Consulta 1

Buen dia Dr,  vivo en un edificio de 20 unidades, en V.del Parque, (soy propietaria e integro el consejo de propietarios)  le pregunto ?

La ultima reunion de consorcios fue el 28/11/2017,  no se tiene que realizar anualmente ? y tambien presentar el Balance ?

La administracion se ratifica anualmente ? o cada cuanto ?Muchas gracias Lidia

Respuesta: la respuesta es en general, habría que leer  reglamento de propiedad para que sea más ajustado al caso en cuestión.- Cómo mínimo debe haber una asamblea por año, en al que el Administrador presente el balance y rinda cuentas de su tarea frente a esa asamblea.- Debe entenderse que es responsabilidad del consejo, vigilar, controlar que así suceda.- En principio debe ratificarse al administrador una vez por año.- 

 

 

Consulta 2

Asunto: consulta sobre situación en asamblea ordinaria

Mensaje: Buenas tardes, voy a tratar de ser breve con el ejemplo. En mi edificio un propietario es dueño del 51% del edificio. Alquila sus departamentos con las expensas incluidas pero luego no las abona por tres o cuatro meses hasta que finalmente va cancelando aunque siempre pretende que no se le cobren los intereses. En la próxima asamblea, que será dentro de una semana, es probable que ésta persona quiera despedir al administrador porque cumple con su función de cobrarle los intereses de las deudas. (Tengo presunción de lo que el propietario hace con el dinero que recauda y no paga, pero por el momento no tengo pruebas de ello.)

La pregunta es la siguiente: existe alguna figura similar a la de "posición dominante" que impida a un solo propietario tomar decisiones de este tipo cuando él mismo es el infractor?;  ¿O, quizás, alguna forma de "voto condicionado" para casos de este tipo o similares?

Lo concreto es que esta persona querrá hacer valer su "mayoría automática" en castigo a una medida que lo perjudica pero que es de estricta justicia. O tal vez pueda sugerirme alguna otra alternativa que sea útil para limitar un abuso de posición dominante.

Gracias, espero una pronta respuesta ya que la asamblea será el viernes 18/10. Muy amable por su tiempo. Soy parte del consejo de administración. Saludos.  Libio

Respuesta: para responder antes debo preguntar: 1.- Se trata de un edificio en CABA  ?  2.- La mayoría del 51% es del porcentual, de la cantidad de unidades o de ambos?.-

 

 

Consulta 3

Asunto: consulta mantenimiento de barandas balcon

Mensaje: Estimado Dr Awad, le consulto debido a que tengo un peligroso deterioro en el balcón de mi unidad, es una unidad de contrafrente de 2°piso ell administrador xxx , el cual tiene vencido su contrato hace tiempo y los propietarios no le dan importancia, me dice que este mantenimiento le corresponde al propietario de cada unidad, ustedes podrian asesorarme. Muchisimas gracias!!!!  Nestor

 

Respuesta: en general y sin tener más precisiones: Debe entenderse que la estructura del balcón (lo que como concepto incluye a la baranda)es una cosa de dominio común y debe ser mantenida y reparada por el consorcio.- 

 

Consulta 4

Buenas tardes Doctor Awad, mi nombre es Candelaria y le escribo para hacerle una consulta: en mi edificio un encargado ganó un juicio contra el consorcio y yo quería saber si lo que cada propietario debe pagar es porcentual a donde vive.

Desde ya muchas gracias de antemanoSaludos Candelaria

Respuesta: La forma de pagar las expensas es, conforme el código civil y comercial de la nación, de acuerdo con el porcentual de dominio de cada unidad.-

 

 

Consulta 5

Estimado  Dr.  Eduardo Awad

Actualmente vivo  en un Edificio de  8 pisos  compuestos por 15 departamentos  en semipisos  y un dpto. destinado  a vivienda para el encargado .

El edificio  tiene espacio destinado  cocheras  moviles y  actualmente el encargado  desde hace mas de 30 años  vive  en el edificio  y se ocupa  de acomodar los autos  cuando esto es necesario.

Este ENCARGADO  se jubila  en el proximo mes y ahora  algunos integrantes del consorcio  no quieren que el proximo encargado  tenga vivienda  y por lo tanto que maneje autos dentro de la cochera.

Como este Tema  entiendo  de debe definir por asamblea  mi consulta es la siguiente:

1)  Cual es  el porcentage  de integrantes  del consorcio  requerido para que      que esto tenga validez legal. (  habida cuenta  de que es un cambio de forma  de vida  de la  gente  que compro  el dpto . con  encargado  que viva en el edificio  y  mueva los autos dentro de la cochera.)

2)  Cuando  pregunto el porcentage  de integrantes  quisiera saber para este caso,  si es necesario  simple  mayoria de los  participantes de la Asamblea  o  de todos los integrantes del consorcio  haya asistido o no a la Asamblea.  Desde ya muy agradecido  por su  ayuda en este caso.

Espero sus noticias Cordialmente  Enrique 

Respuesta: en principio debe decirse que un nuevo encargado puede mover autos de la cochera tenga o no vivienda en el edificio. Sobre las formas de decidir, debe consultarse, primero el reglamento de propiedad de su consorcio.-

 

Consulta 6

Mensaje: En una asamblea el administrador dijo YO SOY EL PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA Y POR ENDE DESIGNO A LOS SECRETARIOS YO. Estoy es asi Dr. Awad?

Las actas de las asambleas, las hacen 15 dias despues, es firmada solamente por el administrador y los dos secretarios que el designa, tal es asi que hay dos actas que uno de los sectarios no la quisieron firmar.

Los propietarios que asistimos, porque tenemos que FIRMAR un folio antes como una asistencia y no firmamos al pie del acta, que creo qye deberia ser asi,  dar lectura en el momento del acta y uno la firma al pie de la misma.  Gracias por su respuesta, cordiales saludos Jorge

 

Respuesta: primero habría que leer el reglamento de propiedad de su consorcio.- En forma general puedo responder que la asamblea debe tener su presidente, su secretario de actas y dos propietarios para firmar el acta.- El código civil y comercial de la nación exige que el secretario de actas lo elijan los propietarios, no el presidente.- LO aconsejable es que el acta se confeccione a medida que transcurre la asamblea

 

Consulta 7

Asunto: inundacion diaria de dpto

Hola Dr. Awad...me comunico con Ud. de parte de la sra.Susanaxx...colega y amiga de las radios de la ciudad donde trabajo...desde hace cadi 2 años la vecina de arriba por la desidia y abandono de su unidad, me inundo totalmenre todo mi dpto por perdida en su baño unas 15 veces...el administrador era inexistente provocando el abandono del edificio y hara unos 7 u 8 meses el GCBA nombro a un representante legal ( SU ADMINISTRACIO a cargo ddxxx ) el que a partir de asumir sin eleccion por parte de los propietarios se hizo cargo del arreglo de un desague del baño el que provocaba las perdidas cobrando 16000 pesos y reconociendo que el arreglo le correspondia al consorcio...no queriendo reconocer los daños en los muebles de cocina...anafe electrico...computadora y otro sin comtar los daños en techo e iluminacion...no habiendo subsanado el problema a fines del mes de septiembre volvieron las perdidas lo que se hacen presentes diariamente...dichos problemas me condujeron a problemas de salud  fisica y psiquica y la imposibilidad dd habitar mi casa por mas de un año...provocando mi desarraigo de la unidad...lo mas grave es que ni siquiera el administrador se presento ante mi...ni vino a mi unidad...ni responde llamados y mensajes y esta demas decir que no resolvio el tema...y aun todos los dias tengo perdidas en mi unidad...lo que mas me preocupa son.las interminables denuncias contra el adm...y nadie pudo conseguir nada por lo que me resito resignar la perdida de mi bien para siempre...llame a su estudio con la voluntad de entrevistarme...pero no puedo costear la entrevista y lo que traeria el iniciar acciones  ...mi reclamo mas alla de los daños es el cese de las perdidas...le pido por favor me ayude...ya que mi desesperacion me esta llevando a tomar decisiones limites...Muchas gracias...aguardo su respuesta Ariel

Respuesta: Debe considerar que se trata de varias preguntas en una misma consulta; que no todo puede responderse en forma efectiva en tres o cuatro líneas.- en principio no me queda claro cómo han llegado a tener un administrador, usted refiere que fue el GCBA, pero debe entenderse que al administrador lo eligen los propietarios normalmente reunidos en asamblea.- Sobre los daños, todo parece indicar, en principio, que el consorcio debería repararlos, por lo que si no lo ha hecho, habrá que intimarlo y si asó no cumple, deberá promoverse una mediación.- 

 

Consulta 8

Mensaje: Buenas noches. Mi tema es el siguiente, soy inquilino y el edificio donde vivo tiene expensas muy caras. Una de las causas de la misma es que se viven rompiendo las cosas, ya sean de plomeria y albañileria, mas que nada. Y la administradora nunca demostró por medio de facturas y ticket los gastos realizados y materiales comprados a la hora de mandar las expensas por mail, solo demuestra el monto final de lo que se gastò, y nada mas. Como inquilino que soy, desde hace mas de 2 años, en reiteradas ocasiones le pedi a la administradora si me podia demostrar en què gastaba, para mi tranquilidad, y su respuesta fue que no me puede dar esa informacion ya que no soy propietario. Esto es correcto? Espero me puedan brindar una solucion. Desde ya, gracias! Mariano

 

Respuesta: Para el código civil y comercial de la nación, el locatario (inquilino) no es un sujeto obligado a pagar las expensas, por eso el administrador responder de esa forma.- Los locatarios (inquilinos) las pagan porque se obligan por el contrato que firman frente el propietario, por lo que debería tratar el tema con el propietario del departamento.- Si se trata de un edificio en CABA, podría también formular una denuncia frente al Registro Público de Administradores.- 

 

Consulta 9

Asunto: obra de gas

Mensaje: En un consorcio de 100 años donde los locales NO TIENEN GAS, están arreglando toda la instalación de gas de los departamentos.

1.- La obra de esos arreglos es extraordinaria o los inquilinos tienen que pagarla.

2.- Los locales tienen que pagar dichoa obra? cuando ninguno tiene dicho servicio?

Muchas gracias , saludos cordiales Alberto

Respuesta: En principio: se trata de una expensa común ordinaria.- Sobre la, obligación de los locales (que, conforme Usted refiere no gozan de ese servicio) hay que leer el reglamento de propiedad.-

 

Consulta 10

Asunto: ley14701

Mensaje: buen dia, estamos en Provincia de buenos aires ejerciendo la administracion de consorcios y la gente nos dice que no cumplimos con la ley 14701, la cual hasta donde yo se no esta vigente, es asi?? hay alguna ley que sea para provincia de buenos aires o se debe manejar por el Codigo? , el Administrador puede por otro lado unilateralmente aumentar las expensas debido a los aumentos y si no alcanza las mismas para pagar a los proveedores o si o si debe hacer asamblea y que apruebe el consorcio? Gracias Laura

 

Respuesta: La Ley 14701 está vigente, y es obligatorio sobre todo en cuanto a las obligaciones de los administradores.-  No es obligatoria en lo que refiere al Registro de Administradores, porque aún no fue creado, pero debe quedar en claro que todas las otras obligaciones sí son exigibles al administrador.-

 

Consulta 11

Estimados, Tengo el agrado de dirigirme a Uds para consultarles sobre un tema que puse en discusión con la administradora de nuestro consorcio.

En la liquidación de expensas del mes de mayo incluyó el siguiente concepto “ Rematriculación del Consorcio 2015” …. $ 2.000 y aclaró que en un par de meses va venir el mismo gasto por el año 2016 porque el Registro de Administradores estaba atrasado.

A su vez también, que, para completar este trámite es obligatorio el pago de un curso para el encargado al que no es obligatorio que concurra (palabras textuales de la administradora) cuyo importe asciende a $ 1.450 y que este año habría que pagar 2 veces.

Por lo que pude informarme el que debe estar matriculado en el Registro es el administrador no el consorcio, ella aduce que debe pagar un arancel por cada consorcio que administra.

¿Esto es correcto? Desde ya muchas gracias por su atención. Saludos cordiales  Andrea

Respuesta: Es cierto lo que usted refiere, el administrador NO DEBE cargar al consorcio con el gasto de su rematriculación.- LO que sí debe pagar el consorcio es el gasto proveniente del curso obligatorio para el encargado (que ahora es bianual, es decir debe hacerse una vez cada dos años).-

 

Consulta 12

Asunto: Ruidos Molestos

Estimado doctor, hace alrededor de 6 meses mi vecino de arriba tiene un perro. A partir de esto ha comenzado a realizar ruidos durante prácticamente todo el día, se siente como se corren muebles, sillas, se le grita al perro, se siente pisadas y corridas. He hablado en dos oportunidades y los ruidos continúan aún, quisiera saber en que horarios son aceptables estos ruidos y si tengo derecho a reclamar y  hacer intervenir al administrador del consorcio?  Muchas gracias y saludos Nicolas

Respuesta: En principio no deben tolerarse los ruidos y otros sonidos perturbadores, habrá que ver si el reglamento permite tener mascotas, qué impacto tiene la molestia en el edificio en general (en esa situación es más fácil obligar al administrador a tomar cartas en el asunto).- Finalmente, si se trata de un edificio en la CABA, podría usted hacer una denuncia por ante la Fiscalía.-

Consulta 13

BUENAS TARDE Y MUCHAS GRACIAS POR ATENDER MI CONSULTA

Mi nombre es ALDA xxxx. SOY COPROPIETARIA Y MIEMBRO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION DE UN CONSORCIO PEQUEÑO. NO TIENE ASCENSOR, NI OTROS SERVICIOS ESPECIALES. POSEE PLANTA BAJA Y 3 PISOS POR ESCALERA.TOTAL 21 DEPARTAMENTOS DE 2 Y 3 AMBIENTES EN EL BARRIO DE xxx.

El edificio fue construido en el año 1960.-

Tenemos un encargado de media jornada con 26 años de antigüedad.

Es imposible sostener el SUELDO DEL MISMO atento a dificultades económicas ( CANTIDAD DE JUBILADOS EN EL EDIFICIO Y OTROS PROPIETARIOS DE CLASE MEDIA TRABAJADORA).

El tema fue conversado con el encargado quien manifestó no tener inconvenientes mayores en aceptar dejar de trabajar, cobrando el 50% de la

INDEMNIZACION que le correspondería, a pagarse, durante dos años en cuotas mensuales.

La manera PROPUESTA POR LA ADMINISTRACION es hacer un convenio a través del SECLO DEL MINISTERIO DE TRABAJO por medio de una audiencia espontanea.

¿Existe algún inconveniente en hacerlo?

Luego de formalizarse y firmarse en el MINISTERIO, podría tener el CONSORCIO ALGUN OTRO TIPO DE RECLAMO posterior por parte del encargado? o es definitivo el trámite efectuado?

El encargado tiene 55 años de edad y algunos problemas de salud por lo que toma con frecuencia  licencia por enfermedad o tratamientos, lo que nos obliga a contratar permanentemente reemplazos.

Dr. Ud. piensa que lo màs seguro es solicitarle a esta persona que primero presente su renuncia o debe presentarla con posterioridad a la firma del trato convenido, siempre y cuando, la renuncia si o si sea obligatoria.

Ud. sugiere que hay algún tramite distinto que nos proteja de una situación imprevista en el accionar de esta persona?

El encargado ha manifestado muchas veces su interés en dejar de trabajar pero….

MUCHAS GRACIAS, ESPERO SUS COMENTARIOS      SALUDOS CORDIALES              MARTHA

Respuesta: Las cuestiones que involucran problemas puntuales con la relación consorcio-encargado no pueden resolverse na través de dos o tres líneas en una página de consultas como ésta. Es necesario que el consorcio tome un asesoramiento personalizado.-

Consulta 1

Asunto: consulta por estafa de administrador Estimado Dr Awad, la consulta es por lo siguiente: el consorcio estaba recaudando una cuota extra para afrontar gastos extraordinarios (gas y otros), se constituyeron plazos fijos. Por asamblea autoconvocada se decide cesar con la administración, en el mes de junio. Hasta el momento no entregó libros ni documentación. Se gestionó nuevo libro de actas. Se accedió a la cuenta bancaria. La ex administradora al vencimiento de los plazos fijos los pasó a cuenta del consorcio y emitió cheques y los cobró, es decir, se quedó con la plata. Por acta la emisión de los cheques requerían dos firmas, el banco no lo tuvo en cuenta y con una firma pagó los cheques. Se investigó y la ex admiministración tiene más de 30 causas por mal rendición de cuentas en cámara civil y dos causas penales por defraudación indebida. ¿cómo deberíamos proceder con esta situación? Desde ya, muchas gracias. Cordiales saludos Marcela

Respuesta: La verdad es que frente a una situación como la que narra,  no parece muy probable que la ex administradora devuelva nada por las buenas, por lo que, me parece, sólo queda citarla a una mediación y luego comenzar con los procesos judiciales.- Previo a todo, me parece, estaría bueno hacer una auditoría de la poca documentación que puedan  tener, revisar si los aportes se hicieron, si se pagó a proveedores, para saber dónde están parados.-

 

Consulta 2

Asunto: garrafas dentro de unidades funcionales garrafas en edificio Buenos tardes Dr. Aguad,  se trata de un edificio ubicado en la costa - Mar del Tuyu - por informe tecnico nos dicen no podemos tener garrafas dentro de la uf  y hay que retirarlas - necesito si me puede asesorar, hay una ordenanza  habla del tema sobre instalaciones de gas y prohibicion de ubicar garrafas en el lugares cerrados.  Estamos haciendo reglamentar y adecuar a cada propietario haciendolo pasar de garrafas  a suministro electrico,  xq el edificio no cuenta con espacio en comun como patios ni terrazadas donde se las pueda ubicar a cielo abierto.Los propietarios, piensan que es un capricho de la administracion, por ello necesitamos por impreso la reglamentacion con el objetio de darlo a conocer por circular con firma y toma de conocimiento a fin de deslingar responsabilidades.  Muy agradecida. Aguardo su devolución Estela

Respuesta: Por un lado, pueden invocar el artículo 2047 del Código Civil y Comercial de la Nación que dice expresamente: ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Obviamente, las garrafas están dentro de las cosas “peligrosas o perjudiciales”.- En cuanto a otras reglamentación, local, municipal, deberán buscarla ustedes en el municipio de la costa.-

Consulta 3

Asunto: Cañería interna de gas Estimado. Buenas tardes. El motivo de la consulta es para determinar si ante una pérdida de interna de gas de mi unidad funcional debe accionar el consorcio en su reparación o Yo me tengo q hacer cargo.  Gracias por su respuesta Clara 

Respuesta: las cañerías que conducen fluídos o energía, como el gas natural, son comunes en toda su extensión, así que debe el consorcio proveer a su reparación.-

Consulta 4

Mi nombre es (si va a salir en algún medio, por fvr preservarlo) Leonardo y tengo un departamento en la ciudad de xxx  en el cual no vivo. En este momento me están cobrando unas expensas de $5400,00 (es el depto mas grande) por un edificio que no tiene ascensor, tiene un portero medio día de mañana por lo tanto haga frio, calor o llueva uno tiene que sacar la basura a la calle, no tiene salón de usos múltiples, no tiene terraza ni ningún tipo de servicio y/o comodidades.El 95% de las expensas se va en el encargado y un alquiler, con suerte, puede rondar los 11.000 pesos.El tema es que lo quiero vender, y como se imaginará nadie compra nada en este momento. Los últimos inquilinos me lo destrozaron, tuve que gastar aproximadamente $ 70.000,00 para ponerlo en condiciones y por tal motivo no lo quiero alquilar nuevamente.No puedo pagar las expensas y no hay consenso para despedir al encargado ya que algunos pagan menos de la mitad de lo que pago yo, y la administradora (propietaria en el edificio) no paga sus expensas, siendo que lo que pagamos es entre un 100 y 130% más caro por m2 que en otros edificios de la zona con mas comodidades.Mi pregunta es que pasa por no pagar las expensas ya que no puedo hacer frente a ese gasto, no tengo trabajo, tengo más de 50 años y algún problema de salud.Agradeciendo la atención dispensada, me despido de Ud. muy cordialmente.

Respuesta: Usted, como propietario, no puede dejar de pagar las expensas, no hay razones, en la consulta, que lo autoricen a ello.-  Esto es lo que puedo responder leyendo lo que antecede.-  Este tipo de consultas, necesitan un tratamiento más personalizado,.-

Consulta 5

Asunto: consulta empleado consorcio Tenemos un empleado que cumple horario de sabado a la noche hasta domingo a la mañana. Cada vez que regreso a mi casa tarde lo encuentro durmiendo en el sillon. Llamé a la administración para informarlo y me dicen que no se puede hacer nada. ¿Es así? Saludos cordiales Cecilia

Respuesta: No, la verdad es que si es vigilador (como parece desprenderse de la consulta) queda claro9 que debería estar despierto, controlando lo que sucede en el edificio.- 

Consulta 6

Asunto: honorarios del Adm en una conciliacion mi consulta es la siguiente:El Consorcio donde vivo me inició un juicio por expensas que se demostró que no era tan así. Durante el juicio,  el administrador pidió al juzgado que citara  a una audiencia de conciliación  por la cual en las expensas me incluyo como honorarios un gasto particular de 2000 pesos.Pese a que todavía no se regulan los honorarios de los abogados y en el juzgado me dijeron que por dicha audiencia no corresponde pasar gastos, el administrador insiste en cobrarme pese a haberle impugnado por nota dicha liquidación y lo sigue pasando por expensas y sumando intereses.Si fueran honorarios del administrador por ir a esa audiencia que el dice que fue mediación, que no fue tal sino una conciliación,corresponde que me cobre dicho gasto? en caso de no ser así como debo proceder?Es muy urgente por eso les pido una pronta respuestaDesde ya gracias Hernán

Respuesta: la verdad es que, como Usted comprenderá, no es posible responder sin tener detalles, sin haber visto el expediente (como mínimo).- Responderé, entonces en forma general: el administrador  no debería cobrar sumas por honorarios  más allá de lo que haya pactado o acordado con la asamblea de consorcio que lo eligió, y ese pago corresponde al consorcio.-

Consulta 7

Buen dia Doctor Awad Le consulto lo siguiente, actualmente tenemos todos, llaves de las cocheras aunque no todos tenemos espacio para guardar el auto, ya que hay departamentos que no las poseen, cambio la administracion y el consejo, y ahora cambiaron la cerradura y no quieren que nadie que no tenga auto tenga llaves de la misma. Pero en la cochera estan los medidores de luz y si se corta la luz en algun departamento por que salta la termica no tenemos acceso y tenemos que esperar a que el portero vengo de su franco para poder entrar es asi esto? pueden negarnos tener una copia de la llave ..? gracias Maximiliano 

Respuesta: para responder mejor es necesario leer el reglamento de propiedad.-

Consulta 8

Asunto: Camaras de seguridad  Buenos dias Dr.mi consulta es la siguiente hace 4 meses pusimos camaras de seguridad en el edificio ,en asamblea se resolvio que la unica persona que iba a tener llave al lugar donde esta el monitor,iba a ser la encargada (media jornada 4 horas),ahora se creo un consejo y solicitamos copia de esa llave al administrador. Y nos dice que al estar resuelto  en asamblea no nos puede dar una copia.Como se puede solucionar?.saludos cordiales Nancy

 

Respuesta: El administrador no puede desconocer una decisión de la asamblea.- En todo caso, un grupo de propietarios interesado en modificar la cuestión (que totalice el 5% del porcentual) puede solicitar al administrador se llame a asamblea para tratar el tema nuevamente.-

Consulta 9

Hola.Necesito sus aportes-  Parte de este correo que copio es de la propietaria y Abogada de dos cocheras que conforman la UNIDAD COMPLEMENTARIA A, espacio guarda coches. Debe considrarse un gasto comun como indica ? Muchísimas gracias!!!!!  Ricardo

...........la liquidación que enviaste ayer, surge que imputas el gasto de la reparación del portón, como gasto particular sólo a los titulares de cocheras y ello no corresponde.

El portón es una vía de acceso al edificio al igual que la puerta principal y por ello es común (art. 2041 inc. “j” y “k” del Código Civil y Comercial). También por tener las cocheras de la Unidad Complementaria A  una servidumbre de paso a favor del resto de los copropietarios y del personal para la atención del tanque de bombeo y la bomba elevadora de agua (Clausula especial del reglamento de copropiedad). Por ello, su mantenimiento y conservación, ineludiblemente está a cargo de todos los copropietarios del consorcio sin excepción.

Te pido por favor que reveas esta liquidación y re imputes el gastos como “común” y no como “particular”. Saludos

 

Respuesta: Para responder mejor, me gustaría tener a la vista el reglamento de propiedad de ese consorcio.-

 

Consulta 10

Asunto: Expensas ordinarias o extraordinarias? Hola, buen día. Soy inquilino en un edificio que tiene portero, ayudante y suplente. Como se imagina la erogación del gasto es muy alto.Desde hace un año el portero fijo con vivienda está enfermo e imposibilitado realizar ninguna tarea, incluso internado en varios periodos de año de su enfermedad. Por lo tanto hay que pagar a otra persona para que realice las tareas habituales del portero enfermo. Aumentando aún más el gasto de expensas. La pregunta es: ¿si este gasto del evento extraordinario por enfermedad del portero oficial, es a cargo del inquilino o del propietario del departamento? Desde ya muchas gracias, Héctor

Respuesta: Sí se trata de una expensa común ordinaria.-

Consulta 11

Asunto: administradora incumplidora Todos los sàbados por la mañana escucho el programa de Radio Mitre en el cual el Dr. Awad aconseja sobre los consorcios por eso me atrevo a escribirles para solicitarles ayuda por un problema que tengo y que me oriente acerca de como debo proceder.Soy propietaria de un departamento de dos ambientes (41 mts2) y un pequeño patio en la Planta Baja de un edificio de 45 años de antigüedad enxxx . Al ser planta baja, he sufrido numerosas inundaciones debido a filtraciones o rotura de caños de otros departamentos. Se me arruinò una moquette que tuve que tirar, luego tuve que pulir y plastificar el piso de parquet en varias ocasiones por este motivo y nunca recibì respuesta satisfactoria a mis reclamos por parte de la administradora, Señora xxx , quien vive en el 5to piso de este mismo edificio.  En Octubre 2018 se rompió un caño del edificio que pasa por mi baño y se rompieron los azulejos del mismo y también se daño el revoque y la cajonera de un placard lindero al baño. Esta vez la administradora vino a ver los daños, tomò la medida del parquet dañado frente al baño y una parte del living. Mandò personal a colocar los azulejos que se habían dañado en el baño.  Le enviè las fotos del trabajo terminado y ella misma reconoció que el trabajo había sido muy mal hecho y dijo que lo mandarià a arreglar, cosa que nunca hizo a la fecha!  Plastifique todo el piso del departamento ya que no se podía hacer solo un pedacito porque quedaría muy desprolijo  y ella me dijo que la Administracion solo pagaría el proporcional de todo el trabajo, o sea unos $5000 y que me lo devolvería en cuotas.  Solamente en Julio de 2019 me devolvió $ 1600 y nada mas.  Todavia no arreglo el placard que se encuentra sin revoque ni pintura y con los cajones tirados.  La Administradora arregla todos los departamentos de vecinos amigos de ella (empapelado, plastificado etc) según indican las liquidaciones de expensas que conservo desde hace 10 años como prueba. Tambien tengo documentado todos los daños producidos en mi departamento.  Soy docente y no puedo afrontar costos de abogados y tampoco dispongo mucho tiempo para litigar con una persona que parece burlarse de mi y no cumple con lo que dice ni con lo que corresponde que me arreglen. Me parece una injusticia total!  Quisiera por favor que me orienten o asesoren acerca de los pasos a seguir.  Infinitas gracias por su atención! CORINA

 

Respuesta: La verdad es que, sin perjuicio de lo que Usted dice sobre no poder pagar abogados y/o no tener tiempo para litigar, queda claro que debería usted tomar una entrevista personalizada con un abogado, y así citar al consorcio y a su administradora a una mediación, para comenzar a solucionar todos estos problemas.-

Consulta 12

Hola Dr. Le hago las siguientes preguntas

Aprobación x asamblea Ordinaria x mayoria, se puede crear una adenda a un artículo del Reglamento de Copropiedad ??

Se puede funcionar sin Consejo de administración ??

Al  desplazar a un Administrador, solo basta con una auditoría ??

Gracias Dr.- Luis

Respuesta: 1.- primero hay que saber qué se pretende modificar.  La mayoría para modificar el reglamento es no menos de dos tercios.- Para tener más precisión hay que leer el reglamento de su consorcio.-  2.- Es aconsejable que un consorcio tenga un consejo de propietarios, pero no es obligatorio, el consorcio puede funcionar sin consejo.-  3.- Una auditoría puede traer información interesante acerva de la forma en que el administrador cump0le con su tarea.- Pero para removerlo, es necesario que la asamblea tome la decisión.- 

Consulta 13

Hola. Los consulto sobre cómo proceder para no renovar  un Mandato de Administración vencido en nuestro Consorcio, teniendo en cuenta que a las Asambleas viene muy poca gente sea cual fuere el tema a tratar. Que representación tienen los departamentos A, que son semipisos respecto a los más chicos en la votación, son todos alquilados y no les interesa el edificio.  Es suficiente pedirle a viva voz la renuncia en la Asamblea por parte de la mayoría que asista? MUCHAS GRACIAS Armando

 

Respuesta: La renovación debe llevarse a cabo en una asamblea convocada al efecto.- La mayoría para renovarle al administrador su mandato es de mayoría absoluta, debe computarse como obliga el artículo 2060 del código civil y comercial de la nación: la mitad más uno de los las unidades y totalizar el 50,01 del porcentual.-

Consulta 14

Asunto: Corte de gas en edificio

Estimado Dr. Awad La empresa Metrogas realizo un corte en el edificio en CABA.  Después de un año el gasista rompioómi departamento y paso presupuesto. Tengo mi cocina toda rota. Desde la administración en forma telefónica me informaron que no hay fecha para realizar los arreglos por falta de presupuesto. Hay departamentos ya arreglados.  En la reunión de consorcio (en la que no pude asistir) votaron arreglar la entrada del edificio, y ya comenzaron los arreglos, en lugar de los arreglos de gas. Acordar en una asamblea elevar las expensas y terminar las reparaciones parece imposible ya que los que tienen voto tienen gas. Como se debe proceder ante esta situación. A quien hay que intimar, como lograr una respuesta. Muchas gracias Miriam

 

Respuesta: Obviamente, debe intimar al consorcio, para que termine las obras de la instalación de gas (que estén a cargo del consorcio, obviamente) .--

Consulta 15

Asunto: problemar uregente con mis copropietarios que debo solucionar ya

Dr. Awad  me dirijo a ud y a su equipo con el fin de tener una entrevista urgente y poder resolver el problema con mis co propietarios que me arruinaron la vida y lo siguen haciendo ...relizaron obras ilegales y tengo el informe escrito perito de algunos daños que hoy son mas.... no solo por agresiones y malos tratos siendo una mujer sola amenazada por un arquitecto lindante  y coimero que hace desaparecer expedientes y ademas perjudica mi salud fisica y mental ....ahora inundada x 7 veces en el año pagando plomeros y con AYSA QUE NO ME ABREN LOS COPROPIETARIOS LA PUERTA PARA CAMARA PRINCIPAL diciendo que todo es culpa  mia ....cuando hace 20 años vivo en xxx Y JAMAS SE INUNDO ME TENGO QUE HACER CARGO DE GASTOS QUE NO PUEDO PAGAR  DE PLOMEROS y destapaciones ...hasta me abrieron camara mia interna y no era necesario....estoy desbordada y pido auxilio y ayuda con justicia pues no quiero seguir viviendo mas ....menos en estas condiciones que afectn mi salud mental y fisica cada dia ....realmente no tngo dinero pero quiero pagarle al menos mi consulta como ud merece y su gente pidiendole  por iluminacion y esperanza en mi vida con justicia genuina ....solo quiero saber si puedo llevarle los planos y papeles para ver si  me conviene inicio juicio  para parar malostratos e injusticias que ya no puedo tolerar ...ud es mi ultima  esperanza ..creame ya fui a 2 abogados que no me solucionaron nada ...estoy muy mal ojala le llegue este msj!!!!!!!Mercedes

Respuesta: la verdad es que Usted refiere una serie de incumplimientos e irregularidades que, obviamente deben ser tratadas con la asistencia de un profesional abogado.-

Consulta 16

Asunto: consulta sobre consejo de administracion

Estimado Dr. Awad                                                                                                                Me dirijo a Ud. con el fin de que me informe  la funcion del consejo de administracion  en la propiedad horizontal                                                                                                            ya que , se ha realizado un trabajo en el paliere de entrada , , se cambiaron caños por perdida de gas , esto hizo que haya que romper parte del piso . Al terminar el trabajo de gas , se procedio a colocar las baldosas que hubo que romper . Bien , el problema es que pusieron baldosas distintas , y, realmente quedo hecho un desastre( el piso es de porcelanato ,, se colocaro ceramicos pa re ci dos y omitieron un pedazo de guarda ) , y esla entrada  una de las caras visibles del edificio        cuando le consulte a la administradora me respondio :  ah ,  yo no fui , a mi me autorizo el consejo de administracion ,                                                                                                              Yo me pregunto ,  la  administradora , no es responsable ???....  no tendria que supervisar el trabajo ????.... y No ,  mandar gente inepta                                                                                El consejo de administracion  , creo que la funcion que le corresponde  efectuar es de : colaborar con la administradora , en cuanto sujerencias  e informar de los problemas que puedan surgir en el edificio  ayudar con presupuestos , supervisar algunos gastos , pero no tomar desiciones por si mismo                                                                    Estoy equivocada ?? o realmente  ... CUAL ES LA FUNCION  DEL CONSEJO    Y CUAL EL DE LA ADMINISTRADORA  Sin mas y a la espera de su respuesta                                                                                          saludo a Ud. muy Atte. Jovita MUCHASGRACIAS   

 

Respuesta: la función del consejo en estos casos es fiscalizar y controlar  la tarea del administrador.- Queda claro que las características de una obra como esa debieron ser aprobadas por asamblea,  la verdad es que habría que investigar un poco qué presupuesto se aprobó, para comenzar.-

Consulta 17

Asunto: Renovación de cañerias de gas

Estimado Dr. Awad  En un edificio de 29 deptos. en capital, zona norte una parte de los mismos estan totalmente electrificados, otra parte tiene el gas habilitado y el resto tiene el gas cortado por supuestas fugas. El consorcio quiere cambiar todas las cañerías individuales que van desde los medidores hasta cada departamento.PREGUNTA:Los que los tenemos electrificados , anulamos el servicio y retiramos el medidor, estamos legalmente obligados a participar del costo total  del cambio? Muchas gracias Cordiales Saludos Heriberto

Respuesta: la verdad es que si el edificio contaba con servicio de gas natural, los propietarios no podían “prescindir o desengancharse” del servicio en forma unilateral.- Por eso, sin entrar en detalles (estas consultas no pueden responderse en forma completa desde en dos o tres líneas) creo que todos deben pagar una instalación que es de todos.-

 

Consulta 18

CUANDO ENVIO TELEGRAMA AL ENCARGADO QUE SE JUBILO, PARA QUE DEJE LA VIVIENDA DE PORTERIA. Buen dia, quisiera saber cuando se envía el telegrama para que el encargado, deje la vivienda de portería.  Todos sabemos que solicito la jubilación hace 3 meses y cobra fines de Octubre. Ya esta la información en Anses. Nadie quiere que se quede mas y se necesita la portería. Se le liquidaría lo que le corresponde de sueldo, mas aguinaldo proporcional y vacaciones. Gracias MIRTA  ADMINISTRADORA

 

Respuesta: Las cuestiones derivadas de la relación laboral, son tan específicas, que deben ser tratadas y solucionadas en forma personal, no desde una página como la presente.-

Consulta 19

Buenas tardes,me pongo en contacto para consultar respecto al curso para ser administrador de consorcio.

Soy propietaria de un edificio y me estoy ocupando de la administración de dicho edificio. Y quisiera consultar si es necesario inscribirme en Registo de administradores de consorcio. Muchas gracias. Saludos, Florencia

Respuesta:  Usted es la dueña del edificio o es propietaria de una unidad funcional en un edificio?.-  En el primer caso, no es necesario, pero en el segundo caso si el edificio está dentro del perímetro de la CABA, sí debe inscribirse.-

 

Consulta 20

Estimado Doctor Awad, por este medio, quisiera consultarlo respecto de un tema consorcial. Tuve una asamblea el pasado 30/09/19, y  el Administrador (matriculado del Colegio de Abogados) me maltrato, ignoró, me sometió y generó un clima hostil con propietarios patoteros, todos contra MÍ,

El maltrato dispensado tenía su origen en una asamblea de fecha 7 de Agosto del 2019, nunca impugnada, donde en la misma me propuse como miembro del Consejo de Propietarios con otros copropietarios. En la asamblea del 7/8/19, se decidió “Designación de Nueva Administración” con fecha para el 30/9/19. Hete aquí que en la Asamblea del 30/9/19 los propietarios que asistieron que fueron 30 personas en un total de 190 unidades funcionales, sesionaron en segunda convocatoria, (tengo mis dudas respecto del quorum pero no sería el tema) estos propietarios/inquilinos/ocupantes/tenedores precarios/ etc, (que no pude corroborar su calidad, porque no existe libro de registro de firma de propietarios, por tanto los poderes corrían la misma suerte) en todo momento no respetaron lo sesionado en el actra del 7/8/19, no me dejaban hablar, me  intimidaban y el Administrador, no me escuchaba, no ponia en el libbro lo que le decía, era un caos!!!  tal fue el maltrato que llamé al 911, pero no tenía recepción la llamada se cortaba, la asamblea seguí con los temas, en fín tuve que desistir del  pedido de auxilio (porque pensé me pegaban),  en una oportunidad que estaba atendiendo al 911  debí salir afuera del recinto donde sesionaba la Asamblea, cerraron la puerta y al tocar el timbre no me dejaban entrar, UN ABOGADO ES ADMINISTRADOR!!!

Siguiendo con lo importante, el temario de la Asamblea debía ser para este llamado del 30/9/19 Designación de Nueva Administración", pues bien se volvió a designar nuevo Consejo de Propietarios dejandome afuera, me sometieron a votación y que cree, ME VOTARON QUE NO. Pero lo más interesante es que le dije al Administrador que RATIFICABA MI DESIGNACIÓN y LA RUBRICA EN LA CUENTA DEL CONSORCIO y no me hacía caso.

Todavía estoy en Shock!!!

MI pregunta es la siguiente,  el incumplimiento de los deberes del Administrador, el blocking padecido, y el incumplimiento del acta de Asamblea del 7/8/19, generan un estado de incertidumbre, estafa, violencia y caos en la vida consorcial, si bien lo denuncio en el registro de Administradores, y en el Colegio de Abogados porque un profesional no puede general un clima blocking, me cerraron la puerta y no me dejaron entrar hasta que vino una vecina que se identifico y le abrieron la puerta. MI carta documento no sólo comento todo lo sucedido sino que mantengo mi designación porque el punto a tratar debía ser mi REMOCIÖN en tal caso?

La verdad, es que estoy angustiada, es poco, desorientada, SÍ, confundida, tengo miedo que me peguen me maten, podrá por favor Estimado Presidente, ayudarme en este trance. Por favor me parece SERIO!!!

También por la violencia ejercida del Administrador Abogado hacia mi persona voy a realizar la denuncia por violencia de genero, creo que esto no puede pasar.

Espero por favor alguna respuesta, estoy desorientada si, desesperada sí.

Le envío las actas del 7/8/19 (en el otrosi  digo esta la designación mía como consejo de propietario y la firma en el banco) y del 30/9/19 (votan por la negativa de mi designación) para tener más claro los temas.( hay dos adjuntos ) GRACIAS POR SU RESPUESTA. MIRIAM

Respuesta: Como Usted comprenderá, una consulta tan extensa  no puede en forma certera, ser respondida en tres o cuatro líneas como las de ésta página.- Hay  cuestiones que por su complejidad, necesitan de una consulta personal.- 

 

Consulta 21

Asunto: Ruidos Molestos Hay un inquilino que no cumple con el reglamento de copropietarios en lo que respecta a respetar los horarios de silencio. Si en el reglamento no hay previsto ningún tipo de sanción, de que manera se puede proceder para que esta persona se ajuste al mismo, ya que hemos hecho varios llamados de atención que no tuvieron éxito.Desde ya muchas gracias por su ayuda.Saludos cordiales,Francisco

Respuesta: El artículo 2047 del Código civil y comercial de la nación  contiene la prohibición de perturbar  la tranquilidad de los vecinos.- Frente a la transgresión el artículo 2069 del mismo código prevé la posibilidad de iniciar acciones judiciales ( llegando al desalojo, si es necesario) .-  A ello deber agregar que debe intentarse la mediación previa,  a fin de solucionar  el conflicto.-  Además , si se trata de un edificio situado en la CABA, puede hacerse la denuncia ante la fiscalía que corresponde  por violación al  código contravencional.- 

Consulta 22

  Doctor Aguad de mi mayor consideracion                                                                                            Mi consulta es sobre el gas, despues de un año sin gas en el edificio, Metrogas    lo habilito(disculpe los asentos, no lo encuentro, bueno tengo 84 años)  Como no aceptamos el presupuesto que propuso el administrador, se decidió que aquellos propietarios que tengan perdida  en el departamento o en la columna lo hagan por su cuenta individualmente,  Mi inquietud es la siguiente, el administrador dice que a su vez el pone un veedor  que por supuesto cobra, para controlar, los trabajos que cada uno haga en los  espacios comunes. Es asi Doctor.Le agradecere, me informe, que es lo corresponde hacer. Me dijo el gasista que en mi caso hay perdida en la columna, ( es matriculado  Muy agradecida  Blanca

Respuesta: El consorcio debe realizar la obra de reparación de esa cañería de gas.-

Consulta 23

Asunto: Alquiler de propiedades abandonadas En el consorcio que integro existen propiedades que se encuentran abandonadas por sus dueños. Hace años que nada se sabe de ellos, que no abren sus departamentos y, claramente, tampoco abonan las expensas. Sin contar que el hecho de estar cerrados ocasiona perjuicios a los otros propietarios atento la falta de limpieza y el riesgo de que ingresen extraños a la propiedad, entre otras. Existe alguna posibilidad legal que habilite al consorcio a alquilar las propiedades que se encuentran abandonadas por sus dueños? O alguna otra opcion que permita, por parte del consorcio, dar una solucion a este problema? Gracias Daniela

Respuesta: El consorcio NO PUEDE TOMAR ESAS UNIDADES Y DISPONER DE ELLAS PORQUE NO LE CORREPONDE, NO ES EL DUEÑO.- Sí puede iniciar el juicio ejecutivo de pago de las expensas, cosa que, me parece ya deberían haber iniciado, atento que Usted refiera que se trata de una situación que lleva años.- 

Consulta 24

Dr Awad Estimado Dr Awad

Hace 2 y medio meses compré un departamento en un edificio construido en el año 1973. Quise modernizar la cocina y baño. Encontré cañerías de plomo, que no sólo es tóxica sino que además estaban en pésimo estado. Tanto las cañerías de agua como de gas estaban oxidadas, podridas y algunas picadas. Convoqué al administrador para que las viera aun en las paredes y pisos porque las cañerías son responsabilidad del consorcio.  Tengo fotografías.

El administrador se negó rotundamente, especulando con mi necesidad habitacional porque no tengo porque vivir eternamente en casa de familiares.Adujo que dado el estado de las cañerías “me convenía” cambiarlas o que dejara los caños viejos hasta que “reventaran”  y el  consorcio se haría cargo del arreglo.

No es racional invertir tiempo y dinero propio para realizar arreglos con muerte anunciada, es menos racional, es autoritario y caprichoso, disponer del dinero ajeno para romper cerámicos, cambiar cañerías y reponer cerámicos, además de más costoso.Por el estado “terminal” de las cañerías, no hubieran aguantado la manipulación al conectar nuevas canillas, sanitarios, calefón, etc

¿Qué trámite/ reclamo puedo/ debo hacer, dónde para que el consorcio reconozca la inversión que hice? Ni siquiera pretendo que me devuelvan el dinero el mes próximo, sino que lo haga a través de las expensas hasta cubrir el monto abonado.

Quedo a la espera de sus sugerencias. Muchas gracias.Saludo a Uds atte.Adriana xxx CABA

Respuesta: Se podrá intentar un convenio entre el Consorcio y usted para hacer frente a la obra y acordar la forma de devolución?

 

Consulta 25

Asunto: Problema de humedad

Hace un año compre un departamento en El Barrio cerrado

Xxx y luego de hacerle arreglos de pintura interior note que en una de la habitaciones entra agua afectando mi unidad y las de los pisos inferiores, ante este inconveniente que se produce en las 5 torres del

Complejo los desarrolladores con decisión unánime decidieron poner chapas de zinc sobre el Revestimiento texturado del exterior afeando y modificando la fachada de dichos edificios

Hay algo q se pueda hacer para que hagan el arreglo que corresponde? Gracias por la respuesta . Saludos Gaston

 

Respuesta: La cuestión no clara,  creo que debería hacerse en forma particular y consultar la documentación que corresponda ( reglamento, escritura de compra, etc.)

Consulta 1

Estimados:

Motiva la presente plantear la siguiente situación:

En la asamblea de co propietarios del edificio en el que habito se trató, conforme la orden del día, la integración del Consejo de Administración, actualmente Consejo de Co propietarios.

A pesar de que el reglamento de co propiedad del edificio, sancionado durante la vigencia de la ley 19512, indica que el Consejo se compondrá por tres miembros -de los cuales al menos dos vivan en el edificio- y desde hace años esta integrado por dos propietarias que viven en el edificio.

Por tal motivo, me postulé como tercer integrante, en mi rol de apoderado (con poder general de administración y disposición) de mi padre, quien es el dueño de la unidad funcional.

Sin embargo, el Administrador del consorcio desechó mi postulación mencionando que el art. 2064 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación -en adelante CCyC- indicaba que el Consejo de Co propietarios se compone sólo de propietarios, es decir, dueños, y que yo, al ser apoderado, no revestía tal carácter.

A raíz de todo ello, se resolvió un cuarto intermedio hasta tanto se consulten a profesionales en la materia.

En consecuencia, mis preguntas son las siguientes:

1.- A mi modo de ver, el reglamento de co - propiedad es ley para las partes, así haya sido redactado conforme la ley 19512 hoy derogada... y la ley/código nacional es supletoria en todo lo no previsto por el reglamento, estoy en lo cierto? O, por el contrario, norma general (CCyC) "mata" a norma particular (reglamento)?

2.-  Un morador de un departamento del edificio, apoderado del dueño, como sería mi caso, puede actualmente integrar el consejo de propietarios? O dicho de otro modo, el actual CCyC impide tal circunstancia?

3.- Cualquier otra cuestión que Uds. deseen aclarar/agregar será de utilidad.

Desde ya muchas gracias por su tiempo y buena disposición. Aguardando una pronta respuesta, los saludo atte.Andrés

Respuesta: El artículo 2064 exige que los integrantes del consejo sean propietarios de unidades en el edificio.- No exige que vivan a en el edificio.- Por lo que deberán elegir a su padre como integrante del consejo, y , en todo caso, usted podrá intervenir por él y a nombre de él si posee un poder general por lo menos con facultados de administración respecto de la unidad de la que él resulta propietario y usted ocupa.- 

 

Consulta 2

Asunto: violacion de norma

Dr. Awad soy una persona con discapacidad  motriz  que tengo un año  el administracor dijo que hay que sacar las plantas de lugares comunes no lo saquen . dos personas que estan en misma entrada no lo hacen y me impiden el paso pasa todos los dias como bajo con chango toco las plantas. uma , me  amenazo que me va a tirar por la escalera, la otra me insulta todos los dias. que debo hacerle al administrador para que haga cumplir la norma. gracias muy amable y disculpe  Susana

Respuesta: La verdad es que si se trata de un edificio en situado en la Ciudad de Buenos Aires, podrá formular una denuncia ante la fiscalía que corresponde usando la figura del hostigamiento.-

 

Consulta 3

Asunto: Desvinculación de Encargado de Edificio

1)Para despedir sin causa al Encargado del Edificio, qué requisitos en cuanto a qué porcentaje de propietarios en Asamblea definen tal desvinculación.

2) Para modificar el Reglamento de Copropiedad en lo referente a la frecuencia con que se site a Asambleas Ordinarias se puede hacer en Asamblea, de copropietarios y qué porcentaje de votos definen la modificación

GRACIAS POR LA RESPUESTA Omar

Respuesta: Acerca de la mayoría necesaria para operar el despido del encargado hay que leer el reglamento de propiedad de su consorcio.- En general, para modificar el reglamento en cuanto a la frecuencia para citar a asambleas ordinarias, hay que por lo menos, tener los votos de las dos terceras partes de un unidades que integran el edificio.- 

 

Consulta 4

Asunto: AYSA

Buen día, quisiera preguntar que se debe hacer ante el no pago de facturas de aysa por algunos copropietarios que no abonan su parte.Es una prpiedad horizontal sin administrador nunca hubo problemas pero ahora comenzaron a no pagar todos y en consecuencia se abulta la deuda de Aysa, de que manera se los puede intimar. Gracias  Oscar

Respuesta: Si pagan AYSA global y hay uno o varios que no pagan su parte en la deuda están en un grave problema.- Deben reunirse, nombrar a un administrador, y éste ocuparse del pago de las deudas que tiene el consorcio.-

 

Consulta 5

Asunto: administrador se olvido de pagar la luz general

Buenos dias Dr,Aguad

en el dia de ayer Edenor corto la luz que alimenta los ascensores y las bombaas de agua, Motivo el anerior administrador no pago la elecricidad y el nuevo que esta hace 3 meses no se dio cuenta (sic)

la siguiente boleta se les paso a ellos(sic),LLego un aviso de corte que vencia el 12/9 y ayer cortaron el suministro, ayer pagaron la deuda y supuestamente hoy a la manana reiniciaran la corriente ayer vinieron y pidieron disculpas

esto es suficiente? o Deben hacerse cargo de esta insolita situacion? este puede ser motive de despido?

muchas gracias por su respuesta Maria Cristina

Respuesta: la responsabilidad del anterior administrador es evidente, la del nuevo administrador habría que analizarla desde el lugar de entender que la factura nueva que les llegó, seguramente, contenía el detalle que incluía la deuda anterior más el aviso de Edenor acerca de deuda pendiente.- Desde ese lugar esta nueva administración ha actuado con cierta ligereza que no debería dejarse pasar

 

Consulta 6

Asunto:  Rescindir contrato de alquiler

Dr. Hace 1 año que estoy alquilando 1 pH en la zona de flores. Y no he tenido paz desdé que entré. En estos momentos estoy sin gas hace 2 meses  por tener todo clandestino la instalación, siendo que antes de entrar a vivir le pregunté y me dijo que estaba todo en perfecto estado. La instalación de luz un desastre las ratas y muy largo de contar.éstos trastornos me llevan a gastar más de mi presupuesto. Tengo un mes de depósito . he perdido muchas cosas en está vivienda. Debe devolverme el dinero .para mi es muy difícil comenzar nuevamente a buscar y contar para otro dto . por favor como debo proceder?  Mirta 

Respuesta: La verdad es que se trata de un problema grave, que debería tratarse en forma más personalizada.- Pero, para empezar, me parece que tratándose de un departamento en la CABA, podría Usted promover una mediación mediante el servicio de justicia vecinal de la Ciudad de Buenos Aires, yendo a la comuna que le corresponde.-

Consulta 7

Asunto: Jubilación encargado

Estimados Señores: la encargada cumple 65 años de edad en agosto de 2020 y tiene 34 años de antiguedad. Pregunta: con que anticipación previo a cumpler los 65 años se la puede intimar a que comience con los trámites jubilatorios para que pueda acceder al beneficio de la jubilación tan pronto cumpla los 65 años de edad. Muchas gracias y saludos.  David

Respuesta: Las cuestiones que involucran a la relación laboral del consorcio con el encargado deben analizarse en detalle, con la documentación sobre ele escritorio.- No es posible responder desde esta página de consultas.- 

 

Consulta 8

Asunto: Consulta Liquidación Expensas

Dr. Awad

Le consulto  por dos temas puntuales, somos un consorcio de  Palermo, CABA.

 

1) Tenemos hace unos meses la cuenta de Banco Ciudad, gratuita, para Consorcios. Sin embargo nos liquidan por expensas gastos bancarios por el mes de julio de $1.800.-  es posible esto, dejo de ser cuenta gratuita o se trata una "viveza" del administrador.

 

2) Tenemos 1 solo encargado permanente con vivienda con 15 años de antiguedad. Sueldo neto $46.906.  Sueldo Bruto $56.110.- Sueldo básico $34.553.- Pagamos todas las cargas sociales por separado, SERACARH,  FATERYH,  AFIP ajuste F931, SEGURO DE VIDA COLECIVO Y SEGURO ACCIDENTES PERSONALES. Pero estamos pagando por otro item que dice  AFIP prima y adicional Ley de Riesgo de Trabajo, Régimen Nacional de OBRAS  SOCIALES, SVO. $25.500.- este mes y en meses anteriores  $22.234.-,  $32.042.-  $21.421.- Esto es posible estar pagando semejante suma que representa el 50% o a veces más, del sueldo? Nos parece una barbaridad.

 

Tenemos ya demasiadas irregularidades en las liquidaciones de expensas, no se entienden, no son claras, el administrador es contador y además tenemos varios deudores y pagamos expensas altísimas.  Mucho le agradeceré  su aclaración de los puntos mencionados. Cordialmente. graciela

Respuesta: La cuenta es de mantenimiento gratuito, pero los impuestos (como el impuesto al libramiento de cheques)  no.- Sobre los ítems de descuento al encargado, sugiero hablar con un contador.- 

 

Consulta 9

En el domicilio de al lado medianera con mi casa empezaron a modificar lo existente, despues levantaron otra habitacion encima de lo edificado y se montaron encima de mi medianera.Cuando empezaron a modificar les aclare que no utilizaran la medianera, pero lo hicieron igual, despues levantaron 4 pilares para seguir edificando. En la actualidad esta todo clausurado pero no se hasta cuando

El 6-11-18 denuncie a la AGC y lo clausuraron.

El 12-12-18 Denuncie la obra en la Fiscalia N°1.

Tengo humedad, rajaduras etc.

No tenian permiso para construir, ni profesional responsable de la obra, ni autorizacion de los vecinos, salvo un vecino que lo amenazaron para que firmara.esta gente son de nacionalidad xxx

Quiero que paguen por los daños y perjuicios debido a la angustia que sufro desde que empezaron.

Muchas gracias .Nora

Respuesta: Unja cuestión es lo relativo a la edificación en sí misma y las denuncias por ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.- La otra cuestión (indemnizaciones, uso de la pared de su propiedad, etc.)  debería ser tratada para empezar, citando a sus vecinos y demás responsables a una mediación.-

 

Consulta 10

Asunto: Construcciones Clandestinas

Recien me hago cargo de un consorcio y lo primero que me tiran es una construcción clandestina, El hecho es que  verifique que se trata de un propietario nuevo que compra el departamento en el que ya había un toldo de aluminio de muchos años. Lo cambia y coloca un cerramiento de policarbonato. No pidio autorización y por ello entiendo que debería proceder a su modificación inmediata  o hacerse cargo de los gastos inherentes a la modificación de planos y Reglamento (incidencia en los porcentajes)  La pregunta es, antes no hicieron nada, con los administradores anteriores, ahora me lo denuncian a mi  que apenas hace tres días que asumo. Obviamente ya pedi una asamblea para tratar este tema, pero necesitaria saber como sigo, es mi primera experiencia. Entiendo que los propietarios deben hacer la denuncia ante el CGP. Cual seria mi ROL?  Perdon por la Ignorancia pero quiero hacer las cosas como corresponden. Como Representante Legal entiendo que debo acompañar la decisión, pero en definitiva,  me corresponderia a mi  iniciar las acciones? Los administradores, contamos con alguna mesa de consultas en el Gobierno de la Ciudad?  Como referencia aclaro que se trata de un edificio de nueve departamentos por escalera y sin gastos centrales.  Que dificil la gente!! Gracias y perdón, pero bueno  cada dia nos  hace aprender algo mas: Beatriz

Respuesta: La ley 941, articulo 9, inciso g) obliga a los administradores de consorcio de edificios situados en la CABA a denunciar las construcciones clandestinas o antirreglamentarias.- Así que son perjuicio de lo que pueda/ deban hacer los propietarios integrantes del consorcio está la obligación suya.-

 

Consulta 11

Asunto: montante telefónica de edificio

Buenos días, trabajo en una Asociación Civil y tuvimos que hacer nuevamente la montante telefónica desde el 9no piso hasta el sótano en forma externa porque  los canales habituales estaban saturados. Deseo saber quién paga el trabajo y qué normativa o ley lo especifica.

Muchas gracias. Ana María

Respuesta: La verdad es que conforme el art. 2041, inciso f9 del Código Civil y comercial de la Nación, los cableados son comunes hasta su ingreso a la unidad funcional.- Ello lleva a responder que, EN PRINCIPIO, debería el consorcio hacer la obra.-

 

Consulta 12

Asunto: Jubilación del Encargado

Estimado Dr. Awad, recurro a Ud. por la siguiente situación. El Encargado que trabaja en el edificio donde vivo tiene más de 30 años de aporte y ya cumplió los 65 años de edad. Según la nueva Ley se le puede pedir que se jubile o depende de su voluntad de trabajar hasta los 70 años.? Le agradeceré que pueda darme su valiosa respuesta a la brevedad. Desde ya Muchas Gracias  Maria

Respuesta: Es cierto que el dependiente puede optar y seguir hasta los 70 años.-

Consulta 1

Asunto: Irregularidades del administrador del consorcio

Nuestro administrador  hace caso omiso a los reclamos de problemas de arreglos en las unidades del edificio. Tiene solo un numero celular que no atiende. No obstante en las expensas figura una direccion, telefono, y radiollamada que ya hace varios meses son inexistentes. Ademas en 11 años de gestion no realizo una sola reunion de consorcio. Obviamente no permitio crear un consejo de propietarios. Es un edificio de 10 deptos uno de los cuales que era porteria esta alquilado a un tercero y el maneja contratos de alquiler, aumentos etc sin dar a conocer a los propietarios su manejo. Como se puede denunciar esta situacion tan irregular y nociva? Maria 

Respuesta: Si se trata de un edificio en la CABA podrá formular la denuncia por incumplimiento a la ley 941 yendo a la comuna que le corresponda.- En Provincia de Buenos Aires, deberán promover proceso de mediación y si no hay acuerdo proceso judicial.-  

 

Consulta 2

Buenas tardes, deseamos hacerle unas consultas sobre nuestra propiedad.

La Adminisrtación hace unos 10 años que trabaja para nosotros.  El Consejo de Administración está formado por señoras muy mayores que no atienden los reclamos de los propietrarios ni de los inquilinos, ellas dicen que no son auditoras y no les controlan nada. Por este motivo existen gastos abultados. Hasta han traído a trabajar al yerno como encargado sin respetar el consenso de los propietarios.

Tenemos problemas con los ascensores, con la persona de la Empresa de Seguridad que está permanentemente con el celular en la mano, el encargado desaparece y no desempeña su trabajo , no cumple los horarios, etc

La Administración tiene su gente trabajando que pasan valores importantes , maneja todo el dinero de los edificos sin firma de ningún miembro de la Comisión. Dicen que al aprobar el balance anual automaticamente quedan un año más administrando. Esto puede ser posible?

Cómo se la puede echar a la Administración y/o al Consejo de Adminisración ya que entre ellas y algunos vecinos hay como una camarilla de amistad, encubrimiento y protección.

Después de cada Asamblea Anual escribe en el acta todo lo que la Administración dice pero no queda asentado ningún reclamo que exponemos. Eso es correcto?

Si no estamos en el Consejo de Adminstración podemos por ejemplo pedirle que nos muestre el control que le hace a los encargados, u horarios de ingresos y egresos de los mismos porque hay un reloj para dicho fin, o presupuestos entregados ante cada arreglo realizado en los edificios , etc

Cómo se puede pedir una Asamblea Extraordinaria?

Sin otro motivo lo saludo atte. Espero su respuesta. Desde ya muchas gracias! Gisela 

Respuesta: El edificio está en la Ciudad de Buenos Aires?  De ser así podrían, cuando llega el momento de renovarle el nombramiento al administrador, no renovarle y que se vaya.- Luego, en otra asamblea podrán renovar el consejo de propietarios.- Pero esta es una respuesta muy general, es necesario que sepa que estas cuestiones no se solucionan fácilmente con una respuesta de tres o cuatro líneas, muchas veces es necesario tener un asesoramiento personalizado.- 

 

Consulta 3

  1) a un Encargado con 13 años de antigüedad se le puede suprimir trabajar los días feriados??? ó es un derecho adquirido

2) es normal que un Administrador  y la Comisión Interna no tengan conocimiento de las salidas del Encargado del edificio, aún siendo justificadas??

3)Rige también para los propietarios que el Administrador avise con 45 días de anticipación el período de vacaciones del Encargado???

4) Las vacaciones deben ser tomadas por año calendario??? Pueden acumularse, aún en contra del criterio de los propietarios??

Muchas Gracias José Luis

Respuesta: 1.-  Trabajar en feriado, horas extraordinarias pueden ( como regla general ) suprimirse, pero hay que estudiar cada caso en particular.- 2.- El administrador no está de forma permanente en el edificio, queda aclaro que los propietarios advierten la situación y no la comunican al administrador, nada va a cambiar.- 3.- El representante del consorcio empleador frente al encargado es el administrador, no los propietarios.-4.- No corresponde acumular la licencia pro vacaciones.-  

 

Consulta 4

Asunto: pedido de asamblea extraordinaria  

hay alguna ley o reglamento que me permita pedir una asamblea extraordinaria siendo propietaria, y que pasos debo seguir? saludos,  claudia 

Respuesta: Conforme lo establece ahora el código  civil y comercial de la nación, el administrador deberá llamar a asamblea y tratar los temas que uno o varios propietarios le soliciten, siempre y cuando éstos totalicen el 5% del porcentual total del edificio.- 

 

Consulta 5

Asunto: Baño en una terraza

Buenas tardes,

En mi edificio en el cual no hay encargado y ademas se alquila el dpto (Planta bja) de porteria a la hermana de una vecina, quieren construir un baño en la terraza que da a mi techo. Esto puede ser posible? Es legal? Como puedo defenderme y hacer que esto no se lleve a cabo? gracias!! Un cordial saludo valeria 

Respuesta: Para hacer obras nuevas y/o modificar alguna cosa o parte común en un edificio, el código civil y comercial de la nación tiene previsto un procedimiento. Hay que saber quién/quiénes y cómo pretenden llevar a cabo la obra.- 

 

Consulta 6

Dr. Awad, gracias por su respuesta. Lo molesto nuevamente porque no me quedó claro el tema de a quien le corresoonde la reparación de los balcones si hay una rotura por ejemplo (propietario o consorcio) y si la verificación del estado de los mismos (creo que lo hace la municipalidad u otro organismo) la tiene que pedir el propietario o el consorcio? Muchas gracias Silvia

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 22

Dr Awad

Quisiera hacerle las siguientes preguntas:

1) Vivo en Ciudad de Buenos Aires, en un edificio con balcones. Algunos balcones tienen rejas y otros no. A quién le corresponde el arreglo de los balcones y a quien le corresponde pedir la verificación de los mismos para ver si están en buen estado?

2) El cableado eléctrico hasta donde le corresponde al Consorcio y a partir de donde le corresponde al propietario?

Gracias Silvia 

Respuesta: El concepto de balcón incluye no sólo el plano horizontal sino también la estructura perimetral.- Sin importar en  qué material ha sido confeccionada.- Los cableados (art. 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación,  son comunes hasta su ingreso a la unidad funcional.-  

Respuesta: para poder responder en concreto es necesario que la pregunta sea concreta: de qué roturas estamos hablando?.- Y sobre la verificación, es el mismo caso: hay que saber si hablamos sobre la estructura del balcón (losa) , las barandas, los revestimientos, etc.-  

 

Consulta 7

Asunto: Elección libre de servicios

Buenas tardes

En el edificio de xxxx estamos sin servicio de xxxx hace 14 días y la empresa no da respuesta. Ante esta situación varios vecinos queremos instalar otro servicio pero en el reglamento generado en 2011 se estableció que todos los tendidos de cable, telefonía e Internet deben ir por montante interna, ocupada por Telecentro (cuando se construyó en ese año se celebro un contrato por 2 años y los cables están tan mal tirados que no hay más lugar).

Varios vecinos nos reunimos para avanzar con el cambio de reglamento y permitir ingresar otras operadoras por fuera del edificio (en un conducto externo, prolijo, tal vez en el contrafrente). Pero para cambiar el reglamento se necesitan las 2/3 partes de propietarios y la familia constructora que tiene varios departamentos que alquilan se niegan a dejar entrar otro operador (aparentemente tienen un negocio o beneficio con la empresa).

Como se puede hacer? hay alguna ley que ampare para poder elegir el servicio que cada uno paga? No se sabe hasta cuando estaremos sin servicio y además cuando hay es de muy mala calidad.

Muchas gracias, saludos Mariano 

Respuesta: La verdad es que si celebraron un contrato con una determinada prestadora de cable habrá que intimarla a que lo cumpla, llevarlo a una mediación, por ejemplo.- Lo lógico sería llamar a una asamblea y darle instrucciones al administrador.- 

 

Consulta 8

Estimado Dr Awad,

Hemos instalado un equipo de aire acondicionado tipo split en un 1er piso, luego de muchas idas y vueltas xq no está permitido modificar el frente del edificio.  Hemos ubicando el compresor en el único lugar que nos dijeron q podiamos hacerlo respetando que no sobresaliera de la linea de balcones. Ahora nos piden subirlo 30 cm, lo cual no es sencillo por temas técnicos, bajo amenaza de enviarnos carta documento para que lo retiremos aduciendo que como consorcio tienen potestad para hacerlo retirar. Es esto legal?

Cabe destacar q la nuestra es la única unidad del edificio que no dispone de lavadero para ubicar la unidad exterior del aire y que, adicionalmente, el sistema de calefacción original del edificio - 50 años de antigüedad- era por aire caliente generado a gas y debimos retirarlo por vetusto y por estar ubicado en un ambiente que no contaba con ventilación al exterior.

Desde ya le agradezco su opinión al respecto.

Mis saludos, María Marta 

Respuesta: Hay legislación específica sobre la instalación de equipos de aires acondicionado.- sugiero que consulten con un arquitecto o un ingeniero que esté al tanto de lo que exigen los códigos de edificación en cada jurisdicción.-  

Consulta 9

Asunto: Resumen bancario cuenta consorcio

Buenas tardes soy del consejo de administracion de mi edificio, la administracion tiene una cuenta en el banco a nombre de consorcio  de propietarios calle... pregunta: el consejo puede pedir  a la administradora copia del resumen de cta? Atte

Mirta

Respuesta: Si, obviamente, tratándose del consejo y de la cuenta del consorcio.- Y si se trata de un edificio en CABA, cualquier propietario puede pedirlo.- 

 

Consulta 10

Asunto: Ausencia del Administrador

Estimado Doctor:

Somos un edificio que tiene solo 7 Dptos, la administradora ya tiene vencido el plazo de mandato y hace mas de 2 años que no convoca a Asamblea, últimamente hace mas de tres meses que no liquida expensas y no responde a nuestros llamados  le agradecería nos oriente a cuales serian los pasos legales para intimarla a que convoque a Asamblea para revocarle el mandato. Desde ya agracecidos Gustavo 

Respuesta: Si son 7, podrian por mayoría de dos tercios de propietarios (5) autoconvocarse,  y tomar las decisioens que correspondan .- De todas formas no sugiero que lo hagan solos, muchas veces es necesario tomar asesoramiento más personalizado para llevar a cabo estas cuestiones.-  

 

Consulta 11

Asunto: Reparación cañerias calefacción

Estimado doctor Awad, al iniciar una refacción en mi cocina se produjo una filtración al piso de abajo por la rotura de caños que pasan debajo de mi piso y encima de la losa y que pertenecen al piso de abajo.

El administrador no vino a ver la pérdida y dijo que nos corresponde a nosotros porque la pérdida ocurrió por la obra en curso. Como el estado de los caños es pésimo  (tienen más de 40 años), nos negamos y mandó al plomero del consorcio. Constató que el agua se corta al cerrar la llave de paso del piso de abajo.

Eso fué entre el 21y 23 de julio. Pedimos una resolución urgente y recién ayer se reunieron administrador y consejo y resolvieron que tengo que reparar esos caños a mi cargo.

Qué debo hacer? Tengo además parada mi obra hace varios días con los consiguientes inconvenientes y mayores costos.

Le agradecería una pronta respuesta de ser posible.

Saludos cordiales, Doelia 

Respuesta: Todo parece indicar que los caños se rompieron a consecuencia de la obra que Usted lleva adelante, por lo que, en principio, resulta lógico pensar que deberá reparar esos caños.- 

 

Consulta 12

Asunto: Expensas

Las expensas de mí edificio son muy altas y quisiera saber si todos los abonos mensuales que se pagan son obligatorios:

Control de mangueras de incendio Desinfección Ascensores entre otros. Gracias Paola

Respuesta: 

Si el edificio está en CABA:  El control de las instalaciones fijas contra incendio (me imagino que a eso se refiere cuando habla de mangueras) es obligatorio,  el abono del ascensor también, La desinfección deberá llevarse a cabo con la periodicidad que fija la asamblea.- De todas formas este es una respuesta general, hay que ver qué están cobrando y cuánto.-  

 

Consulta 13

Buenos días, escribo por la siguiente consulta:

Supongo serán normales las consultas relacionadas a la actual regulación del Código en lo relativo a las responsabilidades del Consejo de Administración, en especial la eventual respuesta que puede recaer sobre los miembros incluso sobre sus propios bienes. Ahora bien, he escuchado pero no de un experto ni de fuentes muy confiables (y por eso les consulto) que se está usando una nueva figura, que podría bien denominarse "Comisión de Supervisión de la Administración" (o similar). Ello con la finalidad de tener un "órgano" que supervise al Administrador sin arriesgar sus bienes.

Qué tan factible es esta solución? Yo entiendo que mientras haya buena relación y unanimidad entre los copropietarios es una buena idea, y que en caso de una futura oposición de alguno de ellos, lo peor que puede pasar es que ese "órgano" sea disuelto por no estar previsto en ningún lado ni estar facultado por ningún instrumento jurídico.

Quisiera saber qué tan errado estoy y si alguna otra posible solución o figura alternativa para poder designar miembros que controlen al Administrador pero "evadiendo" esas responsabilidades del Consejo.

Desde ya muchísimas gracias, y me ayudarían muchísimo con una respuesta. Saludos cordiales, Federico 

Respuesta: Queda claro que el consorcio puede tener uno o más propietarios de buena voluntad que quieran ayudar o controlar o asesorar.- Pero nada de ello es obligatorio de acatar por parte del administrador.- En otras palabras: sólo el consejo de propietarios creado por la legislación tiene el poder de controlar y las funciones que la ley le asigna.- 

 

Consulta 14

Asunto: Consulta por conflicto  

Necesito asesoramiento por un conflicto por motivo de una obra en el edificio  donde vive mi madre de 86 años y con la Salud frágil y movilidad reducida, en el cual se van a encarar arreglos y para realizarlos deciden pasar por el departamento suyo,  ya que han obstruido el paso natural por la cochera con una construcción de techo irregular.

Me amenazan con acciones legales si no los dejo pasar.  Me gustaría sAber q visto tendría el asesoramiento, muchas gracias  

Virginia 

Respuesta: La verdad es que para responder es necesario saber más sobre el tema, en principio cuál es la razón por la que no se puede acceder por la cochera.- 

 

Consulta 15

Asunto: Problemas con la administracion

Edificio nuevo inicialmente administrado por Constructor. Jamas rindio cuentas de gastos. Ante insistencias de los pocos nuevos propietarios, decidio pasar la administracion a un nuevo administrador. Este tampoco atiende telefono, no rinde cuentas, no llama a asamblea, ocupa la porteria con intruso, ignoramos seguros vigentes, mantenimiento ascensor  etc. Necesitamos urgente asesoramiento. Gracias RICARDO DANIEL

Respuesta: Todo parece indicar que se trata de situaciones de abuso o por lo menos, anómalas.- Pero no se puede responder sin tener a la vista la documentación y tener un detalle más completo de los hechos.- 

 

Consulta 16

Asunto: Reemplazo del administrador

Buenas tardes Dr, tenemos un administrador designado por la constructura Nocito por el término de dos años según el reglamento de copropiedad. Es un desastre su actuación y lo queremos cambiar. ¿ Podemos hacerlo según el nuevo código civil? ¡Existe alguna forma? Saludos y gracias. Abel Horacio 

Respuesta: En principio habría que aplicar el código civil y comercial y obligarlo a llamar a asamblea.—Sobre las formas, no es posible responder en de manera concreta en dos o tres líneas, dentro del reducido ámbito de una página como ésta.- 

 

Consulta 17

Asunto: Rescisión de contrato de alquiler

Querido Dr. Awad: soy propietaria de un depto de 1 ambiente que estuvo alquilado. El inquilino se fue antes de la finalización del contrato. Había dejado como depósito US$ 630. Firmamos la rescisión y entregó las llaves. Como aclaración puse que el estado en que dejaba el depto era bastante malo (manchas en el piso plastificado porque tuvo un perro, etc.) Del depósito desconté las expensas, Metrogas, Edenor, la indemnización de $7.830 y el arreglo del piso $ 20.000. Total $33.131,34. Obtuve por los dólares del depósito $27.090. Quedan a mi favor $ 6.041,34. Tengo fotos del piso.

La pregunte es: Qué conviene hacer para dejar clarito que no tengo nada que devolver y que se notifiquen. Les mandé un mail y no lo contestaron. Están furiosos. En fin, no quiero cobrar nada, sólo dar por cerrado tranquila el caso. Disculpe doctor la extensión del texto. Es sólo para que lo entienda.

Muchas gracias, Silvia  

Respuesta Hola, disculpe, pero estas cuestiones tan específicas  no pueden responderse en dos o tres líneas dentro del ámbito de una página de consultas como ésta.- 

 

Consulta 18

Asunto: Consorcio rechaza resarcir por privación de uso depto

Buen día! Soy propietaria de un departamento en PB de un edificio enfrente de la Plaza Libertad / CABA. Este departamento sufre por segunda vez problemas proveniente de la estructura del edificio. Ya es casi costumbre que cada 2 años hay que levantar pisos por diversos problemas (caños de la calefacción central, humedad de medianeras y cimientos, etc)

Esta vez la situación es tan mala que mis inquilinos no quieren pagar el alquiler de agosto (yo acepté) y ahora tampoco quieren pagar las expensas.

Yo acepté no cobrarles el alquiler de agosto. Pero la administración del consorcio - que es la que hace los arreglos pues todos los problemas vienen del sótano - no quiere hacerse cargo de ese tema y yo pierdo dinero por un problema del edificio que afecta a todos (Es la calefacción central el problema)

A mi entender los problemas son tan serios que creería que no hay un mantenimiento de las instalaciones en general, en particular la  calefacción desde el sotano.

Necesito que alguien me dé una mano legalmente para contestar a la negativa del consorcio de reconocerme los costos con mis inquilinos y solicitar que se les exima el pago de las expensas, pues realmente el departamento no está en condiciones para vivir: tiene levantados los pisos de dormitorio, cocina y pasillo que lleva al baño.

Ante la negativa del consorcio de resarcir de alguna manera esta situación insostenible, qué puedo alegar? Hay normas al respecto? Algun reglamento? GRACIAS!! Gladys 

Respuesta: En principio habría que iniciarle al consorcio una mediación para tratar de solucionar la cuestión.- Pero se trata de problemas que no pueden responderse o solucionarse en dos o tres líneas dentro de una página de consultas como ésta.- 

 

Consulta 19

Buenas! en el edificio se hizo una asamblea en marzo del 18 y se decidió cambiar los palos de acero para colgar las bolsas de basura por cestos. Nunca se realizaron los cestos. Ya le escribí varias veces al administrador pero no contesta. Cómo puedo hacer el reclamo? Gracias!  DELIA ALEJANDRA

Respuesta: El administrador debe cumplir con las órdenes que le imparta la asamblea.- A veces es aconsejable que la decisión de la asamblea lleve un plazo para su ejecución. De todas formas, si se trata de un edificio en la CABA, podría denunciarlo ante el Registro Pú-blico de Administradores.- 

 

Consulta 20

Asunto: Reemplazo encargado x fallecimiento

Debido al fallecimiento x causas no normales(suicidio)del encargado con vivienda, tenemos que contratar un nuevo personal de limpieza para el edificio en CABA, de 54 departamentos .

Consulta: 1)Que seguro corresponde pagarle a su esposa.

2) Es necesario contratar a un nuevo encargado con vivienda o podemos alquilar el departamento.

3) Para 54 departamentos se necesita legalmente un solo encargado y cuántos ayudantes.

Muchas gracias x todo.  Laura 

Respuesta: Las cuestiones derivadas de la relación laboral del consorcio con sus dependientes deben analizarse en forma detallada, con consulta personal y teniendo do a la vista la documentación que corresponde.-  No pueden responderse en dos o tres líneas ni en forma general, ya que no hay posibilidad de error, un mal asesoramiento puede traerle muchos problemas al consorcio.- 

 

Consulta 21

Asunto: expensas

Quisiera saber si se pueden descontar de las expensas lo gastado a cuenta del consorcio de filtraciones de cañerias,etc.

ronaldo 

Respuesta: NO se aconseja adelantar fondos para pagar arreglos o trabajos que debería llevar a cabo el consorcio.- En todo caso, si lo van a hacer, es mejor llegar a un acuerdo con el administrador, no descontarse lo gastado en forma unilateral del pago de las expensas.-  

 

Consulta 22

Asunto: Consulta, constitución de Consorcio CUIT

Estimado, Necesitaría saber quienes están obligados a inscribirse y constituirse como Consorcio de Propietarios. Todo Edificio que tiene varios propietarios debe constituirse como Consorcio y debe tener un CUIT? como debiera procederse en caso de ser obligatorio?  Carla 

Respuesta: Estimada: cualquier edificio sometido a propiedad horizontal cuenta siempre con un reglamento de propiedad que ha creado al consorcio de propietarios.- Si tienen  administrador, él debe, en representación del consorcio, obtener la CUIT del consorcio ante la AFIP.-

 

Consulta 23

Hola! Soy un integrante del consejo de administración -recientemente formado- de mi edificio.

Anteriormente con escasísima presencia en las asambleas ordinarias no se controlaba a la administradora y para nuestro asombro se presentaron irregularidades como un sucesivo y considerable aumento de sus honorarios sin que haya sido tratado en asamblea, lo cual entendemos, no es legal. Esto al margen de  dudas sobre otros puntos ya que el manejo de los números no resulta claro y las explicaciones distan de ser claras. Acumulamos un saldo negativo que se va incrementando y que aleja reparaciones  a resolver urgentemente como el deterioro del tanque de agua y colectoras.  Solicito saber como proceder atento a que las deudas acumuladas son muy importantes y no nos queda resto para otros honorarios. Muchas Gracias! José Luis 

Respuesta: Lo que Usted pregunta necesita de una respuesta extensa, específica, adecuada al caso,  excede obviamente el reducido ámbito de conocimiento de ésta página-.- 

 

Consulta 24

Asunto: Inpugnar asamblea

Hola dr ,buenas tardes.En mi edificio en abril este año se llamo a asamblea para tratar tema incumplimiento de trabajo por parte encargado, se llego a la desicion despedir encargado y se notifico ausentes, ahora pasados 5 meses un vecino consorcio dice que la abogada no comunico las cosas debidamente y llama nueva asamblea, la abogada renuncio.

Ahora convoca con la administradora nueva asamblea para volver tratar tema, le metio miedo a los vecinos diciendo que les pueden embargar propiedad en un futuro si llegamos juicio y que es imposible despedir justa causa.

El encargado no cumple horario casi ni se lo ve efifivio, puso pileta y parrilla en terrasa, no limpia y acumula residuos en el garage entre otras cosas.

Es legal lo que hace este vecino y admnistradora, se puede convocar a nueva asamblea por este tema siendo que en abril se tomo decision, todo porque un vecino desinforma  y mete miedo.

Que me aconseja hacer, puedo inpugnar asamblea en caso qud se haga por un rema ya resuelto en anterior asamblea?gracias por su tiempo.Saludos  Claudia 

Respuesta: en principio coincido con Usted cuando dice que lo que hay que hacer es cumplir con la orden de la asamblea.- Pero la verdad es que consultas tan complejas, que involucran muchos temas y situaciones, no pueden resolverse en forma general en dos o tres líneas en una página como ésta.- 

 

Consulta 25

Asunto: Reparación piso cocina

Estimado: Se levanto el piso de la cocina por la calefacción por losa radiante que tiene el edificio. El consejo de administración del consorcio no quiere pagar el arreglo porque dice que históricamente lo arregla el propietario. Esto es legal? Gracias!  

patricia 

Respuesta: El consejo está equivocado, es el consorcio quien efectivamente  debe reponer el piso si, como Usted refiere, el piso levantó por problemas con los caños comunes.- 

 

Consulta 26

Estimado Dr. Eduardo Awad y colaboradores:

Me dirijo a ustedes por este medio, luego de haber llamado por teléfono para solicitar entrevista para consulta y haberme respondido que inicialmente consulte por mail y luego verán si amerita una visita personal.

Desde ya, muchas gracias por esta oportunidad.

He adquirido un departamento que era de mi tía y estaba embargado por el Banco Provincia, a punto de ser rematado. Mi prima y yo levantamos el embargo y compramos el inmueble. Por este motivo, a partir de este último mes comencé a interiorizarme respecto a los problemas del Consorcio.

1) Es un edificio muy viejo con falta de mantenimiento y una de las propietarias tiene una habitacion inutilizada por las filtraciones y pérdidas constantes. Durante años esta persona ha reclamado al administracion del consorcio la reparación de los problemas comunes que ocasionaban los daños en su inmueble.

2) hemos pagado expensas extraordinarias para dichas reparaciones que no se dan por terminadas jamás por que no es suficiente el dinero para semejantes arreglos.

3) la propietaria en cuestión ya está cansada de sufrir los daños y si bien amenazó con demandar al consorcio, aún no lo ha encarado.

4) el lunes pasado hemos tenido una reunión de consorcio a la que asistí por primera vez y me entero de la siguiente situacion:

a) los daños que sufre esta propietaria son causados por una construccion ilegal que ha realizado otro propietario en UNA TERRAZA COMÚN!!!!

b) parece ser que hace casi 20 años, esta persona pidió autorizacion a los demás copropietarios para construir una habitacion adicional a su casa, sobre la terraza común. Esta persona luego se mudó del edificio a vivir a otro inmueble y su departamento lo alquila: "con una habitacion de más, con uso exclusivo de la terraza, en la que han puesto parrilla y en verano hasta una pelopincho!!" , los inquilinos han alquilado de buena fe, pero la propietaria recibe un alquiler mayor por aventajarse con un inmueble agradado sin derechos y sin obligaciones, y sin pagar expenasas proporcionales, y además el haber hecho estas modificaciones en el inmueble original sobre la terraza de uso común, aparentemente son las que producen los daños en el inmueble de la propietaria damnificada.

c) según me comentan en la reunión de consorcio, ninguna de estas construcciones precarias están debidamente inscriptas ni figuran en planos.

d) desde esa epoca hasta hoy han cambiado algunos dueños de los departamentos y otros siguen desde la época inicial.

e) Había otro departamento en venta, y por curiosidad llamé a la inmobiliaria que tenía la publicación, me informaron que era un dos ambientes muy pequeño pero que tenía una terraza propia de más de 100 metros. Cuando voy a la reunión de consorcio, lo comento y con sorpresa me responden que esa terraza que me ofrecían como privada del departamento en venta, TAMBIÉN ERA COMÚN.  Y suponen que la persona que compró el departamento y que ahora lo pone a la venta, lo compró de buena fe como con terraza propia.

Verán ustedes que son muchísimas las irregularidades. En primer término, no considero que los propietarios debamos seguir pagando expensas extraordinarias para reparar los daños que padece otro propietario causados por un particular y no por el edificio en sí.  Debería ser un reclamo o gestión entre dos privados.

En segundo lugar, tengo ganas de ir a la Municipalidad de Vicente Lopez, a dónde pertenece el inmueble, y hacer las denuncias de todas las construcciones ilegales y sobre todo, contratar ingenieros civiles, o agrimensores o el profesional que corresponda, para:

1) determinar los problemas de esctructura a reparar

2) si son problemas a cargo de particulares o del consorcio.

3) hacer los planos que correspondan a la legalidad y realidad.

4) dejar todo en claro de ahora en más.

Pero la verdad es que no sé por dónde empezar. No sé si ir a denunciar a los organismos que correspondan o manejarme en forma particular. Aguardo vuestros comentarios y sobre todo vuestra orientación. Saludos y gracias Susana 

Respuesta: Se trata de un tema muy complejo, con construcciones clandestinas, daños, inacción de la administración, etc. etc.- Ello no puede responderse desde el reducido ámbito de ésta página de consultas.-

 

Consulta 27

Asunto: Situación laboral de encargado

El encargado de mi edificio, (horario 7 a 12 y 17 a 20hs, con vivienda y servicios pagos) tomó la suplencia de 4hs c/u de dos porterias de edificios lindantes.  Finalmente, ambos edificios quedaron sin encargado titular, por lo que le ofrecieron seguir con el trabajo, a lo que él accedió sin consultar con nuestra administración.

En ambas  administraciones de los edificios vecinos se le efectúan los aportes que indica la ley

Quisiera saber si esta situación es legal o podemos revertirla de alguna forma.

Muchas gracias Adriana 

Respuesta: Las cuestiones derivadas de la relación laboral consorcio-encargado no pueden responderse en forma general, deben ser objeto de una consulta pormenorizada, ya que un error en la respuesta puede traerle al consorcio serios problemas.- 

 

Consulta 28

Asunto: Jubilación encargado

Cuantos años de servicio debe tener una encargada jubilarse?

Si la encargada optó por jubilarse a los 65 años  de edad en lugar de los 60 años, cuantos años de servicio debe tener para que se le pueda pedir que se jubile?  David 

Respuesta: Los años a totalizar son 30.- 

Consulta 1

Asunto: Bicicleta plegable en ascensor

Mensaje: Buenos días doctor, mi consulta es:

¿Pueden prohibirme subir una bicicleta plegable por ascensor si no está indicado en el reglamento interno del edificio? Es un edificio en CABA y el presidente del consorcio (un sujeto muy entrometido y conflictivo, que ha tenido ya problemas con otros vecinos) no quiere que utilice el ascensor para transportar una bicicleta plegable hasta mi departamento, sino que la deje en las bauleras del subsuelo (bajando por montacargas de autos), que no son completamente cerradas, sino subdivisiones tipo caniles con la parte superior abierta y no me garantizan la misma seguridad que guardarla en mi unidad. La bicicleta plegada ocupa menos espacio incluso que un cochecito de bebé o una silla de ruedas.

Muchas gracias. Saludos rocio 

Respuesta: La verdad es que no encuentro razón para prohibir el transporta la bici plegable.- Y menos por la persona que se hace llamar “presidente del Consorcio” un título o cargo que NO EXISTE.-  Si se trata de un edificio en CABA la cuestión podría tratarse mediante el uso del Código contravencional, que no permite el hostigamiento ni el maltrato de personas.- 

 

Consulta 2

Muy estimado Dr. Awad,

Somos dos personas extranjeras y mayores de edad ( mi marido tiene 80 años y yo 61 ), que nos vimos en la necesidad de alquilar nuestro departamento, amueblado, ya que la Pensión del extranjero de mi marido, ya no nos era suficiente para los gastos, cada vez mayores, en la Argentina.

El inquilino, un médico retirado, comenzó, a poco de mudarse, a utilizar nuestro departamento para actividades de promoción de un proyecto poco claro para nosotros, y ésto provocó la queja del presidente del Consorcio por el gran número de personas que entraban y salían del edificio a toda hora y días de la semana.

El Administrador nos envió una Carta documento en Mayo del 2018, exigiendo que el inquilino cese sus actividades, que se realizaban en una vivienda "No apta para Profesional", como ya habíamos informado de antemano a la inmobiliaria Vinelli, y a los inquilinos.

Nos reunimos para informar de la Carta documento y prometieron cesar de inmediato. No fue así. Cuando preguntábamos a los encargados, ( hay dos pues son 42 departamentos en Calle xxx de C.A.B.A. ), ellos decían que ya nadie se quejaba y nosotros pensábamos que todo estaba bien. Al parecer, el inquilino habría estado "comprando" el silencio de los encargados...

Sin embargo, el presidente del consorcio los estaba controlando y pasado un tiempo, la Administración, por pedido del consorcio, pidió se hiciera un listado con los nombres, -aunque sin tomar el número de documento, a todos los que ingresaban al edificio, para participar de actividades en nuestro departamento, durante un mes,

La Administración, volvió a entregarnos una nota de reclamo, junto al listado con los nombres de los participantes. Nosotros le enviamos una copia al secretario del inquilino. Además, en el Contrato había un error de cifras por el nuevo semestre ( ellos pagan por semestre adelantado ), y, a pesar de habernos reunido con el fin de firmar la corrección con adendum de la cifra incorrecta actualizada al nuevo semestre, aún no nos han pagado la diferencia y dejaron de contactarse con nosotros.

Nos recomendaron ir al Ombudsman ( Defensoría del Pueblo ). Allí fueron muy amables pero nos explicaron que ellos sólo pueden llamar a una reunión conciliatoria pero no pueden obligar al inquilino a tomar parte de la misma, es decir, es absolutamente voluntaria la presencia de cualquiera de las partes!

En la Defensoría, nos recomendaron pedir al inquilino el desalojo, por "inclumplimiento de Contrato".

Sería Ud. tan amable de indicarnos dónde poder dirigirnos para solucionar nuestro problema. La Administración nos hace solos responsables de las actividades del inquilino, y amenazan con hacernos juicio si no hacemos algo; y el inquilino hace caso omiso a nuestro pedido. Es además imposible para nosotros venir desde 100 kilómetros ( vivimos en una quinta en Mercedes que está a la venta -pero no podemos lograr vender! ), para controlar las entradas y salidas de los miembros del grupo de este doctor de nombre XXX  y sin pruebas contundentes, no podríamos ganar ningún juicio de desalojo!!

Por favor, haremos lo que Ud. nos indique. Mi marido no habla español y yo estoy mal de salud por todo ésto que nos está ocurriendo. Hace once años que decidimos venir a la Argentina y no sabíamos que las cosas eran tan difíciles aquí, aunque nos gusta el país ya estamos muy mayores para hacer frente a circunstancias como ésta.

Muchas gracias por su atención a nuestra carta y esperamos tenga a bien darnos algún concejo para solucionar este problema.

Saludos Cordiales, Patricia 

Respuesta: Entiendo que la defensoría está en lo cierto, se trata de un incumplimiento de contrato, por lo que deberán iniciar las acciones que correspondan para solicitar el desalojo.- 

 

Consulta 3

Asunto: Pérdida de gas en mi depto 

Luego de tanto insistir a la administración de mi edificio, el 4/06/19 me topé con la propia administradora en el palier de entrada del edificio y le solicité una prueba de impermeabilidad dentro de mi departamento y una revisión del medidor. Le dije que estaba por ir a Metrogas e inmediatamente se alarmó.  Me dijo que hablaría con el gasista de la unidad, pero al no darme novedades, al otro día le envié un sms para tener novedades y se limitó a enviarme el tel del gasista.  Este hombre estaba "ocupado" pero vino el 7/06/19. Hizo una revisión en la sala de gas y constató que tengo una pérdida de gas importante (se me triplicó el consumo). 

Como era viernes y la administración no trabaja los fines de semana, el mismo lunes 10/06/19 llamé a la administración para reportar esta pérdida, también envié un correo electrónico exponiendo la situación y me aseguré que leyeran mi email a través de un sms a la propia administradora.

A partir de ese día no tuve respuesta alguna. Llamé todos los días, envié sms y cuando logré dar con algunas de las personas la respuesta fue "estamos en ello". Pero ninguna acción concreta.

Una pérdida de gas es algo que se debe atender con premura, no obstante esta administración le está dando "largas" al asunto.

Tengo confeccionada una carta documento donde intimo a la administración a dar una solución concreta y responsabilizarlos en caso de que no lo hagan de presentarme ante Metrogas, y que ellos se responsabilicen en caso que nos corten el gas a todo el edificio.

Estoy petrificada de miedo ante esta perspectiva. No quiero perjudicar a nadie, pero quiero una solución y eso corresponde al consorcio.

Acabo de hablar con un vecino y le expuse mi situación y quedó alarmado de lo que estoy pagando el triple que él y me aconsejó enviar la carta documento luego de hablar con el portero estable que es el que maneja el edificio.

Eso hice, pero... me siento completamente huérfana.

Por favor ¿ podrían asesorarme? ¿Podrían decirme cuánto cuesta la consulta? La verdad es que estoy muy pero que muy afligida.

Muchas gracias desde ya.  Mónica

Respuesta: Se trata de una cuestión delicada, la verdad es que, si la Administración, efectivamente advertida de lo que sucede, no da señales de ocuparse y Usted (conforme le hizo saber un gasista matriculado) sabe que la fuga de gas existe, lo mejor será denunciar la situación a Metrogás.- 

 

Consulta 4

Asunto: expensas de cochera

Mensaje: Hola soy propietaria de una cochera (0,30%) con una partida única.  hace un tiempo incluían  en los gastos los impuestos inmobiliario y municipal. actualmente no los incluyen más.  además he recibido una notificación de arba por falta de pago. hable reiteradamente con el administrador ... hace años que no convoca a asamblea, nadie se preocupa.... qué debo hacer?

gracias María 

Respuesta: Para saber qué responder con precisión, hay que tener a la vista el reglamento de propiedad y saber de qué clase de cochera hablamos.- 

 

Consulta 5

Asunto: Consulta y orientacion

Mensaje: Se citó para una asamblea extraordinaria un jueves Santo (18/4/29) 20 hs.Tema calefaccion

Concurrieron las 2 personas del Consejo un propietario y 2 autorizaciones que posee una de ellas en forma permanente.Se cambio a 11  grados el encendido de la calefaccion central y el encendido 2 hs más tarde.Se puede convocar una asamblea sabiendo q la gente viaje los fines de semana largo? Definen 3 personas si tengo q padecer frío con un ahorro q nadie solicito y me obliga a comprar un calefactor siendo que tengo ese servicio en mis expensas, servicio q no me brinda la cobertura de climatización que necesita un piso en alto.Puedo hacer algo al respecto? Gracias por su orientación. Susana 

Respuesta: Las decisiones del consorcio reunido en asamblea se toman por mayoría  de votos. El código civil y comercial de la nación (art. 2060) establece un piso mínimo para decidir de MAYORIA ABSOLUTA.- De todas formas, hay que leer el reglamento del consorcio para saber si el mismo reglamento no exige una mayoría más elevada.-  

 

Consulta 6

hola Dr. Eduardo Awad! estimado Dr. Eduardo Awad, le comento, vivo en un edificio de 2 pisos.

hay un departamento en el segundo piso que tiene lavadero, la apoderada de dicho departamento quiere colocar en el techo del lavadero una zinguería o caño de plástico para la descarga del agua de lluvia.

el edificio lo construyeron sin la zinguería, la apoderada quiere que se lo pague el consorcio, yo le dije que le corresponde a la propietaria.

como nunca le hicieron mantenimiento al departamento, y la ventana del lavadero se encuentra deteriorada, y le entra el agua cuando llueve, quiere colocar dicha zinguería.

consulta- le corresponde al consorcio? o lo paga la propietaria? para mi, la falla es de la dueña por no haber mantenido la ventana del lavadero.

agradeciendo por respuestas, y lo escucho todos los sábados por la mañana con Marcelo Bonelli atte. omar

Respuesta: Gracias por escucharnos! La cuestión sobre construcciones reparaciones, etc, cuando son muy específicas, no pueden resolverse con muy poca información.- En general se necesita tener a la vista el reglamento, el plano, etc.-  

 

Consulta 7

Buenos días,

Me contacto con ustedes para realizar una consulta respecto al nuevo Código Civil. Quería saber si es cierto que si yo pertenezco al Consejo del Consorcio de mi edificio y si en el día de mañana tuviéramos un juicio u otro tipo de conflicto siendo propietario, uno paga con su patrimonio?

Agradecería su respuesta.Saludos cordiales.Valeria 

Respuesta: La cuestión no es tan así, no puede responderse de forma sencilla y general.- Pero sí hay algo que es real: si uno integra un órgano (en este caso el Consejo de Propietarios) que tiene por función primordial el CONTROL O FISCALIZACIÓN DE LA TAREA DEL ADMINISTRADOR y no la cumple y de ello se deriva algún perjuicio para el Consorcio, SÍ puede haber responsabilidad.- 

 

Consulta 8

Muchísimas gracias por su respuesta, Porque alega que es un problema  de reglamentación de construcción edilicia. Que solo se permite tener calefones de tiro balanceado. Mi pregunta va a puntada a si ¿tiene atributos el administrador para amenazar con sacar  la instalación que Metrogas requiere? Gracias susana 

Respuesta: La verdad es que en principio debo responder que no tiene facultades para “sacar la instalación que Metrogás requiere” pero sin saber, a ciencia cierta, de qué instalación estamos hablando y dónde está ubicada, no puede responderse en un caso puntual.-  

Consulta 9

Asunto:Denuncia de construcción clandestina en dos subsuelos de xxx Buenos aires Capital

Dr. Eduardo Awad,

Estoy escribiendo por una situación con la xxxx.  Vivo al 3 piso en el mismo edificio que el xxxx el cual representa una unidad dentro del consorcio. Xxxx ocupa y varios subsuelos con un total de xxx m2  Mi departamento está ubicado en la parte trasera del edificio y todas mis ventanas dan al techo de xxxx.

Hace mas cinco años, el xxxx inició una importante construcción ilegal en los subsuelos. Parte de esta construccion se realizó durante varios meses utilizando martillos neumáticos contra columnas del edificio.  Esto se hizo sin estudio/evaluacion ,ningún planos, permiso de construccion y sin la aprobación de los propietarios de cada departamento como lo exige la ley. 

Representantes del xxxx en el consorcio solicitaron la aprobación de la construcción según lo exige la ley. Nadie del consorcio firmó para su aprobación.  Informé de la construccion clandestina sin permiso por carta certificada a la administración que tambien nunca hizo nada; xxx pago mas de 50% de las expensas!

Los resultados de esta construcción ilegal son destrucción total de un departamento en el primer piso, danos structurales al edificio y una larga lista de infraciones, todos registrado con escrito de la Agencia de Control.  Hoy, todavía se desconoce si la estructura del inmueble es lo suficientemente sólida.  xxx construyo aulas en los subsuelos donde va alumnos. 

A medida que avanzaba el proceso de construcción ilegal, xxx instaló todos los equipos industriales electromecánicos y unidades de aire acondicionado en la parte posterior del edificio, frente a todas mis ventanas.  Estoy sufriendo de ruido / vibración que se produce los días de semana, sábado, domingo, días festivos, día y noche.  Quiero que xxx saque todos los equipos de la construccion ilegale.

Presenté numerosas quejas en el Gobierno de la Ciudad, Fiscalía, Agencia de Control (AGC). Tenía la intención de tener mediaciones en la Fiscalía y la Defensoría del Pueblo, pero xxxx nunca asistió a ninguna reunión. También escribí al Ministro xxx, pero él nunca respondió.

Después de varios años, la 'Agencia de Control de la Ciudad' emitió: a) varias intimaciones al xxx para detener cualquier construcción y b por la reubicación de los equipos electromecánicos y las unidades de aire acondicionado. xxx hizo caso omiso de estas intimaciones y nunca cumplió. El AGC me informó por escrito que no tiene jurisdicción de clausurar sobre las instituciones de la Nacion.

Fui y pagué para ir al poder judicial de la Nacion  para tratar este tema. La conclusión de la audiencia con el juez me dirige nuevamente a regresar al 'Gobierno de la Ciudad' para una resolución. También el juez propuso, a mi cargo, una evaluación de ruidos / molestias por parte de un experto en los equipos instalados; lo que significa que tengo que pagar por una evaluación de los danos en una situación de una construcción ilegal! Claramente, estos equipos nunca deberían haber sido instalados en primer lugar y, además, reubicados según las intimaciones de la AGC.

Tengo todas las pruebas por escrito. Durante los últimos 5 años he agotado todas las posibilidades que puedo imaginar sin ninguna respuesta concreta.

  Mi pregunta es dónde debería ir y/o empezar de nuevo?Mucha gracias por su tiempo.

Alain 

Respuesta: Un problema muy complejo, que, por lo que veo, incluye la actuación de colega abogado, si es que la cuestión llegó a la justicia.- la verdad es que, como Ud. comprenderá, no puede haber una respuesta a algo tan problemático en dos o tres líneas de una página como ésta.- 

 

Consulta 10

Asunto: Suministro de gas

Dr Awad

Desde hace meses parte de los copropietarios, nos encontramos con falta de suministro de gas. Después de hacer los arreglos requeridos por Metrogas, por un gasista matriculado, hizo una prueba de hermeticidad. En dicha prueba, comprobó que no tengo pérdida en la columna de gas, que la pérdida se encontraría en las cañerías de conexión, hasta la llave de paso de la cocina y/o calefón, que están dentro de la pared. En el Reglamento de Copropiedad, dichas cañerias estan comprendidas dentro de las Partes comunes de éste consorcio. El administrador anterior, presentó la renuncia en febrero. A partir del 1º de marzo, se hizo cargo de la Administración, una administradora. En su primera presentación, aclaró que cada copropietario, debía hacerse cargo de los arreglos pertinentes, prueba de hermeticidad y luego enviarle vía email, la evaluación y datos del gasista matriculado, cosa que hice. También estableció que en los sectores comunes, los arreglos se harían con el gasista matriculado, que el Consorcio contratase. Me comuniqué con ella, vía email, ofreciendo pagar por el servicio a dicho gasista y que luego me fuera reconocido de las expensas. No obtuve respuesta alguna. El 30 de mayo realizó una Asamblea Extraordinaria. Cuando le pregunté, acerca de mi propuesta, respondió que según la Cámara Judicial (?) lo que estableciera el Reglamento de Copropiedad, era "relativo".  Que de acuerdo a lo que el gasista matriculado que contraté, le informó, el gas llega sin problemas hasta la llave de paso, que yo tengo que hacerme cargo del pago del arreglo y no se me reconocería nada en las expensas. A ésto añadió, que la responsabilidad del Consorcio, llega sólo hasta la llave de paso, que estaría contradiciendo lo establecido en el Reglamento de Copropiedad. Me retiré antes de la reunión, por problemas de salud, pero antes le solicité que me informara via email, acerca de dónde obtener la información citada en la reunión. No obtuve respuesta. Le envié un email, recordándole lo que le había solicitado. Finalmente después de 3 semanas, me contestó que era de acuerdo al Código C.C.N art. 2041. Donde decía que cosas y partes necesariamente comunes, en el inciso "F" establece que "Las cañerías que conducen fluído hasta su ingreso en la U.F". Que de acuerdo a ésto significa que el Consorcio es responsable, hasta la llave de paso, desde la llave de paso y hasta el artefacto la responsabilidad es del propietario. Quisiera saber si ésto es correcto y cómo proceder en caso de que no lo fuera. Estoy sin suministro de gas desde diciembre del 2018. Soy propietaria de la unidad y está ubicada en CABA.  Gracias, lo saluda Marta 

Respuesta: la administración se equivoca, ya que, conforme el artículo que ella misma invoca las cañerías son comunes en todo su recorrido.-De lo que se sigue que la llave de paso no marca un límite: la cañería es toda común.- 

 

Consulta 11

Maria,  se dirije a ud. Siempre lo consulte en su estudio, hoy imposible. Comento el problema, vivo  edificio de 3pisos mas pb,  1 solo departamento por piso.

Vivo en el 3ro. Hace 40 años. El hombre que vive en el 2do, hace 6 años, tira sustancia quimica por, pulmon cocina  palier y balcon que penetra en mi vivienda, ocasionandome alergias varias, a mi y a mi perro.

De ambos tengo certificados medicos.

6 meses de padecerlo, en 20 minutos desaparece, si no vuelve a tirar, el aire se limpia, en los seis meses, los vecinos no subieron,

Quizas porque no se quieren involucrar.

Pregunto- este es un problema que compete al consorcio? Que se puede hacer?

Es necesario separar, lo q pasa en mi vivenda y lo del palier??

Aclaro que las sustancias q utiliza, son mas livianas q el aire, por lo cual suben, por esto desde pb y 1ro no se sienten. El administrador que teniamos, dijo no tener herramientas para esto. No hizo nada!!!

Agradezco esta posibilidad para consultarlo, confio en usted. Maria 

Respuesta: En principio es necesario tener la certeza de que su vecino está vertiendo esas sustancias, en algún lugar deben quedar (pisos, paredes, etc,) se puede hacer algún estudio o pericia para tener un poco más de información.- Si se trata de un edificio en CABA ser puede hacer una denuncia en la Fiscalía.- Pero no es una cuestión sencilla, temo que es necesario un asesoramiento y acompañamiento más específico.- 

 

Consulta 12

Asunto: Ayuda para que el administrador se vaya

Dr Eduardo Awad

Le escribo para que me oriente. Yo lo escucho en radio Mitre.

El administrador no cumple con sus funciones.

Las liquidaciones no son legales, faltan datos importantes. Las asambleas son a las 19hs cuando la mayoría no puede ir. Cuando se le pide lo que debería hacer se violenta y agrede con falsos argumentos. Lo que ocurre en las asambleas no lo podemos leer porque lo redacta con su mujer, luego de la asamblea. Tiene propietarios de su parte que no se dan cuenta de la gravedad que pasa.

No hay luz de emergencia ni bandas de seguridad en las escaleras. No hay obleas en los ascensores. Hay filtraciones en la baulera por no arreglar el patio trasero. Hace 12 años que vengo hablando y no hace nada. Lo único que le interesa es recaudar. El es el marido de una propietaria. El es el único que tiene acceso a la cuenta bancaria. El Consejo de administración no existe: uno es el hermano abogado, otra es una jubilada que lo defiende y otro un enfermo psiquiátrico.

El edificio no tiene mantenimiento.

Yo hace 35 años que vivo aca, estoy jubilada y siento miedo por la falta de protección y amparo.

Ahora la mayoría son inquilinos y hay pocos propietarios.

No se como puedo hacer para que alguna entidad controle lo que pasa en este edificio.

Espero su respuesta. Gracias  Silvia 

Respuesta: Primero me gustaría saber si se trata de un edificio situado en CABA o en otra jurisdicción.- 

 

Consulta 13

Asunto: Macetones en Espacios Comunes

Mensaje: Hola Doctor y Gracias por esta Posibilidad de Informar.

Hace 14 años que vivo en el ultimo piso/unico depto. cuando llegue a vivir habia en el pasillo que va del ascensor a mi vivienda unos macetones con hermosas plantas, que NO Obstaculizan el Paso, yo las cuide, Jamas Hubo Problemas al respecto con los Distintos Encargados , Vecinos y Administracion, ahora Cambio la Administracion y Me Obliga a Retirar los Macetones, aduciendo que es por el Seguro que deben ser Removidos, , me Dijo que TENGO QUE RETIRARLOS o me va a enviar Carta Documento lo cual me Angustia Mucho porque me gustan las Plantas y porque creo que es una Medida que solo trae Malestar y Autoritarismo, con respecto a lo del seguro Nunca Hubo Problema al respecto, pero la Nueva Administracion quiere Cambiar la Compañia, en una ocasion hubo un incendio en uno de los pisos y los Bomberos subieron piso por piso para verificar la Situacion y no hicieron comentario alguno sobre los macetones. Espero su Respuesta que puede parecer una tontera pero me afecta animicamente mucho ya que las plantas son parte de la vida diaria al abrir la puerta y ver plantas y no un pasillo largo con paredes. Desde Ya Gracias Javier

Respuesta: La verdad es que puede ser cierto que sea necesario remover los macetones, las cuestiones de seguridad han cambiado y muchas cosas que antes se permitían, ahora no.-  No sé cómo es el lugar al que Usted se refiere, ni soy experto en Higiene y Seguridad.- Quizá lo mejor sería que consulte con un licenciado en higiene y seguridad o con un arquitecto o ingeniero con esa especialización.- 

 

Consulta 14

Asunto: Consulta por cobro de libre deuda de expensas.

Estimado Dr. Awad

Lo escucho todos los sábados por Radio Mitre, debería tener más espacio, hable con Bonelli,  ya que Ud., trata temas que nos afectan a millones y la inmensa mayoría ignora.

Quiero consultarle si los administradores de consorcios están habilitados para cobrar un libre deuda de expensas. Si está regulado o reglmentado. Me acaba de cobrar sumando a las expensas como Gastos Particulares un libre deuda y me está cobrando $1.000.- cuando me encuentro al día con el pago de mis expensas. Le aclaro que la Administraciónxxx . quién administra nuestro consorcio edificio 50 años, 22 departamentos, edificio estandart, un solo ascensor,  un encargado con vivienda y con mucha falta de mantenimiento estoy pagando $10.563.- por 75m2 de departamento, un tres ambientes. La irregularidades en los cobros se multiplican, creo soy la única estoy marcando mensualmente los cobros y entiendo es por eso. Ej.: van 2 años que ordena una auditoria contable a un colega suyo (es contador el xxx) y la presenta al Consorcio y llevamos pagado $20.000.- por ambas auditorias cuando nadie la solicito y las mismas carecen de todo valor, ya que nadie se audita a si mismo y eso no está regulado ni tiene obligación de hacerlo. Oportunamente le consulte a Ud., por este tema. La limpieza del tanque de agua se hace una vez al año, y se paga en 6 cuotas, bueno el señor nos cobra por eso 12 cuotas de $1.700.- mensuales. Abundan los ejemplos, pido explicaciones que nunca responde.Los vecinos no reaccionan. Y según sus liquidaciones estamos con un pasivo de $300.000.-  Nos llevo por su inoperancia un juicio con un propietario/vecino que literalmente robo 5m2 de palier, sumándolos a su departamento corriendo la puerta de entrada, se le aviso cuando estaban en obra y nada hizo. Ahora juicio frenado, la propietaria quien heredo ese departamento es abogada penalista y su marido Juez, imaginese la suerte que correremos. En síntesis su gestión es altamente perjucial para el consorcio. Mucho le agradeceré su pronta respuesta. Cordialmente. graciela 

Respuesta: GRACIAS POR ESCUCHARNOS!  La verdad es que parece haber algunas irregularidades, pero se trata de muchos temas.- Sobre el cobro de las expensas, en principio es el administrador quien debe cobrarlas, la cuestión es saber si lo está haciendo conforme a derecho.- LO mismo se puede responder acerca de otras cuestiones, hay que analizar en detalle cada caso, con la documentación necesaria.-. LO que sí puede responder es que la auditoría, si se va  llevar  acabo, debe decidirla el consorcio reunido en asamblea y elegir la asamblea al profesional, no puede elegirlo el administrador.-  

 

Consulta 15

Asunto: Desarroladora no paga expensas

Estimado, tengo una unidad comprada de pozo, en un edificio recien terminado, que a la vez, esta dentro de un barrio cerrado. Ya tengo posesión pero aun no hicieron escrituras. Son 40 unidades en total, de las cuales 30 tienen propietarios. Las 10 restantes aun no se vendieron, por lo que el desarrollador dice que no paga expensas, ya que segun ellos no son propietarios, sino "adquirientes" y que no tienen derecho a uso y goce de las unidades porque estan para la venta.

Que se puede hacer para obligarlos a pagar y que nos reintegren los meses que pagamos por sus unidades?

Muchas gracias. Saludos, Eduardo

Respuesta: para responder hay que tener a la vista toda la documentación que dio origen al proyecto, boletos de compraventa, actas de posesión, etc.- Pero hay algo que sí peude decirse: la desarrolladora es las unidades que no han sido objeto de compra por otras personas con boleto, SON DE LA DESARROLLADORA.-  

 

Consulta 16

Asunto: coneccion de gas

buenos dias me dirijo a ustedes con el fin de asesorarme,en el edificio que vivo metrogas ha cortado el suministroporlo que nosencontramos realizabndo los trabajos para lahabilitacion y reconeccion . nostros ya hemos pagado el primer tramo comun a los propietarios desde la entrada del edificio a los medidosres . esta ya ha sido habilitada por lo que comienza la segunda etapa desde los medidores hasta la entrada de los departamentos (montantes) nosotros no estamos en situcion economica de afrontarla y comnicamos al consoircio que nos mantendremos solamente con suministro electrico. el tema es que hay copropietarios que no nos permiten esto. por lo que quisiera averiguar si hay aluna legislacion en la cual ampararnos parta no tener que realizar esta etapa ya que conozco en otros edificios la eleccion es posible y algunos no realizan esta etapa. desde ya muchas gracias y esperoi haber sido clara en la explicacion, espero su rewspusta , gisela 

Respuesta: Debo decirle que si la mayoría decidió restablecer el servicio común de cañerías de gas, no pueden ustedes sustraerse unilateralmente a esto, deben pagar la parte de obra y tener el suministro de gas como el resto.-  .- 

 

Consulta 17

Asunto: Tenencia de mascota

Buenos días, mi hija compró un departamento en Martínez y tiene una mascota que es buena y tranquila. En el reglamento de copropiedad no se hace referencia a la prohibición pero hay un acta donde consta que: “Está prohibida la tenencia de todo tipo de mascotas”, en el ascensor además hay un cartel ¿¿Es posible que se pueda instalar con el perrito??  Gracias Graciela 

Respuesta: Si el reglamento no lo prohíbe, no puede la asamblea hacerlo, salvo que modifique el reglamento.- 

 

Consulta 18

Asunto: costo de carta documento

Buenas tardes Dr.

Envié una carta documento a la administración del edificio( zona caba ) de la que soy propietaria, por que no responde los mails. Contestó con una CD .

A la liquidación siguiente sumó al importe de mis expensas el costo de la misma ($500). Pagué lo que me correspondía , sin incluir el costo de la CD .Y le escribí, que la elección de utilizar este medio  , corre por su cuenta y cargo, así como yo no tuve alternativa ante su silencio a través de los mails, víiéndome forzada al envío de la CD y no transladé el costo.( no tuve respuesta)

En esta liquidación , no sólo, incorporó , punitorios ( $15 + 4,46% intereses), si no que duplicó el costo de la CD ( $ 1000) ( aparece $500 en la columna DEUDA y  $500en la columna GASTOS PARTICULARES ), volví a pagar lo que me corresponde sin incluir, lo de la carta documento. Pero me encuentro como deudora por $1017,

¿ Que es lo correcto y cómo debo proceder ? Gracias, espero respuesta laura 

Respuesta: Estas cuestiones parecen pequeñas pero son enojosas y difíciles de responder. Quizá lo mejor sea citarla a la administración a una mediación,  y aclarar y solucionar el problema, porque usted corre peligro si paga una parte de las expensas y otra no. La considerarán morosa.- 

 

Consulta 19

Asunto: Despido de encargado con indemnización 

Hola buen día en nuestro edificio deptos de 1 ambiente hay un encargado q hace 21 años q esta y se hace muy costoso su mantenimiento queríamos saber como se calcula su indemnización si se pága en cuotas paga el inquilino ? es cuota extraordinaria? Todos los de propietaros pagan lo mismo o se hace con los porcentajes correspondientes? Este edificio tiene un local . Para el despido tienen q estar todos los propietarios de acuerdo? Desde ya muchas gracias saludos Rita 

Respuesta: Las cuestiones que involucran a la relación del consorcio con sus dependiente, que es de derecho del trabajo, no puede responder en forma general.-

 

Consulta 20

Mensaje: Hola Dr. quisiera hacer la siguiente pregunta .

Tengo un departamento de un ambiente alquilado. Los primeros dias de junio pasado , el inquilino me aviso que no salia agua caliente. Luego de la revision correspondiente se cambiaron los caños , a mi entender, en tiempo y forma correctos . Pero para terminar totalmente la obra faltaba reponer baldozas y azulejos existentes en el dpto e incluso reinstalar el mueble y la pileta de la cocina . Para toda esta ultima etapa , se demoro mas de un mes .Por lo cual el inquilino no quiere abonar la mensualidad correspondiente argumentando las precarias condiciones en las que se vio a vivir durante este ultimo mes . Ni la administracion , ni el consejo me daban respuesta acerca de cual era el motivo de la demora .

Mi pregunta concretamente es : puedo accionar contra el consorcio y/o administracion en mi condicion de dueña del departamento por daños y prejuicios? Muchas gracias  Monica  

Respuesta: Las molestias que una obra ocasione en el interior del departamento pueden dar lugar a que se reconozca una baja o disminución temporaria en el precio del alquiler. Ello debe ser acordado o consensuado entre ambas partes. Con esto lo que quiero decir es que no puede el locatario  (inquilino) en forma unilateral decidir no pagar. Habrá que ver en cada caso, hay molestias más graves y menos graves, hay que ver si la obra tardó más de lo aconsejable.-  Sin perjuicio de ello, puede Ud. Iniciar un reclamo al Consorcio por lo que deje de percibir en razón de la demora en terminar las obras ( reitero que es necesario tner en cuenta lo que dije antes: cuánto demoró la obra en finalizar y cuál es el grado de molestia).- 

.- 

 

Consulta 21

Asunto: Inscripcion para ser Administradora de Consorciosen GBA

Dr.Awad necesitaria saber que requisitos se necesitan  para oficiar de Administrador de consorcios en GBA. Debo estudiar? debo matricularme? La ley lo dice perotiene alcance en porovincia? Gracias.  Maria Laura 

Respuesta: Para poder administrar edificio en CABA debe ajustarse Usted a lo que prescribe la ley 941 (/ con todas sus modificaciones, sobre todo las de las leyes 3254 y 5983); y debe aprobar el curso que esa ley obliga a hacer.- En la Provincia de Buenos Aires, le sugiero que lea la ley 14701, no hay registro pero debe leer la ley.- 

 

Consulta 22

Dr Awad

Quisiera hacerle las siguientes preguntas:

1) Vivo en Ciudad de Buenos Aires, en un edificio con balcones. Algunos balcones tienen rejas y otros no. A quién le corresponde el arreglo de los balcones y a quien le corresponde pedir la verificación de los mismos para ver si están en buen estado?

2) El cableado eléctrico hasta donde le corresponde al Consorcio y a partir de donde le corresponde al propietario?

Gracias Silvia 

Respuesta: El concepto de balcón incluye no sólo el plano horizontal sino también la estructura perimetral.- Sin importar en  qué material ha sido confeccionada.- Los cableados (art. 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación,  son comunes hasta su ingreso a la unidad funcional.- 

 

Consulta 23

Estimado Eduardo,

Le copio la carta que le mande hoy a alguno de los vecinos del consorcio. Agradecería si pudiera leerla. Mi mujer esta a raíz de varios sucesos complicada en su embarazo.

Muchas gracias

 

 

Estimados vecinos,

 

Durante los últimos dos años de la administración xxxx de vivimos varios desbarajustes en xxx. Entre ellos en la unidad xxx filtraciones  (en dos ocasiones) importantes de agua que afectaron las inferiores. Y una ruptura de caño central que dejo toda la unidad xxx con 20 cm de agua. Por supuesto no se salvo nada. Todo se informo, con videos fotografías y hay testimonios de varios vecinos. Este último siniestro fue el día anterior a que nos casaremos con mi mujer (fines del xxx). La administración manejada por xxx reparó (está registrado) las unidades inferiores. No respondió a nuestra pedido sino hasta que lo intimamos con carta documento.

Nos invito a ir a las oficinas a donde reconoció que las cuentas del consorcio no podían entonces  hacer frente al daño que debía ser reparado en nuestra unidad. Que no teniendo respuesta prefirió guardar silencio. Se disculpo. Le pedimos una pronta solución, teníamos pisos levantados, muebles podridos (Cama, mesa sillas) realmente un siniestro (Tan solo frenen un segundo a pensar en perder todo lo que tienen en sus casas, mi mujer argentino alemana tiene la costumbre de guardar muchas de las facturas y pudimos darle un parte a xxx: más de xxx pesos). El sugirió que hasta bien el consorcio fuera ordenando las cuentas y pudiera hacer frente a los pagos lo único que podría ofrecer es que no pagaremos expensas, el no tomaría acción (se iría acumulando deuda) pero llegado el momento en que el consorcio tuviera dinero saldaría este primero con nosotros lo adeudado y luego nosotros el retraso de expensas. Todo esto registrado audios. Por si la palabra de caballero no pesara para alguno de ustedes.

Con la llegada del nuevo administrador, nos presentamos, expusimos todo y mandamos el material de respaldo.  Mi mujer esperando nuestro primer bebe, y ante esta nueva situación la nueva administración nos daba una idea de que al fin podríamos poner las cuentas orden y reparar algo de la casa (dormimos en el piso, pueden pasar a ver). Las cosas fueron distintas, el señor xxx, arranco diciendo que se había informado que los audios (donde xxx reconoce la responsabilidad del consorcio de hacer frente a los daños, o donde dice que no paguemos las expensas hasta bien el consorcio estuviera en condiciones de pagar lo que se nos adeudaba) no servirían en un juicio.  “perdimos todos los muebles por el caño central que se rompió”  a lo que respondió “yo no pago muebles”.  Se informo para ver si podía zafar de cumplir lo acordado, por que la alternativa era saldar los daños y eso se vería mal en su nuevo puesto de administrador. Pero como si fuera un país (salvo este quizás) las deudas y obligaciones de un gobierno le suceden al siguiente, no nos desentendemos.

Le explique que, estábamos con un embarazo complicado, el primero, que el hacer frente  nosotros a re comprar cosas que se arruinaron en espera de que el consorcio si hiciera cargo nos comprometo mas aun. Su respuesta fue “dada la situación de embarazo, yo les aconsejaría pagasen toda la deuda de expensas pues de lo contrario procederemos a hacer un juicio ejecutivo que es más expeditivo que el que pudieran hacer ustedes por los daños, además por lo que veo no cuentan con el dinero para empezarlo”

El embarazo complicado, el reposo y no estar con nervios me hizo salir a pedir prestado para poder empezar un plan de cuotas, pudimos pagar dos y volvimos a foja cero. Ayer carta documento intimándonos a pagar xxx en 48 horas. Terminamos de urgencia en el obstetra. ¿es posible que no exigiéramos el pago inmediato de todo lo que se arruino en nuestra unidad (cuando ese dinero era por lo menos 5 veces más de lo que adeudamos al consorcio), piso, pintura, cama, todo, por tener empatía con la situación económica del consorcio que no podía hacer frente y hoy este sujeto se maneja de manera in escrupulosa? 

Anoche me fui a la cama con un libro. Contenía un discurso de Adlai Stevenson. El año fue 1952. Dijo:

"La tragedia de nuestros días es el clima de miedo en el que vivimos y el miedo engendra la represión. Con demasiada frecuencia, las amenazas siniestras a la Carta de Derechos, a la libertad de la mente se ocultan bajo el manto patriótico del anticomunismo".

Hoy en día, ese mismo manto es el desinteresarnos de mi inmediato prójimo, estamos todos pendientes que pasa en Africa o china, pero en casa, donde puedo hacer algo realmente para cambiar al mundo, no tengo tiempo. Stevenson también comentó: "Es mucho más fácil luchar por los principios que cumplirlos".

Sé que todos tenemos muchas cosas, pero … tener conciencia del prójimo…, tenemos que cumplir con eso. Simplemente debemos Eso. Al aceptar dilatar se nos reparase la unidad o resarcirse por las perdidas lo hicimos por todos ustedes. Ahora les pido que vuelvas a la mirada a nosotros,  y tomes partido, capaz no por mi , pero mi bebida que nace en 5 semanas y mi mujer que decidió con anegación aceptar que el consorcio no podría resarcimos entonces y deberíamos esperar,  pueda hallar paz sabiendo que hoy que la pelota esta del otro lado se pueda obrar como una persona de bien.    Muchas gracias Santo 

Respuesta: La verdad es que lamento todo lo que ha tenido que pasar.-. Y me parece muy bien que envíe la carta a sus vecinos, quizá salen de su “modorra”.- De todas formas, debo observar que, muchas veces las personas tienen una inclinación a no consultar con un  abogado, pensando que quizá puedan solucionar ellas solas sus problemas o que el tiempo traerá la solución.- Raras veces ocurre esto.- Consultar con un  profesional frente a un  problema puede ayudar a formalizar un reclamo y que se reconozca un derecho, luego se verá de qué forma ( la reparación, la indemnización, en su caso) pueden hacerse efectivas.- 

 

Consulta 24

De Mi Consideración.

Somos propietarios de un Dto ubicado en el 2do Piso(Terraza) de un edificio en CABA.

La propietaria del Dto de abajo nos manifesto que su cielorraso tenia humedad ,supuestamente proveniente del nuestro.

En abril de este año se hicieron los arreglos correspondientes(Cambio de caños,Sifon de pileta cocina ,Canillas) dandole aviso a la vecina de la reparación.

Con el transcurso de los dias observamos humedad en el cielorraso de nuestra vivienda ,le comunicamos del problema a la administración del consorcio ,haciendole notar que se habia "Impermeabilizado" la terraza del edificio pero "NO" nuestro techo.

Enviamos varios mail pero "SIN RESPUESTAS" ,recien el 19/06 nos comunican que la Impermeabilización se realizara siempre y cuando se permita el acceso a nuestro Dto para que personal repare la perdida que afecta al Dto de abajo.

Respondimos que la reparación estaba hecha ,pero quedamos a su disposición para coordinar fecha y hora de visita del personal para constatar y en caso de corresponder se repare la perdida ,hasta hoy 12/07 /19 no tuvimos mas noticias de la administración.

Reiteramos nuestro pedido varias veces informandoles el gran perjuicio que se esta ocasionando a nuestra propiedad ,Humedad y Filtración de agua ,con el desprendimiento de pintura y Revoques , "Siempre SIN Respuesta".

Anteriormente le consultamos si lo podiamos hacer nosotros ,haciendonos cargo de los gastos "SE NEGARON".

Somos personas mayores (Jubilados) no nos gusta la confrontación ,no adeudamos expensas ,No sabemos como continuar ,no responden nuestros mail. Nos ignoran .Si nos pueden orientar ,mucho le agradeceremos. Saludos y muchas Gracias por su atención. C.A.P.

Respuesta: Por lo pronto sugiero guarden todas comunicaciones que hayan cursado a la administración y sus respuestas.- Además, me parece, deberían tomar un asesoramiento más personalizado, ya que se aprecia cierta mala intención de la administración y demora en la reparación de las causas de las filtraciones.-  

 

Consulta 25

Buen día, quisiera saber qué servicio ofrece el Dr. Awad en el siguiente caso y la opción más económica posible porque estoy con serios temas económicos por la situación general del país, incluso mi hija que vive conmigo, quedó sin trabajo hace dos meses.

Hace 8 años reclamé por primera vez por una filtración de agua de lluvia en la cocina que ingresaba por la toma de aire del calefón. Como esto era esporádico (cuando llovía), tampoco era super urgente, pero la administración iba esquivando el tema de varias formas, y hasta llegó a decir que habian revisado desde afuera y estaba todo bien, cuando nunca vi a nadie colgado en silleta revisando nada. Desde un principio les pedí un diagnóstico, estando dispuesta a abonarlo yo, si era un trabajo particular (un problema de mi calefón). Pero nadie respondía.

Esta filtración hacía que se deslizara el agua hasta la mesada y de ahi al piso, con lo cual habia que retirar lo que hubiera ahi, cuando llovía.

Así las cosas, en julio 2018 el consorcio decidió reparar y pintar las partes de chapa exteriores, cuando los vi en silleta le dije a la administración que no lo iba a dejar pasar esa vez. Me dijeron que lo iban a ver y que esperara a que lloviera. Llovió y filtró.  Hicieron un trabajo de zinguería. Llovió y filtró.  El proveedor con quien ya estaba comunicada para estas alturas, me dijo que habia estado viendo que habia unas grietas en esa pared no solo en mi piso, y que seria la causa del problema...  y que esperara que iba a hablarlo con la administración. Esto fue en octubre 2018. Para diciembre me dijo que en enero se solucionaba "que iban a pintar impermeabilizando todas las paredes del edificio".  En enero no hicieron nada, febrero empezaron y recién sobre fines de marzo pasaron sobre mi pared ("lo dejamos para lo último".....).  Pues llovió y filtró. 

El proveedor me dijo que "entonces debe ser un problema de su calefón, le mando un gasista y lo resuelve". A todo esto el trabajo que según este proveedor habia que hacer, costó $ 300.000.- pagadero en 6 cuotas, que por supuesto estoy pagando en mi proporcion con las expensas.

Vino el gasista que pagó este proveedor, bajó el calefón, para poner una junta donde estaba faltando, pero trajo otra, asi que solo colocó sellador.  Llovió y filtró, y sigue filtrando cuando llueve.

Se lo comuniqué al proveedor y dijo que eso ya era algo particular, pero que" iba a ver qué se podía hacer". Hasta el momento no si vio, pero no hizo nada.

Llamé un gasista particular para consultarle, y me dijo que esto se soluciona inclinando la toma de aire, que es de metal, de manera que el agua se deslice hacia el exterior.

La administarción está al tanto de todo lo que comento, porque les fui enviando mails y tengo guardados los mails desde hace 8 años referidos a este tema.

Necesito que terminen el trabajo como corresponde. Lo que les dije a la administración es que si bien es un trabajo particular, al no diagnosticar ellos y llevar 8 años de demora, mas todas la ineficiencias desde hace 1 año, considero que lo debe abonar el consorcio, porque es un abuso sobre mi como consorcista.

Dejo planteada la situación por escrito, y aguardo su respuesta.

Muchas gracias. Elsa B

Respuesta: la verdad es que me parece que debería pasar Usted a  intimarlos en forma fehaciente, para que de una vez por todas, reparen de manera de terminar con la causa que origina la filtración.-  

 

Consulta 26

Asunto: Aumento excesivo de expensas

Del mes pasado a este mes me aumentaron $700 mis expensas. Están haciendo arreglos pese a q estamos en saldo negativo en la recaudación del consorcio. Hay manera de frenar los trabajos y exigir que una vez reparado lo que se comenzó , mi expensa vuelva a importe original del mes pasado sin aumento? Siempre que se aumento la expensa extraordinaria nunca volvió a bajarse una vez terminado el trabajo x el cual se aumento. Saludos  claudia 

Respuesta: La verdad es que no sé si es posible que las expensas bajen o vuelvan a sus niveles históricos más bajos, atento la inflación que sufrimos.- En cuanto a los trabajos que se realizan en el edificio, habrá que saber qué trabajos son y si son necesarios; porque si lo son, entonces no es posible dejar de hacerlos.- 

 

Consulta 27

Asunto: Incumplimiento del administrador

Estimado Dr Awad: Soy propietaria de un dpto en xxx CABA y vivo en Zárate. En ese dpto vive mi hijo desde 2005, estudió en Bs As y se quedó a vivir.

El edificio ha tenido problemas de infraestructura como corte de gas, alrededor de 14 meses, por acumulación de monóxido de carbono y muerte de un residente creo que fue en el 2010.

De ahí en adelante se cambió varias veces de administradores y ninguno se hace cargo de lo no terminado por el o los administradores anteriores (hay una falta de cerámicos de esa época que aún seguimos reclamando)

Otros administradores rompieron y no repararon y seguimos con el mismo problema.

El miércoles 14/07/19 rompieron el bajo mesada para un cambio de caños de agua que no concluyeron pero que además rompieron la pared del dormitorio y se ve el caño y la pared rota.

No volvieron, no repararon el arreglo anterior y no dan solución a nuestros reclamos, La cocina quedó detonada.

Le pido que me guíe, ¿cómo debo proceder?.

Es verdad que cada administrador no se hace cargo de lo no solucionado por el anterior?  Por ejemplo roturas por problema de caños comunes no reparados y caños al descubierto en el pasillo de mi dpto.

Pero,  si yo tengo una deuda anterior  el nuevo administrador la puede cobrar y no soluciona la falta de arreglos del administrador anterior (es un ejemplo no tengo deuda).

Tampoco sé si este administrador está habilitado y no se en quien confiar. Por favor dígame como debo proceder Muchas gracias

Saludos cordiales Laura

Respuesta: Puede parecer extraño, pero una cosa es la obligación del pago de las expensas (que pesa sobre el propietario) y otra la obligación del consorcio de reparar hasta su finalización.- Hay que pagar las expensas regularmente y, al mismo tiempo, intimar al consorcio y al administrador a que termine los trabajos emprendidos.-  

 

Consulta 28

Asunto: Cocheras de Depatamentos

Buenas noches mi consulta es la siguiente:Hemos tenido el gas cortado por 2 años.Paulatinamente ha sido restituido el gas, realizando cambios de cañerias y arreglos  cuyo costode lo cobran por expensas a las cocheras.Esto es legal? Ya q las cocheras son unidades complementarias q no tienen gas.Así mismo hacen con los locales q tampoco tienen gas. Mi inquietud es esa para poder expresar mi disconformidad en una asamblea.Muchas Gracias!!! Graciela 

Respuesta: La verdad es que si el reglamento no exime a las unidades de contribuír con ciertos pagos, no es posible sustraerse al pago. En todo caso, habrá que plantear una reforma del reglamento, eso es posible, si bien no es rápido y suele ser costoso.-

Consulta 1

les hemos dicho a la gente que tienen garrafa y no han solucionado su problema ya que no cuentan con el dinero que cobra un gasista para hacer la instalacion de gas natural, pregunto hay alguna ley que los obligue a sacar las garrafas? muchas gracias espero su respuesta SILVIA

 

Consulta anterior y respuesta

 

Buenos dias soy de bahia blanca vivo en edificio de departamentos y soy de la comision del edificio nos cortaron el gas hace 3 años tuvimos que hacer remodelaciones de acuerdo a las nuevas directivas de camuzzi y 3 familias no pudieron e instalaron garrafas en sus cocinas sabemos que es peligroso y que el seguro del edificio no lo cubre en caso que llegue a pasar un percance pregunto se puede intimar de alfuna manera legal a estos departamentos para que las saquen? Sin mas espero pronta respuesta muchas gracias Nombre: Silvia 

 

Respuesta: Si el edificio tiene servicio de gas natural no debe permitirse que se tengan o almacenen garrafas.- habrá que intimarlo al retiro de las mismas o  acordar que esas unidades se alimenten con energía eléctrica.- 

 

Respuesta: Reitero lo que expuse, si intimados (sería bueno invocar el artículo 2047 del código civil y comercial de la Nación) no retiran las garrafas habrá que hacerlo judicialmente (primero con promoviendo una mediación).-. Otra forma sería llamar a asamblea y ver la  posibilidad de que el consorcio lleve a cabo la obra y luego la cobre a esas unidades.- Esto último puede parecer un poco irritante, no sé de qué clase de edificio hablamos, pero puede ser una solución.- 

 

Consulta 2

Asunto: expensas

Mensaje: Dr. Awad: alquilo un departamento y por contrato las expensas están a mi cargo. Quisiera saber si las mejoras edilicias tales como cambio de revestimientos, autoamtización de ascensores se consideran mejores edilicias y si esos gastos no deben ser abonados por los propietarios, pues el administrador las liquida como gastos comunes. Muchas gracias

Emilio 

Respuesta: Si las expensas están a su cargo, sin distinción, entonces todas las expensas están a su cargo.-

 

Consulta 3

Asunto: Expensas ordinarias y extraordinarias

Buenas tardes:

Me dijeron que hay nueva normativa o legislación por la cual no se separan más las expensas ordinarias de las extraordinarias...y la totalidad corresponde pagar al inquilino.

Es así? En ese caso me puede informar el Artículo.. ..ley que lo establece?Mil gracias! Mabel 

Respuesta: No hay nada nuevo sobre el tema, lo que sigue rigiendo desde Agosto de 2015 es el Código Civil y Comercial de la Nación ( artículo 2048) .- 

 

Consulta 4

Buenas tardes dr Awad, dra Diaz.si bien mañana tenemos curso necesito necesitaria me asesoren a cerca de :como propietario de un dpto en la costa tengo que asistir a una reunion de consorcio a resolver lo siguiente: una propietaria del edificio en planta baja se hizo dueña de una parte en comun lindera a las cocheras y edifico un dpto logicamente sin autorizacion y con la vista gorda del adm.y encargado quienes informan de lo sucedido al finalizar la obra y es mas en las expensas el adm.incorpora este dpto como U.F NRO 42 Para el cobro de expensas.se intimo por C D a la propietaria sin respuesta alguna.mi pregunta es : como procedemos de ahora en mas para que vuelva todo a su estado anterior.?muchas gracias si sirve lo vemos mañana en el curso. Marcelo 

Respuesta: Es un tema complejo, bastante, primero hay que tener  a la vista el reglamento, luego tener una idea bien ajustada de lo que ocurre, el tiempo que ha transcurrido, la conducta del administrador ( todo parece indicar que no hizo anda lo que amerita su destitución) , etc.- Además es necesario saber dónde está el edificio y qué jurisdicción le corresponde.- Este tipo de consulta en general se resuelve personalmente.- 

 

Consulta 5

Atte. Dr. Leí su respuesta, pero mi duda no era si pagar o no las boletas de agua. Coincido con Ud. que hay que pagarlas

Mi duda es si se puede hacer un reclamo en algun ente, defensa del consumidor, gobierno de la ciudad, exactamente cual? para denunciar la maniobra del administrador que sabiendo que Aguas Argentinas si o si hay que pagar, realiza otros gastos que no son prioritarios en el consorcio y deja la caja del mismo con saldo negativo obligandonos a pagar ese saldo en un mes determinado y antes no nos dijo que el saldo era negativo porque nunca puso la deuda de las boletas en las expensas, nunca hizo una provisión, ni nada, solo no las pagó, debemos 3 facturas que son aproximadamente 6 meses (porque es bimestral) y recién puso la deuda a los seis meses, esta mala acción se puede denunciar en algun lugar? El consorcio está en CABA y el administrador tiene domicilio en CABA, gracias por su atenta ayuda, cordiales saludos, Susana 

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 9

Atte. Los quería consultar por lo siguiente, mi consorcio tiene saldo negativo y uno de los motivos es una deuda en AYSA por 89.000 ARS (3 facturas), la administradora hizo otros gastos no prioritarios como cambiar las luces a led y otras cosas y no dejó de pagar las boletas de agua desde noviembre del año pasado, en la última liquidación lo mencionó en dos líneas, puedo hacer algún reclamo en algún lugar? Creo haber escuchado en radio al Sr. Awad el sábado anterior que si se podía hacer algo, aguardo su respuesta y desde ya muchas gracias por su ayuda. cordiales saludos, Susana

 

Respuesta: Lamentablemente no hay posibilidades de hacer nada con esas boletas de AYSA ya vencidas.- Lo mejor será empezar a ver cómo las van a pagar, porque, entre otros problemas cada vez que haya una venta de algún departamento se va a informar como deuda, además de poder AYSA iniciarle juicio al consorcio.- Lo que se habló en el programa en cuanto a AYSA no se refiere directamente a éste tema.-

Respuesta: disculpe, la consulta parecía apuntar a la conducta de AYSA  pero es respecto de la conducta del administrador. En todo caso si la forma de llevar adelante la administración de esta persona no resguarda o no asegura los intereses del Consorcio, deberán plantearlo en una asamblea y, si los intereses del consorcio se ven lesionados, habrá que removerlo o NO RENOVARLE EL MANDATO.- Sin perjuicio de ello, se podría formalizar una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.- 

 

Consulta 6

Asunto: consulta matafuegos

Mensaje: Buenas noches, quisiera saber como es el tema del control e inspeccion de los matafuegos de los consorcios. Como se lleva a cabo este tema? que norma lo rige?  se debe supervisar 4 o 1 vez por año? Muchas gracias Constanza 

Respuesta: Estamos hablando de un edificio en al ámbito de la CABA?  

 

Consulta 7

Asunto: Reclamo por reparaciones pagadas y no reembolsadas por la Administración

Mensaje: Estimado Doctor, a principios del 2017 el caño de bajada de agua, a la altura del departamento de arriba mío perdió agua y arruinó el techo de mi lavadero y parte de una viga y techo de la cocina. Un plomero autorizado por la Administración realizó el arreglo. Al pasar 4 meses pusimos el departamento en venta, pero cada visitante preguntaba y objetaba la humedad que tenía. Ante la falta de respuesta a los reclamos telefónicos realizados a la Administración, envié un email con el presupuesto por el arreglo, confeccionado por la misma empresa que realizó el arreglo del caño. Luego de insistir varias veces obtuve una aprobación telefónica para que la empresa hiciera los arreglos, habiendo ofrecido que lo abonaba y me lo descontaran de las futuras expensas. En octubre de dicho año logramos vender el departamento, pero la Administración paso una deuda de expensas debido a que no descontó el monto del arreglo, ni imputó pagos realizados en el mes de abril de ese año, debidamente informados. Ante reclamos realizados en forma personal en la Administración, procedieron a imputar el pago realizado en marzo pero con fecha de septiembre y no eliminaron los intereses mal reclamados; pero no quisieron tomar el pago del trabajo como pago de expensas, ni devolverme el monto pagado. Procedí a saldar una diferencia que había y nuevamente la misma, por más que fue oportunamente informada, no fue imputada hasta un nuevo reclamo realizado en el mes de enero del 2018, tampoco eliminaron los intereses. Ante la falta de respuesta a los constantes reclamos presenciales (negaban la presencia del Administrador, única persona que podía definir el tema) y telefónicos (mismo proceder y pésima atención telefónica de los empleados) realizados sobre el trabajo pagado y no reembolsado, y los intereses mal cobrados tuve que recurrir a un abogado para darle más fuerza a los reclamos; los cuales fueron realizados a través de cartas documento y llamado a mediación. Hasta la fecha no hemos tenido ningún tipo de respuesta.

Disculpe lo extenso de la explicación. Quisiera saber si el camino emprendido es correcto? si hay otra forma de proceder para lograr el rembolso correspondiente, más lo intereses mal cobrados? Cómo hay que proceder para lograr justicia y que nos devuelvan el monto pagado, al valor de ese momento?

Espero vuestro respuesta y de antemano le agradezco la inversión de su tiempo.

Gracias.Saludos, Alejandro 

Respuesta: Disculpe, pero como Ud. mismo refiere, ya hay un colega actuando, por lo que, no es posible responder.-  

 

Consulta 8

Asunto: Cambio de destino de ph 

Mensaje: Estimado Dr. , En el complejo donde vivo un pH fue habilitado en planos (y así consta en el reglamento) que su destino "sería de oficina" ( la normativa se ve que permitía  un cierto número de ph para vivienda y a ese pH tuvieron que consignarlo como oficina.  Obviamente después de la aprobacion final de planos alteraron todo el formato de ese pH convirtiéndolo en un pH más para vivienda.

Qué se puede hacer a nivel vecino ademas de denunciarlo en obras privadas de mi municipio.? Cuales serian las consecuencias por el.cambio de destino del pH? Desde ya le agradezco  Betina 

Respuesta: En general estas consultas, tan específicas, tan puntuales, no pueden resolver en dos o tres líneas y ameritan una consulta personalizada.  1.- Usted se refiere a un “complejo”, de qué estamos hablando?.- 2.- Todo parece indicar que una UNIDAD FUNCIONAL tenía un destino y ha sido modificado.- 3.- De qué  municipalidad estamos hablando? 4.- Cuánto tiempo ha pasado?.-  

 

Consulta 9

HOLA DR.AWAD ¡!GRACIAS POR RESPONDER , CON RESPESTO A LA RESPUESTA 8 ,AMEN DE QUE EL DIA QUE SE RENOVO EL MANDATO CON 37 A FAVOR ,Y 8 EN CONTRA ,LE DIJE EN LA ASAMBLEA QUE DEBIA MANDAR A LOS AUSENTAS LA COPIA DEL LIBRO DE ACTAS  MAS 2 IMAIL QUE LE ENVIE POSTERIORMENTE A LA MISMA  RECORDANDOLE LA NORMATIVA VIGENTE, NUNCA INFORMO NADA HASTA LA FECHA ,YA VAN 30 DIAS DE DICHA ASAMBLEA , ESTO CADUCA POR TIEMPO ?? COMO SE HACE PARA PENALIZARLA , DESDE YA MUCHAS GRACIAS . JORGE 

RESPUESTA ANTERIOR Y CONSULTA

Consulta 8

Mensaje: buenas tardes , es para preguntar si el administrador puede llevar a cabo una asamblea sin tener  conformado el libro de registro de propietarios ,de echo,tuvimos asamblea el 25/4/19 donde se renovo mandato de la administradora con 37 votos a favor y 8 en contra cuando en el edificio hay 120 unidades funcionales y a la facha aun no mando la copia del acta de dicha asamblea ,lo cual me da a pensar que esta en infraccion,si pede por favor diganos que tenemos que hacer ,gracias jorge ricardo 

Respuesta: efectivamente hay un mal proceder del administrador/a, si no consultó con los ausentes una decisión que claramente, tomó una minoría.-

Respuesta: Todo parece indicar que ell administrador ha persistido con su conducta antirreglamentaria y violatoria de la ley, si se trata de un edificio situado en el ámbito de la CABA, es aconsejable hacerle una denuncia ante el Registro Público de Administradores.- 

 

Consulta 10

Asunto: CONSULTA EXPENSAS IMPAGAS

Dr.AWAD:

Me dirijo a Ud. para consultarle lo siguiente: SOY PROPIETARIA DE UN LOCAL COMERCIAL, EL LOCATARIO NO ABONO  A LA ADMINISTRACION DEL CONSONSORCIO TRES MESES DE EXPENSAS. LA ADMIISTRACION ME INTIMO EL PAGO DE LAS MISMAS.COMO DEBO PROCEDER ANTE ESTA SITUACION, TENIENDO EN CUENTA QUE EL LOCATARIO ESTA CON EL CONTRATO VENCIDO Y TAMPOCO QUIERE HACERSE CARGO DEL ALQUILER. MUCHAS GRACIAS

MARIA ELENA 

Respuesta: Frente al Consorcio la deuda la tiene la Unidad Funcional (local) y debe saldarla usted que es la propietaria.- Luego, deberá iniciarle un proceso judicial al locatario porque ha incumplido el contrato que firmó con usted.- 

 

Consulta 11

Mensaje: Hola : Me llamo Sergio y soy encargado de edificio, y les queria consultar x el Art. 27Bis ,  Homologacion de la Resolucion 100/2019 , la misma es un Seguro de Vida y Ahorro a largo Plazo....La pregunta es ,  que beneficio nos representa ya que nuestro sindicato no informa nada al respecto.......Gracias

Respuesta: Me parece un poco raro que el sindicato no informe al respecto.- 

 

Consulta 12

asunto: Consulta Edificio nuevo

Mensaje: Buenas! Queria consultarle ya que tengo un monoambiente en el ultimo piso de un dpto a estrenar el cual no se ha escriturado aun. Por esta razon no tenemos consejo de propietarios, pero si hay una administracion designada por la constructora. Tengo humedad en una pared y parte del techo, y fisuras en el balcon. Llame a la constructora, despues de muchos entredichos logre que vinieran a ver las humedades pero posteriormente jamas me contactaron ni respondieron mis mensajes, llamadas ni mails. Al ser el ultimo piso no tengo vecino arriba. Que medidas tengo que tomar para que me lo arreglen? Estoy perdiendo dinero ya que no puedo alquilarlo en esas condiciones. Tengo que iniciar con las medidas legales? Carta documento? Le toca a la constructora hacerse cargo como me han informado? Gracias! Sds maría eugenia 

Respuesta: Me parece que lo mejor será promover una mediación y citar a ese administrador y a quien le  ha vendido el departamento.- 

 

Consulta 13

Buenos días:

Las personas del edificio clasificamos los residuos, colocándolos en cestos diferentes. El encargado no interviene en la clasificación, se encarga de darle los reciclables que dejamos, a los recolectores y los orgánicos los lleva al contenedor.

En este caso, debe cobrar un plus? Tenemos 24 unidades en el edificio.

Agradeceré cualquier información sobre lo expuesto. Saludos Mirta 

Respuesta: Lo debe cobrar porque se ha incorporado a su salario por convenio.- 

 

Consulta 14

Buenas tardes Dr Awad

Soy propietario y el Aministrador nunca me hizo firmar el Libro de Registro de Firmas. Se lo dije en más de una oportunidad, pero la cuestión es que sigo sin poder firmar ese libro. Como propietario puedo tener algún problema?

Muchas gracias Juan Carlos 

Respuesta: 1.- Sería bueno asegurarse de que el Libro lo adquirió, sacando el tema en una asamblea, por ejemplo.-  2.- También podria intimarlo para que lo reciba en su oficina y pueda registrarse.- 3.- el problema de la no registración de la firma estriba en que si usted confiere una autorización simple (la que figura al pie de la convocatoria a una asamblea) no hay forma de comparar su firma con otra indubitada ( ésta sería la que usted registra en el libro en presencia del administrador.- 

 

Consulta 15

Asunto: Recambio de material

: Buenos días. Consulto porque mi baño fue remodelado cuando compré el departamento y coloque piezas de mármol. Hubo que romper por motivos de filtración y la administración se niega a pagar el TOTAL de la reposición del mármol, sólo cubre el 40·/· del costo.

Aduce que cuando compré el inmueble originalmente no había ese material, eran otros azulejos.

Es correcto o debe hacerse cargo de los costos del material que se rompió en su totalidad?

Agradezco pronta respuesta.

Saludos. Tilda 

Respuesta: En principio habrá que ver si es necesario ( teniendo en cuenta la importancia en superficie de lo que rompió el consorcio) reponer todo el revestimiento.- De ser así, el consorcio deberá reponerlo y dejarlo como estaba antes de iniciar la reparación.- 

 

Consulta 16

Asunto: Consultas varias

Mensaje: Buenas noches Dr. consulta sobre la Administradora: no quiere pagar daños producidos por otro vecino ni tampoco mediar para cobrarlos o recuperar  a través  de las expensas, es  así?

Porque uno no puede ingresar mis expensas teniendo el CIP?

Muchas gracias Dr. Cordialmente  Adriana Nelida 

Respuesta: 1.- si el daño lo produjo otro vecino el responsable es el vecino no el consorcio, por tanto el administrador nada debe hacer.- No comprendo el tema del CIP.- 

 

Consulta 17

Asunto: Consulta

Mensaje: Estimados, tenemos una situación bastante peculiar: Se realizó un allanamiento en nuestro edificio en la vivienda del encargado. Finalmente encontraron droga en un lugar común (sala de máquina) Dado esto, el Administrador que Representa a los propietarios, contrata a un abogado PENAL para que nos represente EN LA CAUSA judicial. La consulta es: ¿puede ser que LA TOTALIDAD de un edificio (sus propietarios) estén en una causa judicial? Por supuesto que el problema no es solo este, sino también que los honorarios penales, no son "poca cosa" para ser afrontados en las expensas. Pablo 

Respuesta:

Estimado: No sé por qué razón se produjo el allanamiento en al vivienda del encargado, la cuestión es que encontraron droga en un lugar o sector común , que, se supone, es un espacio o lugar que se encuentra bajo el control  y la vigilancia del consorcio ( ese control de acceso o vigilancia está, en principio, en cabeza del encargado) .-  Así las cosas es conveniente que el consorcio tenga su asesoría letrada, y que intervenga en el proceso, ya que  así puede tener mejor control del expediente .- Es aconsejable, también, que se asesoren con un abogado laboralista, por las implicancias que puede tener esta situación en la relación laboral.-  Esto es lo que se puede responder de una manera general.- 

 

Consulta 18

Asunto: No reconocimiento de gastos por daños a la propiedad por administradora

Mensaje: Buenos días Doctor

La administradora no reconoce daños y perjuicios ocasionados en los departamentos si son causados por vecinos, en este caso por el vecino del piso superior: perdidas de agua que afectan nuestra propiedad: techo baño principal, afectado por el vecino del piso superior en parte, y por el plomero contratado por la señora  administradora que  "arreglando" un caño dos pisos más arriba rompió el caño.  Tooalet  pérdida de agua en el techo por  el inodoro. Dormitorio afectado pared y techo por ingreso de agua, porque un ex-empleado del consorcio colocó un aire acondicionado y al dejar abertura en la parte exterior se filtro el agua. La administración anterior dijo que se responsabilizaba de todos los desperfectos ocasionados por los arreglos que se hicieron por el personal del consorcio, esta señora no los reconoce en este caso. Reconocimiento  que hace en otros casos al volver a reiterar los trabajos en mas de una oportunidad si los realiza el plomero no idóneo mencionado más arriba. 

Muy agradecida por su tiempo y respuesta. Cordialmente.

Adriana 

Respuesta: La verdad es que, en principio los daños que Ud. expone parecen haber sido causados por cañerías comunes, que sí debe reparar el consorcio.- 

 

Consulta 19

Asunto: consorcio. aire pulmon arreglo

Mensaje: Hola Quisiera contactarme con el Dr Eduardo Awad o Dra Nelly Dias, consorcio tema aire pulmon y parte de espacio descanso en los distintos pisos cerca escalera muy deteriorados producto del aire pulmen condensacion. y otros temas que hacen al conjunto del consorcio. aguardo respuesta. Gracias Oscar

Respuesta: La forma de contactarse es ésta.- Los temas de reparación a los que Ud. alude parecen ser responsabilidad  (si, como expone son ocasionados por deterioros o desperfectos en los muros y sectores del dominio común) .-  

 

Consulta 20

Asunto: Cochera En el edificio

Buen dia, quiero solicitar asesoramiento sobre la cochera en un edificio. No poseo cochera yo pero si mi departamento, debo pagar el impuesto del ABL, Luz, Agua y Seguro por la cochera dentro de las expensas o a mi no me corresponde?. Si me podrias informar por favor algun numero d ley para poder discutirlo entre los vecinos, de acuerdo a vuestra respuesta.    Desde ya muchas gracias Gracias Pablo 

Respuesta: No se puede responder la consulta, es muy específica, hay que ver documentación,  reglamento, escritura, plano, etc.-  Esta página es para consultas más generales.- 

Consulta 21

Buen dia, mi consulta es muy puntual: Que se hace cuando el administrador del consorcio no realiza una reparación que corresponde  (arreglo de pintura provocada por una gotera interna de cañeria), ya que ignora todos nuestros reclamos. Muchas gracias Eduardo

Respuesta: Lo  que hay que hacer es  intimar al consorcio y al administrador fehacientemente a la reparación, y si vencido el plazo que se le otorga no cumple, habrá que promover una mediación.- 

 

Consulta 22

Asunto: cuota extra de expensas 

DR  Buenas tardes :Hace varios años llevo pagando una cuota extra que se detalla como expensas "A" y otro importe como expensas "B"  Mi  consulta  hay obligacion de responder abonando este monto dada las sircunstancias economicas , soy juilada , y no cuento con otro ingreso ,  el edificio esta en S. Martin provincia Bs As son minimos los arreglos , y las expensas cada vez mas caras , contamos con porteria , y administrador sin ascensores hay 25 unidades  de las cuales 6 unidades son morosos  , agradezco su atención y respuesta lo  saluda  atte  Carmen 

Respuesta: La verdad es que no sé qué están recaudando y tampoco sé a qué destinan la recaudación.- No es posible responder a ciertas consultas, se necesita tener a la vista más documentación y charlar sobre la cuestión.- 

 

Consulta 23

Asunto: instalacion de conducto a los 4 vientos

Buen dia. soy breve .hubo un inconveniente en la calle del edificio  estuvieron arreglando el asfalto y rompieron el caño de entrada de gas al edificio.

Metrogas nos corto el suministro

hicieron la prueba de hermetidad del edificio y dieron gas. No asi a cada vivienda debido a ciertos arreglos que cada unidad deberia encargarse para poner en regla la instalacion. El administrador del edificio envio a un gasista matriculado a presupuestar los trabajos individuales de cada unidad en particular a cargo del propietario.

En mi caso me pasaron un presupuesto que al ser de tan alto valor hizo que pidiera otros presupuestos. Efectivamente por casi el 50 %, me hacian el mismo trabajo.

Contrate el servicio, entre lo que se debia hacer era un tiraje de calefon de 4 vientos. LO hicieron y luego de terminado el trabajo, me llamo el administrador, para amenazarme con una carta documento y que saque inmediatamente el caño de los cuatro vientos.

Que esta colocado segun el gasista que contrate de manera reglamentaria.

Ahora no se que hacer, por un lado metrogas me exige para mi calefon tenga un tiraje a 4 vientos, y por el otro que el administrador despues de terminado el trabajo  me amenaza que lo va a sacar.

que puedo hacer? Susana 

Respuesta: La verdad es que no se comprende porqué el administrador la amenaza si Metrogás está conforme con la obra realizada.- 

 

Consulta 24

En una asamblea autoconvocada (AA) de fecha 17/3/2019 con un quorum del 54,67% se remueve al administrador sr.  xxx por presuntas irregularidades, a pesar que el reglamento exige un 66,6% para poder hacerlo, y en AA del 25/3/19 se nombra como administrador al Sr. xxx , que es ratificado por A:A. del 5/4/19 en la cual se lo autoriza a enviar una liquidación de expensas y a que se depositen los importes en la cuenta personal Sr. xxx  o en sus oficinas. Los presentes en es A:A: así lo hacen.

Por su parte el Sr. xxx  que tenía mandato legal hasta el 6/6/19 y en cuyo poder se encontraban el Libro de Actas y los demás libros relacionados con el consorcio convoca a una Asamblea para el 15/4/19. En ella presenta su renuncia y dice que seguirá al frente de sus funciones hasta el 30/4/19. En esta Asamblea se presentan varias carpetas para elegir nuevo administrador y resulta elegido el Sr. xxx , que comenzara a ejercer sus funciones el 2/5/19.

En este momento hay dos administradores: xxx  envia sus liquidaciones y recauda en una cuenta que dice haber abierto a nombre del consorcio en el Banco xxx  y xxx  envia las suyas y recauda en la cuenta que siempre tuvo el consorcio en el banco xxx  y en cada una de estas liquidaciones figura como deudor el que depositó en la otra. Ninguna de estas dos recaudaciones es suficiente por si misma para sustentar los gastos.

Mi pregunta es que podemos hacer para saber quien puede administrar legalmente y cobrar las expensas (¿podría ser un grupo de copropietarios?) y en dónde presentarse para obtener un fallo rápido y legal (la justicia como opcion final es lenta y costosa) y entre tanto hay reparaciones necesarias que no se pueden realizar.

Agradezco la atención que me dispensen y saludo atte. Beatriz 

Respuesta: Como Ud. comprenderá, se trata de una situación compleja, importante, vital,  para los intereses del consorcio; no se puede responder en dos o tres líneas  en una página como ésta.- 

 

Consulta 25

Asunto: consulta por rotura caños de gas

Se hizo un arreglo en la sala de medidores de gas y al colocar una ventilación se rompió el caño de mi dpto. y otros 3 mas.Hace una semana y como el q realizo el trabajo cotizo para cambiar los 5 pisos,todavia no se hizo nada.Nosotros consultamos 3 gasistas mas y se puede solucionar cambiando tramo en planta baja...en consejo no atiende nuestro reclamo y estamos en el medio de un cambio de Administracion,,,que debemos hacer.gracias x su respuesta desde ya . Elida Barrio Flores

Respuesta: Es una tema complejo, que no puede responderse en dos o tres líneas.- 

 

Consulta 26

Asunto: Solicitando la renuncia del Administrador en Asamblea

Cuantos poderes puede tener un copropietario en una asamblea para reemplazar a propietarios que no pudieron asistir, hay un numero fijo? Gracias  Saludos cordiales  Patricia  

Respuesta: Primero hay que tener a la vista el reglamento de propiedad, para saber qué dice sobre el tema.- 

 

Consulta 27

Estimados:

Quiero plantearles la situación existente con las personas “responsables” de la  administración de Consorcio del edificio donde vive mi mamá.

Ella es  inquilina desde hace más de 20 años, sucede que  por una rajadura en el  tanque  de agua del baño se cerró la llave de paso ya que esta pérdida le afectaba al vecino en su cocina, situación que está pendiente de resolver  desde hace más de un mes y medio.  Ella tiene 92 años y se imaginan ustedes lo que esto implica para cualquiera pero sobre todo para una persona de esa edad teniendo que cargar baldes permanentemente y sobre todo el desgaste físico que esto conlleva.

Los “responsables” de la administración adujeron que por falta de dinero, no se podía hacer el arreglo  en lo inmediato, que debería esperar a recibir el cobro de las expensas y recién ahí  comenzarían con el arreglo, cosa que nunca sucedió. 

Por lo tanto el dueño del departamento mandó una Carta Documento donde en uno de sus párrafos  decía  SIC:

“Serán ustedes responsables de las lesiones producidas, y de generarse alguna acción legal de la inquilina contra mí persona, los haré solidariamente responsables, máximo habiendo sido notificados en reiteradas oportunidades tanto por ella como por mí.  Quedan ustedes debidamente notificados. Iniciaré las acciones legales en caso de no tener respuesta favorable,  a fin de ponerlos a derecho.”

Se indicaba en la misma que en un plazo perentorio de  72 horas se deberían resolver el problema existente, ese plazo venció el 31 de mayo próximo pasado y dado que a la fecha no se ha resuelto nada, el propietario realizará el arreglo en forma particular dada se preocupación por la salud de su inquilina.

He aquí la pregunta:  se les anticipa por Carta Documento  que el costo será deducido de las expensa correspondiente  hasta cubrir el costo total del trabajo,  y que no se abonarán las expensas hasta no recuperar lo invertido obviamente  adjuntando el presupuesto correspondiente  y  que se compare al que  ellos comentaron en un comienzo que su costo sería de $ 10.000 (pesos diez mil) esto sería por el tanque de agua, por los azulejos que deberán ser reemplazados, y por supuesto mano de obra.

Todo esto es correcto??  o tiene que intervenir un abogado??  Lo cual sería imposible solventar.

Mi consulta se debe a saber si estamos procediendo bajo lo estipulado por ley o de lo contrario de qué manera actuar.

Muchas gracias y sepan disculpar las molestias

Atentamente

Susana 

Respuesta: El dueño del departamento, por un lado debe intimar al consorcio las reparaciones que corresponden.- Pero  por otro lado  DEBE reparar el departamento alquilado, porque su mamá que es la locataria debe vivir en las mismas buenas condiciones que tenía el departamento, si no deberá reducirse el alquiler o rescindirse el contrato.- 

 

Consulta 28

Asunto: Renovación de la red de gas natural en mi edificio.

Mensaje: Dr. Aguad, tengo un pequeño departamento en Congreso, la compañía de gas ha dado un ultimatum para que cambiemos las tuberías  desde el medidor hasta la entrada de cada departamento, pero la mayoría se oponen, dicen que no tienen dinero. De continuar en esta actitud nos van a cortar el servicio. Qué puedo hacer? Desde ya , muchas gracias! JUANA 

Respuesta: Las cañerías son comunes en toda su extensión, así las cosas debe el consorcio encarar la obra de reparación y/o cambio que Metrogás exige.- 

 

Consulta 29

Asunto: consorcio xxx Buenos dias, mi consulta es la siguiente...desde diciembre del año pasado en mi edificio que consta de 45 dtos no tenemos gas por una denuncia falsa que se hizo, en la cual usaron mi nombre para ensuciarme, el administrador fue a gas natural y le dieron una captura de pantalla con el nombre de la  persona que supuestamente hizo la denuncia y no tuvo mejor idea que colgarla durante 48 hs en el ascensor, desde ese entonces toda la gente de mi edificio no me puede ni ver y tengo problemas con todos , yo soy una mujer de 89 años con un marido de 94 años y que esta en silla de ruedas,quisiera saber como puedo hacer para que se retracte de todo el daño y perjuicio que me ocaciono con la gente.

por otro lado ya que no tenemos gas tuve que usar artefactos  electricos por la cual me salto la termica y llame a un electricista y dijo que tenia que reemplazar los cables que vienen del medidor hasta el departamento por uno de mayor grosor reemplazar el cable de 2mm por uno de 4mm,me comunique con el consorcio que es el sr xxx  que nunca me atendio solo hable con las empleadas para averiguar que es lo que me cubre la administracion y me dijo que el consorcio se hace cargo solo si cambio el cable de 2 mm por otro nuevo de 2mm que estariamos en la misma situacion ya que con tantos aparatos electricos saltaria de nuevo la termica y si cambio los cables por uno de mayor grosor solo me cubre la mitad del cable, o sea si necesito 40 mts ellos me cubren solo 20 mts. lo otro es que el electricista me pidio un plano del edificio para saber por donde pasan los cables de electricidad a lo cual el consorcio me dijo que ellos no tienen plano de electricidad. eso es posible?o me lo estan negando, asi como una vez pedi una grabacion de las camaras de seguridad y me dijeron que tengo que pagar 1500 pesos para que me den el video y a su vez tener un programa especial en mi computadora para verlo, la sala de medidores de luz siempre estan con llave asi como la del gas tambien eso tiene que ser asi o tiene que estar si llave por cualquier emergencia?. hay muchas irregularidades en mi edificio,y no respetan el reglamento de copropiedad como por ejemplo hicieron una edificacion el el ultimo piso agregaron un ambiente en una terraza y no esta declarado, tambien cerraron la mitad del pulmon del edificio en planta baja.

este es un edificio de 11 pisos en plena avenida xxx  y yo soy propietaria de dos departamentos y pago casi diez mil pesos de expensas por cada departamento. lo escucho todos los sabados doctor , muchas gracias por este espacio que nos da para hacer la consulta. espero su respuesta muchas gracias marta elsa 

Respuesta: Lamento lo que ocurre en su edificio pero debo decirle que no es posible responder una consulta tan puntual, tan específica, que engloba varios temas, en tres o cuatro renglones.-  

 

Consulta 30

Asunto: La administracion de consorio no responde

Estimados:

En el departamento de mi mamá tengo problemas de humedad y goteras en el baño, la administración mando gente que nos dijo que era problema del departamento de arriba, la administradora dice que a ella le dice otra cosa, que es por un cerramiento realizado en la cocina (¿¿¿...???)

Nos pidió que mandemos a alguien nosotros para revise el problema, vinieron y confirmaron que era el piso de arriba.

Le comentamos a la administradora lo que nos informaron, en un principio dijo que se iban a hacer cargo, pero ahora no responde los llamados ni contesta los mails.

Venimos con estos problemas de humedad, hace mas de un año, al principio decían que no hay fondos, pero están preparando el frente del edificio para pintarlo.

Mi mamá falleció hace un año y el pago de expensas estamos al día.

Agradecería si pudieran orientarme que tengo que hacer o como proceder con esta gente.

Gracias  Leandro 

Respuesta: Creo que lo mejor es ponerse en movimiento y, enviarle una carta documento intimando  al consorcio y al administrador y darle un plazo para que cumpla con sus obligaciones .- Luego se verá.-

 

Consulta 31

Asunto: Distribución horarios varios porteros

Buenas tardes, ¿existe alguna normativa o "algo" en lo que los propietarios/administración nos podamos basar para la distribución horaria de los porteros de un edificio?

Para el caso de una torre con portería las 24 hs, hay alrededor de 6 personas entre encargado, porteros fijos y franqueros y en determinados momentos se superponen hasta 3 debiendo cubrirse otros horarios con más turnos para los franqueros.

¿ se podría considerar redistribuir sin necesidad de aumentar los turnos de franqueros? Para analizarlo, en qué pautas hay que basarse, leí que deben existir 12 hs de descanso mínimo entre un turno y el siguiente para un mismo portero, qué otras cosas más se deben considerar?Gracias Viviana

Respuesta: la verdad es que no es posible responder a una consulta tan específica, sobre todo que se relaciona con el consorcio en su carácter de empleador,  en tres renglones.- 

 

Consulta 32

Asunto: Deudores de expensas

En nuestro edificio de 31 dtos sito en caba tenemos un 60% de deudores en gastos de expensas.Algunos de estos deudores estan en juicio en mano de abogado puesto por la administracion y se encuentran en tramite sucesorio ya hace un largo tiempo y otros de tramite normal Contemplamos los casos de deudores  dada la situacion economica pero ya como

Usted vera un 60% de deudores es insostenible. Resumiendo los deudores por sucesion cual es el plazo logico de sentencia y las deudas normales en que plazo se pueden elevar juicio ? Es conveniente cambiar de abogado  Y cual es el interes que estas deudas aportan. Gracias Ruben 

Respuesta: La verdad es que si el consorcio ya tiene su asesoría letrada, por una cuestión de ética, nada puedo responder.- 

 

Consulta 33

Buenas tardes Sr Awad soy administradora en provincia,  recientemente tomé una administración en donde no me entregaron libro de orden,  este es obligatorio? Si es así donde se rúbrica?. Aguardo su respuesta.  Muchas gracias.  Saludos Cordiales Verónica 

Respuesta: Si el consorcio tiene personal en relación de dependencia el libro es obligatorio.- 

 

Consulta 34

Estimado Dr. Eduardo Awad.

Me con respeto me dirijo a usted en su carácter Director del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPAC, a fin de consultarle acerca del modo de realizar las jornadas de actualización para administradores de consorcios, por una situación particular que se me presenta.

En el año 2017 cursé en el CPAC la Diplomatura en Derecho de la Prop. Horizontal con la idea de asesorar a propietarios sobre el tema. Aprobé la Diplomatura ante una mesa en la cual me sentí sumamente honrado de que usted personalmente estuviera a cargo del examen. 

Posteriormente no me matriculé ante el RPA ya que como decía, no era mi intención administrar consorcios.

Ahora bien, mi esposa es dueña de un departamento en un edificio, cuyo administrador renunció este año dejando  deudas por falta pago de aportes  previsionales y tributarias a las que ahora deben atender los propietarios. Las deudas se iniciaron no menos de cinco años atrás, período en el cuál dos administradores distintos tuvieron a su cargo  el consorcio. A la vez estas personas no han realizado diligencias para el cobro de importantes deudas de expensas a los morosos, con lo cual la situación financiera del consorcio es preocupante, más aun considerando que se trata de un edificio de clase trabajadora en  casi su totalidad.

Ante esa situación los propietarios me solicitaron que sea yo quién lo administre, pero visto que no he realizado las actualizaciones obligatorias no puedo tramitar mi matrícula ante el R.P.A. siendo éste el único requisito que me falta. Consulté  en el G.C.B.A. y me informaron que el ciclo lectivo para las actualizaciones se realiza el mes de septiembre.

Por este motivo me permito dirigirme a usted a fin de consultarle si es de su conocimiento otra institución en donde realizar dicho curso de actualización en una fecha más próxima.

Sin otro particular, con las disculpas del caso por las molestias que pudiera ocasionarle,  le agradezco enormemente su atención.

Un cordial saludo.RUBEN 

Respuesta: Rubén, si bien no lo expresa, se trata de un edificio situado en CABA;  lamento decirle que no sé de otra institución que brinde en estos días,  el curso para renovar la matrícula.-  Pero quiero aclararle que, para hacer ese curso, es necesario que esté efectivamente matriculado arte el RPA.- 

 

Consulta 35

Asunto: CUADRO DE DUCHA

Estimadísimo profesor quiero consultarle por el cuadro de duh de una inquilina en la calle hidalgo la administradora no quiere pagar el arreglo del cuado de ducha.

El cc art 2041 es quien dice quien lo paga

Espero su respuesta

Mis respetos. Silvia 

Respuesta: La verdad es que, si bien hay mucha discusión, debe entenderse que una parte del cuadro de ducha está formada por una cañería que conduce agua (cosa común), y otra parte son canillas ( que son del propietario).- Así las cosas, decimos que debe el consorcio llevar a cabo la reparación o sustitución.- En algunos edificios ( para evitar situaciones enojosas)  se ha optado por acordar que el propietario compra el cuadro y el consocio lo instala.- 

 

Consulta 36

Asunto: Cerámicas y azulejos

Asunto: Me tienen que cambiar los caños de agua fría y caliente por perdidas en el dpto de abajo

¿A quién le corresponde pagar los azulejos y cerámicas que van a romper?  Gracias

Susana Haydee 

Respuesta: Las cañerías son cosa del dominio común que debe reparar el consorcio, así las cosas, también debe reparar los revestimientos que deben quitarse para llegar a la cañería.-  

 

Consulta 37

Estimado dr. Awad

Le consulto sobre si hay que mantener pagando los servicios de luz y gas al departamento asignado al encargado permente c/vivienda.

Los valores que se estan pagando son exorbitantes y abusivos relacionandolo con mismo metros cuadrados de otras unidades y mas habitantes en las mismas

De suprimir esta concesion que lleva años cual seria la forma para evitar alguna accion en contra del consorcio

Desde ya muchas gracias Monica 

Respuesta: Si lo están pagando no hay vuelta atrás, ello forma parte de su salario y éste no puede disminuirse.- Si, con el tiempo, contratan a otro trabajador, ello puede modificarse.- 

 

Consulta 38

Estimado Dr Awad

En enero Metrogas clausuro el gas en el consorcio.

Ya estamos trabajando , tanto en lo solicitado , como en los deptos.colocando lo que exige Metrogas.Un depto, ya coloco todo electrico, y otros propietarios desean hacer lo mismo.

La pregunta es la siguiente: el cambio de energia a gas por  electricidad, exime a esos propietarios de  pagar los arreglos que esta generando el arreglo en el  sotano ( medidores, reguladores, rejillas de ventilación etc.?  del consorcio?

Nota: el arreglo de cada depto , lo esta pagando cada uno de los propietarios. Muchas gracias por su amable atención Sra Zulema Respuesta: Si el consorcio en asamblea, por mayoría suficiente,  decidió mantener el servicio de gas natural y llevar a cabo el cambio de las cañerías, no pueden los propietarios dejar ese servicio y volverse “eléctricos”.- Y si lo hacen no se pueden eximir unilateralmente del pago de los arreglos.-  

 

Consulta 39

Asunto: Expensas

Hola dr mi nombre es maria eugenia mi consulta es porque estoy pagando de expensa $5759.16,de los cuales vivo en floresta, los encargados ninguno hace nada, uno de los encargados se tomo vacaciones ahora y el mes pasado tambien, hay 12 personas que deben expensa, hay una propietaria que debe expensa y suplanta al encargado,hay 3 propietarios que estan en juicio y nose sabe cuanto van a pagar,el resto de los vecinos y yo que pagamos las expensas estamos pagando mas por la culpa de ellos. Ah!  Reunion de consorcio aca no hay, le mande un mail a la administradora pero ella no responde mails ni llamados telefonicos.

Que puedo hacer, porque ya estoy cansada de pagar demas por estos que no pagan expensa Maria 

Respuesta: La verdad es que se aprecia una administración deficiente o, como mínimo, una administración con poca comunicación con los consorcistas.- Es un tema complejo, no puede responderse en tres o cuatro líneas en ésta página.- 

 

Consulta 40

Asunto: EXPENSAS EXTRAORDINARIAS

Mensaje: Buen dia Dr.

Hay alguna nueva normativa que determine que ya NO exista la discriminacion entre expensas ordinarias y extraordinarias?

Hace varios meses en el Detalle de Expensas de un depto que tengo alquilado aparece en renglon aparte un monto por reemplazo de cañerias del edificio (al lado del ascensor) y mi inquilina considerando que son EXTRAORDINARIAS deduce ese monto del alquiler.

Yo consideraba lo mismo y asi lo hacemos desde hace varios meses.

Pero me dijeron de otro consorcio qeu esta normativa ya no existe mas y todas las expensas van por cuenta del inquilino como ORDINARIAS.

Ademas hasta las expensas de Marzo/19 en el recibo aparecia un renglon EXPENSAS GTOS (con el monto de expensas comunes) y otro renglon que decia EXPENSAS CUOTAS con el importe de este reemplazo de cañerias. A partir de Abril/19 hay una sola linea de EXPENSAS GASTOS por el monto total y en la linea de EXPENSAS CUOTAS dice $ 0.-

Me puede aclarar por favor?

Desde ya mil gracias! Mabel 

Respuesta: La verdad es que no puedo aclarar mucho en tres o cuatro líneas, cuando existe un departamento alquilado y estamos hablando de liquidaciones de expensas.- En general, puedo decir que muchos gastos que pueden no ser habituales son o constituyen EXPENSAS ORDINARIAS;  teles como el reemplazo de cañerías en el edificio.-  De todas formas, Ud, como refiere, ya ha hecho o consentido esos descuentos, por lo habrá que llegar a algún acuerdo sobre el tema.- 

 

Consulta 41

Asunto: Consulta remoción admin

Estimado Dr Awad: Mi nombre es Gustavo. Vivo en un edificio de Balvanera. Desde el año pasado intentamos despedir al administrador pero no lo logramos. El edificio esta en pesimas condiciones, y este sr (xxxx ) lleva la administracion hace mas de 30 años. Varios copropietarios compramos nuestros deptos a la vez el año pasado y nos pusimos de acuerdo en removerlo. Hicimos una asamblea en marzo deonde por 11 votos contra 1 se decidió removerlo, pero una vecina -aparentemente entongada con este sr en algun negocio turbio- nos impugnó la reunion, por lo que segun parecía quedaba sin efecto la votación. Consultamos y como en 30 días no se efectivizó la impugnacion de manera legal, le enviamos carta documento al administrador para que se anoticiara de que habia sido despedido y de que entregase los libros contables en una escribanía designada. A lo cual este sr contesta que desconoce su remoción, se niega a entregar los libros mencionados, aduciendo que no se ha acreditado la titularidad de las unidades, etc. Cabe aclarar que esta persona esta actuando con mandato vencido, y que nunca abrió una cuenta a nombre del consorcio, obligando a todos a abonarle en su cuenta personal. Para todo reclamo siempre da la respuesta de que todo sale caro, y se exime de sus obligaciones como administrador. Quería consultarle cuáles son ahora los pasos a seguir, ya que estamos desorientados de cómo remover a este tipo. Varios de nosotros dejamos de pagar expensas porque no queremos hacerlo a su cuenta personal, ya la situacion del edificio es lastimosa. Desde ya muchas gracias por su amable atención. Hace mas de 20 años lo sigo en Sabado tempranísimo -al cual bauticé con el nombre de "el programa del Dr Awad"- Saludos. Gustavo 

Respuesta: Lo mejor, para empezar, será formalizar una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.- Esto puedo responderlo en forma general, frente a lo que aparece como una administración que no cumple con sus obligaciones.- Hay más cosas que se pueden hacer, pero ello debe tratarse en forma personalizada, no se puede responder en detalle, en pocas líneas,  desde el reducido ámbito de ésta página.- 

 

Consulta 42

Asunto: Alquiler de portería 

Buen día dr.  La consulta es : la administración debe firmar al momento de alquilar la portería? Porque nuestra administradora se niega a hacerlo. Por otro lado también se niega a cobrar a los morosos del pago de las expensas . Esto entre otras cosas...!  Muchas gracias por su atención.  Estela

Respuesta: 1.-Sobre el alquiler de la portería no pudo expedirme porque no sé cómo han procedido para llegar a esa instancia.- 2.- La administración está obligada a recaudar las expensas, normalmente, o a través de la promoción de un proceso judicial si hay morosos.- 

 

Consulta 43

Estimados

Asisti la semana pasada al encuentro que el Dr Awad y sus colaboradores realizaron en el Colegio de Abogados.  Me resulto muy interesante

Me entere por Radio Mitre, pero, como no escucho radio frecuentemente, quería consultarles si habría alguna otra reunión próxima o bien me informen donde puedo encontrar información sobre las reuniones que el Dr. Awad va a realizar

Muchas Gracias

Silvia 

Respuesta: Gracias Silvia por seguirnos y asistir.-  Sin perjuicio de que cada reunión o actividad se va a publicitar por la radio; puede consultar la página:  www.todoconsorcios.com.ar

Consulta 1

Asunto: REPETICION FILTRACIONES EN PLACARD. 

Mi hermano discapacitado vive en un departamento que ha tenido por cuarta vez filtración en el placard. Se humedeció toda la ropa y en una de las mismas, el dinero. Ante la repetición deduzco que los trabajos anteriores fueron mal hechos. Dos meses estuvimos esperando la continuación de la obra, demorada porque la administración asignó 9 trabajos en el mismo consorcio. Esto afectó  la calidad de vida de mi hermano, con todo desparramado en un pequeño departamento. Ante la reiteración de la falla contraté un prestador que  picó, impermeabilizó y pintó con antihongos el daño.  Dos miembros de la comisión lo aprobaron verbalmente. Ahora no quieren reconocer el gasto que ofrecí se descontaran de las expensas. Gracias Susana

 

Respuesta: Lamento que se las cosas se hayan desarrollado de esta forma. De todas maneras, falta saber qué ocasionaba la humedad y si efectivamente la tarea emprendida dio buen resultado.- Lo mejor hubiera sido primero intimar al consorcio y hacerlo bajo apercibimiento de repararlo Usted a costa del Consorcio.-  Suponiendo que fuera el consorcio el obligado a hacerlo y que haya dado resultado la obra, debe insistir con el administrador para que se le reconozca el monto invertido.- Podría probar con una mediación vecinal, si no obtiene resultado .- 

 

Consulta 2

Asunto: Limpieza cocheras

Buenas Tardes, quisiera saber si dentro de las funciones del encargado y/o personal permanente sin vivienda,  esta la de limpiar las cocheras. En el caso de mi edificio, las cocheras son unidades complementarias. Saludos Cristina

 

Respuesta: Si se trata de unidades complementarias no, porque no son espacios comunes.- Pero no sé ( y eso es importante saberlo) si en algún momento se lo sumaron a sus tareas y se lo están pagando.- 

 

Consulta 3

Estimado dr. Awad Eduardo.-

Tenemos un grave problema en consorcio de Mar del Plata. El administrador nos está cobrando cosas imposibles de pagar, y como miembro del consejo me preguntan como debemos hacer para echarlo, ya que la reunion ordinaria realizada en marzo. No se dijo nada porque llegó el encargado diciendo que habia llegado un inspector de gamuzi a cortar el gas por una denuncia. Ahi nos llamó la atencion porque era un sabado a las 15 hs .

Supuestamente existe una perdida. Pero el administrador pidio un presupuesto y nos paso cinco millones de pesos . O sea una extraordinaria de dieciseis mil mas ordinaria de cuatro mil. Imposible de pagar.

Es un edificio viejo con seis pisos y en cada piso cuatro departamentos . .consultamos en forma privada con otros y nos dijeron que era imposible ese costo .Y asi etc.etc.

Es posible sacarlo ya que el terminaria el proximo año . Como podemos hacer.y comos debemos actuar. desde ya muchisimas gracias.-  Balbina, 

Respuesta: La cuestión es más compleja de lo que parece y no puede resolverse sin tener a la vista el reglamento de propiedad, sin saber cuándo lo eligieron, cuánto hace que le renovaron el mandato, etc.- Esta consultas en general ameritan una entrevista personal.-  

 

Consulta 4

estimado dr. Awad eduardo daniel... tomandome el atrevimiento de consultado... los escucho todos los sabados ....que no falta...  pero con mucho gusto

ahora

tengo 77 años y tengo que aprender mucho todavia... asi que recurro a ud. por lo siguiente

...soy propietaria de un departamento en capital federal

... en el edificio tambien hay cocheras... yo no soy dueña de cocheras

...se rompio el porton de acceso  a la cochera

...me comunicaron dos presupuestos

...ahora...yo pienso que esos ARREGLO deben ser soportado por los propietarios de los garages y NO  los que tenemos unicamente departamentos

CREO  que yo debo responsabilizarme de los arreglos de todo el eficio que comprenden  lo los habitables ...puerta de acceso principal lugares comunes ...

ruego a ud la amabilidad de asesorarme  muchas gracias  si viaja a saenz peña chaco tenemos aguas termales  que hacen desestresarnos de los momentos que estamos viviendo ... avisar y ya estamos con ud..a sus ordenes . gracias nuevamente lo consulto desde el chaco por un problema en Capital Federal Maria Aurora 

 

Respuesta: La verdad es que, y lo lamento, no puedo responder sin tener a la vista por lo menos, el reglamento de propiedad del consorcio en cuestión.- 

 

Consulta 5

Asunto: cañerias internas unidades funcionales

las filtraciones originadas por cañerias internas deben ser soportadas conforme CCC por el propietario o por el consorcio? Gracias! Saludos  MARTIN 

Respuesta: Por imperio del artículo 2041 inciso f) las cañerías que conducen fluídos son comunes en toda su extensión, por lo que tratándose de cosas comunes, es deber del consorcio mantenerlas en buen estado de conservación.- Por lo tanto ya no procede la distinción entre interior-exterior de la unidad funcional.- 

 

Consulta 6

Asunto: Edificio no apto profesional

Estimado Dr. Awad, necesitamos saber cómo resolver que un propietario alquiló su departamento para ser usado como centro de estética y el edificio es no apto. No sabemos si lo alquiló teniendo conocimiento o no. Circula mucha gente, en un edificio que habitan familias, es molesto para quienes habitan en el piso y hasta podría ser peligroso, los acompañan hasta la puerta pero se quedan charlando con la puerta abierta o se cuelan cuando ingresa un propietario. Además, tenemos encargado medio día y el resto del día si llueve la entrada está muy sucia porque el tránsito se incrementó. Queremos que deje de funcionar, cuáles son los pasos? No nos interesa multarlos sino que dejen de funcionar como tal. Muchas gracias! Catalina 

Respuesta: en primer lugar hay que leer atentamente el reglamento.- Si no es apto profesional, si sólo es apto para vivienda familiar, el administrador debe intimar por carta documento dirigida el dueño de  la unidad el cese del uso antirreglamentario.- Si no hay respuesta positiva habrá que seguir con la mediación y finalmente el proceso judicial.- 

 

Consulta 7

Mensaje: Hola Dr. Awad!

Le dejo mi consulta:

Tengo dos propiedades en un country. Las dos propiedades estàn alquiladas a travez de inmobiliaria. Los dos inquilinos no me pagaron nunca el alquiler y el contrato ya està vencido. Iniciè juicios por deshalojo pero siempre apelan y siguen uzurpando mis propiedades.

Mi consulta es: Puede el consorcio del Barrio accionar de alguna manera para impedir que estas personas sigan entrando al barrio? Hay alguna medida que me proteja como propieria de las mismas?

Le agradecerìa mucho su respuesta. Ana  

Respuesta: No veo cómo podría el country impedirles el acceso, si el problema es que no pagan y tienen los contratos vencidos, claramente es un problema del propietario.-  

 

Consulta 8

Mensaje: buenas tardes , es para preguntar si el administrador puede llevar a cabo una asamblea sin tener  conformado el libro de registro de propietarios ,de echo,tuvimos asamblea el 25/4/19 donde se renovo mandato de la administradora con 37 votos a favor y 8 en contra cuando en el edificio hay 120 unidades funcionales y a la facha aun no mando la copia del acta de dicha asamblea ,lo cual me da a pensar que esta en infraccion,si pede por favor diganos que tenemos que hacer ,gracias jorge ricardo  

Respuesta: efectivamente hay un mal proceder del administrador/a, si no consultó con los ausentes una decisión que claramente, tomó una minoría.- 

 

Consulta 9

Atte. Los quería consultar por lo siguiente, mi consorcio tiene saldo negativo y uno de los motivos es una deuda en AYSA por 89.000 ARS (3 facturas), la administradora hizo otros gastos no prioritarios como cambiar las luces a led y otras cosas y no dejó de pagar las boletas de agua desde noviembre del año pasado, en la última liquidación lo mencionó en dos líneas, puedo hacer algún reclamo en algún lugar? Creo haber escuchado en radio al Sr. Awad el sábado anterior que si se podía hacer algo, aguardo su respuesta y desde ya muchas gracias por su ayuda. cordiales saludos, Susana 

 

Respuesta: Lamentablemente no hay posibilidades de hacer nada con esas boletas de AYSA ya vencidas.- Lo mejor será empezar a ver cómo las van a pagar, porque, entre otros problemas cada vez que haya una venta de algún departamento se va a informar como deuda, además de poder AYSA iniciarle juicio al consorcio.- Lo que se habló en el programa en cuanto a AYSA no se refiere directamente a éste tema.- 

 

Consulta 10

Muchísimas gracias Dr. Awad.

Le hago una última pregunta: por lo que pude hablar con dichos vecinos, no tienen apuro en arreglar los problemas en sus departamentos y no quieren aumentar las expensas.

En estos casos, es aconsejable intimar al consorcio para que se hagan las reparaciones en mi departamento? Cuando digo intimar me refieron a que tal vez, si no se llega a un acuerdo, termine en un juicio al Consorcio

Nuevamente muchas gracias Virginia 

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 22

Estimado Dr. Awad

Me mudé hace poco y no conozco la historia del edificio. Mi departamento tiene problemas de yeso y pintura por causa de un caño del edificio. El otro día en la reunión me enteré que son varios los departamentos que tienen ese problema y que viene de hace tiempo.

Dijeron que el consorcio no está en condiciones de afrontar esas reparaciones y además hay otros gastos prioritarios, y que en caso de que el propietario quisiera hacer los arreglos por su cuenta, había que pasar un presupuesto, y si la administración lo aceptaba, el dueño pagaba por su cuenta esos gastos pero que el consorcio, cuando tuviera plata, devolvería el dinero al propietario.

Que es lo mejor para hacer en estos casos?

Desde ya muchas gracias Virginia

Respuesta: Creo que lo mejor será acordar en una asamblea elevar un poco las expensas y comenzar a realizar las reparaciones.- Si esto es imposible, podrán acordar (por escrito) con cada propietario hacerlo en forma individual y pactar la forma en que el consorcio reconocerá el reembolso de los gastos.- pero, la verdad , no es lo que aconsejo.-

 

Respuesta: Si esa es la opinión de los vecinos la verdad es que, lo mejor, sería intimar fehacientemente al Consorcio y al Administrador.- Esto para empezar.- 

 

Consulta 11

Buenas Tardes doctor

Disculpe que lo moleste, el año pasado realice el curso para ser Administradora de Consorcios y ahora me salió mi primer Edificio para Administrar en Provincia y tengo un conflicto con el Artículo 2060 del código por la doble exigencia que indica al computar los votos. Tengo a un Señor que es Administrador de cocheras "Unidad Funcional 1" (Comprende dos subsuelos) y posee 29% (parte proporcional Indivisa) y hasta ahora la gente no bajaba a las asambleas porque éste señor tomaba las decisiones. Que pasa si por Unidad Funcional ganan los vecinos ejemplo 15 pero por proporción Indivisa éste señor (29%) que Voto prevalece?. Realmente me tiene preocupada sobre todo porque se acerca la Asamblea.

Estaría eternamente agradecida de su Respuesta, Saludo atte. PAMELA .

Respuesta: Hola Pamela, tenés un propietario que alcanza el 29% y por otro lado tenés a varios otros que alcanzan la mitad más uno de unidades?  La mitas más uno de unidades ( mayoría absoluta de unidades debe totalizar el 50,01% .- De no ser así hay que agregar más unidades en la toma de decisión.- Si todavía no te queda claro, volvé a escribir con las dudas.- 

 

Consulta 12

Mensaje: Buen día, quería hacerle una consulta. Tengo un problema en mi edificio, la administración no soluciona las filtraciones de mi apartamento y estoy pensando en no pagar las expensas. Algún problema puedo tener? o que solución me da usted? Hace años que tengo esas filtraciones y estoy casada. Gracias. Saludos. Espero respuesta. Doris 

Respuesta: No es aconsejable dejar de pagar las expensas por esa razón. Lo mejor será pagar puntualmente y hacer los reclamos que correspondan frente a la inacción del consorcio.- 

 

Consulta 13

Asunto: Vecino agresivo

Mensaje: Buenas tardes, hoy envié este mail a la administración de mi consorcio:

"Buen día, Yo ayer hablé por teléfono con xxxx, le comenté la situación con el vecino que agrede permanentemente por teléfono a su madre y hermana a los gritos y no deja dormir, golpea paredes puertas rompió un vidrio, me hace despertar de las vibraciones del piso. Me sugirieró hacer la denuncia. Fui a hacer la denuncia y en la policía me dijeron que tenía que llamar al 911 cuando estuviera ocurriendo esto para que constataran la situación. Llegué a mi casa y a las 21:00 hs empezó nuevamente a los gritos por teléfono insultando a sus parientes que, aparentemente, serían los únicos que lo escuchan, y no se por qué motivo se aguantan las agresiones. Hice lo que me aconsejaron y llamé al 911. Vino la policía, Hablaron con él. Desvarió todo el tiempo mientras hablaban. Se deben haber dado cuenta de que el pibe es psiquiátrico y se retiraron sin siquiera tomarle los datos. Se terminó de ir la policía y el flaco empezó a tocarme el timbre y a golpearme violentamente la puerta, me agredía verbalmente y me decía que lo estaba obligando a abrirme la puerta a patadas. Llamé al 911 y pedía a otras personas que reforzaran el llamado, inclusive a los de Prosegur a través del motorista, pero la policía nunca más vino. Vino a acompañarme un amigo que, tanto él como yo, a diferencia de este chico, trabajamos al día siguiente y nos levantamos temprano (el chico este no trabaja, está todo el día metido en el departamento, por lo tanto tiene toda la noche para seguir molestando). Estuvo hablando con mi amigo un montón de tiempo y pidiéndole que quería hablar conmigo. Por supuesto lo mandé a que fuera a hablar con un psicólogo, ya suficiente tengo con escuchar toda sus patéticas penurias y su cólera cuando habla por teléfono. Insistía e insistía como un infante, hasta que cerramos la puerta y quedó afuera en el pasillo un rato. Seguido a esto empezó a venir y tocar timbre, golpear fuerte, se volvía a su departamento y nuevamente volvía a salir y a golpear y tocar timbre. Nos tuvimos que ir por la escalera corriendo como delincuentes porque no nos iba a dejar dormir, ni a nosotros ni a los vecinos. Esta noche me quedo a dormir en la casa de una amiga. No puedo estar así! Yo pago un alquiler y expensas para vivir en un lugar tranquilo, no para tener que estar parando en casa de otro y estar molestando a mis amigos.

El fin de mi e-mail es que necesito encarecidamente pedirles que contacten con el dueño y le hagan saber la situación. Este chico está mal de la cabeza y tiene que estar internado, no en un edificio normal con personas normales.

Ya hoy pude realizar la denuncia a través del Ministerio Público Fiscal y lo voy a hacer las veces que sea necesario. Mientras tanto la situación me vulnera. No se si está armado, no se sabe cómo puede reaccionar, consume alcohol y marihuana, de esto tengo pruebas, del resto de drogas que pueda consumir no tengo pruebas, pero sí severas sospechas. Yo estoy actualmente viviendo sola y con la policía evidentemente no se puede contar (ninguna novedad). Necesito que, tanto ustedes como el dueño, tomen acción con este inquilino

Voy a colaborar en todo lo que sea necesario, pero les pido que tomen medidas.De todo lo que viene pasando tengo grabaciones.

Ustedes creen que puedo esperar alguna acción por parte de la administración? Qué podrían ellos hacer por mí? En su experiencia, cuál es una buena manera de solucionar estos conflictos? Muchísimas gracias por su ayuda!Saludos Ayelén 

 

Respuesta: Creo que el consorcio debe tomar intervención frente a esta situación, considerando que la persona en cuestión perturba a todos en el edificio.- Además está bien encaminada en cuanto a las denuncias en la Fiscalía.- Sería bueno saber quién es el dueño del departamento para ampliar la denuncia y promover otras acciones judiciales.- 

 

Consulta 14

Asunto: Ley 6116/18- Ord.40473

Estimado Dr. Eduardo Awad, tengo el agrado de dirigirme a usted, en relación a la Ley 6116/18 (promulgada por Dec. 25/19), en el art. 14 se modifica la Ord.40473, por lo cual queremos saber si se tienen que seguir realizando los controles trimestrales de matafuegos.

Muchísimas gracias por su atención.

Saludos cordiales Monica

Respuesta: Los controles obligatorios ya no son trimestrales; se reemplazó, efectivamente, por  un control anual.- 

Consulta 1

Buenas tardes ,soy oyente de radio mitre ,y creo que la administradora sra. xxxx  no esta convocando de acuerdo a las normativas vigentes.

Me gustaría saber si cuando hay asamblea para renovar mandato de la misma, es suficiente con el cuorum presente o queda sujeto a que la renovación tenga algo asi como convocatoria decisoria ,en la cual la administradora debe mandar lo votado a todos los propietarios que no estuvieron presentes en dicha asamblea.

Agradeciendo vuestra respuesta ,los saludo att.

Jorge xxx, propietario en  ciudadela pcia. de bs.as.

Respuesta: La normativa vigente en la Provincia de Buenos Aires, es la ley 14701, cuyo artículo 13 establece que si el reglamento del consorcio no dispone otra cosa, el plazo de ejercicio del cargo de administrador será de un año.- Deberán renovarle (o no) el mandato en una asamblea, con la misma mayoría prevista en el reglamento del consorcio para nombrarlo (que no puede ser inferior a la mayoría absoluta contada sobre el total de unidades y el porcentual de dominio). Si la votación no alcanza la mayoría prevista, debe notificarse a los ausentes.  

 

Consulta 2

Hola.como están?

Me informan q me intimaron al pago de las expensas, y no aceptan pagos parciales pretenden q.cancele el total, esto es asi, es legal digamos.

Les pregunte en q se amparan y me dicen código civil, ley de fondos creo dijo.

Gracias Saludos Mirna 

Respuesta: Sí, es cierto que el consorcio no está obligado a aceptar pagos parciales.- 

 

Consulta 3

Asunto: Consulta por expensas extraordinarias

Mensaje: Hola! quería consultarle si es posible que la administración del consorcio no discrimine en la liquidación de las expensas, las ordinarias de las extraordinarias, alegando que todos los gastos son ordinarios (según Ley 26994 Título 5). Sin embargo, siendo inquilino estoy pagando todos los gastos realizados en el consorcio, incluyendo mejoras por ejemplo en la instalación de cámaras de seguridad, cambio en el sistema de llaves de puerta de entrada, cañerías, etc.

Cuando pregunto sobre el reglamento de copropiedad ni la administración, ni el propietario me dan una respuesta.

Quisiera consultarle, cómo puedo saber qué me corresponde pagar como inquilino, y qué le corresponde al propietario, si en las expensas no están discriminados los gastos?. Y cómo debo accionar al respecto.

Desde ya, muchas gracias, y a la espera de su respuesta, lo saludo cordialmente.

Marcelo 

Respuesta: Es cierto que el Código Civil y Comercial modificó, de alguna forma, el concepto de expensas comunes ordinarias y, a partir de su vigencia muchos gastos que así no se consideraban ahora son ordinarios.- Así las cosas, muchos gastos que usted percibe como extraordinarios ahora son ordinarios; no sé qué dirá su contrato, en muchos caso el inquilino queda desprotegido en razón de esto, y a merced de la buena voluntad o no del propietario.- De todas formas, sin bien las expensas son ordinarias, el formulario o planilla con el que se liquidan las expensas permite hacer algunas distinciones, para evitar muchas de estas discusiones.- 

 

Consulta 4

Asunto: Rotura de un caño

Mensaje: Buenas tardes,

Tengo una pérdida de agua en la columna de la cocina de mi departamenteo donde se encuentra el calefón. Si cierro la llave de paso del agua caliente, cesa la pérdida. La pregunta es quien se hace cargo de la pérdida. La administración dice que me tengo que hacer cargo. Eso es correcto?

Muchas gracias Daniela 

Respuesta: Desde la vigencia del código civil y comercial de la nación las cañerías se consideran comunes en toda su extensión, o sea en todo su recorrido, por lo que, en principio, deberá ser el consorcio quien repare la filtración.- 

 

Consulta 5

Asunto: Cochera individual sin salida de emergencia

Mensaje: Hola Dr. Awad, le quiero consultar porque poseo una cochera individual en la PB del consorcio que tiene como única salida/entrada el portón eléctrico. Recientemente el motor empezó a fallar y no siempre abre. Según el encargado, mi cochera debería tener una puerta de salida "para humanos" además del portón para vehículos. ¿Es correcto esto?¿Es responsabilidad del consorcio garantizarme esta salida?  Lis 

Respuesta: en principio es respuesta no debe darla un abogado, sino un ingeniero o arquitecto o licenciado en Higiene y seguridad.- 

 

Consulta 6

Estimado Dr. Awad

Mi suegra hace 5 meses adquirió un departamento en Capital Federal. Hoy llegó el aviso para una Reunión Ordinaria para la semana que viene.

 

1) Mi esposa tiene un Poder General Amplio de Admistración y Disposición y Gestiones Administrativas y Bancarias. Puede con este Poder ser parte de la Reunión de Consorcio? Puede ser parte del Consejo de Administración?

 

2) El aviso es para la Convocatoria a una Asamblea Ordinaria, pero en la misma figura nombramiento de Conejo de Administración pero no dice nada sobre la renovación del madato del Aministrador. Tengo entendido que debe figurar: si es así como se procede?

 

3) Tengo entendido que debe existir un Libro de Registro de Firmas: no sabemos si lo tiene y en qué momento se debe firmar puesto que a mi suegra nunca le pidieron que firme. Cuando lo tiene que firmar?

 

3) La manguera de desagote de un equipo gotea sobre el Aire Acondicionado de mi suegra. Le pedimos en tres oportuidades al inquilino de ese departamento, le mandamos tres mails al Administrador, pero el goteo sigue y eso no permite descansar por las noches a mi suegra y además debe cerrar toda la ventana para que no le salpique en el interior de su departamento. Que se hace en estos casos? a quien debo intima y/o denunciar? Gracias Atte  Rodrigo

Respuesta: Puede estar la señora en la asamblea con el poder general de administración y disposición representando a su madre, puede, con ese poder en nombre de su madre integrar el consejo.- Si corresponde que se renueve el mandato o no depende de la fecha en que lo eligieron o le renovaron por última vez.- El libro de firmas debe tenerlo el administrador e invitar a los propietarios a registrarse y registrar su firma.-  

 

Consulta 7

Asunto: Pago por el uso de la calefaccion que no paseo

Mensaje: Buenos dias

Mi edificio tiene servicios centrales, mi departamento, la planta baja, no posee losa radiante. Como hay que hacer para que no pague en las expensas el proporcional a la losa radiante, no el agua caliente? Gracias Ines

 

Respuesta: Si efectivamente no goza de ese servicio habrá que promover una reforma del reglamento para que la eximan del pago que genera ese servicio , es una cuestión compleja, que no puede responderse en dos o tres renglones.- 

 

Consulta 8

Estimado doctor Awad, recibo sus valiosos aportes como oyente de Radio Mitre. Hace algunos meses y también pocos días atrás, escuché entre otros su comentario referido a la posibilidad de establecerse una línea de crédito para aplicar a la realización de obras y trabajos necesarios para los consorcios, hoy diferidos por los montos que suponen.

Toda información será muy apreciada.

Cordial saludo, Rubén D

Respuesta: Se trata de una iniciativa personal mía,  he intentado y sigo intentando interesar a las autoridades en ello.-  

 

Consulta 9

Asunto: Expensas

Mensaje: Dr. Eduardo Aguad: quisiera saber si es "LEGAL" la medida que toman en algunos edificios donde hay propietarios morosos, para que los que sí pagan puntualmente absorban los montos impagos de aquellos que no pagan las expensas. Es una modalidad que se aplica injustamente y no sé si corresponde. Gracias. Adriana 

Respuesta: Sucede  que es la única forma de que el consorcio haga frente a sus gastos (hasta tanto los morosos paguen) 

 

Consulta 10

Asunto: edificio san bernardo,administrador se niega a ser auditado

Mensaje: buenas tardes, este administrador se encuentra en San bernardo ,dos propietarios del consejo fuimos a controlar los movimientos bancarios, ante la duda manifiesta que el paga impuestos de otros edificios con nuestro dinero, preguntamos como los reintegra, los compenso, como los compensa , sin respuestas. en la asamblea de febrero en la costa solicitamos habilite a un propietario a la cta cte para controlar los gastos , se negó.  en un momento en asamblea susurra renuncio. recibimos las expensas y llama a asamblea para 4/5/19  y en un ítem dice renuncia del administrador  y que esta a disposición de los propietarios los gastos del ejercicio 2018/2019 para que los aprobemos, falta aprobar el ejercicio anterior donde salto el movimiento de dinero, enviarle una carta documento ? por favor solicito el tenor de la misma.

  saludos cordiales  jorge 

Respuesta: Ya respondida a través del correo electrónico.- 

 

Consulta 11

Buenos dias soy de bahia blanca vivo en edificio de departamentos y soy de la comision del edificio nos cortaron el gas hace 3 años tuvimos que hacer remodelaciones de acuerdo a las nuevas directivas de camuzzi y 3 familias no pudieron e instalaron garrafas en sus cocinas sabemos que es peligroso y que el seguro del edificio no lo cubre en ca

So que llegue a pasar un percance pregunto se puede intimar de alfuna manera legal a estos departamentos para que las saquen? Sin mas espero pronta respuesta muchas gracias Nombre: Silvia 

Respuesta: Si el edificio tiene servicio de gas natural no debe permitirse que se tengan o almacenen garrafas.- habrá que intimarlo al retiro de las mismas o  acordar que esas unidades se alimenten con energía eléctrica.- 

 

Consulta 12

Asunto: Aumento Alquileres 2019

Mensaje: Alquilo un local en la calle xxx CABA desde hace 27 años. Hasta el mes de Abril el monto del alquiler fue de $ xxx. Nos toca renovar el contrato y nos piden el 100% de aumento y actualización cada 6 meses. Lo que quería saber es si este porcentaje está reglamentado por el ley. Agradezco su respuesta.  María Ercilia 

Respuesta: para renovar el contrato no hay reglas ni leyes en cuanto al precio a pedir al locatario.- 

 

Consulta 13

Asunto: Reparaciones del edificio

Mensaje:    Mis inquilinos se mudaron en octubre de 2018. En su momento, dañaron las paredes de las escaleras y pasillos desde el 1° al 8°B (este dto. iban a ocupar). El edificio tiene 10 pisos. El arreglo de aquellos data de varios años atrás. Y desde noviembre que  los consorcistas reclaman su reparación. Se habló a la inquilina que se comprometió a hablar con la mudadora. En el ínterin se hizo un relevamiento, y se observó la existencia de golpes y rayaduras propias del uso. El administrador pidió un presupuesto de $ 4.700.

La inquilina estuvo de acuerdo, pero no tuve respuesta. Ahora , el administrador solicitó un  presupuesto a otra empresa y pasó un monto de $16.900 que incluye las roturas provocadas por la mudanza y las del uso del edificio.

El alquiler se contrató a través de una inmobiliaria , a la que pedí un reunión urgente con los inquilinos.

Éstos, ya me anticiparon que no piensan pagar todo, por existir daños anteriores a su mudanza.

Agradecería su parecer al respecto a fin de solucionar el problema.- Atte.  Leonilda 

Respuesta: Queda claro que sólo deberían afrontar los gastos derivados de los daños que ellos ocasionaron.- De todas formas, para el consorcio, el responsable del daño no es el locatario sino el propietario.- 

 

Consulta 14

Asunto: expensas extraordinarias

Mensaje: Buenas días,

En el edificio del cual soy propietaria de un departamento, Metrogas cortó el gas hace 8 meses.

Además, desde entonces se produjeron tres principios incendios con intervención de los bomberos debido al mayor uso de artefactos eléctricos y al mal estado de la instalación eléctrica.

Desde entonces  la administración cobra dos cuotas extraordinarias, una para el gas y otra para la electricidad. Se iniciaron los trabajos de gas, pero no se resolvió el tema eléctrico, es decir, no se cambiaron los cables eléctricos que unen los departamentos con los medidores en el sótano.

Recientemente la administración envío una nota a todos los propietarios diciendo que el fondo recaudado de la electricidad sería utilizado para los trabajos de gas, y, dicen, que fue por resolución de la asamblea. Pero en esa asamblea no se votó el tema, sino que simplemente se habló y había varios  propietarios en desacuerdo. Además a más de tres semanas de dicha asamblea las copias de las actas de esa asamblea aun no fueron distribuidas.

Pregunto:

1.      Se pude destinar el fondo recolectado par un fin específico para otro fin distinto. Especialmente cuando se trata de un tema que afecta la seguridad del edificio y de los ocupantes.

 

2.      En el caso supuesto de que se hubiera votado como corresponde, (es decir levantando la mano, contando los votos a favor y en contra, de unidades y porcentual) o si se votara en una próxima asamblea: Que porcentajes harían falta? Alcanzaría con mayoría de los presentes en la asamblea o haría falta mayoría de todos los propietarios del edificio?  Sra. que no desea que se sepa su nombre de pila.

Respuesta: En principio, si la asamblea decidió cambiar el destino original de esos fondos recaudados, sí es posible.- Sobre la forma de decidir y las mayorías nada puedo decir porque para ello hay que leer el reglamento, y, como usted comprenderá, ello excede el ámbito de una consulta a través de ésta página.- 

 

Consulta 15

Mensaje: Estimado Dr. Awada ,  recurro a Ud.  porque quiero estar segura de mis reclamos                                              por una perdida de gas  , se corto el servicio , en junio del 2018 , bien , vivo en planta baja y los medidores en el sotano ., tuvieron que perforar el piso de la cocina para llevar los caños desde el medidor al calefon y cocina ,,,, tuvieron que romper,, cruzando toda la cocina ,                                  Por otro arreglo que hubo que hacer en el palier de entrada , usaron una reserva de baldosas mias( sin mi consentimiento ) , pagadas por mi  e identificadas , ordenadas en un cajon , con un cartelito  que demostraba que eran de mi propiedad ,  ahora yo las necesito y??????  no quiero que me quede un parche en la entrada de mi cocina                                                                          Amen de que tengo varios arreglos pendientes hace años porque surgian emergencias ,                      me canse tengo el pasillo de distribucion sin maderas , ( tambien por un cambio de caños de gas , y como pasaban por debajo del piso de mi cocina,, me levantaron todo , se levantaron unas maderas debajo de mi cama ,, perdida de agua desde la vecina de arriba , en el baño y la cocina , se pudrio mi puerta plegadiza y el riel del placard , )  todos estos trabajos los tengo pendientes desde hace  10 años , que ya los van arreglar , que los van hacer  y no llega el momento                                                          si quiero vender o alquilar  ,,en este estado imposible                                                                                NESECITO SU  ORIENTACION                                                Infinitas  gracias Jovita  

 

Respuesta: Los arreglos del piso de la cocina debe terminarlos el consorcio, comprando las baldosas que correspondan.- Sobre las otras reparaciones, si los deterioros se produjeron por obras que realizó el consorcio, también deberá terminarlas el consorcio.- 

 

Consulta 16

asunto: filtracion

Mensaje: filtracion ..arreglo en varios pisos. No se puede continuar ya que 1 consorcista no permite que ingresen a su vivienda...Que debemos hacer?

Flora 

 

Respuesta: Hay un proceso judicial (breve) que debe iniciarse para poder ingresar con orden del juez.- 

 

Consulta 17

Hola Doctor Awad, le consulto por varias inquietudes que tenemos

1) las escaleras no poseen pasa manos

2) el administrador se aumentó por si solo sus horarios

3) incluye en las expensas el costo de la automatización del ascensor

que tenemos que hacer para solucionar esto

muchas gracias  Emilio

Respuesta: 1.- Las escaleras, por cuestiones de seguridad deben tener pasamanos.- 2.- no puede el administrador aumentar sus honorarios sin consentimiento de la asamblea. Por excepción podrá hacerlo si así lo pactó y lo aceptó la asamblea con anterioridad.- 3.-  Obviamente si están mejorando o modernizando el ascensor, deberá ese costo pagarse por expensas.-  

 

Consulta 18

Asunto: Administración fraudulenta

Mensaje: Buen día.

Somos un grupo de vecinos, llegaremos claramente al 50% del consorcio, tal vez más, que nos hemos dado cuenta de los chanchullos de la administradora, sobreprecios, arreglos particulares pasados como parte de las responsabilidades del consorcio y no eran tales (cañerías de agua, por viejas, o remoción completa del revestimiento de las 4 paredes de un baño por obra lindera, pero hecho a cargo del consorcio, etc, etc, falseado de poderes y firmas en las actas de asamblea) El tema que esta señora, vive en el edificio y logra tener su séquito quien recibe favores.. y manipula información y poder a su antojo.

Dada estas circunstancias, ¿es viable echarla, con causa, y que no nos acarree inconvenientes?

Otro detalle, el marido, parte del consejo, es abogado y representante del consorcio, que casi nos manda a juicio con el encargado por el tema del bono. Son varios puntos escabrosos los de su administración, pero...el tema sería poder probarlos y que no nos embargue en un litigio de meses que nos traiga más conflictos y gastos que la señora en cuestión.. Muchas gracias!

Saludos, Roxana 

Respuesta: Es un edificio situado en CABA? 

 

Consulta 19

Estimado doctor.

                          Mi nombre es Fabián. Vivo en un edificio de la calle Junín,en C.A.B.A. Y debido a que uno de los habitantes del mismo (más precisamente del décimo piso) fue amenazado de muerte por un comisario al que le debería mucho dinero,se le asignó custodia.En un principio había dos efectivos permanente de la Policía de la Ciudad,cuando se percataron que el presunto amenazador es de esa fuerza,cambiaron por gendarmes. Ocurre que a dichos efectivos los tenemos ADENTRO del edificio,tienen las llaves del establecimiento y hacen sus necesidades en el sótano ( pozo ciego) . Mi pregunta y la de varios vecinos es saber si es legal la permanencia de los gendarmes allí. En el ascensor pusieron un cartelito explicando que es por orden judicial aunque nadie quiere decidr quién es el amenazado,todo muy hermético,me enteré por una vecina.Muchísimas gracias y las órdenes. Fabián 

Respuesta: la verdad es que no puedo responder a esa pregunta.- queda claro que si una persona necesita custodia el edificio deberá tolera rque estén allí.- pero no es el edificio ni el consorcio el que causa el problema o el que necesita de la presencia policial, por lo que, me parece, los gendarmes deberían ir al baño en la unidad del custodiado o en otro lugar fuera del edificio.-  

 

Consulta 20

Asunto: Filtracion ventana 

Mensaje: Buenos días, le consulta sobre una filtración externa en la ventana de mi dormitorio, la ventana es de pared a pared y techo a piso , la administración me dice que no les corresponde arreglarla a ellos por que es una ventana según el  nuevo codigo.La ventana da  en forma lateral.

Aguardo su comentario si debe o no hacerse cargo la administración. Muchas gracias.Saludos cordiales.

Gabriela 

Respuesta: Es cierto que el código civil y comercial de la nación ha puesto en cabeza de cada propietario la propiedad de puertas y ventanas.- De todas formas, para responder más ajustadamente, sería bueno tener a la vista el reglamento de propiedad del consorcio en cuestión.- 

 

Consulta 21

Asunto: deuda expensas de propietario

Mensaje: Estimado Dr. el problema que estamos teniendo en el edificio donde vivo situado en pcia.de Bs.AS. es que uno de los propietarios es dueño del 25% del edificio y el no paga expensas por sus unidades y locales desde hace varios meses, el administrador que tenemos nos dijo que el juicio llevar entre 3 y 4 años, y que el propietario en ese lapso no pagaría las expensas-con la cual para el edificio sería díficil de poder hacer mejoras ya que no contaríamos como hoy con esa entrada. Como No sé quería saber si no hay nada por hacer más que lo que nos dice el administrador o alguna manera de acelerar el tiempo del juicio y de iniciarlo si se puede hacer con un letrado elegido por los propietarios ?  Silvana 

Respuesta: Es lamentable pero cierto lo que dice el administrador, si el propietario no paga la forma de obligarlo es mediante la promoción de un proceso judicial de cobro de las expensas.- Por ello, se debe rápidamente iniciar los juicios, y , sí,  puede elegir el consorcio quién lo representará, perfectamente, en una asamblea.  

 

Consulta 22

Estimado Dr. Awad

Me mudé hace poco y no conozco la historia del edificio. Mi departamento tiene problemas de yeso y pintura por causa de un caño del edificio. El otro día en la reunión me enteré que son varios los departamentos que tienen ese problema y que viene de hace tiempo.

Dijeron que el consorcio no está en condiciones de afrontar esas reparaciones y además hay otros gastos prioritarios, y que en caso de que el propietario quisiera hacer los arreglos por su cuenta, había que pasar un presupuesto, y si la administración lo aceptaba, el dueño pagaba por su cuenta esos gastos pero que el consorcio, cuando tuviera plata, devolvería el dinero al propietario.

Que es lo mejor para hacer en estos casos?

Desde ya muchas gracias Virginia 

Respuesta: Creo que lo mejor será acordar en una asamblea elevar un poco las expensas y comenzar a realizar las reparaciones.- Si esto es imposible, podrán acordar (por escrito) con cada propietario hacerlo en forma individual y pactar la forma en que el consorcio reconocerá el reembolso de los gastos.- pero, la verdad , no es lo que aconsejo.- 

 

Consulta 23

Buenos días Dr Awad

Vivo en Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a dos pisos de mi departamento hay una manguera de desagote que sale por una de las ventanas de ese departamento. No hay aire instalado en la ventana o en la pared, pero tal vez sea uno portátil o no se de que es esa manguera. El tema es que dicha manguera larga agua (a veces gotea más, a veces menos) (la mayoría de las veces es de noche) y pega contra mi ventana. Les pedí en varias oportunidades que pusieran la manguera para adentro pero no tuve respuesta. Le pedí varias veces al administrador que intervena pero no tuve respuestas. Que puedo hacer al respecto? Gracias Juan Carlos 

Respuesta: Intimar al administrador para que efectivamente comunique a ese propietario que ajuste las instalaciones de los artefactos de su unidad.- Si no, puede citarlo Ud a ese propietario a una mediación.- 

 

Consulta 24

Buenas tardes Dr. Awad.

Me presento, mi nombre es Edith  soy administradora de consorcios R.P.A . Quería saber si su estudio realiza auditorias contables para consorcios. Estoy necesitando hacer una en un consorcio de 15 U.F. sin ascensor ni encargado.

Quedo a la espera de su respuesta. Desde ya muchísimas gracias. Atte Edith 

 

Respuesta: Esa información no se da a través de ésta página.- en todo caso puede llamarnos por teléfono: 49822024 y 35264008.- 

 

Consulta 25

Estimado Dr.Awad: si hubiera estado pactado no cabria duda.- El tema es que el contrato no dice nada, por lo tanto de acuerdo a los principios generales de P.H. que Ud. domina, què respuesta me daría??

Muchas gracias por contestar Atte- Silvia Martinelli

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Buen dia! Quisiera saber si el cambio de serpentina de un calefón corresponde o no al inquilino que ocupa hace un año

Y si la reparación de la bomba de agua corresponde o no al inquilino.-

Muchas gracias!

Saludos y felicidades!

Silvia

RESPUESTA

La verdad es que la pregunta se relaciona con una relación locativa, no con la propiedad horizontal.-

En cualquier caso, para responder, hay que tener a la vista el contrato  de locación.- 

Respuesta: Vuelvo a responder lo mismo, queda claro que, seguramente el contrato no prevé estas cosas en detalle, pero, a veces, hay cláusulas, hay acuerdos, escritos, que ayudan a esclarecer la cuestión.-  

 

Consulta 26

Mensaje: buen dia, me gustaria saber cuales son las atribuciones y obligaciones del consejo de administracion en un edificio. desde ya ,muchas gracias esteban 

 

Respuesta: El artículo 2064 del código civil y comercial de la nación reglamenta al consejo de propietarios.- Puede obtenerlo a través de la red.- Sin perjuicio de ello, en líneas generales, el consejo asesora, controla, fiscaliza la tarea del administrador y en momentos  de urgencia y necesidad lo suplanta.- 

 

Consulta 27

Asunto: Techado de Cocheras sin autorizacion en edificio 

Mensaje: Estimado Dr. Awad le agradeceria que me asesore sobre los pasos a seguir en el siguiente caso: Un consorcista del edificio donde vivo compro el espacio correspondiente a dos cocheras y procedio a techarlas sin haber pedido ningun tipo de autorizacion al consorcio ni haber presentado planos para su aprobacion, y usando materiales que no siguen reglamentacion alguna. La construccion esta en avanzado estado de ejecucion. Estoy en el consejo de administracion y no hay acuerdo entre los consejeros sobre que hacer. Por el momento la obra se encuentra suspendida hasta que la Administracion se expida. Gracias por anticipado por su asesoramiento. Maria 

Respuesta: Si se trata de un edificio en la CABA el primer obligado a hacer la denuncia es el administrador, por imperio de la Ley 941.- Sin perjuicio de ello,  cualquier vecino puede denunciar la obra antirreglamentaria ente al organismo municipal.- Y si persiste, habrá que llamarlo a una mediación y si no da resultado un proceso judicial,.- 

 

Consulta 28

Asunto: consejo de administracion

Mensaje: Buenos dias Dr.Awad: Con 

la reforma del codigo Civil y Comercial  2015 quisiera saber las obligaciones y responsabilidades del consejo de Administracion porque hasta ahora nuestra tarea es de colaboracion en el consorcio y el control cada tres meses de  las liquidaciones que presenta la Administracion dejando un informe por escrito para conocimiento de todos. Ademas reuniones con el Administrador para establecer las prioridades sobre las trabajos a realizar: el tema es que el administrador nos ha presentado una certificacion de deuda de expensas comunes de una unidad  y nos pide que expresemos nuestra conformidad con dicho certificado para iniciar el juicio por expensas. En cuanto al  interes punitorio mensual  cual es el que se aplica. Queremos saber si corresponde dentro de la normativa vigente y que responsabilidad tenemos por esto  y por cualquier accion y/o juicio que se plantee contra el consorcio comprometiendo nuestro patrimonio? Se habla tambien que tenemos personeria juridica?  Le agradezco su pronta respuesta Beatriz 

Respuesta: Empiezo por el final, el consejo de propietarios jamás podría tener  “personería o personalidad jurídica”, eso que se “habla” es un disparate.- Para comenzar a acercarse a la cuestión, le sugiero que comience por leer el artículo 2064 del código civil y comercial de la nación.-  En apretada síntesis: el consejo de propietarios es una órgano de control, asesoramiento y fiscalización de la tarea del administrador.- Y en momentos de urgencia y necesidad, tales como la ausencia o la  acefalía, puede reemplazar al administrador.-  

 

Consulta 29

Asunto: consejo de Administracion

Mensaje: Buenos dias Dr Awad: Con la reforma del Codigo  Civil y Comercial de 2015 quisiera saber sobre las tareas y responsabilidades. Hasta el presente se colabora con el consorcio y se controla por escrito las liquidaciones de la administracion  cada tres meses  y se pone a conocimiento de los propietarios.: jorge 

Respuesta:  

Para comenzar a acercarse a la cuestión, le sugiero que comience por leer el artículo 2064 del código civil y comercial de la nación (lo puede obtener por internet).-  En apretada síntesis: el consejo de propietarios es una órgano de control, asesoramiento y fiscalización de la tarea del administrador.- Y en momentos de urgencia y necesidad, tales como la ausencia o la  acefalía, puede reemplazar al administrador.-  

Consulta 1

RUIDOS Y OLORES MOLESTOS

Mensaje Buenas noches Dr. Awad: Le consulto pues a mi departamento llegan olores intolerables de carne asada del exterior. La Administradora ya notificó al supuesto vecino causante del mismo pero el olor intenso continúa. Qué debo hacer ? Puedo pedir que verifiquen la instalación de su extractor de aire y su cocina ? A quién debo recurrir ? A su vez este vecino tiene un lavarropas ubicado en un balcón interno a escasa distancia de la medianera y tiende ropa en el mismo lo cual ocasiona una vista antiestética . El balcón no tiene cerramiento, cuando la mayoría de los departamentos lo poseen . Puedo pedir que instale un cerramiento por razones de seguridad, de privacidad y de ruidos molestos ? gracias Silvia

Respuesta: Sobre los olores indeseables: el consorcio, a través de su administración puede insistir con la cuestión (carta documento, mediación); si el consocio no lo hace, Usted misma puede hacerlo; en su carácter de damnificada; todo ello en virtud de lo que dispone el artículo 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación, que permite iniciar acciones contra aquellos que alteran o perturban la pacífica convivencia.- Sobre el lavarropas y el tendido de ropa: en general no es el balcón para tener un lavarropas,  hay cuestiones que tienen que ver con la carga y descarga de agua que los vuelve lugares inadecuados para ello.- Sobre tender ropa, si no es el frente del edificio, y nada puedo decir, habrá que tomar contacto directo con el sector o lugar para poder responder.-

 

Consulta 2

Buenos días:

Intenté enviar la consulta por su página de internet, pero no fue posible.

Es la siguiente:

Tengo un departamento en Mar del plata con otra persona (50% c/u). El otro dueño no quiere pagar más las expensas y yo si.  Como puedo hacer para pagar mi parte y que la deuda solo le quede al otro?

Gracias por su atención. Mónica

Respuesta: No hay forma, la deuda de expensas no se divide por la razón de ser varios dueños.- Deberá liquidar ese condominio.-

 

Consulta 3

Asunto: Modificación de reglamento de copropiedad

Mensaje: Estimado Dr. Awad, el año pasado realizamos una consulta personalmente con Ud para modificar el reglamento de 1959, de un ph de 5 unidades. Donde renunciamos al prorrateo de expensas por %, las unidades se hacen cargo de gastos comunes, y, se fija un valor único para todos, valor que fijará la asamblea. El acuerdo es unánime. Según nos indicó ya realizamos la escritura con la transcripción del acta que modifica el reglamento. Es necesario inscribirlo en el registro de la propiedad del inmueble?, si no se inscribe, es válido para futuros compradores este acuerdo.? Muchas gracias por su predisposición. Saludos cordiales, Susana

Respuesta: Claramente debe inscribirse.-

 

Consulta 4

Asunto: consulta por cambio de administracion

Mensaje: El administrador anterior se quedo con mi dinero de expensas y desapareció, no las paso al nuevo administrador, estoy muy preocupada porque no se donde ir, no puedo pagar ese dinero. Tengo comprobante de pago pero el nuevo administrador me dice que a el no se lo transfirieron y que me comunique con el anterior, pero realmente no lo pude encontrar, el deposito esta hecho a la cuenta personal del administrador anterior. hay algo que pueda hacer? Gracias silvana

Respuesta: Lamento que la transferencia fuera a la cuenta personal del anterior administrador.- Es una cuestión compleja, no puede resolverse en tres o cuatro líneas.-

 

Consulta 5

Asunto: Mandato administrador

Mensaje: En la asamblea anual uno de los puntos de orden del dia es mandato del administracion ¿ se puede pedir que en ese item fugure por 6 meses en lugar de un año para prorrogar o no? .Asimismo ¿cuantos votos se necesitan para remover al administrador? ¿es suficiente con los presentes? Gracias  Rita

Respuesta: Si el edificio está ubicado en la CABA, si el reglamento nada dice acerca de cuánto debe durar, la ley 5983 establece 1 (un) año.- No menos.-

 

Consulta 6

Asunto: Planos de instalaciones comunes

Mensaje: Buenos dias, A quien corresponde gestionar dichos planos?. La Administración dice que es más sencillo que lo haga un propietario y lo pone en cabeza de mi tía que tiene 87 años. Entiendo que si se trata de instalaciones (pluviales, agua, cloacas) del edifico esto debería hacerlo la administración. Hay daños por agua en varias unidades y lo que solicitamos fue la revisión del estado de dichas instalaciones comunes. Plomero de la administración (y otro particular) ya han constatado que en la unidad de mi tía no hay pérdidas ni obstrucciones en baños, cocina ni balcón. Gracias, saludos 

Marisel

Respuesta: En CABA puede hacerlo el mismo administrador directamente, a través del TAD  (trámite a distancia) .- Es más, es obligación del administrador hacerlo si el edificio no cuenta con esos planos.- Obviamente los gastos (sellados, impuestos, etc.) los paga el consorcio.-

 

Consulta 7

Asunto: vicio oculto

Mensaje: Estimado Eduardo: en 2018 compré un departamento sin saber que estaban literalmente colgados de gas desde 2016. Coimearon a Metrogas y auto-rehabilitaron el servicio. A los pocos meses de adquirirlo, por una llamada de un vecino cortaron el servicio y allí me enteré de lo antedicho. Por arreglos inherentes a ello, a las instalaciones de electricidad y ascensores que estaban en condiciones calamitosas, pasé de pagar 8000 $ de expensas a aproximadamente 100.000$ durante 3 meses. Puedo reclamar por vicio oculto o redhibitorio al vendedor y la inmobiliaria? Lo intenté ante la defensoría del pueblo y no concurrieron las partes. Desde ya, muchas gracias. Cordiales saludos. Andrea 

Respuesta: En todo caso podría intentar llevar a una mediación al vendedor, porque ha ocultado información que importante.- No creo que pueda extenderse  el corredor inmobiliario salvo que se pruebe que supiera de la cuestión.- 

 

Consulta 8

Dr Awad muchísimas gracias por su respuesta.

Lo vuelvo a molestar: como el Administrador no quiso darme una copia del Reglamento y tampoco lo conseguí por medio de un vecino, lo traminé con la Escribana. Ya tengo en mi poder el Reglamento y noto que los porcentajes para el pago de las Expensas son los mismos para departamentos con mayor superficie que para los más chicos. Noto también que cuando hicieron el reglamento es como que establecieron sólo dos porcentajes que se aplican a los departamentos: por ejemplo un departamento de 37 mts2 tiene el mismo porcentaje que uno de 42 y que uno de 57 y otro de 55mts2 tiene el mismo porcentaje que uno de 53 y de 58 mts2. 

Se que hay que respetar el Reglamento de Consorcio, pero no es arbitrario que un departamento más chico pague el mismo porcentaje que uno más grande?  Imagino que habría que cambiar el reglamento pero si nadie quiere, legalmente se puede hacer algo?

Muchas gracias y disculpe las molestias Virginia

Consulta anterior y respuesta

Estimado Dr. Awad

Lo molesto para hacerle tres consultas:

1) El Administrador del Consorcio nos da como recibo de pago de las Expensas un talón adjunto a la siguiente liquidación. Ese talón dice entre otras cosas Recibo de Expensas Propiedad Horizontal Ley 13512, nombre del propietario, etc y está firmado pero no tiene sello ni aclaración. Esto es válido

2) Donde puedo conseguir el reglamento ya que el Administrador no quiso dármelo. Legalmente se pueden negar a entregar una copia?

3) El sistema de Consorcio Participativo ya está vigente?

Muchas gracias Virginia

Respuesta: si hablamos de un edificio en CABA Sobre el texto y forma del recibo, le sugiero que Consulte la Resolución de la Dirección de defensa y protección al consumidor (CABA) Número 856.- El administrador debería por una cuestión de cortesía entregar una copia del reglamento.—pero no todos lo hacen.- La plataforma consorcio participativo todavía no ha sido creada.-

 

Respuesta: La cuestión inherente a la modificación de los porcentuales de dominio implica una reforma del reglamento que debe votarse por unanimidad e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.- Es una cuestión compleja.-

 

Consulta 9

Asunto: rotura de un caño

Mensaje: Buenas tardes, la consulta es la siguiente, estamos en una oficina dentro de un edificio de departamentos. Se colocó un clavo en la pared y comenzó una pérdida de agua. Abriendo la pared vimos que se había pinchado un caño del departamento de al lado que no está colocado de su lado sino del lado de la oficina a escasos medio centímetro de profundidad. Cuando abrimos la pared llame a la administración del edificio para que estuviera presente. Así y todo negaron responsabilidad diciendo que el error fue del constructor en su momento que no colocó el caño donde debía. Nosotros debemos afrontar los costos de la reparación. Es así? agradezco la información que nos puedan brindar. Nicolas

Respuesta: La verdad es que, sin perjuicio de que el caño no estuviera bien colocado o instalado, la cuestión es que ustedes lo pincharon.- Y deberán repararlo.- 

 

Consulta 10

Hola necesito hacer una colsulta.

El periodo de un administrador es por un año. Pasado ese periodo si no se elije otro ¿ como sigue la administración?

Gracias. Saludos Bautista

Respuesta: No es una repuesta que se pueda dar en dos o tres líneas, pero en general: Pasado el año el mandato continúa porque el consorcio no puede quedarse sin administrador.- Pero es una falta grave del administrador no llamar a asamblea para que se le renueve  o no el mandato.- 

 

Consulta 11

Mensaje: Estimado Sr. Awad: escucho sus comentarios en radio Mitre los sabados y me tomo el atrevimiento de hacerle la siguiente consulta: Mis expensas son de $1758 màs extraordinarias (que se subieron por tres meses y van por los ocho meses) de $1285 (total $3043. El problema es que se quiere despedir al encargado y van a volver a subir las extraordinarias,, que en mi caso de 3043 se irian a $7000 monto que yo no puedo pagar ya que mi entrada es de $9000. Le agradezco me oriente que puedo hacer para no verme obligada a entrar en mora, desde ya muchas gracias. PD.La asamblea se acepto con menos de la mitad del consorcio susana 

Respuesta: La decisión de despedir al encargado debe reunir por lo menos la mayoría absoluta de las unidades y porcentual.- Si la alcanzan ( salvo que su reglamento prevea una mayoría más elevada) no hay posibilidad de eximirse del pago de las expensas.- 

 

Consulta 12

Mensaje: Hola! Quisiera consultar donde y como solucionar el problema de tener una encargada en negro. Ya que esto puede traernos grandes problemas a los propietarios. Y la administración no da respuesta. Gracias  Lucia 

Respuesta: Obviamente no debe tener personal dependiente no registrado.- ello acarrea muchos problemas, al consorcio, más el pago de multas y otras penalidades.-

 

Consulta 13

Asunto: Consulta codigo nuevo

Mensaje: Dr Awad : mi consulta es porque em el edificio donde vivo ( esta en Avellaneda Pcia Bs As ) hay un codigo de hace muchos años que dice que lo que esta dentro del departamento se tiene que hacer cargo el dueño ( en este caso perdida de los caños del baño que estan bajo las ceramicas ) y tengo entendido que hay un codigo nuevo que dice lo contrario y que en general se aplica en todos lados  Juan carlos

Respuesta: El “código de hace muchos años” se llama “reglamento de propiedad”.- Es cierto, desde agosto de 2015, el Código Civil y Comercial de la Nación (que se aplica en todo el país) ha modificado esos reglamentos.-

 

Consulta 14

Asunto: CAÑERIAS

Mensaje: Estimado, en el consorcio de la Calle Rivadavia al xxx) El consejo de Propietarios actual decidio que las reparaciones delas cañerias dentro de los departamentos debe ser a cargo de cada propietario. Le cuestiono al Administrador haber reparado todo un baño que tenia el desague roto, intimandolo a que las reparaciones de este tipo de afrontarlas cada propietarios. Si bien el administrador le hace rerefecia al art 2041 inc f) del CCyC, el consejo dice que la interpertacion que la admisnitracion esta haciendo del mismo es errada. Necesito su conclucion al respecto. Gracias Maria

Respuesta: Estimada: La verdad quien está en lo cierto es el administrador.- El consejo de propietarios no tiene facultades de interpretación de los reglamentos.-

 

Consulta 15

Asunto: Control de Plagas

Mensaje: Buenas tardes , vivo en un edificio en la calle xxx y mi consulta es la siguiente : yo estoy en un primer piso y mi ventana da a un jardin interno , desde hace unos dias estan subiendo hormigas por la pared y han logrado ingresar a mi departamento , habiendo avisado al administrador de mi edificio sobre este problema el me dice que no tenemos contratado un servicio de fumigación por una cuestion de costos y ademas dice que ya no es obligatorio por parte del gobierno de la ciudad tener ése servicio Quisiera saber si esto es real Muchas gracias  Ariel

Respuesta: Si bien la fumigación mensual no es obligatoria hoy, lo que sí es obligatorio es mantener el edificio libre de plagas, para ello el administrador debe llamar a asamblea y es el  consorcio quien decide con qué frecuencia va a fumigar.-

 

Consulta 16

Hola Dr. Eduardo Awad, buen día, le comento, vivo en un edificio de dos

pisos, somos siete propietarios.

hay un departamento que casi su totalidad la superficie del techo

corresponde a la terraza.

mi consulta es la siguiente: si existiera una filtración que le afecta

una pared del cuarto, o una parte del techo. y la propietaria exige que

le pinten todo el departamento, eso es así?

o solamente habría que pintarle la pared o dicho techo?

en una asamblea el resto de los propietarios decidimos, si sucediera

eso, pagar la pintura de la parte afectada.

porque de esa manera, cualquier propietario puede reclamar por alguna

mancha y exigiría que le pintara todo el departamento.

entre todos mantenemos el edificio, lo sacamos adelante...

como yo soy el más antiguo, el resto están conforme de que lo

administre, además conozco todo el edificio.

otra consulta por favor, una persona ciega, como yo, podría administrar

el edificio? agradeciendo por respuestas atte. omar

Respuesta: El consorcio deberá reparar los daños que cause la filtración, no más.- No hay impedimento para que un ciego administre el consorcio , de todos modos le aconsejo que se rodee de un muy buen y confiable equipo de proveedores de mantenimiento de edificios.-

 

Consulta 17

Asunto: Propietario Acumulador

Mensaje: Buen día, quería plantearle la problemática que se nos presenta en el edificio donde me mude hace algunos meses. Tenemos un vecino que es propietario, que tiene problemas de acumulación de objetos, no solo lo guarda en su departamento sino que también en espacios comunes. Intentamos por muchos medios poner llave en el SUM y otros espacios pero siempre aparecen las cerraduras rotas o forzadas. Es una persona que vive sola, las expensas las pagan sus padres, e incluso cuando uno le plantea esas cosas a la familia, no nos dan solución y nos dicen que no pueden hacer nada. Pensamos en poner cámaras de seguridad para poder grabar el instante de la rotura y poder así cobrarle los daños, pero siempre encuentra la manera de safar. Incluso ha llegado a quemar cables en las parrillas que son para el consumo. La situación llego al extremo ya que esta persona toma represalias contra quienes les tiran las cosas a la calle. No sabemos como manejarnos. Espero nos pueda brindar una ayuda. Muchas gracias. 

Rocio

Respuesta: Es una cuestión compleja, no se puede responder en dos o tres líneas en una página de consultas como ésta.-

 

Consulta 18

Asunto: problema con mi vecino

Mensaje: buen dia doctor tengo mi vecino del piso de arriba que por las noches se pone a gritar con su hijo (aparentemente con alguna deficiencia de salud mental) y la administracion me dice que no puede hacer nada ademas que tiene una deuda por expensas de dos anos consulta como cree que podria encarar un reclamo para poder correjir dicha situacion ya que el depot lo compre hace dos meses y no podemos dormirespero respuesta saludo atte 

jose luis

Respuesta: Sobre el problema de ruidos molestos, si el edificio está ubicado en la CABA, sugiero denunciar la situación en la fiscalía  (080033347225).- Sobre la deuda de expensas: el administrador debe iniciar el proceso de cobro

judicial si no llega a un acuerdo de pago con el propietario-.-

 

Consulta 19

Asunto: pasillo comun 

Mensaje: Buen dia, vivo en un ph, mi casa es la del frente y hay otra unidad funcional en el fondo. Yo le hice juicio a la propietaria porque habia hecho una subdivision sin mi firma apropiandose del pasillo. Lo gane. Ahora supuestamente vendio, y el supuesto comprador ya de sde el vamos pone cosas en el pasillo. Incluso intento cambiar la cerradura. Yo no entro al pasillo porque tengo otra entrada por el frente y no tengo puerta que de al pasillo, pero tengo la conexion de gas , de agua y la salida del extractor de cocina que da al pasillo. Puede el apropiarse del mismo legalmente porque yo no ingreso? De ser asi que debo hacer? Desde ya muchas gracias. Viviana Laura 

Respuesta: Lo más probable, sobre todo si están los medidores,  es que el reglamento de propiedad establezca que se trata de un pasillo común, así las cosas que Ud. ingrese o no,  no es razón para apropiarse del espacio.-

 

Consulta 20

Asunto: Ascensor sin funcionamiento hace 6 meses

Mensaje: Buenas noches. Hace 6 meses compré un depto en  CABA. Es un edificio de 3 pisos. El ascensor no anda y le reclamamos al administrador que lo arregle y no hay forma que lo arregle pero todos los meses cobran el abono. En las expensas esta asignada xxxx  . Y no sabemos que podemos hacer. Gracias  Isabel

Respuesta: Creo que lo mejor será, en principio, comunicarse con quien presta el abono para que informe acerca de lo que ocurre con el ascensor.-  Y convocar a una asamblea y remover a ese mal administrador.-

 

Consulta 21

Asunto: Consulta manejo del libro de Acta seg. Art. 2060

Mensaje: A la luz del art. 2060 como debo proceder con el libro de acta en la siguiente situación? Se convoca a una reunión de consorcio de 35 propietarios de los cuales asisten tres o cuatro se vuelca en el libro de acta las propuestas que deciden esos 3 ó 4 propietarios se deja abierta el Acta se le comunica a los ausentes dichas propuestas y a los 15 días se reciben las oposiciones o adhesiones a las propuestas y en esa acta que deje abierta se le agrega los votos de los ausentes y como y quien cierra el Acta? Como se llena el libro de acta? se hace un acta con los 2 o 3 propietarios presentes se la transcribe la firman los presentes se le saca fotocopias o se manda a cada unidad o por e mail se manda esa acta scaneada a los ausentes y pasado el plazo de 15 día a renglon seguido asiento yo como administrador escribo "se recibieron tantas respuestas y las votaciones fueron las siguientes:.........." y doy por cerrada el Acta con mi firma de esta manera cierro el Acta original en las que firmaron los dos o tres presentes y el cierre definitivo con el asiento de los votos de los ausentes o debo realizar dos actas la primera con la presencia de los 2 ó 3 propietarios y a los 15 dias vuelvo a abrir una segunda acta donde escribo quienes fueron los ausentes que votaron via e mail y yo como administrador firmo y cierro esta segunda acta?. Gracias OSCAR

Respuesta: Es una consulta con muchas preguntas y no puede contestarse sino en forma general:  Es el administrador quien debe, una vez finalizada la asamblea, si no se llegó a obtener la mayoría necesaria para tomar la decisión; hacer las comunicaciones a cada ausente y dejar en el libro de actas de todo lo que suceda con esas comunicaciones.- Lo ideal es enviar  esas notificaciones por carta documento, pero entendemos que cada consorcio debe decidir en qué forma se hará.-

 

Consulta 22

Asunto: Inquilina con Alzheimer que quita la paz en el consorcio

Mensaje: Dr. Awad No se si alguna vez le toco un caso como el que tengo en un edificio. En un departamento un señor le alquila un dpto a su madre para que se vaya a vivir sola con una especie de dama de compañía. A los pocos meses esta señora de unos setenta y largos años comienza con síntomas de lo que seria demencia senil o Alzheimer, y grita y se queja todas las noches sale a los palieres del edificio en ropa interior, reta y les grita a los vecinos, Ante las reiteradas quejas de los vecinos de los dptos del mismo piso y otros pisos contiguos, hablé con el hijo y me dice que lo entienda que su madre esta bajo supervisión medica, que no quiere dejarla en un geriátrico porque su madre sufriría mucho y el también, En mi rol de administrador que facultades poseo para dejar tranquilos al resto de los vecinos que padecen las molestias que le ocasiona esta señora? puedo intimarlo al hijo que retire a su madre del edificio? Intimar al propietario que le rescinda el contrato por anticipado . Dejo planteado el tema y espero pronta respuesta Desde ya muchas gracias y le informo que soy un asiduo oyente del programa que conduce Marcelo Boneli en el que usted es columnista especialista en los temas de consorcios. Saludos cordiales Oscar,  Córdoba Capital

Respuesta: Estos temas que involucran cuestiones humanitarias son complicados para aconsejar y resolver. Pero algo siempre se puede hacer: la nueva legislación sobre propiedad horizontal está contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, hay, por lo menos dos artículos que deben tenerse en cuenta: Art. 2047 (establece una serie de prohibiciones para propietarios y/u ocupantes, entre las que se encuentra en inciso 2:  “perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia” . El otro artículo es el 2069, que permite poner en funcionamiento herramientas tales como la mediación y los procesos judiciales (ello para el consorcio y también para el propietario afectado) .-

 

Consulta 23

Mensaje: Tengo una vecina que es discapacitada, vive en un departamento que está en sucesión, una sucesión trabada con una quiebra. O sea, todavía no salió la declaratoria de herederos porque tiene que resolverse primero la quiebra. Ella vive en dicho departamento pero no paga las expensas porque no tiene ingresos (se va a poner al día cuando le salga la declaratoria de herederos de los bienes que le van a quedar del padre). Hay una llave de agua con pérdida en espacio común que el consorcio no la arregla (justamente porque no paga las expensas). La pregunta es: qué puede hacer. Gracias. Osvaldo

Respuesta: Las reparaciones que corresponden a deterioros en cosas comunes debe efectuarlas el consorcio, por regla general.- No me parece que este sea un caso para apartarse de ello.-

 

Consulta 24

Asunto: Coerción a poder efectuar un Reclamo Legal 

Mensaje: Soy propietaria de un departamento el que por problemas de humedad de pisos superiores, vió afectado un placard y su contenido por dicha filtración. Después de no querer reconocer durante 13 meses esa situación el Administrador y el Consejo de Copropietarios, y a pesar de ya haberse determinado en una asamblea anterior, que se me pagarían $ 10.000 solamente por dicha reparación, costo del que me tuve que hacer cargo, y que por supuesto fue muy superior a ese monto , se deja sin efecto esa asamblea mediante una nota, y se cita a otra, en donde nuevamente se fija que se me abonarán $ 10.000. Al hacerme llegar el cheque a través del encargado, pretendían hacerme firmar una nota en donde se decía que yo no tendría derecho a reclamar más nada. Por supuesto que firmé, testando ese agregado, y nuevamente aparece el encargado exigiéndome le devuelva el cheque, ya que según le habían manifestado el Administrador y un propietario, mi proceder era Ilegal. Mi pregunta es, ¿no tengo yo derecho a reclamar legalmente por el monto real abonado, más daños y perjuicios, actualización e intereses e incumplimiento por parte del Administrador, en 2 oportunidades ya, a hacer cumplir lo resuelto en las asambleas anteriores? Muchas Gracias.  Rosa 

Respuesta: Queda claro que Ud. puede reclamar el total de lo que entiende le corresponde.- Para ello debe empezar o iniciar las acciones que le corresponden. En esa situación es posible que el consorcio no pague nada, hasta tanto no haya otro acuerdo o lo obligue un juez en un juicio.- 

 

Consulta 25

Asunto: PAGO COMISION POR RENOVACION

Mensaje: Alquilo en CABA, tenemos que renovar el contrato y la inmobiliaria quiere cobrarnos una comisición por la renovación. Tengo entendido que desde el año pasado, 2018, las comisiones son 100% a cargo del propietario. Quería saber si esto es efectivamente así. Desde ya gracias por la respuesta, Saludos, Analía

Respuesta: la ley 5859 está vigente y, es cierto, no permite al corredor inmobiliario percibir comisión del locatario.-

 

Consulta 26

Asunto: Qué puedo hacer

Mensaje: Dr Awad,  vivo en un PH en el barrio de San Telmo y desde el mes de junio 2018 el matrimonio que administra no nos cobra ni hace factura de expensas.

La limpieza del pasillo, vereda y vidrios la hace el esposo de dicho matrimonio una vez por mes o una vez cada 2 meses.

Muchas veces limpio delante de mi puerta y el hall de entrada ya que vivo a la calle.

Estamos registrados en PROPIEDAD HORIZONTAL pero nunca se hizo libro de actas porque somos 5 propietarios y nunca habíamos tenido problemas de convivencia ni de gastos extraordinarios,

Cuando hubo que cambiar la instalación de gas y medidores estaba administrando yo y sin inconvenientes los hice.

Mi temor es que vengan de mala fe a querer expropiar por falta de pago de expensas.

Qué le parece que haga?Eleonor

Respuesta: Si bien parecen tener un administrador, todo parece ser muy irregular.- Es complejo responder a esto en dos o tres renglones.- Consultas como ésta ameritan las entrevistas personales.-

 

Consulta 27

Estimado Dr. Eduardo Awad:

 

 

 

 

Tengo el agrado de dirijirme a Ud., a los efectos de  manifestarle una consulta.

 

Vivo en un edificio en C.A.B.A., el año pasado por el mes de Julio aproximadamente el Consorcio realizó cambio de columnas de agua en algunos sectores del edificio. Y una de estas pasaba por el baño de mi departamento.

Por supuesto debieron romper varias cerámicas, y digo cerámicas porque yo en el año 1993 hice hacer una remodelación total en el baño. Los azulejos originales fueron reemplazados por las cerámicas a las que hice mención. Esto obviamente en su época corrió económicamente, por mi cuenta.

La cuestión es que  yo no sabía que podía reclamarle al Consorcio  lo de mis cerámicas (cuando  tuvieron que romper la pared y parte del piso del baño) En total se utilizó en dicho arreglo, 25 cerámicas y 2 baldosas grandes que eran de mi propiedad, puesto que estas cerámicas ya no se fabrican más (19 x 15).

Quisiera saber si aún estoy a tiempo para realizar el  reclamo al Consorcio. Si debo hacerlo a través de  una Asamblea. Si debería hablarlo con la administradora (con la cual no hay buena relación). O por qué otro medio podría, si es que puedo solicitar mi reclamo.

Deseo aclarar que soy jubilada y que estoy con atraso en el pago de las mismas, pago por mes pero todavía tengo deuda. Me corresponde reclamar igual?  Mi intención sería la de solicitarle al Consorcio que  reconozca las cerámicas, que repito tuve que  reponer en dicho arreglo. Y  que el monto estimativo ( $ 100 cada una) de las mismas se me descuente en mis expensas.

Sin otro particular y a la espera de su respuesta.

Lo saludo muy atentamente,

Sra. Susana

Consorcio xxx- (C.A.B.A)

Respuesta: La verdad es que el reclamo debió haberse formalizado en el momento en que se hicieron los arreglos.- Ello porque el consorcio debía reponer lo que rompió para reparar la cañería.- Pero ello no implica que, ahora, lo hable en buena forma con el Administrador.-  Es muy probable que la administración no acceda, por lo que deberá usted hacer un reclamo más formal, con una nota dirigida a la administración o una carta documento.-

Consulta 28

Mensaje: bs ds. doctor. el administrador me envia una intimacion de pago de expensas a dos meses de no pagar estando el tercer mes aun no vencido.He aqui que dicha deuda yo ya la habia abonado en el banco , enviado un mail a la adminstración y la administracion contestando por haberlo recibido.Logicamente hay un gran error, pero yo me siento afectado pues me considerado agraviado ante el consorcio ya que aparezco en las expensas como gran deudor no siendo así.Tengo o corresponde algun recurso legal para accionar contra el administrador por tan mal desempeño? muchas gracias mario

Respuesta: LO mejor será que solicite a la administración que reconozca en la liquidación siguiente que hubo un error.- De no hacerlo, si es una cuestión muy importante para Usted y se trata de un edificio en CABA, puede formular una denuncia en la comuna que le corresponde.-

 

Consulta 30

Asunto: Espacio guardacoches

Mensaje: Buen día, quién debe abonar la reparación del portón de acceso a los espacios guardacoches?

Muchas gracias Maria julieta

Respuesta: Para responder es necesario leer el reglamento de propiedad, primero.-

 

Consulta 31

Hola, buenas tardes!

Me gustaría consultar sobre gastos de refaccion de baño en mi departamento en mes enero 2019. Pedi muchas veces  plomeros  de edificio que me areglan cañería en baño…. Nunca no quisieron…  Tonces empense de arreglos por cuenta propia: cambie caños, cerámica, deposito de agua para inodoro …

Mi pregunta es: si tiene que reconocer la Administracion  mis gastos relacionados con cambio de cañería. Son pagos de plomero que tengo un recibo – no es factura , por cambio caños de agua fria y caliente, y caños desagues cloacales .  En las expensas figuran trabajos de plomería y pintura  en otros departamentos echos por plomeros  de consorco. Tengo facturas de compra caños y accesorios. Edificio tiene m.m. 50 años.

Muchas gracias.

Lyudmila xxx CABA.

Respuesta: Estas consultas no pueden responderse sin tener más información, sobre los hechos y las formas en las que Usted notificó al consorcio lo que ocurría.- En general se necesita una entrevista personal.-

 

Consulta 32

Hola Dr.

le consulto quienes estan autorizados a ingresar al gabinete de medidores de luz y/o gas de un consorcio, aparte de las empresas proveedoras.

LUIS

Respuesta: El encargado debe permitir el acceso de los empleados de las empresas, para ello debe tener él una llave del sector.- Otra llave puede estar en poder del administrador.-

 

Consulta 33

Buenas tardes! Soy propietaria , no podemos formar consejoporque nadie se anima por una dispocicion de que nos pueden hacer jucio a los que formamos el consejo (dicho por el adminitrador) en noviembre del 18 ultima asamblea se pacto no hacer ningun trabajo sin consultar que exceda los $ 10000 cosa que no se cumplio y acaba de hacer un trabajo que costo 16000 cuando pedimos 4 presupuestos y ninguno pasaba de 10000, que medida se toma? desde ya gracias

Patricia

Respuesta: Si el administrador desobedeció una orden explícita de la asamblea, y el edificio está situado en la CABA podrían formular una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-  Fuera de la CABA podrán solicitarle que llame a asamblea para tratar el tema (por lo menos lo deben pedir 5% de propietarios).- O citarlo a una mediación, como forma de obligarlo a que ajuste su conducta y respete las decisiones d ela asamblea.- 

 

Consulta 34

Dr Awad, lo molesto para consultarle lo siguiente

En el edificio donde vivo, hay luces de emergencia que no funcionan y los matafuegos no están en todos los pisos.

En la administración aducen falta de plata.

La falta de plata es "excusa" suficiente para no reparar las luces y no tener todos los matafuegos?

Existe alguna manera de reclamar y/o denunciar esto? Muchas gracias

Silvia

Respuesta: La falta de plata no es excusa, si no recauda lo que necesita para mantener el edificio en condiciones de seguridad, debe incrementar el valor de las expensas.- Debe llamar el administrador a una asamblea y tomar entre todos la decisión del monto del aumento.-

 

Consulta 35

Asunto: PARTES COMUNES

Mensaje: Buen día Sr Awad, en principio quiero agradecer por la ayuda enorme que nos brinda a todos.

Por otro lado, quería consultar para sacar todo tipo de dudas el tema de la reparación de los caños internos de las unidades . En caso de tener que realizar una reparación por ejemplo  caño de agua o de gas dentro de la unidad por algún desperfecto, a cargo de quién es del consorcio o de la unidad.

Y esto me lleva también a consultarle en caso que se haga la reparación y la persona tenga colocado por ejemplo porcelanto que no es de obra, y luego al querer reponer no se encuentre el mismo, el consorcio debe colocar otro por el mismo valor no? Pero como hacer con esta inflación si ese porcellanto ya no cuesta lo que costó en el momento que lo compro hace 5 años atrás. Como sería la manera correcta de proceder.

Como último le consulto, si en algún lugar del código civil expresa lo de la colocación del mismo material como para poder mostrarle a los propietarios lo que dice el código, ya que no le he encontrado.

Saludos y gracias celeste

Respuesta: Gracias por sus conceptos.- Si el consorcio rompe un piso o una pared debe reponer el material tal como estaba.- Si se trata de una pequeña superficie, sólo eso, no se puede exigir una cocina o un baño nuevos por una pequeña parte.- Hay dos artículos del Código civil y Comercial de la nación: 1738 y 1740.-  Hay que ver en cada caso.-

Consulta 36

Buen dia! Quisiera saber si el cambio de serpentina de un calefón corresponde o no al inquilino que ocupa hace un año

Y si la reparación de la bomba de agua corresponde o no al inquilino.-

Muchas gracias!

Saludos y felicidades!

Silvia

Respuesta: La verdad es que la pregunta se relaciona con una relación locativa, no con la propiedad horizontal.- En cualquier caso, para responder, hay que tener a la vista el contrato  de locación.- 

Consulta 1

Asunto: formación de Consorcio

Estimado Dr. Awad Le comento que hace mas de 18 años vivo en un ph compuesto por unos ocho departamentos. Hace unos 12 años o mas nos reunimos para informalmente, armar un consorcio. Con el fin de realizar arreglos en el edificio y poder tener una mejor calidad de vida. A partir de esto se pudo arreglar veredas, pasillos, portero eléctrico. Solucionar problemas de gas y luz. Pero todo esto muy informalmente, con mucha buena voluntad y gran colaboración de todos. Pero el tiempo pasa, algunos propietarios se van y comienzan a venir inquilinos. Algunos que no ocasionan ningún inconveniente y otros no tanto. Los problemas económicos de hoy en día, acentúan otros y lo que antes se manejaba hoy se dificulta. A raíz de esto tenemos la idea de Oficializar el Consorcio legalmente, para poder tener una base firme y con los pocos propietarios que y vivimos en el lugar, poder hacer valer las reglas de convivencia. Por lo expuesto le pido si nos puede guiar en que son los cosas, que debemos reunir para realizar un consorcio bien establecido. Somos de la zona de Morón en el Oeste del Gran Bs. As. Saludos cordiales Daniel 

Respuesta: Para comenzar me gustaría saber si alguno de ustedes tiene un ejemplar del reglamento de Propiedad. Sin perjuicio de ello, le aclaro que la respuesta que se  pueda dar desde este ámbito de consultas en tres o cuatro líneas; cuando lo que se pregunta es muy puntual, muy específico que los pasos que hay que dar ameritan una consulta personalizada.-  

 

Consulta 2

Asunto: RUIDOS MOLESTOS 

Buenas noches: vivo en un departamento cuyas ventanas dan a un aire luz y enfrente hay otro cuya puerta balcón y ventana se encuentran enfrente de las mías distando sólo entre ambas unidades un aire luz. Dado que dicha unidad posee un balcón en el cual se encuentra instalado un lavarropas a la intemperie , se cuelga ropa y llegan a mi unidad todos los ruidos molestos de la actividad cotidiana de los ocupantes que perturban mi tranquilidad, le consullto si es posible exigir la colocación de un cerramiento de vidrio en el balcón del departamento vecino. Muchas gracias.  Silvia

Respuesta: Primero me gustaría saber si se trata del mismo o de otro edificio. Luego dónde está el edificio  (no la calle sino la jurisdicción, por ejemplo CABA).- De todas formas le adelante que no creo posible la solución que Ud. plantea,- 

 

Consulta 3

Estimado Dr: Necesito orientación para resolver un problema con la administradora del consorcio. hace SEIS meses que la propietaria del piso inferior tiene perdida de agua en el cieloraso de su baño. la administradora le dijo que no la dejábamos ingresar a nuestro departamento para efectuar las reparaciones. La propietaria daminificada se comunico´con nosotros y le explicamos que no tenemos reparos en que se efectúen las reparaciones pertinentes. La administradora entró con dos plomeros a mi departamento y me comunicó que el consorcio no tiene dinero para pagar las reparaciones porque son muy onerosas,ofrecí adelantar el dinero para solucionar el problema  de  la otra consorcista (se le caayó el cieloraso al piso del baño) pero me pasaron un presuspuesto de $25.000. para arreglar tres caños y la caja del baño.... realmente es un robo.........que puedo hacer?  .pensé en enviar una carta documento instandola a realizar  la reparación  a cargo del consorcio.. . Que me aconseja?

  Agradezco desde ya su asesoramiento. NORA 

Respuesta: Tratándose de una filtración de cañerías, es, en principio, el consorcio quien debe hacerse cargo del arreglo de esa filtración y la reparación de los daños del piso inferior.- Usted sólo debe permitir la entrada.- Y no es aconsejable adelantar los fondos.- Ahora bien, se podría pedir otro presupuesto, ya que, si bien a Ud. puede parecerle muy caro, (no lo sé, aclaro) como todo ha aumentado tanto finalmente no es así.-  

 

Consulta 4

Asunto: Consulta por cambio de administracion

Queria hacer una consulta porque realmente no se que hacer, el administrador anterior se quedo con mi dinero de expensas y desaparecio, no las paso al nuevo administrador, estoy muy preocupada porque no se donde ir, no puedo pagar ese dinero. Silvana 

 

Respuesta: Me imagino que Ud. tiene un comprobante del pago, recibo, transferencia o algo así.- 

 

Consulta 5

Quiero agradecerle ante todo , por las respuestas . ( respuesta a consulta 1 ) En lo concerniente al incendio esta identificada la causa y el autor , fue el inquilino de dicha unidad funcional , todo esta legalmente periciado , quien debe hacerse cargo de los daños ocacionados a los vecinos ? Nombre: Monica 

Consulta anterior y respuesta

HOLA ¡ Donde puedo denunciar administradores corruptos ? Cuando se produce un incendio en un departamento dentro de un departamento de propiedad horizontal . Quienes son los responsables de los daños y prejuicios ovacionados a los departamentos vecinos . Y de no existir buena voluntad como se exige que se hagan cargo de los mismos ? SALUDOS Mónica 

 

Respuesta: Si se trata de un edificio ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, las denuncias contra los administradores que no cumplen con sus obligaciones se pueden presentar en el Registro Público de Administradores.- En cuanto a los daños ocasionados en uno o varios departamentos vecinos, a raíz de un incendio sucedido en un departamento: habrá que estar a lo que resulte de la pericia para saber qué ocasionó el siniestro, una vez determinado ello se sabrá o se podrá identificar responsables.-  

 

Respuesta: El responsable (en tanto no se trate de falla en las instalaciones, aclaro) es el locatario de esa unidad funcional.- Habrá que citar a una mediación al propietario de la unidad, así él a su vez agrega al locatario y a su garante.-  

 

Consulta 6

Mensaje: Se puede colocar camaras de seguridad en los espacios comunes en el edificio a decicion de uno de los propietarios , sin consulta a los demas . ? Dicho propietario se haria cargo del tema económico Gracias por la respuesta

 

Respuesta: Creo haber respondido a esta consulta ya.-. La decisión de un propietario no puede comprometer al consorcio entero.- El deberá proponerlo en una asamblea, y votarse en consecuencia.- Si no se acepta, la posibilidad de que esa persona instale una cámara en la entrada de su unidad depende de cada caso, ubicación de la unidad cómo es el pasillo, si invade a otros, etc.- 

 

Consulta 7

Quitaron canilla de la terraza. O sea que no hay agua para limpiar y si hay un incendio no hay agua en la terraza. Es un edificio de tres pisos sin ascensor ¿Puede hacerse eso? Gracias María del Carmen 

Respuesta: No sé si eliminar la canilla en una terraza atenta contra la seguridad el edificio. Puede ser que sí, habrá que consultarlo con un experto en cuestiones de seguridad e higiene.- 

 

Consulta 8

No tenemos administrador

Somos un corsorcio de 4 PHs en CABA, donde hasta noviembre pasado 3 vecinas pagaban cuentas y dividían los gastos, pero nunca en casi 4 años hicieron una obra y cae agua por el techo y la lámpara del playroom y las habitaciones cuando llueve. ¿Cómo hago para designar administrador que haga las obras? GRACIAS Gabriela 

Respuesta: Primero me gustaría sabe si tienen una copia del reglamento de propiedad.- Sin perjuicio de ello, en tres o cuatro líneas no es posible responder a una pregunta tan puntual y concreta para el edificio en cuestión.- Este tipo de consultas deben ser personales.- 

 

Consulta 9

Asunto: Consulta administrador de edificio

Tengo un dto en un edificio con un administrador puesto por el constructor cuando se empezaron a vender los datos hace 4 años aproximadamente. Aún no hay consorcio formado y por lo tanto el administrador hace y deshace sin ningún control de los propietarios. Se puede hacer algo para revertir esta situación. Gracias Fernando  

Respuesta: La etapa a la que Ud. refiere, con el edificio funcionando, las personas viviendo en él, el administrador designado, etc. no puede resolver sino en una consulta personalizada, es necesario además tener acceso a la documentación que corresponde.- Disculpe.- 

 

Consulta 10

El adm. de mi edificio (nuevo) cuando hizo la primera asamblea no se lo ratifico, porque no lo sabíamos. podemos confirmarlo en la próxima asamblea? ¿y es verdad que pasado el año de esta confirmación lo podemos despedir con mayoría simple de la asamblea? Gracias María del Carmen

Respuesta: El edificio es nuevo o el administrador es nuevo? 

 

Consulta 11

Asunto: asamblea

Mensaje: Se puede ir con un abogado amigo de acompañante a una reunión de consorcio? Gracias por su respuesta María

 

Respuesta: en general no, porque no está bien que dos personas tengan voz por una sola unidad; lo mejor será autorizar al letrado, pero es aconsejable, antes Ud. deberá firmar el libro de propietarios y registrar la firma, para evitarse problemas con la autorización. Obviamente no habría problemas si ese letrado tiene un poder extendido ante escribano.- 

 

Consulta 12

Asunto: Medianera o muro compartido

Mensaje: ¿¡Se pueden pasar caños de agua y luz por la misma medianera!? Mil gracias Cristina 

 

Respuesta: Esa pregunta debe responderla un arquitecto o un ingeniero que, en cada caso, tenga buen conocimiento de instalaciones sanitarias y los códigos vigentes en al jurisdicción donde se encuentra el edificio- 

 

Consulta 13

Asunto: mala administracion

Hola buenas tardes. Estamos teniendo problemas con la administración. Nos hemos enterando que no pagaron servicios, aportes y se le debe plata a proveedores. El edificio no tiene problemas de dinero. Quisiera saber que se hace primero en todo este lio. Se cambia de administracion, se contrata algun profesional tipo contador para que revise las cuentas. Que es lo primero y mas importante para no vernos tan perjudicados. Saludo s y gracias Analía 

Respuesta: La respuesta es distinta según si el edificio está en CABA o en otra jurisdicción.- 

 

Consulta 14

Consulta Título Propiedad

¿Los Administradores de Consocios de Capital y Provincia, tienen la obligación de pedir (para archivar) a los propietarios de departamento y estos dar una copia del Título de Propiedad? Por favor, quedo a la espera de comentarios. Gracias. Saludos cordiales. Carlos 

Respuesta: No, pedir y archivar una copia no, lo que sí deben tener es un registro actualizado de propietarios.- 

Consulta 1

HOLA ¡ Donde puedo denunciar administradores corruptos ? Cuando se produce un incendio en un departamento dentro de un departamentode propiedad horizontal . Quienes son los responsables de los daños y prejuicios ovacionados a los departamentos vecinos . Y de no existir buena voluntad como se exige que se hagan cargo de los mismos ? SALUDOS Mónica 

Respuesta: Si se trata de un edificio ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, las denuncias contra los administradores que no cumplen con sus obligaciones se pueden presentar en el Registro Público de Administradores.- En cuanto a los daños ocasionados en uno o varios departamentos vecinos, a raíz de un incendio sucedido en un departamento: habrá que estar a lo que resulte de la pericia para saber qué ocasionó el siniestro, una vez determinado ello se sabrá o se podrá identificar responsables.-  

 

Consulta 2

HOLA Soy propietaria de una cochera ubicada en un edificio de departamentos y la administradora pretende que pague como expensas extraordinarias un monto imputable a MANTENIMIENTO DE PARTES COMUNES en el rubro ADECUACIONES Y REPARACIONES DE GAS. Obviamente las cocheras no tienen servicio de gas pero arguyen que se limitan a aplicar los porcentajes dispuestos en el reglamento de copropiedad redactado a principio del los `70 cuando las cocheras se correspondían con una vivienda. Estimaría que me informara qué actitud debo tomar al respecto.  SALUDOS NORA 

Respuesta: Primero hay que ver el reglamento.- Luego habrá que ver cómo hasta hoy se han liquidado las expensas.- Consultas muy puntuales, muy específicas, no pueden responderse en forma general desde una página como ésta.-

 

Consulta 3

Hola Alejandra,

No se que paso pero no figura la salida de mi mail.

Lo que me gustaria saber es como le pedimos al administrador que haga una asamblea y que no se niegue. El consejo ya le pidio varias veces y dice que si pero no lo hace. Tanto el consejo como el administracion terminaron su contrato en octubre pasado y la adm. Es un desastre. No paga los sueldos al personal ni las cargas sociales. Averiguamos por el nro de partida y el consorcio debe mas de 600.000.-

De ABL. No sabemos que hacer,

Agradecere muchisimo me indiquen como pedir una asamblea para sacarlo.

Gracias, Betty 

Respuesta: El problema parece complejo y es grave lo que Usted refiere.- NO puede responderse en tres o cuatro líneas en forma general, desde ésta página.- Amerita una consulta personalizada.- 

 

Consulta 4

MEDIDOR DE TRIFÁSICA

Mensaje Buen día. Tengo que conectar un medidor de trifásica para mi unidad funcional y en la administración me dijeron que todo tendido que recorra partes comunes se tiene que encargar la administración. Mi pregunta es: estimo que es un trabajo que tengo que pagar yo, ya que los medidores originales son monofásicos (el edificio es de diez pisos y una antigüedad de 70 años y mi unidad ya tiene uno) y quiero saber si tengo derecho de exigir el profesional de mi confianza o si tengo que aceptar las condiciones del administrador. Además, si tengo ese derecho, quisiera saber si hay alguna norma escrita que me respalde y que ustedes puedan mandarme. Me urge una respuesta ya que tengo un inquilino a quien tengo que solucionarle el problema. Muchas gracias María Luisa 

Respuesta: La verdad es que, primero, habría que saber cuál es la razón para instalar un medidor de este tipo.- 

 

Consulta 5

Asunto Asesoramiento a vecino sobre responsabilidades consorcio

Mensaje Buenas noches, Queria saber si ustedes realizan asesoramiento como vecino que comenzo a ser parte de consejo de administracion. Quiero conocer bien los responsabilidades y obligraciones del consorcio, y que debo hacer en caso de que me soliciten firmar unos gastos que no fui consultado. Ustedes brindan ese asesoramiento? Si la respuesta en si, en que horario lo brindan y donde? Debe solicitarse un turno. Agradezco mucho todo informacion que puedan ofrecerme. Saludos, Pablo 

Respuesta: Ser parte del consejo es una tarea importante y seria.- A través de ésta página se responde a duda y consultas en forma general.- Obviamente, queda la posibilidad de formular consultas personales en el estudio.- 

 

Consulta 6

Asunto SALIDA DE AIRE EN VENTANA

Mensaje Estimado Dr. Awad: Continuando con mi mensaje del día de ayer le consulto si está permitido colocar salidas de aire acondicionado o de extractor de aire en una ventana que se encuentra enfrente de otra mediando entre ambas un balcón interno de dicha unidad y un aire luz. Le consulto porque dicha salida de aire que a veces es muy caliente llega directamente a mi ventana siendo la corriente de aire caliente importante . En determinadas ocasiones es aire frío. Ya informé al consorcio y los habitantes continuaron con la misma conducta. Cuál es el paso que debo seguir a fin de solucionar este problema ? Silvia

Respuesta: En general para resolver con más eficacia estas consultas, primero se requiere el informe de un matriculado (arquitecto, ingeniero) que ilustre sobre la situación (tipo de salida de aire, lugar donde está ubicado y posibilidad, de acuerdo al código de la edificación).- Con esto se vuelve más contundente cualquier reclamo ( en su momento veremos si sólo al vecino y/o al consorcio también).- 

 

Consulta 7

Mensaje Estimado Dr Awad consulta: Edificio antiguo en La Plata, 16 unidades. 10 son del mismo propietario, deseo saber si para la toma de decisiones el voto de esa persona vale 10 o vale 1, ya que hacen y deshacen diciendo que tienen la mayorìa, tal es así que cuando renunció el anterior encargado nombraron otro y ni siquiera me convocaron a reunión. Además el consorcio no posee cuenta bancaria, no sé si es obligación tenerla, todo efectivo , de recibo un papelito. Tampoco repara una canaleta de desague y me está estropeando el baño. Aguardo su respuesta, muchas gracias. Pedro 

Respuesta: Cada unidad vale un voto y vale por su porcentual también. En su caso obviamente, parece que forma una mayoría.-  Ello no significa que el dueño cometa o se le permitan irregularidades. Si hay una asamblea, todas las unidades deben ser convocadas.- En general, cuando uno queda en minoría la vía para poder ejercer los derechos (si corresponde)  es la judicial.-  La apertura de una cuenta bancaria para depositar todos los fondos del consorcio es una medida sana que ayuda a tener una administración transparente, pero no es obligatoria en todas las jurisdicciones.-  Ello no quiere decir que el administrador haga lo que quiere; no hay que olvidar que es mandatario y maneja fondos ajenos, debe ser honesto, cuidar los fondos que se le confían,  transparente en la forma de obrar y de comunicar lo que hace (las liquidaciones de expensas no pueden  obrar en un papelito.- )

Consulta 8

Asunto URGENTE IRREGULARIDADES

Mensaje Soy consorcista y frente a severas irregularidades cometidas por la administradora (faltante de dinero, liquidaciones no comprobables, etc) hemos decidido removerla, pero NO entrega el libro de actas. ¿Cuáles son los pasos a seguir? Somos de Temperley Prov de Buenos Aires. Gracias Maria Laura 

Respuesta: El plazo de entrega de la documentación (y para rendir cuenta documentada de su gestión) es de 15 días hábiles desde la renuncia o la remoción ( Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 2067, inciso j) .- En todo caso habrá que comenzar con  una mediación.- 

 

Consulta 9

Asunto Consulta llave de paso de agua.

Mensaje Buenas noches, quisiera consultar a quien le corresponde el arreglo y pago de las llaves de paso de mi Dto, estan en mi lavadero, rotas. La administración, no quiere repararlas. Araceli

Respuesta: En general se considera que las llaves de paso de agua forman parte de la cañería y debe repararlas el consorcio.- Pero usted refiere que están rotas, en todo caso si hubo maltrato del propietario él debe cambiarlas.- 

 

Consulta 10

Asunto pido su opinion

Mensaje en 8vo piso se elimino una pileta de lavar .ese espacio se leconcedio al portero. ahora el lugar de la calderaque se elimino .quieren pasar un caño para poner otra pileta .pero decho caño afectaria a mi comedor que esta abajo SALUDOS Cristina 

Respuesta: La verdad es que me gustaría saber quién autorizó al encargado a tomar espacios (comunes)  que no corresponden.- Y respecto del caño no queda claro quíén autoriza o quiere hacer qué.- 

 

Consulta 11

Buenos dias Dr. mi pregubta es la siguiente : cuando se produce un incendio de intensidad moderada dentro de una unidad funcional alquilada de un edificio de propiedad horizontal, que origino humo denso y negro , el cual penetro obviamente en las unidades funcionales contiguas . Quien se hace cargo de los daños acontecidos a los vecinos ? . Y cual seria la forma legal de reclamarlos en el caso del que sea necesario? GRACIAS Mónica

Respuesta: Habrá que estar a saber primero cuál ha sido la causa del siniestro, para luego poder reclamar a quien resulte responsable.- 

 

Consulta 12

Estimado Local UF1, 90 m2, sobre Av Sta Fe, consorcio de 20 UF.. Hace varios años tengo diferencias con la administración, respecto a la obligación de compartir gastos de servicios que no recibe el local, calefacción, agua caliente y gas. Estos servicios se reemplazan en forma propia por energía eléctrica. Hubo que coparticipar hasta el momento, de los gastos derivados de caldera, montantes, todo lo relacionado a la calefacción o, agua caliente. A partir de Diciembre recibo nota que rechacé argumentando que al no tener conexión ni medidor de gas, no justificaba mi participación en pedido a la empresa de gas, que tampoco debían incluirme en gasto alguno ya que considero abusivo, etc. A pesar de esta, incluyen trabajos de inspección, verificación, instalación, etc., en mi liquidación como extraordinaria. Si existió para esto alguna rteunión de asamblea, no fui invitado cuando trato de no perderme ninguna.. Varias veces pedí a la administración ser excluido de coparticipar en gastos de estos servicios que además debí proveerme, en reuniones de consorcio, vía mail y telefónicamaente. Para dejarme tranquilo y que corra tiempo, decían que la calefacción y agua caliente se haría individual (menos costoso) y lo obvio que para que no comparta estos gastos se necesita 3/ en asamblea extraordinaria,. Mi mensaje fué0y es, que es inmoral, no ético, abusivo por vecinos y administración, que estos servicios debo pagarlos dos veces, que claramente el reglamento exonera los locales de los gastos de los ascensores, pero no incluye ni afirma sobre agua caliente, gas o, calefacción. También, se verificó en plano original y en la administración, que jamás hubo conexión de ningún servicio. Por lo que quiero saber como procedo, debo mandar CD. ??, o por vicio de la redacción del reglamento que no observó estas cuestiones, o no consideró en origen, que generaría este incordio y estoy obligado a soportar dicho abuso?? saludos Ignacio 

 

Respuesta: En principio el Código Civil y Comercial de la Nación autoriza que haya reglamentos que eximan a algunas/ algunas unidades del pago de gastos por servicios que no recibe.- Primer paso:  Leer el reglamento.- 

 

Consulta 13

 

Asunto: Reclamo falta pago alquiler- carta documento desalojo

A partir 30/01/2018 comienza contrato alquiler de Mono-ambiente de 27 m2. A partir de Diciembre dejan de abonar alquiler, por una supuesta filtración del techo. Envío techista, pero se niegan a recibirlo y piden les de el dinero para hacer el trabajo. Entrego $10.000. Me comunican que quitaron toda la membrana y solo pintaron la terraza. Debido al mal arreglo, dicen que sigue la filtración por lo tanto se niegan a abonar los alquileres que ya suman tres meses de atraso. El abogado de la inmobiliaria LES MANDA CARTA DOCUMENTO PARA DESALOJO. al inquilino y al garante. Los que se niegan recibirlas. Que se puede hacer? Gracias  Dora Natalia 

Respuesta: Obviamente si ya hay un colega interviniendo nada tengo que decir al respecto.- 

 

Consulta 14

CONSULTA URGENTE

Estimado Dr Awad,hace un tiempo la adminisstracion nos solicito como propietarios del sector cocheras y atento los problemas financieros del consorcio y ante la urgencia de cambiar el montante electrico y dado el enorme costo de realizarlo rompiendo y modificando partes del edificio el favor de pasar caños y demas por la cochera,posteriormente y ante otra urgencia nos solicitaron pasar un caño de gas para de ese modo ahorrar muchos costos todo con la promesa de dejar todo en orden,limpiar ,reparar y pintar dejandop todo en orden.-No lo hicieron ,cambiaron el administrador,renovaron el consejo y restan importancia al tema como asi mismo a otras reparaciones en el techo de la misma atentoi que todas las cañerias desembocan alli hay perdidas mal reparadas,etc que afectan e incomodan a los vehiculos de los locatarios,.Todo esto genero una incomoda situacion entre nosotros y muchos de los consorcistas que no quieren comprender la dimension del favor que les hicimos y suponemos que en represalia por nuestros justos reclamos no permiten y/o dilatan otras urgentes reparaciones en otras unidades nuestras en el mismo edificio no autorizando el consejo al admintrador para que pueda efectuarlas .-Espero su respuesta y consejo,soy una colega colegiada suya que mucho lo admira en la especialidad que ejerce( y que no ejerzo ),que atiende conflictos cotidianos pero complejos que no cualquiera sabe resolver.-Lo saludo con el mayor de mis respetos Muchas gracias.- Dra Maria 

 

Respuesta: Bueno, en todo caso habrá que intimar, efectivamente al consorcio y a su administración a que termine las obras iniciadas hasta que el sector de su propiedad tenga la estética, seguridad y funcionalidad que debe exhibir.- 

 

Consulta 15

Mensaje: Dr Awad el consorsio quiere reducirle el horario de trabajo al encargado de 8 hs a 4hs de lunes a viernes y 4 horas los sabados. En las Asambleas el administrador nos dice que los votos se cuentan por lasuma de cada unidad y no por los porcentajes de metros cuadrados de cada una de ellas. Es correcto ? Yo que tengo mas metros cuadrados a la hora de votar soy igual que el que tiene la mitad? Con los propitarios que tienen alquilado su departamento y no vienen a votar como hacemos con ellos? Le agradecere su respuesta. Siempre lo escucho en radio Mitre los sabados a la mañana. Muchas gracias!!!! Nombre: Nora 

Respuesta: No sé qué quieren hacer pero, en principio no aconsejo reducir el horario, en la forma que Ud. refiere.- Deben asesorarse convenientemente acerca de si es posible esa reducción y cómo operarla efectivamente.-

 

Consulta 16

Buenas tardes Dr. Awad

Lo molesto porque recientemente compré un departamento en la Ciudad De Buenos Aires y en la liquidación de las Expensas no figura nada sobre un seguro del Ediicio. Tengo entendido que los edificios deben tener seguros.

Cuantos seguros debe tener un edificio? (me refiero a si tiene que tener contra incendios, contra 3eros, contra todo riesgo, etc) y si debe figurar en la liquidación? Muchísimas gracias Silvia  

Respuesta: Lo mínimo debe ser un seguro integral para consorcios.- Eso para comenzar, ya que. si tiene además personal en relación de dependencia aparecen otros.- 

 

Consulta 17

Hola Dr. Actualmente el edifico tiene el gas cortado y se está pidiendo presupuestos para las reparaciones. Debido a ello alguna unidades van a anular el gas y optar por todos sus artefactos a electricidad. Para ello tienen que reforzar el cableado y poner trifacica. La consulta es ese costo por la conversión a quien le corresponde pagar. Muchas gracias Saludos  Luis

Respuesta: Si la asamblea ha decidido seguir con el servicio de gas, no es posible que en forma unilateral 1 o más propietarios decidan lo contrario.-  

 

 

Consulta 18

Quiero saber cuales son las funciones de un consejo de administraciòn , porque hace 3 años que no tenemos asambleas , ni se ha removido ni votado nuevos integrantes del consejo . Igualmente pasa con el administrador , que solo contesta a los integrantes de consejo .Los demàs tenemos que insistir para conseguir una respuesta . Es un poco larga mi consulta y dudas pero talvez puedan darme una orientaciòn Gracias espero su respuesta Saludo atte 

Elena  

Respuesta: El consejo de propietarios tiene las funciones que determina el Código Civil y Comercial de la Nación en su art. 2064, básicamente o en líneas generales,  es de control y fiscalización de la tarea del administrador.- Entre ellas, debe llamar a asamblea si el administrador omite hacerlo.- 

Consulta 1

Reemplazo de cañerias de gas desde el medidor hasta el departamento.

Mensaje Estimados Señores vivo en un edificio de aprox. 40 años en el cual hay parte de los deptos. totalmente electrificados y otros siguen con artefactos en parte a gas. La instalación para los usuarios de gas tiene que ser renovada , la pregunta es : Los que no usan gas les corresponde igualmente pagar la cañería particular que sale del medidor hasta su depto ? a pesar de nunca mas darle uso o el consorcio solo esta habilitado para cargar los costos de la mejora individualmente a cada vecino que siga con el servicio de gas. ? Muchas gracias por su información Cordiales Saludos Heriberto

Respuesta: Esta consulta ya fue respondida anteriormente consultas febrero número 8.

Respuesta: En principio debería responder que no es posible dejar de contribuír a la reparación y/o renovación de la cañería de gas por el sólo hecho de haber abastecerse sólo con energía eléctrica. Pero son situaciones complejas que no pueden responderse en forma sencilla en tres o cuatro líneas. Ameritan consultas personalizadas.- -

 

Consulta 2

Dr. Awad... soy copropietario en un edifico en la ciudad de Moron.

El administrador notifico su renuncia a partir del primero de marzo por mail.  a uno de los integrantes del consejo. Como debemos proceder?

Atentamente.- Carlos Luis

Respuesta: La renuncia por mail y dirigida a un integrante del consejo no tiene ninguna validez.- El debe llamar a una asamblea (el administrador debe saber que si lo elige la asamblea es la asamblea ante quien debe  presentar su renuncia), renunciar, el consorcio aceptarle la renuncia ( debe entregar la documentación y todo lo que corresponde al consorcio, ver artículo 2067, inciso j del Código Civil y Comercial), y, en la misma asamblea, nombrar a otro administrador.-

 

Consulta 3

Buenas tardes

Dr. Awad, hace un mes me mudé y en ese entonces pedí al administrador una copia del Reglamento o bien lo fotocopiaba yo. Hasta el momento sólo tuve evasivas, no pude obtener una copia del reglamento. El administrador tiene obligación de facilitarme una copia? Gracias Juan Carlos

Respuesta: La verdad es que no tiene la obligación de hacerlo, pero tampoco se entiende porqué, (muchos) no lo hacen.- Intente procurárselo a través de algún otro vecino propietario. Esto lo aconsejo porque hay otra forma, pero es costosa.-

 

Consulta 4

Buenas tardes dr awad, formo parte del consejo de un edificio y despues de 9 años de tener a la misma administradora queremos ver los comprobantes de gastos y hacer una auditoria del último ejercicio y mes por mes a partir de ahora. Las preguntas son :

 

1- es obligacion por ley pagar las expensas por banco en sus distintas formas ? Con tarjeta del  banco, transferencias,dep en efectivo, etc, ya que el 90 0/0 de la gente le paga en efectivo a la administradora en su domicilio, ya  que es propietaria  en el edificio en cuestión.

 

2- queremos colocar camaras de seguridad y hay 1 propietaria que dice que nos va a hacer juicio, que porcentaje de votos necesitamos para poder colocarlas?

3- somos 60 departamentos, 9 locales en pb y hay 20 dptos alquilados, en las asambleas,  cuantos poderes pueden tener cada propietario para representar, y la administradora como propietaria,  puede representar a algún propietario ausente?

 

4- como se calcula el sueldo de la administradora , con que base?

 

5- tenemos una antena en la terraza que nos da un alquiler que nos permite guardar ahorros para obras, en ese caso serian una especie de expensar extraordinarias que no salen de nuestros bolsillos. Es así?

 

6- dudamos de la honestidad de la administradora, ya que su patrimonio aumento considerablemente los últimos años, .como podemos defendernos además de auditarle  las facturas que paga,siempre en efectivo, las cuales  estan confeccionadas con su letra, en su gran mayoría  y no firmadas  por el proveedor correspondiente al cuit que figura en ellas.

 

7- hay inquilinos que sostienen que las mejoras no deberían pagarlas ellos ya que no son propietarios, deberian recurrir al dueño del dpto o a la inmobiliaria, verdad? Sin necesidad que intervenga la administradora.

 

Saludos y los sigo escuchando cada sábado por radio Mitre. Virginia

Respuesta: 1.- Si el edificio es en CABA, el consorcio debe tener cuenta bancaria.- No importa cómo paguen los propietarios las expensas (lo mejor sería que todos paguen a través del banco); la administradora debe depositar en la cuenta bancaria del consorcio todos los fondos que recibe y que son de ese consorcio.-  2.- El porcentaje para votar las cámaras depende de lo que diga el reglamento de propiedad al tratar las asambleas, hay que leer primero el reglamento, para responder.- 3.- La cantidad de poderes depende también de lo que diga el reglamento. Sobre la posibilidad de que la administradora represente a algún propietario, habrá que ver en cada caso qué temas hay que decidir en la asamblea.- 4.- NO hay bases, hay cifras sugeridas por las entidades que nuclean administradores. Y no es “sueldo” son “honorarios”.- 5, 6 y 7 no es posible responderlo en dos o tres líneas.- Son muchos temas, en general este tipo de cuestiones tan amplias ameritan consultas personalizadas.-

 

Consulta 5

Buenos días,

Tenemos una duda en nuestro consorcio en CABA. Necesitamos entender si los tanques de nuestros edificio son competencia y responsabilidad del consorcio o no? Tenemos 10 PH, en PB, con entrada directa del agua potable de la calle a nuestras canillas. Por otra parte, algunos tenemos un tanque de agua para el calefón, otro vecino tiene 2, dos propietarios no pusieron tanque porque usan termotanque. La decisión ha sido individual y los tanques instalados también. Ningún tanque es compartido. El agua potable (fría) no tiene almacenamiento y llega por caño a nuestras viviendas.

Por esto necesitamos aclarar:

1) ¿la limpieza que establece como obligatoria el Gob. de la Ciudad una vez al año con análisis, etc, ¿nos abarca o no?

2) Si se rompe un tanque, o hay que reparar alguno o cambiarlo ¿lo tiene que pagar el consorcio?

3) En caso de ser consorciales ¿qué pasa con los vecinos que no tienen tanques, o el que tiene 2 en su unidad?

Desde ya, muchísimas gracias por su tiempo e información. Atte  Silvia

Respuesta: La cuestión es compleja pero, en principio, debo responder que si los departamentos reciben el agua directamente de la calle cada uno con su cañería, los tanques que cada uno ha instalado son cosa propia.

 

Consulta 6

Asunto Cambio compulsivo y oneroso del portero electrico

Mensaje Buenas tardes. En mi edificio tenemos un sistema de seguridad donde la guardia atiende en general a todo el mundo que llega desde la calle y luego el guardia avisa internamente a traves del portero electrico de cada unidad. Sucede desde hace un tiempo que el portero electrico funciona mal (o al menos eso se esgrime pues la comunicacion es indirecta) de modo que cuando uno atiende, o bien no se escucha nada, o bien te revienta los timpanos el sonido. Ante la queja del mal funcionamienro y pedido de reparacion entendiendo que es un servicio cuyo mantenimiento forma parte de la comunicacioon interna y por lo tanto de mantenimiento regular en las expensas comunes, se me quiere cobrar un valor de aprox 2000 pesos (y cada vez mayor en cada comunicacion que me dejan bajo la puerta).para solucionar el inconveniente. Creo que tengo derecho a poder escuchar normalmente a quien desde afuera quiere comunicarse conmigo sin que la posicion de intermediacion necesaria que tiene la guardia en mi complejo pueda dar lugar a negocios particulares. Espero su consejo sobre los pasos a seguir. Muchas Gracias! Pablo Sergio

Respuesta: Si el edificio ya está planteado con una recepción y seguridad de esa forma: la persona ingresa y el guardia avisa a cada unidad por portero eléctrico, ese “portero eléctrico” es cosa común y lo debe mantener el consorcio.- Lo que no puedo responder es si corresponde el pago de $ 2000 porque no puedo saber cuánto cuesta la reparación y/o el mantenimiento de ese sistema de comunicación.-

 

Consulta 7

Hola Dr Eduardo

Necesito hacerle la siguiente consulta

La supuesta administradora del edificio ,digo supuesta porque no sabemos realmente si tiene el titulo y de no serlo ,podriamos pedirle que renucie ?

Desde ya muchas gracias Patricia

Respuesta: O es Administradora o no lo es.- Y si recauda las expensas y paga los gastos, entre otras tareas, es la administradora, por lo que es posible no renovarle el mandato. También es posible removerla o pedirle la renuncia (para ésto habrá que ver las mayorías que pide el reglamento)

 

Consulta 8

Buenas tardes: Vivimos en un consorcio de 60 unidades y nos obligan a  tener un encargado por 8 horas, que no nos hace falta, el suterh no nos deja indemnizarlo por medio dia y dejarlo solo por la mañana, y resulta que como tenemos cámaras lo hemos controlado y no trabaja más de 4 horas, ¿eso nos servirá como demostración al Suterh que no nos pueden obligar a pagar los semejantes sueldos que tienen por 8 horas? espero su opinión y gracias por su respuesta. Somos de San Rafael Mza. Y no podemos ir personalmente a consultarlo.  Que podemos hacer? Atte Blanca Helena 

Respuesta: En edificio con cierto tamaño y complejidad, más de 25 unidades, el encargo dependiente debe ser con régimen de 8 horas.- Hay formas de dar solución a estos conflictos, pero ello excede el reducido ámbito de respuesta de ésta página de consultas y amerita, una consulta personalizada, tendría que llamarnos al 011- 4-982-2024 

 

Consulta 9

Asunto Consulta por Ley 5983

Mensaje Buen día, Quería consultar si por aplicación de la.Ley 5983, art. 5 inc.t, el consorcista que no vive en la unidad funcional, porque vive en el extranjero, puede solicitar que le notifiquen las resoluciones de las Asambleas y cualquier novedad a su email, para que por el.mismo medio pueda expedir su voto a una propuesta. Y si es viable, se debe comunicar por CD, para que quede fehacientemente notificado el administrador? Muchas gracias, cariños Andrea

Respuesta: Lo puede hacer, pero él debe enviar una carta documento u otro tipo de notificación fehaciente (o hacer una nota enviada a la administración) dirigida a la administración del consorcio, denunciando su correo y un domicilio distinto al de la unidad funcional.-

 

Consulta 10

hola , mi pregunta es : los administradores tiene la obligacion de saber el domicilio real de una persona que alquila una de sus propiedades ? GRACIAS SALUDOS! monica

Respuesta: Si un propietario no quiere que las comunicaciones le lleguen a su unidad (por la razón que sea) debe fehacientemente hacerlo saber a la administración y constituír otro domicilio.- Mientas no lo haga el administrador mandará todas sus comunicaciones a la unidad funcional.-

 

Consulta 11

Dr AWAD : Vivo en un departamento en Vicente Lopez. El año pasado Se rompió la cloaca a la altura de mi departamento . El administrador me dijo que no había fondos , y que debía esperar una asamblea . Como no podía esperar, el costo de la obra que hacía el administrador la pagué yo. ¿Le puedo reclamar al Consorcio el reintegro del dinero que pagué? Emma Josefina

Respuesta: Lo correcto hubiera sido que si el consorcio no tenía fondos queda acordado por escrito que Ud. haría la reparación y luego el consorcio debería reconocerla.- Ello no impide que Ud. ahora, intente recuperar los fondos invertidos.- Reclame, pero la próxima vez siga el procedimiento.-

 

Consulta 12

Asunto Corte del suministro de gas

Mensaje Desearía saber si la ley 6110 de Enero/19 ha sido reglamentada y cuales son sus alcances Maria Teresa

Respuesta: No sé a qué alcances se refiere.- De todas formas, por estos días va a salir una resolución sobre el tema de los cortes y las reparaciones o adecuaciones exigibles.- 

 

Consulta 13

Estimado Dr. Awad

Lo molesto para hacerle tres consultas:

1) El Administrador del Consorcio nos da como recibo de pago de las Expensas un talón adjunto a la siguiente liquidación. Ese talón dice entre otras cosas Recibo de Expensas Propiedad Horizontal Ley 13512, nombre del propietario, etc y está firmado pero no tiene sello ni aclaración. Esto es válido

2) Donde puedo conseguir el reglamento ya que el Administrador no quiso dármelo. Legalmente se pueden negar a entregar una copia?

3) El sistema de Consorcio Participativo ya está vigente?

Muchas gracias Virginia

Respuesta: si hablamos de un edificio en CABA Sobre el texto y forma del recibo, le sugiero que Consulte la Resolución de la Dirección de defensa y protección al consumidor (CABA) Número 856.- El administrador debería por una cuestión de cortesía entregar una copia del reglamento.—pero no todos lo hacen.- La plataforma consorcio participativo todavía no ha sido creada.-

 

Consulta 14

Tengo una duda: Producto de una pérdida de gas por falta de lubricación en llaves de paso, metrogas cortó el suministro a una unidad. Esa reparación y la reconexión son a cargo del consorcio? El concepto de cañería incluye la llave de paso? 

Le agredecería si pudiera responderme a la brevedad. Mariangeles

 

Respuesta : Las llaves están incluídas en el trazado de la cañería común.-

Consulta 1

Buen día: La consulta es esta: Como la administradora que teníamos no estaba nombrada en legal forma le he depositado las expensas en la cuenta del consorcio, o sea que la disponen, ahora viene una asamblea y dice que no me van a  dejar asistir ni votar por ser moroso.

No estoy debiedo nada , pero de todos modos quiero sabe si existe alguna ley o algo parecido que diga que está prohibido que un moroso asista y/ o Vote en asamblea Gracias Atte Norma 

Respuesta: La única forma de impedirle asistir sería que el reglamento de propiedad de ese consorcio así lo disponga.- No hay ley ni nada parecido que lo impida.- Sugiero enviar una carta documento a la administración, para que acrediten el pago y lo saquen de la lista de morosos.-´

 

Consulta 2

Buenas tardes: Vivimos en un consorcio de 60 unidades y nos obligan a  tener un encargado por 8 horas, que no nos hace falta, el suterh no nos deja indemnizarlo por medio dia y dejarlo solo por la mañana, y resulta que como tenemos cámaras lo hemos controlado y no trabaja más de 4 horas, ¿eso nos servirá como demostración al Suterh que no nos pueden obligar a pagar los semejantes sueldos que tienen por 8 horas? espero su opinión.

Gracias Atte Blanca 

Respuesta: En edificio con cierto tamaño y complejidad, más de 25 unidades, el encargo dependiente debe ser con régimen de 8 horas.- Hay formas de dar solución a estos conflictos, pero ello excede el reducido ámbito de respuesta de ésta página de consultas y amerita, una consulta personalizada.-  

 

Consulta 3

Buen dia Dr Awad:

Escribo de parte de mi madre que siempre lo escucha con atención y agradecimiento por sus consejos  cuando esta en Radio Mitre.

Recurrimos a Ud porque actualmente ella y los vecinos de su edificio se hallan en una situación dificil, ya que la Administración anterior renunció hace dos meses  y no logramos conseguir una que pueda  ponerse al frente y  reorganizar esta tarea.

Es un pequeño edificio con algunos problemas y se hace necesario una persona efectiva y honesta que pueda  lograr poner al dia todos los pagos y tener continuidad.

El mismo se halla en Capital ( CABA) y tiene 12 departamentos.

Necesitariamos si  Ud pudiese,  recomendarnos de qué manera podemos encontrar un administrador responsable y no muy caro.

El proximo lunes por la noche , está programada  una reunion y seria bueno poder acercar una propuesta.

Nosotros podriamos llamarlo por la tarde si ya se enteró de este correo, si nos envia  su numero de telefono y horarios.

Desde ya muchisimas gracias y disculpe la molestia.

Meriam y su hija Laura 

Respuesta: Deberían comunicarse por teléfono con el estudio.-  

 

Consulta 4

EATIMADO SR. AWAD:Soy una persona muy mayor, que tengo un departamentito en la calle xxxx  (CABA) de 1 ambiente ,la que me ayuda junto a la jubilación a mantenerme, desde hace mucho tiempo tratamos de sacar al las personas que administra , pero no lo logramos ,una persona que es del edificio trato de admistrar y tenía la mayoria de los consorcios pero renuncio ,aludiendo no puedo es una mafia ,falta dinero ,falta pago al portero, falta pago a la FIP . En mi dto. que lo arreglamos con la ayuda de mi hijo ,gastamos $ 30.000 en ponerlo en condicienes.levantaron el techo y entra agua y no lo arreglan,me deben dinero$6000 por arreglos que hice ,tengo un inquilino que es un angel ,no se como soporta tantos problemas,tengo varias personas con papeles que justifican lo que esta pasando. Por favor si puede decirnos como debemos actuar por que no hay dinero para  un abogado particular    LO SALUDO MUY ATTE Gloria 

Respuesta: Estos problemas son complejos, no se pueden responder, como Usted comprenderá, con tres o cuatro líneas en una página de consultas.- 

 

Consulta 5

Estiamdo Dr. Awad,

Siempre lo escucho en mitre y el la semana vi una nota en TV.

UD . Dijo que si un encargado no cumple o no se lo puede hechar la culpa es del administrador que no aplica los mecanismos,,,, si..... se supone que es asi,,,

Ud hace administracion ?

En mi edificio desde 2008 que estoy aqui, ya pasaron 4 administraciones y ninguna sobrevide mas de un año, con otra propietaria hemos llegado a la conclusion de que no solamente es problema del consejo (siempre son los mismos con ideas prehistoricas) sino que la mayor influencia es la del encargado porque no solo no cumple sus funciones sino que se la pasa chusmeando poniendo en contra a propietarios con el administrador y propietarios entre si, lamentablemente no hemos tenido ningun administrador con la capacidad suficiente para hacer cumplir los reglamentos y no sentirse influenciado por los malos consejos de adm .

Agradeceria si me pudiese recomendar alguna administracion que pueda resolver este problema,  es un edificio en belgrano de 20 pisos, 60 unidades, Atentamente Vanessa 

Respuesta: Es cierto que, en general,  los problemas que se presentan en la relación con el encargado deben ser resueltos por el administrador con el apoyo de la mayoría de los propietarios.- La forma de resolverlo debe ser analizada en cada caso particular.-  

 

Consulta 6

Estimado: soy propietaria de una cochera en un edidicio, queria acercarle mi inquietud respecto a una cochera que se encuentra ocupada por una camioneta, que excede el limite dibujado en el suelo  y traspasa el limite hacia el espacio común e interfiere en el ingreso a mi cochera para graficarlo (queda ubucada en cruz). genera una dificultad para entrar o salir con el  auto -

Le pregunto puedo hacer algo al respecto?

si en el reglamento especifica vehiculo, debo entender que es solo vehiculo y especificamente eso y no camioneta o lo comprendo como vehiculo .

Que responsabilidadle cabe al consorcio en este tema. Muchas gracias, mi nombre es  Marcela de Capital

 

Respuesta: Si bien el reglamento dice vehículo, queda claro que ese automotor debe ser adecuado a la superficie de la cochera en cuestión.- Pero nada más puede decirse, es necesario tener a la vista el reglamento de propiedad, el interno si lo hay,  para saber también quién debe o quién puede arbitrar los medios para solucionar la cuestión.- 

 

Consulta 7

Estimado Dr.Awad: Le escribo para hacerle algunas consultas.

Hace poco mas de un año compré una casa en PB, en un PH en Florida (Vicente Lopez). Este PH originalmente era una casa en PB y luego se construyó una en PA, con la subdivisión correspondiente. Ambas plantas tienen entrada

independiente, la PA tiene una cochera con portón independiente que toma aprox 1/3 del frente y es por donde mis vecinos entran a su casa, mientras que yo tengo también una cochera (al lado de lla del vecino) y un pequeño

jardín; en los planos de subdivisión el unico espacio común es en los muros principales y las columnas, la cochera del vecino es de él mientras que mi cochera y jardín son mios. Sin embargo tiene algunos "detalles" que nos

estan molestando mucho y es por lo quiero consultarle:

1) Lamentablemente el vecino que nos tocó en suerte no es el mejor, sino todo lo contrario: molesta, me ha roto plantas que tengo en macetas en mi cochera, me ha amenazado; ante esto he decidido separar ambas cocheras con una reja. Mi vecino lo sabe y no se ha opuesto. El unico problema que aduce es que la llave de corte de electricidad de su casa solo se accede desde mi jardín y que si pongo la reja impediré físicamente su acceso a esa llave.

Puede ser eso un impedimento para que yo pueda colocar la reja? Como debería obrar al respecto?

2) La cocina y lavadero de la PA está hacia atrás, el desagüe de la cocina y lavadero desemboca en una de las rejillas del desagüe pluvial de mi patio, lo que ocasiona olor es muy molestos, y que periódicamente ese desagüe se tape con restos de comida. Lamentablemente mi vecino no solo no le preocupa, sino que no se ha movido a ayudar en destapar los desagües lo que me ha complicado ante las últimas lluvias tan fuertes que hemos tenido. Hasta qué punto puedo obligarlo y cómo a que regularice su desagüe de cocina y lavadero, que posean su propia cañería hasta las cloacas?

Desde ya muchas gracias  Sergio 

Respuesta: Bueno, la verdad es que hay dos clases de problemas aquí, para ello es necesario tener a la vista el reglamento y el plano, y, de ser posible, el plano de instalaciones sanitarias.- 

 

Consulta 8

Estimado Dr. Awad Se trata de un edifico de aprox. 40 años donde hay inconvenientes con el estado de las cañerías de gas.

Parte del edificio esta totalmente electrificado y prescinde del servicio de gas.

El consorcio dispuso la renovación total de las cañerías.

La pregunta es : Están obligados los vecinos que tienen todos los servicios electrificados a hacerse cargo del costo de renovación

de las cañerías que no usan, ni usarán . Me refiero al tramo que va desde el medidor hasta adentro de cada departamento y que es una cañería de uso exclusivamente particular e individual.

Muchas gracias  Cordiales Saludos Heriberto 

Respuesta: En principio debería responder que no es posible dejar de contribuír a la reparación y/o renovación de la cañería de gas por el sólo hecho de haber abastecerse sólo con energía eléctrica. Pero son situaciones complejas que no pueden responderse en forma sencilla en tres o cuatro líneas. Ameritan consultas personalizadas.- 

 

Consulta 9

Dr Awad: lo molesto porque querria saber, si las adecuaciones de rejillas en el interior de la cocina y lavadero que exige GasFenosa, corren por cuenta del consorcio, o como yo tengo entendido, POR  CUENTA DEL PROPIETARIO. Saluda attte. Nora San Isidro, 8 de febrero de 2019

Respuesta: Las adecuaciones de las que Ud. habla, corren por cuenta del propietario.- 

Consulta 10

Dr Aguad la consulta es x un consorcio de 20 dep. 4 pisos, en Wilde. Se cambió el adm hace unos 8 meses quedó un acuerdo de pago con AySA  q se va pagando no siempre. En Las reuniones vamos 6 propietarios. La última reunión se puso un expensa fija baja xq no querían aumentar, sólo se fijó 650 para el acuerdo. Pero no se pagan las facturas q van llegando de AySA xq vienen muy altas 27000. ..y las 3 o 4 personas q están deciden no pagar , xq surgieron gastos del edificio importante, de hecho se canceló el arreglo de una pérdida de agua. Q calculamos es la razón de tanto consumo. Antes venian x dep, cada uno se hacía cargo. Desde q mandan una sola factura es un problema. El dep.. está alquilado el inquilino tiene q pagar ese servicio, pero al no venir el la expensa, no se paga y de ésta manera al terminar el contrato como le cobro ? La deuda perjudica al propietario! La pregunta es....puedo exigirle al administrador que pagué  AySA y municipalidad???. cada vencimiento como corresponde!  Y con relación a quienes tenemos alquilado el perjuicio q nos causa. Me siento obligada a tener deuda, con intereses montruosos xq algunos propietarios así lo deciden? Por favor espero pueda darme una respuesta. Saber si puedo exiguir al administrador o al consorcio q se paguen los consumos como corresponde!!!

Muchas gracias , espero su respuesta

Ofelia 

 

Respuesta: Lo mejor será reunirse con el administrador para que vuelva a llamar a asamblea y se traten seriamente estos temas.- En esa asamblea lo que quieren regularizar al consorcio deberán ir e imponerse como mayoría.- 

 

Consulta 11

Estimado Dr

Mi consulta es la sig, soy propietaria y en el edificio, en donde vivo, hay una familia que según ellos son, familiares de la dueña que ha fallecido, ya hace al menos 6 o 7 años.

Desde ese entonces, lo ocuparon y no pagan las expensas.

El edificio ha cambiado ya hace un tiempo de administradora, ni los anteriores ni esta administración, hicieron ni hacen nada al respecto, es más, la nueva administradora, dice "que el juicio se perdió" por que los anteriores abogados, que después renunciaron, lo dejaron caer. 

Cómo no le creo, que un juicio por Falta de pago de expensas, el consorcio, lo pierda, hace meses, le estoy pidiendo a la administradora, que haga copia del fallo, así, lo veo con otro abogado y no me los dá.

Cada vez que voy a pagar las expensas, se los pido, de esto ya llevo 6 meses y siempre me contesta, que le tenga paciencia.

No quiero seguir pagando, la parte de las expensas de ese depto, por inoperancia de la administración

Que debo hacer?

Desde ya muchas gracias y aguardo su respuesta, para proceder

saludos Margarita 

Respuesta: El administrador tiene la obligación de informar al consorcio acerca del estado de los juicios.- Habría que solicitarlo formalmente.- Por otro lado si bien un juicio de cobro de expensas puede “caerse” y archivarse por falta de movimientos, ello no implica que no pueda volver a iniciarse. Hay que ver en cada caso, desde cuándo se adeudan las expensas.-  

jueves, 13 de diciembre de 2018

Nuevas respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio.

 

Consulta 1

Buenos días, nuevamente les escribo para consultarles, cómo proceder si la filtración originada en la UF superior,es según la administración responsabilidad del propietario ( el dto está alquilado ) y que yo como afectada debo reclamar por los daños producidos al dueño y la administración no tiene conocimiento de los datos de este propietario.No debería la administración del consorcio tener los datos actualizados de todos los propietarios?

Debo ocuparme  de obtener esos datos en el registro de la propiedad yo ,con los gatos que ese trámite implica?

Agradezco su asesoramiento.

Saludos Cordiales Norma

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 16

Buenos días Dr, recurro a usted para consultarle cuales son los pasos a seguir ante no respuesta de parte de la administración del consorcio del reclamo de mancha de humedad y posterior goteo de agua en el techo del baño de mi departamento causada por pérdida de agua de la Uf   de arriba. Hace una semana que me comuniqué por correo y telefónicamente con la administración, y esta minimizó sin ver el daño la situación. El año pasado tuve el mismo problema, el mismo daño con el mismo vecino y se logró en parte solucionar, digo en parte porque llevo más de 10 meses reclamando la pintura del techo del baño que se daño.

Hace un año de la primera pérdida, y se reitera el problema ahora más agravado.

Agradezco su pronta respuesta, no sé redactar carta documento con las palabras adecuadas.

Saludos cordiales Norma 

Respuesta: Todo parece indicar, por lo que usted refiere, que se trata de una filtración de alguna cañería que se encuentra en el piso superior al suyo. Entiendo que le asiste razón al reclamar al consorcio y a  la administración para que procedan a reparar esa cañería y luego arreglen los techos de su departamento.

Respuesta: Reitero que, en principio, si usted sufre filtraciones que provienen del piso superior lo más aconsejable es empezar por intimar fehacientemente al consorcio por carta documento. Una vez que haya respondido, de acuerdo con el tenor de esa respuesta, se verá el camino a seguir.- Como Ud. comprenderá, no es posible redactar una carta en ésta página.-    

Consulta 2

GRACIAS por atender la consulta.

se inundo mi departamento y el de otros propietarios por rotura de caño de central de agua.ESTO OCURRIO EL 20 DE JUNIO (yo estaba internado por una operación de mi cadera desde el 19 de junio) el piso de madera (parquet)se levanto en varios lugares la entrada de agua fue MUY IMPORTANTE.

A LA FECHA DE HOY EL ADMINISTRADOR ME SIGUE DICIENDO QUE HAY DINERO PARA

AFRONTAR LA REPARACION.

NO HAY DINERO PARA HACER LAS REPARACIONES ESTO

DESDE JUNIO

 FAVOR QUE PUEDO HACER PARA QUE ATIENDA EL RECLAMO

SOY JUBILADO CON DISCAPACIDAD MOTRIZ PARCIAL. MUCHAS GRACIAS Y OJALA ME PUEDA AYUDAR.  LOURDES y HECTOR 

Respuesta: La verdad es que el primer paso debe ser la intimación fehaciente al consorcio y al administrador para que reparen el piso dañado.- Una vez que les hayan respondido y de acuerdo con los términos de la respuesta, se verá cuál es el mejor a seguir.-

 

Consulta 3

Doctor soy parte de un consorcio en Ciudadela de 15 departamentos y 9 cocheras,la pregunta es:a)debemos tener la C.U.I.Ty b)EI administrador debe colocar su C.U.I.T en el recibo.Gracias. Victor Julio

Respuesta: Deben tener una CUIT.- Y el administrador también. Y estos datos (junto con el nombre completo de la administración y su domicilio y su teléfono)  deben figurar en la liquidación de expensas.-

 

Consulta 4

Buen dìa Dr Awad: le  consulto que  en mi  edificio, hay  en la parte posterior dos  cocheras  al aire libre y luego un  espacio  con tierra ,  algunas plantas que intenta   ser un parquecito o jardìn. El jardinero va a  desmalezarlo, y   de  a poco  va  queriendo.  Pero las cocheras  son ocupadas  por un propietario  del  frente y  la otra  la  alquila  el hijo   de  ese propietario que  es el  administrador  del  edificio;  ellos  el  viernes pasado  anunciaron que iban a  colocar una media sombra sobre las cocheras aduciendo que  era por  el  granizo, tormentas  etc (  teniendo  la  ventaja  de una  cochera cubierta). Cuando llego a mi  departamento que  està  en el  2do piso, contrafrente , me  encuentro con que la mediasombra me quita toda la visiòn  del parque  trasero, para mi fundametal , ya que  es un departamento chico y esa visiòn junto al pequeño  balcòn ( con plantas) , hace màs  amigable la vista hacia  afuera. Yo protestè, el propietario,  que  se hizo  cargo  de todo lo  referente  a materiales y colocaciòn, dice que  el hijo, administrador habìa  hablado  con el  Consejo (  creo que  es el nombre de un grupo  de  3 dueños).  Finalmente  fijaron una  fecha para diciembre  ( 11/12), y  bueno, voy a  concurrir a  la  asamblea, pero quiero  saber , si lo que ellos hicieron  es lo correcto, considerando que  el propietario y  el hijo, son los ùnicos beneficiados, si que me   afecte  a mi la  visiòn  desde mi balcòn debe   ser  tenida  en cuenta en  este  caso particular.

 Bueno Dr  le   agradezco tener  este  espacio  para consulta y si Ud  cree conveniente harìa una  consulta particular ( quiero  defender lo que  comprè hace  1  año, con la vista original, y con el  entorno que  tiene )

Iris

Respuesta: La verdad es que si la cochera es descubierta no debería modificarse esa situación. Sobre todo si se perjudica la vista a otro vecino.- Quizá lo mejor sería ver la posibilidad de cubrir ese sector sin afectar la vista, o con materiales o de forma de no afectar la vista.- Esto lo digo de forma general, la verdad es que estas cuestiones no siempre pueden responderse con certeza pues tienen sus características y sus matices.- 

 

Consulta 5

En un edificio de 7 dtos. Tipo Ph con reglamento de propiedad  cortaron el gas mi pregunta es UNA DE las unidades le dio la baja al gas y se puso todo electrico para no pagar el arreglo que supongo saldra unos cuantos pesos

Puede hacer eso?  Hay q realizar una asamblea para q conste en actas?

Gracias espero vuestra respuesta Nelly

Respuesta: La verdad es que debe ser una asamblea la que decida si el edificio va a seguir adelante con la provisión de la instalación para gas natural.- No es posible que cada propietario resuelva por su cuenta qué hacer.-

 

Consulta 6

Estimado Dr. Awad, soy propietaria de un departamento en Lomas de Zamora Pcia. de Bs.As. a través de un boleto que estaríamos por escriturar próximamente.

El propietario del edificio mantiene la gran mayoría de los departamentos que varios tiene alquilados.

La administración dejo de pasar las expensas desde el mes de junio del año 2017, argumentando que el dueño del edificio no pagaba el impuesto municipal y usaban este método como medio de presión, los propietarios donde me incluyo, mensualmente y mas reclamábamos esos pagos por el importe que sea sin el municipal, no obtuvimos respuesta y las expensas siguieron sin ser pasadas.

Ante la proximidad de la fecha de escrituración se vieron en el apuro de cancelar las deudas de impuestos no abonados, motivo por el cual  pasaron todas las expensas juntas a valores históricos, menos las de los gastos de setiembre y octubre que se vieron en la necesidad de pasar el Municipal , Arba y Aysa con valores actualizados mas intereses, por lo cual una expensa de $1200 paso a ser de $5492.

De ninguna manera me niego a pagar lo que me corresponde por gastos e impuestos, pero no quisiera pagar los intereses ocasionados por su demora, y después de haber insistido recurrentemente con el pago mensual en tiempo y forma

Yo lo hable con el administrador quien estaría de acuerdo en mi propuesta de no pago de intereses. De cualquier  manera el próximo miércoles tendríamos una reunión con el propietario del edificio para plantearle  esta inquietud.

Dr. Agradecería me instruya en una nota, o lo que corresponda hacer, para que en caso de que el dueño este acuerdo y  se concrete mi propuesta tenga valor legal, no quisiera que mas adelante me lo reclamen.  

Si no fuera posible satisfacer mi consulta por este medio, le agradecería me pueda aconsejar algún abogado que pueda atender casos de la Pcia. de Bs.As.

Desde ya estoy muy agradecida por su atención. Noemi Mirta

Respuesta: La verdad es que estas cuestiones no pueden resolverse desde el reducido ámbito de conocimiento de una página de consultas como ésta.- Es necesario tener a la vista las liquidaciones y sobre todo el boleto y otro documento que hayan firmado ustedes.-

 

Consulta 7

Estimado Dr. Awad, mi nombre es Oscar y soy administrador de 6 consorcios en la ciudad de Córdoba. La semana pasada se me planteó un problemita con una consorcista, (propietaria y abogada ella) ,Ella vive en un sexto piso y desde hace mas o menos un mes la vecina del piso de abajo me trasmitió que del cielorraso de su baño le caí gotas de agua provenientes del baño del sexto piso. Cuando hablo con la propietaria del sexto piso me dice que busque un plomero y que se fije cual era el problema, El sanitarista  para detectar el problema rompió el piso del baño como unos 10 cerámicos y vio que los caños desagües de la bañera y el lavatorio tenían una fisuras que por ahí filtraba el agua hacia el piso 5.  Cuando le comento a la propietaria del sexto piso donde estaba el problema me dice que le diga al sanitarista que los arregle, y que le repare el piso por los cerámicos que rompió. Cuando quisimos buscar los mismos cerámicos no encontramos el mismo color ni tamaño, por lo que a pedido de la propietaria del 6 piso quiso que le comprara otros cerámicos para que  se reemplazara todo el piso del baño para que no quedara el piso con parchaduras. Y ya que tenia que cambiar los cerámicos eligió unos mas rugosos para que no se patinaran cuando salieran de ducharse. Cabe acotar que estos cerámicos costaron un 40 % mas caros que los otros tipo de los que tenían en el baño.Cuando pretendí que le pagara al sanitarista me dijo que todos esos gatos debía absorberlos el Consorcio, que ella vivió en un departamento en C.A.B.A. y que en estos casos era el consorcio el que pagaba, que por la modificación del código civil vigente desde el 1/8/2015, ahora se usa la teoría que los edificios son considerados cubo de aire y por lo tanto estos caños de su baño que se rompieron forma parte del todo el edificio por lo que esos arreglos los debe soportar con los fondos el Consorcio. Ahora Dr. si yo leo el Art.. 2.041 del C C y C dice Cosas y partes necesariamente comunes entre otras:  inc. f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.....

Entonces la pregunta es: estos caños que están por debajo de los pisos del baño que desaguan agua o líquidos desde la bañera, lavatorio, bidet, e inodoro hacia el desagüe de la troncal de cloaca que baja por todos los pisos del edificio Son comunes o propios de la unidad funcional?, y cuando se dice que el edificio es un cubo de aire a que se refiere?. Doctor Awad aguardo una pronta respuesta que me aclare esta situación que se plantean en varios edificios, agradeciendo la deferencia puesta a la presente y felicitarlo por su participación en el programa de Marcelo Bonelli todos los sábados, programa al que soy asiduo oyente, aprovecho la oportunidad para saludarlo muy atte.-

Cr. Oscar

Respuesta: Hola, dejando de lado muchas de las manifestaciones de mi colega la propietaria, debo decirle que, en parte, tiene razón. Desde la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, (Agosto de 2015), hay que estar a lo que establece el artículo 2041, inciso h) de ese código: todas las cañerías que conducen fluídos (el agua lo es) son comunes en toda su extensión.- En suma, aún cuando se trate de cañerías ubicadas en el piso del baño de la unidad, son comunes.- Entonces, es el Consorcio quien debe reparar la cañería y arreglar en piso inferior la resultante dañosa de las filtraciones.- Si no se puede reponer el piso ( porque ya no hay piezas para reponer lo que se rompió) deberá ejecutar el piso entero.- Pero este nuevo piso debe ser de la misma clase que el que están reponiendo, por lo que no estoy de acuerdo con que se compre algo más caro, con otras características. En todo caso si la propietaria quiere eso (es decir algo distinto o más caro), ella debe pagar la diferencia.- Aprovecho para decirle que, en mi modesto entender, se han producido muchas e importantes modificaciones en la propiedad horizontal luego del dictado del Código civil y Comercial…- 

Consulta 8

Estimado Dr

Mi consulta es la siguiente, en octubre/2017, me encontraba en el exterior y una vecina me avisa vía wp, que de mi depto, salía agua, que llegaba hasta la escalera, vivo en un piso 6 de un total de 9 piso y 2 deptos por piso.

Yo le habia dejado una llave a un familiar, pero se encontraba enferma y nadie podia acercar la llave, hasta el edificio

Innumerables wp a la administradora que jamás contestó, desde el exterior me comuniqué con el plomero del edificio, que no tenía idea de lo que estaba sucediendo, hasta que una vecina, me contactó por wp y todo el tiempo me manejé con ella.

Dí autorización a que llamaran a un cerrajero, para abrir la puerta y colgadas en la cocina, había un juego de llaves.

Para hacerlo breve, el cerrajero, no pudo abrir una cerradura simple y la cambiaron.

Mi vecina entró junto con la administradora y me empezó a mandarme fotos del agua que habia por todas partes.

Yo tenia un seguro combinado familiar, para que se hiciera cargo del cambio de cerradura, alfombra que tuve que mandar a limpiar y eso provocó daños en el piso de la cocina, que tuve que levantar por que se habian aflojado en su gran mayoría y volver a colocarlos

El seguro dijo que "por haber sido provocado por un caño de la columna de dasague (dicen que pisos más arriba se encontraban en refacciones y tiran todo por las rejillas) hizo que en piso se tapara y produjo, este desastre, el gasto debería hacerse cargo el consorcio

Sólo pude descontar de las expensas, ya que la Administradora en todo momento y hasta ahora, dice No Corresponder, el cambio de cerradura y la limpieza de la alfombra,pero el gasto más importante que fue la reparación del piso, el año pasado fue de $ 5000, no logré que se hicieran cargo, ya me había pedido, factura del albañil y se la dí y todo estaba en regla.

La pregunta es "corresponde que el consorcio se haga cargo del gasto??, ya que no fue por negligencia mia el daño??

Desde ya muchas gracias y es un placer cada vez que lo entrevistan por televisión y escucharlo por radio Mitre, a nosotros los co-propietarios nos dás la oportunidad de conocer nuestros derechos, cuando corresponden

Saludos y espero su respuesta Margarita

Respuesta: Entiendo que si el daño se produjo porque se tapó o deterioró una cañería común, el consorcio debe hacer la destapación y /o reparación.- Además debe reparar los daños que ocasionó la inundación y las filtraciones.-  Pero, en su caso, los daños se han incrementado por la imposibilidad de ingresar a tiempo en su unidad funcional. Me parece que deberían llegar a un acuerdo Usted y el consorcio y asumir cada uno una parte de los daños.-

 

Consulta 9

Buenas tardes, soy María Esther xxxx, Capital Federal. Hace xx años que vivo acá, estrené el edificio. Hace 5 años lo refaccioné totalmente a nuevo, cambiando caños, etc.

 

En el 7º A, hay un cerramiento precario de vidrio, que abarca parte de la terraza de ellos, construido sin autorización, que siempre me trajo problemas de humedad, se mojan las paredes, con manchas, se descascara la pintura del dormitorio principal, y mi balcón está destruído por el agua que cae durante varios días después que deja de llover, que viene del cerramiento de arriba.

Al año siguiente de haber hecho la refacción en mi departamento, estos problemas se agudizaron hasta el día de hoy. Desde el primer momento hablé con los dueños del 7º A reclamando, sin resultado alguno. Enviamos con mi abogado dos cartas documentos, una al propietario y otra a la Administración, que las tengo en mi poder porque fueron devueltas al remitente.

Hubo cambio de Administración, la actual es xxx  no viene al edificio a controlar nada, no atiende los llamados telefónicos, ni contesta los whatsapp.

Quise proponer hacerme cargo de los arreglos y que después me vayan reintegrando por expensas, pero es imposible comunicarse con la Administración.

Le pido ayuda o que me derive a alguna persona que intervenga a mi favor en este problema.

Desde ya muy agradecida y disculpe las molestias,

María Esther

Respuesta: NO es molestia!.- La página está para resolver, hasta donde se puede, las consultas que nos formulan.-   Muchas personas se han acostumbrado a comunicarse por wp pero una cosa es hablar con los amigos y familiares y otra pretender que el administrador responda.- Creo que si tiene daños derivados de filtraciones, lo mejor será intimar en principio al consorcio, en forma fehaciente, por carta documento.- Una vez que le respondan y de acuerdo a los términos de la respuesta, se verá cómo seguir.- 
Consulta 10

ESTIMADO DR. AWAD MUY AGRADECIDO POR  ATENCION PRESTADA TELEFONICAMENTE

MI CONSUTA OBEDECE  ARAIZ QUE EN MI BALCON PARTE EXTERIOR VENTANAL SE HA OXIDADO Y PENETRO AGUA SOBRE MI LIVING POR LA BASE DEL VENTANAL EXTERIOR  Y QUISIERA SABER SI CORRESPONDE ARREGLAR EL CONSORCIO O CORRE POR MI CUENTA 

EN EL REGLAMENTO DICE UN ARTICULO  QUE CADA PROPIETARIO DEBE ATENDER DE  SU PECULIO MANTENIMIENTO  INTERNO DE SU PROPIEDAD

LA ADMINISTRADORA INFORMA QUE EL BALCON NO ES PARTE COMUN

MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA

P/D SIEMPRE LO ESCUCHO POR RTADIO LOS SABADOS Y VEO POR TV

 

FELICES FIESTAS MARIO ANGEL

Respuesta En principio, me gustaría saber, ya que no queda claro en la consulta,  si el problema se localiza en el balcón ( la estructura de balcón sí es una parte común del edificio, conforme el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación)  o, como parece desprenderse de la primera parte de la consulta, se trata de la carpintería ( ventanas, marcos, perfiles, etc.) .-

 

jueves, 22 de noviembre de 2018

Respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio

 

Consulta 1

Estimado Dr Awat Mi consulta se debe a Ruidos y Vibraciones producidos por…. .Una pared de mi departamento y pasillo del 2º es lindera y los ruidos son intolentes para la acústica humana   desde aproximadamente 10hs hasta 12.30hs y de 17 hs a 22 hs. Comencé con las quejas desde Febrero  a través del 147 varias veces  indicándome dirigirme a la Agencia de Protección Ambiental sito en Avda Castañares y Escalada .Me entregan el Expediente …. iniciado a través del Reclamo generado. En ese Expte.constan 2 multas efectuadas por no exhibir Libro de Habilitación ni Certificado de Fumigación.También concurrí a la Agencia Gubernamental de Control donde me comunican que había sido clausurado en Febrero por una denuncia,fué justamente cuando comencé con las quejas a través del 147.

Concurrí a Defensoría del Pueblo para realizar Mediación,donde me aconsejan luego de casi 2 meses de concurrir al CGP correspondiente.Me dirijo al CGP6 en Julio para solicitar Mediación.Me otorgan la primera el 21 de Agosto.La otra parte llega después de la hora indicada y le solicita a la MEDIADORA otra instancia con mi consentimiento para el día 12 de Septiembre.Se realiza la primer mediación donde se solicita realizar averiguaciones sobre Impacto Ambiental.

Consulto con profesionales del Consejo Profesional de Ingenieros y de la Facultad de Ingeniería donde me diseñan  gráficos con los soportes y Bolsas de Boxeo debidamente instaladas y todos coinciden que el Gobierno de la Ciudad debería realizarme la prueba de IMPACTO AMBIENTAL en mi departamento.

La 2ª Mediación se establece el día 12 de septiembre.No se realizó por incomparecencia de la parte convocada.Entrego por escrito los informes sobre Impacto Ambiental.

Anteriormente a las mediaciones me asesoré en la … donde me alertaron de peligro de derrumbe de la pared.

Dejo asentado que desde el comienzo de estos trámites llamé a la Administradora y la primera respuesta fué que me mude.ya que no tendría solución .Ante mi insistencia y de malas maneras el Administrador envía al … con fecha 27 de mayo del corriente año carta documento por ruidos y vibraciones molestas.

El día de la última MEDIACIÓN QUE QUEDÓ TRUNCA nos llega de la Administración una Carta documento del patrocinante  de…   reclamándole a la Administración la suma de $100.000 por  supuestas filtraciones desde julio del 2017 debido a un cartel de publicidad.

Adjunto foto de la circular que envió La Administración donde especifica que el reclamo

de la filtración comenzó luego de la carta documento remitida por Ruidos y Vibraciones.

El día xxxx se hará una Asamblea Extraordinaria y quería asesorarme si la Administración debería haber intervenido desde el inicio del problema presentado ya que la pared es parte de la estructura del edificio y si corresponde responsabilizarme de la actitud vengativa de la otra parte como lo admite el Administrador en la Circular Informativa.

Cabe aclarar que aprox.en Marzo subí a la … para conocer el problema y le solicité

al Encargado que sacara … y me manifiesta lo de las filtraciones y posible demanda.Comuniqué el hecho a la Administración negando conocer los hechos.

Saludo a ud atte Noemí

Respuesta: Puede ser que el reclamo por filtraciones sea consecuencia de reclamo por los golpes, ruidos y filtraciones ( una forma de que Ud. se calle) .- Pero, aún así, son dos cosas distintas: por un lado el Consorcio al que Ud. pertenece, representado por su administración, debe o debió haber tomado la iniciativa para terminar con los golpes y vibraciones ( más si, como Ud. dice, puede afectar o está afectada la pared medianera).- Por otro lado, si hay filtraciones que pasan al lindero y una pericia o un informe revelan que la causa de las filtraciones se encuentra en una cosa que debe mantener el consorcio en condiciones, deberá el consorcio repararlo.- Por último me parece muy de mal gusto que la Administración la culpe a Usted por lo que ocurre.- Podría hacerle una denuncia por ante el Registro Público de Administradores, fundándose en el inciso t) del artículo 9º, LEY 941 reformada por LEY   5983.-

Consulta 2

B.Tardes, soy propietaria en un edificio de 10 departamentos. Hace unos días se realizó una reunión, donde se propuso (aunque yo no estuve de acuerdo) en hacer 3 trabajos juntos de gran envergadura, propuse que fueramos encarando uno por vez, ya que de por sí las expensas son altas dado que somos pocos propietarios. En mi caso estoy pagando $4300 y el 1er mes por la compra de materiales tendría que pagar casi $10000 y durante varios meses $6000. Los problemas son por tema en medianera, techo de tejas. El problema está cuando llueve y 3 Dptos. se ven afectados. No es un tema que amenaza con algún peligro ya sea a terceros o a los propios copropietarios, a mi entender se pueden realizar de a uno por vez con un tiempo considerable para no desembolsar todo junto. Si estuviera la mitad mas uno de acuerdo, hay algo que me ampare y poder proponer otro tipo de forma de pago al consorcio? Que pasa cuando un propietario no puede hacerse cargo de gastos que son imposibles de pagar?

Le agradezco por su tiempo. Atentamente Beatriz

Respuesta: La verdad es que no puedo responder pues no se puede saber qué clase de afectación o daño o problema hay, cómo encarar los trabajos, a quién solucionarle primero el problema.- Si la mayoría reglamentaria lo votó, no veo que se pueda hacer mucho por revertirlo.-

 

Consulta 3

Dr. Eduardo Awad, buenos días:

Mi nombre ese María Cristina……….. El edificio consta de 13 unidades, mi departamento esta ubicado en el 2 piso del contra frente y arriba del mismo tengo una terraza general y otra común de uso exclusivo correspondiente al 1 piso.

Tengo serios problemas de filtraciones en todo el departamento por los cuales le solicite al Administrador …( asume en el mes de febrero 2015 ) sin respuesta alguna a los mismos.

Los reclamos fueron realizados vía telefónica, personalmente, por mensajes de voz, por mails, también le solicite una reunión de consorcio para definir el tema sin obtener respuesta alguna. Se presentaron en varias oportunidades varios presupuestos sistemáticamente rechazados por ser caros o porque en ese momento no había dinero para asumir esos gastos. Decidí hacer un denuncia en la Comuna 4 del Gobierno de la Ciudad por incumplimiento de deberes como administrador, hubo 3 mediaciones, se presentó un Informe Técnico y 3 presupuestos ( 2 los conseguí yo y uno el Administrador ). Eligieron el del Sr.  ( contratista ) que es el que presentó el Administrador.

El contratista no tiene CUIT, ni factura, ni recibo oficial ni seguro que proteja a los consorcistas ante un posible accidente,  no obstante se le han entregado… Además en las liquidaciones de las expensas se encuentran varias irregularidades: el mismo trabajo realizado y abonado en dos ocasiones, sobreprecios por ejemplo en la recarga de matafuegos, la mayoría de los trabajos son sin la factura correspondiente por lo tanto no hay ningún tipo de garantía, etc. El Sr. Cisneros hizo algunos trabajos en la terraza, pero tengo más filtraciones que antes.

Ante esta situación la consulta es la siguiente:

1) Que puedo hacer para estar protegida ante un eventual accidente del contratista o de su ayudante, ya que esta situación se la informe a los demás propietarios y parece que a nadie le importa.

2) Exigir legalmente que se contrate una persona idónea para realizar estos trabajos y la posibilidad de reclamar vía judicial los daños y perjuicios ocasionados en mi propiedad. En espera de su respuesta, lo saludo Atte. María Cristina

Respuesta: La verdad es que poco y nada puede hacer para que si algo ocurre, no quede perjudicada.- Lo mejor,  es intimar fehacientemente al consorcio y al administrador para que lleven a cabo las tareas necesarias para que cesen las filtraciones.- Además, denunciar inmediatamente al Administrador ante el Registro Público de Administradores, por incumplimiento de sus obligaciones, en este caso (entre otros incumplimientos) , presentarle al consorcio un presupuesto que reúnes las condiciones que determina el artículo 11 de la ley 941 reformada por ley  5983.-

 

Consulta 4

Estimado Dr Awad , mi consulta es por las expesas extraordinarias que la Administracion del edificio donde vivo pasa como ordinarias desde hace varios meses. Al hacerle el reclamo varios inquilinos (el edificio esta habitado en su mayoria por inquilinos),aduce que el consejo de administracion le ha ordenado que asi lo haga y que  sigue las ordenes de los dueños. Segun ellos las expensas extraordinarias son solo aquellas que hacen al embellecimiento del edificio como pintar la fachada. El edificio se encontraba muy deteriodado antes de que yo alquilara la unidad donde vivo y ahora pretenden cargar todos los gastos de los arreglos que la antigua administracion nunca hizo a los inquilinos.Bueno quedo a la espera de su respuesta sobre si corresponde o no el proceder de la Administracion.Desde ya muchas gracias.Lo saludo. Cecilia

Respuesta: Si bien Ud. no refiere específicamente, qué items o gastos son, debo responder que, en principio cualquier trabajo o tarea que encara el consorcio para mantener el edificio en condiciones de seguridad implica el pago de una expensa ordinaria.-

 

Consulta 5

Estimado Dr Awad, mi consulta es la siguiente: Compramos un departamento el cual tiene la sala de maquinas contigua, ya se hizo una medición de decibles y salio 6 veces por encima de la norma (Córdoba ley 12.208), la pregunto es a quien debo reclamar? ¿Al consorcio para que haga los trabajos correspondientes? ¿O al que me vendió por vicio oculto?

Ya se hicieron todas las verificaciones para descartar alguna falla en el funcionamiento de los ascensores, se puso tacos de goma antivibratorios y poliuretano en los huecos para disminuir el paso del ruido. Luego de este trabajo se hizo la medición acústica.  Estaría faltando como ultima medida poner paneles acústicos en las paredes de la sala. Trabajo que el administrador no quiere aprobar. De ahí surge la consulta.

Muchas gracias y lo felicito por su ayuda que brinda por medio de la pagina, y los diferentes medios. Lucas

Respuesta: El administrador debe aprobar esa tarea, si es conducente para evitar el ruido y las molestias.-

 

Consulta 6

Dr. Abuat:

ES POSIBLE QUE UNA OBRA  EN UN EDIFICIO YA TERMINADO DURE CON RUIDOS TERRIBLES DESDE EL MES DE JULIO -2018 HASTA LA ACTUALIDAD Y SIN SABER CUANDO TERMINAN?

Usando el mismo criterio, las filtraciones que tenemos en las cocheras por el  jardin  que se construyo a nivel de piso, podría reclamare como vicios ocultos y que el consorcio lo tenga que pagar, que es un montón de dinero. 

El Consorcio sobre el que consulto se conforma de 2 torres  con Amenitis - cancha de tenis - pileta - gimnasio entre otros. O sea que las expensas no las regalan .

No se pido conformidad a la totalidad de los propietarios para hacer dicha modificación y el Reglamento de Co-propiedad y no veo que tenga permiso de obra. 

La primer torre  en diciembre /2018 cumple 11 años desde que se habilito para la vivienda. TORRE …

La segunda torre  se termino unos 3 años después. TORRE… . Lo que no se, si por  ser un complejo se toma toda como final de obra con la terminación de la segunda torre.

La constructora / arquitectas se reservaron para si el derecho de hacer OBRAS hasta 10 años - Pero tomaron la finalizacion de la segunda torre - eso entiendo -

Las dos arquitectas que conjuntamente con la constructora  realizaron la construcción vivían en la   T. … desde el inicio. Hace un tiempo una de ellas decidió mudarse y hacer obras en la torre … - donde vivo yo - para dividir los dos pisos.

 Desde el comienzo de las vacaciones de julio/18 comenzaron las obras sin avisar, para lo cual cubrieron el ascensor camillero y desde ese momento todos los fines de semana los tenemos cubierto, venga gente de visita o no y pagando expensas que no son de obra.

 Tiraron abajo dos escaleras de cemento con  martillo retropercutor. De allí para adelante todos los días de lunes a viernes, rompen pared, y rompen y rompen. Tal es así que un día domingo me encuentro en mi casa con agua que caía de la luz del living y por las luces del balcón. Habían inundado todo el balcón limpiando las herramientas. Me estropeo mesa  ratona, mojo alfombra - tema aparte -

Tenemos un reglamento interno que fija el horario de corte al medio día 13.30 y comienzo a las 16. Pues el encargado les dice que corten a las 12 y comiencen a las 15 (imposible descansar) La administradora no sabe que hacer. Marta

Respuesta: Estas  consultas  muy largas que incluyen ítems que exigen preguntar y repreguntar y tener a la vista documentación no se pueden resolver en el reducido ámbito de conocimiento de una página como la presente.-  Sí puedo decirle que la administración debería saber qué hacer en cada caso: daños en edificio nuevo producidos antes de los 10 años de la entrega, filtraciones, ruidos molestos, etc.- Sugiero intimar a esa administración y denunciarle ante el Registro Público de Administradores.-

 

Consulta 7

Hola Dr. Awad, le escucho todos los sabados en Tempranisimo.

Lo molesto por lo siguiente:

Pertenezco a un consorcio aqui en Caballito, y tuvimos una administradora 13 años, que renuncio el 19 de mayo de 2018, alegando cansancio.

 Fui por mi cuenta a Afip, porque alguien me lo sugirio, y me encontre con faltas de pagos de impuestos y declaraciones juradas presentadas tardiamente. Hubo deudas del año 2000 que prescribieron a los 10 años., , sino la deuda seria mayor.

Me dieron un listado y hay diversos items,: Contribuciones seguridad social,  IVA, empleador aportes, , regimenes de informacion, etc.etc.

 La deuda, pasa los $ 30.000.-faltan las multas....

Una vez que el Contador, saque la deuda real, la notificaremos por carta documento, con un abogado.....Aconsejeme Dr. Awad, si vamos en el camino correcto.

Hemos sido estafados moral y economicamente. Es decir, lo que dice el resumen de expensas, no es verdad....

 Cuanto lamento que (nosotros), los que no somos administradores ni contadores, ignoremos estos impuestos, y como y cuando hay que presentarlos.

El consorcio (dueño del dinero), no es NOTIFICADO por AFIP, que tienen una DEUDA.

Que raro que esto no esta contemplado, y veo que a AFIP, no le interesa.

Pobre la gente de todos los consorcios, que despues de años, se van a enterar de deudas que no contrajeron,

 Quedo a la espera de sus sabios consejos. Gracias desde ya.

 Rosa–

Respuesta: En principio me preocupa que se trate de una administración que renunció en Mayo de este año 2’018 y la cuestión aparezca varios meses después.- Sin perjuicio de ello,  creo que deben seguir adelante con la auditoría y, finalmente, llamar a una asamblea para seguir adelante con las acciones civiles y penales que correspondan.- Es muy cierto lo que Ud. refiere sobre la AFIP.- La cuestión es que habría que establecer un procedimiento para que los consorcistas se enteren o sean advertidos o notificados.-

 

Consulta 8

Buenos tardes Sr Aguad

Administre mi edificio en 2015 ad honoren en ese entonces hice los siguientes arreglos:

Filtración de tanque de agua, todos los arreglos de metro gas y cambio de  tableros de electricidad. Haciéndome cargo de todos los gastos, que después me hicieron el reembolso te todos los gastos cada uno de los propietarios, con excepción de  una  de las propietarias que no quiso pagar el importe que le correspondía como los demás, según su abogada le aconsejo de no pagar por que ella no estaba haciendo uso del servicio de gas.

Saludos a usted muy atentamente. Alberto

Respuesta: Mire, en principio, sin leer el reglamento, puedo responder que la propietaria debe pagar, no es excusa para eximirse del pago el no uso (voluntario, unilateral) del servicio.- Pero, le reitero, le respondo desde el criterio  general, habrá que ver, los detalles que sólo se pueden plantear en una entrevista personalizada.-

 

Consulta 9

Dr. Awad buen dia.

 Le queria consultar, una pareja vive en un departamento, la propietaria siendo la Sra. la prpietaria  y siendo ella miembro del consejo elegida por asamblea, le hace un poder absoluto sobre su departamento a su  esposo y este toma su puesto en el consejo, es legal esto..? se puede hacer..?

muchas gracias es muy grato verlo y escucharlo hablando sobre consorcios.

maximiliano

Respuesta: Gracias por sus conceptos.- La verdad es que si bien es discutible, creo que con un poder general de administración y disposición esa persona puede integra el consejo, pues lo hace en nombre y representación de la propietaria.- 

 

Consulta 10

Estimado Dr. Awad

Soy oyente suya todos los sábados por la mañana en radio Mitre, imprescindible la información que nos brinda a los millones de consorcistas, en este caso particular de CABA.-

La consulta que deseo realizar es por que la  administración…. de nuestro edificio, ubicado en Palermo, CABA, un edificio de 7 pisos, …, el año pasado y este año en el mes de Octubre que se realiza la Asamblea, nos presentó una auditoria de su gestión, "solicitada por ellos mismos" en la persona del administrador Ctdor … cuando ningún propietario la requirió y firmada por otro contador ---, consta de 7 fojas.-

 

Tema que a mi entender y por sentido común carece total y absolutamente de ningún valor, nadie se audita a si mismo, sería como ser juez y parte.

Lo plantee en la Asamblea y ningún vecino cayo en cuenta y el administrador se fue por las ramas sin dar explicación alguna. Y nos liquidaron el año pasado $7.600 y este Octubre $9.900.-

La pregunta es: hay alguna reglamentación, dice algo el Código Civil y Comercial, al respecto, donde pueda fundamentar mi desacuerdo o no.- O simplemente estamos frente a un caso de abuso.

Mucho le agradeceré su respuesta, ya que entiendo esto se debe aclarar a la mayor brevedad posible, entre otros puntos que hacen al trabajo de la administración en cuestión.

Cordialmente. Graciela

Respuesta: la verdad es que si el Administración quiere auditar sus propias cuentas con su contador, debe pagarlo él.- Lo que el Consorcio puede hacer es, en una asamblea, decidir tener su propio auditor elegida la persona por el consorcio en asamblea (no por el administrador) y entonces, sí, son gastos comunes.- Vea el artículo 9º, inciso i) de la LEY 941, Decreto reglamentario 551/2010;

 

Consulta 11

Hola, yo hablé por teléfono y me dijeron que les haga la consulta por mail. Yo tengo un ph donde somos cinco unidades en total, lo compré hace 7 años e hice unas aplicaciones y a mi vecino no le gustó en su momento pero no hizo ningún tipo de denuncia ni queja o intimación. Hoy siete años después me envía una carta documento intimandome a demoler y retrotraer todo al estado anterior. Nos envió a mí y a otro vecino lindante la misma carta, del gobierno de la ciudad para una mediación. La realidad es que de los 5 ph, 4 construimos y estamos en infracción, otros con más metros e infracciones incluso. Este vecino puede hacer el reclamo a algunos ph en especial o tiene que hacerle el reclamo a todos?. En este momento no tenemos consorcio, la idea es armarlo para tener todo en regla, también nos interesa saber si uds hacen eso, los costos, tiempos, etc.

Desde ya muchas gracias. Nahuel

Respuesta: Seguramente Usted pretendió hacer una consulta telefónica, lo que no es posible.-  La verdad es que no está permitido hacer cambios y/o modificaciones en las unidades, sin consentimiento de los otros propietarios.- Ahora, ya los efectuaron, son construcciones irregulares, clandestinas.- Es cierto que, lamentablemente, el que denuncia no tiene porqué denunciar a todos.- Quizá lo menor sería ponerse de acuerdo para ver cómo cada uno puede lograr la subsistencia de sus modificaciones.- Para ello, también necesitan un informe de un arquitecto o ingeniero.- Es un tema complejo que debe manejarse con una buena negociación.-

 

Consulta 12

Buenas  tardes, me permito molestar su atencion a los efectos me ayuden con esta situacion ajena a mi responsabillidad, que que se trata del departamento ubicado al lado del mio, y que dado su estado no me permite alquilar el mio, en virtud a que las personas tienen temor a alquilar por el deterioro de la citada puierta, yo ya avise al Consorcio en virtud a que ademas deben una muy elevada suma de expensas,El consorcio mandio carta documento y un abogado solicito una mediacion por la deuda del expensas pero no recibieron la carta doicumento ni tampoco concurrieron a la mediacion. y el depto segun encargado no hay gente., y asi estamos, por favor quisiera saber si hay alguna forma judicial express que permita el cambio de puerta por parte del Consorcio, por supuesto incorporando la erogacion a la deuda de la unidad, en cuestion.  Me permito molestarlo porque para mi el lucro cesante de mi propiedad me complica financieramente en razon que soy una jubilada de 70 años que con los ahorros de toda la vida de trabajo compro este monoambiente a los efectos de poder acceder a una mejor calidad de vida y poder pagar la prepaga como lo hacia cuando estaba en actividad. Actualmente mi familia me esta ayudando a hacer frente a los gastos mensuales de dicho departamento y ademas me ayuda con el pago de la prepaga. Muchas gracias por su atencion y lo soludo  muy atentamente Marta Beatriz

Respuesta: Primero me gustaría saber si han obtenido un informe de dominio para saber a ciencia cierta quién es el propietario de la unidad en cuestión.- Es cierto que el consorcio podría hacerse cargo de cambiar la puerta (por una estricta cuestión de seguridad) y cargarlo como deuda a la unidad.- Pero, la verdad esto lo respondo en forma general, estos casos hay que tomarlos en forma personal y tener un conocimiento más completo y detallado de la cuestión.-

 

Consulta 13

Buenas tardes.mi consulta es por el sueldo del encargado  y del administrador y aportres.. En las  expensas es tambien proporcianal a metros cuadrados de  cada  dpto o se puede pactar que se divida por cantidad  de departamentos?

Y el otro punto es,para saber lo que valen las horas extras del encargado  (  aca difiere  con lo que tenia entaendido  ),el valor de la hora de un  encargado que trabaja medio dia se saca como cualquier otro trabajo,jornada completa sueldo dividido 200 y media jornada  dividido por 100 al ser  extras de domingo en ambos casos se multiplica por dos.

Desde ya  gracias claudio

Respuesta: El salario del encargado y las aporte y cargas derivados de la seguridad social se pagan como cualquier otra expensa, con el porcentual de dominio de la unidad.-

 

Consulta 14

Estimado Dr Awad.

Vivo en un edificio y me encuentro con esta dificultad.: los vecinos de planta baja, un matrimonio que habita el único depto que hay en ese piso, lleva a cabo, caseramente, la administración. Algunos propietarios, los primeros en ocupar nuestras unidades hace 10 años, les firmamos en conformidad que ellos no deberían pagar los gastos ocasionados por mantenimiento del  ascensor, ya que ellos no lo usan, pues no poseemos terraza.

Ahora se rompió el motor del mencionado ascensor .Ellos consideran que no deben participar en este ENORME GASTO.

Si bien nosotros les otorgamos aquel beneficio y ellos (creo) no pagan expensas.(tengo duda acerca de sí pagan un mínimo o nada),  entiendo que ahora se plantea una situación MUY DIFERENTE, porque este será un arreglo para el bien de todo el edificio, de gran magnitud y que permanecerá en el tiempo y como parte importante para la valuación de cada unidad, las nuestras, ( de los otros seis propietarios) y la de ellos que duplica en superfiicie a las nuestras.

Se trata de la misma gente (el matrimonio), que no querían que yo colocase en mi ventana el A.A. y en esa ocasión ud me asesoró al respecto, de modo tal que hace año y medio que está colocado y no les ha causado ningún problema.

Desde ya MUCHAS GRACIAS.

Mabel

Respuesta: En principio se puede responder que quizá el acuerdo era para que no pagaran los gastos de fuerza motriz u otros de mero mantenimiento, habrá que saber si fue por tiempo determinado o no, etc. .- Pero el motor quemado es otra cosa.-

 

Consulta 15

Estimado Dr. Awad,

se puede lograr que la Administradora que usa su clave fiscal para el Consorcio, autorice a un miembro del Consejo para que pueda acceder a los siguientes servicios correspondientes al Consorcio?:

SISTEMA DE CUENTAS TRIBUTARIAS (para poder ver deudas e intereses por pagos fuera de término)

y MIS FACILIDADES (para  verificar si se está cumpliendo un  plan de pago)

El autorizado, con su clave fiscal personal, podrá ver solamente los servicios del Consorcio. No tendrá acceso a información personal de la Administradora.

Motivo de esta consulta:

Con el cuil del encargado descubrí que se debían doce meses de aportes y contribuciones, que figuraban como pagados en las expensas. Me comuniqué con las Administradoras y logré que los pagaran, quedando pendientes los intereses. Luego informaron haber hecho un plan de pago con débito en cuenta propia de las mismas.

Actualmente los pagos de aportes y contribuciones los realizan fuera de fecha sin abonar los intereses correspondientes, originando deudas que aumentan cada día.

Como se puede lograr que las Administradoras permitan ver toda la información de Afip?

Si se contrata una Auditoría, como se exige a las administradoras la puesta a disposición de toda la documentación?

Muchas gracias.

Lo saludo afectuosamente.

Marta

Respuesta: 1.- En principio el consejo de propietarios debe controlar la tarea que cumple el administrador.- Ello lleva a que el consejo tenga acceso a la documentación, periódicamente y a los informes que puedan brindar los organismos de recaudación.-   2.- Si desean lleva r acabo una auditoría, deben intimar a la administración para que ponga a disposición la documentación correspondiente.-

 

Consulta 16

Estimado Dr.Awad

Escucho su participacion en radio mitre los dias sabado y queseira hacer la siguente consulta.

Comienzaron los trabajos de pintura en el aire y luz del edificio donde vivo en el primer piso con patio.Al lado hay otro patio donde la familia trabaja y no quiere coloborar con consorcio.Nosotros  podemos de 8.30 a 12. El administrador nos intima a extender los horarios de permanencia en el dpto. o dejar llaves a encargado y otros personas lo cual no es seguro.El no quiere que utilisen la silleta para subir y bajar del patio del techo.

Que debo hacer? Nos intima hasta con carta documento.

Agradaceria mucho su consejo al respecto.

Saludo a Ud.Atte. Nilda

Respuesta: La verdad es que el propietario tienen la obligación de dejar entrar y facilitar al consorcio la ejecución de las tareas.- Ello lo establece actualmente el artículo 2046 del Código Civil y Comercial de la Nación.-

 

Consulta 17

Hola! Buenos Días.. yo vivo en un consorcio chico de 15 departamentos en la zona de Palermo, tenemos expensas muy altas y muchos gastos, mi consulta es.. hay algún impedimento legal que permita que el consorcio pueda vender el departamento de la portería? Quedando a la espera de su respuesta.. Muchas Gracias. Romina

Respuesta: El departamento de portería así como está no puede venderse porque es una cosa del dominio común, como el ascensor o las escaleras.- Se trata de una cuestión muy compleja que no puede responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

 

Consulta 18

BUENOS DIAS  DR. QUISIERA CONSULTARLE POR UN PROBLEMA QUE TENEMOS CON EL ENCARGADO, CON VIVIENDA EN EL PARTIDO DE LA COSTA ,ES UN EDIFICIO CON 17 DEPARTAMENTOS , PRIMERO SACO LICENCIA POR PROBLEMAS DE COLUMNA A LOS 6 MESES JUSTOS ,PRESENTO UN CERTIFICADO POR PCIQUIATRIA , YA DESDE UN TIEMPO EL CONSORCIO ESTAMOS EVALUANDO INDEMINISARLO ,POR PROBLEMAS DE COSTO QUE TENEMOS MENSUALMENTE, PORQUE AL FALTAR EL TENEMOS MAS GASTOS POR  LA PERSONA QUE TIENE QUE LIMPIAR. EL TIENE 25 AÑOS DE ANTIGUEDAD EN EL EDIFICIO, PERO AQUI LA PREGUNA   ESTE SR. ES MIEMBRO DEL SINDICATO ( VOCAL) POR LO TANTO NOS PIDE  25 AÑOS + 3 AÑOS + POR EL MANDATO VIGENTE EN EL SINDICATO OTROS  58 SUELDOS  MAS O SEA; 86 SUELDOS A NOSOTROS NOS PARECE UNA LOCURA , CONSULTAMOS A DOS ABOGADOS EN LO LABORAL, UNO DIJO QUE  ESO NO CORRESPONDE  Y EL OTRO QUE ESA ES LA FORMA DE REGULAR EL DESPIDO. POR FABOR LE AGRADECERIA  NOS ACLARE ESTE PROBLEMA LO MAS RAPIDO QUE PUEDA.

DESDE YA MUCHAS GRACIAS      

MI  NOMBRE ES ERNESTO

Respuesta: Disculpe, pero las cuestiones atinentes a la relación laboral del consorcio no se pueden resolver en forma general en ésta página, en dos o tres líneas.- Son todas y cada una muy específicas y ameritan una consulta personalizada.-  

Consulta 1

Asunto: Deuda de un propietario

Hola quería consultar lo siguiente, una propietaria del edificio.debia sus expensas por lo que el consorcio le inicio un jucio. La propietaria por propia voluntad pago en el juzgado lo adeudado en el mes de julio. Ese dinero no figura en las expensas, y según la administradora no.lo puede ingresar al sistema porque el dinero está en el.juzgado . Quiero saber si este procedimiento es el correcto .,,y como puedo averiguar si realmente está en el juzgado Desde ya muchas gracias por responder a mí consulta.- Marta 

 

Respuesta: A veces puede pasar que entre el momento en que se hace el depósito y, efectivamente el consorcio puede tener el dinero en su cuenta, pasan unas semanas.- No es automática la cuestión.-

 

 

Consulta 2

Mensaje: en relación a la consulta 2 ( recibí un principio de respuesta el día 21.10.19) me dice que para darme una respuesta debo aclarar a) si el edificio es en CABA. R: sí, es en CABA. b) si el propietario en cuestión tiene el 51% de unidades o de porcentual o de ambas. R: de unidades, no de porcentual por un mínimo.

gracias, muy amable, saludos, espero la respuesta,  Libio 

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 2

Asunto: consulta sobre situación en asamblea ordinaria

Mensaje: Buenas tardes, voy a tratar de ser breve con el ejemplo. En mi edificio un propietario es dueño del 51% del edificio. Alquila sus departamentos con las expensas incluidas pero luego no las abona por tres o cuatro meses hasta que finalmente va cancelando aunque siempre pretende que no se le cobren los intereses. En la próxima asamblea, que será dentro de una semana, es probable que ésta persona quiera despedir al administrador porque cumple con su función de cobrarle los intereses de las deudas. (Tengo presunción de lo que el propietario hace con el dinero que recauda y no paga, pero por el momento no tengo pruebas de ello.)

La pregunta es la siguiente: existe alguna figura similar a la de "posición dominante" que impida a un solo propietario tomar decisiones de este tipo cuando él mismo es el infractor?;  ¿O, quizás, alguna forma de "voto condicionado" para casos de este tipo o similares?

Lo concreto es que esta persona querrá hacer valer su "mayoría automática" en castigo a una medida que lo perjudica pero que es de estricta justicia. O tal vez pueda sugerirme alguna otra alternativa que sea útil para limitar un abuso de posición dominante.

Gracias, espero una pronta respuesta ya que la asamblea será el viernes 18/10. Muy amable por su tiempo. Soy parte del consejo de administración. Saludos.  Libio

 

Respuesta: para responder antes debo preguntar: 1.- Se trata de un edificio en CABA  ?  2.- La mayoría del 51% es del porcentual, de la cantidad de unidades o de ambos?.-

 

Respuesta: Las mayorías para decidir en propiedad horizontal deben calcularse teniendo en cuenta no sólo un voto por unidad sino también su porcentual.- Así las cosas, alquien puede tener más de la mitad de las unidades, pero si no tiene el 50,01 o más del porcentual, no puede formar una mayoría.- La pregunta sobre si el edificio es en CABA o no se debe a que si el administrador debe renovar su mandato, tienen que refrendarlo con mayoría absoluta ( la mitad más uno de las unidades que totalicen el 50,01% ); en cambio si lo quieren remover antes de que finalice el plazo de su mandato (un año) deben hacerlo con la mayoría que determine el reglamento el consorcio.- 

 

Consulta 3

Hola, le cuento ampliando mi pregunta anterior: Cuando se hizo el reglamento el consorcio no tenia gas ni reglamento, cuando vino el gas el UNICO DUEÑO  de todo el edificio (4 pisos , 9 unidades funcionales de vivienda) solo le instalo gas a los departamentos. Recién hizo reglamento muy elemental y sencillo cuando vino la ley 13512 para subdividirlo y poder venderlos. Mire si será elemental que los medidores de gas están DENTRO de los departamentos y en las COCINAS.

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 9

Asunto: obra de gas

Mensaje: En un consorcio de 100 años donde los locales NO TIENEN GAS, están arreglando toda la instalación de gas de los departamentos.

1.- La obra de esos arreglos es extraordinaria o los inquilinos tienen que pagarla.

2.- Los locales tienen que pagar dichoa obra? cuando ninguno tiene dicho servicio?

Muchas gracias , saludos cordiales Alberto

 

Respuesta: En principio: se trata de una expensa común ordinaria.- Sobre la, obligación de los locales (que, conforme Usted refiere no gozan de ese servicio) hay que leer el reglamento de propiedad.-

 

Respuesta: Habría que estudiar en detalle el reglamento y la cuestión, pero si el servicio se adicionó sólo para los departamentos a posteriori del dictado el reglamento, no deberían los locales participar en ese gasto.-

 

Consulta 4

Asunto: CAMBIO DE ENCARGADO

Estimado  Dr. Eduardo Awad Respecto  a la consulta  nº  5  donde  me responde que el encargado  puede mover autos  aun sin vivienda en el Edificio.

El problema es que el reglamento  interno del Edificio  no dice nada  respecto a este tema, por esta razon es que  quisiera  saber  si existe alguna ley que nos permita mantener la situacion que tiene el actual Encargado  y si  esa  posible  ley  nos dice que  porcentage  de los integrantes del consorcio es necesario  para  definir  este  tema  Muchas  Gracias por su ayuda  Enrique 

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 5

Estimado  Dr.  Eduardo Awad

Actualmente vivo  en un Edificio de  8 pisos  compuestos por 15 departamentos  en semipisos  y un dpto. destinado  a vivienda para el encargado .

El edificio  tiene espacio destinado  cocheras  moviles y  actualmente el encargado  desde hace mas de 30 años  vive  en el edificio  y se ocupa  de acomodar los autos  cuando esto es necesario.

Este ENCARGADO  se jubila  en el proximo mes y ahora  algunos integrantes del consorcio  no quieren que el proximo encargado  tenga vivienda  y por lo tanto que maneje autos dentro de la cochera.

Como este Tema  entiendo  de debe definir por asamblea  mi consulta es la siguiente:

1)  Cual es  el porcentage  de integrantes  del consorcio  requerido para que      que esto tenga validez legal. (  habida cuenta  de que es un cambio de forma  de vida  de la  gente  que compro  el dpto . con  encargado  que viva en el edificio  y  mueva los autos dentro de la cochera.)

2)  Cuando  pregunto el porcentage  de integrantes  quisiera saber para este caso,  si es necesario  simple  mayoria de los  participantes de la Asamblea  o  de todos los integrantes del consorcio  haya asistido o no a la Asamblea.  Desde ya muy agradecido  por su  ayuda en este caso.

Espero sus noticias Cordialmente  Enrique

 

Respuesta: en principio debe decirse que un nuevo encargado puede mover autos de la cochera tenga o no vivienda en el edificio. Sobre las formas de decidir, debe consultarse, primero el reglamento de propiedad de su consorcio.-

 

Respuesta: NO me he referido al reglamento interno, sino la de propiedad del consorcio, en ese reglamento, en general, se determinan las distintas mayorías que se exigen para tomar decisiones.-  Si el reglamento no dice nada o no es muy claro, la mayoría requerida  ( como piso) para tomar decisiones es la ABSOLUTA.- De todas formas, cualquier cuestión a decidir que involucre cambios en las relaciones con el encargado u otros dependientes, deben asesorarse previamente.-

 

Consulta 5

Buenas noche: En el edificio donde vivo tiene 25 unidades y 10 cocheras.

Cada cochera paga de expensas apróx. 0,24 %.

Uno de los portones tiene siempre problemas y debemos pagar las 25 unidades todos los arreglos de los motores. No asi de la fachada.

Podria decirme como evitar estos gastos de motores. el porton no es salida de emergencia o seas que son solo 10 propietarios que usufrutan el mismo.Agradecere sus comentarios. Silvia 

Respuesta: Disculpe, pero no comprendo qué significa “ evitar gastos de motores”.- De todas formas, siempre es aconsejable haber leído el reglamento de propiedad, es decir, no todo puede responder en forma general, hay que consultar la documentación.- 

 

Consulta 6

Sres. Todoconsorcios At. Dr. Awad. Vivo en un edificio con cien y algún año más de construido.

La dificultad es la siguiente:

Hace casi dos meces se cayó una parte (1mt x 1mt) de lo que sería mi techo (estoy en planta baja) y no sé a quién corresponde el arreglo ya que mi techo es también el pasillo del primer piso (estos son abiertos albaire, sol y lluvia).

Alguien enviado por la administración dijo: se cayó de viejo.

Yo sostengo que también tiene que ver la humedad.

Cómo debo proceder ?.

Aclaro que soy una de las vecinas más antiguas ya que tengo 73 años en el departamento. Agradeciendo desde ya su ayuda , saludos atte.

Gloria y Guido

Respuesta: Por lo que Ud. refiere y así, en forma general, me parece que se trata de un techo común, de una superficie común que debe cuidar y arreglar el consorcio.- Deberá intimar la consorcio y al administrador, entonces.-

 

Consulta 7

Asunto: pago de expensas

Buenas Tardes Dr. Awad

vivo en pcia de Buenos Aires, nos han venido a cortar la luz y gas en varias oportunidades porque  la administradora no paga las boletas. siempre se excusa con que " se me paso". hemos certificado que hace dos años no abona ningún aporte al encargado (ART, AFIP, obra social), deposita el dinero de las expensas en una cuenta de su hija.

mi pregunta: es si no le pagamos las expensas para

que no se siga llevando nuestro dinero que tipo de cuenta podemos abrir o si  puede recaudar algún propietario y hacer los pagos correspondientes hasta tanto se resuelva por la vía legal? Gracias por su respuesta Cristina

 

Respuesta: El consorcio puede por una asamblea decidir la apertura de una cuenta corriente bancaria y tener los fondos y  hacer los pagos allí.- pero me parece que además deberían remover a esa mala administradora.- 

 

Consulta 8

Asunto: ASAMBLEA ACTAS

Estimado Dr.  El CC yC  (Art. 2062 dice ....Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia.

Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.)

Ahora bien, nosotros como propietarios jamas hemos fimado un acta al finalizar la misma, siempre nos hacen firmar antes, es decir firmamos una asistencia, pero jamas suscribimos el acta.

Del articulo yo entiendo, que el Acta debe ser firmada por todos los porpietarios presentes una vez finalizada la misma....es asi ???? Gracias Jorge

 

Respuesta: No, el acta  la firman el presidente y dos propietarios (mismo artículo 2062).- Los presentes firman la asistencia, al margen.-

 

Consulta 9

Asunto: Administracion Consorcio

Estimado Dr Awad

Me dirijo a usted mediante este recurso para encontrar la mejor manera de solucionar un problema de irregularidades, con laxxxx , que lleva la cuenta del edificio localizado en la calle xxx , CABA. Según la administración, los recibos de pago de expensas no son recibidos o son inválidos. He intentado por diversos canales de comunicarme con xxx  pero no me responde o devuelve los llamados. Tengo pensado enviar los recibos de los pagos en mi poder, via correo certificado, ya que se conduce de manera esquiva.

Quisiera poder resolver este problema de la mejor manera en forma definitiva.

El pasado ano, como residía en el extranjero, aprovecho de la distancia para hacerme pagar penalidades de manera injusta, incumpliendo con el acuerdo tratado.

Ruego tenga a bien revisar mi caso, y desde ya le agradesco por anticipado. Atentamente Jose

 

Respuesta: Disculpe, pero de qué recibos me habla Usted ? , o sea qué tiene Usted en su poder como recibo?.-

 

Consulta 10

Asunto: Encargado en negro.

Buenas tardes Doctor.

Soy abogada de una administración de consorcio y me han consultado el siguiente tema:

Asumen como administradores y se encuentran que el encargado esta en negro desde hace 10 años, quieren registrarlo, pero realizar todos los aportes en forma retroactiva es muy oneroso, mas cuando ya a los propietarios les han incluido los aportes dentro de sus expensas, los cuales nunca fueron ingresados.

Cual podría ser la mejor solución?  Descartado la inscripción retroactiva, para que el encargado siga trabajando en blanco y cubrir al Consorcio de un posible reclamo laboral por la inscripción fuera de termino.

Desde ya muchas gracias.  Dra. Sandra

Respuesta: La verdad es que no veo otra solución que la de registrarlo con los años de servicio que le corresponden, intentando pagar, si ello fuera posible con moratoria o cuotas.-

 

Consulta 11

 

Mensaje: Buenas tardes, vivo en un departamento que tiene un cuarto al que le da mucho sol de tarde, quisiera saber si puedo colocar un toldo que me permita  resolver ese problema, veo que en el edificio no hay ningún toldo.. Gracias por su atención. nora

 

Respuesta: Me imagino que estamos hablando del frente del edificio.- No es una cuestión que puede responderse en forma general, sería bueno saber cómo es el edificio, qué pretende hacer Usted.- 

 

Consulta 12

 

Asunto: Consejo de Administración de Edificio

Mi esposa adquirió un Dto. Está solo a su nombre y la escritura menciona que es casada. Mi pregunta es si  siendo el cónyuge puedo ser miembro del Consejo o solo pueden ocupar el cargo los titulares del dominio. Le agradecería mucho el obtener una respuesta. Atte. Santos

Respuesta: La verdad es que la sola mención de casada no aclara mucho sobre la cuestión.- Debería ver la escritura, cuanto menos.-

 

Consulta 13

Estimado Dr. Awad, Espero se encuentre muy bien.

Lo contacto para consultarle si el consorcio o administrador puede tomar una medida precautoria contra un copropietario que adeuda cuatro años de expensas, hasta que regularice su situación.

Lo que sucede en el edifico en el que vivo es que el consorcio decidió mediante acuerdo con los demás copropietarios que este deudor no utilice los espacios comunes (terraza puntualmente). La propiedad es un ph, donde la casa del frente es el departamento 1 y detrás se encuentra un edificio de 4 departamentos. Quien adeuda es el departamento 1, que hace años decidió no abonar las expensas comunes porque consideró que no le correspondía y por este motivo devolvió las llaves y no tiene acceso al edificio ni a la terraza. Esta persona tiene en venta su unidad y con la excusa de poder en algún momento mostrarle la terraza a un eventual comprador pidió que le sean devueltas todas las llaves.

Entonces mi consulta, ya que el Código no lo prohíbe pero tampoco lo prevé, es si el consorcio puede restringirle el acceso al edificio y uso de la terraza hasta que regularice la deuda y solo ingresar acompañado del administrador a los efectos de mostrar las instalaciones para la venta. Y además, si es posible continuar con la medida por más que comience a abonar lo adeudado, hasta que cancele la totalidad.

Desde ya, muchas gracias por su ayuda. Cordialmente, Nadia

Respuesta: Es una pregunta compleja.- No es posible responderla en dos o tres líneas en una página de consultas.-

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