TodoConsorcios! El sitio del Dr. Awad.

RESPUESTAS a sus CONSULTAS ENVIADAS! AÑO 2008
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Consulta 1

Estimado Dr. Awad: En primer lugar le quería agradacer este espacio de asistencia, de suma utilidad. Mi consulta es la siguiente:

Luego de mucho esfuerzo logré comprarme un PH; la edificación se compone de tres unidades funcionales, una al frente y dos atrás (una planta baja y la otra alta). Mi unidad funcional, planta baja y en la parte posterior de la edificación cuenta con una cochera propia dentro de la misma. El acceso a las unidades es a través de un "pasillo común descubierto" según consta en los planos y reglamento de copropiedad. El pasillo antes mencionado tiene 2.60 mts de ancho, por lo que el propietario de la unidad funcional a la calle (con cochera propia independiente) lo utiliza para guardar coches (trabaja en mecánica y guarda allí los autos de su trabajo). Se puede transitar el pasillo con los autos, pero no puedo usar libremente mi cohera (aunque en este momento no tengo vehículo, me es de utilidad que puedan entrar el auto mis visitas, trasladar cosas hasta dentro de mi propiedad, etc). Aunque el propietario dueño de los vehículos se ofrecer a sacarlos en el momento que lo necesito, no me resulta práctico ya que se ha dado que se encontraba ausente; y no me parece lógico tener que pedir permiso para usar mi propia cochera.

¿Puede un propietario usar de cochera el pasillo común? ¿No me está impidiendo usar libremente mi cohera propia, dentro de mi unidad funcional?

El PH se encuentra en la Provincia de Buenos Aires, más precisamente en el partido de San Martín. ¿A quién tengo que recurrir? Muchas gracias. Saludos. Gustavo

Respuesta: Primero habría que asegurarse, consultando el plano de la casa, de que esos sectores son guardacoches. Si así fuera, entonces será posible promover un proceso judicial a fin de que se reconozca su derecho.

Consulta 2

Hola, mi nombre es Daniel , vivo en la ciudad de Santa Fe en el 1º piso de un edificio que consta de 2 unidades habitacionales regidas por un reglamento de propiedad horizontal. Mi vecino tiene la intención de modificar estructuralmente la unidad de planta baja para convertirla en un local comercial. Las reformas que pretende hacer son muy grandes e incluyen modificación en los cimientos y sustitución de los muros soporte por columnas y perfiles.

En el reglamento está establecido que las unidades pueden ser usadas para vivienda y/o comercio, y que para este tipo de reformas se debe tener el consentimiento de la otra parte.

Mis dudas son ¿Tengo derecho a negarme a que se realice la obra? Y en todo caso ¿Debo probar que existe la posibilidad de que mi vivienda sufra algún tipo de daño?

¿Puede mi vecino por vía judicial pasar sobre mi voluntad? ¿Mi negativa me puede traer algún tipo de problema legal?

He consultado abogados en Santa Fe, pero ninguno pudo darme una respuesta clara al tema. Es por eso que lo contacto a Ud. porque lo escucho por la radio. Desde ya muchas gracias.

Respuesta: Esta respuesta es muy general pues, como se comprenderá debería tenerse a la vista el plano del edificio, el reglamento de copropiedad y saber con alguna certeza, cómo será la reforma que su vecino planea. Pero algo es cierto: en le sistema de la propiedad horizontal su vecino debe contar con su autorización ( escrita) y su firma en el plano para poder llevar a cabo reformas importantes ( estructurales). De forma que tendrán que llegar a alguna clase de acuerdo. De no ser posible, si su vecino decide encarar las obras sin su autorización, podrá ud. iniciar un proceso judicial APRA detenerlo.

Consulta 3

Estimado doctor. poseo un depto en la costa , una unidad compuesta por 23 deptos incluyendo porteria.El portero en forma permanente con vivienda no cumple con las tareas asignadas a su funcion,pide 6 meses de licencia por enfermedad una vez terminada se le otorgan 6 meses con trabajos livianos y asi sucesivamente dado que tiene problemas de diabetes que le afectaron los miembros inferiores, su aspecto personal es deplorable, ingiere muchas bebidas alcoholicas y el depto que habita emana olores nauseabundos,producto a mi parecer por una enfermedad llamada sindrome de diogenes que se caracteriza por juntar y acumular basura y objetos en desuso, a todo esto debemos pagar una empresa que haga la limpieza,que se puede hacer al respecto dado que los gastos que genera dicha persona son demasiados altos. Gracias Jose

Respuesta: cuando el trabajador sufre de alguna enfermedad ( NO estamos hablando de accidente de trabajo, que tiene otro régimen) tiene derecho de gozar de una licencia cuya duración depende, entre otras cuestiones, de su antigüedad en el puesto. Terminada esa licencia el empleador debe guardar el puesto, mientras tanto deberá tomar a un suplente. Finalmente si el trabajador no puede reintegrarse la relación laboral finalizará. Demás está decir que es el administrador quien debe manejar esta cuestión. Esto es en forma general, cada caso tiene sus detalles, los que se analizan en forma particularizada.

Consulta 4

BUENOS DIAS: DESEARIA QUE ALGUN PROFESIONAL ENTENDIDO EN EL TEMA PUEDA RESPONDERME EN RELACION A LA SITUACION QUE SE VA A PLANTEAR EN EL CONSORCIO DONDE VIVO A PARTIR DE LOS PROXIMOS MESES,TENEMOS UN ENCARGADO PERMANENTE SIN VIVIENDA, COPROPIETARIO , QUE COBRA SU SUELDO DE NEGRO,EN VALORES APROXIMADOS AL CONVENIO DEL SUTHER PROXIMO A LLEGAR A SU JUBILACION CON APORTES REALIZADOS CON ANTELACION DESARROLLANDO OTRA ACTIVIDAD, Y LA PREGUNTA ES: PUEDE SEGUIR SIENDO ENCARGADO AUN HABIENDO LLEGADO A LA JUBILACION Y COMO SE DECIDE ESO EN REUNION DE CONSORCIO, Ó CORRESPONDE PEDIRLE QUE DEJE DE SERLO Y ECHARLO, Y DE SER ASI, ES DESPIDO CON O SIN JUSTA CAUSA. TIENE ONCE AÑOS COMO ENCARGADO. GRACIAS POR SU RESPUESTA. MARIA CRISTINA

Respuesta: la pregunta no es del todo clara, parece que tienen un encargado pero la relación está en “negro” que además es un propietario. No se debe tener personal en esas condiciones. Sin perjuicio de ello, cuando una persona se jubila, puede, a posteriori, trabajar, con un regimen especial, es el administrador quien debe ma nejar esta cuestión, informándose correctamente.

Consulta 5

El consorcio carece de fondos.

Mi consulta es la siguiente; Como propietarios hemos pagado casi la totalidad del presupuesto por el cambio de cañeria de agua fria y caliente, el administrador del consorcio qiue es tambien propietario se niega a darme los recibos donde figure exentos del pago de expensas, de acuerdo con lo convenido con el administrador para poder saldarnos la deuda que tiene el consorcio con nosotros, propietarios de la unidad. Hoy se niega a darme los recibos figurando esto.

En este caso que debo hacer ante su negativa? Rosa

Respuesta: Esta consulta ya ha sido respondida. Se reitera que, si no hubo acuerdo escrito con el administrador y ahora no quiere reconocer el gasto, se aconseja pagar las expensas y paralelamente exigir al consorcio el reintegro de las sumas que se pagaron.-

Consulta 6

Dr. Awad: quisiera consultarle si en una asamblea se firmó dando el consentimiento para la realización de una obra se puede cambiar de opinión mediante nota dirigida a la administradora antes de comenzar con dicha obra? Mónica

Respuesta: en principio, y salvo que hubiera alguna razón importante ( por ejemplo, que al momento de dar la autorización uno no contara con la información suficiente, o que haya sido engañado de alguna forma) no es posible cambiar de parecer.-

Consulta 7

Hola doctor ,lo escucho en la radio siempre¡¡ que suerte que encontre en internet un sitio donde contactarlo!

Bueno mi consulta es la siguiente :

Acabo de alquilar este mes un departamento de de dos habitaciones 2do. piso por escalera,es muy lindo ,pues bien en la inmobiliaria me comunicaron que las expensas eran de 70 pesos y no habia administrador,pues bien este mes se forma la administracion y me llegan 234 pesos de expensas casi muero!,ya que de alquiler pago 1250 .

Las expensas estan desarrolladas asi: coeficiente0.125

expensas A :138.49

Impuesto inmobiliario:88.18

Fondo de reserva :12.59

redondeo-026

total 239

Como inquilina que tengo que pagar ?

En el contrato no me di cuenta y no figuran las expensas con numero sino que debo pagarlas ,que hago.... por favor?vivo sola con un hijo a cargo y realmente no puedo pagar esa cifra y no fue lo pactado!

Le agradezco desde ya su respuesta y muchisimas gracias. Atentamente Monica

Respuesta: en general los contratos de alquiler ( locación) tienen una cláusula que establece qué expensas pagará el inquilino ( locatario) si ello no es así, si no hay distinción, deberá Ud. pagar el total de las expensas. Aclaro que esta respuesta es general, dado que lo óptimo sería tener a la vista el contrato y las liquidaciones.

Consulta 8

Buen dia Dr. Awad, Mi consulta es la siguiente

Vivo en un edificio de departamentos, uno de los cuales se haya sin habitar desde 10 años aproximadamente, el tema es que ese departamento sufrio una filtracion (en el living) y al estar deshabitado nadie reclamo su reparacion, el tema en cuestion es que luego de tantos años el dueño (que vive en el exterior) esta reclamando que el consorcio debe hacerse cargo de toda la reparacion del depto, todas las paredes, pinturas e incluso el pulido y plastificado de los pisos argumentando que el deterioro de todo el depto se debe a la filtracion que hubo en su momento en el techo.

Conclusion, debe el consorcio hacerse cargo de toda la reparacion del depto estando éste deshabitado, es culpa del consorcio que el dueño no haya ingresado a chequear si existian inconvenientes en su unidad para el reclamo de la reparacion en el justo momento?. Muchas gracias Doctor Cleopatra

Respuesta: El consorcio debería reparar los daños ocasionados por filtraciones o desperfectos en las cosas comunes. Pero el plazo para reclamar es de 10 años desde que comienza a percibirse el daño. Hay que estudiar bien la cuestión. No es posible dar una respuesta con pocos datos.-

Consulta 9

Dr. Awad: Buenos dìas. Querìa hacerle una consulta sobre el Còdigo Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires. Què aplicabilidad tiene en la Propiedad Horizontal? La pregunta es por los ruidos molestos, ya que fue un tema que se tratò en estos dìas en el foro y me queda la duda frente al art. 6 inc. b de la ley 13512. Desde ya muchas gracias por cualquier informaciòn que pueda esclarecer el tema, y si èsto lo puede contestar a travès del foro porque fue lo ùltimo que se tratò. Aprovecho la oportunidad para desearle Felices FIestas y un Mejor 2009. Saludos. Alicia

Respuesta: Los ruidos molestos en propiedad horizontal pueden abordarse aplicando el codigo contravencional . También se puede usar la legislación civil, como ha sido desde siempre, litigando por ante los Tribunales civiles nacionales,

Consulta 10

Buenas tardes: ante todo le comento que nos es muy útil su ayuda ya que tenemos un consorcio interno porque nuestro edificio es de 8 departamentos. La consulta es que uno de los propietarios informó al administrador que tenía humedad en una de las paredes del dormitorio, al cual se le respondió que se vería su tema y se analizaría si el costo es a cargo del consorcio o correspondía al propietario.

La cuestión es que sin esperar mas tiempo, el propietario comenzó a realizar trabajos de reparación, asimismo anoche nos apersonamos 4 vecinos y pudimos observar que picó en su totalidad 3 paredes las cuales dice ser por humedad de un caño central, el cual vimos en condiciones.

Para resumir:

No se manejó debidamente y pretende que el arreglo de toda su habitación pase a cargo del consorcio.

No siguió los pasos correspondientes para su reclamo y solución de problemas

Asimismo, si bien es tema aparte, es deudor de 5 meses de expensas comunes y pretende que se descuente de su deuda el arreglo. Por favor necesitamos su opinión para poder llegar a una solución con este problema. Muchas gracias Omar

Respuesta: en principio el consorcio no debería pagar el arreglo, pues la persona en cuestión no siguió los pasos legales para exigir su reembolso. El problema es que a ciencia cierta no se sabe si realmente había una reparación a efectuar en partes o cosas comunes. Si hay sospechas, es preferible acordar ( podría ser en una mediación) nombrar a un profesional para que informe sobre la cuestión. En cuanto a la deuda de expensas, puede el consorcio ejecutarla es decir, iniciar el juicio, pues son dos cosas totalmente diferentes.

Consulta 1

Dr. gracias por leer mi mail. Desearía saber como tengo que hacer para que la administración del edificio del departamento que alquilo, repare la antena gral. para que pueda ver el canal 13 y 7 de aire. La respuesta que me dan, es que no hay plata para ese gasto, porque hace dos meses que cambiaron al administrador porque robaba.

Hace un mes y 1/2 que alquilo el departamento, me tengo que hacer cargo del error y mal manejo del administrador anterior del consorcio?

1)como puedo presionar para que me solucionen el inconveniente de los canales de aire?

2)debo abonar el proporcional del dinero que falta en el mismo?

desde ya muchas gracias, atte. Liliana

Respuesta: si cuando Ud. alquiló el edificio tenía esa antena, en principio Ud. debe solicitar al locador ( propietario) que él sea quien intime al consorcio para que pueda Ud. usar el departamento conforme las condiciones en que se pactó la locación ( o, si el consorcio no repara, que se disminuya el precio de la locación)

Consulta 2

Hola, Compre una casa en un pasillo (7 casas en total), el pasillo es un desastre, caños por fuera,magueras de agua, cableado colgando, la puerta siempre abierta, un vecino ocupa medio pasillo con un cantero enorme. No hay consorcio hace varios años y los vecinos no se llevan muy bien.

Consulta1: Que puedo hacer para empezar a mejor el pasillo?

Consulta2:Un tanque de un vecino pierde sobre mi techo, alquila y no les interesa solucionarlo, en la inmobiliario no me responden y no me dan datos del dueño, Que puedo hacer? Desde ya muchas gracias.Luis

Respuesta: Estaban todas esas anomalías cuando ud. fue a ver el departamento? Para saber qué hacer por ejemplo con la perdida del tanque de agua del departamento vecino o cómo organizar el consorcio nombrando un administrador, es necesario primero tener a la vista el reglamento.

Consulta 3

Dr. Awad, buenas tardes, mi consulta es la siguiente, vivo en un edificio en el piso 14, de un día para el otro el piso de cerámica del balcón se levanto, no se cual fue el motivo, porque la verdad es que casi no lo usamos, no tenemos macetas pesadas, ni animales, supongo que algún desperfecto del balcón o la cerámica, no sé, es un edificio de unos ocho años aprox., la pregunta es la siguiente: ¿corresponde al consorcio pagar por esto, o a mi? el administrador dice que en una asamblea los copropietarios decidieron que cada cual debe pagar los daños que surgen en el departamento, yo no estuve en esa reunión, igual voy a pedir el acta donde conste esto, pero a su saber qué es lo que corresponde?. Atte. Maria Laura

Respuesta: Primero saber cuál es la causa que produjo el levantamiento del piso, Segundo: ver qué dice el reglamento sobre la propiedad de los balcones ( si son superficie propia, si son comunes de uso exclusivo). Tercero: tener a la vista el acta de la asamblea para tener una idea de cómo se decidió con qué mayoría, etc. es util pero, en principio, no es válido lo que haya decidido la asamblea si el daño que hay que reparar proviene de cosas por las que debe responder el consorcio.

Consulta 4

Como debo proceder si el Administrador me intima por denuncia de los vecinos sobre ruidos molestos y olor producido supuestamente por mis mascotas , y esto no es verdad ? Como puedo defenderme ante estas falsas acusaciones ? Agradecere su asesoramiento. Alejandra

Respuesta: Si las denuncias son infundadas no queda más que rechazar la intimación y nada más. Pero debe prestarse especial a lo que dice el reglamento de su edificio en cuanto a la posibilidad de tener mascotas en las unidades, porque si ello está prohibido expresamente podría haber inconvenientes.-

Consulta 5

Se ha despedido al encargado en un edificio de 7 unidades. Que tiempo tiene para dejar la vivienda y si este tiempo reemplaza al preaviso? En caso de utilizar esa vivienda para locación quien deberia

firmar el contrato? Se debe reformar el reglamento? Se puede vender esa vivienda? Tendría una parte de las expensas por su porcentual? Muchas gracias Dany

Respuesta: el encargado cuenta con un plazo de 30 días para ocupar la vivienda que le deba el consorcio. Ello no tiene ninguna relación con el preaviso, que debe pagarse junto con la indemnización por antigüedad. Decidir la locación de la vivienda es complejo, hay que leer el reglamento de copropiedad para tener una idea de las mayorías que deben votarlo. Vender la vivienda del encargado es más complejo aún, hay que transformarla en una unidad funcional y modificar los planos y el reglamento y los porcentuales, se necesita que la votación se lleve a cabo en una asamblea que tiene una serie de formalidades. Esto es en general, tratar el caso en particular excede el ámbito de esta página.

Consulta 6

Dr Awad: lo molesto por la siguiente consulta , hace una semana aprox . le llegó a todos los consorcios de Lomas de zamora una intimacion para pagar un deuda por "tasa servicios de inspección de calderas a vapor, ascensores y grupos electrógenos"

Esto proviene de una ordenanza municipal del año 1997 .

Ya en el año 2002 les llegó a los consorcios identica intimacion a pagar dicha tasa por el periodo 1997-2002.

Ningun consorcio la pagó dado que nunca se habia informado por parte del municipio de dicha deuda ni tampoco la municipalidad realizó ninguna contraprestacion de servicios , por ende el intendente Rossi decidio suspenderla para poder revisar la misma.

Resulta que ahora vuelven a la carga con los mismo.

Dicha deuda oscila , segun el edificio que se trate entre los $ 10000 y $ 40000 , dado que corresponde a los periodos 2003-2008.

Segun dicha intimacion si no se paga antes de 31-12-08 inician juicio de apremio.

Mi pregunta es en que consiste dicho juicio, como nos afectaria a los copropietarios, y como se puede reclamar para que no se aplique dicha tasa , dado que como toda TASA debe haber una contraprestacion de la municipalidad , cosa que nunca existió.

Un abrazo Juan

Respuesta: Un juicio de apremio es un proceso judicial de cobro de deuda ( en esta caso de impuestos) Entiendo que o se hace una presentación de la mayor cantidad de consorcios rechazando la pretensión del municipio o inician un juicio de amparo, para defenderse de tan arbitraria decisión.-

Consulta 7

DR. AWAD SOY COPROPIETARIO DEL UN CONSORCIO. EL AMINISTRADOR NO ESTA ABONANDO LOS GASTOS QUE SE GENERAN MENSUALMENTE, UNOS PROPIETARIOS EFECTUAMOS UNA NOTA DETALLANDO LA DEUDA QUE HASTA EL MOMENTO EL CONSORCIO, POR NEGLIGENCIA DEL ADMINISTRADOR, HABIA CONTRAIDO ( OBVIAMENTE NO ABONANDO SERVICIOS). EL ADMINISTRADOR SE SINTIO AFECTADOPOR ELLO CONVOCO A UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA QUE FUE IMPUGANADA POR NO CUMPLIR CON LAS FORMALIDADES ESTIPULADAS EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. AL SER IMPUGNADA SE FECTUO UNA REUNION INFORMAL ALLI SE CONBINO CON EL ADMINISTRADOR QUE DADAS LAS IRREGULARIDADES DETECTADAS SE EFECTUARIA EN LOS PRIMEROS DE LA SEMANA PROXIMA UNA AUDITORIA, DONDE ESTE TRAERIA LA DOCUMENTACION RESPALDATORIA DE LAS CUENTAS ABONADAS. COMO ERA DE SUPONER EL ADMINISTRADOR NO SE HIZO PRESENTE. ANTE ESTA CIRCUNSTANCIA LOS ENCARGADOS DE REALIZAR LA AUDITORIA LO LLAMAMOS A LA OFICINA Y AL CELULAR REITERADAMENTE NO CONTESTANDO A ESTOS.

POR LO EXPUESTO TENEMOS UNOS FRENTES QUE DEBEMOS ABARCAR, PASO A DETALLARLOS POR ORDEN DE IMPORTANCIA:

UN PROBLEMA ES COMO RESOLVER, YA QUE ESTAMOS A PRINCIPIO DE MES, EL COBRO DE LAS EXPESNSAS Y EL CORRESPONDIENTE PAGO A LOS PROVEEDORES.

EN SEGUNDO TERMINO EL MISMO DIA LUNES ENVIARE, COMO UNA DE LAS PERSONAS ENCARGADAS PARA EFECTUARLO, UNA CARTA DOCUMENTO INTIMANDO AL ADMINISTRADOR A EFECTOS QUE SE APERSONE AL CONSORCIO Y RINDA CUENTA DE LOS PAGOS EFECTUADOS EN CASO CONTRARIO INICIAR LAS ACCIONES LEGALES.

POR OTRA PARTE CONVOCAR A UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA PARA DETERMINAR LA SITUACION DEL ADMINISTRADOR ACTUAL Y EN CASO DE REMOCION CONTRATAR A UNO NUEVO.

SI SIGUE DESAPARECIDO EFECTUAR LA DENUNCIA PENAL PERTINENTE.

ESPERO SUS COMENTARIOS ATTE. DR. JORGE

Respuesta: Primero y urgente llamar a una asamblea remover al administrador (tratar de conseguir la mayoría que preve el reglamento o el porcentual más cercano a ello) nombrar uno nuevo, que este lo intime a devolver la documentación, después la auditoría que echará luz sobre el desempeño de esta persona y, posteriormente, las acciones judiciales que correspondan si incumplió sus deberes y obligaciones.-

Consulta 8

HOLA SOY DE MAR DEL PLATA MI CONSULTA ES PORQUE EN MI DEPARTAMENTO TENGO FILTRACIONES EN LA COCINA Y EN LA HABITACION VOY A QUEJARME A LA ADMINICION Y NO ME DAN BOLA ME GUSTARIA SABER A QUE ENTIDAD DEL GOBIERNO ME TENDRIA QUE DIRIJIR PARA HACER LA DENUNCIA CORRESPONDIENTE PARA QUE ME SOLUCIONEN DEFINITIVAMENTE EL PROBLEMA YA QUE TODOS LOS MESES PAGO LAS EXPENSAS .SALUDOS Diego

Respuesta: Entidad del gobierno no. En todo caso habrá que intimar a quien corresponda ( leer el reglamento porque no todos los caños corresponden al consorcio) para que arreglen los desperfectos que producen los daños y, finalmente le reparen los perjuicios que Ud. ha sufrido en su departamento.

Consulta 9

Buenas tardes , y ante todo gracias por su respuesta por adelantado .

Soy propietario de un dpto en un consorcio el cual tiene graves problemas económicos , por ejemplo una deuda de AFIP inconmensurable al punto que

han dicho que hay un embargo sobre el edificio , Tambien hay deptos con deudas increibles y que no salen a remate .

En las asambleas se aprueban los balances y no se logra quitar

al administrador . Un puñado de propietarios queremos pedir una rendicion de cuentas a través de un tribunal . La pregunta es , donde se solicita una rendición de cuentas ? , quien puede pedirla ?, que implicancias tiene para el/los que la solicitan ? . cuento cuesta ? , puede ésta ocasionar una demanda para el consorcio o los que la solicitan ? de que se trata la misma ? . Si el consejo de administración a aprobado cuentas que no son claras se puede demandar al mismo ? En fin como verá, el consorcio esta viciado ya que es imposible no ver que las cuentas no son claras . Desde ya muchas gracias por su atención Agustín

Respuesta: Si el consorcio no le aprobó las cuentas en una asamblea, el grupo de propietarios debe intimar al administrador para que rinda cuentas y si ello no sucede, hay un procedimiento judicial para promover ( si es un edificio en la Ciudad de Bs. As. puede intentarse una mediación). En principio no hay demanda contra el consejo, salvo que se tratara de errores inexcusables o muy groseros, y ello hubiera llevado al consorcio, por error, a aprobar alguna cuenta,-

Consulta 10

Estimado doctor, buenas tardes, mi consulta se basa en saber si los propietarios que tienen deuda por los pagos de expensas ordinarias o extraordinarias, si bien pueden participar de las reuniones, si tienen derecho al vota, ya que en el reglamento de propiedad no lo indica. Gracias:Roberto de Constitución.

Respuesta: Salvo que el reglamento lo prohíba expresamente, no se puede impedir a un propietario moroso que asista a una asamblea y vote ( salvo que se trate de un tema que lo involucra, en ese caso, no debería votar)

Consulta 11

Estimado Dr. Awad, mi consulta surge por lo siguiente: Durante el fin de semana se inundó el garage de un edificio en Recoleta donde dejo mi coche (yo no vivo ahí) y mi vehículo quedó bajo el agua durante 48 horas, sin que nadie me avise ni siquiera. El seguro no me reconoce nada de este problema y no se si corresponde iniciar alguna demanda o reclamo contra la Administración. Al parecer es la segunda vez que sucede y la unica barrera de contención (una pequeña madera) ni siquiera había sido colocada. Desde ya, Muchas Gracias... Saludos, Mariano.-

Respuesta: si bien Ud. no aclara en virtud de qué dejó su auto en ese edificio, en principio si el agua ingresó porque llovió y las cañerías (estando en buenas condiciones) no dieron abasto, no hay responsabilidad del consorcio.

Consulta 12

Estimado Dr. Awad: Soy propietario de un departamento (3ª piso) en un edificio con más de treinta años. El edificio aún cuenta con tapones para cada departamento en el cuarto de máquinas de la planta baja. Mi consulta es la siguiente: Yo quisiera cambiar los tapones por una llave térmica. La llave térmica ya la tengo, pero quisiera saber si el trabajo de cambiarlo le corresponde pagarlo al consorcio o a mí. Desde ya muchísimas gracias por su respuesta. Atte. Mariano

Respuesta: El consorcio debe hacer a nuevo el tablero general de luces del edificio y adecuarlo a las nuevas reglamentaciones. Ud. puede instalar en su departamento dispositivos de seguridad como las llaves termicas y el cortacorriente

Consulta 13

Estimado Doctor Awad El motivo de mi consulta es para saber si existe un reglamento que expecifique que esta permitido y que no con respecto a un pasillo de uso común en dos viviendas construidas en un mismo terreno. Ejemplos: ventanas? Caños de desagües pluviales y cloacales a la vista de la nueva edificación que esta realizando en un piso superior por toda la pared? Por eso quisiera saber donde consultar y obtener una copia para saber que puedo reclamarle y que no. Desde ya muy agradecida. Las viviendas estan en la provincia de Bs.As. Nuevamente muchas gracias y espero me pueda ayudar . Saludo a Ud. muy atte. Mirta Cecila

Respuesta: Si bien habría que leer el código de edificación del municipio donde está situado su edificio, en principio debe responder que los pasillos de circulación son eso: sectores de acceso y paso. Y como tal debe figura en el plano de edificio.- Nada más

Consulta 14

Desde hace varios años vengo reclamando al consorcio, administrac y consejo ya que el conducto de ventilacion de gases del calefon esta rajado , o podrido...nunca recibi una resp. mande carta doc, la cual no fue recibida. luego cite a una mediacion en el min de just a la cual concurrio el admin sin abog, prometio mandar gente para arreglarlo, mandaron arquitecto perito, plomeros varios y todos acuerdan con el diagnostico. a la segunda mediacion no concurrieron y cerramos la mediacion, prometieron seguir pidiendo presupuestos, hasta hubo una reunion de consorcio y yo me comprometia pagar el calefon y que ellos hagan el arreglo pero es muy caro, ( el caño de evacuacion de gases va desde el pb hasta la terraza, en un edif de 8 pisos, yo estoy en el primero) entonces no lo hacen, yo tengo condensacion en mi casa cdo uso el agua caliente y ademas cdo la usan los vecinos de los dptos B ya que todo el conducto esta podrido. no se si presentarme a la justicia o llamar directamente a metrogas ya que mi abog supone que el juez va a ordenar que se llame a metrogas. espero su resp ya que es peligroso esto. tenemos que dormir con las ventanas abiertas y un par de veces tuve llamaradas al encender el calefon hasta el techo. mil gracias!! quisiera saber donde encontrar la respuesta. mil gracias! Eli

Respuesta: NO lo dude debe llamar a metrogás, e iniciar el proceso judicial, atento que ya pasó la mediación y el consorcio se ha comportado en forma temeraria, poniendo en riesgo la vida de las personas.-

Consulta 15

El consorcio carece de fondos.

En este caso que debo hacer ante su negativa? Rosa

Respuesta: Lamentablemente Ud. debió haber acordado el pago del arreglo y posterior compensación con las expensas en forma escrita con el administrador o en el curso de una asamblea. Intímelo por carta documento para que responda que el consorcio reconoce la deuda y la forma de pago. Si ello no ocurre, no puede dejar de pagar las expensas, porque se expone a un juicio. En todo caso, deberá promover Ud. una mediación y/o un proceso judicial para lograr la devolución de lo que pagó sin corresponderle.-

Consulta 16

Dr. Awad Soy beneficiario - nudo propietario - de un departamento con cochera y baulera en Av. Cabildo del barrio de Nuñex.

Del análisis de la liquidacón mensual de expensas se observa, tres columnas de liquidación , preparada por el Adm..

A) todos los gastos realizados y abonados por los titulares de departamento cocheras y bauleras.

B) Service y gastos de ascensores: Abonados por todos - idem a - con otro porcentual y no inclúido en A - no lo pagan los locales -

C) Gastos expecíficos de las cocheras.

En base a lo expuesto el pago de las cocheras excede a las expensas de varios de los departamentos.

Por cuanto están en el subsuelo y posee 400 metros cuadrados que equivale al 8% del total.

Pregunto Dr. Awad, es correscto pagar dos veces un mismo gasto, el Sr. Administrador, dice que estas de acuerdo con lo definido en el reglamento de copropiedad. Att. Omar

Respuesta: para responder es necesario leer el reglamento de su edificio, puede ocurrir que la cochera pague, por un lado gastos que conciernen a todo el edificio y por otro lado gastos que le corresponden en forma exclusiva.-

Consulta 17

Mi consulta es la siguiente.

Vivo en un complejo compuesto por 6 edificios en el cual hay un total de 250 departamentos.

El tema es el siguiente el complejo cuenta con cocheras las cuales no son techadas y tampoco asignadas por lo tanto tampoco se abona nada en concepto de su utilizacion.

La idea y ahí mi consulta si puede llevar a ser llevado a cabo el proyecto es el siguiente: He juntado unas 70 firmas para asignar cocheras mediante el pago de una diferencia de 20 pesos mas por mes discriminado en la expensas, las mismas tendrán también un costo por única vez de x pesos dado que entre las personas que firmaron disidimos techarlas con un diseño en el cual todos estuvimos de acuerdo en el costo y el diseño del techo.

Es factible llevar a cargo el proyecto o se puede oponer el consorcio al mismo. Saludos Gustavo

Respuesta: En principio no se debió techar algo que era descubierto, porque se configura una infracción municipal, dado que el plano muestra lo que era originariamente. De todos modos, si se trata de una superficie común, la forma de uso como cochera, pagando una suma de dinero, debe decidirse en asamblea con la mayoría que determine el reglamento de copropiedad.

Consulta 18

Dr. Awad Soy propietaria de un departamento en planta baja de un edificio de 2 pisos. Hubo roturas de la red cloacal (que se encuentran en el espacio común) producidas por las raíces de varios pinos de un vecino. El agua de esta red se filtró debajo de mi departamento produciendo la rotura de mi baño y cocina, lo que me obligó a levantar pisos y hacer toda la red cloacal interna de mi departamento nueva. A mi desagües se unen los del departamento de arriba.

Mi pregunta concreta es si, además de las acciones legales que pueda iniciar al vecino propietario de los pinos, ¿le corresponde a mi vecino pagar una parte de los arreglos de mi departamento? ¿y al consorcio?

Desde a muchas gracias Silvia

Respuesta: Si los daños en su departamento fueron ocasionados por desperfectos en los desagües comunes es el consorcio quien debe reparar todo y no Ud. ni su vecino. Esta es una respuesta muy general, con los pocos datos que tiene la consulta, y sin haber leído el reglamento de copropiedad de su edificio.

Consulta 19

Estimado Doctor Awad: quisiera saber si puedo iniciar un juicio al consorcio y al administrador, porque no se encargan de arreglar mi cubierta que desde hace un año y cinco meses estoy reclamando debido a que he tenido goteras, en principio, y luego una inundación en mi dormitorio. Di a conocer el problema de goteras a la administradora quince días después que tomara la administración,para no tener una respuesta. El día después de la inundación le reclamo el arreglo "inmediato" del techo, para lo cual llamó a un techista que jamás volví a ver. Cada vez que reclamo me evade con que se intimó a la constructora y están esperando respuesta...

Y además me entero que hicieron reparaciones en otro departamento por una suma de 1000$,

¡Y yo que estoy reclamando hace casi año y medio! además tuve que averiguar los presupuestos, problemas y soluciones acerca de las filtraciones que se produjeron con cuatro techistas distintos porque la administradora solo llamó a uno y se quedó con un solo presupuesto de 2700$, MIENTRAS YO CONSEGUI UNO de 2000$ aprox. Mi vecino ( al que también se le inundó el dormitorio) arregló la parte de su cubierta, pero yo que no dispongo de tanto dinero. y hasta entonces sigo teniendo goteras, estoy con trapos de pisos y baldes los días de lluvia, se cae el revoque, se formaron hongos en la pared y el machimbre se está pudriendo, el mal aspecto, y con el miedo que se vuelva a inundar mi cuarto cada vez que llueve. Gracias por su atención. Giselle.

Respuesta: Si se trata de un techo común que tiene desperfectos y filtra, producida la intimación al consorcio y no habiendo éste dado cumplimiento reparando el techo, debe Ud. promover una mediación ( edificio en la ciudad de Buenos Aires) y un proceso judicial.

Consulta 20

Buenos días, gracias por la atención. En mi balcón y patio del primer piso de un edificio puse rejas -siguiendo la forma, color, etc.- de la construcción debido a la inseguridad que ya todos conocemos. Mi vecina del 2do piso quiere hacermela sacar, ya hemos ido a mediación hace 2-3 años en la que ofrecí pagar sus rejas -ya que alega que mi seguridad afecta la de ella- y quedó en la nada, pero nuevamente insiste. ¿hay alguna posibilidad de que me la hagan sacar? ¿Cómo puedo evitarlo? ¿Tengo que inscribir la reja en algún lado? Desde ya muchas gracias, María de las Mercedes

Respuesta:Si bien no se aclara cuál sería la razón por la que las rejas que ud. instala afectan o comprometen la seguridad de su vecina, no hay, en principio razón para retirarlas. Esta respuesta es en general, puede variar dependiendo de que las rejas afecten la estetica del edificio o haya un reglamento que determine alguna cosa en particular sobre el tema.

Consulta 21

Es legal que el hijo de la encargada sea el administrador del edificio ? ( el hijo no vive en el inmueble ) A qué edad debe jubilarse un encargado ? Puede obligársela a jubilarse o a iniciar los trámires ? Puede una encargada pagar a otra persona para que realice la limpieza y pagarle. según sus dichos, "de su bolsillo" ? La que limpia realmente es la ayudante que está en blanco en los meses de enero y de febrero y cuando la encargada toma vacaciones.( La encargada tiene más de 70 años ) Le aclaro que el edificio es en zona veraniega y como vive muy poca gente durante el año ( no más de seis familias) en Asamblea se decidió que hubiera una sola persona. Pero lo curioso es que sábado y domingo, durante todo el año, no hay absolutamente nadie que atienda el edificio. No corresponde contratar a la persona ayudante para que realice tareas ? No podemos tener problemas porque la ayudante trabaja en negro cuando la contrata la encargada ? Lo malo es que cuando se va a Asamblea concurren tres propietariuos, ya que se hace en pleno verano y cuando la gente aprovecha para ir a la playa. Por otra parte, como los hijos de la encargada tienen inmobiliaria, muchos propietarios se mantienen al margen porque les alquilan los departamenos y les obvian algunas tareas. ...Espero una respuesta . Hay solución ? No hablo de la forma en que se realizan las liquidaciones de expensas porque es para una antología de lo que no se entiende y les agradezco de antemano la respuesta . en otra oportunidad les enviaré una liquidación de expensas. Muchas gracias Arminda

Respuesta: No se cuantos departamentos tiene su edificio, por lo que no puede responderse si corresponde que haya ayudante o no. Para el caso en que sea necesario, cada empleado debe tener sus tareas determinadas. Si hay irregularidades, considerando que se trata de un edificio en zona de veraneo y que no parece haber muchos propietarios de su lado, lo más aconsejable es una presentación judicial. Pero debe merituarse que ud. no vive allí, y ello puede colocarlo a ud. en una situación poco ventajosa.

Consulta 22

Hola mi nombre es Paula, quisiera hacerle una consulta acerca de un problema ocurrido entre mi unidad y la del piso inmediato inferior. El deposito de mi baño comenzó a rebalsar dejando un charco en el piso infiltrandose el agua al techo de mi vecino. Esto ocurre a las 19:00 Hs, viniendo los plomeros a solucionarlo. Al dia siguiente, mi vecina me dice que el agua se filtro justo en la parte donde tiene colocado un ventilador de techo; por lo tanto llamó a un electricista para que le cortara el suministro de elcrticidad enm esa parte y no quedar sin luz en todo el departamento por miedo a que el agua ocasionara males mayores, cargando yo con los gastos Mi pregunta es (sabiendo que yo me tengo que hacer cargo de esto): ¿no deberia haber pedido distintos presupuestos? Dado que el trabajo fue realizado ¿tengo que aceptar la suma presentada en la factura? Desde ya agradezco su respuesta y le pido disculpas por las molestias ocasionadas. Paula

Respuesta: Si la factura está dentro de los montos que razonablemente se debería pagar por el trabajo ejecutado, no hay, en principio objeción.

Consulta 23

ESTIMADO DR. AWAD: VIVO EN UN EDIFICIO UBICADO EN CAPITAL FEDERAL, TIENE 8 PISOS, 21 UNIDADES FUNCIONALES DESTINADAS A VIVIENDA Y 2 LOCALES, UN SOLO ASCENSOR, LA ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO ES DE 35 AÑOS Y UN ENCARGADO PERMANENTE CON VIVIENDA EN EL EDIFICIO DESDE HACE 14 AÑOS.TODOS LO ADMINISTRADORES QUE HAN PASADO POR EL EDIFICIO, LIQUIDARON EL SUELDO DEL ENCARGADO COMO TRABAJADOR DE UN EDIFICIO DE 4º CATEGORÍA (YA QUE EL EDIFICIO NO CUENTA CON SERVICIOS CENTRALES) PERO HACE UNOS DÍAS EL ENCARGADO RECLAMÓ QUE EL EDIFICIO NO ES DE 4º SINO DE 3º CATEGORÍA YA QUE TIENE INCINERADORES (POR SUPUESTO EN DESUSO) Y QUE POR LO TANTO DEBÍAMOS ABONARLE LOS SUELDOS DE LOS 14 AÑOS DE ACUERDO A LA NUEVA CATEGORÍA. ESTO ES ASÍ? DESDE YA MUCHAS GRACIAS SANDRA

Respuesta: En principio debe considerarse que el hecho de contar el edificio con uno o varios servicios que ya no utilice, no implica el cambio de categoría. De todas formas, entiendo que las diferencias salariales no deben ir más allá de los dos años anteriores al reclamo.

Consulta 1

Nuestro encargado tuvo uninfarto en diciembre del 2007. Su pareja fue puesta a cargo de la suplencia por enfermedad con todas la de la ley, "en blanco". Por razones economicas queremos suspender la suplencia para pasar a un regimen de limpieza por horas "en blanco". Como se comunica el fin de la suplencia ???. Es verdad que no es necesario un telegrama ??? La suplente se niega a dejar el puesto. como se procede ???. Gracias desde ya por su colaboracion. Javier

Respuesta: La suplencia se contrata por el lapso en que, conforme lo establece la ley, debe durar la licencia del encargado.- Si Uds. no quieren tener un suplente, en esta instancia deben despedirla , abonando la indemnización correspondiente.-

Consulta 2

Estimado Dr Eduardo Awag: Le escribo para solicitarle una orientación acerca de un inconveniente que ha surgido al comprar mi departamento.

Cuando compré dicho departamento había visto algunos detalles de albañilería y pintura que debía hacerle en la pared del living y techo de la cocina.

Dichos deterioros eran producto de un problema que había ocurrido años atrás con un caño de desagüe general, que había afectado a catorce unidades del edificio.

Al no estar ocupado por el propietario el departamento (que yo luego compré) por estar internado, y no pudiéndose comunicar con ningún familiar, esta unidad quedó olvidada de ser reparada como correspondía por parte de la Administración.

Cuando el departamento queda vacío, observo que hay deterioros similares en la otra pared del living.

Me comunico con la administración y comento el problema pués considero que es un arreglo que debe realizarse por consorcio.

Efectivamente me dicen que sí y explican lo que había sucedido, además, me dicen que debo esperar para el arreglo, que reparen las trece unidades afectadas pués yo estoy en último lugar.

Le planteo a la administración que puedo presupuestar el arreglo, repararlo y luego si es posible, que se me debite de las expensas.

Realizo el presupuesto y lo envío a la administración.

El problema es que me comunican que solamente se harán cargo de un monto total por $400, sabiendo yo que es mayor el costo del arreglo, y que además será debitado de las expensas en una cifra de $50 por mes.

Me piden además que firme un papel conforme con lo anterior explicado, cosa que no pienso hacer hasta tanto no esté asesorado correctamente.

Desde ya agradezco su amabilidad y tiempo que ha dispuesto para interiorizarse de este inconveniente y espero una respuesta que me oriente para aclarar y resolver este problema. Daniel

Respuesta: Ud. en su carácter de propietario damnificado no tiene porqué aceptar que el Consorcio repare los daños producidos mediante el pago de una suma que representa menos de lo que verdaderamente cuesta la reparación, y que Ud. debe adelantar. Como si ello fuera poco, se va abonar en cuotas. No sé qué extensión tiene el daño del interior de su departamento, ni qué urgencia tiene Ud., Salvo que Ud., no quiera esperar, entiendo que no se trata de un buen arreglo.

Consulta 3

la usucapión es un delito? Dr. Awad, necesito su asesoramiento. En mi edificio, un dpto. que hacía 10 años que estaba vacío, pues sus dueños murieron, y sus herederos no aparecieron nunca, fue ocupado por una familia avalados por la Administración quien ante escribano abrieron la puerta, entraron, guardaron los muebles en el sótano y esta familia comenzó a habitarlo pagando todas las deudas de expensas, impuestos, etc. que la unidad tenía. Mi consulta es si algún descendiente aparece y reclama judicialmente, nosotros como co propietarios del edif. que vimos la maniobra estamos en falta?, podemos ser denunciados por "avalar" por ignorancia esta usucapión? Si así fuera podemos deslindarnos de esta responsabilidad? Es la usupación un delito? Espero su respuesta, gracias. Liliana

Respuesta: La usucapión no es un delito. Es una forma de adquirir el dominio de un bien inmueble ajeno, mediante la ocupación del mismo a título de dueño, por un plazo de 20 años. Por otro lado, los vecinos no avalan nada, desde que ni siquiera están en condiciones de saber si los ocupantes en cuestión tienen derecho o no a ocupar el inmueble.-

Consulta 4

Doctor E. Awad: El reglamento de copropiedad del consorcio donde vivo establece que todas las unidades se destinarán solamente a vivienda; es decir, que en ellas no puede desarrollarse ninguna otra actividad. Ahora bien, el administrador del edifico vive en el mismo, es uno de los propietarios y compró ahora un departamento para usarlo como oficina ya que administra también otros consorcios. El administrador asume que tiene poderes discrecionales por lo que se conduce a menudo en forma arbitraria. Esto último, que es una violación al reglamento, es un ejemplo. Pero es así porque hay propietarios a los cuales no les importa nada y hay otros que apañan todas las decisiones del administrador por las "protecciones" y "atenciones" que reciben. Yo no estoy en ninguno de esos grupos. Para mis actividades profesionales (soy sociólogo) me arreglo con un espacio de 40 m2., sin embargo no ocupo ninguno de los departamentos ofrecidos en alquiler en el edificio para usarlo como oficina o para recibir ocasionalmente a algún cliente, porque soy respetuoso del reglamento. Ya fue intentado antes solucionar estas irregularidades a través de asambleas, pero no se consigue nada porque las mismas -cuando se consigue quórum- son copadas por los que reciben "beneficios". Por ello pregunto: ¿Qué debería o podría hacer yo, en forma individual, para que todos, incluido el administrador, respeten el reglamento? Agradezco su amable atención. Ruben

Respuesta: Cuando un copropietario se encuentra en minoría frente a una cuestión como la que Ud.plantea, sólo queda la vía judicial, desde que si es el mismo administrador quien transgrede el reglamento, la única salida es la vía judicial.-

Consulta 5

ESTIMADO DOCTOR AQUI VA MI CONSULTA

Antes de hacer la consulta le explico la situación:

1. En asamblea anual ordinaria (enero)se convino la necesidad de efectuar obras de reparación común perentorias sin ser inmediatas, sin hasta ese momento tener presente presupuestos y grado de afectación presupuestario para la comunidad.

2. En último resumen de expensas (abril) se comunica por facultad del

consejo de administración descuentos mensuales para fondo de obras por un valor que es superior al pago de expensas normales para cada uno de los propietarios.

La situación generada motivo la inquietud de los propietarios quienes

presentamos una nota al consejo de administración solicitando dentro de sus facultades convocar una asamblea extraordinaria para:

1. En base a que presupuesto seleccionado se practicó el descuento.

2. Porque se planifico ese descuento y si se consideró el impacto económico que acarrearía.

3. Cuales son las cuotas y los montos que se planificaron.

4. Si se tomó en cuenta en el compromiso contractual a asumir la capacidad de ahorro del consorcio teniendo en cuenta que poseemos un saldo deudor que triplica actualmente la recaudación mensual de expensas considerando que sea completa por todos los propietarios.

5. Las facultades conferidas no permiten aplicar un descuento de esta

naturaleza mediando que el consorcio no ha fijado mediante asamblea un valor tal para obras.

Habiendo pasado una semana y sin obtener respuesta del consejo mi consulta es la siguiente:

1. El consejo está facultado para practicar (imponer) un descuento de

éstas características?.

2. Debe informar el criterio de selección de ofertas considerando que la tarea importa un valor de aproximadamente 170.000 $, que implicaría contraer obligaciones contractuales con terceros por la decisión tomada por sus facultades?.

3. Está facultada aún con estos considerandos a obligarnos mediante

contrato a contraer obligaciones contractuales que desconocemos si podemos cumplirlas?.

4. Que herramienta legal tengo para manifestar mi consideración antes o después de perfeccionar el contrato?. Existe jurisprudencia al respecto?.Puedo no pagar la cuota mensual de fondo de obras si no estoy de acuerdo habiendo expuesto mi disconformidad? Si se presentara incumplimiento contractual, que responsabilidad le cabría al consejo, a cada uno de los propietarios y a mí que presento disconformidad?

5. Más allá de las facultades del consejo cuál es el grado de responsabilidad de la administración atento a que conocía la decisión de éste?.

6. Atento a que según presupuesto (170.000 $) se trata de un valor de

consideración el consejo o la administración esta facultado para realizar un llamado a licitación de forma tal generar transparencia (resulta que recayó en una empresa que ya realizó trabajos de pintura de envergadura), obligar al adjudicatario a formalizar la ejecución de la obra en etapas, con pagos en etapas, mantenimiento y mejoramiento de oferta, etc.

Sería grato recibir respuesta a estas inquietudes, dado que es motivo de mi preocupación, que llevo mis expensas al día y no quiero generarme deudas. La carta al consejo fue firmada por propietarios que no hemos pagado aún el fondo de obras como aquellos que si lo han hecho pero que en común sentimos preocupación al respecto. Atentamente Carlos

Respuesta: Si bien la consulta es extensa, hay detalles que faltan, pero debe tenerse en cuenta que en principio, para formar lo que parece ser un fondo de reserva, es necesario determinar qué necesidades del edificio llevan a tener que gastar en exceso. Lo más aconsejable es que, se establezcan en una asamblea las necesidades de llevar adelante una serie de trabajos determinando las prioridades, solicitando presupuestos. De todas formas, esa tarea debe ser conjunta entre el Consejo de Administración y el Administrador, elevando el monto a pagar en concepto de expensas dentro de límites razonables.-

Consulta 6

Donde empieza y donde termina el derecho de c/u, si no puedo ver television a volumen mediano, si el vecino de arriba me golpea el piso porque le molesta, si no puedo hacer ninguna reunion porque le molesta la gente que habla fuerte (como en cualquier reunion de personas), si llora un bebe todas las noches (como la mayoria de los bebes)y hostiga para que lo callen, y hasta llega a hacer una denuncia de malos tratos para imponer su voluntad, su propio estilo de vida, si hace labrar un acta de contravencion a un perro que ladra a la noche una vez cada dos meses, cuando su dueña no puede llevarlo? (se permiten perros de hecho hay un monton), los dos somos propietarios, los dos tenemos derechos, pero parece que solo puede ejercerlos este señor., que es conocido en el edificio por hacer denuncias de ruidos molestos a todos de su alrededor. Que se puede hacer, porque no entiende razones, es su verdad y no existe otra, es un maton igual que la mujer.No puede seguir avasallando a la gente, legalmente que se puede hacer? Sra Maria Elena. Desde ya muchas gracias.

Respuesta: En principio nada puede hacerse con un vecino intolerante. En general el límite para ese vecino puede aparecer cuando seguir adelante con su intolerancia debe comenzar a desembolsar ingentes cantidades de dinero.-

Consulta 7

Dr: A FINES DEL 2007 EL CONSEJO DE PROPIETARIOS DE UN EDIFICIO JUNTO CON EL ADMNISTRADOR DECIDIERON DESPEDIR AL ENCARGADO EL MISMO TENIA ENTRE 15 O 20 AÑOS DE SERVICIO ESTO SE REALIZO SIN PREVIA CONSULTA DE LOS PROPIETARIO E INQUILINOS DEL EDIFICIO (DE UN DIA PARA A OTRO ) CUANDO NOS ENTERAMOS SE ARMO FLOR DE TOLE PERO BUENO LA RESPUESTA FUE QUE EL ENCARGADO SE LO BUSCO POR DISTINTA INDISIPLINAS COMETIDA EN LOS ULTIMOS AÑOS , Y QUE LA ADMINISTRACION TENIA PRUEBAS QUE ASEGURABAN QUE AL ENCARGADO NO DEBERIAMO RETRIBUIRLE NIGUN DINERO (ESTO YA HERA DUDOSO) , EL DIA 02/06/2008 SE REUNIO EL CONSEJO C/ EL ADMINISTRADOR PARA INFORMAR LOS DETALLES DE ESTE PROCESO Y MEDIANTE UNA BOTACION SE RESOLVIO ( YA PREPARADA )

QUE LAS ESPENSAS A PARTIR DEL MES DE JUNIO 2008 AUMENTARIAN UN 80 % PARA PAGAR LA MEDIACION QUE CONSIGUIERON CON EL ABGADO DEL ENCARGADO O SE UNA ESPENSAS DE $ 144 PASA A PAGARSE MAS O MENOS $ 260 EN DEFINICION SE PUEDE CONTRARESTAR ESTO HAY ALGUNA MANERA DE QUE SE DEFINA DE OTRA MANERA , LA MACANA YA ESTA HECHA ESTA GENTE DEL CONSEJO TENDRIA QUE HABER CONSULTADO ESTA DECISIÓN TAN IMPORTANTE . Y AHORA ¿? ESTO ES UNA CONSULTA ME GUSTARIA TENER SU OPINION GRACIAS ¡!! CARLOS DE BARRACAS

Respuesta: Lamentablemente en muchos reglamentos no se pone límite a la facultad del administrador de despedir al encargado. En vuestro caso la situación se agrava porque el consejo de administración también ha obrado negligentemente. Pero una vez que se ha despedido al encargado poco y nada se puede hacer. En todo caso si hay un grupo grande de propietarios que se sienten perjudicados por el obrar el consejo y del administrador pueden solicitar se convoque a una asamblea para analizar la cuestión, llegando en el mejor de los casos, a remover al Administrador y al consejo; siempre y cuando, verdaderamente, el acuerdo haya sido nocivo para el consorcio.-

Consulta 8

Hola, por este medio le agradecerìa mucho me informen si un edificio nuevo que tiene 3 años de antiguedad, que cantidad de años tiene de garantìa por unos arreglos que se deben hacer debido a filtraciones que vienen del exterior por rajaduras. Si estos arreglos pertenece que lo haga la constructora o no. Por otro lado la constructora dice que colaborarìa con $ 2000.- nada màs.

Por favor necesitamos saber realmente que es lo que corresponde hacer. Muchas gracias por el Consejo de Administración Irma

Respuesta: en principio si Ud. tiene daños en su unidad y ello es imputable a desperfectos en cosas comunes, el consorcio debe repararlos. Si, en todo caso se trata de vicios o defectos de obra, inmediatamente el consorcio tendrá que accionar contra el propietario originario del edificio y contra la constructora.-

Consulta 9

Estimado dr: Quisiera saber dentro de que categoria se encuadra un consorcio (de 7 pisos con 31 deptos). No poseemos cocheras, ni calefaccion central, ni vigilancia, tiene un solo ascensor y una antiguedad de 30 años. Ademas queria consultarle cuantas horas debe trabajar un encargado por semana para este tipo de consorcios.Ya que el encargado que tenemos esta proximo a jubilarse.desde ya,muchas gracias!Carlos

Respuesta: En principio se trata de un edificio de cuarta categoría. Si deciden volver a contratar un encargado, con la cantidad de unidades que tiene el edificio, deberá ser permanente ( jornada de 8 hs)

Consulta 10

Vivo en un edificio de 50 años donde un propietario refacciono la cocina y el baño y el consorcio cubrió los gastos del cambio de las cañerías .Quería saber si esto es correcto Adrián

Respuesta: En principio es necesario leer el reglamento de copropiedad para saber en detalle acerca del dominio de las cañerías. Quizá ocurre que en ese edificio las cañerías empotradas son comunes y estaban en muy mal estado, pero, en principio, no parece muy razonable lo que ocurrió.-

Consulta 11

Respuesta: S bien el consorcio puede demandar el cese de las actividades antirreglamentarias, es necesario saber antes de responder cuánto tiempo hace que, en cada caso las unidades funcionales tienen destinos que no son los previstos originariamente en el reglamento.-

SAber el tiempo que hace que se esta comentiendo esta irregularidad, a mi, se me hace dificil. Solo se puede saber por consultarlo al contraventor, que obviamente va responder lo que a el beneficie. De todo esto nos empezamos a dar cuenta por la cantidad de gente que entra y sale sin llave, que nadie la conoce, que el encargado, despues de recibir una llamada telefonica, hace de portero, que hay gente esperando en los pasillos comunes, que el administrador tuvo que ver una filtacion y se encontro con un consultorio odontologico instaldo y por ciento muy completo y moderno, segun sus dichos.

En el edificio yo vivo hace cuatro años y en Diciembre ultimo logramos reemplazarlo y fue él el que desosrganizo todo el edifico por que segun nos dicen el les daba permiso verbal para que se instalen.

Ahora bien que se puede hacer?

Respuesta: Es necesario saber cuánto hace que el consorcio tuvo conocimiento fehaciente de lo que ocurría.-

Consulta 12

Estimado Dr. Awad: Necesito saber sin son atribuciones del Consejo de Administración tomar decisiones y autorizar al administrador en los siguientes temas:

Aumentar honorarios del administrador.

Aumentar sueldos del personal autorizando horas extras u otros rubros .Condonar deudas de los consorcistas .

Venta o adjudicación de propiedad del consorcio (por ej. cochera-por falta de pago de expensas).

En definitiva cualquier cosa que modifique el patrimonio del consorcio.

Agradeceré su opinión. Atentamente. Patricia

Respuesta: Salvo que en el reglamento de vuestro edificio se establezca otra cosa, el consejo de administración sólo tiene facultades de asesoramiento y control de la función de administrador. En suma, nada de lo que ud. expone podría decidirlo el consejo.-

Consulta 13

Daniel Salas Muchas gracias por informarme sobre la respuesta a mi pregunta.

Hoy tengo una nueva consulta. Vivo en un edificio de 2 pisos por escalera, con 10 unidades funcionales, destino familiar en Palermo. En el 2001 renuncio el antiguo administrador y comenzo uno nuevo que es quien esta actualmente. Luego, por Asamblea de Consorcio se decidio contratar una encargada de limpieza martes, jueves y sabados de 7 a 9 horas y a partir de entonces es que trabaja una señora como personal jornalizado no mas de 18 horas . En abril del corriente año, la encargada comenzo a venir en horarios distintos y a faltar algunos dias. Le pregunte al Administrador a que se debia y me informó que la encargada de limpieza estaba a prueba en otro edificio (que él tambien administra) para ver si era contratada como portera. Como los horarios que debe cumplir en esa porteria es de 7 a 12 y de 17 a 20 horas, no puede seguir asistiendo en los horarios que tiene en nuestro edificio. Por eso él decidio que la encargada fuera un rato a la mañana, antes de las 7 horas y otro rato (para completar las dos horas que tiene que cumplir por dia) despues de medio dia. Los propietarios de este edificio no estan de acuerdo con este nuevo horario que el Administrador dispudo. Mi pregunta es : tiene autoridad el administradoir para cambiar los horarios y dias asignados por reunion de consorcio? Si lo anterior tiene respuesta negativa: Cuales son los pasos que el administrador deberia haber seguido para proponer los nuevos horarios? Y finalmente: Que sucedería si los propietarios no estan de acuerdo con este cambio de horarios, tienen derecho a hacerlos respetar ya que fueron acordados por reunion de Consorcio? Muchas gacias Viviana

Respuesta: Los administradores no tienen, en general límites para establecer modalidades en la relación con el encargado. De todas formas, una variación como la descripta no debiera afectar los intereses del consorcio, y si ya se operó y a uds. ahora no les conviene, no hay vuelta atrás ( salvo el despido) En suma, deberían remover al administrador que decidió algo que no era conveniente para el consorcio y si deben pagar la indemnización, accionar luego contra ese mal administrador porque ocasionó perjuicios al consorcio.-

Consulta 14

Dr. AWA le agradezco desde ya su atencion, queria relizarle una pregunta, el caso es el siguiente, vivo en un Bloque de 3 pisos de 7 dptos en total, hice reparar la escalera pcipal de acceso a todos los dptos(albñileria, pintura) era dplorable el estado daba lastima, ahora mi pregunta es la siguiente puedo repetir el dinero q pague al consorcio?o por lo menos a las expensas vencidas o Futuras?o hacerlas en forma separada a estas? muchas gcias por su atencion Mauricio

Respuesta: Si bien no se comprende bien qué ocurrió parece ser que ud. es un propietario que abonó en su totalidad un gasto de reparación de sectores comunes.- Si bien ello no debe hacerse sin antes asesorarse, debe ud. dirigirse al consorcio para que se le reconozca ese gasto y se le reembolse ( quizá no todo, sino aquello que era necesario realizar con materiales similares a lo existente)

Consulta 15

Saqué su mail de google porque se acaba de ir una amiga que está desesperada porque recibió (todo su edificio) una nota de Cablevision y Aysa que tienen una deuda. Al llamar a Cablevision le informan que llevan debiendo mas de $ 4000.

Hace dias que quieren comunicarse con el Administrador, que hacia constar como todo pago, pero no contesta el celular y la oficina donde atendia esta totalmente vacia y desocupada

Que es lo que tendrian que hacer? Está desesperada porque ademas, como decidieron no pagar las expensas hasta no aclarar esto, el encargado les reclama sus haberes y como le dio pena le entregó mi amiga sus expensas a cuenta de su sueldo Esto fue el viernes y hoy se aparecio el Encargado diciendo que le entregó un billete de $ 100 a un taxista para abonarle un viaje y le dijo que era falso ¡como para no estar abrumada! Como una tonta le dio otro billete.

Esto pienso que es solo una anecdota que la cuento para que se imagine el estado de animo de mi amiga que es jubilada. Lo que realmente me mueve a enviarle este mail es si podra asesorarme de como actuar con el administrador desaparecido Le agradezco mucho y espero su respuesta Ana Maria

Respuesta: Parece ser que el Administrador ha desaparecido y además los ha dejado con deudas. Los más aconsejable será leer en vuestro reglamento cómo convocarse para celebrar una asamblea extraordinaria y elegir nuevo administrador.-

Consulta 16

Hoy escuché al Dr en el programa de Virginia Hangling. Quería hacerle una consulta, en nuestro consorcio quieren poner una antena para celulares. Ya averiguamos en la Municipalidad de Vicente López y la ordenanza 13397 exige el 100% de propietarios a favor. A pesar de que somos 7 propietarios que no estamos de acuerdo, sé un grupo del consejo de propietarios está haciendo reuniones para instalarla, calculamos sin la habilitación Municipal. ¿Qué debemos hacer? ¿qué deben hacer los miembros del Consejo que no son invitados a dichas reuniones porque están en desacuerdo? Atentamente, Laura

Respuesta: Si es necesario el 100% los que no están de acuerdo pueden notificar su decisión al administrador ordenándole que se abstenga de llevar a cabo negocios para los que no está autorizado, haciéndolo responsable a él y a quien/quienes lo aliente/n o permita/n por los perjuicios ocasionados.-

Consulta 17

Estimado Dr. AWAD, tengo un departamento en la ciudad de Buenos Aires y yo vivo en Campana,se encuentra alquilado y en el piso superior al mio,hay una importante perdida de agua que afecta mi propiedad, cuando le reclamo al administracion dice que no puede acceder a trabajar por problemas con el inquilino de ese departamento y la lleva a la larga. Mi departamento tiene ya varias goteras y las paredes se estan tomando humedad. Como muchos consorcios, es un problema la gestion de los propietarios, incluido yo al no vivir en Bs. As., que acciones deberia realizar y que me recomendaria para medianamente poder solucionar esto. Ya en otra oportunidad otro inquilino se fue por un problema similar. Atentamente. Carlos

Respuesta: Si el consorcio ( el administrador) no es muy diligente para llevar a cabo reparaciones, y para el caso en que sea el consorcio el responsable de lo que ocurre, lo mejor será sin perdida de tiempo intimarlo, y si ello no es posible, llevarlo a una mediación y a un proceso judicial. También sería aconsejable intimar el propietario del departamento del piso superior

Consulta 18

La prescripción de una deuda por expensas es de 5 años, pero a partir de cuando se cuenta el plazo, por ejemplo me reclaman una deuda de Enero 02 a Febrero del 03.

El reclamo esta realizado a través de Carta Documento en el mes de Diciembre de 07 Gracias Christian

Respuesta: La deuda prescribe a los cinco años de cada período. ( de cada mes)

Consulta 19

Hola buenas tardes. Mi consulta es la siguiente Vivo un edificio en Vicente Lopez tuve un problema de filtracion en mi techo living/comedor (por un codo del piso superior) eso fue reparado perfectamente luego de transcurrido un tiempo prudencial para secarse me lo vendran a pintar., el tema que tengo un barral que distribuye la iluminacion del comedor y del living y el pintor me dice que no bajara el barral que pintara el techo con la instalacion puesta y que corresponde a un electricista que haga el desmonte y su posterior reinstalacion.

Mi pregunta concreta es saber si el gasto del electricista es mio particular o el consorcio tambien debe hacer cargo? Muchas Gracias, mi nombre es Marta

Respuesta: en principio el consorcio debe hacerse cargo del mayor gasto, pues ello es consecuencia de la filtración que una cosa común ha ocasionado.-

Consulta 20

Hola.. desde ya agradezco su atención. se me presentó una duda con respecto al regimen de los duplex.. en este caso son dos duplex- A y B- sometidos al regimen de propiedad horizontal, están uno al lado del otro, con entrada independiente, y dan a la calle, patios independientes. Mi pregunta es, pueden pasar caños del duplex A por debajo del duplex B ??? , son caños de deseagüe y agua. Y otra pregunta.. Ambos estan unidos por el costado en el jardín de adelante por una tapia con rejas, esa tapia y rejas es de los dos??? puedo poner plantas cerca de la tapia???..

Muchas gracias por su atención.. y desde ya muchas gracias. Constanza

Respuesta: en principio hay que leer el reglamento de ese pequeño consorcio, ya que es muy probable que se trate de cañerías, muros y rejas comunes, pero sólo se puede responder si se tiene a la vista el reglamento.-

Consulta 21

¿ voy a comprar un depto y para ayudar al vendedor y ayudarme a mí necesitaría saber a qué organismo dirigirme para conseguir una copia del plano de subdivisión de la propiedad horizontal?, ya que lo necesitaría para presentarlo en una entidad bancaria porque el dpto lo compraría por crédito... Gracias Valeria

Respuesta: Los plano se obtienen en las oficinas que correspondan en cada municipio al que pertenece el edificio.-

Consulta 1

Estimado Doctor: le agradeceré me aclare respecto al siguiente tema, como debo interpretar el Art. 9º para proceder:

a) El Encargado titular, con 29 años de antigüedad, de un edificio que administro cumplirá en abril un año de Licencia por enfermedad inculpable. Desde el inicio de su licencia se tomó un suplente.

b) Aunque releo el Art. 9º de la Ley 12981, no alcanzo a comprender el desarrollo de su aplicación en el caso que indiqué en a).

c) Si el suplente pasa a ser titular, según esta Ley, al titular enfermo debo abonarle el sueldo también? si es asi por cuanto tiempo y si no es asi como se procede?

d) Qué sucede con la vivienda que ocupa?

e) Puedo en caso de tener que seguir con la suplente, que pasaría a ser titular, reducirle las horas de trabajo? Esto lo piden los consorcistas ya que han gastado mucho dinero a causa de esta enfermedad.

Desde ya le pido mil disculpas por lo extenso de la consulta pero realmente es un enigma para mi este artículo 9º, ya que interpreto que debo dejar a esta persona enferma sin trabajo (guardado por un año)y no aclara nada respecto a la vivienda, a la posibilidad de que esta persona se mejore y en ese caso me encontraría ante dos encargados titulares.

Desde ya mil gracias por su atención un cordialísimo saludo Carlos Raúl

Respuesta: La respuesta es en sentido general, pero aclaro que, tratándose de cuestiones vinculadas a la relación con el encargado, la respuesta puede variar según las circunstancias particulares de cada caso- En principio debe decirse que, transcurridos todos los plazos legales el contrato de trabajo con el encargado titular culmina y este deberá dejar la vivienda. En cuanto al suplente, recièn en esa instancia se transformará en titular, con todos lo derechos y obligaciones del cargo de encargado. En cuanto a reducirle las horas de trabajo, no es posible responder porque falta información o detalles : ¿ a què horas se refiere Ud. específicamente? A la jormada normal de 8 horas o las horas extraordinarias?

Consulta 2

Estimado DR Awad: Por medio de la presente quisiera consultarle que posibilidades tengo para iniciar una acción legal .

El tema se trata de una propiedad que poseo en capital federal,donde hace 10 años se firmo un contrato con una empresa de telefonía celular móvil que instalo una antena de alta dimensiones y maquinarias en el ultimo piso,con personal que entra en cualquier horario todos los días del año.

El administrador ,de aquel entonces otorgo por 10 años el sector de la azotea y el lavadero que se encuentra en el último piso ( espacio común) con la aprobación unánime ,que en verdad nunca existió ,por mi parte nunca firme conformidad alguna.

El año pasado ,próximo a finalizar el contrato ,envié varias cartas documento mencionando que por ser un espacio común debería contar nuevamente con la unanimidad,e impugnando toda renovación del contrato que no se firme con la conformidad del 100% de los propietarios.

En una primera asamblea impugne la firma del presente por no estar dadas las condiciones.

A consecuencia de esto,tuve que iniciar una causa penal porque me agredió a mi esposa y a mi ,por parte del Sr administrador , apoyado por varios propietarios de esa asamblea .

Me entero en forma casual , que otra asamblea se celebró y no fui convocado ni notificado, tampoco a 5 meses no se entrego copia del acta,donde se aprobó la firma del la renovación del contrato.

En esta propiedad en los últimos cuatro años vive un familiar de edad avanzada.

Mi disconformidad se basa en un principio por la posible contaminación electromagnética que produce esta antena dañando a la salud ,desvalorización del capital,perjuicios por no poder dispones de espacios comúnes(terraza y lavaderos).

Cave destacar que esta antena se encuentra en un lugar prohibido por la municipalidad de Bs. As ya que la misma esta instalada en un sector de un barrio residencial U 28 , y además al lado de una Centro asistencial Médico , y cercano a escuelas,y a pesar de esto consta de autorización por parte de la municipalidad.

Pregunta:

Que posibilidades tengo de iniciar una causa al consorcio y /o Administrador, costos aproximados y si lo ve usted viable.

Quedo a la espera de una respuesta favorable. Atentamente. Horacio

Respuesta: La cuestión es compleja: para saber si es necesaria o no la unanimidad, es necesario tener conocimiento de la obra que se realizó, para saber si efectivamente es o era necesaria la unanimidad. Adermás parece haber una asamblea inválida, porque Ud. no fue citado, pero no sabemos de què fecha es la asamblea y cuándo tomó Ud. conocimiento de la misma. Finalmente, la cuestión de la contaminación está muy controvertida, por lo que entiendo que debería Ud. contar con un informe pericial que sea contundente, de lo contrario no sería conveniente iniciar las acciones que correspondan.

Consulta 3

mi consulta es la siguiente:hace año y medio compre un dpto tipo casa sin expensas,pero la misma tiene reglamento de copropiedad, y uno de los unicos tres vecinos que somos me insistio en que conformemos el consorcio, lo hicimos, el se encargo del papeleo yme nombraron administradora,pero nunca hicimos una inscripcion en la camara .Este vecino dice que ,por estar el libro de actas sellado por escribano ,el consorvio es valido...la pregunta puntual mia es si hay forma de disolverlo,y si realmente tiene validez tal como se ha hecho, ya que desde que tenemos consorcio todo es un problema y mi nombramiento de administradora verdaderamente no me beneficia en nada ,pero no quiero dejarlo ya que temo tome el ,el puesto y la cosa se ponga mas dificil aun. gracias desde ya por su ayuda. Andrea

Respuesta: 1.- El consorcio ya estaba organizado jurídicamente desde el momento en que el edificio contaba con un Reglamento de copropiedad. El consorcio es un ente creado por la ley, no es posible disolverlo a voluntado de los copropietarios. 2.- Haber elegido un administrador y contar con un libro de actas es ajustarse a la ley: ¿cuál es la razón para dejar de hacerlo? Si Ud. administra su pequeño consorcioY NO RECIBE NINGUN PAGO POR ELLO, es suficiente que su nombramiento conste en el libro de actas, Ud no debe inscribirse en registro alguno.

Consulta 4

Buen día, Necesitaría saber como hacer para obtener una copia del reglamento de copropiedad de edificio en el cual vivo.

Me podrían decir donde solicitarlo y que datos necesito para pedirlo? Tiene algún costo? Agradecería sus comentarios Gracias y slds Julia

Respuesta: Los datos de la escritura del reglamento están en la escritura de compraventa de su departamento, y el lugar para pedirlo depende de la antigüedad del reglamento. En general si se trata de dos año o más, hay que solicitarlo en el archivo del colegio de escribanos ( este trámite se realiza mediante un escribano y tiene su costo, no es una bagatela)

Consulta 5

Que tal Dr. Awad, ante todo queria presentarle mis respetos y decirlo lo mucho que lo admiro ya que ademas de sentido del humor es una persona que sabe mucho y lo demuestra siempre con apreciaciones simples y claras.

Mi pregunta es acerca de un contrato de locacion para vivienda familiar, quisiera saber las clausulas que son necesarias e importantes a tener en cuenta y como redactar la clausula del precio para que no resulte escalonada, podria enviarme un modelo? Desde ya muchas gracias.Atte. Clara

Respuesta: La transcripción de cláusulas de contratos de locación excede el ámbito de esta página de consultas. De todas formas le hago saber que, si Ud. no pretende que el precio varía durante la vigencia del contrato, lo aconsejable es establecerlo de antemano, pues el precio de la locación debe ser cierto.

Consulta 6

Mi consulta es la siguiente: Habia una caja de ahorro en el banco Provincia a nombre del consorcista (autoadministracion) y en el 2002 habia cerca de 7000 dolares. Pero luego nos dijo este señor que se habia realizado la pesificacion a 1.4 y que eso era obligatoria. Cuando recibimos la responsabilidad hace meses de autoadministrarnos, no habia ningun documento que cerifique esa conversion. Ademas la cuenta en el banco la cerró porque ya no habia fondos.

Era obligatoria la pesificacion? Se podia esperar un año y recuperar a un valor nominal de 3? Muchas Gracias Lucas

Respuesta; Si los dólares estaban depositados con anterioridad a diciembre de 2001, quedaron atrapados en el llamado “corralito”, y si eran fondos del consorcio el administrador debió haber consultado con un abogado para saber cómo recuprar esa suma. El rescate en principio, debió hacerse iniciando un amparo judicial. Hubo otras formas de recuperar, con bonos, por ejemplo, pero para saber bien qué ocurrió es necesario pedir los antecedentes al Banco o hacer una auditoría con la documentación que esta persona ( que administraba fondos o sumas que no le pertenecen totalmente) debe tener en su poder.-

Consulta 7

Estimado Dr. Awad, Soy propietaria de una PB. En el patio de la planta baja hay un cedro. Por lo tengo entendido y leído, el patio es bien común pero de uso exclusivo mío (según el Reglamento de Copropiedad y la Ley de Propiedad Horizontal). Ahora bien, de quien es el cedro? Tengo reclamos de consorcios vecinos de q las agujas del cedro tapan los desagues y en el último año el cedro se ha inclinado un poco y levantado el patio levemente.

Quería consultarles a quien le correspondería la poda del mismo. Muchas gracias por su pronta respuesta Sds Marisú

Respuesta: Como ocurre en muchos caso, se pregunta por cuestiones específicas y muy particulares, que en general necesitan más información y consulta de documentación; así que esta respusta es muy general Hay que leer detalladamente el reglamento de copropiedad y la escritura de su departamento, para saber a quién corresponde ese sector del edificio. Si, como ud, afirma, el patio es común pero su uso le corresponde a Ud. en forma exclusiva, la propiedad de todo lo que hay en el patio es del conjunto de integrantes del consorcio, por lo deberán ellos disponer del árbol en cuestión,

Consulta 8

Hola! quiero efectuarles una consulta.

Soy propietario de una cochera, que posee una administración de consorcio, y esta mañana, la persona que estaciona frente a mi auto, que sé que es inquilino, rayó a proposito el capot de mi auto.

De la administración me dicen que ellos no se responsabilizan por lo que suceda dentro del estacionamiento y que no depende de ellos la "integridad" de los automoviles.

Pregunto que acción legal puedo realizar? y como hago para seguir estacionando el auto en mi propia cochera, sin correr el riesgo de sufrir mas daños.

Ademas, quien me reintegra el gasto que me ocasionó el incidente?

Agradezco cualquier ayuda que puedan brindarme. Marcelo

Respuesta: Si ud. tiene la certeza acerca de la persona que le ocasionó el daño, debe dirigirse a ella, exigiendo el pago de los daños ocasionados. En cuanto a la responsabilidad el consorcio, no se puede responder con pocos datos, es necesario leer de el reglamento, tomar contacto con el lugar donde ocurrieron los hechos.

Consulta 9

ESTIMADO DR. AWAD: VIVO EN UN DEPARTAMENTO UBICADO EN XXXXX AL XXX EN EL Xº PISO. TENGO UN PEQUEÑO BALCON QUE DA A LA CALLE.

COMO CONSTANTEMENTE SOY ESPIADA POR VECINOS DE OTROS EDIFICIOS PUSE UNA LONA VERDE(LAS REJAS SON VERDES)DESDE EL TECHO DEL BALCON HASTA EL PISO,DEJANDO LIBRE LOS COSTADOS DEL BALCON.

LA ENCARGADA ME DIJO QUE LA MUNICIPALIDAD ME IBA A MULTAR Y QUE LA MULTA LA TENGO QUE PAGAR YO.

QUE HAY DE CIERTO EN ESTO???? LA LONA NO CORRESPONDE Y ME DEJO ESPIAR?? ES VERDAD LO DE LA MULTA DEL G.C.B.A??? MIL GRACIAS. MILAGROS

Respuesta; En principio los toldos o lonas removibles no tienen prohibición municipal y, si no alteran el frente del edificio, no pueden ser prohibidos tampoco por el consorcio. Pero esta respuesta en muy general, dado los pocos datos de la consulta, en otras palabras, para responder adecuadamente, es necesario tomar contacto con el edificio ( balcón, lonas, etc.) leer el reglamento, entre otros.-

Consulta 10

¿Puede un solo propietario pedir una asamblea extraordinaria ante un caso de filtración mal solucionado?

¿Debe el administrador tener tres opciones de presupuestos ante la realización de un trabajo o se debe aceptar su único ofrecimiento? Rita

Respuesta: El pedido de asamblea extraordinaria está contemplado en el reglamento de cada consorcio, por lo que, sin leerlo no se puede responder. En cuanto a contar con tres presupuestos y salvo que el reglamento diga lo contrario o ello se haya establecido en una asamblea, debe responderse que el administrador no está obligado a contar con tres presupuestos.-

Consulta 11

Buen dia, ,mi consulta es la siguiente: si se cae un termo al patio de planta baja por efectos del viento desde una ventana de un piso superior , y rompe una pileta , el gatos de reparacion de la misma lo tenemos que abonar todos , aunque no tengamos nada que ver ? gracias Carlos

Respuesta: Si se puede individualizar al autor del daño, él debe repararlo. Si no se puede individualizar, en principio, todos deben pagar.

Consulta 12

Hola, mi nombre es Darío, acabo de comprar un PH, el mismo se encuentra en un 1º piso, en total todo el consorcio consta de cuatro casas, una adelante a la calle con entrada indepte, dos en el medio, una en PB y la mia en 1º piso y otra en el fondo.

El problema es que quiero remodelar la casa que compré y el Administrador, que dicho sea de paso no tiene título para ejercer como tal, me dice que necesito la firma de todos los propietarios para dicho fin y es más me dice que él no me va a autorizar.

La pregunta es si necesito la firma de todos los copropietarios y en caso que alguno no quiera firmar, pero sin un motivo concreto, sino simple envidia o lo que sea que le moleste, se puede intimarlo via carta a documento a que firme? Muchas gracias.

Respuesta: Para responder es necesario, como mínimo, leer el reglamento, ver el plano del edificio, saber que reforma o refacción pretende Ud. llevar a cabo, pues de todo ello depende la respeusta en cuanto a la necesidad de contar con la autorización, o no, del resto de los consorcistas.

Consulta 13

Hola soy propietaria en un edificio en capital me podria informar tiempos legales para impugnar o no el balance de la administracion ? tenemos asamblea el proximo viernes los deudores pueden asistir a la asamblea y/o ser parte integrante del consejo de administracion ? espero respuesta urgente muchas gracias Sil

Respuesta: el balance del administrador, debe impugnarse en el momento de su presentación, normalmente durante una asamblea ordinaria. Si lo van a impugnar, después deberán llevar a cabo una auditoría, para tener un cabal conocimiento de cómo se han manejado los fondos. La asistencia de los deudores, depende de lo que diga el reglamento. En cuanto a que un deudor integre el consejo, si el reglamento no lo prohíbe, nada se puede hacer, pero debe quedar en claro que por cuestiones de etica, el deudor no debe integrar el consejo, no hay que elegirlo, y si ya está debería.- renunciar

Consulta 1

El motivo de mi consulta es lo siguiente; Se puede hacer una convocatoria a asamblea de propietarios ordinaria y luego de 15 minutos iniciar una asamblea extraordinaria?

El reglamento interno solo dice que el administrador puede en caso de ser necesario llamar a asamblea extraordinaria o por la solicitud de los propietarios reunido los dos tercios.

En este mes se llamara a convocatoria ordinaria para la lectura de balance anual,y aquí es donde esta la interpretación de lo que expongo ya que el administrador renuncio formalmente,pasaron 90 días para entregar toda documentación,y pretende presentarse de nuevo en la asamblea y expresa que puede hacerse una asamblea extraordinaria a los 15 minutos. Yo entiendo que se convoca en forma ordinaria y debe haber otra convocatoria extraordinaria. Por favor me podrían aclarar si esto es así? Maria Elena

Respuesta: Puede convocarse a dos asambleas ( una ordinaria y una extraordinaria) para el mismo día, una a continuación de la otra. Pero son dos asambleas distintas, y deben desarrollarse cada una conforme lo que prescribe vuestro reglamento, en cuanto a quórum y mayorías.-

Consulta 2

Soy propietaria de 1 ph donde existen 8 unidades funcionales (4 deptos + 4 locales)

no hay consorcio constituido.

Hay un reglamento de copropiedad del cual tengo una copia por la mitad.

Donde puedo conseguir el reglamento completo????

Por otro lado, uno de los locales es un bar y esta situado en una esquina. Tenemos un problema y es que hay copado de mesas toda la vereda, de un lado y del otro (extendiendose del perimetro que corresponde a su local).... inclusive frente a los medidores de gas colocan una mesa y no se pueden abrir.

Estoy decidida a constituir un consorcio como corresponde (lo dice el reglamento)

Consultas:

1) como chequeo si el bar esta habilitado? si puede poner mesas donde las pone?

2) como obtengo la copia completa de mi reglamento de copropiedad? (mi ph esta integrado por personas que no se preocupan por nada, excepto yo.... y esoty decidida a trabjar para hacer trabajos de pintura, humedad, etc ya que de lo contrario la propiedad comienza a desvalorizarse) Muchas gracias!!! Paola A.

Respuesta: Lo referente a la habilitación y demás cuestiones del negocio, debe consultar en las dependencias del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Los datos para que Ud. pueda obtener su reglamento, están contenidos en la escritura del compraventa de su departamento. Un dato: el Consorcio sí está constituido ( se constituyó al redactarse el reglamento) sólo hay que ponerlo en funcionamiento.-

Consulta 3

Somos integrantes de un PH de 8 unidades funcionales (4 locales + 4 deptos)

No hay consorcio constituido pero si un reglamento de copropiedad (mala copia y por la mitad)

Hay propietarios de locales que no sabemos ni quienes son, como hacer para ubicarlos?

muchas gracias! Paola A.

Respuesta: En la pregunta 2.-

Consulta 4

Hola, soy inquilino de un edificio y vivo en planta baja, tengo un patio

chico de 10 mts de largo por 2 mts de ancho, y estoy cansado que todos los vecinos cuyas ventanas dan a mi patio, tiren basura. Es mas, realizan arreglos sin avisarme, por lo que varias veces recibi piedrazos cuando colocan los aire acondicionados. Que medida puedo tomar con estos vecinos y la administracion ya que me canse de reclamar ? Esto se puede tomar como una contravension y hacer la denuncia pertinente ? Muchisimas gracias Gustavo Eduardo

Respuesta: Sobre la caída de proyectiles, puede hacer, cuando ocurran, en la Comisaría que le corresponda. Además puede quejarse al Administrador, pero, y esto es lo más importante, debe formalizar la queja frente a su locador ( que es el dueño del departamento) porque es él quien debe darle a ud. la solución de su problema.

Consulta 5

Buenas tardes, Sr. Awad: Quería consultarle como se calcula el sueldo de un Administrador de Edificios, o si tiene alguna página Web donde informarme al respecto. Muchas gracias. Cordialmente. Victoria.

Respuesta: El administrador no cobra sueldo, sino un honorario por sus servicios, que está en relación con la clase de edificio, la cantidad de unidades, la mayor o menor complejidad y cantidad de servicios que presta el consorcio, la cantidad de personal, etc.

Consulta 6

Hola, el motivo de este email es para hacer una consulta. En el edificio donde yo vivo trabaja una persona hace mas de 20 años y hace poco tiempo se jubiló . Tanto ella como los consorcistas queremos que continue en su puesto.

El problema es que nos han informado que no es conveniente que ella continue su labor debido a que nunca se perdería el vínculo laboral y eso podria causar problemas a futuro.

Otra posibilidad que se planteo es que ella trabaje como monotributista directamente.

Quisiera saber si esto es posible, y si en realidad la primera opción no es conveniente como nos han informado previamente. Desde ya muchas gracias. Lilian.

Respuesta: Una vez que la trabajador se ha jubilado, y transcurrido un plazo prudencial, podría el Consorcio requerir nuevamente sus servicios, formalizando un nuevo contrato de trabajo.-

Consulta 7

MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE:

UN PROPIETARIO, SIN AUTORIZACION DE 100% DE LOS OTRO PROPIETARIOS, HIZO UNA BAULERA, EN UN ESPACIO COMUN CON SALIDA A UN BALCON, EN EL ULTIMO PISO DEL EDIFICO, DONDE ESTAN LAS OTRAS BAULERAS ( LE INFORMO QUE ESE DTO NO LE CORRESPONDE SEGUN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ESCRITURA DEL MISMO)

EN LA ASAMBLEA GENERAL SE LE PIDIO QUE LA SACARA MEDIANTE CARTA DOCUMENTO.

LAS RESPUESTA FUERON VARIAS, DARNOS LAS LLAVES A TODO LOS PROPIETARIOS PARA TENER ACCESO A LA MISMA (UNA LOCURA), MODIFICAR EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD,HACIENDOSE CARGO DE LOS COSTOS, PARA INCLUIR LA BAULERA A SU PROPIEDAD ( NO QUEREMOS DEJAR PRECEDENTES) Y LOGICAMENTE REALIZAR UNA ACCION LEGAL.

NOS INCLINAMOS A QUE INICIE UNA ACCION LEGAL PARA QUE EL JUEZ DETERMINE.

NECESITARIAMOS UN ASESOR LEGAL PARA SABER COMO MANEJARNOS ESPECIFICAMENTE EN ESTE TEMA TAN PUNTAL,

UD QUE OPINA MUY ATTE. PATRICIA

Respuesta: No puede permitirse que una persona tome para sí sectores del dominio común, por lo que es aconsejable intimarla a que desmantele lo edificado, caso contrario habrá que iniciar una mediación y un proceso judicial.-

Consulta 8

EL PRESENTE ES PARA CONSULTARLOS POR HONORARIOS DEL ADMINISTRADOR.

NUESTRO CONSORCIO TIENE 28 UNIDADES, LOS HONORARIOS DEL ADMINISTRADOR ES DE $ 460.- MENSUALES, TENEMOS UNA REUNION DE CONSORCIO, Y EN EL ORDEN DEL DIA DICE NUEVA REMUNERACION DEL ADMINISTRADOR. QUISIERA SABER SI HAY CATEGORIAS, O UN PORCENTAJE QUE DEBE COBRAR EL ADMINISTRADOR.

ESPERO SU CONTESTACION, LO ANTES POSIBLE POR LA FECHA DE LA ASAMBLEA LO SALUDA NORBERTO

Respuesta: El precio de $ 460 es ajustado para una administración de un edificio de 28 unidades. Pueden, incluso, resolver elevarlo, hasta $ 500.-

Consulta 9

Estimado Dr.: Soy Presidente del Consejo de Administracion de un edifico en la ciudad de Mendoza , con 90 unidades entre oficinas , locales comerciales, y Casa habitacion y 20 cocheras). Dadala gran inseguridad reinante en nuestra provincia por Asamblea el año pasado se resolvio anular apertura con portero electrico y ampliar horario de vigilancia (contratada a una empresa SRL totalmente en regla) para que una vez autorizado el ingreso de la persona por el portero electrico ellos le habilitaran la entrada.

Mi consulta es la siguiente:

- ¿Es cierto lo que dice el SUTERH que TODA PERSONA QUE TRABAJE DENTRO DEL EDIFICIO AUTOMATICAMRENTE PERTENECE AL SUTERH, (aunque sea contratada ), pasando a ser automaticamente empleada del consorcio con todas las obligaciones que esto implica?

- De ser asi ¿se podria mantener el mismo servicio pero la persona de vigilancia permaneceria fuera del edificio(en la vereda) y solo se acecaria para controlar y habilitar el ingreso de las personas?

. No hice la consulta antes, porque ayer en el programa de Radio Mtre me entere de su existencia y de esta posibilidad de consulta que desde ya le agradezco profundamente.- Atte.- Estela

Respuesta: Si bien la respuesta a temas como este no pueden darse con tan poca información, en principio habrá que considerar que si la persona presta sus servicios para el edificio ( en la vereda o en hall o donde fuera) es un empleado del Consorcio.-

Consulta 10

Dr. Awad: quería averiguar qué es lo que debo hacer para poder cambiar una ventana de mi departamento (que es un último piso a la calle) por una ventana un poco más grande. muchas gracias, Andrés.-

Respuesta: en principio no es posible modificar el frente del edificio, por expresa prohibición de la ley de propiedad horizontal.-

Consulta 11

Buen dia,tengo una duda que me gustaria puedan orientarme:

tengo una deuda de expensas mayor a 3 mil pesos con una administracion que esta en proceso judicial para que presente los libros de auditoria,con la intencion de ser reemplazada por otra administracion (la mitad del edificio no le paga expensas) Ahora bien,hay riesgo que me rematen el depto? Puedo hacer un deposito judicial de expensas? Cuales son los mejores pasos a seguir?

Desde ya,muchas gracias.- Leonardo

Respuesta: Si hay conflicto con una o varias administraciones dentro del edificio, una buena forma de evitar ulteriores problemas sería promover un juicio de consignación de expensas.-

Consulta 12

Dr. Awad, si el encargado ya se jubila y tiene un hijo adulto, se tiene que quedar con el departamento de porteria del padre? y con el trabajo de portero? Los asambleístas del consorsio, queremos a otra persona.

Le saludo, Francisco.

Respuesta: Si el encargado se jubila, cesa la relación que tiene con el consorcio, y el y su familia deben desocupar el departamento que habitan. El puesto de encargado no se hereda.-

Consulta 13

Quisiera hacer la siguiente consulta:

La categoría del encargado del edificio está dada conforme a la cantidad de servicios centrales que tenga el edificio. Nuestro edificio tiene Calefacción Central, Incinerador y Compactador de Residuos, si bien estos dos últimos no se utilizan desde hace ya muchos años, razón por la cual a mi juicio es un edificio de tercera categoría.

Sin embargo, a juicio del Administrador el edificio es de segunda categoría, por el tema del Incinerador y/o Compactador y así le está liquidando el sueldo al Encargado.

Suponiendo que el edificio realmente sea de tercera categoría, se le podría rebajar la categoría al encargado ¿?. Muchas gracias por su respuesta. Atentamente, Beatriz

Respuesta: Los servicios centrales aun cuando ya no se usen, se suman al momento de considerar la categoría del edificio. De todas formas no es posible rebajar el salario del encargado, con esa excusa.

Consulta 14

¿Es posible un propietario exonerarse de responsabilidad si el consorcio por mayoría toma una decisión que puede en futuro resultar perjudicial para todos?. ¿De que modo? Muchas Gracias Edgardo

Respuesta: Puede plantearse la situación en una asamblea, al momento de la votación, oponiéndose y dejando sentado que si a consecuencia de una decisión que toma la mayoría, a la que ud. se ha opuesto, se produjera algún perjuicio y el consorcio debiera pagar alguna suma de dinero, Ud. se vería obligado a abonar su porción la que, a a le debería ser reembolsada. Esta es una respuesta muy general que se basa en los pocos datos de la consulta. Hay que tomar contacto con el problema o la cuestión en particular, para poner responder con más exactitud.

Consulta 15

Dr. Awad, necesito que informe cual es el sueldo de un portero, que (ademas de ser un vago) tiene departamento en el edificio, vive con su concubina y varios nietos y por el que le bancamos las cuentas de gas y de luz, que al vivir tanta gente son altas y el edificio no tiene servicios centralizados, o sea es de 4· categoria. Lo saluda Francisco, espero respuesta.

Respuesta: el salario del encargado depende no sólo de la categoria del edificio, sino de su antigüedad, cantidad de unidades que tiene el edificio, etc. Por ello no es posible responder con exactitud.-

Consulta 16

Necesito saber a la brevedad si esta permitido en un pasillo de un PH que hay tres departamentos que se coloque la manguera del acondicionador de aire hacia el pasillo donde tenemos que pasar y esta lleno de agua , para que esto no ocurra le colocaron una botella para descargar el agua.

Quiero saber si esta permitido porque de lo contrario se la hago sacar. Porque ni siquiera lo consultaron, es que ellos tienen la entrada de su departamento por la calle, asique no le molesta para nada .

Espero tener una contestación suya y desde ya muchas gracias Azucena

Respuesta: Si el pasillo da al exterior, no habría en principio, inconvenientes para la instalación del aparato, siempre y cuando no se derive de ello perjuicios de ninguna clase ( ruido, agua, excesivo calor, deficiente instalación, etc.)

Consulta 17

Estimados: les hago una consulta: hay alguna normativa -o en su defecto el tema se maneja por usos y costumbres- en la que se indique cuál es la práctica habitual con respecto a los diferentes medidores (luz, gas) que un propietario debe o no dejar en una vivienda que alquila.

O sea: tienen que dejar los medidores (es obligatorio para alguien?) o lo debe retirar y dar de baja? Muchas gracias; José Luis

Respuesta: en realidad el medidor forma parte de los servicios de la vivienda, por lo que, en principio, deben quedar en la vivienda.

Consulta 18

Buenas tardes! Me gustaría saber desde cuando comienza a correr el plazo para impugnar alguno de los puntos tratados en una asamblea. Desde que se realiza dicha acta o desde que se recibe fotocopia del acta?? Saludos cordiales. María José

Respuesta: Los plazos deben contarse desde que Ud. tuvo conocimiento de lo ocurrido en la asamblea. ( por haber concurrido a ella y si estuvo ausente, cuando le remiten el acta)

Consulta 19

Hola!, les agradecería si pueden responder mi tema, que es el siguiente:

Yo escrituré y tomé posesión de un depto a estrenar el 03/09 con fecha en la escritura 31/08 abonando los gastos correspondientes a la escritura.

La administración envía una liquidación correspondiente al mes de agosto con un escrito donde dice que se cobrará un fondo operativo o de reserva con un monto estimativo para comenzar a enfrentar los gastos de administración del edificio.

Luego en los primeros dias de octubre llegan las expensas del mes de septiembre.

Mi pregunta es si corresponde que yo abone el fondo operativo con fecha de agosto, ya que me lo imputan como deuda. Tambien me gustaría que me informen como debo proceder en caso que no me corresponda abonarlo. Muchas Gracias. Marcelo.-

Respuesta: en principio ud. debe abonar las expensas desde el momento en que tomó posesión del departamento ( en muchos caso ello se produce el mismo día de la escritura) De todas formas no es posible responder con más exactitud sin no se toma conocimiento de los detalles de la cuestión y de la documentación que corresponda.

Consulta 20

Estimado Dr. Desearía saber cómo poner coto al Consejo de Administración del Consorcio. He concurrido a todas las reuniones y me he ofrecido para integrarlo, pero estas personas ( aprovechando el desinterés de la mayoría de los propietarios y de la promesa de bajar las expensas) desde hace un año se han propuesto sólo echar a la administradora.

Lo han logrado porque han sido sumamente agresivas, pero es lo único que han hecho en el año. Nos metieron en dos auditorías, no se hacen cargo de los problemas que se presentan en el edificio, se meten en nuestros departamentos como si fueran los dueños y su único objetivo es que uno de ellos sea el administrador.

El próximo día 19 tendremos una asamblea extraordinaria en la que se designará un nuevo administrador. Como puedo hacer para que haya más equilibrio y que el Consejo sea un Consejo. Muchas gracias Dolores

Respuesta: para cambiar o modificar la composición del consejo es necesario votarlo en una asamblea que contenga esta cuestión como punto del orden del día. Puede aprovechar esta asamblea para presentar una moción a fin de que en la siguiente asamblea se incluya como tema del orden del día la modificación de la composición del consejo y, a posterior. presentar una nota al nuevo administrador a fin de reforzar su petición

Consulta 21

Tengo una consulta estoy en una mediacion con el consorcio como asi tambien con una propietaria del piso superior. En el dia de ayer la idea era cerrar la mediación y el Administrador no se presentó y el abogado sin el poder.

Dos dias antes se decidio por asamblea que la propietaria abonara el 100%, cuando no le corresponde. Y ella ante este abuso manifesto que si pagaba mas del 50% iniciaria acciones legales.

Entonces decidimos hacer un arreglo con ella y el Consejo de Administración que se abone el 50% por cada una de las partes. De esto hace 6 meses que estoy soportando la caida de agua sin tener respuesta por parte del administrador. El arreglo lo hizo el consorcio. Teniendo informes tecnicos y todos llegaron a la misma conclusion.

En dicha mediación a el abogado se le pido que se retire por su mal

comportamiento. Pueden los miembros del consejo , avalados por

copropietarios cerrar la mediación para que nadie inicie acciones legales?

Tiene validez? Entre los tres hicimos un convenio privado. Pero ahora nos dicen que no tiene validez sin asamlea. Pero como se hace para acelerar los pasos porque no sabemos si el Administrador tendra voluntad de llamar a Asamblea y realmente quiero arreglar el departamento y los copropietarios estan de acuerdo.

Lo que hizo el Administrador ,es admisible no presentarse? No querer

encontrar solución despues de 6 meses. Vale el convenio que realizó el

Consejo con las otras partes? Es una falta grave por parte de miembros el Consejo querer conciliar con todos? Ya era la 4ta vez que nos reuniamos con la mediadora y el Administrador se trataba de cubrir del trabajo mal realizado bajo su gestion y siempre los culpables son los demás. Y esto de no presentarse fue para dilatar la conciliación cuando queriamos al final llegar a ese acuerdo. Se equivoco la mediadora? Espero respuesta a la brevedad Atte Marina

Respuesta: Los convenios en una mediación deben firmarlos aquellos que conforme la ley representan a las partes, en el caso del Consorcio es el Administrador y no el Consejo ( el consejo no tiene facultades para acordar nada en nombre del Consorcio)