblea con un grupo importante de personas (45%), creemos que hemos obviado la peticion formal de asamblea antes de efectuar la autoconvocatoria y que puede ser invalidada. Es esto asi o igualmente nos asiste el derecho de elegir otro administrador considerando que su mandato ya termino?

5)cuales pueden ser las eventuales acciones legales que podria tomar en nuestra contra?  Gracias. Santiago José

Respuesta: En cuestiones complejas como ésta, cuando ya han llamado a asamblea, no es sencillo responder. Faltan datos: por ejemplo, se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires? Qué proceso establece vuestro reglamento para llamar a asamblea? Cuál es la mayoría para elegir y remover al administrador?


Consulta 6

Dr. Eduardo Awad: Lo escucho por radio mitre los sàbados y este sabado se me ocurrio que Ud. podia darme una solucion. Yo le adjunto 2 hechos que han sucedido en este consorcio y  necesito para ambos la respuesta a una sola pregunta ¿Que podemos hacer?. Este adjunto ha sido enviado a varios destinatarios sin obtener respuesta alguna. Si bien es cierto que yo firmo este mail para identificarme y poder ser un interlocutor me acompañan las mismas personas que solicitaron esa Asamblea, o sea que somos un numero representativo de este Consorcio. Cualquier orientacion que pudiera darme se lo vamos a agradecer. Desde ya muchas gracias.

ADJUNTO

HECHO 1: En el año 2006 se produce en el piso 9 depto A un problema de filtraciones sobre el piso 8 depto A. Se procede a arreglar el piso 9. Lo que hubiera correspondido después es pasar a realizar los arreglos en el piso 8, pero en una reunión de Consejo se decide cambiar uno de los ascensores. Ante esta situación la unidad 22 (piso 8 Depto A) dejo de abonar la expensas. En julio del 2008 el consorcio inicia una demanda por cobro de expensas. La unidad 22, por su parte inicia una juicio por daño temido (se había desprendido el yeso de la cocina) y posteriormente un juicio por daños y perjuicios.

Ante esta situación, un grupo de propietarios (que sumaban el 52% de representación), comenzamos a tener reuniones, sin la presencia de la Administración, ya que habia explícitamente un problema personal entre ellos, a fin de llegar a un acuerdo con la propietaria. Después de varias reuniones, lo hicimos con ella y llegamos a un acuerdo. Como lo establece el Reglamente de Copropiedad pidimos una Asamblea Extraordinaria con el Orden del dia: Tratar futuras acciones en los juicios con la Unidad 22.

La Asamblea se realizo el 16/09/2010; se leyo el acuerdo, se transcribio al libro de Actas y se procedio a la votacion. Cuando se realiza la misma La Administración comete un error al contabilizar los que estaban por la afirmativa del acuerdo y omite 2 votos. La propuesta es rechazada.

El 30/09/2010 se realiza otra Asamblea debido a que habia sucedido una mediación y en dicha Asamblea se pone de manifiesto el error de la anterior; a lo que la Administración y uno de los propietarios que firmaron ese Acta  respondieron : “Impugnela”.

Lo trascendente de esa votacion es que si se votaba afirmativamente se levantaba la demanda por daños y perjuicios que es el $1.200.000, si bien es cierto que teniamos que hacernos cargo de la deuda de $27.000. El otro tema es que el abogado del Consorcio es el marido de la Administradora y claramente manifesto tener algo “personal” en este juicio. El juicio por cobro de expensas todos, inclusive la demandada, sabiamos que lo  teniamos ganado, pero queriamos evitar el otro, ya que se trato de vender un departamento y la escribana interviniente quiso retener U$$ 8.000 a la parte vendedora.

HECHO 2: En la asamblea Ordinaria de diciembre del 2009 se elije el Consejo de Administración integrado por dos propietarios. En Agosto del 2010 se decide cambiar el otro ascensor. La administradora llama a La Presidenta del consejo para que apruebe el presupuesto elegido para realizar el trabajo. La Sra xxxx le solicita que le envíe los tres presupuestos para leerlos, la Administradora no demostró mucha voluntad para complacerla al principio, pero la insistencia pudo mas y finalmente después de unos cuantos días se los envió. La Sra xxxx encontró muchos errores en los mismos, como permisos vencidos para operar en Caba, otra empresa no estaba dentro de la base de datos autorizadas, y para informar sobre este tema realizo una explicación pormenorizada con copia para cada uno de los propietarios. La administradora refuto todo lo expresado por la Sra  xxxx exponiendo una lista de edificios donde prestan servicios y realizan los servis.

Después de ese hecho ocurrido en agosto del 2010 nunca mas se le pidio autorización o por lo menos consulta alguna sobre los arreglos que se hacen mensualmente, ya que hubo problemas que afectaron varias unidades y nadie controlo o por lo menos verificó algo a ninguno de los integrantes del consejo..  Patricia G de R

Respuesta: Si bien la consulta abunda en una serie de hechos, no se advierte qué es lo que necesita que le respondamos.-


Consulta 7

Quero consultar por lo sig: hace dos años oficio de administradora ad honorem, es un edificio de 8 dpts

La verdad es muy dificil la tarea por la gente què habita el edificio. Ahora quiero renunciar, còmo puedo hacerlo?

Tambièn me gustarìa contratar una administradora externa, pero no sè si serà posible porqe tal vez no estèn todos deacuerdo. puedo tomar esa decisiìn yo sola?

Gracias!    ojalà me puedan contestar.. as salam aleikum Amancay

Respuesta: Para renunciar es necesario que Ud. convoque a asamblea, ( hay que leer el reglamento de copropiedad ) presente su renuncia, y, se elija un nuevo administrador.- La elección de nuevo administrador es potestad de la asamblea, no del administrador saliente.-


Consulta 8

Me dirijo a Ustedes a fin de consultar una situacion planteada en el edificio en el que habito. El encargado se jubila en este mes y el administrador planteo que puede seguir

trabajando perdiendo la antiguedad, comenzando con un sueldo basico , como recien ingresado. Quisiera saber si esta situacion es la correcta y reglamentaria.

Agradeciendo desde ya la atencion prestada, los saludo atentamente. Patricia

Respuesta: Si bien puede llegarse a esa situación, la pregunta es: una persona que ha llegado a los 65 año y se jubila; está en condiciones de seguir con tareas que exigen físicamente?.-


Consulta 9     

Mi pregunta es la siguiente. Nuestro encargado se ha jubilado,ya cobra su jubilación desde hace tres meses y se pactó con él que en el término de quince dias más, debe dejar la vivienda en el mismo edificio. Como es una persona de confianza y querido por los consorcistas,se lo puede contratar?. Cómo tendría que ser,por ley, el régimen de este contrato, en cuanto a considerar su salario y antiguedad,por cuanto todos queremos que se quede 6 meses más pero con menor sueldo para disminuir las expensas que son muy altas,hasta ver la posibilidad de reemplazarlo    Gracias Elida

Respuesta: La verdad es que habrá que saber qué y cómo se pactó que pasados más de tres meses, el encargado continúe. Sin perjuicio de ello, es cierto que puede darse por finalizada la relación laboral al jubilarse el encargado. Si vuelve a laborar, y por un plazo determinado,  debe formalizarse un contrato que exprese ese plazo.-


Consulta 10

Buenos días, el 25/11/2010 escriture por la adquisición de un deptartamento en la CABA, en el mes de febrero nos llego una sentencia de la AFIP por falta de pago de cargas sociales. El administador desapareció y en el mes de marzo nombramos un nuevo administrador, el cual nos informó que la deuda con la AFIP correspondía a la falta de pago de contribuciones a la seg. social  correspondientes a períodos de los años 1997, 98, 99, 2001, 2005, 2006, 2009, 2010, por lo que se logró un acuerdo de pagos. A su vez, teniendo en cuenta que durante todo el año 2010 el encargado estuvo de licencia y el anterior administrador contrató en forma incorrecta al suplente, se tuvo que llegar a un acuerdo por el pago de su liquidación.

Mi pregunta es la siguiente, teniendo en cuenta que la fecha de las deudas contraidas son anteriores a la fecha de escritura se puede responsabilizar al vendedor? o debería reclamarle al anterior administrador? exite responsabilidad del escribano que contraté para escriturar?

Saludos y muchas gracias. Diego M

Respuesta: Cuando Ud. adquiere el departamento, al mismo tiempo se transforma en integrante del consorcio. En ese orden de ideas, una sentencia que condena al consorcio por estas cuestiones, debe ser afrontada por quienes forman parte de él. Lo interesante es analizar la figura del administrador que no informó debidamente acerca del juicio en el momento en que Ud. adquirió ese departamento.-


Consulta 11

La consulta es la siguiente, somos inquilinos de un inmueble y desde hace 10 dias no tenemos gas en todo el edificio ya que metrogas lo clausuró,hasta tanto se cambien caños en la puerta del edificio y en la sala de medidores,todo eso demorará mas de 2 meses segun el administrador,cuando nos alquilaron nos dijeron que estaba todo en regla,cual es la forma de defensa que tenemos?  Desde ya muchas gracias  gustavo

Respuesta: En vuestro caso, es el locador (el dueño del departamento) quien debe garantizar a su locatario, Uds. el normal uso y goce de ese departamento. Así que, en esa situación como no puede solucionarlo directamente, lo mínimo es que se pongan de acuerdo y se disminuya el monto del alquiler hasta tanto se soluciones el problema del gas.-


Consulta 12

Tengo un depto y quiero llevar desde mi cocina hasta el balcon un caño de agua para poder colocar una canilla. La obra solo afecta mi depto y se realizara prolijamente sin dejar caños en la fachada, todo por dentro. Alguien del edificio o el consorcio se puede oponer o quejar por esta u otras modificaciones q haga en mi depto??  Gracias Lily

Respuesta: Los reglamentos de copropiedad son los que establecen a quién pertenecen las instalaciones sanitarias, por eso sin tener a la vista el reglamento, la respuesta puede no ser acertada. Pero, si se trata de una pequeña modificación, no resulta razonable pensar que alguien podría oponerse. Ello siempre y cuando no se produzca daños ni molestias a terceros. Debe recordarse también que ese tramo de instalación le pertenece en propiedad a Ud. y que sus desperfectos y deficiencias  deberán ser reparados por Ud.-


Consulta 13

Estimado Dr. Awad:Lo felicito por su trayectoria y distinción, en mi edificio los consorcistas tenemos dudas acerca de la nueva ley, queremos remover al administrador actual, que está hace 13 años, y según nuestro reglamento se necesitan 51%,hemos consultado a una abogada y en el Registro de Administradores teléfonicamente , y nos dicen que no se aplica la nueva ley (los 2/3 de los presentes) y que lo que rige es el reglamento, esto es así?    muchas gracias  Sra. Violeta

Respuesta: De acuerdo con lo que establece la nueva legislación en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, el mandato del administrador tiene el plazo que establezca el reglamento de cada consorcio y, si el reglamento nada establece, el plazo es de hasta un año. Ese año venció ya en noviembre de 2010. Por ello vuestro administrador debió haber llamado en el mes de octubre de 2010, para que Uds. le renovaran el mandato. Al no hacerlo, y conforme la ley 941, su modificatoria 3254 y el decreto reglamentario 551/10 el mandato ha caducado y Ud. deben, conforme vuestro reglamento, convocar a una asamblea,  reunirse y nombrar nuevo administrador. De todas formas, lo que se aconseja es que no lo hagan solos,  busquen asesoramiento.-


Consulta 14

Estimado Dr. vivo en un consorcio de departamentos en Capital Federal, constituído por 4 columnas (que tienen numeración catastral propia). La administración de todo el edificio está unificada y -por cuestiones operativas- queremos hacerlo en forma individual. Cómo se realiza ese trámite? Estamos en una gran confusión. Si pudiera darnos un camino, se lo agradeceriamos. Atte. C. O.

Respuesta: Creo entender que las 4 columnas son cuatro torres o 4 edificios. Para llegar a lo que desean, deben reformar el reglamento de copropiedad, y eso no es tarea fácil. Por lo pronto, deben asesorarse porque no pueden hacerlo uds. solos.-


Consulta 15

Alguien sabe si para ir a ver el expediente en catastro por una denuncia a un copropietario por una modificacion en parte comun sin autorizacion del consorcio tienen que asistir las dos partes?

El que hizo la denuncia fue el administrdor y el consorcio se lo habia solicitado.

Mañana se hace una asamblea extraordianria por este tema y el administrdor dice que no pudo averiguar nada en catastro porque alli le dijeron que es requisito estar presentes las dos partes. No tiene ningun poder como administrador para solicitar el solo por su cuenta el estado de gestion de la denuncia?

El propietario denunciado (que no vive aun en la unidad) le dijo al administrdor que tiene el permiso de obra del gobierno. Pero yo me pregunto como esto puede ser posible si, segun tengo entendido, ese propietario deberia haber presentado primero al gobierno una autorizacion dada por el Consorcio para modificar partes comunes para que a su vez el Gobierno le de el permiso de obra. EL consorcio nunca lo autorizo a nada.

Como pudo autorizar el Gobierno algo para lo cual es necesaria una autorizacion que el Consorcio no dio? El Gobierno tiene autoridad por encima de las partes comunes de un Consorcio?

Y nuevamente pregunto si para ver el expediente es necesario que esten las dos partes, administrdor y denunciado Saludos Ana

Respuesta: En principio si vuestro administrador formuló, en nombre del consorcio,  una denuncia por ante el GCBA, tiene en su carácter de denunciante el derecho de consultar el expediente. En cuanto a lo que Ud. refiere acerca de la posibilidad de haberle sido aprobada la obra o los planos a ese consorcista, entiendo que tiene Ud. razón pues si va a modificar la estructura, necesita el conforme de todos.-


Consulta 16

Estimado Dr. Awad, me dirijo a Ud. para plantearle la siguiente consulta. En mi edificio siempre administraron distintos copropietarios, pero hace un año como el anterior administrador era una persona mayor y no se ocupada del Consorcio en Asamblea me eligieron como Administradora para poder ordenar y regularizar la administración y evitar la contratación de uno externo. Recientemente se mudo al edificio una nueva copropietaria y me pregunta como una duda formal que tiene sobre el registro de administradores. Sin dudas se que tendría inscribidme, pero resulta que mi actividad principal es la abogacia y no tengo intenciones de administrar consorcios, entonces mi pregunta es como abogada también tengo que acreditar haber asistido a un curso de administradora de consorcio.

Por el otro lado, inscribidme en el Registro de Abogados Administradores de Consorcio puede de alguna manera hasta tanto pueda ihacerlo en el registro que depende del Gobierno de la Ciudad tranquilizar a esta copropietaria.

Desde ya agradecería su opinión, porque realmente no quiero tener problemas ni perjudicar a nadie. Muchas Gracias. Juana Beatriz

Respuesta: De acuerdo con la reglamentación vigente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, Ud., aunque sea abogada, debe inscribirse en el Registro Público de Administradores.  Y además debe acreditar haber asistido a un curso de Administración de Consorcios ( de los que están homologados por la misma autoridad de aplicación que es la Dirección General  de Defensa y Protección del Consumidor del GCBA)


Consulta 17

Dr Awad le consulto por un problema en el consorcio donde el vecino del primer piso, dado que tiene un patio bastante grande,  solicito permiso en una asamblea para colocar una parrilla en el patio a la cual se accedió hace unos años con la condición de que iba a ser de vez en cuando, este ultimo verano fue mas abusivo en el uso de la misma lo que provoco muchas molestias con el humo de la parrilla a los vecinos de pisos próximos, donde tiene el tiraje mismo que viene y no uno a cuatro vientos hasta la altura del ultimo piso, mi pregunta es: se puede revocar la decisión de aquella asamblea después de varios años de tener la parrilla o ya es un derecho que tiene?  Y también dado que tiene el tiraje mismo que viene y no uno a cuatro vientos hasta la altura del ultimo piso en el caso de tener que hacer el tiraje que condiciones debe cumplir? Se lo puede obligar a hacerlo? Hay ordenanzas que regulen esto?  Desde ya muchas gracias. Sergio

Respuesta: Si la cuestión es que el problema se soluciona elevando el tiraje a los 4 vientos, hará que intimarlo a que lo haga bajo el apercibimiento de exigirle que retire la parrilla.


Consulta 18

Sr Dr Awad: Mi problema es el siguiente, vivo en un 2pso de un edificio torre           de 22 pisos, desde el año pasado, sale agua con jabón de abundante espuma, mi lavadero no esta tapado, hablé con la administración en ese momento estaba una abogada, que no esta permitido sacar caños para afuera(muchos dto ya lo hicieron)dijo estar roto y tapado el caño principal no hay plata para cambiarlo(muchos son los morosos)dije tiene que haber una una solución, hace poco se nombro un administrador, le plantee lo dicho ,me contesto que en dos semana me solucionaba, pasa que a cada rato sale agua volvi a llamarlo, hoy en una reunión se lo charlaba junto a otros grave problema. Por mi salud, no debo hacerme mala sangre, ya me harte, le pido por favor si debo mandarle una carta documento, y donde debo ir. Muchísimas gracias por leer mi mensaje, saludos atte.: Maria L.          

Respuesta: Obviamente debe enviar una carta documento a su consorcio para que a través del administrador se repare la deficiencia que permite que aflore el agua en su unidad funcional.-


Consulta 19

Buenas tardes. Me contacto con ustedes por este medio para que me orienten sobre cómo defender mis derechos como inquilina ante una finalización de contrato de alquiler.

Trataré de hacer un breve detalle de mi inquietud, quedando dispuesta a una consulta de manera personal si es necesario.

Somos un matrimonio joven que alquilamos el departamento en cuestión cito en el barrio de Balvanera, un planta baja amplio, con dos garantías propietarias de mi padre, al cual le hemos dado un uso moderado, siguiendo el mandato del consorcio y nuestras buenas costumbres, además de cumplir siempre con nuestros pagos en término. La gran promesa al momento de alquilar fue que ibamos a tener "sol para tirar para arriba", y el gran problema de este inmueble es la gran humedad por la falta de una adecuada ventilación y luz solar, además de una importante gotera en uno de los patios, el techado, que nunca fue solucionada. El contrato vence el próximo 30 de Junio del corriente, y pese a lo expuesto, por una cuestión de comodidad en cuanto a la ubicación, era nuestra intención renovar el contrato. Ahora bien, si renovamos, nos vuelven a solicitar las garantías y recibos de sueldo como al inicio, y además debemos volver a abonar un mes de comisión más la diferencia de reajuste del mes de depósito. Y, si nos vamos, debemos reintegrar el departamento casi mejor que como lo tomamos, inclusive pintado, para no perder el depósito, que de igual manera, se nos reintegraría pasados los 30 días de cesión del contrato.

Hay varios detalles que quedan en el camino, pero básicamente esa es la problemática por la cual pido asesoramiento, a la vez, nuevamente, de quedar a disposición, cuando ustedes lo consideren, para un encuentro personal para así poder brindar todos los detalles necesarios y poder resolver de manera favorable esta situación que me inquieta.

A la espera de una pronta respuesta, mis respetos y saludos cordiales. Atentamente.   María Celeste

Respuesta: Lamentablemente es cierto que, para formalizar un nuevo contrato les van a exigir los mismos requisitos que para el primero. En cuanto a dejar el departamento recién pintado, si eso es lo que Uds. pactaron y firmaron en el contrato nada se puede hacer. En cuanto a la devolución del depósito, también es cierto que se reintegrará conforme el plazo que establezca el contrato.- En suma: nadie impide que renueven, pero, son Uds. los que aceptan las cláusulas.-


Consulta 20

Estimados, me dirijo a Uds. porque no sabemos como proceder.  

Somos 10 UF sobre 18 UF totales, que queremos despedir sin causa a nuestro encargado, porque no podemos solventar los aumentos de sueldo y mantener el edificio.. Si entregamos una nota a la administración con la firma de los 10 copropietarios solicitándole el despido y ella la recibe.. queda obligada a hacer lo que le solicitamos? De no ser así, como se puede generar esa obligación? Nuestro reglamento indica que la tarea de tomar o despedir al personal, le corresponde al administrador.. Muchas gracias por su ayuda. Fabiola

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista vuestro reglamento de copropiedad y administración.-


Consulta 21

Estimado Dr,Awad deseo saber si es correcto que envie una carta documento a la Administracion  en respuesta a una intimacion de pago y citacion de remate recibida ,debido justamente a mi falta de pago ,lo que sucede es que mientras abonaba correctamente veia que nada se hacia en cuanto a mis reclamos ya que nada esta en regla ,he vivido en otros edificios y honestamente no se manejaban asi ,el tema es que una Asamblea fui la unica que mostro disconformidad con el manejo de dicha administracion ,sucede que la mayoria es gente mayor y/o inquilinos que poco le importa .

Solicito ver comprobantes de gastos originales (no me basta con el detalle que traen ellos) y me dicen que pase por la Oficina ,QUE ES ESTO ?

tal falta de respeto y de atencion a dicho edificio ,me canso ,sumado a un problema serio de salud ...no me niego a abonar lo hare en cuotas a convenir pero no asi los intereses ,no hay ni portero ,solo un propietario trabaja unas horitas en limpieza ,nadie lo controla ,es terrible el abandono .Por favor orienteme como me puedo defender ,actuan legalmente con lo que a ellos le conviene no soporto las injusticias . MUCHAS GRACIAS MARIA ROSA

Respuesta: Uno de las peores decisiones que puede tomar el consorcista es la de no abonar las expensas porque está disconforme con el administrador o con su gestión.  Así que el consejo es: pague la deuda de expensas, porque le van a iniciar un juicio y va a ser peor. En cuanto a los intereses, hay que leer el reglamento de copropiedad allí está establecido el porcentaje a aplicar.-.-


Consulta 22

Estimdos: Tenemos algunos inconvenientes con nuestro administrador y nos parece que existen algunas irregularidades en loa aportes. Lo que quiero saber es cuanto es el aporte del empleado y cuanto es el aporte de consorcio para la jubilacion del encargado. Desde ya muchas gracias Pablo

Respuesta: Debe aclararse la consulta pues no hay un aporte para la jubilación.-


Consulta 23

Yo alquilo un depto que me lo alquila el consorcio. Si me quieren echar o no renovar el contrato todos tienen que estar de acuerdo. No sé como es el tema alquilando a consorcios. Gracias Nora

Respuesta : Habrá que estar a lo que haya establecido el reglamento de copropiedad o la asamblea que decidió alquilar el sector en cuestión.-


Consulta 24

Hola,  me gustaría saber cómo se hace para remover un administrador que ha sido designado por el constructor del edificio. Teniendo en cuenta que el Constructor se reserva el derecho de administrar por 5 años?

La otra pregunta es la siguiente. Desde que me mude hace 2 años no recibí nunca la liquidación de expensas. Desde el mes pasado se puso un administrador, que debido a la falta de entrega de papeles, no puede liquidar las expensas, como se procede ante una situación de esta naturaleza?  Gracias por contestar Luciana

Respuesta: Este nuevo administrador debe exigir a su antecesor la entrega de la documentación, se puede llega a la instancia judicial.  En cuanto a no poder liquidar las expensas, teniendo como excusa que no tiene documentación, no es tan absoluto.-


Consulta 25

Disculpe la molestia pero estoy teniendo una pequeño duda que nadie me la sabe responder.

Estoy alquilando un departamento y en el edificio hay varios matafuegos, la semana pasada se los robaron.

Hoy me encuentro que en las expensas me llega el monto del proporcional para reponer dichos matafuegos.

La pregunta seria: ese monto lo tengo que abonar yo como inquilino o el propietario del departamento.

Saludos y desde ya muchas gracias. Aldo

Respuesta: En principio hay que estar a lo que establezca el contrato que Ud. firmó. ¿ qué se obligó Ud. a pagar? Una vez respondido esto se podrá llega a una conclusión.-


Consulta 26

Buenos dias Mi consulta es respecto del numero de cuit del consorcio.

Vivo en un dto tipo casa un pasillo con  10 unidades  Administra en forma gratuita uno de los propietarios , no utilizamos personal de ningun tipo .

Para contratar un seguro nos pide el numero de cuit y el consorcio no lo tiene  Quisiera saber como puedo generarlo sin que esto implique gastos adicionales o tener que presentar todos los meses algun tipo de formulario

Desde ya muchas gracias por lo que pueda asesorarme Celia

Respuesta: cuando se trata de cuestiones que involucran a la AFIP siempre, lo mejor, es contratar a un contador y no a un abogado. Es una mala política de muchos consorcistas y consorcios el querer gastar lo menos posible o no gastar. Esto puede traerle más perjuicios que beneficios.


Consulta 1

Hola, alquilo un PH hace 4 años, y en noviembre volvi a renovar por dos años más, cuando alkile el dueño me informo que no queria perros y yo acepte luego tuve que tener a mi perro en la casa y el lo acepto ya que mis papas explicaron la situacion. Traje un gatito de mi hna para cuidar y mi hija chikitita se encariño y lo dejamos, el gato estuvo un año en mi casa y el jamas se entero, ahora justo lo vio asomarse por el pasillo y me exije que tengo que sacar al gato. En el contrato no hay ninguna clausula que diga que no puedo tener animales. Pero tengo miedo de quedarmelo y que el me eche. Por favor ayudenme. Eliana

Respuesta: Si se trata de un PH, habría que leer el reglamento de copropiedad para saber si la tenencia de mascotas está prohibida, si nada dice y el contrato de locación no contiene ninguna prohibición específica,  no es procedente que el locador la obligue a retirar la mascota de la vivienda.-


Consulta 2

Dr.Awad Tenemos un Administrador a quien trajo una de las dos torres en que viven cada una, 24 familias. En una de ellas especialmente integrada por personas mayores de 75 años-

   Es corrupto y se le ha detectado que hace un par de años falsifició documentos de un servicio e hizo una diferencia de más de 1400 pesos.

  Al margen de que existe la posibilidad de llevarlo ante la Justicia por "defraudación fraudulenta", falsificación de documento público" y

posiblemente el cargo de asociación ilícita" ya que la corrupción nun ca   es unilateral y todo demuestra que el consejo de Administración

aparecería como cómplice necesario.

 Siendo dos edicficios en un solo consorcio ¿es posible tener dos administradores? (el reglamento no dice nada al respecto)  ¿Cómo se procede? Gracias Cesar

Respuesta: Si el reglamento nada dice, entonces ese consorcio debe tener un solo administrador.-


Consulta 3

Buenas tardes quería consultar donde puedo asesorarme sobre el siguiente asunto.-

El administrador del consorcio del edificio en donde habito hace mas de 4 años que no hace ningún tipo de asamblea, ni siquiera la Anual Ordinaria que, según tengo entendido, es obligatoria y por este motivo quería asesorarme sobre como poder proceder en este tipo de casos.-  Quedo a la espera de su respuesta y desde ya muchas gracias.-  Saludos cordiales Claudio

Respuesta: Es cierto que el Administrador está obligado a llamar a asamblea ordinaria una vez al año, por lo menos para rendir cuentas de su gestión, presentar el balance del consorcio, etc.  En cuanto a las extraordinarias, la obligación aparece sólo si el consorcio atraviesa por una situación que aconseje el llamado a asamblea.- Es una falta grave no convocar a asamblea ordinaria. Lo más aconsejable es leer el reglamento de vuestro consorcio ( y además saber en qué jurisdicción se encuentra el edificio), para poder seguir adelante con la respuesta a la consulta.-


Consulta 4

Profesor Awad,vivo desde hace 20 años en un primer piso con balcón a la calle, unico balcon al frente de un edificio de 20 deptos.Tuve varias lluvias muy fuertes  los ultimos 3 años que llegaron a cubrir el living de parquet roble de Eslavonia, como resultado 3 metros por 2 cuadrados se pudrió, Hice una canaleta de desague para ayudar a la regilla y no me sucedió mas la inundacion, pero pedí presupuesto para reparar el parquet y la empresa dice que los gastos corresponden al consorcio,  En el reglamento figura como espacio comun de uso exclusivo, Debo reclamar a la Administración que se haga cargo de los gastos ? El canal de desagote lo pagué yo Muchas gracias por su asesoramiento. Diana

Respuesta: Si se trata de un daño ocasionado por deficiencias en las cañerías de desagüe común, el consorcio deberá afrontar la reparación de esos perjuicios. Pero para responder con más seguridad, es necesario leer el reglamento de copropiedad para saber si esa cañería es una cosa del dominio común o exclusiva de la unidad funcional.-


Consulta 5

Vivo en un noveno piso contrafrente y mi consulta es referida a que el propietario del octavo piso ha colocado un equipo de aire acondicionado, sin previa consulta tanto al

consorcio como la administración, por lo cual cuando regreso de mi trabajo y levanto la persiana me encuentro con el colocador del equipo aferrado a la reja de mi balcón

llame a  la administradora quien no estaba informada al respecto y fue a hablar con el propietario no se cual habra sido el acuerdo de ellos pero lo cierto es que el equipo

esta colocado en mi mocheta y he observado que el resto de los departamentos que tienen equipos de aire acondicionado lo tienen debajo de su mocheta.

También desconozco si la administradora esta al tanto de todo esto, dado que yo me tuve que retirar nuevamente de mi domicilio por cuestiones laborales y no

pude hablar nuevamente con ella.

¿Puede un propietario colocar un equipo de aire acondicionado sin previo aviso y sin acordar en que lugar colocarlo?

¿Puede colocar el equipo en la mocheta del piso de arriba de ël?

Estas son algunas de mis inquietudes.

El reglamento no especifica nada con respecto a los equipos de refrigeración y/o calefacción Desde ya le agradezco si ud puede asesorarme al respecto. saluda atte Silvi

Respuesta: El muro de contrafrente es una cosa del dominio común de todos los integrantes del consorcio y no sólo de aquéllos que tienen ventanas en ese sector. Entiendo, de todas formas, que cada uno deberá usar el muro dentro de los límites de influencia de su unidad funcional, sin perjudicar ni restringir el legítimo derecho de los otros propietarios.


Consulta 6

Buen dia. Quería comentarles un problema que tuve para que me indiquen si es posible realizar una denuncia al respecto.

El dia lunes 21 pasado se corto la luz del edificio en donde vivo (no soy propietaria, alquilo) y por ende dejamos de tener agua porque no funcionaba la bomba.

Luego de muchas quejas nos enteramos que el corte lo habia realizado la empresa de energia electrica de cordoba (epec) por falta de pago. El edificio es nuevo y todavia no ha hecho la subdivision de la luz, por lo que tenemos luz de obra, la cual pagamos por medio de las expensas a la administracion del edificio. Dicha administracion se encarga mes a mes de abonar la luz. Pero en este caso no pagó la boleta y por eso el corte.

Estuvimos sin agua ni luz durante tres dias, con todo lo que eso significa. La administracion pagó la boleta adeudada el miercoles y Epec el jueves a la noche realizo la reconexion mas rapido de los habitual porque nos movimos los que vivimos ahi. La administracion no se hizo ni se quiere hacer cargo de nada. No nos dio la solucion ni nos quiere resarcir por nada. Perdimos alimentos, hay embarazadas que tenian que subir 5 pisos por la escalera, hay negocios de comida  que tuvieron que cerrar al publico y tirar sus productos, etc etc.

Estamos en condiciones de realizar una denuncia? Quien deberia responsabilizarse? el dueño del edificio quien es el que contrató la administracion? o la administración? o ambos? A la denuncia deberian hacerla los propietarios o los inquilinos que somos los que sufrimos el problema? Desde ya muchas gracias. Belen

Respuesta: Para responder con seguridad es necesario saber si el edificio tiene ya su reglamento de copropiedad inscripto, si hay un consorcio formado, por ejemplo. Una cosa es que el consorcio se hay constituido y tenga un administrador y otra muy distinta es que el edificio no haya sido sometido al regimen de la ley de propiedad horizontal. Sin perjuicio de ello, si Ud. alquila debe, en principio dirigir sus reclamos al locador ( dueño) del departamento


Consulta 7

El edificio en el cual vivo, hace 10 años, tiene las ventanas del baño sobre ambas medianeras: son amplias y con un ventiluz grande.

Claro que sucedió lo de siempre y, comprando ambas casas vecinas, comenzaron a levantar dos monstruos (el nuestro sólo llega hasta el piso 9).

Cuando comenzaron a levantar las paredes, obviamente taparon todas las ventanas y los dueños debieron pagar los arreglos (relleno del hueco que quedaba ahora) y, algunos, optaron por insertar extractores pequeños a los respiraderos. El administrador dijo que no corresponde al consorcio ocuparse de esos gastos porque nunca deberían haberse hecho las ventanas allí.

Mi pregunta es: ¿Por qué no debe encargarse el consorcio, si no fue decisión de los propietarios tapar las ventanas? Si al levantarse la edificación se decidió realizar ya las ventanas, ¿no correspondería que todos respondan solidariamente, por intermedio del consorcio, en la adecuación de la medianera? Gracias. Ignacio

Respuesta: Si originalmente el edificio tenía esas ventilaciones en medianera, es cierto que debe ser el consorcio quien cargue con esos gastos.-


 Consulta 8

Dortor, muchas gracias por la respuesta. PERDONE QUE LO MOLESTE NUEVAMENTE: El tema es que la reunion se hizo hace poco con el administrador y se decidio aumentar, para juntar los fondos para los arreglos,pero el administrador no aumenta a pesar que quedo constancia en el acta ya que los del consejo no lo vigilan ni controlan. Es un edificio viejo y de pocos departamentos, el resto de los propietarios no quieren abonar mas de lo que estan pagando.

¿Que podemos hacer? dese ya muchas gracias y disculpe la molestia ATTE: Fernanda

CONSULTA Y RESPUESTA ANTERIORES

Consulta 23  

BUENAS TARDES DC. AGWAD, ME LLAMO FERNANDA Y QUERIA CONSULTARLE UN PROBLEMA QUE HAY EN MI EDIFICIO Y CON EL DEPARTAMENTO DE MI MAMÁ:  LAS PAREDES DEL EDIFICIO ESTAN CON HUMEDAD Y SE ESTA CALLENDO REBOQUES IGUAL PASA CON EL DEPARTAMENTO, EL TECHO TIENE HUMEDAD Y SE ESTA CALLENDO DE APOCO Y EN EL BAÑO CUANDO LLUEVE CAE GOTAS DE AGUA. EL TEMA ES QUE EL ADMINISTRADOR Y EL CONSEJO NO QUERE AUMENTAR Y ALEGAN QUE NO PUEDEN PAGAR MÁS Y SE LE DEBE EL SUELDO DE VARIOS MESES A LA SEÑORA QUE LIMPIA.

EL ADMINISTRADOR ACTUALMENTE BAJA LAS EXPENSAS UN MES Y EL OTRO SUBE Y LO VUELVE A BAJAR; ETC. Y DA VUELTAS PARA HACER ARREGLOS CON EBASIVAS.

NO SABEMOS QUE HACER NI A QUIEN ACUDIR, TENEMOS MIEDE DE QUEDARNOS EN LA CALLE SI ESTO CONTINÚA ASÍ. ESPERO RESPUESTA,DESDE YA GRACIAS:FERNANDA

Respuesta: Uds. deberían intimar seriamente al Administrador y al Consorcio a efectuar las reparaciones de los deterioros que provocan las filtraciones, Sin perjuicio de ello, sería aconsejable que un grupo de propietarios, solicite la convocatoria a una asamblea para tomar una resolución que permita al consorcio tener los fondos para cumplir con sus obligaciones.-

Respuesta: Si la asamblea decidió elevar el monto de las expensas, el administrador debe, acatar esa orden y hacer los arreglos y reparaciones que se hayan votado. Posiblemente lo mejor sea comenzar por intimarlo, formalmente, al cumplimiento de sus obligaciones, bajo apercibimiento de solicitar su remoción judicial.-


Consulta 9

Estimado Dr Awad, Vivo en un barrio cerrado y mi casa es perimetral, pero tengo construido dentro de mi lote el vestuario de los vigiladores y demas personal, al no tener cloacas el pozo ciego desborda sobre mi lote por lo cual me queje y lo unico que hicieron fue contruir un pozo en la calle en espacio municipal.

podria decirme si hay fallos en los cuales este tema se haya tratado...? Espero vuestro comentario. Gracias Maria

Respuesta: Disculpe, pero no se comprende bien a que tema se refiere Ud.-


Consulta 10

Estimado Dr. Estoy teniendo hace ya un año un problema con mi vecino de arriba. Vivo en un piso 8, y estoy teniendo una terrible filtración de humedad desde el piso 9 A, Se cayó un pedazo de cielorazzo del baño, cae agua por el cielorazo de la cocina y cada vez que llueve se me inunda el dormitorio, debido a las pésimas condiciones en que mantiene el departamento el Sr. que vive en el 9no A. El administrador del consorcio quiere ingresar al depto de mi vecino para arreglar las filtraciones y poder solucionarme el problema, pero mi vecino se niega a abrirles la puerta, con el justificativo de que no quiere que le rompan el piso para poder arreglar los caños.

SInceramente mi paciencia se agotó, he llegado al punto tal de que me da vergûenza invitar a mis amigos a mi casa, por el deplorable estado de las paredes y el olor a humedad que hay algunos días. SI no fuera por la excelente relación que tengo con el propietario del depto en donde vivo ya me habria mudado, hace años que vivo en el mismo edificio y realmente no quiero tomar la desición de mudarme. Yo hable varias veces con mi vecino, me dice que va a dejar entrar al plomero, pero solo queda en palabras, jamas los deja entrar. Que tengo que hacer en este caso? Saludos Juan Ignacio

Respuesta: En principio Ud. debe tratar este tema con su locador, que es el propietario del departamento y es quien, verdaderamente parece estar lavándose las manos frente a este grave problema. Su locador debe intimar al consorcio ( o  al propietario del piso superior según corresponda. En otros terminos, es su locador quien debe garantizarle a Ud. el normal y pacífico uso del departamento que le alquila. De no ser así, habrá que reducir el monto del alquiler por las perturbaciones que Ud. sufre, llegando a poder rescindir el contrato


Consulta 11.-

Hola, soy un inquilino desde hace mas de 1 año en un departamento a Estrenar, cuando volvimos con mi familia de vacaciones nos encontramos con el piso del living-comedor levantado por la rotura de un chicote del calefon, ahora y desde hace 1 mes, ni el propietario ni el constructor quieren hacerse cargo, tengo incumplimiento de contrato porque se me alquilo con supuestas parrillas y pileta en terraza y nunca lo hicieron, estuve 8 meses con luz de obra por encontrarse el edificio sin habilitacion como el ascensor y sin matafuegos en las escaleras, por ende, sin seguro, ahora que puedo hacer????, aparte el Administrador es el constructor y no hay libro ni nada, agradecere me ayuden con este tema, muchas gracias y saludos a todos. Martin M.

Respuesta: El propietario debe responder ante Ud. por haber ingresado en su vivienda sin su autorización. Además debe responder por lo daños que se ocasionen y lo perjudiquen a Ud. en el pacífico y normal uso del departamento que  alquila.  Todo lo demás ( incumplimientos varios) deben exigirse judicialmente  o citando a una mediación, su se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires).- 


 Consulta 12

Dr. Awad: Buen día tenemos una amable diferencia con el comprador de mi depto, por el monto de las expensas y sobre qué base se toma.  

Mientras que el ABL GCBA es 1.91%, el reglamento de copropiedad horizontal indica un 3.51%.  

Ese 3.51% figura en la escritura por la cual compró el propietario anterior y después en la escritura por la cual soy propietario. A la espera de su respuesta, atte., Lia y  Antonio

Respuesta: El porcentual de dominio es el que está fijado en el reglamento, y no siempre coincide con el fiscal.-


Consulta 13

En la liquidación de las expensas del mes de febrero, en el detalle de gastos, figuran tres certificados de libre deuda por movimientos internos de propietarios del edificio. Los mismos fueron prorrateados entre todo el edificio. Consultada a la Administradora, su respuesta fue la siguiente:

Lo de las certificaciones, que pasé por primera vez en 5 años y medio de administrar el edificio, sí, confirmé que se pasa a todo el Consorcio y que en lugar de pagar 107 una unidad, se prorratea y a algunos como sería tu ejemplo, les toca $2,02 porque en última instancia es al conjunto que le interesa que el que vende no tenga deudas. Es una garantía para el que compra que heredaría la deuda, pero también para nosotros, que si existiera deuda fuese saldada al momento que pretenden vender. No te parece?  

Entiendo que no es el monto de lo que nos toca, mi pregunta es si verdaderamente esto es así . Los certificados siempre los paga el que vende, ¿o no?  

Desde ya muchísimas gracias por su respuesta. Inés Beatríz

Respuesta: El administrador no debe cobrar por extender un certificado de libre deuda, es una mala práctica aconsejada por ciertas asociaciones o agrupaciones de administradores, que no deben tolerarse ni consentirse.-


Consulta 15

Buenas tardes: Soy propietario de un departamento en capital federal y formo parte del consejo de administración de mi edificio. Tenemos un encargado que constantemente incumple con sus obligaciones, no limpia el edificio como debe, se apoderó del lavadero común del edificio, tiene pertenencias suyas en distintos sectores del edificio. Y lo más grave de todo es que no pernocta en la vivienda que se le concedió. En caso de lograr despedirlo, ¿se puede desalojar a las personas que habitan su vivienda?, ¿Se puede alquilar esa vivienda o venderla? Muchas gracias y saludos, German

Respuesta: Las cuestiones, en general complejas y muy específicas, derivadas de incumplimiento del encargado, como Ud. refiere, no pueden tratarse en el muy general y reducido ámbito de este página de consultas.


Consulta 16

Asisti al curso de 6 clases el año pasado y en la actualidad formo parte del consejo de administracion del edificio, se nos presenta este problema bastante discutido por lo que recurro a Ud para saber que corresponde.

En un consorcio un copropietario cambio las cañerias del baño modificando la distribucion original. Despues de 2 años, tenemos que cambiar esas cañerias (de plastico de mala calidad y pegados con poxilina),  por filtracion al depto de abajo.

(Aclaro que esta remodelacion la habia pagado en parte el consorcio,  no sabemos por que, porque el administrador anterior fue removido y no entrego documentacion aun)  

El consorcio tiene que hacerse cargo de pagar la actual reparacion habiendo el copropietario modificado la cañeria original? Silvia Alejandra

Respuesta: Antes que nada es aconsejable leer el reglamento para saber de quién son esas cañerías. Y si son comunes y el propietario las modificó a su antojo, él es el único responsable de lo que ocurre.-


Consulta 17

hace 8 años que alquilo un deposito con fines comerciales.lo entregue en condiciones.

ahora el inquilino me pide que pague el arreglo de la persiana metalica que es la entrada de camiones,funciona con motor y es de uso constante.

yo creo que si es un problema del desgaste producido por el uso a traves del tiempo lo tendria que arreglar el.¿estoy equivocada?

gracias por su atención . Jorgelina

Respuesta: La respuesta primero habría que buscarla en el contrato de locación, pues en la gran mayoría de ellos todos los gastos de reparación deben ser afrontados por el inquilino ( locatario). Si nada dice y se trata de un desgaste producido por el tiempo y el buen uso, lo más aconsejable es que sea afrontado por ambas partes.-


Consulta 18

Les escribo para hacerles una consulta respecto a un requerimiento efectuado por la Administraciòn de mi edificio.

En el dìa de ayer recibì una notificaciòn simple de la administradora solicitàndome la presentaciòn de la copia de la Escritura Traslativa de Dominio y el DNI, de acuerdo a lo solicitado en la ley 3254 Art. 9º Inc. E. para dar cumplimiento a lo reglamentado por la misma.

Segùn tengo entendido, esta ley no menciona ni establece en ninguno de sus pàrrafos que deba entregarse copia alguna de esta documentaciòn, ni el administrador está obligado a exigirla.

Entiendo que sì debo permitir que se constate la autenticidad de esta documentaciòn y que se permita verificarlos y obtener la informaciòn necesaria, para lo cual creo que exibiendo la documentaciòn original, estarìa dando cumplimiento a lo solicitado por la ley. Les agradezco me aclaren esta duda y los saludo Atte. Liliana

Respuesta: Es cierto que puede Ud. exhibir la documentación original al Administrador para que se saquen los datos que se necesitan para volcar al libro de registro de propietarios o de firmas.- También es cierto que el propietario no está obligado a exhibir nada y el administrador puede obtener esos datos por otros medios, ( por ejemplo una consulta en el Registro de la Propiedad Inmueble) pero entiendo que, en este caso, el gasto deberá ser cargado al propietario de la unidad. No olvidar que, si no se registra en este libro, no se considerará válida, en el futuro, la autorización que Ud. extienda a alguna persona para concurrir a una asamblea.-


Consulta 19

Por la presente elevamos a Ud una consulta sobre una situacion creada en nuestro edificio.-

Unos meses atras, una de las unidades de nuestro edificio, fue vendida. El nuevo propietario, encarò una reforma en su cocina, cambiando la ubicaciòn de bachas  lo que significò un cambio en la ubicacion de las cañerias.,Luego de reiterados esfuerzos la persona contratada por el propietario,no pudo concretar el trabajo por un problema,segùn el, de reflujo de agua, que para el no tenia  solucion.-

El consorcio consulto con el profesional que habitualmente realiza trabajos en el edificio,quien indico que para dicho trabajo, se debia inyectar oxigeno, para efectuar las soldaduras.-l`

La persona que estaba haciendo el trabajo, evidentemente un aficionado, no tenia capacidad para realizarlo, realizo varios cortes de agua que perjudico a todo el edificio, sin solucionar las perdidas.-

Ante la situacion creada se le encargò al profesional que habitualmente realiza los trabajos que ya habìa indicado cual era la soluciòn, colaborar con la terminacion del trabajo.-( Por supuesto las consultas fueron gratuitas, pero el trabajo que realizo debiò abonarsele)El mismo efectuò la inyeccion de oxigeno y finalmente se pudo terminar las soldaduras requeridas por el cambio de ubicacion de las cañerias.-El propietario de ese inmueble, se niega al pago de los servicios del profesional contratado, aduciendo que el trabajo se hizo en las cañerias existentes del edificio y no en su modificacion.-Si no se hubiera realizado la modificacion de las cañerias en la cocina, no se habrian tocado para nada las cañerias generales.-

Con anterioridad, 3 propietarios del edificio, realizaron ese tipo de modificacion, sin ningun inconveniente para el edificio.-

Deseamos consultar si ¿El consorcio debe hacerse cargo de un gasto generado por las modificaciones inconsultas del nuevo propietario?  Consejo de Administracion

Respuesta: El consorcio no debe hacerse cargo de los perjuicios o inconvenientes ocasionados a las cañerías comunes a consecuencia de una intervención indebida de un tercero ( en este caso un propietario) comprobable.- Sin perjuicio de ello, siempre es aconsejable que situaciones como estas se resuelvan mediante un acuerdo o convenio.-


Consulta 20

ESTIMADO COLEGA:-

En el día de la fecha me entero que nuevamente estamos ante otro atropello de este gremio, que se fija los aumentos de salalrios sin intervencón de la "patronal", por lo tanto vería con agrado si me puede orientar en la materia, atento en el edificio que vivo, ya pagamos mas de expensas que la cuota del Banco Hipotecario, en cualquier momento, de continuar  estos aumentos de prepo, superarán nuestras entradas mensuales.

La vivienda se encuentra en un edificio en la ciudad de Paraná, Entre Ríos, la verdad que barajo la idea de prescindir de los servicios del mismo, indemnizarlo en cuotas y contratar un empresa de limpieza, de todos no vive en el edificio, viene 4 horas mañana y 4 horas de terde, eso si, como en todos estos casos, existen consorcistas que creen que el portero es propiedad y lo utilizan para cuestiones personales.Desde ya sumamente agradecido.-Dr. JULIO

Respuesta: En principio nada se puede frente a la paritaria acordada y homologada por el ministerio. Es cierto que muchos edificios han optado por prescindir de los servicios del encargado y contratar a una empresa de limpieza. Esa es una decisión de cada consorcio.-


Consulta 21

Estimado Dr. Me dirijo a usted para consultarle acerca de las obligaciones que tiene que tener una constructora con un edificio nuevo.

El problema es el siguiente: Es un edificio que estoy habitando con 3 pisos y 2 departamentos por piso. Tiene Ascensor, y 6 cocheras. Todavia no hay escrituras ya que no hay subdivision (se presento en el GCBA en enero de este año), el problema es que la administradora nos esta pasando por expensas el pago de la compra de los matafuegos, las cintas antideslizantes de la escaleras y la compra de la luz de salida del garage en la calle (para avisar la entrada y salida de vehiculos). Yo tengo entendido que todo esto le corresponde a la constructora ya que son solucitudes para la aprobacion de finales de obra, bomberos, etc.

POr otro lado me encontre para mi sorpresa con que las mediciones de las cocheras no corresponden con el codigo de edificacion de la CABA. POr ejemplo en este codigo habla que como minimo tiene que tener 2.5 metros de ancho y tengo en realidad 2.10 metros.

Que en caso de cocheras de edificios (no unifamiliar) el ancho para que el auto tenga salida es de 3 metros y tengo 2.5 metros. Esto hace que no se respete el codigo-.

Quiero saber si esto realmente es una falta grave de la constructora no respetar este codigo, si me va a traer problemas con la subdivision en el GCBA (a pesar que vinieron, miraron pero no tomaron mediciones), y que pasa con el tema matafuegos, cintas antideslizantes y las luces de señalizacion. Desde ya muchas gracias por su ayuda. Christian

Respuesta: Es cierto que el edificio debe ser entregado en condiciones de calificar para la inspección en cuanto a seguridad. Respecto de las medidas que exige el código de edificación, también es cierto que muchas veces se lo transgrede, en perjuicio de los adquirentes. Ello puede llevar a iniciar demandas contra el responsable de la obra, que es quien debe acatar las prescripciones del nombrado código y la propietaria del inmubele.-


Consulta 22

Hola la solución que me dieron de que tiene que hacerse cargo la parte locadora de solucionarme el problema de baja presión es la correcta, el tema es que no sé como hacer que dicha persona acepte cambiar el calefon por termotanque, ya que se niega a hacerlo y me dijo que me las arreglara como pueda.  Qué debo hacer?? Puedo intimarla a hacerlo, ya que se acerca la época fría del año y no sé como me voy a bañar, calentando ollas me parece ridículo, por eso les pido que me ayuden al respecto. Gracias y saludos cordiales.  Pamela

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 13

Hola mi nombre es Pamela y hace una semana alquile por primera vez un departamento ubicado en Ciudadela en la calle XXXXX , 3 piso 1, por escalera y luego de firmar un contrato de locación en el cual se entregaba el dpto. en perfecto estado y funcionamiento, me encuentro que el calefón que es bastante nuevo, no prende con la canilla de agua caliente de la pileta de lavar de la cocina sino abro la llave del lavatorio, cosa que no es normal y cuando le expongo el problema que tengo, la locadora me responde que no piensa cambiar el calefon por termotanque, y que me las arregle. Quisiera saber cuales son los pasos a seguir para que se cumpla lo que firmamos. Gracias por una pronta respuesta al respecto Saludos cordiales Pamela.

Respuesta: El calefón puede no encender porque hay muy presión de agua, o porque la cañería está tapada. En ambos casos, es el propietario quien debe dar solución al problema.-

Respuesta: Obviamente deberá Ud. intimar al locador a que lleve a cabo todas las tareas necesarias para que departamento pueda ser utilizado en forma normal, corriente y pacífica.-


Consulta 23

Buenas tardes. Me dirijo a ustedes a raíz de una denuncia que presenté en Defensa del Consumidor. El motivo de mi reclamo es el siguiente: por problemas en la caldera de mi departamento, consulté al encargado del edificio quien me indicó que no se trataba de un inconveniente general de todo el edificio, sino que debía ser un porblema puntual de mi caldera. Por ello, contraté un gasista para que viniese a arreglar la misma. Este me indicó que se trataba de un problema de falta de volumen de gas. Por ello, procedió a limpiar las conexiones de la caldera, pero sin embargo, los problemas persistieron. Tengo en mi poder la factura del gasista por $ 220 y se puede contactar al mismo para verificar todos mis dichos. Cuestión que unos días más tarde, fue detectada una importante fuga de gas en uno de los caños maestros del edificio, de hecho Gas Natural cortó el gas durante 3 o 4 días hasta solucionar el problema (lo cual es totalmente constatable). Ante mi consulta al mismo gasista sobre si este hecho podría haber sido el originario de mi problema en mi caldera me respondió afirmativamente. Bajo estas circumstancias, considero que corresponde a la administración o al consorcio hacerse cargo de mi arreglo, ya que el motivo del mal funcionamiento de mi caldera era ajeno a mi departamento. La empresa administradora en cuestion es CYGBA S.A. Obviamente no se quieren hacer cargo, aludiendo argumentos ambiguos y confusos, por lo que no me quedo otra que presentar la denuncia en Defensa del Consumidor. Quisiera saber si ustedes me pueden ayudar con este problema, o si me pueden indicar con quien comunicarme para seguir adelante con la denuncia con el fin de recuperar el gasto realizado. Desde ya, muchisimas gracias. Atentamente,  Lucas

Respuesta: La verdad es que si se trata de un edificio en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, habrá que iniciar una mediación para que el el Consorcio a través de su Administrador reconozca el gasto.  La cuestión es que los montos que deriven del proceso de mediación son, en este caso, superiores a lo reclamado.-


Consulta 24

Antes todos muchas gracias por tomar en cuenta mi consulta.

Vivo en Capital Federal en na edificio de 9 pisos que tiene un guarda coches. Los autos son estacionados y movidos de lugar por los dos encargados del edificio que se reparten los horarios.

Vengo avisando al consorcio hace dos meses que los autos son maltratados, que tanto mi auto como el de los vecinos ya sufrieron bastantes rayones. Prueba de esto son las mas que evidentes marcas que hay en todas las paredes y columnas del garage. La administracion prometio hacer algo al respecto. Yo pedi dos veces encarecidamente qu epor lo menos pusieras protectores en columnas y pareded. La administracion prometio hacerlo en las dos oportunidades pero nada paso. Antes de ayer uno de los porteros rayo el paragolpe delantes y al otro dia el otreo encargado perforo y rayo el paragolpes trasero. Me comunique con las administracion del edificio y me dicen que el consorcio no puede hacerse cargo de eso ni tampoco los encargados.

Como puede ser? Esto es asi? Uno de los porteros inclusive me dijo que el se iba a hacer cargo de el choque que ocasionó él y la administradora me dice que no le podemos descontar de su sueldo esto por el sindicato?

Que debo hacer? Muchisimas gracias nuevamente, Saludos, Julia

Respuesta: Si se trata de un espacio guardacoches de dominio común, el consorcio debe ser responsable de los daños que ocasionan sus dependientes. Ahora bien, hay que probar que los daños han sido ocasionados por estos dependientes.-


Consulta 25

le escribo porque no se como manejarme ante esta situación, hace 7 meses q compramos un Dpto en un 1er piso con un patio interno, pero este patio tiene una rejilla que esta mal nivelada (que no se hicieron los mantenimientos adecuados de los caños de desagote de la terraza a los patios internos) y además los caños pluviales del edificio están con un nivel por debajo de la altura de la calle, entonces si llueve un poco fuerte nos inundamos.

 Le comentamos de esto al administrador, quien nos dijo de palabra que como no hay fondos nosotros hagamos arreglar la rejilla del patio y que después nos descontáramos de las expensas. Pero también nos dice que no hará arreglar el caño de desagote a la calle, que para ese arreglo no tiene el dinero, como eso es algo común a todos los propietarios no podemos hacer cambiar ese caño de desagote. Además, ya nos inundamos 3 veces en menos de 2 meses y se nos arruino la pintura de las paredes, el piso, etc etc.

Entonces, por mas que nosotros hagamos una nueva rejilla en el patio, nos seguiremos inundando, no sabemos si tenemos que enviarle una carta documento para que el se comprometa a que los gastos que tenemos que hacer después serán descontados del pago de las expensas o si empezamos a hacer los arreglos del patio y después nos inundamos igual, porque además hay que arreglar los caños pluviales de la calle.   

PD: le pedí una reunión de consorcio y desde que compramos el Dpto no se hizo ninguna, y me dice que la tiene que organizar, pero no hace nada.  

Le agradezco su respuesta, Atentamente. Alejandra

Respuesta: La verdad es que los más aconsejable, si se trata de un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, es promover una mediación citando al consorcio y llegar a un acuerdo. No es aconsejable que Uds. lleven a cabo ninguna tarea por vuestra cuenta. Si se trata de un inmueble fuera de la Ciudad de Buenos Aires, no hay proceso de mediación, hay que promover el proceso judicial directamente.-


Consulta 26

Gracias por su respuesta. Tengo otra consulta más concreta: vivo en un edificio. El departamento del piso de arriba, cuyo piso es el techo del mío, coincidiendo todos los ambientes, pertenece a un señor que lo ha heredado de su tía y mete inquilinos muy conflictivos.

Debe $ 10.000 de expensas, que no paga ni él ni sus inquilinos desde hace 2 años. Las actuales inquilinas son 2 hermanas de 28 y 21 años respectivamente, que viven solas, con graves problemas de conducta, especialmente la menor. Hace 1 año hicimos una queja a la administración por ruidos molestos, pues la hermana menor

Tenía peleas feroces con su novio, arrojando muebles al piso, golpes, gritos, llantos, pedidos de auxilio de ella en el balcon , todas las noches hasta altas horas de la madrugada, hasta el límite de tener que llamar yo  al 911 una noche, tal era el escándalo.  Por supuesto ella y su novio negaron todo, atribuyeron los escándalos a otro departamento del piso superior, donde vive una mujer mayor sola que trabaja todo el día. No conformes, ella, su novio y la hermana mayor, concurrieron al juzgado contravencional del gcba e hicieron una denuncia en mi contra por "hostigamiento y maltrato" (art. 52 del código contravencional), sin ningún fundamento y , creo yo en venganza por haber llamado a la policía. Esta denuncia motivó que yo tuviera que molestar a mi abogado, concurrir al juzgado en 3 oportunidades, y firmar un "acta de convivencia", donde me comprometía a "no molestarlas más y a un trato respetuoso" (hasta les ofrecieron custodia y si querían una restricción contra mí de 200 mts).

 Los escándalos entre ellos continuaron y un mes después esta chica llamó ella misma a la policia y al same por la terrible paliza que le había dado su noviov (quien previamente les había salido de testigo en mi contra), quién además le había destruído todo el departamento. Este último episodio fue presenciado por el encargado. En lo que a nosotros respecta, continúa el problema: la chica duerme profundamente hasta las 2 de la tarde, se queda dormida con el cigarrillo encendido, episodio relatado por el plomero del consorcio que trabajó en arreglos de caños hace unos meses en ese depto, y agregó que teme que incendie el departamento en cualquier momento, además tira los cigarrillos por la ventana, los cuales caen en mi ventana, estando el marco de la misma todo quemado por cigarrillos, así como la parte exterior de la caja de mi aire acondicionado. De vez en cuando encuentro alguno semiapagado en el piso de mi dormitorio, con el parquet quemado, que ha entrado por mi ventana, procedente de la ventana de arriba (el dormitorio de ella). Hace 10 días tienen una pérdida en el baño, que saturó el techo de mi baño, con chorreo abundante de agua por la pared del mío, que arruinó todo mi techo.

Infructuosamente les dejé notas para que cerraran la llave de paso hasta que entrara el plomero, no la cerraron, siguió lloviendo en mi baño y se arruinó el techo con desprendimiento de mampostería, mi baño había sido pintado 6 meses antes y estaba impecable. Llamé a la administración y al dueño del depto y le comenté la situación, y conseguimos que hablaran telefónicamente con el plomero, recién cuando las llamó el dueño cerraron la llave de paso y dejó de gotear el techo. Vino

El plomero ayer 2 veces, habiendo previamente arreglado con ellas el horario: la hna. menor, que era la que en teoría le iba a abrir al plomero, lo dejó plantado, y no le abrió la puerta, el hombre vino 2 veces y no consiguió que nadie respondiera. Hoy volvió y pudo entrar: semejante pérdida no se produjo por un caño roto, sino por

El flotante del baño, que por no arreglarlo, desbordaba agua permanentemente, chorreaba por la pared, les inundaba el zócalo, traspasó la losa y filtró en mi techo durante 10 días arruinándolo. Qué debo hacer ante esta situación? María

Respuesta:  La cuestión referente a las perturbaciones debería tratarlas el consorcio directamente con el propietario o, en su caso, iniciar una mediación citando a las inquilinas, o finalmente promover el consorcio el proceso que preve el artículo 15 de la ley de propiedad horizontal. Esto porque es más barato y sencillo si el consorcio acciona. En cuanto a las filtraciones, ud. como particular damnificada debe intimar al propietario y al consorcio ( a los dos porque Ud.  no sabe cuáles son los caños que pierden y a quién pertenecen, para ello habría que leer el reglamento), o promover directamente eun proceso de mediación, e intentar solucionar ambas cuestiones por este medio.-


Consulta 27

Soy un inquilino del barrio de Colegiales. Vamos directo al inconveniente, vivo desde septiembre de 2010 en este depto, las expensas eran de $ 500. En noviembre aumento a $ 548 y en diciembre a $ 676 y ya en febrero estamos en $ 706. De $ 500 a $ 700 es un aumento de 40 %. Quiero saber si esto ha ocurrido en otros consorcios. Cuento con servicio de cable incluido en las expensas y 1 encargado del edificio. No hay seguridad, ni otro servicio adicional. Saludos. Victor

Respuesta: Es cierto que las expensas han aumentado porque todo subió: los abonos, los servicios de reparación, los materiales, el cable,  los sueldos, etc. Pero la incidencia de ello hay que estudiarla, detenidamente, en cada edificio en particular.


Consulta 28

Hola Dr. Awad, le consulto porque en enero de 2011 me mudé y en el consorcio había un acuerdo de cuota extraordinaria de expensas aprobada en 11/2010. Obviamente acepté lo pautado...

La cuota 1 se abonó con vto. 01/2011 y la segunda con vto. 02/2011.

Pero en la liquidación de expensas de febrero 2011 vto. 03/2011 vuelven a incluir la cuota extraordinaria... Cuando le pregunto al administrador me contesta: “Te comento que en la asamblea se dijeron que eran 2 cuotas extraordinarias de $ 5.000.-, pero dado que seguimos con déficit de fondos, cobré una cuota extra más para ver si con eso salimos del pozo, ya que yo estoy poniendo el dinero.”

Este tipo de decisiones las puede tomar unilateralmente el administrador...? Sin ni siquiera consultar con el consorcio...?

Yo le propuse que haga una asamblea o reunión para aprobar esta medida o no ya que tengo entendido que los gastos que produjeron estas cuotas extraordinarias son para arreglar una pérdida de un vecino del edificio que inició un litigio judicial...  

Nuestras expensas vencen los 20 de cada mes y se pagan vía transferencia.  En el caso que no se resuelva antes de esa fecha... Qué me conviene hacer para pagar sin esa cuota extraordinaria...? No viene detallada sino que los $5000.- están extras están puestos en el global y cada unidad paga su % correspondiente. Desde ya muchas gracias...!!  Flavio

Respuesta: En principio puede abonar con transferencia, pero envíe una carta documento o haga una nota que entregará con copia sellada de recibo en la administración, manifestando que paga en disconformidad el ítem de la cuota extraordinaria, y le solicita que llame asamblea para tratar el tema. Es aconsejable que otros copropietarios hagan lo mismo.-


Consulta 29

Estimado Dr. Awad: el encargado cumplio 65 años en noviembre 2009 en marzo 2010 el ex administrador le envio telegrama intimando inicie tramites jubilatorios .

Ahora se cumple el año,  se le puede exigir que deje el edificio, aunque todavia no se le otorgo la jubilacion?

El se quiere quedar porque el sindicato le dijo que puede estar hasta los 70. Esto es así? Cordialmente Marta

Respuesta: El encargado debe iniciar los trámites así como recibe la intimación del consorcio y, pasado el plazo de un año,  su relación con el consorcio se extingue. No es cierto que pueda quedarse hasta los 70 años.-


Consulta 30

Buenas tardes. Necesito hacer una consulta sobre un problema que tengo en el Consorcio de propietarios sobre un crédito a mi favor por una obra que pagué en su momento (abril_08) y a la fecha se me sigue debiendo. No soy moroso, y quisiera que dicho crédito se imputara en la próxima liquidación de mis expensas a cuenta de lo que me deben. Sin embargo, a pesar de haberlo propuesto por mail a la Administración días pasados, ésta me contestó que no dispone de fondos suficientes para ello. Mi consulta es si a esta altura no correspondería cobrar la suma completa ($ 1450) con más actualización.

Nota: la obra fue por una pérdida detectada en mi unidad y que le correspondía reparar al Consorcio, pero debido a que se presentó en ese momento un problema mayor, se resolvió que los trabajos "chicos" serían solventados por los propietarios y luego el Consorcio reintegraría a cada uno hasta un valor de hasta $ 1450 aunque el precio de la obra fuera superior. Desde ya muchas gracias. Alejandro

Respuesta 30: Primero: Es necesario saber en qué condiciones Ud. se hizo cargo de ese gasto y porque no le ha sido reembolsado. Muchas veces los propietarios afrontan gastos que no le corresponde, sin siquiera haber convenido con el administrador. Lo más aconsejable es enviar una carta documento exigiendo su reembolso, en un plazo razonable, por ejemplo 5 días;  detallando los hechos. Si no hay respuesta satisfactoria, habrá que avanzar con una mediación ( en la Ciudad de Buenos Aires) y, en última instancia, un juicio.-


Consulta 31

Estimado Dr. Awad: queria consultarle sobre como evitar que me estafen en el alquiler temporario de un departamento amoblado en Bs As, soy de tucuman y no conozco a nadie en esa ciudad...necesito urgente su consejo! desde ya muchas gracias...Carolina

Respuesta 31: Carolina, para responder es necesario saber respecto de qué cuestiones, específicamente, necesita Ud. asesoramiento.-


 Consulta 32

Estimado Dr. Awad, queria contactarme con ud. por la siguiente consulta: Soy propietario de un PH (20%) de un total de 21 unidades. Revisando una copia que consegui de una parte del libro de actas encuentro el nombramiento de la ADM con serias irregularidades: todos los apellidos mal escritos con NOTORIAS variaciones, representaciones de gente sin respaldo y una escribana que al final del acta menciona que "todos los documentos ilegibles (son 8) doy fe" y solo firma la escribana. Le solicite a esta ADM una copia del libro por CD y no me la quiere hacer. El consorcio esta complicado dado que hay dos elementos que se creen dueños del edificio (uno posee 2 locales, el otro 1 y maneja 2 del hermano), y estan en complicidad con esta ADM mas un abogado. A su vez hay locales ocupados y el dueño no existe. Vivo en Carlos Paz, cordoba ¿que puedo hacer? Ad.

Respuesta 32: Para responder con más exactitud sería aconsejable tener a la vista el reglamento de copropiedad del inmueble, y una copia del acta de elección, para saber por ejemplo, cuánto hace de ese nombramiento.-


Consulta 33

La instalación de un recinto de maquinarias ad hoc y la colocación de antenas retransmisoras de una empresa de telefonía móvil, se realizó sin consulta previa, desconocemos los términos del contrato y tampoco el valor que están percibiendo en concepto de alquiler o servidumbre o lo que sea, aunque las expensas no bajaron en absoluto, como es de esperar.

Oportunamente se retiró una antena de radioaficionado sin autorización del propietario de la misma, porque podría afectar a los servicios de la empresa de telefonía.

Los importes publicados de trabajos contratados tienen valores extrañamente elevados.

En el año 2009 se realizó un asamblea en la que por votación se rechazó la continuidad de esa administración, sin embargo se mantuvieron en la misma continuando hasta la fecha.

Las objeciones no son respondidas.

Cómo se puede pedir la intervención del estado o una auditoría? Muchas gracias Nicolás

Respuesta 33 : La consulta parece incompleta, por favor reenvíela, con más detalles .-


Consulta 34

Estimado Dr. Awad: COMO NESECITO HABLAR CON GENTE CON SENTIDO COMUN ES QUE ME DIRIJO A UD.  

EN EL EDIFICIO TORRE (DONDE LE SITE LA DIRECCION) TODOS LOS PASILLOS EN COMUN PERDONE LA EXPRESION, SON IMPRESENTABLES.RESULTA QUE CON MIS VECINOS RESOLVIMOS VIVIR CON DIGNIDAD Y RESPETO,(COMO SE DEBE) Y JUNTAMOS EL DINERO PARA PINTAR EL MISMO Y DEJARLO EN PERFECTAS CONDICIONES ESTETICAS, ADEMAS LE AGREGAMOS DOS MACETAS PEQUEÑAS CON UNOS ADORNOS MODERNOS, QUE NO MOLESTAN A NADIE, SALVO A LOS ENVIDIOSOS Y MEDIOCRES, SE QUE UD. ME ENTIENDE.

EL PROBLEMA SE OCASIONA DESPUES DE 4 MESES, CON UNA NOTA DEL CONSORCIO, DICIENDO QUE LAS SAQUEMOS, PORQUE PUEDEN PRODUCIR ALGUN ACCIDENTE!!!!ESTO ES TOTALMENTE ABSURDO, PORQUE SI UD. VE COMO ESTA LA ENTRADA DEL EDIFICIO SE REIRIA DE LO QUE ME ESTAN CRITICANDO... Y NO LE CUENTO SI SE PASEA POR CADA PISO!!!. ADEMAS, SE HAN PODIDO ALQUILAR 2 DEPTOS DEL PISO , GRACIAS A SU PRESENTACION.  

                             NO QUIERO EXTENDERME Y SACARLE MAS TIEMPO, SEGURO QUE EN OTRA OPORTUNIDAD VOLVERE A COMUNIARME CON UD. SALVO QUE HAGA LA DENUNCIA EN CARLOS PELLEGRINI 211 2º PISO, PARA QUE MANDEN UNA INSPECCION. PERO TODAVIA NO ES EL MOMENTO, YA QUE SE ESTAN HACIENDO ARREGLOS IMPORTANTES EN EL EDIFICIO, Y EN ESO SOY CONSIDERADA Y RESPETUOSA. ESTA ES MI PREGUNTA ¿DONDE ESTA ESCRITO QUE NO SE PUEDE ADORNAR UN PASILO EN COMUN, CON LA APROBACION DE MIS PROPIOS VECINOS? NO ES QUE INTERPRETE QUE QUEREMOS HACER LO QUE SE NOS DE LA GANA, LO QUE PASA QUE CUANDO PASEO POR LA AV. PEDRO GOYENA Y VEO ESOS EDIFICIOS TAN BIEN PRESENTADOS, PIENSO EN MIS DOS MACETAS. DESDE YA LE AGRADEZCO SU COLABORACION Y SU INTELIGENTE RESPUESTA CON LA QUE ESTOY SEGURA QUEDARE ASESORADA Y CONFORME. SALUDO A UD. ATTE.

Respuesta 34:  Es cierto que los pasillos son sectores de circulación, y que no es aconsejable colocar canteros u obstruir el sector transitable. Ahora bien, ese es un principio general, habría que tener un conocimiento directo del edificio y del lugar para poder responder mejor.


Consulta 35

BUENAS: LA CUESTION ES LA SIGUIENTE, ME MUDE HACE 2 MESES (EL 15 DE ENERO) A UN EDIFICIO POR LA ZONA DE BELGRANO CON COCHERA Y BAULERA, DONDE ME COBRABAN UN ESTIMATIVO DE EXPENSAS DE $620 PQ TODAVIA ESTABAN TERMINANDOLO. SEGUN LOS ADMINISTRADORES EN UN MAIL, " EL DETALLE LO RECIBE PERIODICAMENTE EL PROPIETARIO. LA EXPENSA, HASTA LA VIGENCIA DEL RELGAMENTO DE COPROPIEDAD ES UN VALOR MENSUAL FIJO DE $620."

YA EN MARZO ME LLEGA UN RESUMEN DE EXPENSAS DONDE DETALLAN Y AVISAN QUE LOS PROPIETARIOS DECIDIERON CAMBIAR LA FORMA DE LA DISTRIBUCION DE LOS METROS PARA COBRAR LAS EXPENSAS Y POR TAL MOTIVO, PASO DE 60 MTS APROX DEL DEPARTAMENTO A 84MTS CON LA COCHERA Y LA BAULERA INCLUIDOS.

LAS PREGUNTAS SON LAS SIGUIENTES:

1) CORRESPONDE

2) ELLOS ME DETALLAN UN VALOR POR METRO Y ME LO APLICAN POR LOS 84 METROS. LOS 24MTS DE LA COCHERA Y LA BAULERA NO TENDRIAN QUE TENER OTRO PROPORCIONAL APARTE DEL DE EL DEPARTAMENTO.

EJEMPLO:

SUELDO: 5000

LUZ:1000

CABLE:1000

SEGURO:1000

OTROS:1000

TOTAL:9000       48000 MTS TOTAL EDIFICIO

48000/9000=$5.33 POR METRO

$5.33 X 60 MTS = $319.80 ANTES

$5.33 X 84 MTS = $448 AHORA

DESDE YA MUCHISIMAS GRACIAS POR LA MOLESTIA

Respuesta: La verdad es que para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad del inmueble y toda la documentación posterior que lleva a esta cuestión.




Última actualización:  Todos los derechos reservados Copyright © 1998 - 2001
Powered & Web-Design by.
Eter Comunication Group