Consulta 1

Mi nombre es Gabriel y necesito hacerle la siguiente consulta. Soy copropietario de un edificio de departamentos (ley de propiedad horizontal) de 12 pisos de altura. El muro medianera del edificio linda con una casa de 1 piso de altura.

Nuestro consorcio ha firmado un contrato de locacion para la exhibición de publicidad en la mencionada pared medianera. Por el termino de 3 años nuestra locataria exhibió publicidad en la mencionada pared mediante decoración artesanal del muro. El mensaje publicitario se desarrollo entre el tercer piso y el décimo piso de la pared.

Puntualmente y según consta en el contrato de locacion que nos une, la empresa intenta instalar sobre la medianera un cambio de sistema de producción para la exhibición publicitaria el cual consta en la instalación sobre el muro de un marco perimetral de hierro Angulo de 4 cm. Y tensar sobre el mismo una tela decorada por sistema de impresión digital.

Necesito saber si es necesario que nuestro consorcio deba contar con la autorización de nuestro vecino lindero teniendo en cuenta que los trabajos se efectuaran con silleteros(sin afectar el espacio del lindero) y que el desarrollo de la publicidad será entre los pisos tercero y décimo. Es importante destacar que nuestra locataria cuenta con ART para el personal, así como también de una póliza de responsabilidad civil y permiso municipal establecido según la ordenanza municipal nro 41.115 (código de la publicidad

Respuesta: Como Ud. comprenderá, se trata de una consulta muy específica, que no admite respuestas satisfactoria a través de esta página. Lo único que puedo responder es que, en principio, parece tratarse de una modificación que PODRÍA invadir el espacio aéreo de su vecino lindero y, en ese caso, entiendo que deberá contar con la autorización de éste.

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Consulta 2

estimado dr. awad: le escribe alicia gv.lincoln del grupo todo consorcios. mi duda: un reglamento interno para que tenga validez tiene que estar escriturado como un reglamento de copropiedad? què valor tiene un papel al que alguien   declarò reglamento, cuando a los copropietarios (o inquilinos), ya les cuesta cumplir algo que cuando compran se obligan por escritura y en el reglamento interno no. sabemos que èstos sirven para ordenar la vida cotidiana en un edificio. còmo se hace para administrar si no se tiene la buena voluntad de las personas? atte. Alicia

Respuesta: El reglamento interno es un documento que regula la vida interna ( o domèstica)  del edificio, con cláusulas tales como horario de encendido de la calefacción, horario de descanso, etc. Generalmente se aprueba en una asamblea extraordinaria y no es necesario inscribirlo en ningún registro. Si no se tiene la buena voluntad de los habitantes del edificio, de acuerdo con cada caso, habrá que iniciar, respecto de aquellos que sean muy indisciplinados, las acciones legales que correspondan  ( mediación, proceso judicial )

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Consulta 3

Mi propiedad es un ph que comparte el terreno con otro ph, es decir que son dos departamentos en el terreno. Lo mismo sucede con nuestros vecinos de al lado.

Entre mi casa y la de los vecinos de al lado (quienes son los del otro terreno, no con quienes comparto nuestro terreno) hay filtraciones. Ya que se trata de una pared nueva, y luego de acomodarse la misma y sufrir las dilataciones y contracciones propias de los calores abrumadores que tuvimos y después de las grandes lluvia ocurridas días atras, entró agua por pequeñas rajaduras entre el muro de 15 levantado por el vecino ya preexistente y el nuevo levantado por mi.

Le socito al vecino ingresar para poder sellar con silicona dichas grietas y se niega argumentando que él no tiene filtraciones y que de ninguna manera me permitirá el ingreso a su casa.

Le explico que no son más de 20 minutos, que vamos a limpiar todo lo que se ensucie, que su pared tarde o temprano sufrirá el ingreso de agua, y que sino es así no puedo sellar la pared y voy a tener filtraciones constantemente en mi casa y me responde que no es su problema, y que lo solucione de otra manera, que no va a dejar ingresar a nadie en su casa.

Otra manera de sellar las grietas no hay y no sé qué hacer. Ya perdí el trabajo del enduído y la pintura de látex satinado por causa de las filtraciones y en un baño la pared chorrea agua, literalmente, luego de cada lluvia. Estoy desesperado, qué debo hacer? Atentamente, Carlos

Respuesta: No queda claro: 1.-  Si se trata de un mismo ph con cuatro departamentos, en el que tratándose de un consorcio los muros divisorios entre unidades son comunes y habría que in timarlo para poder efectuar la reparación a cargo del consorcio. 2.- Si se tratara de dos propiedades diferentes y entonces la pared es una medianera, hay que intimarlo para que la repare él. Pero reitero no es clara la consulta.- 

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Consulta 4

Necesito saber si el riel de un ventanal que esta entre el comedor y un pequeño balcón, que esta podrido por el efecto del agua de lluvias, para arreglarlo, pertenece a la administración o al dueño del departamento?, desde ya muchas gracias por su respuesta. César Nicolás

Respuesta: Salvo que el reglamento diga otra cosa, en principio, el consorcio debe llevar a cabo la reparación.-

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Consulta 5

Estimado Dr. Awad Soy una Administradora de Consorcios Nueva y ya le he hecho dos consultas, y desde ya le agradezco sus respuestas, una vez mas deseo conocer si hay alguna norma legal, y si no la hay, que es lo mas aconsejable, para saber si debo quedarme en la Asamblea que se llevarà a cabo en el consorcio que administro,  donde se designarà un nuevo administrador o bien renovaran mi gestiòn, el tema es que hay gente que desea que me quede presente en la votacion y gente que no quiere, què es lo correcto ? , desde ya muchas gracias !.- Mònica M

Respuesta: En la asamblea puede Ud. hacer una reseña de su gestión, si se trata de una asamblea ordinaria deberá presenta el balance y rendir cuentas, luego los consorcistas votarán si le aprueban las cuentas y le renuevan el mandato. Si no es para ud. demasiado violento, puede quedarse presente.-

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Consulta 5

Dr. Me consulta es al respecto de tener que contratar para mi casa los servicios de un o varios pintores y como el trabajo también incluye altura, que le debo exigir al pintor  para quedarme tranquilo, le debo hacer un seguro, que son las precauciones que debo tomar , hay algún modelo tipo de contrato para que me firme, deslindando responsabilidades. Gracias desde ya. ALEJANDRO

Respuesta: La contratación de personal para tareas de reparación es algo complejo. Si se trata de una sola persona, debe ser un autónomo o monotributista, inscripto en la DGI, y contar con seguros de vida. Si se trata de una empresa  (es decir más de una persona , con empleados a cargo), el personal debe estar registrado,   debe contar con seguro de ART , identificando al personal. Y sólo trabajarán aquéllos que estén inscriptos y cubiertos por el seguro de riesgos del trabajo y los otros seguros que impone la legislación.

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Consulta 6

Estimado Dr Awad :Somos un consorcio de 9 unidades sito en la calle Soler XXXX de Capital federal. Uno de los propietarios del ultimo piso (3H) ha construido un cerramiento totalmente precario e ilegal, con chapas y adoquines que sostienen las mismas en declive hacia la calle haciendo peligrar la vida de cualquier transeunte que circule por la vereda y calle. como así tambien macetas precarias hechas con latas en estado de oxidación y prontas a desfondarse .  

Ya hemos hecho las denuncias en el Gobierno de la Ciudad desde el año 2001, pero lamentablemente sin obtener ningun resultado ( ya que el propietario se niega a abrirles la puerta a los inspectores y entonces se retiran sin intervenir en absoluto)

Nos preocupa la posibilidad de que alguien salga lastimado o peor todavia, pierda la vida por esta situacion,  y consecuentemente el consorcio se vea perjudicado seriamente, y asi nuestras viviendas.

A su vez, esta "construccion" hace chorrear oxido sobre el frente del edificio, afectando la fachada y consecuentemente, el valor de la propiedad. Adjuntamos algunas fotos para qu tengan una idea . desde ya muchas gracias por su atencion  Consorcio de la calle soler XXXXX de Capital Federal 

Respuesta: Ya ha transcurrido demasiado tiempo desde que la edificación está, han tenido mucha suerte que nada ha sucedido. Y no es cuestión de perder más tiempo. Debe intimárselo a desmantelar la obra, si no lo hace habrá que llamarlo a una mediación y finalmente un proceso judicial.-

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Consulta 7

MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE: VIVO EN UN EDIFICIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LOS INCINERADORES DEL EDIFICIO PERMANECEN CON LA PUERTA ABIERTA DE PAR EN PAR LAS 24 HORAS LOS 365 DIAS DEL AÑO, EL ENCARGADO RETIRA LOS RESIDUOS A LAS 20 HORAS, PERO HAY "MALOS VECINOS" QUE AL RATO YA TIRAN DE NUEVO RESIDUOS TRAYENDO APAREJADO OLORES MOLESTOS, CONTAMINACIÓN VISUAL POR ACUMULACIÓN DE BOLSA, BOTELLAS, CAJAS DE PIZZAS, ETC. EL ADMINISTRADOR HACE OIDOS SORDOS A MIS RECLAMOS Y DICE QUE "LA GENTE TIENE DERECHO A SACAR LA BASURA", YO TENGO DERECHO A NO SENTIR OLORES MOLESTOS NI VER ACUMULACIÒN DE RESIDUOS TENIENDO EN CUENTA QUE LA PUERTA DE ENTRADA A MI DEPARTAMENTO ESTA A 2,50 METROS DEL INCINERADOR. QUE ES LO QUE PUEDO HACER?. EXISTE ALGUN HORARIO DE APERTURA Y CIERRE DE INCINERADORES?. EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD NO DICE NADA NI TAMPOCO SE TRATO EN NINGUNA ASAMBLEA PORQUE SEGUN ALGUNOS ES "UN TEMA MENOR". Sr BichoCapo

Respuesta: Algunas conductas antirreglamentarias son difíciles de erradicar. Sobre todo si no se puede identificar al responsable. En todo caso, Ud. como perjudicado,  puede intimar al Administrador para que adquiera grandes tachos de residuos ( de plástico, con tapa) con una bolsa grande que contenga las que se depositan en el cuartito.

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Consulta 8

Dr Awad Buenos días, lo que yo quiero saber, es si se puede colocar el aparato exterior de un aire acondicionado en el pasillo común  a tres departamentos de un PH. Muchas gracias Graciela

Respuesta: En principio no hay prohibiciones para la instalación de aparataos de aire acondicionado, siempre y cuando no perjudiquen ( con ruido, con goteo de agua, etc.) a nadie.-

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Consulta 9

Estimado Dr. Awad: El motivo de mi consulta es que el taparrollo de una de las ventanas de mi depto. ubicado en un piso 11° de esta ciudad de Rosario, ha sido invadido por una colonia de murciélagos que se han instalado y además de escuchar sus ruidos dejan excrementos en la parte exterior de la ventana y un olor insoportable en el interior de la habitación. Quisiera saber si puedo reclamar al consorcio los costos para la desinfección. Agradeceré su respuesta a la brevedad ya que el problema está avanzado y consulté con el administrador del edificio y no sabe quién tiene que hacerse cargo de los costos. Felicidades. Inés.

Respuesta: en principio el consorcio debe hacerse cargo de esta cuestión, en todo el edificio, que puede afectar la salud de las personas En general los mismo que se ocupan de la desinfección mensual para las hormigas y cucarachas, tambièn se ocupan del control de estas plagas.

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Consulta 10

Hola, soy consorcista propietario de un barrio cerrado. Es el barrio cerrado Santa Bárbara y el mismo administrador que en varios barrios cerrados y entre otras cosas las principales que hace es:

1)      VIOLA LA LEY 13512: En la última asamblea en Diciembre 2006 con el voto de 90 personas sobre 1600 propietarios dijo que va a modificar el reglamento de copropiedad cobrando 1 expensa cada 100 ms. cuadrados en lugar de una cada 250 para los copropietarios comerciales solamente, lo cual implica un aumento del 150%. Esto lo haría con solo el voto de 2/3 de los 90 propietarios presentes de acuerdo a lo que dice el reglamento y violando lo que dice la ley 13512 de PH art.9 que exige 2/3 de los propietarios totales.

2) VIOLAN LA DISTRIBUCION EQUITATIVA Y AUDITORIAS DE IMPUESTOS Y TASAS CON APOYO DEL INTENDENTE DE TIGRE: asistió a esa asamblea un representante de la municipalidad de TIGRE ya que se quiere hacer un fideicomiso para construir y ampliar una ruta de acceso a y entre todos los barrios, pero en lugar de pagarse con el ABL que es una tasa cuya contraprestación es construir esos accesos y que se cobra proporcionalmente al valor de las propiedades de todos, se construye con el aporte de solamente los barrios cerrados y se les cobra a todos por igual 12 cuotas, en mi caso iguales al doble de la tasa de ABL, y luego vamos a tener que aportar por el puente que vale el doble que esta ruta. Además preside el fideicomiso el intendente de TIGRE, pero al no construirla la municipalidad no tiene los controles y responsabilidades municipales. Pagaremos lo mismo los propietarios de un departamento de 66.000 que un propietario de una casa de 600.000.

3)      A este administrador le envié carta documento en diciembre 2005 para que muestre todos los comprobantes de gastos e ingresos y ni siquiera respondió.

4)      En el barrio Santa María de Tigre (estos son dichos de los consorcistas con los que me contacto) le presentaron un pedido según reglamento de asamblea extraordinaria presentado por escribano y se negó a llamarla, ahora están viendo que hacen.

5)      La empresa que hizo estos barrios violó el contrato de fideicomiso inscribiendo un reglamento diferente al que establecía el contrato de fideicomiso, y luego con diferentes manipulaciones nos metió este administrador que “de casualidad” es el mismo en todos los barrios de ellos.

6)      En las expensas no discrimina los ingresos por unidad y detalle, es decir que no hay forma de que cada uno controle que lo que ingresó como expensa haya ingresado o no. Las expensas anuales son de mas de $ 5.000.000.

Hay muchas mas irregularidades, me comunico con usted para ver si me puede orientar como puedo hacer respetar las leyes y mis derechos mas allá de una justicia que puede llegar a tardar 5 años o mas, para la cual hay que invertir mucho dinero entre pocos y cuyo beneficio es para muchos que no aportan.

Hace tiempo ya estoy invirtiendo mi tiempo para lograr sacar esto adelante, inclusive ya tengo un juicio iniciado que no sé si continuaré por falta de fondos. Muchas Gracias. Dr. Marcelo

Respuesta: La suma de irregularidades que Ud. describe, ameritan que un grupo de propietarios comience a movilizarse para exigir al administrador el cumplimiento de sus obligaciones, el llamado a asamblea, la transparencia en el ejercicio de su cargo. Ahora bien, nada de esto puede hacerse si no se tiene el reglamento a la vistas, para ver cómo pueden organizarse. 

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Consulta 11

   El pasado miercoles, encontrandome yo de vacaciones, el departamento que alquilo ubicado en Guemes y S. Ortiz se inundo por las  rejillas con aguas cloacales, situacion que se extendio durante tres dias hasta mi regreso. Como consecuencia de la duracion de esta situacion, mobiliario de nuestra propiedad, ademas del piso, fue danados.

   El motivo de la inundacion fue que habia un cano irreparablemente obstruido desde hacia anos, me entero. Tres semanas antes, esta misma situacion se habia dado, pero al estar nosotros presentes en el depto, procedimos a remover el agua y a informar a la

   administracion, quien mando un destapador. Luego del grave episodio de la semana pasada, vuelve el plomero de la administracion quien nos informa que el mismo habia notificado la urgencia del el cambio de dicho cano a la administraciob, advertencia que no fue considerada, supuestamente porque el consejo no lo estimo necesario.

   POr esto me dirijo a ustedes, ya que quisiera saber que derechos me amparan ante esta situacion en la que mi depto se convirtio en una letrina gracias a la negligencia de la adminisracion. Agradeceria una pronta respuesta. Cordialmente    Pablo

Respuesta: Primero: Hay que intimar a vuestro locador ( el dueño del departamento) para que tome las medidas necesarias para que con la mayor celeridad posible, se restablezca la posibilidad de usa y gozar del departamento en condiciones normales. Si el Locador nada hace, aconsejo citarlo a una mediación, porque, por otro lado, si Uds. Dejaran de pagar el alquiler corren el riesgo de que les inicien un juicio.

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Consulta 12

Buenas tardes mi consulta es la siguiente: Somos un pequeño edifico conformado por 2 locales y 10 departamentos. Hasta el día de la fecha al ser un edificio tan pequeño en el que no tenemos ascensores, bombas de agua ni abonos de ningún tipo hemos venido manejando la administración entre nosotros de manera casera y en común acuerdo. Desde hace unos meses atrás tenemos una de las propietarias que viene haciéndonos la vida imposible, todo comenzó por un arreglo que ella hizo en su departamento del cual no hemos visto las pruebas como para ver si realmente existió el mismo ya que esta señora no permite el acceso a su departamento, al ver que le negábamos abonarle la suma de dicho arreglo por haber pasado por encima del consejo de administración y del administrador, enseguida nos puso un abogado y desde allí que comenzó a efectuar una persecución judicial con el mismo, ya que nos intiman a un montón de cosas por medio de cartas documentos, a todo esto debimos recurrir a un asesoramiento legal para poder responder a todas sus amenazas en intimaciones. Ahora mi pregunta es: una sola propietaria puede por mas que venga con abogados obligar a hacer un montón de cosas a los que ella llama hacer cumplir el reglamento de copropiedad al pie de la letra si la mayoría no esta de acuerdo, porque por lo que tengo entendido en un asamblea que es un órgano deliberarte no se supone que debe hacerse lo que la mayoría vota, porque en este caso debemos cumplir con lo que exige una minoría porque ella misma hasta nos a amenazado por carta documento a efectuar una intervención judicial del consorcio, hasta que punto todo esto es valido. Por otro lado el problema viene a que ella hace años (30 aproximadamente) compro el departamento que esta en el en el 3 piso, es el único que hay en la azotea y este originalmente era el de portería, bueno el propietario anterior edifico sobre la azotea un dormitorio, un lavadero y se quedo con el resto de la azotea como patio, cuando se le intimo a esta persona a demoler todo y eso consta en el libro de acta el propietario vendió el departamento y lo compro esta señora, durante estos 30 años han ido cambiando los propietarios del resto del edificio y de una manera u otra siempre se hablo del tema pero nunca se hizo nada formal hasta ahora, ya que la señora pide que cumplamos con el reglamento al pie de la letra esa es una de las cosas a solucionar porque el porcentual que figura en el reglamento es mucho menor al que ella ocupa por lo tanto las expensas que ella abona son mininas.  En base a todo esto que acabo de contarles como para darles un pantallaso de la situación, nos vemos inmersos en un montos de gastos que el fondo de reserva no puede solventar, por lo que nos veríamos en la obligación de aumentar las expensas, nosotros podemos aumentarlas por la urgencia de la situación o si o si debemos convocar a una asamblea para poner a votación este tema. Desde ya les agradecer todo la información que puedan darme. Sebastián

Respuesta: Si tienen problemas deben organizarse y nombrar un administrador, en una asamblea, tener un Libro de Actas, si los fondos no alcanzan, deberá el administrador hacerlo saber a los propietarios, elevando el monto, dentro de ciertos límites razonables. Si se necesitan más fondos, aconsejo que el Administrador llame a asamblea y se decida cómo seguir.- En cuanto a las obras de la terraza, entiendo que 30 años sin que el consorcio se haya movido determinan que poco y nada se puede hacer.-

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Consulta 13

Dr. Awad: Soy propietaria y vivo en un edificio en Recoleta, de èsta ciudad de Buenos aires, que tiene servicios de sauna, bicicletas, piscina, parrilla y quincho y ademàs un laundry en el subsuelo del edificio que tiene la conseciòn una conocida empresa de lavanderìa.

El edificio es del año 2001 y cuando me mudè aùn lo administraba la constructora. REcièn en el año 2002 tomo la administración una administradora ya que todas las unidades habìan sido vendidas.  Desde ese entonces hasta la fecha hubo un par de aumentos en el servicio de secado y lavado.

El consorcio cumple con las condiciones:

a)       provee de luz electrica

b)       mantiene abierto las 24 hs. El sector de lavanderìa.

c)       Provee de agua caliente (termotanque)y fria

d)    Permite el acceso del personal de la empresa para la manutención de las màquinas

e)       Mantien el lugar limpio

f)         Etc.

 Hace un par de meses que esta empresa le comunicò a la administradora que por haberse reducido el consumo sacarìan las màquinas y el servicio.

Nos daban las siguientes opciones:

a)       mantener el servicio y pagar $ 1.600.- màs iva en tres cuotas mensuales y consecutivas por año en calidad de alquiler

b)       retirar las màquinas

c)       comprarlas, mantener el servicio por seis meses

 A tal fin nos remitiron un contrato tipo para ser estudiado. En dicho contrato no figura causa de rescisiòn la reducciòn del consumo. Le pedimos nos remitiran el contrato que firmaran con la constructora y nos informan que no habìa contrato (nos perece raro porque el contrato es “tipo adhesiòn” y justamente no figura este cambio.

Lo cierto que nos comunicaron por mail que el 5 de marzo retirarìan las màquinas y el servicio salvo que pactemos algunas de las otras dos opciones.

El tema es que:

a)       varios consortitas usan el servicio

b)       otros consorcistas alquilan el departamento y por contrato de alquiler incluyeron el servicio

c)       si bien el el reglamento de copropiedad no figura este servicio (como tampoco el sauna ni la pileta ni ninguno de los otros) en toda la folleteria que la contructora entregò a los posible compradores si figura y varios que hemos adquirido unidades las conservamos por lo cual considramos que es un servicio comun

 COMO PODEMOS HACER PARA QUE NO QUITEN EL SERVICIO Y NO NOS COBREN LA SUMA EXHORBITANTE QUE NOS PIDEN ?

El consorcio està preocupado y la competencia no responde a nuestros pedidos de presupuesto, quedarnos sin este servicio podrìa acarrear juicios contra propietarios que alquilan Desde ya muchas gracias por su atención y los saluda cordialmente, Andrea

Respuesta: Como Ud. comprenderá, no es posible, en èsta página, responder esta consulta tan específica, que determina la necesidad de poder leer el reglamento, el contrato que puedan Uds. tener con la prestadora del servicio, las formas en que la constructora ofreció el edificio par a la venta, etc.

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Consulta 14

Estimado Dr. Awad; Mi madre y mi abuela,  señoras de avanzada edad una de más de 70 y la otra 98 años , viven en una propiedad horizontal de dos unidades, ellas ocupan la planta baja.

 El edificio es de 60 años aproximadamente. Los antiguos propietarios fallecieron y la propiedad fue heredada a su hijo que no vive en el pais.  Los herederos nombraron  un administrador y esta unidad fue puesta en alquiler durante 15 años aproximadamente.. Luego de ese tiempo las personas que alquilaban  dejaron la unidad por tratarse de adultos mayores, y vino una  familia por unos 4 años.

 Durante  todo este tiempo transcurrido no se realizaron  trabajos de mantenimiento, por lo que se produjo un deterioromuy importante en la unidad donde viven mi madre y mi abuela.Los caños , que son de plomo, se ropieron  y se llevaron los cielorrazos de la cocina , del comedor y de la galeria cubierta. El adminstrador no realizó ningun arreglo de las cañerias perforadas de la unidad.  Como no se podia vivr en esas condiciones , se pidio permiso a lo inquilinos y se obturaron  las perdidas, asi como se destapaban los desagues de la terraza, que a esta altura no tenian mantenimiento por mas de 20 años, cuando llovia se inundaba la casa de mi madre  con  5 o 6 cm de agua y barro. Se siguio deteriorando los cielorrazos y las paredes, pues la loza es un charco.

 Ante  la situación buscamos a lo propietarios  y los encontramos en Estados Unidos. Pero había fallecido, y la propiedad le fue heredad a su hija. Nos comunicamos hace ya 2 años, pero no logramos que haga arreglar la unidad, pues el administrador le manda boletas inventadas.

 Realmente esto no se como solucionarlo, las veredas son arregladas a nuestro cargo, en uno de los vendavales que pasaron en el  ultimo invierno las tejas salieron volando y cayeron sobre unos automóviles estacionados, trozos del maderamen  caen del alero, con lo peligroso que es para los transeúntes. Se siguen cayendo mas mampostería dentro de la unidad de la planta baja y la plata alta esta abandonada por mas de 2 años , y sin mantenimiento desde hace 20 años.

 Agradecería pudiera asesorarme, no es posible que no se pueda hacer nada, que no hagan cargo del edificio, no puede ser que personas desaprensivas sometan a dos señoras de avanzada edad a vivir en una casa con los problemas edilicios por abandono de mantenimiento. Tengo  fotos y notas de mi arquitecto que muestran  mis dichos. Atentamente Margarita

Respuesta: Sería interesante saber qué clase  de  administrador tiene ese inmueble, saber si tiene poder de la propietaria, para intimarlo a realizar las reparaciones , citarlo a una mediación, llevar adelante un proceso judicial.

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Consulta 15

Estimado Dr: necesitaria que me informe si la colocacion de una parrilla Movil en una terraza (solarium), de un consorcio, es considerada una innovacion. En caso afirmativo, nuestro reglamento prevee que para las innovaciones la mayoria necesaria es de 2/3, este porcentual se considera sobre el total de unidades o 2/3 de los presentes? Le informo que el reglamento no aclara sobre este punto.

Mi consulta responde a que un grupo de propietarios estamos interesados en colocar una parrilla MOVIL en una terraza, y existe un propietario que se niega aprobarla, alegando que necesitamos la unanimidad. Desde ya muy agradecida por su atencion.  Karina.

Respuesta: Tratándose de una parrilla móvil, entiendo que no se trata de una obra nueva ni de una innovación, si no de la compra de una cosa que puede adquirir el consorcio. Ahora bien, ¿ es sólo la parrilla? ¿ o es necesario hacer otros cambios que transformarán el solarium es otra cosa? Si fuera sólo la compra de la parrilla, entiendo que una votación positiva de 2/3 es más que suficiente. Pero, aclaro esto se responde sin haber tenido el reglamento a la vista    

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Consulta 16

Buen día, Mi consulta es la siguiente: Estoy alquilando una departamento cuyo contrato termina en el mes de mayo, pero mi problema es que desde que nos mudamos hace año y medio siempre tuvimos molestias de parte de una vecina del mismo piso y llegamos al punto en que queremos mudarnos y rescindir el contrato. Mi consulta puntual es que sucede con el deposito de garantía cuando se termina el contrato antes de tiempo siendo el motivo por este tipo de perjuicios. 

Para detallarle un poco más se trara de una sra que parece tener problemas psicologicos, nunca sale de su casa y se la pasa asomándose al pasillo de nuestro piso para gritar y hacer acusasiones contra cualquiera que pasa frente a su puerta, que por supuesto son fantasías de ella.  Esto no ocurre todos los días pero sí muy seguido y a veces incluso a horas de la madrugada.

Ya le comunicamos como era la situación a la locadora quien a su vez tambien reclama a la administración pero  nunca hacen nada, supongo que debe ser porque esta sra tambien es propietaria. 

Tambien supe que hay presentadas reiteradas denuncias policiales y quejas a la administracion por parte de otros vecinos.Andrea

Respuesta: en principio LA RESCISIÓN DEL CONTRATO si se produce porque no es posible vivir pacíficamente en el departamento que alquilan, debería acordarse con  la propietaria y serles devuelto el depósito.-

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Consulta 17

Buen día. En una reunión de consorcio se estipuló que los invitados a la piscina del edificio pagarían U$10 por día. Me vino un cargo en las últimas expensas de $30 porque mi madre y yo estuvimos en la pileta. Quisiera saber si:

1. Puedo negarme a pagarlo.

2. Hay alguna definición de invitado?

3. Son invitados los que tienen llave y libre acceso al departamento a pesar de que no duerman en él habitualmente?

4. El depto está inscripto como bien de flia. Entonces, mi madre es una invitada?

5. No atenta contra la libertad de las personas? Slds Paula

Respuesta: En principio los reglamentos de esos edificios reservan el uso de los servicios sólo para aquellos que viven o habitan efectivamente  en las unidades. El resto debería considerarse invitado.

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Consulta 18

Desearía hacerle la siguiente consulta: Vivo en un ph hace 7 años con 10 dptos.solo 5 se habitan. En gral. salvo dos vecinas el resto de los propietarios es gente mayor jubilada, recientemente habita con una de estas personas la hija de mediana edad. La cual se le ha dado el manejo de un fondo común para arreglos, nosé si fue ese el motivo o cual , pero esta persona se molesta si caminamos por el pasillo apuradas o

si entramos a las 23 hs. ( a mi propia casa), ha tenido choques con varios vecinos, (discusiones), ya que todo le molesta y recientemente he tenido que discutir con ella debido a que a increpado injustamente a mi hija (menor), por pequeñeces (ej. Caminó rápido por el pasillo común, corrió una maseta, tomándola del brazo y retándola).Al reclamarle el hecho me gritó mas intentando pelear . Obviamente que me retiré.  Lamentablemente esto ocasiona el sinsabor de compartir un pasillo y siempre temer a que se ofusque, y evitar pasar la menor cantidad de veces y restringir algún invitado a mi casa.

Existe algún tipo de limite, reglamentación para gente intolerante y quejosa?para que no se agrave el tema se puede detener pacíficamente la situación, debo denunciarla? Desearía tener algún tipo de consejo sobre esto. Muchas gracias Moria

Respuesta: Para estos problemas, no hay muchas soluciones. Salvo que se trate de una persona desequilibrada mentalmente que afecte o perturbe la tranquilidad del edificio, puede intentarse intimarla por carta documento a que ajuste su conducta, o si se genera una fuerte discusión o gresca una denuncia policial.-

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Consulta 19

   Hace 6 años compré un pequeño depto. en la ciudad de Mar del Plata. En un principio  las expensas eran accesibles para mi bolsillo pero desde hace casi 4 años los valores de las mismas son prácticamente insostenibles. El edificio tiene tan solo 23 deptos. y esto hace  que el prorrateo de las expensas sean muy elevadas. Los sueldos de los encargados con sus respectivas cargas sociales se llevan el 50 % del costo de dichas expensas, ni que hablar de los meses de junio y diciembre donde se suma el medio aguinaldo.

  En el mes de noviembre se jubiló el encargado auxiliar ( el que relevaba los días francos al encargado principal ).

  Yo creía que ésta era una buena oportunidad para reducir en algo las expensas pero me encuentro, ahora que fui alli, que un propietario del consorcio está ocupando su lugar.

  El administrador no comunicó nada al respecto, por lo menos en lo que respecta a mí.

  La pregunta, Dr. Awad, es :  ¿ Es necesario cubrir un puesto laboral ( en este caso el de encargado auxiliar ) cuando el mismo quedó cesante por ingresar en el régimen jubilatorio ?  Muchas Gracias. Roberto

Respuesta: Si el Consorcio decide que hay tareas a desempeñar durante los francos del encargado, por ejemplo los días domingo 8 lavado de vereda, retiro de residuos, etc) debe contratarse a una persona que cubra ese puesto

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Consulta 20

Estimado Dr. Eduardo Awad Lo consulto con el objeto de orientar mi accionar acerca del ingreso por pasillo en medio, descubierto, subdivido en la propiedad como de “uso común.....” según consta en la escritura de ambas propiedades “polígonos 01 y 02”, respectivamente; estando los servicios subdivididos.

 En la escritura se hace referencia a lo siguiente. “ polígono 01, ingreso exclusivo a la propiedad por XXXXX 441” y  “ ingreso exclusivo a la propiedad del polígono 02 por pasillo en medio, descubierto, XXXXXX  441/443”.

 En el plano de Obra, no está indicado (no existe) el acceso o ingreso por medio de puerta, en alguno de los muros comunes al pasillo para el “polígono 01” si bien ésta existe  (la puerta) al igual que una ventana (correspondiente al baño) sobre uno de los laterales al pasillo, sobre el muro definido como de común.

 El ingreso al “polígono 02” correspondiente a la Calle XXXX 443, portón semejante ingreso a vehículo, sobre la línea Municipal que da al pasillo mencionado, ubicando la puerta de ingreso a la vivienda en cuestión sobre uno de los muros del  “polígono 02”.

 Por el momento la convivencia no fue conflictiva, dado que la persona que actualmente vive, prácticamente No utiliza la puerta existente para la salida por el pasillo. En todos estos años No existió administrador dl consorcio (no sé si se justifica, ambos propietarios). Pero la cuestión cambio ante la necesidad del mantenimiento obvio (pintura, mampostería, etc., y el cambio de cerradura por rotura). Es de destacar el mantenimiento de la limpieza y en otras oportunidades problemas con la cerradura corrieron por Mi cuenta (propietario del “polígono 02”). Y ante la posibilidad de una venta del “polígono 01” las condiciones de urbanidad.

 Pregunto:

1-     Si el propietario del “polígono 01”  tiene derecho al ingreso por el ´ Pasillo descubierto en medio ´, al No estar especificado en el contrato de compra venta, como así tampoco en el Reglamento de Consorcio, vigente durante el primer año.

2-     Acción respecto a la ventana existente sobre el muro del pasillo de ingreso a “polígono 02”.

3-     Acción respecto a la puerta existente sobre el muro del pasillo de ingreso a “polígono 02”, que permite el ingreso y salida al “polígono 01”.

Desde ya muy agradecido por ésta oportunidad que me brinda para consultarlo. Un abrazo, Norberto

Respuesta: Cuando se trata de preguntas muy específicas que involucran una atenta lectura del reglamento, planos y , a veces una visita al inmueble; no es posible responder a travès de esta página.-

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Consulta 21

Estimado Dr. Awad, mi consulta es a raiz de que en el edificio que vivo, un grupo de personas lo administra, quieren  poner un salon de fiestas  y cobrar un dinero que nos beneficia a todos, el tema es que lo hacen en un sector que molestaria muchisimo a los consorcistas en sus horas de descanso mas el descontrol que supone al retirarse los “fiesteros”, que siempre se van bastante empinados, todos lo sabemos.-

Que porcentaje de aceptación en Asamblea se necesitaria, para aprobar esta desición, el de los presentes?   O el 100% de todo el edificio, ya que nos afectará a todos. Muchisimas gracias, y espero su respuesta a la brevedad, saludos  Franca.-

Respuesta: en principio el cambio de destino de un sector del edificio, debe decidirse con la unanimidad de votos de los consorcistas.-

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Consulta 22

Soy poseedor de un duplex y quisiera poner protección de balcón en el mismo.

En el reglamento de la copropiedad no figura ningun impedimento explícito para ello, pero dado que los otros duplex no tienen protección alguna, esto alterarí­a la fachada. Sin embargo me dijeron que en tema seguridad, la misma tiene prioridad legal sobre la estetica. ¿cuan cierto es esto? Gracias Pablo

Respuesta: Si el reglamento no obliga o no dice nada en forma específica, el tema de la seguridad, si bien tiene prioridad  (no legal) por una razón de sentido común, obliga a ser muy cuidadoso en el momento de elegir el tipo de protección. Es decir no está prohibido, pero, en principio debe elegirse algo que no altere el estilo del frente .

Consulta 1

hola doctor mi consulta es la siguiente:vivo en un ph de dos unidades,la mia en el fondo.el otro copropietario construyo en su terraza dos departamentos para alquilar,pòr lo que abrio una puerta en elpasillo comun,luego de esto procedio a reparar el pasillo por estar sin reboques ni ceramicas para asi poder mejorar el aspecto y poder cobrar un mejor alquiler.desde hace quince dias es casi imposible transitar ya que sus albañiles dejan tablones mal ubicados y hay que hacer equilibrio para no caerse.lamentablemente hace dos dias me cai y aunque no hubo fractura tengo mi pierna ,pie y mano con varios machucones y lastimaduras.mihija menor tomo fotos del estado de lugar incluso cables de luz al aire,tengo placas y certificados medicos.hoy al reclamarle que se haga cargo de los gastos que estoy teniendo debidamente certificados se nego alegando que solo le queria sacar plata,es asi que le exigi que parara la obra que yo no habia autorizado .asi lo hizo y dijo que esperara novedades y que tenga en cuenta que corre peligro mi trabajo ya que soy funcionaria de la policia de la provincia.debo hacer algo por las dudas?o la responsabilidad de mis lesiones es de el y debe hacerse cargo de mis daños?atte.estela

Respuesta: 1.- Salvo que vuestro reglamento digas lo contrario su vecino  para construir en la terraza necesita la autorización suya, por lo que debe Ud. denunciarla la obra como clandestina  ante el gobierno de la ciudad de Buenos Aires  ( o la municipalidad que corresponda) Puede además, iniciarle un proceso judicial para que se paralice la obra hasta tanto su vecino cumpla con las reglamentaciones vigentes y para que le pague a ud. los daños y perjuicios que toido esto le ocasiona. ( incluidos los daños que le pueda haber ocasionado a Ud. por la caída).-

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Consulta 2

Qué son las expensas? Abarca impuestos, sevicios o ambos?

 Como debo actuar en caso de que las expensas abarquen limpieza, mantenimiento, reparaciones y NADA de ello se lleve a cabo en el edificio que consta solamente de 4 dptos, y para empeorar la situación el administrador que tiene su oficina al lado ante mi reclamo de pagar en vano, me amenaza verbalmente haciendome saber que si quiero problemas los voy a tener, por algo que creo yo es un derecho,y que nos cobran por ello $ 20 a c/dpto, a que organismo debo quejarme, necesito saber que ley ampara al inquilino. Gracias María Soledad

Respuesta: Si ud. alquila y conforme su contrato debe pagar expensas, puede Ud. exigir a su locador ( que debe ser el dueño del departamento) para que èste a su vez, intime al Consorcio a cumplir con las atareas por las cuales se abonan las expensas. Las relaciones entere el inquilino y su locador se rigen por el contrato que han firmado y por el código civil.-

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Consulta 3

Dr Awad: mi consulta es la siguiente: tengo un vecino que en las noche no me deja descansar(hace ruidos muy molestos y gemidos con su pareja,es realmente muy molesto).avise al consorcio del edificio pero no me da solucion alguna.pago las expensas y el alquiler al dia.que puedo hacer?o sea la parte legal. muchas gracias.espero una respuesta Ariel

Respuesta: Puede Ud. tambièn intimar a su locador ( propietario del departamento) para que tome intervención en la cuestión a fin de que cesen los ruidos molestos, pues es obligación de su locador asegurarle a Ud. el poder vivir dignamente en el departamento.

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Consulta 4

Estimado Dr. Awad, mi nombre es Matías y vivo en Lomas de Zamora. Aprovecho este importante servicio que Ud. pone a disposición para hacerle la siguiente consulta:  Vivo en un ph, son un depto al frente, un pasillo con 6 deptos mas en planta baja y 4 en planta alta.  Hace un año que del departamento que está arriba del mío filtra humedad, y hasta a veces gotea, se descascaró y cayó revoque, y todo ese tipo de inconvenientes que uds. se imagina.  En el departamento de arriba hay inquilinos que no están casi nunca, y en varias ocaciones tome contacto con la dueña, que aún siendo esquiva, logré que hace un tiempo un albañil conocido de ellos revise y descubrió que en un patio interno del departamento de arriba hay filtraciones y recomendó hacer determinados arreglos.  Luego de eso vengo tratando hace meses que tanto el inquilino como la dueña se pongan de acuerdo para contratar a alguien que haga el arreglo, pero me esquivan mucho y ya es complicado tomar contacto y demuestran desidia.  Lo particular del caso es que no hay conformado un consorcio, nunca lo hubo, siempre se arregló todo entre los vecinos y despues había que luchar para conseguir que los demás paguen su parte.  Yo quiero que reparen la causa de esos daños, y tambien que reparen sus consecuencias en mi depto.  Necesito y le agradezco me aconseje sobre las posibilidades y derechos que tengo

Respuesta: Es necesario primero leer el reglamento de copropiedad del edificio para saber a quién corresponden los sectores o cosas que producen las filtraciones, pueden ser comunes ( responsabilidad del Consorcio) o propias del departamento de arriba ( responsabilidad de la dueña del departamento). A partir de allí hay que intimar a quien corresponda a llevar a cabo las reparaciones  y el arreglo de los daños que le hayn provocado a su departamento.

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Consulta 5

Estimados señores Como hija de un propietario de un PH le comento y pregunto :Desde hace meses se viene hablando de poner en venta el edificio.Sabemos que para que se pueda realizar es necesario que TODOS los propietarios esten de acuerdo,¿no es asi?.

Bien,se han realizado varias reuniones y propuestas y nunca se ha logrado la conformidad del 100%.

De 16 unidades 13/14 desean la venta y las restantes no.

Como el tiempo pasa y la actitud por parte de los contrarios a la venta continua ,ahora se esta hablando de declarar la vetustez del edificio .¿Podria Ud informarme en que consiste ?

Y con este panorama ¿Podria Ud indicar que  podemos hacer aquellos que -como mi familia -estan de acuerdo con la propuesta y desean vender ? Espero haber sido clara en mi explicacion. Sin otro particular y esperando su pronta respuesta los saluda . Maria

Respuesta: Para hablar de vetustez del edificio, hay que consultar con un ingeniero para que haga la evaluación que corresponda.  Lo cierto es que fuera de ese caso,  para la venta del edificio debe haber un 100% de acuerdo.-

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Consulta 6

Estimado Dr. Awad. Si bien parece un tema bastante comun y repetido, en este caso entiendo q no lo es tanto. Hace 1 año q alquilo un depto. Desde el ingreso hasta ahora hubo q limpiar la serpentina tres veces dado su penoso estado. La dueña cuenta con prespuestos de serpentinas de las cuales tengo copia asi como de facturas por reparacion, lo que indica que la misma estaba en un estado irreversible desde el ingreso.

Por mas q el contrato diga q corresponde al locatario, este caso no rompe la regla? (entiendo q de lo contrario el locador se favoreceria de refaccionando todo lo vetusto, a costa mia). Desde ya muchas Gracias. Axel

Respuesta: En general los contratos afirman (aunque esto no siempre es verdadero) que todo el departamento y sus instalaciones están en perfecto estado y que el inquilino (locatario) debe cargar con los gastos de reparación. Pero en su caso si trata de una serpentina de calefón, esto es más que una reparación, por lo que si hay pruebas de que estaba deficiente se puede intentar obligar al locador a pagar todo o una parte del arreglo o reposición. Ahora bien, si no hay buen resultado frente a una solicitud verbal, habrá que intimar por carta documento y luego llegar a una mediación.-

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Consulta 7

Mi nombre es Gabriel y necesito hacerle la siguiente consulta. Soy copropietario de un edificio de departamentos (ley de propiedad horizontal) de 12 pisos de altura. El muro medianera del edificio linda con una casa de 1 piso de altura.

Nuestro consorcio ha firmado un contrato de locacion para la exhibición de publicidad en la mencionada pared medianera. Por el termino de 3 años nuestra locataria exhibió publicidad en la mencionada pared mediante decoración artesanal del muro. El mensaje publicitario se desarrollo entre el tercer piso y el décimo piso de la pared.

Puntualmente y según consta en el contrato de locacion que nos une, la empresa intenta instalar sobre la medianera un cambio de sistema de producción para la exhibición publicitaria el cual consta en la instalación sobre el muro de un marco perimetral de hierro Angulo de 4 cm. Y tensar sobre el mismo una tela decorada por sistema de impresión digital.

Necesito saber si es necesario que nuestro consorcio deba contar con la autorización de nuestro vecino lindero teniendo en cuenta que los trabajos se efectuaran con silleteros(sin afectar el espacio del lindero) y que el desarrollo de la publicidad será entre los pisos tercero y décimo. Es importante destacar que nuestra locataria cuenta con ART para el personal, así como también de una póliza de responsabilidad civil y permiso municipal establecido según la ordenanza municipal nro 41.115 (código de la publicidad) Muchas gracias y espero su respuesta prontamente. Gabriel .

Respuesta: Respondida con anterioridad.-

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Consulta 8

Estimado Dr.: Quiero consultar si es correcto que un consorcista de un PH instale la unidad exterior de un equipo de aire acondicionado split en una baranda de un balconcito común con un vecino, a la altura y frente de una ventana de ese vecino, y a unos 70 cm de la misma. El vecino se niega y pide que lo coloque más arriba, por el calor que tira el equipo y el ruido. que considera lo tendrá dentro de su casa y no podrá dormir, aunque se le haya explicado que estos equipos echan poco calor, son de bajo ruido y que no lo afectará, y que ponerlo más arriba implica correr el riesgo que pueda ser robado. ¿Quién está en lo correcto? Desde ya le agradezco su respuesta. Atte. Rosa G

Respuesta: En principio no debería colocarse en lugar donde ocasione molestias a otros habitantes del inmueble. El riesgo de robo puede conjurarse con una reja.-

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Consulta 9

Buenos días Dr. Awad En un consorcio al cual correspondo se eligió el Consejo de Administración, uno de los propietarios propuso a otros tres propietarios, ausentes en el momento de la Asamblea y por ende al momento de la votación.

Como eran mayoría lo dieron por conformado,  pero en ningún momento se pudo constatar la aprobación del cargo por parte de los elegidos pues estaban ausentes, ni firmaron el acta de la asamblea, y no había notas ni nada parecido.

Mi pregunta es si debemos considerar conformado ese Consejo a pesar de la falta de conformidad, o nos encontramos ante una situación irregular. Desde ya agradeceré vuestra respuesta. Lo saluda Gustavo

Respuesta: La situación es irregular pues los elegidos debían estar presentes o representados al momento de la votación para expresar su consentimiento con la elección.- Podrán aceptar mediante una nota dirigida al Consorcio, pero en la siguiente asamblea  ratificarán su aceptación.-

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Consulta 10

Dr. Eduardo Awad: En esta oportunidad necesito hacerle una consulta específica: administro un consorcio, al realizarse la última Asamblea Gral Extraordinaria se designó dos consorcistas para firmar el Acta

. Al dejarle el libro de Actas ( en un acto de exceso de confianza, ya LO SÉ) para que firme uno de ellos, la otra persona ya había firmado; escribió luego del punto final "... Atento a no coincidir con los hechos expresados en la presente acta, no presto mi conformidad a la presente." Firma debajo y coloca la fecha.

Mi consulta es: el Acta perdió validez? En ella se aprobaron reducción de expensas que yo propuse, inversiones en obras menores y se relató ( lo que supongo no le gusta al propietario) como se procedió en días sucesivos a una reparación en el piso superior al de él que lo afectaba.

Si es así debo llamar de inmediato a Asamblea?

Puedo seguir trabajando, dado que estamos en período de vacaciones de los propietarios, ad referendum de una nueva Asamblea?

Dentro de la legislación vigente está esto tipificado? Debo pedirle al consorcista aclare sus términos? El consorcio puede accionar por la adulteración del Libro de Actas?

De ser necesario o importante , dado que nunca me había pasado algo así y no tengo claro el alcance de esto, concurriría a una consulta . Desde ya muy agradecido Carlos Raúl

Respuesta: En principio que la persona en cuestión no coincida con los hechos de que da cuenta el acta, no significa que el acta carezca de validez, pues del texto no surge que se hay querido decir que se han falseado los hechos. Y si es eso lo que quiso decir, debe probarlo. En suma si va a impugnar la asamblea, con esa frase sola no es suficiente.-

Consulta 1

HOLA, me dirijo a ustedes para hacerles una consulta sobre la administración y sus obligaciones. Vivo en la ciudad de La Plata, prov. de Bs.As. y en el edificio en el cual vivo, una Sra. es la encargada de la Administración.solo las hace Esta persona no se preocupa por las reuniones de asambleas que le requerimos y unicamente las realiza en los casos en los cuales necesita aumentar el monto de expensas basicas. Con varios propietarios le hacemos llegar en las mismas nuestras inquietudes, pero todo queda en el aire. Mi intencion es saber cuales son las obligaciones minimas mensuales del administrador, ya que la misma nunca hizo por ejempo una presentación de donde surgen los gastos que incluye en las planillas de expensas que realiza sin acreditar ni nro de factura de los gastos ni demas. Tenia el dato que se puede presentar una carta documento intimando a una asamblea cuando el administrador no se digna a realizarlas. Bueno, desde ya mucha gracias. Espero su respuesta. atte Sebastián

Respuesta: Respecto de la intimación cursada al administrador para que convoque a asamblea, sugiero una atenta lectura de vuestro reglamento. En cuanto a las obligaciones del administrador, es cierto que debe rendir cuentas de su accionar como representante del consorcio, por lo menos una vez por año, en una asamblea ordinaria.

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Consulta 2

Vivo en Capital Federal, en el barrio de Villa del Parque en un departamento de mi propiedad. En el edificio se están realizando arreglos en otro departamento cercano al mio y los ruidos de los golpes son muy molestos; empiezan después de las 8 de la mañana y continuan durante el día sin dejar descansar en horas de la siesta a las personas mayores. Quisiera saber si existe alguna reglamentación que determine en qué horarios no se pueden realizar ruidos molestos, ya que lo busqué en el Reglamento de Copropiedad y en la Ley 13512 y no lo hallé. Desde ya muchas gracias por su pronta respuesta a mi inquietud. Andrea

Respuesta: en general debe respetarse el horario de descanso ( casi todos los reglamentos tienen una cláusula en ese sentido y la ley de propiedad horizontal prohíbe los ruidos) , si la situación se prolonga, puede comunicarse con el administrador para que intime el propietario el cese de la conducta perturbadora.-

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Consulta 3

Estimado Dr.: En mi edificio un propietario que posee dos perros (no permitidos según  el reglamento interno) tiene por costumbre dejarlos encerrados durante toda la noche en una cocina de 2 mts por 1 mt. Esta situación, además de ser un acto de crueldad contra los animales, es una fuente constante de molestias para los demás copropietarios quienes somos despertados por los desesperados ladridos de los perros durante toda la noche.  Le agradeceré me asesore sobre posibles medidas a seguir para terminar con esta situación. Muchas gracias. Andrea

Respuesta: No sé si vuestro reglamento permite la tenencia de perros en el edificio, pero sin perjuicio de ello, si la molestia es muy perturbadora, pueden los propietarios perjudicados dirigirse al administrador para que a su vez éste intime al propietario de esa unidad para que mantenga los animales en forma que no produzca perjuicio dentro del edificio. Se aconseja que sea el administrador en nombre y representación del Consorcio quien solucione la cuestión, pues es mejor que en caso de ser necesario, que sea el consorcio quien llegue a una mediación y/o el proceso judicial.-

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Consulta 4

Vivo en un PH en la localiddad de Quilmes que esta compuesto por 7 departamentos (de dos pisos cada uno, duplex). El frente de cada departamento mira al lateral del terreno. Existe un pasillo de punta a punta del terreno por el cual se entra a los departamentos.

El duplex lo compré hace 6 meses.

Quiero cambiar una de las ventanas que poseo en el frente de mi depto (dan al lateral del terreno, al pasillo). Es una ventana muy antigua y la quiero cambiar por una de vidrio repartido (en realidad, voy a unificar la ventana con una puerta que está pegada a la misma). Un cambio similar ya lo realizaron hace años en el último departamento (desconozco si hubo problemas o no). La ventana y la puerta no están demasiado a la vista ya que delante de ellas se encuentra una pared de aproximadamente 1,65 m que es la que separa el pasillo de los patios de los departamentos (está mi patio de por medio, 2,50 m apróximadamente).

Actualmente (desde hace mas de dos años me dijeron) no existe consorcio, administrador, ni nada que se le parezca. ¿Puedo tene problemas?         Gabriel

Respuesta: Las consultas sobre modificaciones  resultan difíciles para responder pues, como se comprenderá es necesario que se tome contacto con el edificio y con el reglamento del consorcio. En principio puede responderse que las modificaciones en el frente o fachada no están permitidas, pero, ese es un principio general, reitero, que puede no ser de aplicación en su caso.-

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Consulta 5

Hace 33 años que vivo en un departamento el cual recicle cambiando los pisos, baños, cableado y cañerías nuevas. Todo esta en el mismo lugar pero con materiales nuevos. Hace dos años que se realizo el arreglo. La consulta es por las cañerías.

La mismas están en el mismo lugar que las anteriores, dentro de la pared, solo que fueron cambiadas por caños de termofusión.

Perdió el empalme de un caño y el consejo de administración,comenta que de ahora en mas todo lo que le suceda a mi departamento en cuestión de cañerías lo tengo que pagar yo porque las modifique al ponerlas nuevas.

Pregunte ...¿si los caños eran de hidrobrons me lo cubriría mis expensas? ...........no supieron contestar.

 Quiero pagar si es que me corresponde, lo que no tengo en claro es que cubro con mis expensas, el reglamento dice que lo que esta dentro de las paredes lo paga el consorcio. ¿Pierdo mi derecho de cobertura en arreglos como los otros vecinos por el reciclado que he realizado ? Muchas gracias. Silvana                

Respuesta: en principio Ud no debería haber realizado ese cambio total de cañerías comunes, por su cuenta y sin notificar al consorcio para que éste le reembolsara el costo de las cañerías.  Ahora bien, Ud. cambió por algo mejor, con lo que el consorcio se ha beneficiado, pero también es cierto que la obra la llevó a  cabo Ud. y, en consecuencia, es ud. responsable de lo que pueda suceder esas cañerías.

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Consulta 6

Buenos días. Necesitaría hacerles una consulta sobre un problema que surgió en mi consorcio:

Un copropietario de mi consorcio decide alquilar su cochera (dentro del edificio) a alguien que no pertenece al mismo (lo que creo está prohibido, corríjame por favor si estoy equivocado) y lo hace.

En caso de robo o daños por cualquier causa al vehículo de quien alquila la cochera:

1) ¿Es responsable el dueño de la cochera alquilada o el consorcio en su totalidad (ya que la compañía de seguros repetirá contra alguien por tratarse de un garage)?.

2) Si el edificio tiene contratado seguro de R.C. Comprensiva ¿cubriría este caso, ya que el damnificado es ajeno al edificio?.

3) De no ser así ¿de qué manera podría cubrirse el consorcio?. Aclaro que cuando yo compré mi departamento ya existía esta situación de la que recien ahora me entero. Agradezco desde ya su atención y respuesta Daniel

Respuesta: Es necesario saber si la cochera es una unidad funcional o complementaria, o si se trata de un sector de dominio común, etc. pues en cada caso la solución es diferente.

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Consulta 7

Soy propietario de un departamento en un edificio de 11 pisos de esta capital ; al propietario del primer piso que tiene un patio que da al contrafrente de casi 100 Mª se le despegaron las cerámicas , según los informes de personal especializado , eso fue producto de las siguientes causas :

1 que no tiene las juntas de dilatación de los cerámicos en cantidad suficiente

2 que el adhesivo se despega por que filtro humedad que actuó entre la cerámica y la carpeta .

Ahora bien ,el propietario tenia en dicho patio ( que es el techo de la cochera de PB) una pileta de lona de 3 m x 1.8x 1.m que desagitaba sobre el patio y una vez le produjo la inundación del mismo e incluso una filtración en la cochera.

El propietario de este departamento, que figura en el reglamento de propiedad como en propiedad y no como de uso exclusivo , reclama que se le cambien todas las cerámicas con costo al consorcio .

La pregunta es , deben hacerse cargo todos los copropietarios de pagar la reparación de un revestimiento de un patio en propiedad ?

Puede reclamar por un daño que en definitiva fue el causal la inundación que provoco con una pileta no autorizada por el consorcio que además puede causar daños a la estructura del edificio ?

Le agradezco desde ya Vtra. atención. Saludos cordiales Carlos

Respuesta: Sobre las superficies descubiertas es necesario saber si se trata de una superficie de dominio común o de dominio exclusivo. Parece ser éste último caso, en consecuencia, esa superficie transitable, y esos cerámicos son de propiedad del titular de la unidad funcional; y su reparación ( en un caso como el que se describe en la consulta) corre por cuenta de su titular ( el propietario de la Unidad funcional)  En este caso la situación se agrava porque la pileta al desagotar ha contribuido a generar la situación. Sin perjuicio de lo expuesto, si ha producido problemas o daño al piso inferior  el consorcio debe intimar el retiro de esa pileta.

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Consulta 8

Situación: La casa de mi vecino está recostada sobre la medianera opuesta, o sea que entre mi casa y su casa hay un patio, pero mi vecino, sin pedir permiso, rompió la "ceresita" de mi pared (de 30cms) y pasó un caño nuevo de agua hasta el fondo, De mi lado tengo humedad que nunca tuve y no sé si es por el caño o por el revoque.

Consulta: puedo hacer sacar ese caño, ya que la pared es totalmente mía (aunque tenga 50 años) Saludos cordiales Rodolfo E

Respuesta: No queda aclaro si se trata de un tabique divisorio dentro del mismo inmueble o si se trata de una pared medianera, esto es importante porque las cañerías no pueden pasar por cualquier muro. De todas formas, si la cañería produjo daño su vecino deberá repararlo.

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Consulta 9

Como hija de un propietario de un PH le comento y pregunto :Desde hace meses se viene hablando de poner en venta el edificio.Sabemos que para que se pueda realizar es necesario que TODOS los propietarios esten de acuerdo,¿no es asi?.

Bien,se han realizado varias reuniones y propuestas y nunca se ha logrado la conformidad del 100%.

De 16 unidades 13/14 desean la venta y las restantes no.

Como el tiempo pasa y la actitud por parte de los contrarios a la venta continua ,ahora se esta hablando de declarar la vetustez del edificio .¿Podria Ud informarme en que consiste ?

Y con este panorama ¿Podria Ud indicar que  podemos hacer aquellos que -como mi familia -estan de acuerdo con la propuesta y desean vender ?

Espero haber sido clara en mi explicacion. Sin otro particular y esperando su pronta respuesta los saluda . Maria

Respuesta: La venta del edificio no puede operarse si algún propietario se opone. Pero es cierto que en caso de vetustez la ley permite la venta. Pero para ello es necesario que se declare la vetustez del edificio, ello involucra un procedimiento cuyos pasos deben llevarse a cabo cuidadosamente.

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Consulta 10

Dr. descubrí su sitio en internet por casualidad y realmente me parece muy interesante, aprovecho la oportunidad para hacerle una consulta, vivo en Rosario, Pcia. de Santa Fe en un edificio de 40 unidades todas monoambiete y la mayoría habitada por estudiantes, el tema es que el administrador (autorizado por quien aparece como administrador en el reglamento de co propiedad) hasta este año (edificio habitado desde 2001) jamás realizó  convocatoria a asamblea de ningún tipo, debido a la insistencia de 4 o 5 propietarios logramos que este año se celebrara una reunión bastante informal donde pudimos cambiar la empresa de limpieza ya que luego de pedir varios presupuestos comprobamos como temiamos que este señor nos estaba pasando como gasto un monto del doble a lo que se paga por tal servicio, despues de eso solo logramos promesas y la respuesta de que debido a muy pocos pagan las expensas el edificio no está en condiciones de afrontar ningún gasto por ahora, por otra parte también obtuvimos (por lo menos es lo que dice) que se inicie juicio a deudores de expensas de 4 años anteriores, la pregunta concreta es  como podemos hacer para poder remover al administrador ya que según el reglamento de copropiedad este año (5 años) termina el plazo establecido para su actuación siendo solo 15 los propietarios que pudimos reunir ya que el resto al no vivir en el edificio y tener la propiedad alquilada se desentiende de los problemas del mismo, desde ya muy agradecida Claudia

Respuesta: Pueden ponerse en contacto con otros propietarios que no vivan en el edificio y peticionar por escrito al administrador una asamblea para tratar el tema  (para esto hay consultar vuestro reglamento)  Pero  si no pueden conseguir la mayoría que fija vuestro reglamento para pedir una asamblea y/o para remover al administrador, y la persona en cuestión no manifiesta deseos de renunciar, pueden recurrir a la justicia.

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Consulta 11

Dr. Awad: El Reglamento de Copropiedad de mi edificio, que data de 1972, en su artículo 12, establece que: "es común los ramales maestros hasta donde se bifurquen para los servicios individuales".

Tengo un problema de pérdida en el caño de obras sanitarias que perjudica al vecino del departamento de abajo pero cuando abrimos observo que donde se bifurca es un caño que deriva del maestro y la conexiòn a mi cañería es un poco posterior, encontrándose este caño (el maestro) y la bifurcación hasta empalcar con mi caño en un hueco común. Quisiera, de ser posible, que Usted me asesore con su experiencia si es común o propio ya que recicle el departamento hace dos años, para no tener problema de cañerías y no podría, de ninguna manera, si quisiera haberme puesto a cambiar ese caño? Gracias Cr. Juan

Respuesta: En principio la propiedad exclusiva de las cañerías ( en estos casos) principia con la llave de paso que, en general se encuentra dentro de su unidad de dominio.

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Consulta 12

En el edificio donde vivo el tablero gral. donde están los medidores de luz tiene 30 años de antigüedad con los viejos tapones y los de porcelana con fusibles.Desde el año 99 hay un informe que debe ser reeemplazado por no cumplir con la reglamentación vigente y tener riesgo de fluctuaciones, sobrecargas,etc. El edificio no tiene puesta a tierra por lo cual no puede poner un estabilizador de tensión en ningún electrodoméstico. Tuve problemas porque durante tres días consecutivos la luz aumentaba su intensidad  y bajaba bruscamente, la PC se reseteaba sola, se apagaba el reloj del microondas. Vino un electricista de la administración y el problema estaba en el sótano puesto que el fusible se estaba quemando. Como consecuencia de ello la fuente de alimentación de la PC se quemó, comprar otra me costó $79,28, la reparación fue gratis porque fue hecha por un familiar.

La administración me reconocó el gasto, pero el consorcio está furioso y en asamblea no se aprobó el gasto y además dicen que yo le traigo perjuicios y gastos al consorcio.  Pregunto si corresponde que me reconozcan la fuente de alimentación quemada . Muchas gracias Susana.

Respuesta: En principio el consorcio debe reparar el tablero general de luces del edificio pues se trata de una cosa o sector del dominio común.-

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Consulta 13

Hay departamentos que no pagan las expensas por lo tanto el resto que está al día se hace cargo de la misma. El administrador no nos informa que acciones ha tomado. ¿Qué es lo que tiene que haceer el resto de los propietarios para que no se profundice esta situación? Las deudas provienen de unidades que están alquiladas y el propietario de todas, que es el mismo, no hace nada. Espero su respuesta. Muchas gracias Viviana

Respuesta: Es imprescindible intimar ( puede hacerlo un grupo) al administrador para que, en cumplimiento de lo que prescriben la mayoría de los reglamentos, promueva los  juicios de cobro de expensas. Si no lo hace, es decir si no cumple con una de las obligaciones previstas por el reglamento para el cargo de administrador, habrá que contemplar la posibilidad de removerlo, por no defender los intereses del consorcio.

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Consulta 14

Buenas tardes Doctor Awad, la consulta esta relacionada con el edificio en vivo, es indiviso, brotan los deudores de expensan, tiene un deterioro enorme y no se puede hacer nada, no podemos mejorarlo, mucho menos cobrar las expensas adeudadas que datan en algunos casos de  dos a once  años, hace unos años atras se arreglo una filtracion que daba al edificio lindero, de todos modos aunque fue arreglado el consorcio de ese edificio nos hizo juicio, el cual hasta el año pasado el juez que lo tenia a cargo denego el reclamo por ser nuestro edificio condomiño y no consorcio ( esta gente habia iniciado el juicio como consorcio y no como condominio, ahora despues de ese fallo aparece un juicio a pagar de $ 88.000. La administracion, nunca nos dio ninguna explicacion como  estaba ese juicio ahora nos mandan una circular para que paguemos cuotas extraordinarias durante 24 meses, siendo que habria que depositar por mes  $ 4.000, es lo mismo de siempre el que paga bien, pero el que adeuda va a seguir adeudando, esta administracion tambien dice que le debemos  $19.000 que pusieron para solventar gastos porque no alcanzaba con lo que recaudaban por mes. es una mafia. Existe alguna solucion, se podra hacer un juicio penal a la administracion por dejar llegar esta situacion al limite. ? MUchas gracias   Susana

Respuesta: las cuestiones referidas a edificios bajo el régimen de condominio no se regulan por el régimen de la ley de propiedad horizontal. Sin perjuicio de ello, y, en cuanto a lo sucedido respecto de daños ocasionados a linderos, la existencia de un juicio, etc. deben Uds. tratarlo con el profesional ( abogado) que los patrocinó en ese proceso.