Respuestas a sus consultas

Consulta 1

Mensaje: Buenos días, vivo en un edificio en provincia, la Administración esta en CABA, durante el tiempo que están , casi nada realizaron, no llaman a Asamblea sino los intimamos, no rinden cuenta; no reclaman ni ejecutan deudores aunque las sumas son exorbitantes. En el mes de febrero cambiaron de la administración que habíamos designado a nombre de uno de los que fue presentado como empleado de la administración. Nosotros no tenemos consejo y queremos mandar CD por las irregularidades, es posible formar una comisión de propietarios para que uno solo firme las CD e in timarlos? como podemos hacer? . Espero sus comentarios. Gcs. Mario

Respuesta: La verdad es que para formar un consejo deberían reunirse en asamblea, podrían, autoconvocarse, siguiendo cumpliendo lo que exige el código civil y comercial.- También podría uno de ustedes intimar a la administración, para que cesen las irregularidades.- Como Usted comprenderá, la forma en concreto de llevar a cabo todo ésto no puede ser respondida en una página como ésta.- Ustedes necesitan una consulta personalizada.-

Consulta 2

Asunto: Cambio administrador

Mensaje: El actual administrador cumple su mandato el prox.30 de junio.En el consorcio no queremos que continue.Como debemos proceder teniendo en cta la cuarentena?Muchas gracias x su respuesta Susana

Respuesta: Respondo sin saber dónde se encuentra el edificio.- La verdad es que un propietario o un grupo de propietarios deberían ( por lo menos totalizando un 5% del porcentual) exigirle que convoque a una asamblea para removerlo antes o directamente dejar decidido que no le renovarán el mandato.- De todas formas debe comprenderse que los detalles en cuestiones como ésta no pueden responderse en una página como ésta, en dos o tres líneas.- En general ameritan una consulta personalizada.-

Consulta 3

Asunto: Usurpación espacio comun

Mensaje: Una propietaria del edificio realizo sin solicitar permiso y menos sin autorización del consorcio, una ampliación de su dpto usando metros del espacio común del consorcio

la administración no hizo casi nada, hubo un abogado en un momento que lo unico que hizo fue enviarle una o dos cartas documentos y como ella no se presento a la mediación, quedo en la nada. ya Pasaron un par de años de esto y temo que prescriba si no hacemos algo ya

que podemos hacer? donde y como podemos denunciar esto? Desde ya muchas gracias natalia

Respuesta: para saber cómo seguir es necesario saber qué clase de mediación han llevado a cabo.- Sin perjuicio de ello, queda claro que el administrador debería iniciar las acciones que corresponden ( para ello es necesario que el consorcio tome asesoramiento) .-

Consulta 4

Asunto: Ingreso de un técnico de Cable (Telecentro)

Mensaje: Buenas Tardes, me quede sin internet y tiene que venir un técnico de telecentro a revisar la bajada y lo necesito para mi trabajo. Queria saber si están autorizados los técnicos de servicios para reparar algun inconveniente en el edificio por la Cuarentena. Gracias Saludos Marcelo

Respuesta: Las tareas de mantenimiento está autorizadas o, mejor dicho, exceptuadas de la cuarentena.-

Consulta 5

Asunto: Filtraciones de agua

Mensaje: Buenas tardes. Hace 3 meses se obrstuyò columna de desagûe del baño,avisè a la Administraciòn y como no vinieron me inundè de aguas sucias. Recièn entonces hicieron la desobstrucciòn. Esto provocò que el parquet se rompa. No lo repararon aun. Ahora hay una filtraciòn que causò un orificio en el techo , caìda de agua y moho, de esto hace quince dias. No reparan aduciendo que hay muchos trabajos pendientes y poco dinero. No hay morosos en el edificio.Siendo que pago puntualmente mis expensas y mi propiedad cada vez està en peor estado: còmo puedo obligarlos a cumplir con la ley? Desde ya agradezco su consejo. Miriam

Respuesta: La verdad es que Usted refiere problemas graves que tienen consecuencias peligrosas.- Podría decirle que debería intimar por las redes o algo así pero creo que lo mejor sería algo más contundente, una carta documento, o la iniciación de una mediación.- Pero para todo ello lo mejor sería que tome una consulta personalizada.-

Consulta 6

Asunto: ENCARGADA CON LIENCIA

Mensaje: Hola, buenos dias, en mi edificio tenemos una encrgada de 40 de años de edad que estuvo con licencia 6 meses con goce de sueldo por enfermedad, en Febrero le dieron el alta y en Marzo pidio un mes de vacaciones adicionales sin goce de sueldo, cuando se reintegro a trabajar trabajo 10 dias y ocurrio esto de la cuarentena y no vuelve a trabajar aduciendo que es de persona riesgo. Teniendo en cuenta que no esta con ninguna medicacion, le corresponde seguir de licencia o deberia reintegrarse al trabajo aunque sea en un horario mas corto de lo habitual? Es un edificio de 28 dptos y estamos pagando doble sueldo de encargado desde hace casi un año Muchas gracias PATRICIA

Respuesta: La verdad es que la sola mención “persona de riesgo “ no me permite responder.- Hay que saber qué pasa para ser considerada de esa forma.-

Consulta 7

Asunto: facturación de luz comercial?

Mensaje: Buen día dr. Awad : El ingreso al edificio común para todos los propietarios cuenta con una mínima iluminación y su respectivo medidor que Edenor lo factura como luz comercial.Esto esta bien facturado así? En el frente a cada lado hay 1 local a la calle con entrada independiente que pertenecen a un mismo propietario, estos locales tienen su propia iluminación con sus medidores respectivos y además no tienen salida a los espacios comunes solo compartimos la vereda .¿Esta es suficiente excusa para facturar consumo comercial cuando el ingreso no comparte nada con los locales?Los 2 locales pertenecen a un mismo dueño pero este tampoco ingresa ni hace uso del espacio común de todos nosotros . Si corresponde como se presenta un reclamo de este tipo a Edenor o cual sería la solución ? Angélica

Respuesta: El reducido ámbito de ésta página no permite en dos o tres líneas responder casos tan puntuales.-

Consulta 9

Dr Eduardo Awad tengo el agrado de dirigirme a Ud y por su intermedio a quien corresponda a los efectos de solicitar su ayuda por un serio problema que tengo con un vecino del piso superior al mio

el problema en cuestion se desarrolla en el edificio sito en la calle XXXX PISO X de CABA,habitado por el señor XXXXXX Y su numerosa familia

mi departamento se encuentra ubicado en el SEPTIMO PISO de dicho edificio

el señor XXXXXX tiene varios niños ,los cuales durante todo el dia se la pasan corriendo y gritando incluso hasta altas horas de la noche,situacion que hace que en el septimo piso no se pueda descansar ni de dia ni de noche

habiendole solicitado en reiteradas oportunidades al señorXXXXXX que por favor limite los horarios de los gritos ,corridas y zapateos de los niños,respetando las horas de descanso de dia y fundamentalmente de noche

el señor XXXXXX hizo y hace caso omiso a mi pedido

como se ha hecho insostenible habitar el SEPTIMO PISO, es que solicito su ayuda para resolver este problema

sin mas y a la espera de su respuesta lo saluda cordialmente RUBEN

Respuesta: Por el momento lo que veo como rápido y menos costoso es formular la denuncia ente la fiscalía de la CABA, ello sin perjuicio de ponerlo en conocimiento de la administración del consorcio.- Además creo que sería aconsejable que otras personas puedan acceder a su unidad en los momentos en que se producen los ruidos.-

Consulta 10

Asunto: Uso de garrafas en estufas

Mensaje: El edificio esta ubicado en XXXXX (Santa Fe), es el único edificio que hay en este pueblo. Tenemos batería de gas licuado en la azotea que alimenta a cada dpto. En muchos dpto se ha sabido que usan garrafas para estufas de tipo garrafera y quería saber si existe reglamentación a nivel nacional o provincial al respecto. Yo entiendo se que son un peligro pera para reclamar quiero saber en que me puedo fundamentar. Gracias Gustavo

Respuesta: NO sé, específicamente en la jurisdicción de la que Usted me habla, si hay restricciones.- Sí puedo decirle que a nivel nacional el código civil y comercial de la nación ( artículo 2047, inciso d) prohíbe a los ocupantes de las unidades de edificios sometidos a propiedad horizontal, tener o guardar objetos peligrosos.-

Consulta 11

Asunto: Vence el mandato del administrador

Mensaje: Hola, mi consulta es la siguiente: el 4 de junio se vence el mandato del administrador, y como estamos en pandemia no creo que convoque a una reunión, y tampoco se refirió al tema. Qué se debe hacer en este caso? Y si no se realiza la reunión, se debe hacer cuando pase la pandemia?

Cabe destacar que en el edificio no hay consejo de propietarios. Y cada vez que nos intentamos comunicar con el administrador no nos da respuesta alguna. Saludos! Luciana

Respuesta: Hace unos días salió una resolución de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (número 3534) que prorroga el mandato hasta el 30 de Junio.- Ello sin perjuicio de que, si no quieren seguir con ese administrador, lo intimen a que llame asamblea para que, durante junio decidan que a partir de 30 ya no le renovarán el mandato y puedan elegir uno nuevo.-

Consulta 12

Asunto: Pago de expensas

Mensaje: Hola! Gracias x este espacio. Quiero cancelar mi deuda de dos meses con el consorcio y para ello saqué el crédito a tasa cero de AFIP que solo puede usarse pagando con tarjeta de crédito. El consorcio se niega a cobrarme con tarjeta de crédito, solo transferencia o depósito. Solo puedo cancelar c el pago c tarjeta. Hay alguna norma que pueda obligarlos a aceptar el Pago c tarjeta? Gracias Damasia

Respuesta: La verdad es que no veo cómo podría hacerse.-

Consulta 13

Asunto: La administraciones no da soluciones

Mensaje: Hola, buenas tatdes, mi nombre es Lautaro.

Hace unos meses me mudé a un departamento en un 1er piso(patio interno). Una vecina que alquila el depto de arriba el cual dá a mi patio, tiene encerrada a su perra practicamente todo el día en el balcón y hace sus necesidades ahí e incluso ella aveces tira los desechos a mi patio. También cae el agua del aire acondicionado al cual no le pone la manguera correspondiente, hablé muchas veces con la mujer y me dice una cosa y luego como si no hubiera pasado nada. Mi pregunta es:

La administración, debería tener el número de teléfono de los dueños de ese depto para hacer el reclamo correspondiente de que su inquilina es bastante problemática ? Ya he echo la denuncia por la mascota al lugar correspondiente antes de la pandemia, y como tiene comida y está bien alimentada no hizo nada la justicia, ñorque claramente cuando vinieron a hacer la visita ella entró a su mascota. Tengo videos que prueban el maltrato hacia la mascota, el encierro y que la deja atada en el balcón. Ya uno no sabe que más hacer y la administración dice que los dueños son una sociedad anónima, espero pueda asesorarme mínimamente. Muchas gracias Lautaro

Respuesta: Hola, es cierto que la administración debe tener los datos del propietario, debe fiscalizar la administración lo que ocurre, y hacer lo saber a ese propietario locador, quien también es responsable de lo que ocurre en la unidad.- Asimismo, la administración puede intimar también a la señor que ocupa el departamento.-

Consulta 14

Asunto: Gasto por arreglo

Mensaje: El consorcio mundo un plomero a ver una pérdida de agua de mi baño que perjudicaba al departamento de abajo para esto rompieron el piso que coloque hace menos de 2 años. La reposición la compré yo pero ahora no me quieren reintegrar el total porque según ellos solo cubren un cerámico estándar, yo considero que deben hacerse cargo del total porque deben reponer lo mismo que rompieron para arreglar los caños. Una de la vecinas es abogada y dice que todos los arreglos se cubre el precio de algo estándar, en el reglamento no aclara sobre este tema. Susana

Respuesta: Salvo que el reglamento diga otra cosa, el consorcio debe reponer exactamente lo mismo que ha roto.-

Consulta 15

Asunto: Consulta

Mensaje: Buenas tardes, en el edificio tenemos calefaccion central y todos los años cuando llega esta epoca de prenderla, siempre tiene algun inconveniente, esta rota y no la prenden, luego al llegar las quejas realizan el arreglo y la prenden, este año vuelve a pasar lo mismo y dicen que como no tienen los permisos de la empresa que realiza el arreglo, tienen que esperar a que termine el ASPO, esto es asi o se puede denunciar o intimar para que el consorcio realice el arreglo??, ya que se estan realizando trabajos en la terraza y para eso parece que si tienen permiso. Gracias, Jimena

Respuesta: Las tareas de mantenimiento están excluídas de la cuarentena, no hay razón para no llevarlas a cabo.-

Consulta 16

Asunto: Horario de porteria y sacada de basura del consorcio

Mensaje: formo parte de un consorcio de 18 departamentos y un local. gente de trabajo y, en su mayoria, adultos mayores. tenemos un portero que trabaja mediodia (teoricamente su horario es de 15 a 19 pero, para todo efecto, es muy flexible porque, entre otras, el administrador no pasa mucho por el edificio). ahora la historia: el mismo dia que el presidente Fernandez decretó la cuarentena por primera vez, el encargado del edificio tardo cinco minutos en eviarnos un whatsapp indicandonos que nos cuidaramos y que él no vendria por el edificio. el consejo de administracion (mandato vencido) decidio que, mientras tanto, se hiciera una suerte de trabajo social limpiando cada día alguien los espacios comunes de la entrada, quedando los palieres a cargo de los departamentos. una semana despues, el SUTHER decidio que los porteros debian venir pero que harian un horario reducido. en ese momento el consejo de administracion decidio, unilateralmente, que no era necesario que viniera porque nosotros nos encargábamos de la limpieza de las partes comunes, bajar la basura y mantener en condiciones el edificio.

vista el comunicado del Suther decidí que no iba a limpiar porque estábamos pagando a una persona para que lo hiciera. me tildaron de mala vecina. segui limpiando el palier comun de mi piso.

despues de varias semanas el portero hizo su aparicion: tres veces a la semana, dos horas por dia. percibía, claro esta, la totalidad del sueldo. y, por supuesto, la basura la seguimos - al dia de hoy- bajando nosotros hasta el container municipal. y las partes comunes, la sigo limpiando.

mi pregunta es: quién tiene la obligación de poner en caja al portero porque todos los encargados del barrio, con o sin vivienda, siguen haciendo la limpieza mas la tarea social de ayudar a la gente que menos puede moverse. en cambio el nuestro solo viene un par de horas y se va, tres veces a la semana.

eso aparentemente es lo que autorizo el consejo d administracion a pedido del administrador.

eso es legal? solicito que no diga mi nombre. gracias.

Respuesta: El representante del Consorcio (empleador) es el administrador no el consejo.- Él debe impartir las órdenes de servicio.-

Consulta 17

Asunto: Horario del encargado

Mensaje: Dr. Awad: en esta época de pandemia. Usted me podría decir que horario de trabajo debe cumplir el encargado para no tener problemas con el ministerio de trabajo y el sindicato. Muchas gracias. Carlos

Respuesta: En esta época se supone que el encargado debe tener una jornada reducida.-. Pero jornada reducida no significa media jornada, como muchos administradores entienden (mal) .-

Consulta 18

Asunto: Aumento extra de expensas

Mensaje: Buenas tardes Doctor, mi consulta es la siguiente, la administración envió mail informando que hará los meses de Mayo y Junio aumentos extras para poder abonar el aguinaldo y la parte proporcional de las cargas sociales del encargado. Esto es posible?.La administración puede intimar para el pago de expensas adeudadas o existe algún decreto que las prohiba?. Aguardo su respuesta. Muchas gracias. Gisele C

Respuesta: Sin perjuicio de que la administración intime a los deudores, queda claro que si los gastos se incrementan también se van a ver incrementadas las expensas.-

Consulta 19

Asunto: Custodia

Mensaje: Hola, mi consulta es la siguiente:

La custodia de un edificio de departamentos es obligatorio que sea realizada por empresas del rubro o puede ser llevada a cabo por personas retiradas de una fuerza de seguridad.Gracias: pablo

Respuesta: Si se refiere a la vigilancia, no hay obligación de que sean personas retiradas de las fuerzas de seguridad. Sucede que, en general, esta de personas cuando se retiran trabajan en empresas de este tipo.-

Consulta 20

Asunto: Haber y paritarias

Mensaje: Buen día Dr. Quisiera que me explique cómo suther logra aumentos abusivos y los consorcios no tenemos nadie q nos represente, como puede ser q un portero gane más que un maestro? Cómo puede ser que nos traten como empresa siendo q somos trabajadores, jubilados, desocupados? Cómo puede ser q hay gente q pierda su casa por no poder pagar Exp) ? Cómo puede ser q los edificios están cada vez más descuidados porq el 70 de lo q se recaudan es para portero y administración? Agustina

Respuesta: Lamentablemente la representación de los consorcios en la mesa de negociación de las paritarias y los convenios no es la que mejor representa los intereses de esos consorcios y su integrantes.-

Consulta 21

Asunto: consulta por cobro en expensas

Mensaje: Buen tardes paso a plantear minquietud. En el edificio Metrogas el año pasado cortó el servicio. Ahora está encaminado. En mi caso opté por prescindir de dicho servicio y pasar cocina y termotanque a electricidad. Hoy en día en las expensas hay una cuota extraordinaria la cual estamos pagando, y aqui la pregunta ¡ corresponde siendo que en el departamento no harán ningún acondicionamiento para el gas? Desde ya agradeczco la iformación qu epuedan brindarme y en tal caso como proceder. Cordialmente Andrea

Respuesta: La verdad es que si el edificio decidió hacer la obra de reparación de las cañerías de gas debe hacerla para su unidad también y usted contribuir como cualquier otro propietario.-

Consulta 22

Asunto: Mantenimientos

Mensaje: Queria saber si por la cuarentena, hay alguna disposcion o decreto que indique que hay que pagar el abono del mant. de ascensor y fumigacion a pesar que no se realizaron los servicios en marzo y abril. Gracias

Respuesta: para el mes de marzo: NO sé cómo será el contrato que une al consorcio con esos prestadores.- pero en abril debieron haber prestado el servicio.-

Consulta 23

Asunto: perdida agua durante cuarentena

Mensaje: Buenas tardes, una propietaria hizo un juicio al consorcio por una perdida de agua que arruinó su departamento, el juicio lo ganó, el juez intima al arreglo, la UF donde esta la rotura de un caño de agua no deja entrar al plomero, ni durante el juicio (4 años) ni ahora que estamos en cuarentena.

Yo asumí como administradora el 5/3/20 . Puedo intimar a la propietaria durante la cuarentena, es una persona mayor de 65 años y diabetica Graciela

Respuesta: Me imagino que el consorcio tiene su asistencia letrada para ese juicio.- Es su letrado quien debe indicarle qué hacer.-

Consulta 24

Asunto: Exp impagas

Mensaje: Si no pago expensas puedo ampararme hoy por pandemia de hacerme juicio? Agustina

Respuesta: La pandemia no releva de pagar las expensas !!!.-

Consulta 25

Asunto: consulta

Mensaje: Buenas tardes en nuestro consorcio el encargado tiene 65 años y sigue trabajando. Resulta que realizó la cuarentena y no realizó ninguna de las tareas esenciales. Hace una semana fue internado en el Hospital por un tema de diabetes.

Las preguntas: a) es responsabilidad del administrador nombrar un suplente para limpiar ascensores, sacar la basura, etc.

b) llevamos dos meses de cuarentena y no se ha comunicado con nosotros,

c) tampoco nos informa del estado de salud del encargado Marcelo

Respuesta: Obviamente el administrador debe solucionar este problema, y comunicarse regularmente con los propietarios.-

Consulta 26

Asunto: Encargado

Mensaje: Hola, en el edificio donde vivo, el encargado se jubiló, lo volvimos a contratar y ahora que supera los 70 años, deseamos plantear su retiro; debemos indemnizarlo por los últimos cinco años? en ése caso como se hace el cálculo? Una vez retirado el mismo, podemos alquilar la propiedad y contratar otro sin vivienda para abaratar costos? Es obligatorio tener encargado? o puede haber personal de limpieza? son 45 Unidades.

Quedo a la espera de su respuesta, muchas graciassssss!! Graciela

Respuesta: Las cuestiones derivadas de la relación laboral son siempre complejas y específicas de cada edificio.- No es posible desde esta página responder en dos o tres líneas.-

Consulta 27

Asunto: Remoción administrador

Mensaje: El 30 de junio se cumple un año del nombramiento del administrador.Todos los propietarios queremos que no continue.Como debemos proceder durante la cuarentena para que cese el 30 de junio?

Muchas gracias x su respuesta Susana

Respuesta: Sugiero que se dirijan él y le soliciten que convoque a una asamblea para decidir no renovarle más el mandato y elegir un administrador nuevo.-

Consulta 28

Asunto: Informacion sobre el Consorcio

Mensaje: Buenas tardes, soy dueño de un departamento por primera vez con lo cual desconozco como se maneja el tema, estoy tratando de ponerme en tema con el estado del edifcio, en varias oportunidades le pedi infomacion al administrador sobre las cargas sociales boletas, facturas, etc y siempre me da escusas. Mi preguntar puntual es la clave de afip, ansess, suther y de las cuentas bancarias, no la deberiamos tener los propietarios tambien? o los responsables del consorcio? el tiene todo esto y ninguno de los otros dueños sabe o tiene acceso a esta informacion. Muchas gracias Martin

Respuesta: Se trata de un edificio en CABA?

Consulta 29

Asunto: Filtracion terraza

Mensaje: Hola. Compramos Un un duplex con terraza piso 8 y 9 De un edificio.

Ahora vemos filtraciones que pasan a al piso 8. Quien debe pagar los arreglos, el consorcio o nosotros

Saludos Elizabeth

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento, por lo menos.-

Consulta 30

Asunto: E T P

Mensaje: El sabado lo escuche por la radio q para anotarse para ETP habia tiempo hasta el jueves que vendria hacer hoy pero me meti en la pagina y figura que vencio el 26/5/2020. Como puedo hacer para anotar al encargado. Gracias Marisa

Respuesta: La verdad es que si los plazos han vencido, no puedo responder.-

Consulta 31

Asunto: Liquidacion

Mensaje: Quisiera saber yo pedi la administradora q tenia una deuda de expensas para parar los intereses Se me hizo un convenio de cuotas con un abogado q le pague los honorarios Laprimera cuota fue las exp cuota del convenio y los honorarios del abogado q el convenio fue pactado por el Ahora yo le pido a la abogada q me de un recibo de las exp ya q yo soy inquilina y la deuda fue a mi nombre y el recibo de expensas para entregarsela al dueño ya q en la liquidacion dice q tengo convenio y mi recibo del convenio q firme y ella dice q es un solo recibo pero no pone por separado lo q es del convenio y lo q es de expensa Hay algo q no se puede hacer dos recibos ya q pague abogado por eñ convenio ni el recibo del abogado de sus honorarios y ponen en el rezumen a uenta del convenio y yo quiero q desglose lo q es exp y lo q pago del convenio lo puede hacer porq ella tiene negativa a mi pedido Gracias pir su atencion Ivonne

Respuesta: La vedad es que Usted debería haber tenido asesoramiento también y no hacer las cosas sola.- De todas formas no es posible responder sin saber cómo fue el convenio, que dicen las liquidaciones, etc.-

Consulta 32

Asunto: Cable del timbre

Mensaje: Hola! El cable del timbre se ha cortado a la altura de alguno de los departamentos de los pisos inferiores. El arreglo a quien le corresponde abonarlo? Mariano J

Respuesta: El portero eléctrico es un servicio común, los cables debe repararlos el consorcio

Consulta 33

Estimados buenas tardes,

Pertenezco a un country muy populoso organizado bajo la ley de propiedad horizontal. Tengo las dudas detalladas abajo

1) Se puede hacer una Asamblea Ordinaria anual de un country con 1800 unidades funcionales/dueños?

2) Cada consorcista tiene un casilla de mail única a la que accede con contraseña, se puede hacer la convocatoria vía mail? ya actualmente se hacía de esta forma pues se decidió en otra asamblea

3) Cómo se puede hacer la votación de cada punto del orden del día, antes se hacía en papel que era entregado al ingresar a la asamblea?

4) Como mucha gente no participaba de las reuniones presenciales, se otorgaban poderes que eran certificados por el administrador, al ser virtual es posible hacer un poder virtual? Hay gente que no sabe cómo conectarse virtualmente?

5) Cómo se computa el quorum?

6) Hay algún software que permita hacer la votación más sencilla? Se puede hacer por Zoom? Pero no sé cómo se podría votar?

Agradezco sus comentarios Saludos cordiales Graciela

Respuesta: Como Usted comprenderá, no es posible responder sin tener a la vista tos la documentación del country y saber cómo operan y se comportan actualmente.-

Consulta 34

Asunto: Consulta sobre cuenta bancaria del consorcio

Mensaje: Buenas tardes: La cuenta del consorcio la maneja en forma unipersonal la administradora y nadie del edificio tiene acceso a ella

Según las expensas tenemos un saldo en caja considerable y por esta razón, en estas circunstancias, donde hay gente sin trabajo en el edificio, solicitamos q un gasto extraordinario q se hizo se pague de ese fondo. NO CONTESTA LOS CORREOS Q LE ENVIAMOS SOBRE ESE PUNTO, Y lo peor es q ni sabemos si existe ese fondo o no.

Como procedemos, como hacemos para tener acceso a Estados de cuenta de banco del consorcio? Desde ya le agradezco su respuesta. MUCHOS SALUDOS. Magdalena

Respuesta: Es cierto que el administrador debe exhibir la documentación si así se lo exigen los propietarios.

Consulta 35

Asunto: Consulta

Mensaje: Buenas tardes. El dto de abajo dice tiene perdida de agua pero no permite que entren a ver de donde viene, sacando el taparrollo se veria de donde viene la perdida pero la propietaria no permite que entren y pide se rompa todo en el piso de arriba. Que actitud tomar con esto? Ya que tal vez no sea necesario romper piso y pared de mi dto.Espero su respuesta. Muchas gracias. Sonia

Respuesta: El administración del consorcio debe terne su equipo de mantenimiento y reparación, son ellos los que deciden cómo y por dónde empezar, no puede ser posible que un propietario decida lo que quiere.-

Consulta 36

Asunto: filtracion

Mensaje: buen dia soy propietario y hace mas de 6 meses que pido que me arreglen una filtracion en el baño que cae del techo y pasa por la llave de luz como hago,ahora no les estoy pagando las expensas marcelo

Respuesta: La idea de no pagar no es buena, va a terminar perjudicándolo a Usted.- Pague las expensas y luego reclame las reparaciones que corresponden.-

Consulta 37

Asunto: expensas

Mensaje: hola buenas tardes, el motivo de mi consulta es por el pago de una nueva persona que se puso en el edificio porque el portero es de riesgo y no puede hacer las tareas. mi consulta es si ese gasto de casi$20000 por la persona que esta cumpliendo esas tareas de manera excepcional no tendrían que correr como expensas extraordinaria ya que es un gasto como puse arriba de manera excepcional. aguardo una pronta respuesta . muchas gracias joanna

Respuesta: NO, siguen siendo expensas ordinarias.-

Consulta 38

Asunto: arreglo de caldera individual dual

Mensaje: Buenas noches queria saber si el consorcio tiene que hacerse cargo de la caldera dual individual ya que la administracion le esta pagando el arreglo, Es una caldera que tiene 14 años de uso, yo siempre que tuve problemas me lo paque yo.

Tengo entendido que es como la cocina, o un calefon o un termotanque, gracias luciana

Respuesta: normalmente estos artefactos los debe reparar el propietario de la unidad .-

Consulta 39

Asunto: Propiedad horizontal .

Mensaje: Con mi hermana heredamos una casa y un local en prop horizontal.no tenemos comunicacion.necesito arreglar un caño cloacal de la casa que pasa por el local indefectiblemente. La persona que alquila el local a una tercera persona (no es mi hermana es un empleado de ella que usufrutua el local) no permite ese arreglo y otro que los afecta cuando llueve . Que debo hacer para que me permitan hacer ambos arreglos !gracias . Slds Veronica

Respuesta: En general lo aconsejable es que si no responden a una intimación con carta documento, habrá que citar el propietario y al ocupante a una mediación.-,

Consulta 1

Asunto: Filtracion de agua del baño de mi vecino

Mensaje: Desde hace tiempo cae agua en el techo de mi living a causa de caños podridos del baño mi vecino de arriba. Las manchas y las goteras se extienden y necesitaría una pileta pelopincho ya que no doy a basto con poner ollas y recipientes, ademas se está cayendo pintura y revoque. El vecino no permite que entre nadie a reparar aduciendo que en el dpto viven él y la sra con un nieto grande y que como son mayores no dejarán pasar a nadie hasta que termine la cuarentena.

Sé que estan permitidos los trabajos urgentes como este caso, yo he hablado con él pero no cambia su actitud. La administración envió al plomero y no lo dejaron entrar. Qué debe hacer la administración? Se puede cortar el agua del sector de dptos hasta q permita la entrada? Tengo miedo que se pudra la loza y termine cayendo. Gracias

Adriana

Respuesta: la administración debería en nombre del consorcio asesorarse debidamente e iniciar un proceso judicial (de urgencia) para poder ingresar en la casa de ese vecino.-

Consulta 2

Asunto: Administracion

Mensaje: Hace unos años teniamos una administr, que tuvimos que echar por mal desempeño, una vecina se ofrecio a administrar, no cobra sueldo pero a su vez si uno tiene algun problema de perdida de agua es una lucha para que arregle porque dice que tiene que juntar plata, me tuvo 3 años para pintar un techo por una filtracion. Puede una persona que no hizo ningun curso o estudio de administracion de consorcio ser administrador? Gracias Nombre: Marisa

Respuesta: Depende de dónde esté ubicado EL edificio del consorcio que administra.-

Consulta 3

Asunto: Intereses

Mensaje: Buenas tardes, quisiera consultarles si el cálculo de intereses sobre interés de deuda es legal ya que el art. 623 del código civil, reemplazado por la ley N° 23.928 establece, establece que se puede aplicar solo por expresa convención, el cual no es el caso del reglamente de propiedad de mi edificio, gracias. Maximiliano

Respuesta: La capitalización d e intereses no está permitida, salvo los caos en los que código civil y comercial lo autoriza; entre tas posibilidades está la situación de haberlo pactado las partes (en este caso sería el reglamento de propiedad) y, aún así el código también pone límites.-

Consulta 4

Asunto: Murió administrador

Mensaje: Hola. El administrador falleció y en nuestro edificio no manejamos nada en formato virtual, somos 12 unidades y hay gente mayor. Por ahora el Consejo está haciendo liquidación para recaudar y pagar lo urgente. Podemos hacer reunión de Asamblea para designar administrador por whats o reunirnos por ser un caso exepcional....o tenemos que Seguir así hasta que se levante la cuarentena. Es complicado porque no tenemos acceso al Banco ni a las claves de AFIP ni todo lo de suther. Gracias Patricio

Respuesta: Creo que el consejo debería tomar asesoramiento personalizado ( en nombre del consorcio, obviamente) ; para tener en claro qué puede hacer y cómo seguir.-
Consulta 5

Asunto: Terraza

Mensaje: Buenas tarde, mi consulta es si los menores pueden subir con sus padres a la terraza a jugar ( menores de 4 años ) Gracias! Walter

Respuesta , Buenas tardes, en CABA, por el momento, no es posible que se usen esos espacios comunes.-

Consulta 6

Asunto: Accidentes

Mensaje: Estimado Dr Awad, muchas gracias, es invaluable su aporte a tantas dudas que sufrimos los propietarios. La consula es la siguiente, nuestro encargado es mayor de 60 años por lo que está en cuarentena, entre un grupo de vecinos desdieron turnarse para hacer los trabajos de limpieza de lugares comunes como hall de entrada ascensores etc. Que pasa si uno de esos vecinos sufre un accidente haciendo esa tarea. Muchas gracias Jorge

Respuesta: Esta consulta ya ha sido respondida en la tanda anterior.-

Consulta 7

Asunto: respuesta a su pregunta

Es cierto que si se trata de una persona exceptuada, no prestará servicio, y deberá abonársele el salario.- En cuanto a las horas extraordinarias, para responder mejor hay que tener todos los datos acerca de cuántas son, cuánto tiempo hace que se le liquidan, etc. hace 2 años y medio que cobra 40 hs mensuales Gracias y saludos alejandra

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA:

Asunto: HORAS EXTRAS

Hola, tenemos un empleado que realiza tareas de vigilancia encuadrado en el sindicato de encargado de edificios. en sus vacaciones y la cuarentena no viene pero le siguen pagando las horas extras, corresponde? en una situación de crisis 40hs mensuales Gracias, saludos ALEJANDRA

Respuesta: La respuesta general debería ser que no hay que pagar, pero hay que tener a la vista siempre las liquidaciones y los recibos de sueldo, para saber desde cuándo y cómo se le han dado esas horas.-

Respuesta: Nuevamente vuelvo con mi respuesta, queda claro que se necesita tener a la vista la documentación.- Las consultas que involucran la relación laboral del consorcio con sus dependientes debe analizarse caso por caso.-

Consulta 8

Asunto: Gota de agua en depto de abajo

Mensaje: El vecino de abajo indica que tiene un goteo en su baño, por lo cual solicita q vengan a romper mi baño para relizar verificacion.

Aqui no hay ningun problema de perdidas de agua.

Solicite que la verificacion se realice de abajo hacia arriba, ya que no tengo posibilidad de moverme de mi casa durante los arreglos.

Tengo un bebe de menos de 1 año que nacio prematuro por lo que tiene que tener mas cuidados que un bebe nacido en fecha.

El unico lugar donde podamos irnos durante la cuarentena es la casa de mis padres pero son mayores de 65 años y tienen problemas q los hacen de riesgo.

Existe la posibilidad de suspender el acceso a mi domicilio de los trabajadores? Ya que el depto es muy pequeño y no hay posibilidad de aislarnos mientras los trabajadores esten adentro.

Ya nos paso esto una vez y el problema no era nuestro sino del piso de arriba nuestro que compartia la misma columna.

De verdad me da miedo dejar entrar extraños a mi casa con un bebe tan suceptible al polvo, y a los virus. Gracias y saludos Laura

Respuesta: la verdad es que en casos así es necesario que el/los técnicos evalúen con lo planos del edificio cómo hacer para solucionar el problema.-

Consulta 9

Asunto: Consulta: aumento expensas

Mensaje: Se pueden aumentar expensas en el contexto de pandemia, teniendo en cuenta que el consorcio tiene fondos y el único fin sería protegerse de la inflación. ? Gracias y saludos Liliana

Respuesta: el aumento de las expensas debería ser consecuencia de que el consorcio; (atento que nada deja de aumentar, lamentablemente) tenga que hacer frente a los gastos de mantenimiento mínimos y no pueda.-

Consulta 10

Asunto: Cooperativa de trabajo

Mensaje: Estimados: En nuestro Consorcio estamos analizando la posibilidad de contratar los servicios de limpieza durante 8 (ocho) horas semanales, a una Cooperativa de Trabajo. Pero visto el fallo de la Suprema Corte de Justicia en la causa xxxxx, desearíamos conocer vuestra opinión al respecto, la cual agradecemos dado que nos ayudará en la decisión a tomar. Un cordial saludo. Juan Carlos

Respuesta: la cuestión con las cooperativas de trabajo es compleja, Usted mismo lo refiere, en general no se aconseja esa contratación.-

Consulta 11

Asunto: Proteccion de mascotas

En mi consorcio se cambio el año pasado la administracion

2 veces me puso deudora cuando no era

Tuve que reclamar

Vivo en el ultimo piso

La adm anterior me permitio hacer un techo que amparara la lluvia hace 4 años De hecho nunca hubo problemas

Mi vecino de al lado tiene deck y parrilla

Esta semana le di aviso de que colocaria una proteccion de mascotas El edificio lo permite Hay mas gatos y perros que humanos

Pero como vivo en ultimo piso y no tiene techo hay que hacer una instalacion mas compleja, tambien debian reparar una filtracion (no se hace cargo de nada)

Me autorizo y me dijo gracias por avisar

Sin embargo al rato que estaban trabajando los operarios manda mail que debo sacar todo que es "obra" que "sacaron fotos" que no se puede.

Creo ningun vecino puede sacar fotos clandestinas desde la terraza (de la calle no se ve nada es piso 13)

Me amenaza con el techo de hace 4 años cuando no era ni administradora y de hecho ningun vecino me comento nunca nada (supongo siempre hay un enemigo pero en 4 años o cuando se estaba haciendo nada se objeto)

De hecho ni lo hice al borde de mi propiedad sini mas adentro para no afectar el frente como me asesoro la empresa Metalurgica xxxxx

Lo voy a retirar perdiendo el dinero pero la empresa Metalurgica dice que no puede impedir una proteccion de mascotas que ni siquiera se ve de la calle y que sacar fotos si es un delito

Que es mi espacio aereo propio y no afecta al frente....no se que hacer

Es una administradora muy mala Lic. xxxx pero la mayoria de la gente es prescindente y la maneja un grupete como siempre Gracias y saludos! Gabriela

Respuesta: Las cuestiones de obras de protección ( y otras) no se pueden responder desde el reducido ámbito de conocimiento de una página como ésta.- Se necesita un asesoramiento personalizado.-

Consulta 12

Asunto: Empresa de limpieza. Buenos días, quería saber si hay alguna ley que prohíba que que Edificio deje de tener encargado y contrate una empresa de limpieza . Saludos y gracias Gonzalo

Respuesta: No hay una ley que lo prohíba.- La cuestión debe analizarse mejor desde cada caso. No todos los edificios funcionan bien con la empresa de limpieza, depende de su tamaño, de los servicios que tiene, etc.-

Consulta 13

Asunto: El administrador puede despedir al encargado sin autorización de la asamblea de copropietarios? Gracias y saludos! Daniel
Respuesta: No, no puede, ello en virtud del artículo 2058 del código civil y comercial de la Nación.-

Consulta 14

Asunto: cómo revocar un mandato de administrador?

Mensaje: Hola. Le consulto, es un consorcio de 120 cocheras, se le quiere pedir la renuncia al administrador, pero no poseemos contacto entre gran parte de los propietarios. Se le puede pedir una asamblea y pedirle la renuncia? y luego si no hay quorum usar el artículo2060 para completar el quorum? O cómo se debe proceder? hay muchas irregularidades que venimos viendo en las liquidaciones. Gracias y saludos! Omar
Respuesta: Las cuestiones de este tipo, tan específicas, deben analizarse sabiendo, por lo menos, dónde está ubicado el edificio en cuestión, leyendo el reglamento, y analizando las características del mandato del administrador, tiempo que hace que fue nombrado, etc.- Son muy puntuales, ameritan una consulta personalizada.-

Consulta 15

Asunto: OBRAS EN CUARENTENA.

Mensaje: Buen día, soy inquilina de un departamento en un edificio en el cual Metrogas corto el suministro hace dos meses por filtraciones en cañerías. Además hace un mes hubo una pérdida de agua en el tercer piso y a partir de allí decidieron en el edificio reemplazar la totalidad de cañerías de agua del edificio para luego hacer nueva instalación de gas por el exterior del mismo. La Consulta es si estoy obligada a dar acceso al personal de las obras en época de cuarentena dado que tengo temor al contagio. Entiendo que la emergencia del agua en el piso 3 se soluciono, ahora lo que pretende el consorcio es continuar obras que implican importantes roturas de pared en cocina. Muchas gracias Dr. Awad, saludos cordiales. Claudia
Respuesta: Si la obra debe hacerse Usted debe permitir el acceso.- Le sugiero que lo hable con su locador, para intentar que baje, mientras duran las molestias, el precio del alquiler, pues queda claro que usted no alquiló un departamento con esas molestias incluídas.-

Consulta 16

Asunto: Matafuegos

Mensaje: Hola, hace tres semanas que se llevaron para recambio los matafuegos, vivo en un consorcio de 9 pisos, la empresa encargada se los llevo, y dejo un piso si y otro no metafuegos, cuánto tiempo hay que esperar para que la empresa regrese con los matafuegos y si es correcto que dejen algunos pisos sin ellos. Gracias Solange

Respuesta: La proveedora de carga de matafuegos está obligada a dejar tantos aparatos como los que retira, no puede dejar menos.-

Consulta 17

Asunto: Terraza

Mensaje: Buenos tardes, vivo en un edificio en el barrio de Caballito administrada por la administración xxxx, y me llegó una queja de que no se puede estar en la terraza más que para colgar ropa, es real que existe una ley así? Por en confinamiento me encuentro en la situación de vivir en un 2 amb sin balcón con dos niños, y los estaba subiendo para que estén un rato al sol ya que hace dos meses que no salen a la calle. Hay algo que pueda hacer al respecto? Gracias y saludos Ayelén

Respuesta: Es cierto que no está permitido usar la terraza para esparcimiento.-

Consulta 18

Buenas tardes. Tengo varios problemas con el consorcio ya que el edificio no tiene un mantenimiento adecuado y también dos propietarios sobre mi depto no realizan los arreglos que corresponden, básicamente de desagües de agua, lo que me genera un enorme problema de humedad. Pero tampoco el consorcio no soluciona los temas de cañerías agua y electricidad y gas. Ya me cansé de hacer reclamos vía mail y whatsappa al administrador del consorcio, como también avisé oportunamente a los vecinos vía mail de los problemas en la medianera del edificio. Hice varios arreglos a mi costo y la verdad ya estoy cansada. Dentro de mis problemas nuevos una ventana, en su parte exterior, tiene permanentes desprendimiento de escombros que da a un patio interno donde hay un bebé. Avise al administrador y nada. Con lo que por un lado necesitaría intimar al consorcio y por el otro a los dos propietarios, por ende, les consulto si tomaría el caso y cuánto cuesta. Muchas gracias! María Elena
Respuesta: Como usted bien expresa, debería tomar una consulta personalizada, ya que si se trata de un edificio con malo o poco mantenimiento, lo mejor será comenzar con una intimación y luego promover una mediación.-

Consulta 19

Asunto: Cobro de intereses por mora en pago de expensas

Mensaje: Hola Dr. Un gusto saludarlo.

Esta permitido el cobro de intereses x mora en el pago de expensas en este tiempo de pandemia? Soy propietario de un depto en calle xxxxxx de CABA. Muchas gracias. Daniel

Respuesta: Hola Daniel, gracias por su saludo.- La verdad es que el consorcio puede cobrar intereses en caso de mora, no está prohibido,- Lo que está sucediendo en algunos edificios, es que se ha ampliado el plazo de pago atento todos los problemas y dificultades que hay, pero esto es decisión de cada consorcio.-
Consulta 20
Asunto: Proveedor de internet

Mensaje: Buenas tardes,Solicité a la administración del edificio en donde vivo situado en Caba una autorización para que una empresa proveedora de internet pueda colocar una caja y así brindarme el servicio pero me la negaron aludiendo que el cableado está realizado para otra empresa proveedora de internet. Es legal esto? Que quede obligado a optar por un unico proveedor de internet? Se puede hacer algo contra esto? Gracias y saludos! Mariano

Respuesta: en algunos edificios puede ocurrir esto, sobre todo los más nuevos.-

Consulta 21

Dr Awad, buen día

La semana pasada el Administrador del Consorcio nos envió un mail avisando que cambió la cuenta bancaria del consorcio a otro banco. Adujo que tuvo problemas varios con ese banco. Esto puede hacerlo o necesita aprobación de Asamblea? Gracias Juan

Respuesta: en principio debería haber recabado la autorización de la asamblea, pues algunos bancos la exigen.- Pero podría darse el caso ( me han comentado) de que el banco abra la cuenta sin ella.-

Consulta 22

Asunto: Coronavirus.Encargado sit. de riesgo

Mensaje: Encargado permanente c/vivienda, mayor de 60 tiene hipertensión y diabetes. Del sueldo a liquidarse, se puede excluir algún rubro, como " retiro de resitudos" "clasificación de residuos", "limpieza de cocheras",en razón de entenderlos como "plus"? Por que además, ni siquiera atiende el portero eléctrico .y saca a pasear a su perro Gracias MARÍA DEL CARMEN
Respuesta: No, es posible porque esos ítems integran el salario.-

Consulta 23

Asunto:

Mensaje: tengo una propiedad en ph...el vecino de arriba tiene fuga de agua que me cae en dormitorio...que hago?? el administrador no da respuesta!!! Ya se que judicialmente esta todo cerrado pero me cae agua!!!!! agradecería su pronta respuesta.....atte Héctor

Respuesta: El administrador debería responder, pues es su obligación.- Si el agua fluye y el vecino de arriba no deja entrar sugiero que usted inicie un proceso para ingresar en la urgencia.-

Consulta 24

Asunto: Antena

Mensaje: Buen día y gracias por el espacio. Después de las tormentas noté que en el edificio de enfrente se desprendió una parte de la antena y quedó colgando de unos cables, con riesgo de desprenderse del todo. ¿A quién debería avisarle? Saludos y gracias desde ya por la respuesta. Ingrid

Respuesta: Si el edifiico tiene encargado, sugiero hacérselo saber y, al mismo tiempo, sii se trata de un edificio en CABA sugiero hacerlo a la fiscalía.- .´-

Consulta 25

Asunto: FIDEICOMISO

Mensaje: Hola buenas en un fideicomiso donde en el contrato firmado ante escribano no se informo sobre el cobre de los planos y derechos, ahora me los quieren cobrar, y la otra consulta es que la constructora quiere el usufructo de la portería por 20 años, pero la mayoria son deptos de 1 ambiente, y estos eligieron para la portería uno de 3 ambientes, con parrilla en el balcon, es correcto esto o no gracias Héctor
Respuesta: las cuestiones como la presente no se pueden responder sin una consulta personalizada, que permita tomar contacto detallado con el caso y la documentación.- ,

Consulta 26

Asunto: Daño en cochera

Mensaje: Dr. Le consulto, el auto de mi marido, recibió raspones dentro de la cochera de nuestro edificio. Nadie se hizo cargo. Por tal motivo, el decidió colocar una especie de palo metálico en la cola del auto, para evitar que al realizar maniobras lo dañen nuevamente, ya que estaciona justo en la punta. Es legal o no colocar esa estructura para proteger el bien en cuestión? Gracias por su orientación. Jorgelina

Respuesta: Para responder mejor es necesario tener a la vista el reglamento de propiedad del consorcio, cuanto menos.-

Consulta 1

Asunto: Mal uso terraza

Mensaje: Buenos días. Vivo en Capital y tenemos una terraza de uso común que no es transitable. Uno de los inquilinos la usa de forma recreativa (corre), fuma y nunca cierra con llave. Hablamos con el vecino en varias oportunidades y además la Administracion mando una nota gral por este tema, sin nombrar a la unidad específica.

La duda que tenemos es si podemos sacarle la llave al inquilino, es decir cambiar la cerradura y hacer copias nuevas a cargo del dueño de la unidad. Mi consulta es saber si esto se puede hacer y como se puede implementar. Queremos que el resto de los inquilinos puedan seguir usando la terraza para colgar ropa. La administración dice que no puede hacer nada. De ser posible se tendrían que encargar ellos. No? Gracias! Antonella

Respuesta: Obviamente, y menos en este tiempo se puede permitir este tipo de conducta.- Además de intimar al locatario, hay que intimar la propietario, para que la persona que ocupa su departamento ajuste su conduccta.-

Consulta 2

Asunto: Cambio de Administradores durante cuarentena

Mensaje: Me dirijo a Ud. en base a sus comentarios realizados en Radio Mitre. Mi consulta es la siguiente: El administrador de un edificio informó en una Asamblea llevada a cabo el 16 de Marzo del 2020, que renunciaba el 30 de junio. El Consejo de Administración está analizando varias alternativas para su reemplazo, pero si sigue la cuarentena, no se va a poder realizar una Asamblea para su aprobación. Cómo se puede instrumentar una nueva designación de administrador de consorcio sin Asamblea? Se puede atribuir el Consejo la elección del sucesor "ad referendum" de la próxima asamblea? Agradeceré su orientación. Saludos María Cruz

Respuesta: En principio el administrador saliente debe llamar o convocar a una asamblea (virtual) para elegir a su sucesor.-

Consulta 3

Buenas tardes, me pongo en contacto a través de este mail que me ofrecieron tras una consulta en facebook, desde ya muchas gracias.

Paso a comentarles la situación, somos un consorcio bastante golpeado por malas administraciones, a la última llegamos por un programa de televisión y, al ver la participación suya en el mismo, nos brindó el respaldo necesario para confiar en ellos.

La administración en cuestión es XxXx Si bien ya se retiraron por varias irregularidades: no pago de cargas sociales aunque la recaudación lo permitía, malas liquidaciones de expensas por omisión en pagos y cómputos en las cuentas corriente de las unidades por mas de $100.000), y lo que determinó el fin de la relación fue su falta de gestión ante morosos y la posibilidad de ingresar en la moratoria de AFIP, dejando de lado que no atendían la parte edilicia con cuestiones graves de seguridad; aun no han rendido la liquidación final ni entregado el dinero del consorcio con el que se quedaron, ni abonado cargas sociales de su período.

Estuvimos en plena pandemia con problemas de agua porque no contábamos con el dinero para reparar o reponer la bomba de agua ,y día tras día ellos decían que al día siguiente entregarían el dinero.... hoy a mas de dos meses de esa situación ya no contestan. Se envió Carta documento, pero tampoco responden ante esa intimación.

El pedido puntual es si usted nos puede ayudar a llegar a ellos, a esta altura no sé qué vinculo los une pero hemos visto mucha participación en el Programa de televisión he incluso en las paginas de ellos está su imagen.

Nuestra situación es desesperante, la vía legal solo nos hará demorar y necesitamos el dinero para funcionar, agradeceremos cualquier intervención que pueda realizar para que nos devuelvan lo nuestro, nada mas que eso. Con la documentación podemos esperar, entendemos la situación de aislamiento, pero pagar las cargas sociales es online del mismo modo transferir a la cuenta del consorcio el dinero restante.Desde ya muchas gracias. Atte Karina

Respuesta: La verdad es que formar parte de un programa, en calidad de columnista, no me vincula ni personal ni profesionalmente con ninguna persona.- Deben ustedes iniciar las acciones que corresponden (judiciales y administrativas) .-

Consulta 4

Asunto: Consorcio o propietario

Mensaje: Dr Awad, buenas noches, una consulta el cambio de vástago completo de una llave de paso de agua de una unidad funcional a quien le corresponde? Al consorcio o al propietario, la reparación costó 2500 pesos, desde ya le agradeceré su respuesta. Saludos Daniel

Respuesta: En principio es el consorcio quien debe pagar los gastos derivados de las instalaciones de provisión de gua.-

Consulta 5

Asunto: Alta morosidad

Buenos días doctor.

Mi nombre es Francisco vivo en un barrio de 62 lotes en los cuales existe alta morosidad solo pagamos alrededor de 35 personas hace poco subimos las expensas por asamblea pero seguimos con saldo negativo en la recaudación. En estos momentos nos encontramos pagando luz seguro Administracion y seguridad 24hs (ya suspendieron limpieza del barrio) como ya no alcanza quieren reducir la seguridad a 12 hs solo por decisión del Adminitrador y del consejo de propietarios constituido por 5 vecinos. No estoy de acuerdo con esto y quiero consultarle q herramientas netamente legales tengo para impedir esto ya q considero la seguridad como servicio esencial y no creo q seguir reduciendo servicios sea la

Solución alguno morosos están en demanda pero tampoco tenemos dinero para comenzar otras por las costas legales q necesitamos pagar. muchas gracias por su atención y espero su ayuda. Francisco

Respuesta: Es una situación compleja.- en principio hay que iniciar los procesos judiciales por cobro de expensas o llegar a acuerdos de pago.- Y elevar el monto de las expensas para que el consorcio pueda cumplir con sus obligaciones.- En cuanto a las decisiones sobre la vigilancia, deben tomarse en una asamblea por mayoría como mínimo, absoluta.-

Consulta 6

Asunto: HORAS EXTRAS

Hola, tenemos un empleado que realiza tareas de vigilancia encuadrado en el sindicato de encargado de edificios. en sus vacaciones y la cuarentena no viene pero le siguen pagando las horas extras, corresponde? en una situación de crisis 40hs mensuales Gracias, saludos ALEJANDRA

Respuesta: La respuesta general debería ser que no hay que pagar, pero hay que tener a la vista siempre las liquidaciones y los recibos de sueldo, para saber desde cuándo y cómo se le han dado esas horas.-

Consulta 7

Asunto: Inundacion depto vacío

Tenemos en el edificio un departamento en el 1er piso cuyos propietarios viven en el exterior y lo alquilan temporariamente a turistas. Un día sabado por la mañana comenzo a filtrar agua hacia el garage en planta baja. El encargado se comunicó con los dueños ya que el referente que lo gestiona no respondia y los mismos dijeron que cuando lo pudieramos localizar se iba a hacer cargo. El administrador tambien intentl comunicarse en vano. Se procedio a cortar el agua. Varias horas despues se apersono un familiar y se constato que el depto se habia inundado por oclusion de un caño de desagüe (cosa que ocurre con frecuencia por mala construccion). El propietario pretende se le paguen los daños. Esos daños no hubieran ocurrido de disponer la apertura de la unidad en tiempo logico y no varias horas despues. El mismo problema se suscitó en ese y otros departamentos sin llegar a inundarse habiendo alguna manera de acceder a la unidad. El consorcio esta de acuerdo en abonar la destapacion. Pero los gastos provocados por la tardanza en acceder a la unidad es lógico que corran por nuestra cuenta? Muchas gracias. Rolando

Respuesta: Es un cuestión difícil de responder.- Creo mque lo mejor debería ser que lleguen a algún acuerdo en una conciliación o mediación.-

Consulta 8

Asunto: CALEFACCION CENTRAL Y DEUDORES

En mi edificio hay un propietario que adeuda varios meses de expensas sin ninguna voluntad de regularizarlas ya que tiene el depto en venta. Mientras tanto no se le puede iniciar el juicio ejecutivo por la cuarentena. Hay posibilidad de cortarle la calefacción y agua caliente (o cualquier otro servicio central) si no paga estos servicios? Muchas gracias! Alejandro

Respuesta: No soy de la idea de cortar servicios.- Habría que intentar un acercamiento con el propietario, mientras dura la cuarentena.-

Consulta 9

Asunto: Reparación llave de paso de agua, a quién le corresponde la reparación?

Mensaje: Buenas tardes Dr Awad, este viernes comenzó a perder bastante agua la llave de paso que se encuentra en el baño. Al otro día día a la mañana llego el plomero e la administración y reparó la llave , cambiando el cabezal completo y cobró $ 2.500. El administrador me dijo que me correspondía pagarlo yo en totalidad, le dije que me parecía que no me correspondía, sino que era cosa común y debía pagarlo el consorcio. Siguió insistiendo de mala manera que yo lo tenia que pagar y que lo iba a poner en las expensas como gasto privado mio, y si no lo pagaba iban a correr intereses.

DR, quería saber qué puedo hacer, y si la llave de paso de agua tengo que pagarla yo ?. Desde ya muchísimas gracias, y quiero felicitarlo por su actividad y ayuda en temas de consorcios, es de gran valor. Porque los consorcistas estamos como muy solos frente a ciertas situacones. Saludos. Graciela

Respuesta: Las instalaciones de provisión de agua son comunes, debe atenderlas arreglarlas y pagarlas el consorcio

Consulta 10

Asunto: Maltrato de la administradora

Estimados: Ante todo quisiera saber si brindan alguna clase de asesoramiento gratuito, para poder plantear mi problema en detalle. Vivo hace 33 años en el mismo edificio en CABA. Desde que llegué a vivir la administración está a cargo de una propietaria que se autoproclamó administradora y desde entonces maneja todo lo referente al consorcio. Yo vivo en planta baja. Por muchos años pague mis expensas regularmente sin recibir reparaciones de ninguna clase cada vez que mí departamento se veía afectado por algún problema común. Hace un tiempo y debido a la crisis me quedé sin trabajo, me atrase con el pago de expensas y recibo todo el tiempo maltrato en su forma de dirigirse a mí persona. Me grita, me envía audios en tono agresivo y hace poco se taparon las cloacas del edificio y se me inundó el depto. sabiendo que tengo dos niños pequeños y estamos en un protocolo de higiene extrema por el virus con dos casos ya en el edificio. Se negó a llamar a la empresa privada de destapaciones y solo lo hizo cuando la increpe diciendo que iba a denunciarla en el gobierno de la ciudad. Hasta ese momento me dijo que la gente de la empresa de destapaciones no estaba trabajando por la cuarentena, el encargado respaldo sus dichos y cuando por fin vinieron y les pregunté si eso era verdad me dijeron que estaban trabajando normalmente. Es decir que tanto ella como el encargado me mintieron sabiendo que ponían en riesgo la salud de mis hijos. Cuando se lo dije solo me dijo que si su tono para conmigo no me gustaba entonces que le pague las expensas que le debo que si quería pedir soluciones primero tenía que pagarle. Necesito algún tipo de asesoramiento, hace un tiempo que el estrés afecto mí salud. Tengo informe médico y también todos los audios que ella me mandó gritándome y agraviandome. Muchas gracias. Lorena

Respuesta: En principio habrá que decir que la conducta que Usted refiere violenta la ley 941 en cuanto a que el administrador debe tener un trato respetuoso con el propietario/ ocupante.-

Ya ello amerita la denuncia frente al Registro Público de Administradores.- Las demás cuestiones no pueden tratarse asesorando en dos o tres líneas, obviamente se necesita un asesoramiento personalizado.-

Consulta 11

Asunto: Consorcio o propietario

Buenas tardes Dr Awad, quisiera saber quién se hace cargo del cambio del cabezal completo de la llave de paso de entrada de agua a mi departamento. Ayer el plomero del consorcio la cambió y el administrador quiere cobrar la reparación de 2500 pesos. Estoy preguntando a distintos administradores y plomeros y no hay un consenso ni soporte jurídico para las diferentes opiniones, por eso agradeceré su posición a este respecto. Atentamente. Daniel

Respuesta: Las instalaciones de alimentación de agua fría son comunes, debe mantenerlas el consorcio.-

Consulta 12

Consulta de. Prop.Horiz_Inst.Prop.H.

Estimado Dr Awad / Nelly:Los saludo con afecto y les digo que los extraño aunque escucho los sábados al Dr__Queria consultar , porque no surge de la norma,si un Consorcio podría contratar a su Encargado p realizar trabajos de reparaciones en el edificio fuera de su horario de E __ En su caso,como podría formalizarse la contratacion__Muchisimas gracias y espero estén bien,pasando como todos,lo mejor posible,está cuarentena_ Dra. María Cristina

Respuesta: Hola Cristina, espero estés muy bien.- la verdad es que para contratar al encargado primero (además de estar seguro de que sabe realizar la tarea en cuestión) habría que saber si está en condiciones de prestar el servicio (hablo desde lo tributario, cómo lo va a facturar, o qué garantía tiene el trabajo, qué seguro tiene etc).- Qué va a ocurrir si se accidenta, por ejemplo.- En fin, no es aconsejable.- Cuesta creer que la administración no cuente con personal dedicado a prestar ese servicio o hacer la tarea.-

Consulta 13

Asunto: Filtración propietario planta baja a cocheras subsuelo

Mensaje: Consulto por filtración por patio de planta baja hacia sector cocheras. La administración realizó un arreglo temporal de poner un techo flotante en mi cochera. Pero la perdida sigue creciendo y pronto el arreglo temporal dejará de ser efectivo. Quisiera saber en caso de que el propietario se niegue a realizar las reparaciones correspondientes que recurso legal tengo contra el o en definitiva contra la administración. Desde ya muchas gracias. Juan Pablo

Respuesta: la verdad es que es necesario saber primero porqué se produce la filtración, de allí saldrá el responsable de hacer la obra de reparación que corresponda

Consulta 14

Asunto: rotura por inspección

Debe pagar el consorcio la rotura de un yeso de techo para verificar si la perdida de agua se debía a un caño de desague o a otro motivo Gracias por su respuesta Saludos Carlos

Respuesta: Las tareas que el consorcio encara para reparar un desperfecto, daño o mal funcionamiento de cosas comunes deben ser integrales.-

Consulta 15

Asunto: Pautas para cambiar de administrador

Dr.Eduardo Awad:

De mi mayor consideración: Quien le escribe , integrante del consorcio de un edificio de departamentos de Mar del Plata ,nos encontramos con la siguiente situación: El administrador que tiene no atiende nuestras necesidades, no nos atiende el T.E. , se escuda en su secretaria para no dar respuestas, los fondos no se destinan a lo que originariamente se acordó, etc. . Por todo ello y mas , es que deseamos cambiarlo .

La pregunta es: que pasos legales hay que dar para llevar a cabo esto. ( Él siempre nos hace saber que legalmente puede actuar e iniciar juicio a cualquier reclamo nuestro ). Desde ya muy agradecida, pueda o no Ud contestar. Atte. Marta

Respuesta: Estas cuestiones tan puntuales no son susceptibles de ser respondidas en dos o tres líneas desde una página como la presente.-

Consulta 16

Asunto: Pago de Luz, gas del encargado

En diciembre 2019, el consorcio decidio por Asamblea que el Encargado abone el 50% de los servicios. Esto Es correcto? a la espera de comentarios . Gracias Claudia

Respuesta: Si el consorcio pagaba el 100% de esos gastos, no es posible reducir ahora.-

Consulta 17

Asunto: Uso cocheras

Mensaje: El edificio tiene espacios guardacoches de Uso movible, no fijo- El reglamento de copropiedad no especifica nada sobre el tamaño de los autos. Pero en el último año un inquilino empezo a estacionar una camioneta 4x4 . Esto produce gran dificultad de maniobra para los otros autos de “tamaño normal”. Se hablo con esta persona pero no entiende razones. Y la propietaria que le alquila lo defiende. Que se puede hacer.? Muchas Gracias por su atención Carlos

Respuesta: Es necesario tener a la vista el reglamento y el plano del edificio.-

Consulta 18

Asunto: Horario de trabajo del encargado

Dr. nuestro encargado trabaja de 8 a 12hs. por la pandemia. Según la administración es lo que determino el ministerio de trabajo junto con el Suterh. Esto es correcto porque el consorcio lo necesita con el horario de siempre Lunes a viernes de 7 a 12hs y de 17 a 20Hs. y sabados de 7 a 12Hs. Muchas gracias. Carlos

Respuesta: Es cierto que se habla de jornada reducida, y sólo tareas de sanitización y limpieza de sectores comunes.- Pero jornada reducida no significa media jornada.-

Consulta 19

Asunto: Asamblea Virtual para rectificar y nombrar nuevo Administrados

Buenas tardes, somos parte de un consorcio de un edificio de Santa Teresita en el partido de la costa. El administrador debio haber llamado a asamblea hace 1 año y medio y no lo hizo y descubrimos que no ha pagado los servicios y hasta tenemos rechazo de cheques por no tener fondos. Por lo que entiendo el mandato esta terminado y lo que queremos saber es si se puede convocar en provincia de Buenos Aires a una asamblea virtual y de esta forma dar por terminada la relación efectivamente y poder nombrar un nuevo administrador o en su defecto cual seria el camino. Muchas gracias Juan Carlos

Respuesta: Estas cuestiones son muy puntuales y específicas, sugiero una consulta personalizada, donde se puede tener acceso a documentación.-

Consulta 20

Asunto: Pago Expensas/Alquiler

La nueva "administradora" (antes encargada) nos pide que transfiera el pago de Alquiler y Expensas con motivo de "VARIOS" en vez de lo que corresponde. Que hago?? Es legal?? Gracias, saludos Candela

Respuesta: la verdad es que no se comprende la consulta.-

Consulta 21

Asunto: Recibo pago de expensas

Vivo en dpto dónde el propietario falleció, sin contrato, está en trámite se sucesión, quien dice ser familiar con derecho quiso hacerse cargo del pago de expensas, por lo tanto no me llega la liquidación para el pago, el administrador me dice que le presentaron los papeles quien dice ser el dueño, pero esto no es posible ya que no se encuentra en el país, y se niega a darme el comprobante de un pago que ya realize mediante transferida bancaria, que puedo hacer, no me da respuesta de mi pago parcial realizado. Desde ya muchas gracias Lorena

Respuesta: Estas cuestiones son muy complejas, requieren un asesoramiento personalizado.-

Consulta 22

Asunto: Pedido de CBU

Buenos dias desearia conocer si corresponde el pedido de CBU del encargado por parte de la administradora para que el gobierno abone su sueldo.Muchas gracias Noemi

Respuesta: NO se comprende la pregunta.-

Consulta 23

Administración no envía las expensas/la persona de limpieza no viene a trabajar

Mensaje: Buenos días. Le escribo desde Mar del Plata. Mi consulta es sobre lo siguiente: desde el año pasado la administración del edificio no está enviando las expensas. Las últimas que recibimos fueron en octubre y estas ni siquiera eran del período en curso si no de Agosto/Septiembre, con lo cual ya de por sí algunos notamos un desfasaje en la contabilidad. Se les reclamó varias veces por teléfono y en persona, y la respuesta de la administración siempre fue poner a un par de empleadas negando tener conocimiento del problema. Después de octubre las expensas dejaron de llegar. Se les reclamó de nuevo y la única respuesta dada es que podíamos "ir dejando plata a cuenta" que ya vendría la reunión de consorcio y nos explicarían, la reunión nunca se hizo. Todo esto sucedió antes de la cuarentena. Por estos diás las expensas siguen sin llegar, no responden los mail ni atienden el teléfono y por lo tanto no sabemos que gastos están teniendo con el edificio, si estan pagado seguros, etc. Con lo cual me lleva al otro problema, tenemos una chica que venía a limpiar 4 horas por día, antes de empezar la cuarentena se tomó un mes de vacaciones adelantadas y ahora no viene a trabajar porque dice que está en grupo de riesgo por tener asma. Arregló con otra persona para reemplazarla con lo cual ahora estamos pagando dos sueldos sin vistas a que esta persona renuncie o vuelva a trabajar. Disculpe lo largo del texto, pero como verá esto es un caos. Nuestro edificio es pequeño de apenas 16 departamentos, sin portería y realmente no entiendo como es que la administración no puede manejar las finanzas. Saludos atentos. Maria

Respuesta: Es una situación que necesita una consulta personalizada.- No es posible responder en dos o tres líneas.-

Consulta 24

Mensaje: Buenos días dr. Queria consultarle el siguiente caso: yo vengo pagando mensualmente las expensas pero mis vecinos dejaron de hacerlo hace 4 meses y la administracion nos dice que las cartas documento no surjen efecto y que el consorcio tendra que entrar en moratoria. Si yo pago todos los meses me vere afectado por la moratoria o tengo algun recurso para defenderme? Desde ya muchas gracias por su consejo. Walter

Respuesta: la administración debe intentar acuerdos de pago con los morosos o, de lo contrario, iniciar los procesos de ejecución.- Entre tanto si no puede el consorcio cumplir con sus obligaciones en cuanto a cargas y demás, deberá a la larga ingresar en una moratoria (cuando la haya). Sin perjuicio de ello hay que analizar cuántas unidades son y cuántas deben para saber si se puede hacer algo más por ese consorcio.-

Consulta 25

Retoma tareas Encargada Sin Vivienda Edificio CABA

Mensaje: Soy del Consejo de Adm. de edificio en CABA, la Encargada sin Vivienda, cumplió el aislamiento preventivo obligatorio (APO) por tener 63 años desde el 20/3 al 10/5, y retomó sus tareas el 11/5 por pedido de la Administradora. A pedido del consejo via mail, informe normativa que sustentaría la reincorporación a tareas de encargada, la administradora sostiene que por ser personal esencial, buen estado salud y cercanía ( vive a dos cuadras). Pero el consorcio abono suplente x limpieza del edificio del 21/3 al 9/5, y no existe normativa que exima a los mayores de 60 del (APO). Consulta: Normativa aplicable al caso, documentación legal necesaria para que la encargada retome tareas, como proceder ante diferencia de criterio legal del consejo con el administrador. Sdos y gracias. patricia

Respuesta: Las cuestiones relacionadas con la relación laboral, aún dentro de etapas “normales” no pueden responderse en dos o tres líneas desde al ámbito general de una página de consultas.-

Consulta 26

Asunto: Expensas

Hola consulta breve las expensas del local del consorcio ubicado bajo el dpto que alquiló me corresponde pagar a mi como categoría B de expensas o son obligaciones del propietario ? Gracias . Paula

Respuesta: No es posible responder, no está clara la pregunta.-

Consulta 27

Asunto: Consulta, ventilación 4 vientos

Estoy investigando sobre la legalidad de una ventilación a 4 vientos que instalaron en mi edificio. Libera los olores de un local de comida que está en la PB del edificio. Está apoyada sobre la pared de mi dormitorio y tiene un motor, como el de una aspiradora constante durante 12 horas.

Muchas gracias y cualquier información me sería muy útil Verónica

Respuesta: Es necesario consultar a un experto (ingeniero, arquitecto) que nos informe acerca de la forma en que está instalado el tiraje ( todo parece indicar que no se ajusta a la reglamentación vigente) .- Luego de ello, se verá a quiénes hay que intimar.-

Consulta 28

Asunto: Recibo de pago de expensas

Mensaje: Buenas tardes, por favor podría decirme dónde consta en la legislación que los administradores están obligados a emitir el recibo por el pago de expensas? Marina

Respuesta: El acreedor (en este caso el consorcio a través de su administrador) siempre debe emitir una constancia del pago.- Además, en este caso de la propiedad horizontal, si se trata de un edificio en CABA, la ley 941 y la disposición 856 lo obligan.-

Consulta 29

Asunto: consulta sobre consorcio

Quisiera saber si hay una Ley en cuarentena donde un propietario prohiba la entrada en su propiedad para reparar la perdida en su baño, que me perjudica en mi propiedad desde el 20/3/2020 a la fecha sin solucion. Dice que hasta que no termine la pandemia no permite pasar al plomero. O sea, si la pandemia dura 1 ó 2 años no tengo sigo perjudicada viviendo insalubremente con olores a humedad..? Espero su respuesta, muchas gracias María Luisa

Respuesta: Para casos urgentes de filtración y daños, si la persona no permite el acceso y no hay otra forma de reparar que no sea ingresando a la unidad, el administrador debe en nombre del consorcio promover un proceso judicial.- El administrador debe asesorarse debidamente.-

Consulta 30

Asunto: consulta dpto caba

hola, querìa saber si:

-las hs extra del encargado son un derecho adquirido

-la desinfección es obligatoria todos los meses

si corresponde iniciar demanda en los siguientes casos:

el administrador

-no hace caso a continuas solicitudes para que intervenga en un caso serio de ruidos molestos y no responde al pedido de una reunión de consorcio virtual para tratar el problema

-no da explicaciones de por qué se compraron alfombras para ascensor y nunca se usaron ,

y el encargado difamó a un propietario perjudicando con ello la resolución de un conflicto que tiene con otro propietario del mismo edificio gracias Hilda

Respuesta: Son muchas consultas en una.- 1.- Sobre las horas extraordinarias hay que tener acceso a más información y documentación, cada caso puede ser distinto.- 2.- La desinfección debe llevar la frecuencia que la asamblea de propietarios decida.- 3.- Sobre los ruidos molestos es cierto que la administración debería iniciar acciones pero tratamos de que se comprenda que cada caso es distinto por eso es necesario personalizar la consulta.- Otro incumplimientos del administrador pueden llevar a formular denuncias y demandas, pero también deben ser objeto de consultas más personalizadas.-.

Consulta 31

Asunto: pago del 50% del sueldo del encargado

Buenos días. Me gustaría saber si corresponde tramitar el pago del 50% del sueldo del encargado y dónde se tramita, ya que no sé si el administrador lo ha hecho o no Viviana

Respuesta: Hay facilidades otorgadas por el gobierno para ello, el administrador debe asesorarse con su contador y entrar en esos programas.- pero no es automático, se formula la petición, puede ser aprobada o no .-

Consulta 32

Asunto: Expensas

Buen día, quería hacerle una consulta. Aumentaron las expensas de mi edificio al comenzar la cuarentena, esto es correcto? Y la segunda sería seria yo pago con este aumento 12.700 pesos y el mes pasado solo pude pagar 11.000 porque me bajaron el sueldo por la pandemia qué pasa si no puedo pagarlas? Y si se va pagando una parte de las expensas La diferencia que va quedando te la cobran con intereses? Y por último qué pasa si dejo de pagar expensas? Maria

Respuesta: En algunos casos estará justificado el aumento, es cierto que desde antes de esta etapa habia consorcios que no podían hacer frente a sus obligaciones con lo que recaudaban y además todo siguió aumentando.- Lamentablemente la situación de rebaja de su asalario no permite eximirse del pago de las expensas.- Ahora bien, dependiendo de cada edificio el administrador con acuerdo de la asamblea podría contemplar situaciones personales pero no está obligado a ello.-

Consulta 33

Asunto: Costos y autorizaciones para arreglos

Buenas tardes. Quería consultarles cómo es la distribución de tareas y responsabilidades a la hora de colocar un termotanque o calefón en una unidad.

Si bien el equipo y la instalación corre por cuenta del propietario, en caso de tener que agregar una campana o sombrero externo para facilitar el tiraje, ¿ese trabajo que implicaría que una persona se cuelgue con una silleta, por cuenta de quien corre? Del consorcio o del propietario? Y, en caso de ser por cuenta del propietario, ¿debe solicitar autorización a la administración? Cómo sería el tema de la Art del silletero? Muchas gracias Alejandra

Respuesta: Es necesario saber cómo son las instalaciones en el edificio en cuestión.-

Consulta 34

Asunto: Se rompió un caño de la caldera

Hola!! Mí consulta es q se rompió caño de la caldera de la calefacción del edificio y tiene una pérdida mí vecina de abajo . El edificio es de 9 pisos con 4 departamentos en cada piso. Hay una calefacción central para todos y ya está vieja. Al prenderla x el frío le pasó humedad y ahora le caía agua a mí vecina de abajo en el baño. Al apagar la caldera ya no hay más pérdida . Quieren venir calderistas a mí depto a romper todo el baño q como no se sabe bien donde está la pérdida tienen q ir rompiendo hasta encontrarla. Tengo dos hijos de 6 y 8 años con asma y yo tengo tbm asma y enfermedad crónica pulmonar y coronaria y por ende somos pacientes de alto riesgo al covid- 19. El administrador del consorcio quiere q deje entrar a mí depto calderista y plomeros sin ningún tipo de protocolo de seguridad para el covid- 19 y mí pregunta es si se puede hacer ese tipo de trabajo en CABA . Es un trabajo q no se hace en una semana sino q vamos a estar sin agua sin baño y no se sabe hasta cuándo? Le agradecería q nos pueda orientar con este peoblema Viviana

Respuesta: Es una situación compleja.- si no hay otra forma de arreglar la cuestión deberá permitir el ingreso.- si hay problemas de salud, habría que arreglar con el consorcio la posibilidad de que le paguen otro alojamiento mientras dura la obra.-

Consulta 35

Asunto: Ruidos y mal trato

Estimado Dr. Awad:

Tengo una vecina y su hijo en el piso inmediato superior cuyos ruidos por corrimiento de muebles y dejar caer cosas en horas del descanso nocturno (0 a 3 de la mañana) y tambien luego del medio día hacen que no pueda descansar generandome stress. Y yo necesito esta en condiciones dado que a Dios gracia puedo trabajar. Soy una persona de 66 años. Ante mi reclamo verbal con esta gente me dicen que el loco soy yo por quejarme y que necesito un psiquiatra, amen de otras barbaridades.

¿que puedo hacer y que ley me ampara ante esta agresión auditiva y verbal? Agradeceré su consejo.

Muy atentamente, Mario

Respuesta: Lo bueno en estos caso es que alguna persona más ( no sólo Usted) escuchen o presencien las molestias.- Sin perjuicio de ello se pueden hacer algunas cosas: denuncias en la fiscalía ( en CABA) intimar al consorcio para que el administrador intente solucionar la cuestión, iniciar usted mismo un a mediación y proceso judicial.-

Consulta 36

Asunto: Horas extras encargado

Buenas tardes!! Mi inquietud es saber si se le puede suprimir horas extras al encargado.En este tiempo de pandemia esta haciendo horarios reducidos y no es justo q los propietarios estemos abonando altas expensas y que no cumpla horarios.Antes de esta situación no cumplía.La ayudante no estuvo viniendo.No es personal esencial para mantener la limpieza del edificio?Son 18 pisos con 4 departamentos por piso. Dr.le agradezco su respuesta ,para orientarnos los pasos a seguir.Saludos Graciela

Respuesta: Todo depende del cronograma y tareas que el administrador le ha ordenado al encargado.-

Consulta 37

Asunto: Vaso de expansión de caldera

Buenas noches doctor : quería consultarle por un problema en la cañería del vaso de expansión de mi caldera en un edificio , no pasa el agua a mi caldera en el primer piso , el vaso , con cañería empotrada está en el 3 er piso. Quien debe pagar ese arreglo? El consorcio o el propietario? Gracias Alejandra

Respuesta: No está muy clara la cuestión, pero en principio, debe responderse que las cañerías de conducción de agua son comunes, y su reparación está a cargo del consorcio.-

Consulta 38

Asunto: Filtraciones/ ph sin administración

Estimado, mi consulta es específicamente si se puede notificar por CD al inquilino de un inmueble. Por falta de mantenimiento en su unidad produce goteras en la mía.

Vivo en un ph, mi techo es la azotea que pertenece a la UF de al lado. No hay administración, ni consorcio, tampoco conozco el nombre del dueño y el inquilino se niega a realizar los arreglos o a facilitarme el nombre del propietario. El tema es que ya es tanta el agua que cae cuando llueve que no puedo tener la luz prendida, se me inunda la casa, el techo y muebles se me arruinaron. Desde ya, muchas gracias! Natalia

Respuesta: La verdad es que primero habría que dirigirse al propietario de la unidad .-

Consulta 39

Asunto: Ocupacion de una unidad

Mensaje: Buenas noches, la UF 5 ha sido ocupada de manera ilegal y fraudulenta cuando su acupante (anciana), sin familiares abandono la unidad y no regreso mas a la misma ,y ante reclamo a la administracion refiere que no puede hacer nada por tratarse de un acto privado.

Consulta: no se puede obligar a la administracion que exponga dicha situacion y solicite papeles a los ocupantes??, dicen tener contrato de alquiler que no muestran. Muchas Gracias. Jorge

Respuesta: La ocupación y la razón por la que se ocupa es una cuestión que atañe al propietario, en tanto no hay perturbación y se sigan pagando las expensas, nada puede el consorcio hacer.-

Consulta 40

Asunto: luz comercial

Buenas: En el frente del edificio con entrada independiente y sin salida se encuentran dos locales, uno de cada lado , el espacio central es el ingreso común a los departamentos .La pregunta es , edenor puede facturar la iluminación minima de este espacio comun como comercial en lugar de residencial(hay un tubo en la puerta de calle y dos lamparitas en el pasillo) Gracias y saludos Angelica

Respuesta: De quién son los locales, son zonas comunes o pertenecen a personas distintas? -

Consulta 41

Dr Awad, buenos días.

Estuve leyendo en su página y veo que tengo el mismo problema que algunas personas que le escribieron.

En mi edificio el administrador hace recargar algunos matafuegos dejando el edificio sin la totalidad de los mismos. Y a las semanas hace lo mismo con el resto.

No se como funciona la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad y si la verificación de mii denuncia la hacen en tiempo y forma, porque si demoran tal vez cuando vayan al edificio ya estén todos los matafuegos. Reitero, al momento de la recarga deja sólo una cantidad mínima y a las semanas coloca el resto.

Ahora bien, si hago la denuncia y quieren ir del Gobierno de la Ciudad a fiscalizar, probablemente, la encargada no los deje entrar al edificio por órden del administrador para que no puedan verificar la denuncia. Previendo que pueda pasar esto, puedo pedir que se comuniquen conmigo para ser yo la que les permita el acceso al edificio para que verifiquen mi denuncia o esto me puede traer consecuencias? Atte Rodrigo

Respuesta: La empresa que presta el servicio necesariamente debe dejar en servicio la misma cantidad de artefactos que retira.-

Consulta 42

Asunto: ausencia del encargado

Mensaje: Estimado Dr Aguad, reitero mi consulta ya que no recibimos respuesta

Somos un edificio chico de solo 12 deptos. Una semana antes de declararse la cuarentena obligatoria el encargado pido 2 semanas de vacaciones, transcurrida la primer semana se declara la cuarentena y desde ese momento no viene a trabajar, argumentando que no puede volver. Esta en la provincia de LA PAMPA en casa de la madre. Tuvimos que contratar un reemplazo pero no podemos afrontar dos salarios durante tanto tiempo. La consulta es que sanción podemos aplicar al encargado

espero su respuesta, gracias SUSANA

Respuesta: En principio poco y nada se puede hacer, ya que seguramente el trabajador no puede volver.-

Consulta 43

Asunto: Accidentes

Estimado Dr Awad, muchas gracias, es invaluable su aporte a tantas dudas que sufrimos los propietarios. La consula es la siguiente, nuestro encargado es mayor de 60 años por lo que está en cuarentena, entre un grupo de vecinos desdieron turnarse para hacer los trabajos de limpieza de lugares comunes como hall de entrada ascensores etc. Que pasa si uno de esos vecinos sufre un accidente haciendo esa tarea. Muchas gracias Jorge

Respuesta: Puede haber problemas, hay que saber cómo lo decidieron y cómo quedó instrumentado (escrito) ese acuerdo.-

CONSULTA 1

Estimado Dr. Awad En nuestro edificio tenemos un "cuida puertas o vigilador" encuadrado en el sindicato de Santamarina.

Según el administrador no se le pueden retirar las horas extras ni en la Licencia Anual Reglamentaria ni por enfermedad ni por falta de asistencia por el coronavirus, el senior es mayor de 60 por ende no viene a trabajar desde el 19/3, se le esta abonando 40 hs extras al 100% mensuales. Corresponde? Quedo atenta. Saludos cordiales alejandra

RESPUESTA: Es cierto que si se trata de una persona exceptuada, no prestará servicio, y deberá abonársele el salario.- En cuanto a las horas extraordinarias, para responder mejor hay que tener todos los datos acerca de cuántas son, cuánto tiempo hace que se le liquidan, etc.-

CONSULTA 2

Expensas

Mensaje: Hola consulta breve las expensas del local del consorcio ubicado bajo el dpto que alquiló me corresponde pagar a mi como categoría B de expensas o son obligaciones del propietario ? Gracias . Paula

RESPUESTA: disculpe, no comprendo bien su consulta.-

CONSULTA 3

Asunto: consulta dpto caba

Mensaje: hola, querìa saber si:

-las hs extra del encargado son un derecho adquirido

-la desinfección es obligatoria todos los meses

si corresponde iniciar demanda en los siguientes casos:

el administrador

-no hace caso a continuas solicitudes para que intervenga en un caso serio de ruidos molestos y no responde al pedido de una reunión de consorcio virtual para tratar el problema

-no da explicaciones de por qué se compraron alfombras para ascensor y nunca se usaron ,

y el encargado difamó a un propietario perjudicando con ello la resolución de un conflicto que tiene con otro propietario del mismo edificio , gracias Hilda

RESPUESTA: son varias preguntas.-La cuestión de las horas extraordinarias sólo puede responderse puntualmente para cada edificio y cada relación laboral, hay que tener la vista la documentación.- La desinfección (en CABA) debe tener la frecuencia que la asamblea del consorcio decida tener.- Si bien hay responsabilidad del administrador en cuestiones de ruidos molestos, no hay que olvidar que si se trata de un edificio en CABA puede el perjudicado formular la denuncia en la fiscalía.-

CONSULTA 4

Asunto: consulta sobre consorcio

Mensaje: Quisiera saber si hay una Ley en cuarentena donde un propietario prohiba la entrada en su propiedad para reparar la perdida en su baño, que me perjudica en mi propiedad desde el 20/3/2020 a la fecha sin solución. Dice que hasta que no termine la pandemia no permite pasar al plomero. O sea, si la pandemia dura 1 ó 2 años no tengo sigo perjudicada viviendo insalubremente con olores a humedad..? Espero su respuesta, muchas gracias. María Luisa

RESPUESTA: La solución ante la emergencia es la misma que sin pandemia: si no quiere dejar ingresar y no hay otra forma de solucionarlo, el consorcio debe iniciar un proceso judicial.-

CONSULTA 5

Asunto: Recibo de pago de expensas

Buenas tardes, por favor podría decirme dónde consta en la legislación que los administradores están obligados a emitir el recibo por el pago de expensas? Marina

RESPUESTA: En principio debo decir que el acreedor del pago de las expensas (el consorcio) debe emitir a través de su representante legal (el administrador) la constancia del pago.- Además, en CABA, hay un aley ( número 941) y una resolución específica la disposición 856, que obliga a emitir ese recibo.-

CONSULTA 6

Consulta, ventilación 4 vientos

Mensaje: Estoy investigando sobre la legalidad de una ventilación a 4 vientos que instalaron en mi edificio. Libera los olores de un local de comida que está en la PB del edificio. Está apoyada sobre la pared de mi dormitorio y tiene un motor, como el de una aspiradora constante durante 12 horas.

Muchas gracias y cualquier información me sería muy útil. Muchas gracias, saludos. Verónica

RESPUESTA: Estos temas debe primero tratarlos con un arquitecto o ingeniero que maneje el código de la edificación, sospecho que la instalación a la que se refiere está en infracción, luego de que un experto lo analice, veremos a quién corresponde intimar.-

CONSULTA 7

Buenos dias desearia conocer si corresponde el pedido de CBU del encargado por parte de la administradora para que el gobierno abone su sueldo. Muchas gracias Noemi

RESPUESTA: No se comprende la consulta.-

CONSULTA 8

Asunto: pago del 50% del sueldo del encargado

Buenos días. Me gustaría saber si corresponde tramitar el pago del 50% del sueldo del encargado y dónde se tramita, ya que no sé si el administrador lo ha hecho o no Gracias y saludos Viviana

RESPUESTA: Hay una resolución del gobierno nacional que permite inscribirse en un plan de facilidades, debe el consorcio a través de su administrador, hacerlo.- Hay un plazo para ello.- Pero no es automático el beneficio en cuanto a las cargas, se estudia en cada caso.-

CONSULTA 9

Asunto: Filtraciones/ ph sin administración

Mensaje: Estimado, mi consulta es específicamente si se puede notificar por CD al inquilino de un inmueble. Por falta de mantenimiento en su unidad produce goteras en la mía.

RESPUESTA: De hecho el responsable no es en principio el inquilino, sino el propietario del departamento o, en su caso, el consorcio.- Este tipo de problemas no pueden resolverse desde una página como ésta, debe Usted tomar asesoramiento personalizado.-

CONSULTA 10

Asunto: Vaso de expansión de caldera

RESPUESTA: si se trata de un servicio central, queda claro que será el consorcio quien deba reparar el mal funcionamiento y darle el servicio normalmente.-

CONSULTA 11

Asunto: Horas extras encargado

Mensaje: Buenas tardes!! Mi inquietud es saber si se le puede suprimir horas extras al encargado.En este tiempo de pandemia esta haciendo horarios reducidos y no es justo q los propietarios estemos abonando altas expensas y que no cumpla horarios.Antes de esta situación no cumplía.La ayudante no estuvo viniendo.No es personal esencial para mantener la limpieza del edificio?Son 18 pisos con 4 departamentos por piso. Dr.le agradezco su respuesta ,para orientarnos los pasos a seguir. Saludos Graciela

RESPUESTA: Es cierto que los encargados están laborando con jornada reducida,-. Pero habrá que ver cuál es el plan de tareas que la administración le ha dado, y qué días está trabajando.-

CONSULTA 12

Asunto: Ruidos y mal trato

Estimado Dr. Awad: Tengo una vecina y su hijo en el piso inmediato superior cuyos ruidos por corrimiento de muebles y dejar caer cosas en horas del descanso nocturno (0 a 3 de la mañana) y tambien luego del medio día hacen que no pueda descansar generandome stress. Y yo necesito esta en condiciones dado que a Dios gracia puedo trabajar. Soy una persona de 66 años. Ante mi reclamo verbal con esta gente me dicen que el loco soy yo por quejarme y que necesito un psiquiatra, amen de otras barbaridades.

¿que puedo hacer y que ley me ampara ante esta agresión auditiva y verbal?

Agradeceré su consejo. Muy atentamente, Mario

RESPUESTA: Es aconsejable y necesario que alguien más (no sólo Usted) perciban lo que ocurre, es mejor tener un testigo.- Además, pueden hacerse dos cosas, si se trata de un edificio en CABA, puede formular la denuncia ante la fiscalía, otra cosas que se pueden hacer es promover una mediación y luego un proceso judicial.-

CONSULTA 13

Asunto: Se rompió un caño de la caldera

RESPUESTA: obviamente la obra debe hacerse con los protocolos de seguridad que correspondan.- Si la situación es muy grave, deberá pensarse en la posibilidad de que el consorcio pague el alquiler de un departamento para usted y su familia, mientras dura la obra.-

CONSULTA 14

Asunto: Costos y autorizaciones para arreglos

Buenas tardes. Quería consultarles cómo es la distribución de tareas y responsabilidades a la hora de colocar un termotanque o calefón en una unidad.

RESPUESTA: No se puede responder la consulta, hay que saber cómo son las instalaciones en el edificio.-

CONSULTA 15

Asunto: Expensas

Buen día, quería hacerle una consulta. Aumentaron las expensas de mi edificio al comenzar la cuarentena, esto es correcto? Y la segunda sería seria yo pago con este aumento 12.700 pesos y el mes pasado solo pude pagar 11.000 porque me bajaron el sueldo por la pandemia qué pasa si no puedo pagarlas? Se puede no pagar? O es un riesgo? Gracias y saludos Maria

RESPUESTA: en principio hay que ver porqué aumentaron.- Hay edificios que se estaban quedando cortos con lo que recaudaban y debieron ajustar hacia arriba.- De todas formas los aumentos sólo deben reflejar la situación actual: el consorcio sólo debe realizar los que es importante y urgente.-

CONSULTA 16

Asunto: Recibo de pago de expensas

Buenas tardes, por favor podría decirme dónde consta en la legislación que los administradores están obligados a emitir el recibo por el pago de expensas? Gracias y saludos Marina

RESPUESTA: Respondido en la consulta número 5.-

CONSULTA 17

Asunto: Consulta, ventilación 4 vientos

Muchas gracias y cualquier información me sería muy útil. Nombre: Verónica

RESPUESTA: Respondido en la consulta número 6.-

Consulta 1

Asunto: Renuncia admnistrador durante confinamiento

Mensaje: Buenas tardes,

Un Administrador anuncia por Mail que renunciará a fin de mes. : El Consejo debe pedirle que Convoque a Asamblea virtual para aceptarle la renuncia y nombrar reemplazo? o bien rechazarle la renuncia hasta tanto se lavante la pandemia? Salvo que invoque ser personq de riesgo? Gracias desde ya Ana

Respuesta: El administrador debe llamar a asamblea (virtual), renunciar, la asamblea la aceptará y en la misma asamblea habrá que nombrar nuevo administrador.- ,

Consulta 2

Asunto: APERTURA DE CONSORCIO

Mensaje: Buenas, vivo en un edificio que tiene 6 departamentos, tiene 3dtos en PB y 3 dtos en 1piso, x escalera.

Queriamos abrir una cuenta de banco, como consorcio, para depositar el dinero de las expensas ahi.. pero nos piden un monton de papeles y/o documentacion de un administrador, que no tenemos! q se hace en estos casos? Gracias y saludos NATALIA

Respuesta: El edificio por más que tenga pocas unidades, debe organizarse, celebrar una asamblea, nombrar un administrador, en esa asamblea deben ordenarle que abra la cuenta (verán en qué banco) .- Sugiero una consulta personalizada para ir dando estos pasos.-

Consulta 3

Asunto: Consultas mudanzas

Mensaje: Buenos días, quería consultar, si hay alguna normativa para las mudanzas en los edificios!!!! Donde puedo averiguar!!!! Gracias

Teresita

Respuesta: NO hay una ley o una normativa general.- Cada edificio se da las propias, lo mejor sería en una asamblea ( no es de todas formas exigible) y sí, debe estar expuesta a la vista de todos.-

Consulta 4

Buenas noches,

Vivo en un edificio donde el encargado se encuentra en cuarentena debido a la edad que tiene, con lo cual estamos sin limpieza. La duda es, tenemos que contratar un suplente o los vecinos pueden realizar las tareas de limpieza? desde ya muchas gracias mercedes

Respuesta: NO sé si se trata de un edificio, chico, mediano, grande.- LO aconsejable es que contraten a una persona para que haga esas tareas mientras dura esa imposibilidad para el titular.- Pero no deben hacerlo sin asesoramiento específico.-

Consulta 5

Asunto: Recibo de expensas

Mensaje: Hola! La administración no nos entrega recibo de expensas y dice que no lo podrá hacer hasta el final de la cuarentena, esto es así? Desde ya muchas gracias! Julia

Respuesta: la realidad es que junto con las liquidaciones del mes de abril debería enviar los recibos de las expensas de marzo.- Y así hasta que finalice esta etapa.-

Consulta 6

Asunto: Pileta sucia

Mensaje: Vivo en un barrio privado de pocas casas y un vecino tiene su pileta sucia con el agua verde aunque del consorcio ya le solicitaron varias veces que la hiciera limpiar por que tenemos invasión de mosquitos y en plena epoca de dengue. La pregunta concretamente es si el consorcio puede aplicar una multa por no mantener limpia su pileta limpia y con agua estancada. Gracias saludos Rodrigo

Respuesta: No sé si en el reglamento de vuestro barrio se contempla la posibilidad de cobrar multas.- Tampoco se informa en qué jurisdicción está el barrio.- En principio: la verdad es que si bien es más costoso, sería mejor citarlo a una mediación y si no da resultado iniciarle un proceso judicial.-

Consulta 7

Asunto: consulta hs extras buenas tardes, la consulta es por el motivo de que en nuestro consorcio el año pasado se disolvio el consejo de propietarios, y desde marzo la administradora junto a 1 o 2 propietarios decidieron otorgarle hs extras al portero los sabados por la tarde , domingos y feriados 4hs c/dia., cuando nunca las hacia, justificando que es para reforzar higiene en los espacios comunes, y ademas encargarse de tirar la basura. Mi consulta entonces es si se puede dar por valido esta accion o los demas propietarios podemos hacer algo para que no realice las hs extras. La administradora envio una encuesta por whastapp pero muchos dijeron de no responderla dando a entender que estan de acuerdo con las hs extras que realiza. Puedo denunciar a la administradora por realizar esta accion? Y si por el tema del virus el encargado deberia trabajar menos de 8hs segun convenio, ? Si no es una persona de riesgo que motivo seria para el entrar en cuarentena?

Muchas gracias y espero que puede entender mis preguntas.Ariel

Respuesta: Hay que verlo desde dos lugares: 1.- La administración y el consejo; o peor, un grupo de propietarios; no podían decidir otorgar las horas extraordinarias sin consultar a la asamblea.- En todo caso sería bueno que un nutrido grupo de propietarios ( que totalicen, cuanto menos un 5% del porcentual total) se lo planteen al administrador para tratar el tema en una asamblea.- en tanto no se resuelva otra cosa, lo pagado pagado está.- NO es un buen antecedente que los demás propietarios no se hayan manifestado en contra cuando se cursó la encuestas.- En cuanto a la cuarentena, es el administrador quien debe dar las órdenes al encargado sobre las tareas a realizar y las horas de servicio a cumplir.-

Consulta 8

Asunto: cloacas

Mensaje: Hola, una vecina tira piedras sanitarias y tapa las cloacas, donde hago el reclamo, no me tomaron la denuncia porque dicen que es un problema entre vecinos y la municipalidad no toma ese tipo de denuncias, se que esta prohibido tirar piedras sanitarias. Desde ya, muchas gracias. Juan Carlos

Respuesta: Creo que, en principio, de ser comprobable, debería el administrador llamarle la atención e intimarla, a ajustar su conducta en cuanto a la conservación de las cosas comunes ( cañerías) .-

Consulta 9

Asunto: consulta corte de gas

Estimados como actuar frente a un administrador y gasistas matriculados que te tienen con el gas cortado desde enero y te dicen que tenes perdidas en la cañeriay el cambio te cuesta unos dicen cien mil, otros 50 otros 150 mil etc.hay familias que se estan bañando con la jarrita electrica. A dos vecinos les dieron el gas antes de la cuarentena, ahora cada vez se complica mas. No sera q el administrador quiere pegar una mordida? Hay algun ente estatal a quien recurrir? El Enargas se lava las manos.

muchisimas gracias dr. Aguad Un abrazo Anibal

Respuesta: la verdad es que el consorcio debería tener un asesoramiento profesional adecuado frente a tanta diferencia en cuanto a lo que hay que hacer y lo que cuesta.- Es una cuestión un poco compleja para responder en dos o tres líneas.-

Consulta 10

Asunto: Inquilino

Hola,soy inquila y quisiera saber a donde puedo ir o como hacer para saber si me están liquidando bien las expensas. Por contrato solo tendría q pagar las ordinarias pero la administración no las discrimina y hay muchos gastos q creo q no me. Correspen abonar. Pero al no tener una información exacta sobre q si y que no no puedo realizar el reclamo. En otra oportunidad tuve q pedir q discrimine bien las expensas por q estaban reaccionando el departamento q anterior mente se usaba como vivienda del portero en un Sum y cuando yo alquilé no existía ningún Sum por ende era un gasto q se estaba haciendo al crear eso q incrementa el. Valor de las viviendas por ende le. Correspondía abonar al propietario y luego de mi reclamo laas discrimino como extraordinarias pero luego volvió a colocarlas en laa ordinarias sin aclarar con exactitud los gastos. Quisiera saber si hay alguna manera de poder enviar una foto de las expensas y de esa manera informarme si están bien o no. Muchas gracias!

Yamila

Respuesta: Estas consultas tan específicas, no pueden resolverse en dos o tres líneas, mejor sería una consulta personalizada,.- En todo caso, una asociación de inquilinos probablemente la asesore gratuitamente.-

Consulta 11

En mi edificio se prorratean las expensas del garage entre las 5 cocheras, es correcto que toda esa superficie , mayor que la que ocupan los autos, solo se prorratean entre los 5?

Esta mal hecho el reglamento?

Y si es así como se lo dosifica y cual es el costo aproximado?

Espero su respuesta Muchas gracias. Marcelo

Respuesta. Estas consultas deben responderse teniendo a la vista, cuanto menos el reglamento de ese consorcio.-

Consulta 12

Asunto: Expensas - Intereses

Estimados, les escribo para realizar un consulta, sobre el pago de expensas.

En el mes de Marzo de 2020, no pude realizar el pago de la expensas por motivos de las disociaciones conocidos de Covid 19-, implementadas por el Gobierno Nacional, yo siempre realizo el pago atreves de un deposito bancario en la ultima semana del mes,

Cuando me llego el resumen de las expensas de este mes, veo que me cobraron intereses por no realizar el pago, mi pregunta es saber si es legal ese cobro de ese interés????

ya que estaba imposibilitada de realizar el deposito bancario, los bancos por conocimientos de todos estaban cerrados y la administración no podía venir a realizar los cobras de las expensas en el edificio, por normas de seguridad.

Les informo que mi domicilio esta ubicado en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en le barrio de Liniers , Av. xxxx

Desde ya quedo en la espera de una respuesta.

Saludos Marta Virginia

Respuesta: Lamentablemente si no pagó las expensas, el consorcio puede aplicar los intereses.- De todas formas se debería ( pero no nadie está obligado) contemplar la situación (muchos consorcios lo hicieron) y por única vez, permitir que se paguen sin aplicar esos intereses.-

Consulta 13

Asunto: problemas con administrador y encargado

Mensaje: buenas noches ,quisiera un asesoramiento por el administrador y encargado colocaron un cartel el 20 de marzo ,diciendo:EL encargado no debera concurrir a prestar servicios en el edificio,solo colaborara dos dias por semana,para una limpieza esencial.Que puedo hacer ante estas circunstancias de" falta de higiene "del edificio donde vivo.gracias por su atencion.

silvina

Respuesta: La verdad es que los encargados no son trabajadores que deban guardar cuarentena (salvo casos personales) .- Eso ya se ha dicho varias veces.- Así las cosas es el administrador quien debe determinar qué tareas realizará (sobre todo limpieza y retiro de residuos) y cuántas horas debe trabajar el personal.-

Consulta 14

Mensaje: En la planta baja se filtra agua de la casa lindera , su dueño no hace el arreglo correspondiente y no permite la entrada del plomero enviado por el consorcio perjudicando muchisimo paredes y piso del departamento de planta baja.

Que se debe hacer???

Gracias Araceli

Respuesta: Hay procedimientos judiciales específicos para ello.- El administrador debe tomar asesoramiento jurídico adecuado para defender los intereses del consorcio.-

Consulta 15

Buenos dias Dr. Aguad

Escribo el presente a los fines de consultarle respecto de lo siguiente:

Situación: Edificio de 7 pisos de departamentos (total UF 35), en el partido de la costa, con encargado con vivienda y un ayudante (que es su esposa), antigüedad de 14 años, con espacios guarda coches y un pequeño jardín, sin servicios centrales.

Adicionalmente un franquero, cuando el encargado y su esposa se encuentran de licencia , cobrando todo el año, los siguientes items:

Encargado Ayudante

Sueldo Básico Sueldo Básico

Vivienda

Limpieza cochera Limpieza cochera

Plus Jardín Plus Jardín

Retiro residuos Retiro residuos

Movimiento vehiculos

Antigüedad Antigüedad

Horas extras 100%

Días feriados

Resultaría posible que algunos de los items, en los meses entre Abril a Junio y de Agosto a Noviembre, puedan exceptuarse.....?, ya que el edificio se encuentra sin concurrencia en dichos meses y representan casi el 70% del total de los gastos de las expensas de todos los meses del año. Sin otro particular lo saluda atte.

Roberto L.

Respuesta: las cuestiones que involucran la relación del consorcio con su personal dependiente, no pueden resolverse en dos o tres líneas en el reducido ámbito de una página de consultas como ésta.-

Consulta 16

Asunto: Sugerencias para contener el avance de la morosidad

Mensaje: Dr. Awad, basado en su experiencia y dadoel difícil momento que vivimos le pido como propietario que participa en el Consorcio que me bride sugerencias de como evitar el incremento de los morosos.

Tenemos locales desocupados y 5 morosos en un edificio de 39 unidades.

Gracias. Eduardo

Respuesta: La verdad es que habría que tener más datos acerca de cómo es el edificio, en qué estado se encuentra y en qué gasta.- en general estas cuestiones tan específicas no pueden responderse en dos o tres líneas.-

Consulta 17

VTO. MANDATO DE ADMINISTRACION

At. Dr. Awad, buen dia. Soy Silvia B., curse con Ud. en octubre 2006 "Adm. de consorcios".

Aunque no ejerci hasta mayo de 2016, desde esa fecha tome la administracion del edifico, en el que vivo hace 40 años. Pregunta: Mi mandato vence en mayo 2020 de acuerdo a la AGO del 2019. Por tal motivo y de acuerdo a la situacion por la que estamos atravesando, mande un email al Bco. xxx , filial xxxx en la que el Consorcio de Propietarios - xxxxxxx - Caba, tiene la cta. cte. (firmo conjuntamente con un integrante del consejo de propietarios lo actos relacionados a la misma), preguntando si DICHO MANDATO PODIA PRORROGARSE HASTA EL TERMINO DE LA CUARENTA,

ya que no se permite la reunion de personas. La contestacion del banco (hecha por un empleado) fue:

"QUE PESE AL AISLAMIENTO PREVENTIVO NO HAY AL MOMENTO NINGUNA EXCEPCION A LOS MANDATOS

CUYOS VTOS. SE PRODUZCAN DENTRO DEL MISMO. AGREGARON ADEMAS QUE TENGO QUE BUSCAR LA

MANERA DE REALIZAR LA ASAMBLEA PARA RENOVAR EL MANDATO". Dr. esto es asi? , pese a las distintas

prorrogas que existen respecto a alquileres, despidos, pago de cargas sociales, etc.

Apelo a su gentileza para darme su opinion, como salir del brete. Atte. Silvia

Respuesta: Hola Silvia, hay disposiciones específicas del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, que prorrogan los mandatos, Y también está prevista la posibilidad de celebrar asambleas virtuales.-

Consulta 18

Asunto: EXISTE LA "ADMINISTRACION INTERINA"?!

Mensaje: consulta: el consejo a través de una persona que pretende manejar todo y mintiendo, esta persona les hace saber que es correcto, pretende tomar de modo interino, asi lo llama, a una abogada que no esta matriculada con el nombre de “administradora interina” como la nueva administradora, hasta que se lleve a cabo la nueva asamblea para llamar a la nueva administración, la mayoría de los co-propietarios me consultaron si esto es factible y entiendo que no es asi, que solo debe el consejo administrar mientras tanto la administración esté vacante y no puede sin el concenso del resto de los co-propietarios llamar a administrar a nadie y menos bajo un título que no es válido, esto es correcto?!

Gracias!, aguardo respuesta Atte..-

Respuesta: en caso de acefalía o vacancia del cargo de administrador el consejo puede tomar la administración: durante un mes y llamar a asamblea para elegir un nuevo administrador, pero NO PUEDE EL CONSEJO POR SI SOLO ELEGIR AL ADMINISTRADOR.-

Consulta 19

Asunto: Expensas

Buenos dìas. Queria saber si un edificio de solo cocheras, esta bajo ley o reglamento de propiedad horizontal.

Y tambien consutarles si es obligacion del administrador recibir transferencias bancarias por el pago de expensas. Gracias

Federico

Respuesta: Sí, el destino de cocheras no obsta a que se someta el edificio al derecho de propiedad horizontal.-

Consulta 20

Asunto: Desagüe baño

Hola Doctor. En un edificio en CABA hay un departamento que hace unos años los dueños arreglaron los desagües del baño y con la caja de patio (o sumidero) hicieron una mala instalación y eso produce una filtración al departamento del piso inferior. Quien se tiene que hacer cargo de esa reparacion para que no filtre: el consorcio o el dueño del departamento que fue el que hizo mal la instalación? Luciano

Respuesta: la verdad es que en principio hay que intimar al consorcio.- De la repuesta que de el consorcio se verá cómo seguir.-

Consulta 21ESTIMADO DR AUAD: Me dirijo a usted para realizar una consulta sobre el DNU del gobierno con respecto a los alquileres. ME PREGUNTA LA INQUILINA , SI ANTES DE RENOVAR EL ALQUILER tengo alguna objecion al decreto. Me sorprendio la pregunta porque entiendo que no hay nada a lo que me pueda oponer siendo un decreto, y ademas hay un punto que dice SE EXCEPTUARA A AQUEL LOCADOR QUE ACREDITE QUE CON EL ALQUILER CONTRIBUYE A CUBRIR SUS NECESIDADES BASICAS ..... este es mi caso. Entonces la pregunta que le hago a usted es. 1) hay algun motivo en particular por el cual yo deba estar o no de acuerdo? 2) si le contesto que si , que estoy de acuerdo, total que si no pueden cumplir , igual estoy cubierta por este punto que le indico arriba? o debo dejar en el nuevo contrato que necesito el alquiler para reforzar mi ingreso? 3)esa excepcion me sirve a mi como para decirles que debo aumentar (o no ) el alquiler porque yo estoy exceptuada por esa clausula? 4) que ingreso debo acreditar cobrar para que se me tenga en cuenta esa excepcion? cobro pension y jubilacion pero en porcentajes minimos. Muchas gracias por la respuesta, y les envio por su intermedio mis felicitaciones por el programa radial de Marcelo Bonelli, son una enorme compañia y ya parte d nuestra familia. Maria Cristina

Respuesta: En principio entiendo que si se va a renovar el contrato se podría incluír una cláusula por la cual ambas partes aceptan que las disposiciones vigencia no deben afectar lo pactado por cuanto usted por su situación personal depende de ese ingreso que el el pago de los alquileres.-

Consulta 22

Asunto: DINERO EN CTA CTE BANCO

Buenos días Doctor:

Administro consorcio donde vivo en Vte Lopez, tengo que retirar dinero para abonar los gastos del ultimo mes y del anterior ¿cómo debo hacer? Gracias Ana María

Respuesta: No se entiende la pregunta.- Por qué retira dinero si se pueden hacer transferencias o emitir cheques? .-

Consulta 23

Asunto: Uso cocheras

El edificio tiene destinadas cocheras para cada propietario de Uso movible, no fijo El tamaño de las mismas está perfectamente delimitada y pintada Un vehículo Sedán 4 puertas de tamaño grande, cabe cómodamente. Pero en los últimos 2 o 3 años, varios propietarios han comprado camionetas 4x4 cuyos modelos semejan en muchos casos camiones. Esto produce gran dificultad de maniobra para los otros autos de “tamaño normal”. Sobresalen de las rayas pintadas Que se puede hacer.? Muchas Gracias por su atención María José

Respuesta: Queda claro que si las cocheras eran para automotor Sedan no se pude guardar una camioneta ni otra cosa.-

Consulta 24

Buen dia, en un consorcio sin servicios centrales y sin consejo de administración, la administradora le da al encargado hs. Extras al encargado los sabados, domingos y feriados, es licito? Gracias nelly

Respuesta: Las cuestiones que involucran la relación del consorcio con sus dependientes no se pueden tratar en forma general, cada caso exige una respuesta específica que escapa a las 3 o 4 líneas de ésta página.-

Consulta 25

Asunto: Expensa extraordinaria inconsulta y en cuarentena

Soy Nancy , estuve comunicándome varias veces a Todo Consorcios. Valoro al Dr. Awad por la asistencia permanente a todos aquellos que de manera o de otra nos encontramos afectados por las pésimas administraciones.El tema que me lleva a escribirles en esta oportunidad es el siguiente: Esta tarde, 4/5/2020, recibo un mail de parte de la administradora diciendo que se aprobó un trabajo que tiene que ver con una cuestión de medianeras que significa cinco cuotas de 2065 $ de expensas extraordinarias, las que se sumarán a los $2950 de exp ordinarias. El inqulino rescindió el contrato el 28 de marzo último.Lo que da un total de 5015 $ en medio de una cuarentena y de mis escasos ingresos.La situación fue presentada como un hecho consumado. Solicité el texto aprobado, detalles sobre el problema en sí.¿Qué puedo hacer?Cordialmente, Nancy

Respuesta: la verdad es que si se trata de una reparación que necesariamente debe llevarse a cabo, nada puedo decir al respecto.- La cuestión es que si estamos frente a una reparación que se efectúa para mantener la seguridad de las cosas comunes, la expensas es ordinaria.-

Consulta 26

Asunto: se puede hacer obras en unidades funcionales en tiempos de cuarentena?

Estimado Doctor lo escucho por Radio Mitre. Administro el consorcio en el que vivo y hay una unidad en planta baja que estaba en obra al momento de comenzar la cuarentena, viviendo durante ese tiempo en otro departamento que alquilaron. Tienen 2 nenas de 5 y 3 años.

Ahora solicita continuar con la obra en su unidad (los otros días entraron a un trabajador que los vecinos advirtieron para que lo hicieran sacar).

En el consorcio la mayor parte de los consorcistas son personas mayores de 70 que hace más de 45 años viven en el mismo.

SE PUEDE AUTORIZAR QUE UNA UNIDAD DE CONSORCVIO CONTINUE CON SU OBRA PRIVADA EN TIEMPO DE CUARENTENA? Saludos y gracias Ana María

Respuesta: en principio debo responder que no se podría autorizar.- Pero NO sé de qué obras estamos hablando.-

Consulta 27

Estimado Dr. Awad.

Hace años que en el edificio una minoría queremos que no siga el administrador porque no da respuestas, no da explicaciones, pero la mayoría lo sigue eligiendo. Quisimos pedir una auditoria en la última Asamblea pero la mayoría no quiso.

Por otro lado cada año repite lo mismo cuando hay que cargar los matafuegos: quita algunos para recargar y no deja ningún reemplazo provisorio. Semanas después hace lo mismo con el resto. Al reclamarle y objetarle esto, no da explicaciones. En esta oportunidad quise denunciarlo en la página de la Ciudad pero por la pandemia, me dijeron que no funcionaba.

1) Puede una minoría intimar de alguna forma para pedir dicha auditoría? puede esta minoría intimar al consorcio por avalar a un administrador que no sirve como tal?

2) Las denuncias a los administradores se pueden hacer en forma retroactiva? quiero decir hacer una denuncia en la Ciudad y/o en el Registro De Administradores con el detalle de todas las veces que no cumplió con lo que estableces la Ley. Si bien los matafuegos luego los repone a todos, durante un tiempo no están todos. Por ejemplo el libro de Registro de Firmas no lo tenía y lo hizo dos años después de haber ingresado al Consorcio como administrador. Yo no se si en la Ciudad o en el Registro lo sancionan por estos temas, pero si no lo hacen la verdad que no dan ganas de denunciarlos. Atte Juan

Respuesta: Hasta donde sé el registro está recibiendo denuncias.- Los de las mayorías-minorías no puede responderse en forma concreta, sería necesario una consulta más personalizada.-

Consulta 28

Asunto: Cumplimiento del Reglamento de copropiedad

Un vecino tiene un perro que con sus ladridos impiden dormir en los horarios de descanso, lo que está expresamente prohibido en el Reglamento de copropiedad. Se les reclamó personalmente y por vía de la administración. Incluso un vecino les hizo una denuncia. La pregunta es: ¿quién es el responsable de hacer cumplir el reglamento de copropiedad? Gracias. Daniel

Respuesta: Cada vecino es responsable de cumplir el reglamento.- El administrador a su vez, como representante del consorcio, también debe tomar las medidas necesarias para que ese cumplimiento se verifique-

Consulta 29

Buenas tardes me podran decir que es la que es el programa de asistencia y trabajo que la afip esta mandando a los edificios porque mi administrador me envio un email que las expensas llegarian con retraso porque le llego una nota .Yo no escuche nada en las noticias muchas gracias Liliana Stella Maris

Respuesta: En principio no hay razones para retrasar la confección y entrega de las liquidaciones.-

Consulta 30

Mensaje: Estimado Dr. quisiera consultarle si es obligatorio que el porcentual de las unidades figuren en las expensas?

Desde ya gracias Marcelo

Respuesta: Es aconsejable que cuando al final de la liquidación se confecciona la planilla de pagos se consigne cada porcentual.-

Consulta 31

Estimado Dr. Awad:

Compré un dpto. a un fideicomiso. La entrega fue en 9/19. A la firma de la posesión me retuvieron una importante suma de dinero destinada a Fondo de Reserva. En el contrato fiduciario indica que ese fondo será destinado al futuro Consorcio de Propietarios. Como aun no se inscribió el Reglamento de Copropiedad, por ende no existe el consorcio, la empresa fiduciaria constituyó una Administración Provisoria. Uno de los propietarios debe 6 o mas periodos de expensas por lo cual esa administración prorrateó el gastos de los períodos impagos entre los demás propietarios. Pregunto si eso es correcto.

En segundo lugar pregunté por qué no se utilizó el fondo de reserva para afrontar ese gasto y me indican que ese fondo ya fue gastado en sistema contra incendios, primera cuota de seguro, iluminación de partes comunes, etc. (todo esto está descrito en el contrato fiduciario como detalles de terminación de los dptos.) Pueden utilizar ese fondo y no rendir cuenta de los gastos del fondo como así tampoco discriminan en las expensas el dinero que ingresa a esa administración? Tengo toda la documentación.

Lo escucho en Mitre. Lo felicito. Aguardo sus comentarios.

Alejandra

Respuesta: Las etapas anteriores a la formación o constitución del consorcio deben analizarse a la luz de la documentación que haya entre las partes.- No es posible responder desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página, en dos o tres líneas.-

Consulta 1

Graciass por la respuesta,vere como intimarla.

Tengo otra consulta:

El administrador no esta pagando desde diciembre 19 la factura de aysa del consorcio, no pagamos aysa por unidad sino un monto total del edificio.

Me llaman de aysa y me informan el estado de deuda, que se hace puedo pagarlo y lo descuento de expensas.

Como averiguar si todos los servicios como edenor lo paga y sobre todo los aportes de la encargada, son montos elevados y ya paso en otra oportunidad que tuvimos q ingresar en moratoria.

Quiero saber cuanto cuesta un asesoramiento con el dr. Awad y como se concreta en este contexto del covid. Gracias Maria

Respuesta: Le sugiero que se contacte con nosotros en nuestro estudio.-

Consulta 2

Muchas gracias!

Y lo que olvidé comentar es que la mitad del edificio tiene instalación de lavarropas, porque los deptos son más amplios, x ese motivo nunca se tendrá mayoría. No hay nada en el reglamento indicando que en los aminities se encuentra el Lavarrap, pero lo vendieron con ese servicio. No hay nada q pueda defender eso?

Muchas gracias!! Nancy

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 8

Asunto: Consorcio quiere sacar Lavarropas

Mensaje: Buen día, Doctor

Consulta, hace 2 años compre un depto a estrenar en el cual no tiene lugar para lavarropas, pero sí, tiene lavarropas en un lugar exclusivo alada del Sum. agunos propietarios ahora lo quieren sacar, es legal eso? Gracias Nancy

Respuesta: Para suprimir un servicio o cosa o zona común, debe estarse a la mayoría que el reglamento exige para ello.- Si no lo dice debe tenerse en cuenta que la mayoría debe ser como mínimo de dos terceras partes de unidades y porcentuales, entre esas unidades deben estar consintiendo expresamente todos aquellos a quienes la supresión de la cosas o servicio los perjudique.

Respuesta: Reitero lo que expuse, para suprimir el servicio se deberá contar con una mayoría no menor de dos tercios entre ellos las unidades que lo necesitan.-

Consulta 3

Buenas tardes

Gracias por su respuesta.

Quería contarle que contactamos a la mencionada administración a través del programa "Reunión de Consorcio TV" en el año 2018 cuando el Dr. Awad era columnista; porque venimos de una lamentable historia por una administradora que nos dejó una millonaria deuda con Afip. Al no poder tener cuenta bancaria, pasamos por dos malas administraciones más y en octubre 2019 xxxxxxxx nos ofreció operar con la cuenta de su productora hasta poder incluir toda la deuda de Afip en un plan. Como fue una muuuy mala gestión la de ellos (tomaban la mitad de los pagos y vivíamos reclamando, además de no solucionarnos nunca un problema), en cuanto se abrió la moratoria y ver que no se preocupaban, buscamos otra administración (que es la actual) y les pedimos la renuncia. Renunciaron el 28/2/2020 y hasta la fecha no logramos que nos devuelvan nuestro dinero ni la documentación.El administrador actual les envió carta documento intimándolos y nunca contestaron; más allá de que tendremos que iniciar acciones legales (no podemos hacer denuncia al registro porque somos un consorcio de Haedo (pcia. de Bs.As.)) ,mi consulta (o llamada de auxilio en realidad) es porque temo que estemos ante una estafa, y supongo ésta administración tiene que ser conocida por ustedes, ya que la imagen del Dr. Awad se encuentra tanto en su programa como en la página web de XXXX

Le agradecería cualquier intervención que esté a su alcance.

Saludos y mi admiración al Dr. Awad

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 11

Mensaje: Fuimos administrados por unos meses por Adm. XXXX desde octubre 2019 a febrero 2020 incluido. Al día de la fecha no logramos nos entreguen la documentación y los fondos. Tampoco cumplieron con las obligaciones corresp a su período, siendo que tienen el dinero. Enviamos carta documento y no tenemos novedades. Agradecería nos oriente como proseguir. Gracias! Roxana

Respuesta: Creo que lo mejor es que el administrador nuevo los intime abajo apercibimiento de promover las acciones legales que correspondan.- Asimismo, si se trata de un edificio en CABA se podría denunciar al ex administrador incumplidor frente al Registro Público de Administradores.-

Respuesta: Mi presencia en un programa de TV no avala a nadie, el ser columnista no implica vinculación de ninguna clase.- Reitero lo que expuse, es necesario comenzar con las intimaciones y de no dar resultado, habrá que seguir con la mediación y el proceso judicial.-

Consulta 4

Asunto: Problema de filtración piso superior

Mensaje: Buenas noches, vivo en un condominio en capital federal, tengo un problema de filtración de agua en el departamento, la filtración comenzó por el techo del baño y ya está en todas las paredes, es importante dicha filtración, le he enviado correos a la administradora y ni siquiera me respondes, hablé con el portero del edificio y me dice que el departamento superior al mío tiene mucho tiempo desocupado. Pero no me da respuesta a mi problema, me dijo que se li iba a comentar a la administración pero no tengo respuesta aún y el problema sigue incrementándose, ¿hay algún organismo en el cual yo puedo poner una denuncia, ya que no me dan respuesta alguna?, muchas gracias. Luis

Respuesta: Si bien el departamento del piso superior está desocupado, hay formas ( judiciales) de ingresar y reparar.- El Administrador representante del consorcio lo sabe y debe actuar en consecuencia.-

Consulta 5

Asunto: Administrador y propietario

Mensaje: Buenas tardes!

Mi consulta es en relacion a como se podria remover un administrador que fue elegido en asamblea y que hoy por hoy no deja conforme en su accionar a varios propietarios. El caso es que en unos pocos meses el administrador adquirio 5 propiedades en el edificio, con lo cual al momento de votar en asamblea su remocion ¿como participa en el proceso de votacion de votacion ya que él mismo estaría votando su permanencia? Muchas gracias LORENA VANESA

Respuesta: Obviamente él no puede votar su continuidad o remoción.- Esas unidades debe excluirse.- Se trata de un edificio en CABA? De ser así, al finalizar el año no hay que renovarle el mandato.-

Consulta 6

Derechos de los propietarios y de los inquilnos

Buen dia, Quería hacer la siguiente consulta. Soy propietario de un departamento en la calle xxxxxx xxxxx 3 E Buenos aires Capital . En Marzo el departamento de arriba fue alquilado a una familia con dos chicos. Desde la llegada de esta familia, los adultos , se escuchan los golpes de los pasos en todas las habitaciones y otros goles de todo tipo, desde temprano de la mañana hasta altas horas de la noche. Tambien los chicos corren todos los dias en el corridor. El departamento tiene 200 m2 y una galeria exterior de 16 m de largo. Ademas, el deficio tiene una terraza de 800 m2 con seguridad, ambientes y un bano para que los chicos pueden jugar.

No sé muy bien que hacen, pero esto va más allá de la cuarentena porque antes de ella hacían lo mismo. Los goles que generan en la cocina por ejemplo causan una vibración metálica en las lámparas que están colgadas. Como yo padezco de una patología (misofonia) la situación se hace insoportable.

He tratado de hablar con los inquilinos, pero en un punto dejaron de atenderme. Hice denuncias en la policía que terminaron con una actitud agresiva de ellos hacia nosotros (existen tres denuncias de tres eventos distintos y medidas de proteccion por mi esposa y yo). La administración me dijo que no puede hacer nada. Mi esposa hablo con la dueña del departamento pero ella cree que mi reacción es exagerada y no llega a dimensionar lo que está pasando. La situacion con los inquilinos empieza antes la pandemia del coronavirus.

Quería saber que opciones tengo .

Gracias Alain

Respuesta: La verdad es que la cuestión amerita una mediación.- Luego se verá cómo seguir.-

Consulta 7

Asunto: Reduccion aportes patronales

Mensaje: Dr nuestro Encarg., está cumpliendo, cuarentena . Cubre los servicios mínimos una suplente. Cree que nos " Incluiría " la baja de " aportes patronales" que promovió como " ayuda" el Gobierno??? Gracias por su respuesta : Oscar

Respuesta: La cuestión del beneficio o disminución del pago de las cargas y otras obligaciones puede plantearse.-

Consulta 8

Asunto: Encargado en tiempo de covid 19

Mensaje: Quisiera saber, como se procede cuando el encargado es mayor a 60 años y no asiste a sus tareas por la edad, sus haberes sufren alguna deducción? Ya que hasta el momento estamos limpiando nosotros pero si esto se alarga debemos contratar un reemplazo y hay personas que no estan teniendo ingresos en este momento. Muchas gracias Adriana

Respuesta: si el encargado debe guardar cuarentena, no hay disminución en sus haberes.-

Consulta 9

Asunto: uso de cochera en consorcios

Mensaje: quisiera saber que tipo de vehículos esta permitido guardar dentro de los limites de mi cochera , la consulta es por que en el reglamento de co propiedad no se especifica y el administrador esta diciendo que solo coches y motos y no bicicletas. No entiendo el por que. Muchas Gracias. : Maria

Respuesta: Es cierto que, en general si el espacio es guardacoche no se deben permitir bicicletas o motos.- Esto en forma general, hay cuestiones que pueden resolverse en asamblea para tratar de suavizar la cuestión.-

Consulta 10

Asunto: Pago del sueldo al encargado

Mensaje: Por la pandemia tenemos una mora del 30% en la cobranza de expensas de abril. Lamentablemente no llegamos a pagarle el 100% del sueldo al encargado. Siempre cumplimos en tiempo y forma. Que nos aconseja hacer para no tener problemas ni con el encargado ni con el Suterh. Gracias por la respuesta Carlos

Respuesta: en cuanto al salario, no hay posibilidad de reducirlo ni pagarlo más adelante.- Sí hay beneficios para el pago de las cargas.-

Consulta 11

Asunto: Local Comercial

Mensaje: Estimado Doctor, el reglamento respecto del local del edificio dice "...contando con acceso directo e independiente, instalaciones y medidores propios de luz y agua directa de la vía pública, no teniendo uso y goce de los servicios no usados...no contribuirá a gastos generales del consorcio." En la práctica, el local tiene medidor conectado al tablero central del edificio y se abastace de agua fría y caliente del mismo. No obstante, el nuevo adquirente del local intima reintegro de expensas por esos rubros por cinco años pagados sin reclamo por el anterior dueño, bajo el argumento que el reglamento lo exime. Podría brindarme su opinión? Estimo que el local no goza de la autonomía estructural que prevé el reglamento para hacerse merecedor de la eximición. Muchas gracias en lo que me oriente. Lo saludo muy atentamente. : Silvia

Respuesta: Parece haber una contradicción entre el reglamento y la realidad.- No es una cuestión que pueda responderse en dos o tres líneas en forma general, esto es muy específico, amerita una consulta personalizada.-

Consulta 12

Asunto: Asamblea Virtual

Mensaje: Buenas tardes. Le comento que ante la pandemia y la inacción del administrador ante el vencimiento de su contrato el 31/3 para convocar a asamblea para la elección de administrador y que le fuera solicitada por el consejo el 8/3...el consejo via consulta escrita x mail convocó a la elección entre 3 candidatos propuestos, consulta contemplada por el Reglamento de Copropiedad. Ya se tiene el resultado de la elección,,,pero dudamos en como confeccionar el acta respectiva. El administrador saliente esta bajo auditoria y obvio no contamos con los libros, por lo que haríamos un acta volante. Si nos puede orientar muy agradecidos. Atte. Elisabet

Respuesta: No teniendo el Libro de actas, por el momento bastará un acta volante.- De todas formas, respondo sobre la base de un consulta en dos o tres líneas, no se sabe bien si el procedimiento fue el correcto.-

Consulta 13

nuestra administradora nos cobra el iva de sus honorarios, esto corresponde? Gracias por la respuesta eduardo

Respuesta: lamentablemente , si se trata una responsable inscripta en IVA, siendo el consorcio consumidor final, deberá el consorcio pagarlo.-

Consulta 14

Asunto: Luz y gas

Mensaje: Quisiera saber si es obligatorio pagar el consumo de electricidad y gas de la vivienda del encargado.

¡Gracias! Maria

Respuesta: Si así se lo contrató y así se pactó, deben pagarlo.- Ello no implica que si ese encargado deja de serlo y contratan a uno nuevo, allí las condiciones podrán cambiar.-

Consulta 15

Que puede hacer el consejo de propietarios?!

Buen día Alejandra y Doctor Awad

Les quiero consultar respecto de las funciones de los miembros del Consejo, saber si en la actualidad ante la vacancia de una administración tengo entendido que es el consejo quién debe administrar hasta tanto puedan realizar la asamblea pertinente para nombrar una nueva administración, la duda es la siguiente: mientras tanto el consejo puede nombrar de modo interino a una administración?!, tengo entendido que no, porque debe hacerse con el consenso de los co-propietarios presentes en una asamblea y en este caso, los miembros del Consejo pretenden imponer la designación con el llamado de "modo interino" de una administración, que para colmo la mayoría de los co-propietarios no están de acuerdo, cómo se soluciona?! Gracias aguardo respuesta Saludos Dra. Vanesa Andrea

Respuesta: el consejo puede ejercer la administración en caso de ausencia acefalía del administrador. Pero debe llamar a una asamblea para elegir uno nuevo.- Puede ser una asamblea virtual.- No sé cuántas unidades tiene el edificio.-

Consulta 16

Asunto: Cargas sociales del consorcio

Mensaje: Buenos días, en estos momentos que corren de pandemia, hay alguna resolución que haya salido o que estén diagramando que disminuyan los costos de las cargas sociales que pagan los consorcios?.saludos! Javier

Respuesta: Hay una resolución para que las empresas, (incluídos los consorcios) se inscriban para poder acceder a esos beneficios.-

Consulta 17

Asunto: cuarentena de encargado

Mensaje: nuestro encargado,64 años, se declaro en cuarentena, nos cuesta mas de $ 100000,entre sueldo y leyes sociales,36 años deantguedad,tenemos reemplazante,imposible pagar las expensas,,se uede reducir en algo sus haberes,? puede volver a trabajar,medio dia ? agradezco respuesta.. norma rosa

Respuesta: La verdad es que no hay posibilidades de reducir el salario.- El contrato de trabajo debe cumplirse como está pactado.- Para modificarlo, hay que terminar con ese contrato e iniciar otro.-

Consulta 18

Asunto: aumento en honorarios del administrado

Mensaje: Buenos dias. dr. mi consulta, debido a los momentos dificiles que vivimo todos, el administrador de mi edificio quiere aumentarse un 40% sus honorarios,es correcto.? somos 34 dept. ademas como no se hace asamblea nos comunico via wasap que se lo iba a aumentar, a mi entender no es correcto. ud. que opina. gracias y espero su respuesta (vivimos en almagro) ana maria

Respuesta: Si no lo habían pactado ni acordado en una asamblea, no puede aumentar los honorarios.-

Consulta 19

Asunto: Propietaria no se cargo de su inquilino molesto

Mensaje: Hay un inquilino que hace ruido, grita y música a alto volumen. La propietaria dice que llamemos a la policía, que ella no es responsable. Cómo propietario puedo intimarla o debe hacerse a través del consorcio?, ya que no quiere hacerse responsable de su inquilino. Gracias Slds. Juan Andrés

Respuesta: la verdad es que la propietaria del departamento si bien no provoca ella misma los ruidos o infracciones, es responsable de lo que ocurre en su departamento.- Creo que lo mejor será intimarla a ella también, para que se haga cargo de sus responsabilidades en lo que hace al cumplimiento del contrato de locación por parte de la persona que le alquila.- No puede así como así responder “ que hay que llamar a la policía”.- El administrador debería intimar al propietario en nombre del consorcio y Usted, si quiere puede hacer la denuncia en la Fiscalía (si se trata de un edificio en la CABA) .-

Consulta 20

Es una propiedad en la que falleció el titular y está ocupada por quién sería heredero.

Tengo entendido que para el cobro de expensas se puede iniciar juicio al sucesor u ocupante.

La pregunta es ¿ se puede iniciar juicio al ocupante o heredero por daños provocados por filtraciones ? Gracias. Héctor.

Respuesta: Se inicia el proceso contra quien figure en el Registro de Propiedad como titular de dominio y/o contra quien en definitiva resulte responsable ( ello porque jurídicamente no le consta a usted nada: si el titular murió y si la persona que lo ocupa es o no heredero) .-

Consulta 21

Asunto: Mi administrador es un fraude

Mensaje: Estimados, hace 2 años, y a causa de un admistrador, que renunció por hostigamiento, de los mismos vecinos que hoy defienden al actual, tenemos un admistrador que es abogado, y utiliza todos los artilugios posibles a su favor.

A pesar de esto, las faltas existen, pero pareciera que el sistema está formado para que los administradores roben y se abusen de los propietarios.

Yo le he enviado CD, aviso por correo electrónico de cada falta, pero nada.

La impunidad del Dr.xx es grande.

En medio de esta pamdemia, llegó a discutir el DNU, y nada cumple sobre el Convenio entre GCBA y SUTHER.

Obviamente, los pocos vecinos que vivimos en el edificio, en su mayoría, permiten, no ven o aprovechan a esta persona, para así hacer lo que quieren ellos.

Aumenta expensas, permite actividades ilicitas, dió de baja a un Reglamento de Convivencia, deja que los propietarios que tienen patios y/o balcones junten maderas podridas y cacharos que juntan aguas servidas, busca ubicar a sus proveedores no idóneos, que le cobran barato y él triplica pagos, compra cámaras de seguridad sin consultar, y así, mis expensas, son las más caras en 10 cuadras a la redonda...lo sé porque tengo mi depto en venta, justamente, porque es imposible vivir así.

Hasta llegó a agregar 2 renglones a un acta de asamblea. Tengo la asamblea grabada....

Por favor, si alguien pudiera ayudarme, porque no puedo más.

Yo soy la única que le escribo con cada falta, pero él sabe, que yo sola no podré con él, Salvo le inicie un juicio, pero no puedo pagar un abogado, aunque sepa que me sobran pruebas para removerlo, y hasta que le quiten su matrícula.

Ojalá pudieran ayudarme o sugerir alguna idea. Sandra

Respuesta: se trata, como Usted refiere, de una situación complicada, que amerita iniciar una mediación y un procedimiento judicial.- Pero para ello deberá contactarse con un abogado porque obviamente, no es una cuestión que pueda resolverse en dos y tres líneas de una página como la presente.-

Consulta 22

Asunto: Uso de espacios

Mensaje: Buen día Dr. Awad

Soy Susana , vivo en un monoambiente de 33 m2 en Las Cañitas y tengo 65 años, sé que por ordenanza del Gobierno de la Ciudad no se pueden usar los espacios comunes, como pileta, gimnasio , etc. El tema está en el LAUNDRY, que tampoco dejan usar, ya que hacen tanto énfasis para que no salgamos a la calle ,no es mas sanos que nos habiliten a los adultos mayores a usarlo aunque sea 1 vez por semana que recurrir a alguien que nos lleve las sábanas o nuestras toallas a un lavadero? No tenemos lugar para un lavarropa, por lo que estamos lavando a mano y tendemos en el balcón. Espero su respuesta. Muchas gracias. Susana

Respuesta: La verdad es que si bien no es un ascensor, el sector de lavadero común debería ( digo debería porque claramente es un sector común, pero me parece que no se asemeja al SUM ni a otros) librarse al uso de los propietarios que por las características de su unidad no pueden dejar de usarlo.- Esto como principio general.- la forma en que se implemente depende de cómo es el edificio.-

Consulta 1

Asunto: suplencia

Mensaje: buenas tardes : en el mes de febrero hice una suplencia de 3 semanas; dia por medio ,4 horas cada dia.. en total fueron 9 dias de 4 hs .. lo que me liquidaron $ 2.800.. queria saber si esta bien liquidado.. gracias! soledad

Respuesta: Disculpe, pero estas consultas tan específicas, tan puntuales, no pueden responderse desde esta página.-

Consulta 2

Asunto: encargado que no trabaja x cuaretena

Mensaje: Nuestro encargado esta jubilado y sigue trabajando en el Consocio ,dado su buena conducta. tiene 67 años y ahora con la cuarentena no trabaja mas. tuvimos que contratar un suplente. La consulta es si podemos pagarle solo el 50 % del sueldo ( ya que tb cobra su jubilacion ) o de sacarle las horas extras y el retiro de residuis ya que el no lo hace . lo hace el suplente Celia

Respuesta: La verdad es que la edad del encargado lo coloca dentro de las personas que deben guardar cuarentena.- Así las cosas, deben abonarle el salario que corresponde, atento que Usted dice que estaba jubilado, habrá que ver qué estaba pagando el consorcio.-

Consulta 3

Asunto: DENUNCIA ADMINISTRACION

Mensaje: . SOY DEL CONSORCIO SITO EN CALLE xxxx 1407 SAN JUSTO HACE MESES QUE DICHA ADMINISTRACION NO ATIENDE MIS RECLAMOS. SOY JUBILADO. PATIO INUNDADO. NO RESPONDEN A PEDIDO DE REPARACION CONLLEVANDO CAÑERIA TAPADA CON OLORES TOXICOS QUE AFECTAN DIA A DIA MI SALUD. GRACIAS POR SU RESPUESTA. SALUDOS! CARLOS A.

Respuesta: Usted debe intimar al Consorcio y la Administrador a la realización de las tareas que sean necesarias en los sectores o cosas comunes para dar solución a los problemas que Usted sufre.- Lo mejor será que contacte a un abogado que lo asesore en forma personalizada, a fin de iniciar las acciones que correspondan ( mediación-.proceso judicial) .-

Consulta 4

Asunto: QUEJA

Mensaje: Vivo en provincia, La Matanza. tengo problemas de filtración de agua en el techo de mi departamento en 1er piso, que provienen del desagüe del 2do. piso. Reclame al consorcio fueron a ver la perdida y la propietaria se niega a que trabajen los plomeros 1° por que tenia el padre enfermo, después que trabajaba, ahora por la cuarentena.

Las filtraciones de agua llegan al departamento de planta baja, ocasionando destrucción de muebles de cocina, además estamos teniendo problemas de electricidad por las filtraciones.

que puedo hacer? tengo que manejarme con algún abogado? y que tipo de profesional especializado en el tema? Gracias! Saludos

Liliana

Respuesta: El administrador debe, en nombre del Consorcio, no esperar más e iniciar una acción judicial.-

Consulta 5

Asunto: Multa muy alta

Mensaje: Hola, mi inquilina paso una puerta de 1 metro tipo reja con candado a las 18 horas,que da a la pileta en la terraza..

esta puerta estaba cerrada x cuarentena x coronavirius , segun el reglamento esta prohibido pasarla, la multaronco 18000 pesos, exp.del dto 2500 pesos, no produjo ningun daño, solo paso xq estaba afixiada...me parece muy alta la multa e injusta sin una advertencia, no hay pruebas supongo que le quieren sacar plata xq es estadounidense Saludos y gracias! Ana

Respuesta: Sobre la cuestión de multas de este tipo, no es posible responder en dos o tres líneas, son problermas o consultas muy específicos muy puntuales, que ameritan una consulta personalizada.-

Consulta 6

Asunto: Vereda

Mensaje: Vivo en un PH

Tengo un vecino viviendo arriba de mi casa. Yo vivo en planta baja. Son dos domicilios o direcciones separados. Pregunta ¿A quien le corresponde cortar el pasto?¿a quien le corresponde reparar la vereda?¿a quien le corresponde poner una rejilla en el agujero que dejó AYSA luego de instalar la cloaca? Muchas gracias Osiris

Respuesta: EN GENERAL: Si se trata de un PH, en principio por tratarse de cosas o lugares comunes, deberían los dos afrontar los costos de esas tareas.- Como bien expongo al principio de la respuesta, esto es en general, para saber en cada caso hay que tener a la vista el reglamento de propiedad de ese consorcio.-

Consulta 7

Asunto: INFORMAR AL CONSEJO DE PROPIETARIOS DE PARTE DEL ENCARGADO

Mensaje: Tiene el encargado la obligacion y/o se le puede solicitar (sin que haya reclamos) que informe tambien a algun intergrante del consejo cuando hay reclamos por reparaciones (dado que no siempre los administradores informan) ,y nos enteramos cuando viene en expensas, con lo cual salvo urgencias no nos permite buscar precupuesto. Muchas gracias, saludos cordiales

Maria Angélica

Respuesta: Me parece que, lo mejor, a fin de evitar problemas sería tratar el asunto en una asamblea, e instruír ( ordenar) al administrador para que él ordene al encargado este procedimiento.-

Consulta 8

Asunto: Consorcio quiere sacar Lavarropas

Mensaje: Buen día, Doctor

Consulta 9

Asunto: Consulta Denuncia Administración

Mensaje: Hola, quisiera saber dónde puedo denunciar la falta de agua caliente desde hace 2 años (no es un problema de falta de gas, sino que bajan la temperatura del termotanque para ahorrar el mismo) en una columna del edificio; luego de reclamar repetidas veces, donde dicen que lo repararon y no es así. Pueden llegar a ser 12 horas de agua tibia, todos los días, donde no es posible bañarse.

Ya los denuncié por otro motivo ante la Ciudad de Bs As, cuyo expediente pasa de mano en mano sin respuesta.

Quisiera saber si existe otro organismo más expeditivo y cómo puedo llamar definitivamente su atención. Aguardo su respuesta. Gracias. Marisa

Respuesta: Debería comenzar por una intimación formal y luego promover una mediación prejudicial.- Si nada de ello da resultado, queda el proceso judicial.-

Consulta 10

Asunto: Asambleas en cuarentena

Mensaje: Buen día Dr. quisiera saber si existe algún impedimento legal o normativa que permita hacer la asamblea ordinaria y/o extraordinaria en estos momento de cuarentena. Hasta ahora la convocatoria siempre fue hecha por email. Es posible hacerla por videoconferencia, cómo quedaría registrada la firma, puede algun propietario considerarla ilegal las decisiones que se tomen.

Saludos y gracias por su atención Ana M

Respuesta: Si el edificio es en CABA hay una disposición de la etapa de la cuarentena que específicamente dice que el consorcio puede reunirse en forma virtual.-

Consulta 11

Consulta 12

Asunto: Encargado con vivienda

Mensaje: Tenemos encargado permanente con vivienda. Cuando empezó la cuarentena estaba en Tucumán, ahora volvió. Tiene mas de 60 años, sufre de diabetes y dice que tiene problemas coronarios , puede trabajar.?.En su caso qué tareas puede y cuales no. Se le puede hacer saber que debe comenzar hacer su trámite jubilatorio.? Muchas gracias. MARÍA DEL CARMEN

Respuesta: La verdad es que con la edad y los problemas de salud está dentro de la cuarentena.- Por otro lado, la jubilación de los hombres es a los 65 añós.-

Consulta 1
CONSULTA 41.
LA REITERE XQ NO HABIA PUESTO QUE ES EN CABA
SALUDOS EDUARDO E

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA
Consulta 41
Asunto: garrafas y combustibles en unidades y porteria de edif. de prop. horzontal.

Mensaje: están autorizados?. no mencioné sótano ni cocheras pero entiendo q es el mismo caso. si lo están, hay que denunciarlos explicitamente en el seguro del edif. para evitar una exclusión o fraude? todos tenemos gas, excepto la portería que tiene suministro libre y artefactos con electricidad. muchas gracias Eduardo E
Respuesta
La cuestión para saber si están permitidas o no ,comienza por saber dónde está ubicado el edificio.-

Respuesta: en las zonas donde la provisión es de gas natural, no está permitido el uso ni la tenencia de garrafas, por el peligro que ello implica.-

Consulta 2

Hola Alejandra buenas tardes, me pareció haberte visto como asistente del doctor, encantada, muchas gracias por la respuesta!
Atento la demora, que entendí por la situación que estamos atravesando, igual hice la consulta en el registro de administradores de consorcios y fui atendida por uno de los abogados, quien me informó que puedo renunciar en cualquier momento sin necesidad de hacer asamblea, con el envío de la carta documento y estampando la renuncia en el en libro de actas y dejando a disposición de la nueva administración la entrega de la documentación, balance y rendición final; deje pasar unos días, deje pasar el mes de marzo para hacer las cosas más tranquila y sin embargo la denigración, la humillación, la falta de respeto, era cada vez más intolerable, por lo tanto tomé la decisión con la gente que trabajo y en el día martes 14 envié la carta documento informando mi renuncia a partir del martes 21, informando que a las 00 horas del miércoles 22 ya dejaba de ser la administradora y esa misma toma de decisión la elevé al registro de administradores de consorcios y me dijeron que tomaron debida nota, porque los fui poniendo al tanto de la situación por la que estaba pasando, mi salud se veía resentida cada día más, no podía seguir esperando
Desde ya agradezco la respuesta todo es válido para seguir aprendiendo
Un cariño enorme para el doctor Awad
Muchas gracias Alejandra por hacer extensiva su respuesta
Hasta pronto saludos

Respuesta: La verdad es que si el Registro avala su propia respuesta, nada queda por decir.-

Consulta 3

Le agradezco al Dr.Awad por su pronta respuesta.
¿ Hay algo que pueda hacer?
muchas gracias Jimena

RESPUESTA ANTERIOR Y CONSULTA
Consulta 4
Asunto: no permiten acceso a instalacion de internet en la unidad
Mensaje: hola, el consorcio no permite el acceso del tecnico para que instale internet en mi departamento , aluduendo la cuarentena.
sin internet no puedo trabajar. Gracias jimena

Respuesta: En principio no debiera oponerse, pero lamentablemente se ven este tipo de conductas extremas.-

Respuesta: Para hacer algo ( intimarlos, por ejemplo) sería bueno conocer un poco más sobre el edificio, saber si tiene canalizadas las instalaciones de cable-internet, etc.- ,

Consulta 4
Aún no fue instrumentado. La consulta apunta es si es posible hacerlo y de ser así, con que instrumento. Gracias Augusto
Consulta 3

Asunto: Préstamo de propietarios

Quisiera consultar si es posible que un consorcio pague intereses a un grupo de propietarios que hicieran un préstamo al consorcio para un fin determinado.

Los consorcios por ley o normativa vigente, están habilitados para esto, como lo haría otra persona jurídica como una sociedad comercial? Debería estar esto autorizado en el reglamento de copropiedad? Gracias Augusto

Respuesta Me gustaría saber cómo se “decidió e instrumento” este préstamo, antes de responder.-

Respuesta: La verdad es que no se puede enviar “un modelo de instrumento”; debe comprenderse que este es un asesoramiento más general, las cuestiones muy puntuales, muy específicas deben resolverse personalmente.-

Consulta 5
Asunto: Intimación a constructora
Mensaje: Estoy en un edificio construido en 2016 en caba
La constructora no cumplió con sus obligaciones y rechazo todas las cartas documento enviadas, no cambian de postura la cual perjudica a todo el consorcio. Quisiera recibir asesoramiento para resolver este problema. Saludos Rodrigo

Respuesta: Estas cuestiones involucran poder tener a la vista los de documentos que se firmaron al comprar el departamento, la forma en que tomó la posesión, si es que se otorgó el reglamento de propiedad, en qué consisten los incumplimientos, en fin, hay una serie de cuestiones que ameritan otro tipo de consulta.-

Consulta 6
Asunto: inquilino que abandona el depto sin cumplir el contrato
Mensaje: Buenas tardes Dr.Awad vuelvo a escribirle ya que Ud preguntaba que rol ocupa la imobiliaria? alquilé el depto a través de una inmobiliaria que es la que cobra el alquiler mes a mes. El contrato dice que con un mes de anticipación se puede dejar la vivienda.
Lo que yo le preguntaba si esto es legal, sobre todo en el contexto de pandemia mundial.
Qué puedo hacer de manera de no seguir perdiendo dinero, porque ahora a quién puedo alquilar la unidad? Ese es el perjuicio que me interesa tb si fuera posible, que ud me indique.
Gracias, saludos. Nancy

Respuesta: La posibilidad de rescindir (dar por terminado, finalizar) anticipadamente el contrato está contemplada en nuestro código civil y comercial, y el locatario pierde el depósito o un parte de él conforme la anticipación con la que decida terminar el contrato.- No sé cómo estaba la cláusula del contrato en cuestión, en todo caso, se trata de una consulta que amerita otra forma de hacerse, ya que esta es una página muy general.-

Consulta 7
Asunto: Consulta
Mensaje: Hola Dr., Contratamos un Adm. Por un honorario que nos pareció justo
Pasados dos meses, aparece ese honorario y aparte un IVA sobre" honorarios . (. 21x 1/100) es correcto??? Gracias Dr.!!

Oscar

Respuesta: Lamentablemente, el IVA es un impuesto que el consumidor paga, en este caso el consorcio, sucede que muchos consorcios contratan a una persona que al principio no lo es y con el tiempo pasa a la categoría de responsable inscripto en IVA.- Sólo queda saber si al momento d ela contratación se fijaron en ello.-

Consulta 8
Consulta saldo negativo
Buenas tardes quería consultar ya que la administración donde vivo como se encuentran según eyos connpoca plata y no llegan a cubrir gastos debido a los deudores una columna en la liquidación que se llama SALDO NEGATIVO y nos hacen poner más plata a los que estamos al día cuando a mi parecer no tendríamos por que poner plata por la gente morosa no les parece ??
Esto es legal ilegal como se puede arreglar ya que no veo el por qué me obligan a poner más plata por alguien que no paga y lo peor que el consorcio quiere que hagamos como de policías y que nosotros hablemos con los morosos..

Eso está bien ?? Saludos muchas gracias !! Guido

Respuesta: Lamentablemente es así, el déficit, se debe prorratear entre los que pagan, siempre estamos hablando de gastos a los que el consorcio deba hacer frente y sean impostergables.- NO sé de cuándo serán los morosos.- De todas formas, debe del administrador activar las formas judiciales de pago.-

Consulta 9
Asunto: no se entregan recibos de pago
Mensaje: envie un correo porque no se han entregado las liquidaciones del mes en curso y se ha cobrado el importe de la ultima liquidacion, tampoco se entregan recibos Gracias por responder ana

Respuesta: En CABA y a raíz de esta pandemia se ha dictado una resolución por la que se debe enviar la liquidación en formato digital. Así las cosas también se debe enviar de esa forma el comprobante de pago.-

Consulta 10
Asunto: CONSULTA REITERADA CABA
Consulta 41
Asunto: garrafas y combustibles en unidades y porteria de edif. de prop. horzontal.
Mensaje: están autorizados?. no mencioné sótano ni cocheras pero entiendo q es el mismo caso. si lo están, hay que denunciarlos explicitamente en el seguro del edif. para evitar una exclusión o fraude? todos tenemos gas, excepto la portería que tiene suministro libre y artefactos con electricidad. muchas gracias Eduardo Ernesto
Respuesta:.-
La cuestión para saber si están permitidas o no ,comienza por saber dónde está ubicado el edificio.-

LA UBICACION ES CABA. DESPUES DE UN PROBLEMA CON METROGAS. SE DECIDIO HACE AÑOS NO LLEVAR EL GAS A PORTERIA 9° PISO X RAZONES TECNICAS. COMO TANTOS OTROS EDIFICIOS, EL QUEDÓ CON SUMINISTRO ELECTRICO Y SE LE PROVEYÓ ANAFE, ETC. EL INSISTE EN USAR GAS DE GARRAFA.
eduardo e

Respuesta: QUEDA CLARO QUE ESTÁ OBLIGADO A USAR EL SUMINISTRO DE ENERGÍA QUE LE PROPORCIONA EL CONSORCIO.- Es una falta grave pretender seguir “con la garrafa” debería ser intimado y sancionado.-

Consulta 11
Asunto: Vecino amenaza con romper vidrios
Mensaje: Buenas días. Vivo en un edificio de 14 pisos, el cual 1 inquilino y o propietario de algún departamento amenazo en forma escrita que a partir del 16 del corriente mes , va a empezar a romper los vidrios del edifico 1 por dia, en ese caso que es lo que se puede hacer? Hay alguna ley ? Gracias. Gabriela

Respuesta: Obviamente hacer la denuncia a la fiscalía. No sólo el administrador está obligado y legitimado a hacerlo, también cualquier propietario puede.-

Consulta 12
Asunto: Destrucción total de mí unidad por trabajos en unidades vecinas
Mensaje: Tengo mí unidad inutilizada hace mas de 6 años por arreglos en unidades vecinas dejando todo destruido de mí lado (no vivo allí) tuve cortados los cables desde el tablero principal a mí unidad por dos años sin lograr los arreglen,debordes de cloacas varias veces dentro de mí unidad por caños comunes tapados.Pense en un momento iniciar juicio al consorcio ya que no puedo usar,ni alquilar mí departamento desde hace 6 años.Pero no tengo terminada la sucesión,puedo iniciar igual juicio?, gracias por la respuesta desde ya Juan Carlos

Respuesta: El plazo de seis años es muy extenso para su silencio e inmovilidad.- Puede intimarlos ( sugiero que para enviar cualquier intimación se asesore en forma personalizada para no cometer errores) en su calidad de heredero, pero queda claro que debería iniciar y terminar la sucesión para poder, en el más breve lapso, iniciar las acciones judiciales que correspondan.-

Consulta 1

persona de limpieza no quiere trabajar

Mensaje: hola la persona de limpieza del edificio no quiere venir a trabajar dice que no va a venir hasta que esto pase que no va a arriesgar la vida...el administrador nos dice que no puede hacer nada y que tenemos que seguir pagandole el sueldo ...esto es correcto? Gracias Natalia

Respuesta: La persona de limpieza es personal dependiente del consorcio? Los encargado, cualquiera sea su categoría, deben prestar el servicio ( salvo lógicamente, que esté la persona en cuestión comprendida en las excepciones por edad u otras) .- En todo caso no es cierto que no se puede hacer nada, como mínimo se la debería intimar al cumplimiento de las tareas.- De lo que responda, o no, depende cómo seguir.-

Consulta 2

Asunto: Ruidos Molestos Encargado

Hola, con mi marido vivimos en un 7mo piso y arriba de nuestro departamento vive el encargado del edificio.

Casi todos los días, desde hace 8 años, soportamos en cualquier momento del día, ruidos de muebles que se corren durante horas.

Los primeros años, el encargado tenía un perrito que ladraba por cada mínimo sonido que escuchaba: por el ascensor, por una puerta que se cerraba de algún departamento, por otro perro que ladraba en la calle… cualquier cosa.

También hubo momentos en los que sus hijas escuchaban reggaetón con un volumen muy alto, en horarios fuera de lugar (un lunes a las 11 de la noche, por ejemplo).

Ya no tienen más el perrito y no hemos vuelto a escuchar música, pero los ruidos molestos de muebles y cosas que “se caen”, no han cesado y los ruidos que producen en nuestro departamento son realmente insoportables.

En varias oportunidades, y hasta el momento, lo que hemos hecho es comunicarnos por whatsapp con el encargado para pedirle que haga menos ruido (muchas veces, domingo a las 7:30 de la mañana, interrumpiendo nuestro descanso), nos pide disculpas, y al día siguiente es la misma historia.

En otras oportunidades, hasta ha negado que fuera él el que emitiera esos ruidos, pero hemos podido comprobar que no era así.

Entendemos que una vez, dos veces, tres veces y varias veces de solicitudes deberían ser suficientes, es sentido común. Pero después de tanto tiempo siempre nos encontramos en la situación incómoda de tener que escribirle para que deje de hacer ruido.

La última vez, nos envió un mensaje de audio donde nos dice que “deberíamos colaborar más y no quejarnos tanto”.

A raíz de esta respuesta, pusimos en aviso a la administración del consorcio, ya que no sabemos qué más hacer. Pero la administración nos dice que ellos sólo pueden hablarle y que nosotros deberíamos hacer la denuncia e ir a mediación.

Lo cierto es que acudimos a la administración ya que no se trata de un vecino común, se trata del encargado del edificio, quien es empleado de la administración.

No sé… si yo tengo un problema con un cliente y el cliente tiene razón, la empresa para la que trabajo se ocupa del asunto y tomará las medidas que deba con respecto a su empleado, o sea yo… yo no voy a mediación con el cliente.

Tal vez en este caso estoy confundiendo los conceptos.

Me gustaría si pudieran darme algún consejo para llevar adelante esta situación, por favor.

Les estaré muy agradecida.

Saludos cordiales. Mariana

Respuesta: La verdad es que lo mejor antes de hacer nada, es juntar pruebas ( testigos, por ejemplo) y luego solicitar la administrador que tome las medidas que corresponden.-

Consulta 3

Asunto: Préstamo de propietarios

Quisiera consultar si es posible que un consorcio pague intereses a un grupo de propietarios que hicieran un préstamo al consorcio para un fin determinado.

Respuesta Me gustaría saber cómo se “decidió e instrumento” este préstamo, antes de responder.-

Consulta 4

Asunto: no permiten acceso a instalacion de internet en la unidad

Mensaje: hola, el consorcio no permite el acceso del tecnico para que instale internet en mi departamento , aluduendo la cuarentena.

sin internet no puedo trabajar. Gracias jimena

Respuesta: En principio no debiera oponerse, pero lamentablemente se ven este tipo de conductas extremas.-

Consulta 5

Asunto: Diferimiento cargas sociales y reducción sueldos ,

Mensaje: Un country organizado como consorcio bajo ley propiedad horizontal con 100 empleados puede pedir reducción cargas sociales y sueldos en la emergencia? Graciela

Respuesta: Sí puede.- Pero no es automático, debe hacer priemro un trámite ante la AFIP. El trámite no implica que se lo exima.- La autoridad decide.-

Consulta 6

Asunto: Expensas en cuarentena

Mensaje: Buenas noches, le He solicitado a la Administracion un CBU/cuenta para transferirles las expensas y no me dan respuesta. Quiero pagar, pero no voy a ir a un cajero ni a pagar a las oficinas xq soy paciente de alto riesgo. Me atraso y No por mi culpa. Que accion puedo tomar? Gracias, saludos cordiales. Stella

Respuesta: Si se trata de un edificio en la CABA el consorcio debe tener cuenta bancaria.- No entiendo porqué no le responde.- Si es un edificio en otra jurisdicción, me gustaría saber cómo pagaba Usted antes de ésto.-

Consulta 7

Asunto: Problemas de humedad en Provincia de Buenos Aires

Mensaje: Dónde consulta por problemas de filtración agua importante en depto. Cuando el vecino no se hace cargo . Ubicado en villa Tessei . Buenos Aires. Gracias. Griselda

Respuesta: Se trata de una consulta jurídica, en principio, debería buscar un profesional que entienda en tema de propiedad horizontal.-

Consulta 8

Estimados: en estos momentos difíciles se me dificulta económicamente pagar las expensas, la Administración puede cobrarme intereses por no pagar, ante este problema de pandemia que estamos atravesando?

Hay algún N° de decreto o disposición del ejecutivo que prohíba el cobro de intereses en estos Momentos?

Muchas gracias, saludos cordiales Maria Elena

Respuesta: La verdad es que desde hace bastante tiempo (antes de la pandemia) ya había consorcios que habían flexibilizado un poco el plazo o la fecha de pago.- Otros no.- Pero en la emergencia, podría el administrador estirar un poco los plazos, y no cobrar intereses.-

Consulta 9

Asunto: DNU 297/20 - Empleada de limpieza

Mensaje: Buenos días. El administrador y otras dos propietarias decidieron que la empleada de limpieza no venga a trabajar para que "no traiga el virus con ella en su viaje a Capital desde Don Torcuato" y, mientras tanto decidieron seguir pagándole el sueldo completo. Somos otros tres propietarios en el consorcio (yo mismo trabajo de Encargado), y le expliqué al administrador que él no tiene autoridad alguna a pasar por encima de un DNU que exceptúa de la cuarentena a personas que nos desempeñamos en la limpieza y desifección de consorcios. Tanto el administrador como la propietaria insisten en que la empleada no venga y se le siga pagando el sueldo como si lo hiciera. ¿Qué es lo que puedo hacer para solucionar este asunto? Me niego a pagar expensas por un servicio que no se brinda, y cuya falta nos pone en riesgo a todos. Muchísimas gracias, Doctor Awad. Ignacio

Respuesta: La verdad es que las cosas son como usted manifiesta, la persona en cuestión debería prestar servicio.- Si se va a decidir lo contrario, no es el administrador con dos propietarias los que deben tomar la decisión.- En todo caso, se podría haber consultado al resto de los propietarios en el edificio.-

Consulta 10

Asunto: Consejo administración

Mensaje: Hola una consulta, vivo en un edificio de 3 PH de propiedad horizontal, hay consorcio conformado, nunca se renovócel administrador nombrado por asamblea que era un propietario que vendió unidad funcional. Se podría hacer Asamblea y conformar consejo de administración con los 3 propietarios ?

Otra consulta el consejo puede sacar la cuenta corriente que ofrece el banco ciudad gratuita para consorcios

Gracias Monica

Respuesta: pueden reunirse ( ahora la reunión debería ser virtual) los 3 y nombrar al nuevo administrador, perfectamente.- Deberían confeccionar un acta y firmarla.- El administrador gestiona la cuenta.- Lo que no entiendo es porqué en un edificio de 3 propietarios habría que nombrar un consejo de propietarios.-

Consulta 11

Asunto: asamblea en cuarentena

Mensaje: puede hacerse una asamblea, a través de correo electrónico, hay alguna disposicion al respecto? Gracias Roberto

Respuesta: La asamblea implica la presencia (aun virtual y la deliberación) pero en un edificio pequeño podría hacerse.- Si son muchos, se debería ver la posibilidad de tener otros medios de soporte para celebrarla.-

Consulta 12

Asunto: pedido de asamblea

Mensaje: que requisitos hay que cumplir, para solicitar al administrador una asamblea extraordinaria Muchas gracias. Roberto

Respuesta: En este momento, en los edificios sólo podría llevarse a cabo en forma remota.- La forma de pedirlo puede ser a través del correo electrónico, o la aplicación que esté el administrador para comunicarse con ustedes.- La cuestión es que habría que saber cuántos son para determinar cuántos pueden pedirla.-

Consulta 13

Asunto: Expensas de mi edificio

Mensaje: Es correcto que la administradora ademas de su servicio cobre gastos por transferencias y depositos en su cuenta?, ella me envia un cupon y yo pago en un rapipago GRACIAS!!! Sandra Mabel

Respuesta: la verdad es que lo pagos deben hacerse a la cuenta bancaria del consorcio, no a ni desde la cuenta del administrador, por lo que el consorcio debería pagar los gastos resultantes de tener su propia cuenta.-

Consulta 14

Asunto: Acceso al tablero principal de energía electrica de mi local

Mensaje: Atentamente Dr. Awad:

Tengo un local comercial en que el inquilino era remisero, concluyó el contrato el 29/2/2020, no me pudo entregar el local porque uno de los remiseros decidió quedarse , lo cité haber si quería un cotrato de locación y se negó y también a entregar el local.

Dadas las cicuntancias que estamos viviendo y a fin de no generar mas gastos ya que la factura de energía eléctrica es alta , solicité al administador del edificio el ingreso a mi tablero principal a fin de bajar la térmica para cortar la luz del local, en un todo de acuerdo con el inquilino que ha concluido el contrato pues tiene el servicio a su nombre y con problemas económicos.

Tanto el administrador como el consejo de administración se negaron, argumentando que esto podía generar algún conflicito entre el ocupante ilegal y el encargado del edificio.

Mucho agradeceré su asesoramiento. Rogelio

Respuesta: Lo del conflicto con el encargado no lo comprendo.- La cuestión es: no sería mejor dirigirse la empresa prestadora del servicio?.-

Consulta 15

Asunto: Fondo de Obras en Expensas

Mensaje: Hola, espero esté bien. Me mudé hace un mes al departamento en donde vivo, y el propietario al reenviarme las expensas me indica que el importe a abonar incluye un valor de "fondo de obras", separado del importe de "expensas ordinarias". El propietario indica que debo pagar el importe de fondo de obras, pero me genera duda esto. Quiero saber si está en lo cierto o no.

Muchas gracias. Sebastian

Respuesta: La verdad es que no sé qué contrato firmó Usted.- La cuestión es que hay muchas o casi todas las obras en los edificios se consideran como expensa ordinaria ya que casi siempre están dirigidas a mantener la seguridad, comodidad y decoro en el edificio.- Habrá que ver de qué obras se trata.- No es una consulta que por su especificidad pueda responderse en una página como ésta-.-

Consulta 16

Asunto: Ascensor averiado

Mensaje: Buenas tardes, donde puedo reclamar la falta de ascensor en mi edificio, vivo en el piso 8 y desde el 14 de febrero que no funciona. Ya no doy mas sinceramente el subir todos los dias por la escalera, y la asamblea no quiere arreglarlo ya que los departamentos de los extremos tienen paliers privados. Gracias! Raquel

Respuesta: en principio el consorcio debe repara el ascensor, es una cosa común que hace a la seguridad en el edificio.- No sé qué hace el administrador.-

Consulta 17

Asunto: Resumen liquidacion expensas, desinfectacion e

Mensaje: 1 . El inquilino puede reclamar resumen de liquidación de expensas??

2 . desinfectacion de cucarachas en horarios unilateralmente puestos por la administración haciendo q gaste cada dos días un frasco de desinfectante tengo q tirar mucha comida puedo reclamar por daños?

Gracias Martín

Respuesta: Creo que es lógico que quien se ha obligado al pago de las expensas tenga acceso a la liquidación, esa es obligación del propietario del departamento, él debe entregarla al locatario.- Los del punto 2 no se entiende.-

Consulta 18

Asunto: cortes de gas

Mensaje: En nuestra casa de Departamentos nos cortaron el gas por perdida en la cañeria que va de la calle a los medidores. En general la mayoria está de acuerdo en hacer los arreglos necesarios para solucionar el problema.

Sin embargo, algunos de los vecinos prefieren no hacerlo y cambiar todo a electricidad.

Me dijeron que para hacer ese cambio se necesitaria unanimidad conforme de los propietarios. Es verdad? Gracias Isabel

Respuesta: El consorcio debe reunirse en asamblea para decidir ésto (el administrador deberá convocarla y se llevará a cabo a través de las formas digitales, virtualmente) .- Igual, me gustaría saber cuántas unidades son.-

Consulta 19

Asunto: Pagos de servicios y planes de pagos en pandemia

Mensaje: Estimado Dr.: El consorcio había adherido a plan de pago con Aysa por incumplimiento del Administrador de liquidar la misma y/o pagarla si la liquido en la expensa. Se pago la 1 cuota y la segunda venció en estos días. no responde nuestras consultas sobre el tema, podemos nosotros pagarla para que no caiga el plan de pago y recuperarlo de las expensas?. Ya dejó caer el anterior.

LLegaron servicios de Aysa y próximamente llegará Edesur, si el Administrador no responde cómo podríamos resolverlo.

Por último, el encargado - sin vivienda- por su situación de salud y comorbilidad no puede asistir a sus tareas, más aún la cuarentena. Corresponde que el administrador solo coloque un cartel y no facilite insumos de limpieza para espacios comunes y manteminiento mínimo por parte de nuestra de los pasillos y entrada al edificio y/o bolsas de residuos?

Desde ya agradezco su incondicional tarea por ayudarnos a encontrar alternativas Silvia

Respuesta: Las cuestiones complejas no siempre se pueden responder de manera sencilla en dos o tres líneas.- Creo que deberían ( si manejan medios electrónicos) reunirse y decidir hacer ustedes el pago y adquirir los artículos de limpieza y comunicarlo al administrador.- E ir pensando en ponerse de acuerdo y, más adelante, removerlo.-

Consulta 20

Estimado Dr. Eduardo Awad. Buenos dias

Mi nombre es Hugo. Soy administrador de consorcios de la ciudad de La Plata, y necesito saber precisamente por la categoria de personal de vigilancia diurna, deben concurrir a trabajar, o están exentos?

Quiero decirle que lo escucho siempre en la radio MITRE

Muchas gracias y espero respuesta Hugo

Respuesta: Las tareas de vigilancia han sido exceptuadas de la cuarentena.-

Consulta 21

Asunto: Cochera

Mensaje: Buenas, quienes pueden tomar decisiones sobres las cocheras?. Por ejemplo en una reunión de consorcio se decidió que las cocheras solo se alquilan a propietarios y/o inquilinos. El tema es que quienes votaron, ninguno es propietario de las cocheras. Es correcto? O solo los propietarios pueden votar sobre el uso de las cocheras? Son espacios guarda coche Francisco

Respuesta: Para responder es imprescindible tener a la vista el reglamento de propiedad.- En general estas consultas no pueden contestarse en dos o tres líneas.-

Consulta 22

Asunto: Rotura de tanque en cuarentena

Mensaje: El consorcio hace 2 meses mandó a limpiar los tanques del edificio. Durante los trabajos rompieron una bomba de impulsión de mi departamento - que no repusieron aún - y hoy me quedé sin agua. Los encargados me informaron que está roto el tanque de mi departamento por un mal sellado derivado de la limpieza. Cuando solicité al consorcio que envíen personal para repararlo, me respondieron que, por la cuarentena, eso no es posible. Tengo 80 años y pretenden que esté sin agua hasta que esto pase! Qué puedo hacer? Muchas gracias. Lidia

Respuesta: Los prestadores de servicios de mantenimiento pueden ingresar al edificio y solucionar el problema.- No comprendo por qué el administrador se niega.-

Consulta 23

Asunto: mala administración donde vivo

Mensaje: vivo en san isidro donde alquilo dpto en la puerta de garage no hay llaves , hay un candado todo eso en malas condiciones, no tiene alarma en dias pasados casi mato a una persona x q es con subida y sin vista. no tiene chicharra para q la gente se percate que va salir un auto. se cortan las luces de los palieres y no funciona ascencor x q salta una llave termica q llame a edenor y dijo q estaba en corto, cosa q avise a la administradora, y no hace nada, hay problemas en las cerraduras para el ingreso al edificio , no hay quien limpie , nosotros sacamos la basura y llevamos al container y dicen q las expensas son de $ 6000.- yo no hace un mes que alquile. a donde debo dirigirme para denunciar a la administradora que sé positivamente de otro edificio la echarón gracias ANA MARIA

Respuesta: La verdad es que Usted debería discutir estas cuestiones con el dueño del departamento que alquila.-

Consulta 24

Mensaje: Queria consultar si me podian informar como debemos hacer para que metrogas venga a verificar que hicimos los arreglos correspondiente que nos habian pedido segun el matriculado que contratamos no hay oficinas para llevar el formulario .Desde ya gracias

Claudia

Respuesta: La verdad es que en esta etapa no sé cómo se hace ese trámite ante metrogás.- En general el mismo matriculado que se contrata hace la gestión.-

Consulta 25

Asunto: Ventana clandestina en inquilinato que linda con el fondo de nuestro edificio. Usado por los que viven en ése cuarto para tirar objetos y otras cosas a nuestra PB y para espiar a algunas personas que están en los pisos bajos. Qué medidas tenemos derecho a tomar? Gracias Inés María

Respuesta: La verdad es que no se comprende, se trata de problemas en el mismo edificio?

Consulta 26

Asunto: conflicto grave con portera

Mensaje: detallo la situación: Portera con 32 años de servicio en edad de jubilarse, 63 años cumplidos y debido a problemas con un propietario en 2 o 3 oportunidades y denuncias en el medio. envía una carta documento, donde coloca a todo el consorcio como cómplice así también al administrador x no tomar medidas; luego dice tener problemas psicologicos y pide una licencia de 15 días y de no terminar estas amenazas se sentirá despedida. Hoy, retiro los muebles de la casa de la portería, abandono el edificio sin ningún aviso al administrador. esto sucede en un edificio de veraneo. Gracias Daniel

Respuesta: Estas cuestiones tan complejas no pueden responderse en dos o tres líneas.- El administrador en nombre del consorcio debe buscar un buen asesoramiento personalizado.-

Consulta 27

Asunto: Uso de cestos en areas comunes

Mensaje: Buenas tardes, vivo en un edificio de 8 pisos mas 1 terraza. El otro dia fui con mi perro a la terraza, defeco y junte en una bolsa de plastico que luego cerre.

Al bajar de la azotea al 8vo piso, tire dicha bolsa dentro de un cesto que se encontraba en el area comun donde esta el ascensor de servicio.

Hoy un vecino se quejo por encontrar en "su" cesto de residuos la bolsa en cuestion.

Mi consulta es: ¿Hice mal en depositar la bolsita del perro adentro del cesto del 8vo piso? Aclaro que estaba correctamente cerrada.

Gracias Eduardo

Respuesta: No corresponde que use la terraza para ello.- Y si lo hizo, excepcionalmente, tírelo al inodoro en su departamento.- El perrito debe salir a la calle, de todas formas.-

Consulta 28

Asunto: arreglo de computadora por caída de agua

Mensaje: Buen día Dr: en diciembre, luego de una tormenta me empezó a caer agua del dto.de arriba. aparentemente estaba tapada. Me cayó agua en el comedor, en donde tenía una computadora que se mojo toda. El consorcio realizó la reparación del techo dañado pero no quiere pagar el arreglo de la computadora, argumentando que no corresponde, que debería tener yo un seguro que cubra eso. Como tendría que proceder. Gracias por su respuesta Liliana

Respuesta: La verdad es que con o sin seguro de su parte, el consorcio debería hacerse cargo de la reparación.- Pero frente a la negativa, a veces, en cuestiones de bajo costo, es muy difícil extremar los recaudos para conseguir que cumpla con su obligación.-

Consulta 29

Asunto: Principiante en el rubro

Mensaje: Buenos días , tengo una consulta , hay alguna estrategia para iniciar mi negocio como administrador de consorcios ? , Además del curso, y esas cosas para la inscripción , quisiera saber las modalidades de cobro por primera vez a los subpropietarios. Muchas gracias . Edgardo

Respuesta: Los cursos en general preparan a las personas para poder llevar a cabo sus tareas. Una página como ésta no es el espacio adecuado para referirse a estas cuestiones.-

Consulta 30

Asunto: inquilino anuncia que deja el depto

Buen día estimado Dr. Awad, gusto en saludarlo!

El motivo de este contacto, es consultarle los pasos a seguir con respecto al anuncio del inquilino en el sentido de cesar el contrato firmado cuyo vto es en diciembre de 2020. El sábado pasado me avisó la dueña de la Inmobiliaria, en medio de esta pandemia, este anuncio no es algo más...

Qué puedo hacer?

De qué manera la Innmobiliaria a través de la cual alquilé la vivienda puede respaldarme?

Desde ya muchas gracias, saludos cordiales, Nancy

Respuesta: no sé qué servicios presta para Usted esa inmobiliaria, ni qué contrato firmó, ni quién puede recibir las llaves.-

Consulta 31

Mensaje: Dr. HOY es limitante tener 62 años para que el Encargado no concurra a su trabajo? Oscar

Respuesta: El límite son 60 años.-

Consulta 32

Asunto: Por corte de gas estoy sin estufas

Mensaje: Buen día, Dr en el mes de abril/19 nos cortan el gas en el edificio. Luego me informan que mi departamento, cómo a 4 más, que tenia pérdida. Inmediatamente cuando reinstaló el gas en el edificio,se arreglaron todos los datos pero al mío solo se realizó la cocina, porque es el único al que se tiene que cambiarlos caños, luego de varias asambleas se autorizó terminar ( 3 bocas) pero la persona autorizada a realizarlo no tuvo tiempo y ahora comenzará el frío y estoy sin estufa. Quisiera consultarle si es posible solicitar al consorcio que mientras tanto me compre una placa u otro aparato electrico. Gracias María Andrea

Respuesta: La verdad es que debería intimar al consorcio la finalización de las obras, de lo que respondan se verá.- .-

Consulta 33

Dr. Awad, buenas tardes

Tengo el placer además de ser colega suso, de haberlo tenido como mí referente, mí profesor, en la pequeña carera de administración de consorcios, hace ya cuatro años, en el colegio, dónde hoy es nuestro Presidente

Le cuento mí preocupación, el 12 de diciembre próximo pasado tomé la administración de un consorcio de un modo que a mí gusto no estaba muy convencida, por el modo y las personas que "dirigen" el mismo; a la fecha y a a tres meses, quiero renuncia urgente, he recibido amenazas, mensajes horribles de está gente que intenta manejar el consorcio y quisiera evitar realizar la asamblea, atento la situación que estamos viviendo, por lo que le consulto si es posible dejar mí renuncia asentada en el libro de actas y entregar al menos a dos miembros del consejo: los libros en mí poder (actas, órdenes, firmas, el de administración está en trámite al igual que el de sueldos), listado con la documentación, liquidación a la fecha y hacerles saber que para acceder a las cuentas (tienen una en el banco Galicia paga, que estoy terminando de dar de baja pero como tienen plazos fijos hay que terminar de transferirlos a la nueva cuenta que les abrí gratuita ni bien asumi en el banco ciudad) deberán realizar los trámites pertinentes a confirmar el Consejo actual o conformar uno nuevo, a cargo de la administración, si no quieren tener un administrador, para poder hacer el trámite del cambio de firma autorizada, quedando en mí caso con mi renuncia inhabilitada; lo que quisiera saber si es factible poder renunciar así o tengo que sí o sí hacer la asamblea extraordinaria?!; he recibido de miembros del consejo y copropietario mensajes horribles, amenazas, desestiman mí honor, mí trabajo, mí responsabilidad, hacen ellos lo que quieren, me pasan por arriba, no tengo intenciones de seguir, esto está resintiendo mí salud, tengo 1 solo consorcio y dejé de hacer otra cosas para dedicarme a este solo consorcio y no hablo de dinero, sino de la presión que tengo por estás personas que manejan el edificio desde siempre, tienen a el resto de los copropietarios amenazados, tiene este miembro llaves por su cuenta de las salas de gas, luz, etc y coacciona en contra del resto cortandoles la luz, el gas, el agua y así no puedo seguir; cuando advertí mi renuncia la mayoría me llamó y me escribió pidiéndome que no me vaya pero les formule que mi decisión es indeclinable atento a la situación que se vive en ese lugar; te pido por favor si me puede ayudar darme el modo la herramienta para poder salir de este lugar indemne sin perjudicar el consorcio pero también sin la necesidad de tener que hacer la asamblea tenía entendido que dejando la renuncia en el libro de actas y entregándole todo al consejo al menos a dos miembros era suficiente necesito si usted me puede confirmar esta situación

Agradezco desde ya y espero su respuesta A sus órdenes

Atte.Dra Vanesa Andrea

Respuesta: Es una situación compleja.- La verdad es que la renuncia debería formularse en asamblea, virtual.- Hacerlo de otra forma puede traerle problemas, atento lo que Usted refiere sobre la clase de personas y sus actitudes).-

Consulta 34

Asunto: Noveno piso integrado por dos departamentos separados en su acceso principal por un pallier angosto, lugar al que confluye el ascensor principal-

Mensaje: Yo, persona de 86 años vivo sola, pero en buen estado de salud y lucidez, vivo en el departamento 9ºb, último piso.-En el mes de Octubre ppdo. en horas de la noche y sin luz, tuve oportunidad de ver que ingresaba por la parte de servicio un hombre de gran estatura con una linterna que ingresó al departamento 9º "A", que por entonces estaba desocupado por fallecimiento de sus dueños.-

A los dos días de este suceso, domingo estando almorzando en mi cocina mientras miraba las noticias por televisión, de pronto y con gran susto comienzo a sentir patadas y golpes fuertísimos que daban en la puerta principal de acceso a mi dpto. prendí la luz del pallier y por la mirilla vi a este sujeto muy alto que se introducia en el dpto. "A", qudé despavorida, no sabia que hacer, me encerré y esperé al dia lunes y a primera hora, me comuniqué con la inmobiliaria que lo ofrecia, quien me dijo,que el depto., no había sido alquilado, que estaba vacío, le conté lo que me había pasado y me dijo que de inmediato hablaría con los herederos quienes le habían confiado el alquiler del mismo.aconsejandome hacer la denuncia policial de inmediato, cosa que hice el mismo dia lunes por la mañana a primera hora,. Cuando hable a la administración del consorcio, me dijeron que como yo era la única damnificada, debía presentarme con un abogado a realizar la correspondiente denuncia ante la fiscalía que correspondía a mi domicilio.-Si bien argumenté que no solo yo era la damnificada, sino todo el edificio, y a que había sido informada que se trataba de una madre y su hijo de 39 años esquizofresnico que venían de Tierra de Fuego, que les había sido alquilado por un Sr. que no tiene inmobiliaria ni está registrado como tal, pero que uno de los herederos había tomado la decisión de dárselo para que lo alquile por la tardanza en que incurria la inmobiliaria designada oportunamente.-Este episodio en mi caso se reiteró tres veces, en todos los caso llamé al comando que de inmediato se hicieron presentes y trataron de hablar con el joven sin que la madre se lo permita, ni les permita ingresar a su departamento si no traían una orden judicial.- Una de las integrante del comando, me comentó que habían intervenido en dos oportunidades contra esta gente en otros lugares de la Ciudad, a pedido de los vecinos, por la violencia del Joven.- Hoy ya se han hecho todas las denuncias a todos los organismos que se nos indican sin tener ni siquiera respuesta, ahora no soy solo yo la perjudicada, ha roto a patadas la puerta principal del edificio que queda en la calle San Martin, la mas importante de la Ciudad de Santa FE, en pleno centro.-Ahora el consorcio tomó una determinación que me perjudica aún más, ante los golpes que el joven pega al ascensor principal cuando demora un poco en subir, trata de abrir la puerta estando en ascenso, orina en el mismo, la madre escribe en los espejos en contra de los que vivimos en este malhadado lugar, y asi transcurren mis días, teniendo que aguantar que me grite groserias, que golpee sus mismas puertas hasta rajarlas, ahora molestan a todos, hay gente que ha decidido irse, el llamado al 911 es constante pero ellos no pueden hacer nada.-Los dueños han iniciado demanda de desalojo pues no pagan el alquiler ni las expensas ni los servicios.- Uno de los dueños paga el consumo de gas, pues sabemos que ante una situación asi, nos cortarían el suministro a todos.- Según la madre, el joven es hiperacúsico y areacciona ante cualquier ruido con un furia feroz, en mi caso le molesta el televisor que prendo al mediodía en mi cocina para escuchar los informativos, el ruido que hago al cerrar las puertas, lo hago moviendo las llaves, tengo tal miedo que camino descalza y me "interno" en esta habitación en que leo, miro televisión, uso Home Banking para no tener que salir a pagar.- DR. a quien debemos recurrir? que organismo puede ocuparse de nosotros, le aseguro que es una situación muy angustiante, en mi caso he perdido 10 kgs. de peso, y el médico me aconseja que me vaya a vivir a un hotel hasta que la situación se normalice.-yo quiero estar en mi casa en estos últimos años de vida que nunca pensé que me serian tan aciagos.- Gracias Dr. por que confío en que Ud. me dirá cual es la solución y adonde debemos recurrir.-Soy de la Ciudad de Santa fe Capital.- Ferviente escucha suya cuando los sábados suele estar con Bonelli.- Mil gracias Alicia

Respuesta: La verdad es que no creo posible responder desde el ámbito reducido de este página.- En general puedo decir que no debiera permitir alterar la paz y la tranquilidad de las personas que viven en el edificio y ello es tarea del administrador.-. Sería bueno que el administrador trate el tema llamando a una asamblea.-

Consulta 35

Asunto: equipos de aire acondicionados

Mensaje: quisiera saber sobre reglamentación en la colocación de unidades de aire acondicionados en las unidades habitacionales, en que lugar de la propiedad debe colocarse sin perjuicio de la propiedad de abajo, El edificio no cuenta con cañerías de desagües para los líquidos de los equipos de aire. Gracias por su atención y pronta respuesta Mario Oscar

Respuesta: Si se trata de un edificio en CABA l.o mejor es hacerlo no sólo teniendo en cuenta lo prescripto por el código de la edificación, además hay que tener en cuenta el edificio, hay que ver en cada caso dónde podíra colocarse.- Es cuestión de cada caso.- No puedo responder más, me excede.- En cuanto a no tener el edificio cañería de desagüe deberá tenerse en cuenta la colocación de un recipiente para ello.-

Consulta 36

Asunto: Encargado

Mensaje: Mi consulta es por mi prima que se encuentra en grupo de riesgo con importantes problemas de salud. Que ocurre con los encargados en el caso de cuarentena obligatoria, se esta hablando en el edificio que cada propietario tendría que bajar la basura para que no lo haga el encarado, hay 8 pisos en el edificio y eso ocasionaría mayor circulación que es lo que se esta intentando evitar. Gracias Laura

Respuesta: Los encargado deben prestar el servicio ( salvo que esté comprendido entre las personas que por edad u otros deben cumplir cuarentena) , con las modalidades en cuanto a clase de tareas y tiempo que determine el administrador.-

Consulta 37

Asunto: Espacio Guardacoches CABA

Mensaje: consulta: no tenemos cocheras, sino espacios guardacoches. un vecino aparentemente dueño de 2 espacios, estaciono un auto en desuso, por tiempo indefinido, hace dos meses, no lo mueve. utiliza una de las 2 cocheras cubiertas, que ya han sido tema anterior de reclamos. hay alguna posibilidad legal de apelar al estacionamiento indefinido de vehiculo, siendo que no son cocheras fijas personales? Gracias Azul

Respuesta: Estas consultas, en general, ameritan consultas personalizadas.- para responder es necesario leer primero el reglamento de propiedad y saber si hay acuerdos sobre el uso del especio guardacoche.-

Consulta 38

Asunto: Cambio de destino de unidad funcional

Mensaje: Estimado Doctor, el reglamento en vigencia prohibe el alquiler temporario de unidades. El cambio para permitir el alquiler temporario, ¿debe ser tratado como modificación de clausula Estatutaria o Reglamentaria ?. Muchas gracias Carlos

Respuesta: Antes de responder sería bueno tener a la vista el reglamento de propiedad.--

Consulta 39

Asunto: COVID19

Mensaje: Estimados,

Desde el lun 16 Mar 2020 la encargada del edificio que presta servicios 3 veces por semanda, jornalizada, no se presenta a realizar las tareas de limpieza no estando en grupo de riesgo ni por edad ni por enfermed crónica.

El Administrador no informó absolutamente nada, sólo envió liq. de expensas.

Qué se puede hacer, aclaro que esta persona está en suterh y hacemos todos los aportes correspondientes.

Agradezco vuestra pronta respuesta. María

Respuesta: La verdad es que debería prestar el servicio.- para ello, lo primero sería intimarla.- De lo que responda se verá cómo seguir.-

Consulta 40

Buenos días cómo están?

Alquilamos un local en Caba y las expensas son altísimas, necesitamos saber si están bien liquidadas

Puedo enviarles una liquidación para que la observem, cual es el costo de la consulta? Les dejo mi teléfono. Muchas gracias

Saludos.

Respuesta: Para una consulta personalizada, deberá llamar a nuestro estudio.-

Consulta 41

Asunto: garrafas y combustibles en unidades y porteria de edif. de prop. horzontal.

Respuesta

La cuestión para saber si están permitidas o no ,comienza por saber dónde está ubicado el edificio.-

Consulta 1
Asunto: Cobro excesivo de interés por deuda
Mensaje: Dr. Awad: Mi consulta es la siguiente. hace 2 años hubo un gasto por un juicio perdido por el complejo de departamentos donde residia mi madre. Ella no pudo llegar a firmar convenio para pagar ese monto ya que se enfermó seriamente y falleció. Sinceramente yo segui pagando las expensas salvo por ese item. mes a mes me fueron cobrando los interes por no pagar el total. En el mes de octubre de 2019 acorde un plan de pago con la administradora y me puse a abonar 2000$ todos los meses. En noviembre de ese año me agregaron un "gasto particular" de $4000 aduciendo intereses por que al no pagarse en su totalidad le cobraban intereses al complejo x ese juicio mencionado. pueden cobrarme intereses como gasto particular cuando ya los intereses me los cargaron en el recibo de expensas comunes. yo cancele el total de la deuda en el recibo de enero y ahora me insinuaron que tal vez me llegue otro gasto particular en el mes de febrero. ¿Es justo los intereses? y Que puedo hacer al respecto? desde ya muchas gracias x su atención Sergio

Respuesta: La verdad es que no es posible responder pues si bien Usted refiere detalles, hay otro conjunto de cuestiones (qué deuda tenía el consorcio, cómo se instrumentó el pago, porqué usted no pagó las cuotas que le correspondían, etc.) que sería necesario conocer para saber si corresponde que Usted pague esos intereses o penalidades.-

Consulta 2

Asunto: CONSULTA POR DAÑOS
Mensaje: El 9 de enero reporte a la administración humedad en la pared del comedor, pasaron las semanas y la humedad se hacia mas intensa y la Administración me decía que no podía ubicar al vecino para avisarle. pasaron dos meses (en los cuales insistí varias veces) y me dicen que el problema es el botón del baño del vecino que esta roto, que la Administración no se hace cargo del arreglo teniendo ya 3 paredes afectadas y el piso. El vecino dejo entrar al plomero pero no dejo que haga el arreglo aunque corto el agua, como debo hacer para reclamar los daños? a quien le corresponde? muchas gracias Gimena

Respuesta: Yo no esperaría mucho y los citaría al consorcio y al vecino a una mediación.-

Consulta 3
Asunto: Arreglo caño roto pared horizontal
Mensaje: Hola, buenas tardes. Disculpe que lo moleste pero hace aproximadamente 2 años en una pared horizontal de mi departamento se rompio un caño de agua, se hicieron los arreglos provisorios para que dejara de perder agua. Luego de tanto reclamarle al consorcio me propuso que yo me hiciera cargo del pago de los arreglos que luego serian descontados del pago de las expensas. Mi consulta es la siguiente. Es correcto que esto se pueda hacer ?? y de ser asi como puedo hacer para que luego de realizar el arreglo el consorcio no quiera desconocer los arreglos y no quiera descontarmelo de las expensas??? muchas gracias Eduardo Jose

Respuesta: Lo mejor es formalizar ese acuerdo por escrito.- O que aparezca en una leyenda en la liquidación de expensas.-

Consulta 4
Asunto: CORTE DE GAS POR TRABAJOS NO,REALIZADOS
Mensaje: BUENAS TARDES, POR TRABAJOS NO REALIZADOS EN SU MOMENTO POR EL CONSORCIO METROGAS CORTO EL SERVICIO, A QUIEN LE HAGO CARGO DE NO PODER BAÑARME NI COCINAR EN MI CASA, ALGUIEN TIENE QUE HACERSE CARGO, GRACIAS MONICA
Respuesta: Los datos son pocos para poder responder.- De qué trabajos hablamos? Porqué no se realizaron?

Consulta 5
Asunto: Bañadera
Mensaje: Hola. Una consulta. Se oxido la circunferencia de desague de mi bañera en donde va la sopapa y le paso agua a mi vecina de abajo. El administrador me dijo que me debo hacer cargo yo de cambiar mi bañera y arreglar el techo del vecina. ¿¿Es así o debe hacerse cargo el consorcio?? Gracias Mariana

Respuesta: Todo parece por lo que Usted refiere que el problema es de la bañera y entonces le corresponde a Usted.- Si fuera la cañería de desagüe le correspondería al consorcio.-

Consulta 6
Asunto: Daños en cielorraso
Mensaje: Hola. Por una filtración en la terraza se dañó el cielorraso de Durlock que hice como forma de terminación del techo original. El consorcio no acepta la reposición del mismo... ¿Es correcto? Gracias Marta

Respuesta: En principio: Si no forma parte de la construcción original, no debería el consorcio responder por ello.- En general estas cuestiones deben analizarse en detalle teniendo en cuenta muchos otros datos, ameritan una consulta personal.-

Consulta 7
Asunto: Remoción del Administrador
Mensaje: Buenas tardes. ¿Qué mayoría se necesita para echar al Administrador? ¿Es por el nro. que figura en el Reglamento de la Copropiedad o por mayoría simple de los presentes en la Asamblea? Muchas gracias por su respuesta. Atentamente CARLOS ENRIQUE

Respuesta: Si lo van a remover (es decir no va a terminar el plazo por el que fue elegido), deben totalizar la mayoría que pide el reglamento.-

Consulta 8
Asunto: Quiero saber por el pago de mis expensas
Mensaje: Tengo solo 3 cocheras en un edificio, no tengo ningún depto en el edificio. Lo que quiero saber es yo tengo que hacerme cargo de los gastos de la torre como ( ej: limpieza de tanque,mantenimiento de ascensor etc) cuando yo no vivo ahí, ni tengo acceso a la torre ni tengo depto, solo cocheras? Muchas gracias por su respuesta Alejandra

Respuesta: En primer lugar, hay que tener el reglamento en mano y leerlo.-

Consulta 9
Asunto: Situaciones con el encargado
Mensaje: ¿estoy terminando el curso de administrador de consorcios y me solicitan que realice un análisis de situaciones con los encargados, que situaciones son las que se dan habitualmente y como se deben resolver? Lucio

Respuesta: Ésta página no sirve para responder a consultas como ésa.-

Consulta 10
Asunto: Patio comun uso exclusivo
Mensaje: Hace aproximadamente 25 años compre este departamento con un patio de 165m2 que es el techo de las cocheras y a la salida de la cocina coloque un techo de fibra de vidrio e hice una pared lateral de vidrio y otra de ladrillos con dos puertas para salir al patio.compre una pileta la cual coloque en el patio y los buenos vecinos me han tirado de todo profilacticos .huevos y demas .parece que estaban un poco envidiosos .hace unos 15 -18 años no recuerdo bien . el consorcio que estaba en ese momento mando a levantar todo el patio y realizo un nueva colocacion de baldosas . Hace unos años que reclamo a ka nueva administracion que por favor arreglen el patio pues me crecen plantas de las uniones de las baldosas y de acuerdo a la gente que vino a verlo dicen que unas manchas blancas que hay en el piso como asi tambien las plantas es agua ya que no han hecho bien el contrapiso .varias veces me queje ademas por la basura que tiran los vecinos .nunca me dieron un poco de bolilla .hable con miembros del consorcios .vecinos ellos .para no hacer ningun tipo de juicio y que se arreglen las cosas de la mejor manera .y ahora me mandan una carta documento diciendo que los problemas del piso son producto de mi pileta .la cual ya hace años que la saque .y que es culpa mia las flores que salen del piso pues dicen que yo debo hacer el mantenimiento del piso .y agregan que desarme el techo que hice .que creo que despues de tantos años . ya no es posible .no se como es la palabra . Mi consulta es :por favor ud si es tan amable .es asi lo que esta gente dice o tiran de la soga hasta donde pueden . Me encantaria ir y dialogar con ud.pero no puedo abonar sus honorarios en este momento .soy jubilado y es la casa donde vivo.mi unica vivienda .igual lo escucho varias veces con Bonelli . Espero por favor su respuesta. Tengo fotos que me gustaria enviarle .desconozco como debo hacerlo .salvo que si ud.quiere se la llevaria a su oficina . Desde ya muchisimas gracias Ricardo

Respuesta: La consulta es un poco extensa para una página como ésta.- En principio debo decir que si se trata de un patio común de uso exclusivo, debería el consorcio repararlo.- Pero no se me escapa el tema de la pileta ni el techo y paredes que Usted construyó, habrá que ver qué incidencia tiene eso en la situación de deterioro del piso de ese patio.-

Consulta 11
Me dirijo a uds.. en calidad de copropietaria de un PH en Vicente López.
Es un edificio de 6 departamentos que administramos entre todos, generalmente repartiendo las funciones .
EL TEMA ES EL SEGURO contra incendio que entendemos es obligatorio
Necesitaríamos saber como hacer para contratarlo ya que no tenemos administrador o representante legal.
Le agradeceríamos nos asesoren al respecto.
Me permití solicitar su atención en virtud a que escucho al Dr. Awad los sábados por radio Mitre y admiro su conocimiento en la materia y la claridad de sus explicaciones.
Desde ya, muchas gracias Alicia Susana

Respuesta: La verdad, por muy buena que la administración que ustedes en conjunto llevan a cabo, queda claro que deben nombrar formalmente a uno como administrador, porque si no no van a poder funcionar.-

Consulta 12

Asunto: finalizacion o prorroga Administrador
Mensaje: Dr Awad: si no tiene los 2/3 de votos , que podemos hacer para que renuncie el administrador ? Ya el año pasado no los consiguio pero un grupo mayoritario de copropietarios lo confirmo. Muchas gracias aprecio mucho su ayuda. María Cecilia

Respuesta: No es posible responder con esos pocos datos.-

Consulta 13
Asunto: Departamento vacío
Mensaje: Buenos días, tenemos en el consorcio un departamento vacío en el cual hay una perdida de agua que afecta al edificio. Para solucionarlo hay que romper la pared del departamento par ver caños o ingresar al mismo. El propietario no paga expensas ni se presenta, ¿que debemos hacer cuando un departamento no está habitado para poder hacer un arreglo dentro del mismo y no ser demanadados luego? Gracias fabian

Respuesta: Lo mejor sería citarlo a una mediación, para llegar a un acuerdo.- Pero si es muy grave la filtración y muy díscolo el vecino, lo mejor será judicializar la cuestión.- El administrador debe asesorarse en este tema.-

Consulta 14
Asunto: Cuenta Bancaria del Consorcio
Mensaje: El consorcio dede hace ya muchos años posee una Caja de Ahorros cuyas firmantes son tres personas del Consejo de Administración, que fueron nombradas por Asamblea y el Acta consta en el Banco cuando abrieron la cuenta. Sabemos que desde 2018 es "obligatorio" que los consorcios tengan cuenta corriente. Mi consulta como propietaria es la siguiente: La Asamblea de Co-Propietarios no quiere abrir cuenta corriente y desean continuar con la caja de ahorros que tienen desde hace muchos años. Además el administrador que es un propietario del edificio, no integra actualmente la cuenta y tampoco desea lo incluyan en una cuenta corriente. Los pagos se realizan por homebanking vía transferencias a los distintos proveedores del Consorcio y nunca hemos tenido problemas. Si la Asamblea de Co Propietarios decide continuar con caja de ahorros, es posible?. Agradeceria su respuesta. Muchas gracias. MARISA ISABEL

Respuesta: La cuenta bancaria no tiene porqué ser corriente, pero queda claro que es la que más conviene al consorcio, para que a través de la emisión de cheques se paguen todos los gastos del consorcio - Y es el administrador quien debe manejar la cuenta, no el consejo.-

Consulta 15
Detalles del mensaje
Asunto: Cotización de cocheras en expensas
Mensaje: Muy buenas! Quisiera saber cómo se calcula el monto a abonar en las expensas de una cochera. El motivo es el siguiente. Hace 3 años adquirí un departamento, sin cochera. Cuenta el edificio con 5, de las cuales desde el 2016 a la fecha sólo abonan $100 en concepto de gastos los propietarios sumado a la expensa general. Me parece un monto irrisorio, debido a que tiene gastos de agua y sobre todo luz, y que termina pagando en proporción quien no la tiene. Debe entonces aumentar ese valor? Se calcula a través de algún porcentaje? El administrador hace oído sordo a mí reclamo. Y no me entrega comprobante alguno de reglamentacion de copropiedad. Muchas gracias nuevamente por su tiempo! Lo saludo! Miguel

Respuesta: No es posible responder consultas de este tipo en dos o tres líneas, en una página como ésta.- Para comenzar, es necesario tener a la vista el reglamento de propiedad.-

Consulta 16

Asunto: Incumplmiento del administrador
Mensaje: Estimado Dr: Mi pregunta es: qué debo hacer dado que tengo problemas de humedad que produjo un agujero en el techo del dormitorio y hace más de 6 años que lo vengo reclamando. El piso de arriba tiene un balcón terraza y por la falta de mantenimiento (no impermeabilización), el problema se agudiza cada vez más. Dicho administrador respondió una vez que no había fondos, otra vez que le correspondía al vecino de arriba la reparación y últimamente que me enviaría personal que nunca llegó. El deterioro actual es grande dado que se extendió a las medianeras y al techo del living. por favor, aguardo su respuesta. Desde ya muchas gracias. Atte MARIA LEONOR

Respuesta: No debe dejar pasar ni un minuto más sin comenzar a intimar al consorcio y promover las acciones ( mediación, juicio) contra quienes corresponda.-

Consulta 17
Asunto: REPARACIONES DE GAS POR PERDIDAS
Mensaje: Dr. Awad, la consulta es la siguiente:
En el edificio hay algunas unidades que tienen una pérdida mínima de gas, pero dado que el presupuesto que han pasado varios matriculados, resulta oneroso, los propietarios preferirían no hacer las reparaciones.
Pregunto: ¿el Administrador tiene alguna responsabilidad, si en el futuro se produjera alg´un siniestro por este asunto? GRACIAS Atilio

Respuesta: El consorcio, por medio de su administrador debe garantizar el suministro de gas a cada unidad.—
Si luego, el propietario de una unidad no hace los ajustes que le corresponden en el interior de su unidad (calefón, estufas, rejillas compensadoras) es una cuestión del propietario-

Consulta 18
Asunto: ¿A quien le corresponde el pago de una destapación?
Mensaje: Doctor, en mi departamento hubo que realizar una destapación de emergencia en el baño porque comenzó a filtrar agua a la unidad de abajo. Actualmente la administración del edificio quiere que yo abone dicha destapación, ¿debería hacerlo? ¿corresponde? Tenía entendido que este tipo de arreglos le correspondía al consorcio. Aguardo su respuesta. Muchas gracias. Mariel

Respuesta: No sé porqué ni cómo ni dónde se produjo el problema.- pero, puedo responder que: si la obstrucción se produjo en la cañería de desagüe el consorcio ( y no hay responsabilidad del ocupante de la unidad) debería pagar la destapación.-

Consulta 19
Asunto: Red en el balcon
Mensaje: Estimado quisiera colocar una red transparente en mi balcon que esta a la calle, y es un primer piso Las razones son en mas de una oportunidad aparecieron murcielagos en el balcon y tam ien por seguridad Es posible hacerlo Alejandro

Respuesta: entiendo que ello es posible, por rezones de seguridad y porque, si se trata de una red como Usted indica ( transparente9 no parece que haya problemas con la fachada del edificio.-

Consulta 20

Asunto: Incorporación Encargado

Mensaje: Qué tal. Quisiera saber si un consorcio formado por 19 locales de una Galería está obligado a contratar encargado o podría contratar a una persona por hora? Muchas gracias Patricia

Respuesta: NO es posible responder a estas preguntas, es necesario tener más elementos, todo amerita una consulta personalizada.-

Consulta 21

Mensaje: Buenas tardes en mi edificio hace un par de años empezaron a pagar cuotas extraordinarias para actuar un arreglo grande en las columnas de las cocinas dicho arreglo se está llevando acabo y el día de ayer el encargado de la obra me dice que yo debo pagar aparte el cambio de los caños de desagüe de mi cocina,q son nuevos, para conectar a los caños del edificio. Mi pregunta es es esto correcto .? Tengo que pagarlo o se supone que está incluido en todas las cuotas extraordinarias que hemos pagado para este arreglo desde ya le agradezco su atención muy buenas tardes Lina

Respuesta: Los caños de desagüe son comunes, pero no puedo responder mucho más, estas consultas tan específicas necesitan de más datos.-

Consulta 22
Soy propietario de 5 locales comerciales alquilados en la Ciudad Mar del Plata en la cual se acostumbra a que el propietario se haga cargo de las expensas y el ABL. Jamás le ocasione ningún gasto al consorcio. Tengo el reglamento desde el año 2008 que dice en la CLAUSULA ESPECIAL que los locales comerciales pagan por expensas solamente los gastos del personal afectado a la limpieza, los seguros contratados por el consorcio y que está cláusula debe ser transcripta en todas las escrituras que se realicen. Los locales son responsables del mantenimiento y reparación de las veredas correspondiente a sus frentes. La Administración contrato la pintura del frente del edificio (7 Pisos) y quiere cobrar a los locales la parte proporcional de este trabajo argumentando que la ley civil y comercial me obliga. Mi consulta es si me corresponde pagar o que debo hacer. Si es necesario me acerco a su estudio con la documentación que dispongo. SALUDO MUY ATTE. CARLOS G.

Respuesta: Estas cuestiones tan específicas de un edificio, necesitan consultas personalizadas donde se pueda consultar documentación, reglamento de propiedad, liquidaciones de expensas, etc.-

Consulta 23

Asunto: consulta de convocatoria asamblea
Mensaje: Hola! Los propietarios convocamos a Asamblea dado que no se lleva a cabo hace más de 2 años y que no contesta habitualmente el administrador, y si bien notificamos mediante carta documento, llegan las expensas y dice que "en los próximos días enviarmos el llamado a asamblea par el próximo mes de marzo 2020. Nosotros ya enviamos con fecha y hora con el orden del día, entre los temas remoción o no administrador. Si no viene habiendo sido notificado aunque no contestó la carta documento, la asamblea puede realizarse y podemos designar otro Administrador? Gracias por la respuesta gabriela

Respuesta: Estas cuestiones son serias, no ameritan una respuesta en dos líneas en una página como ésta, creo que lo correcto es tomar una consulta personalizada, donde se puedan apreciar en detalle los hechos y la documentación.-

Consulta 24
Asunto: Expensas extraordinarias
Mensaje: Hola. En mi edificio pusieron un cartel de que por una perdida de gas y "amparados en el código civil" se cobran expensas extraordinarias sin hacer una asamblea (3000 por propietario). No se presento un presupuesto ni nada parecido. Esto me parece una practica ilegal pero necesito confirmarlo. Aclaro que lo cobraron el mes pasado y este mes al presentar el balance se ve que gastaron aproximadamente la mitad del dinero pedido. Aguardo sus comentarios. Gracias. Daniel

Respuesta: tiene Usted razón, la cuestión ameritaba llamar a una asamblea y que los propietarios decidan qué hacer y cómo pagar.- pero estamos ante los hechos consumados, ya pasó, ya pagaron.- Ahora hay que controlar que hacen con el saldo no consumido.-

Consulta 25
Buenos días Tratando de averiguar quién está tirando materia fecal a mi balcón, recibí una amenaza de boca de un empleado de la recepción para que no siga asistiendo a las reuniones de consorcio y/o me 'quede mudita'.
Ante quién debo denunciar este hecho y qué se considera prueba, ¿ya que me lo expreso de palabra y me tomó por sorpresa?
Gracias por verlo porque me preocupa que pueda escalar la agresión/intimidación.
Gabriela

PD. ademas de tirar por el balcón bolsas con excrementos humanos, me la regaron sobre el cuerpo.

Respuesta: La verdad es que la cuestión, muy seria, amerita una denuncia policial.-

Consulta 26
Asunto: Rotura del piso del balcon
Mensaje: Una mañana encontre en el piso del balcon una rajadura en todo lo ancho,con las ceramicas levantadas y rotas,como si hubiera habido un sismo. La Administración me dice q no corresponde pagarme el arreglo.Hay antecedentes de haber pagado terrazas por muchisimo dinero.Necesito poner en venta. Gracias Analía

Respuesta. En cuestiones como ésta, siempre es bueno tener a la vista el reglamento de propiedad y saber la causa que produjo el daño.-

Consulta 27
Asunto: Exención pago exp. extraordinarias
Mensaje: Estimado Dr. Awad... Por asamblea de copropietarios reunidos en la CABA se determinó que mi unidad y a mi pedido como titular de la misma, no abonara la cuota del fondo extraordinario que se estableció para el cambio de los ramales principales de gas desde la sala de medidores hasta tres unidades sobre las cuales carecían de dicho fluído. En mi caso elevé la propuesta de no estar incluido entre las unidades a las cuales le correspondía hacer dichos arreglos expresando mi deseo de no comprometer más gastos ya que contaba con servicio de electricidad en la misma supliendo al gas. Deseo aclarar que cuando adquirí el depto. no contaba con dicho servicio y que no lo solicité porque encontré que la sala de medidores estaba en un estado precario - el edificio es de principios del siglo pasado - la cual no pasaría ninguna inspección de Metrogas. En consecuencia no quería advertir de tal situación y comprometer al resto de los copropietarios en cuanto a un inminente corte del servicio y consecuente adecuación de sus instalaciones internas. En esa instancia y ya habiendo pasado mas de medio año desde el compromiso de la exención de pago de la cuota extraordinaria, un integrante del consejo de propietarios - encargado de redactar el pertinente convenio - me comunica hoy (11/03/20) que no es posible suscribirlo ya que consultó a la letrada que está llevando una causa al consorcio y que le comunicó que hacerlo contraría el nuevo CCC sin dar argumentos al respecto. Por mi parte hice la consulta al CPCECABA porque estoy matriculado en el mismo (Contador Público) y el especialista en derecho de la propiedad horizontal me informó que contrariamente era factible suscribirlo ya que existe jurisprudencia al efecto que habilita que unidades tengan gastos diferenciados y en consecuencia , gozar de alguna exención de pago como la mía. Espero su opinión al respecto la que mucho agradeceré. Mario

Respuesta: Estas cuestiones sobre exención de pago no se pueden responder en dos o tres líneas.- ameritan una consulta personalizada donde se pueda apreciar en detalle los hechos y la documentación.-

Consulta 28
Buenos días Doctor Awad, mi nombre es Macarena, lo molesto por lo siguiente, precisamos realizarle una consulta con respecto a nuestro edificio cuyo reglamento indica que se prohíben mascotas, sin embargo los vecinos las tienen y las mismas realizan sus necesidades en las áreas comunes , excremento, pis, ladridos, pelos entre otras cosas. Quisiéramos asesorarnos en el tema. Disculpe las molestias, Desde ya muchas gracias, Saludos cordiales. Macarena

Respuesta: Le sugiero pida una consulta llamando a nuestro estudio.-

Consulta 29
Asunto: Intereses compensatorios
Mensaje: Estimado: ¿cómo debo intimar para que la administración liquide los intereses compensatorios por mora según los términos del Reglamento y sin capitalizar, según reglamentaciones vigentes?
Los está liquidando a la tasa que quiere, capitalizándolos, además y judiciadizándolos a la mitad del período que indica el mismo punto del R.G.C.yA..Gracias desde ya por su deferencia en responderme. Saludos cordiales, Débora

Respuesta: Usted debe intimar al administrador? Debe expensas?

Consulta 30
Buen día, en el año 2000 adquirimos un departamento en la calle xxx a estrenar. El vendedor era la empresa constructora, escrituramos con el escribanía propuesta por la empresa sin ningún tipo de observación.
Al cabo de los años y de forma casual, nos enteramos (fuente web) que nuestro edificio estaba edificado sobre un lote de una sucesión vacante , que estuvo fraudulentamente escriturada, y que el gobierno de la ciudad asumía que por ser una sucesión vacante tanto el lote como lo construido le pertenecía.
A la fecha no recibimos demanda alguna .
De nuestra indagación personal (consulta al sistema) , surge que en el juicio de reivindicación promovido por el GCBA, que el Juzgado Civil 51 (que entendió oportunamente en las sucesiones conexas ), se declaró competente y dispone la prohibición de innovar y anotación de la litis respecto de cada una de las unidades, aunque todavía no manda a dar traslado de la demanda
Realmente me siento sumamente abrumada por la situacion, lo molesto para saber de que manera puedo encarar el tema. Doctor, desde ya le agradezco la lectura de la presente, y lo felicito por su participación en el programa Sábado Tempranísimo, sus apreciaciones son pedagógicas, amenas y muy interesantes Cordiales Saludos Mabel

Respuesta: No puedo responder, en dos o tres líneas, Usted comprenderá, se trata de un tema muy complejo.-

Consulta 31
Estimados: Quisiera saber como se puede llegar al Estudio de Dr Awad abonando la consulta. Cual es el costo.
Le hago una síntesis de uno de los temas a tratar en dicha reunión. Soy Propietario de un semipiso en zona colegiales en un edificio de 8 pisos (16 Unidades totales). Hay un grupo de propietarios que al haberse jubilado hace 1 años atrás el portero o encargado quieren alquilar dicha unidad la cual figura en el Reglamento como espacio común. En edificio contamos con administrador y nadie se ofreció y quiere saber nada de presidir el Consejo de Propietarios. No tenemos libro de firma de los propietarios y figuran expensas a nombre de fallecidos o de familiares de quienes lo habitan.
Esto es fundamentalmente el punto principal de mi consulta y como no quiero sacar tiempo del Dr Awad es por Ello que preferiría ir personalmente con mi sra al estudio y abonar su consulta. Agradeceré vuestra respuesta a este mail. Atte Ingeniero Julio

Respuesta: Parece un edificio ( de pocas unidades) que tiene que organizarse mejor.- Y creo que tiene razón cuando manifiesta que se necesita un asesoramiento personalizado.-

Consulta 32
Asunto: departemento en alquiler
Mensaje: Buenas tardes, Tengo un departamento en el cual se rompió en el baño, la válvula de entrada de agua al depósito del inhodoro, situación por la cual se generó una perdida de agua y afecto a otros departamentos, lo que provocó manchas en paredes por el agua. Este departamento lo tengo alquilado, y esto fue en el mes de enero. Los inquilinos estaban de vacaciones, con lo cual eso hizo que se demore en descubrir esta situación, y los daños fueron mayores. Los inquilinos me habian avisado previamente de sus vacaciones prolongadas. Ahora, a través del consorcio, los otros departamentos me exigen los arreglos por los daños causados. La consulta es si me corresponde a mi, a los inquilinos, o a quien hacerse cargo de estos arreglos. muchas gracias saludos cordiales Eduardo

Respuesta: La verdad es que sería bueno saber de qué clase de isntalaciones hablamos, cómo es el depósito, etc.-

Consulta 33
Buenas tardes Dr. Eduardo Awuad. Lo molesto porqe me sobrepaso a mi y lo sobrepaso al abogado que me asiste.
Resulta que el Departamento, cuyos datos le adjunto, tiene deterioros generados por una perdida de agua desde el año pasado. Hable en innumerbles veces (incluidos mails) con el Administrador sin resultados. Le envie Carta Documento y fue rechazada 3 veces y nunca la retiraron del correo.
Le adjunto los daños que sufrio la cocina y la carta documento.
¿Me ayuda con la conducta a seguir? Gracias. JUAN HAY 5 ADJUNTOS

Respuesta: las consultas como ésta ameritan un asesoramiento personalizado.-

Consulta 34
Asunto: No hay responsables.
Mensaje: ¡¡Hola!! ¡¡Qué tal!! Quería hacerles una consulta. Somos un PH de 4 propietarios. Hace unos días uno de ellos hizo un trabajo y rompieron un caño de agua. Desde ese momento no tengo agua. Nadie se hace responsable, ya que el que contrató a los obreros no vive en el ph, es dueño, pero no está ahí. ¡¡Donde tengo que denunciar ésto!! Lo más rapido posible ya que sigo sin agua. Muchisimas gracias.Sebastián

Respuesta: Yo lo citaría a una urgente mediación.-

Consulta 35
Asunto: consulta
Mensaje: buen dia quisiera consultar en este caso el popietario abono arreglos q estaban a cargo del consorcio y por dos años pese a carta doc, no hubo reintegro. ¿Ahora llaman a asamblea para ver si hacen devolucion de lo pagado hace dos años, pero sin ningun tipo de interes solo monto abonado, es legal? Gracias Laura

Respuesta: La verdad es que debería pactarse algún interés.-

Consulta 36
Asunto: Denuncia a inmobiliaria por irregularidades varias.
Mensaje: Estimado Doctor: desearía consultar sobre una Inmobiliaria que opera en el Pdo.. de Gral. San Matín. En el CMCPSA aún no me han atendido, y las C Doc enviadas a la Inmobiliaria no las recibe, desearía sus sugerencias a fin de denunciarla, atte.desde ya gracias por sus sugerencias y atención, atte : María Angélica

Respuesta: La verdad es que este tipo de consultas necesita un asesoramiento personalizado.-

Consulta 37
Buenas tardes. Podrán sugerir empresas que instalen llaves electrónicas. Cual es el beneficio y cuales las contras ? Gracias. Ricardo

Respuesta: No lo sé, soy abogado! Mejor preguntarle a un cerrajero.-

Consulta 38
Asunto: Reclamos vs sin respuesta
Mensaje: Buenas tardes, Mi consulta es por un edificio en Caballito, tengo filtración en el techo del living donde esta la boca de luz, la misma se origina por el balcon terraza del depto de arriba, que esta en muy mal estado, he reclamado desde hace 2 años a la Administración y me dicen que no tienen fondos. Les agradecería me indiquen como debo proceder. Muchas Gracias. Viviana

Responder: Lo primero: Hay que intimar al consorcio para que reparen ese balcón terraza.- Después veremos cómo seguir.-

Consulta 1

Mensaje: Estimado Dr. quisiera asesoramiento por el incumplimiento del Administrador. Es un edificio en en Temperley y es el segundo de ellos que no aporta lo que cobra, entre otras cosas.

A mi entender, sería oportuno establecer una entrevista. Pues me/nos gustaría su opinión en el tema a algunos propietarios. Atentamente Silvia

Respuesta: Todo parece indicar que irregularidades, en general estas cuestiones ameritan su tratamiento en una consulta personal.-

Consulta 2

Asunto: Asamblea

Buenas tardes, mi nombre es Viviana B. de xxxx - y entre otras actividades profesionales hago

administración de consorcios, espero sepan disculpar mi atrevimiento por molestar vuestra atención, pero el motivo de mi consulta a Uds. es que en esta ciudad no tenemos aún una entidad u organismo a quien recurrir en estos casos y debo llamar a la Primer Asamblea para constituir el Consorcio de un edificio nuevo y todavía no fueron escriturados todos los departamentos, sólo algunos, no puedo encontrar nada al respecto en la legislación vigente

y necesito saber si debo invitar a esa Asamblea a todos los propietarios de los departamentos o sólo a los que realizaron la escritura correspondiente y en caso de poder participar de dicha Asamblea si lo hacen con plenos derechos, es decir, con voz y voto o no. Agradezco su atención y en espera de una respuesta a la brevedad, saludo a Uds. atentamente. Viviana B.

Respuesta: La verdad es que se trata de una cuestión compleja, organizar el consorcio que ya está constituído pues, como usted refiere, ya se han escriturado algunos departamentos, por lo que entiendo que hay un reglamento de propiedad.- No es posible responder en dos o tres líneas.- Es imprescindible ver la documentación, sobre todo el reglamento, y tener una charla personal.-

Consulta 3

Asunto: Muchas dudas acerca del consorcio

en septiembre, octubre del pasado año, eligieron un nuevo administrador, regreso a mediados de noviembre,( luego de estar fuera del país por 7 meses ) en esos días, asisto a una asamblea en el hall del edificio, donde predominaron los gritos, insultos, final ...nada quedo claro, nadie entendió nada ...

Luego comenzaron los mensajes x WhatsApp, hay que sacar a este administrador, se organiza una reunion de auto convocados, dirigida por un abogado, que se presto para esta reunion, lo convoco alguien que vive en edificio. Se hablo de sacar al administrados, las formas, también llego un escribano, yo no entendí al igual que todos, el abogado y l apersona que lo convoco, pretendían que firmemos, con mucho apuro, Yo no firme nada, les pedi a los dos, que me den sus números de matricula. Este administrador, esta con con mucho apuro para arreglar la

fachada del edificio, es muy caro !! Para mi sin entender mucho, es una locura !! Espero respuesta, muchas gracias !! Marina

Respuesta: La verdad es que no puedo responder y darle una solución, parece una cuestión compleja, con un administrador incumplidor y un sector del edificio que ya tomó la cuestión en sus manos y realizó una asamblea (pero no sabemos qué ha sucedido) .-

Consulta 4

Buenas tardes Dr. Awad

En el edificio tenemos un administrador que no responde, que no da explicaciones, que no tiene el libro de Registro de Firmas, que permite que personas que no son dueñas formen parte, no sólo de la Asamblea sino también del Consejo.

Se que son cosas para denunciar, pero tengo conocidos que tienen problemas parecidos y las denuncias, según ellos quedan en nada y por eso los administradores hacen lo que quieren. No se si esto será así o no, pero el problema también está es que en el edificio donde vivo, a la mayoría no le importa nada de esto y le siguen renovando el mandato pese a que la minoría

remarcamos todos estos errores.

Mi pregunta es la siguiente: se puede presionar al consorcio, ¿intimándolo para que deje a avalar a un administrador que no sirve? de poder hacerlo, ¿puede hacerlo un sólo propietario o tiene que hacerlo en conjunto con esa minoría? (pregunto esto porque si bien la minoría no lo quiere, cabe la posibilidad de que no quiera intimar. Agradezco su respuesta Virginia

Respuesta: No coincido con Usted en cuanto a su opinión sobre el resultado de las denuncias que se formulan en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, en muchos casos el resultado es muy bueno.- Sí coincido con Usted en que estas cosas ocurren en edificios donde los propietarios prestan poca atención.- Sobre su pregunta si se puede “presionar” al consorcio (habría que ver qué quiere decir presionar, yo sugiero la denuncia contra el administrador.-

Consulta 5

Asunto: Problemas con departamento de e arriba

Hola ! Tengo un departamento que hace 3 años sufrió una inundación cuando se incendio el departamento de arriba .En ese momento el seguro del edificio cubrió algo de lo que tuve que arreglar

Desde ese momento cada 6 meses aproximadamente rengo distintas filtraciones de agua .El departamento está en malas condiciones .El administrador dice que debo agregarme con el propietario de arribo que es una señora con problemas psiquiatricos .El consorcio no tiene nada que ver ? Quien habilita un departamento luego de un incendio ? Gracias! Ale

Respuesta: Para saber si es el destinatario de sus reclamos el consorcio o la propietaria habría que saber porqué se producen las filtraciones.- En tanto no se sabe sugiero intimar a los dos.-

Consulta 6

Asunto: Consulta sobre plazos

Buenas noches, quería saber si los 15 días que tienen los ausentes a la asamblea para oponerse, de acuerdo al ART. 2060 CCC, son hábiles o corridos y que plazo tiene el administrador para enviar las notificaciones.

Es en pcia. De Bs As (Mar del Plata) muchas gracias Marcela

Respuesta: los días son corridos.- La verdad es que el administrador no tiene un plazo definido en el código, pero se entiende que si es diligente debe hacerlo en los siguientes dos o tres días para que se termine el formar la mayoría que se necesita para ejecutar lo decidido en la asamblea y no perjudicar al consorcio en la demora.-

Consulta 7

Buenas tardes,

Le quería consultar si una administradora puede sin convocar a asambleas poner cuotas extraordinarias no habiendo Consejo.

Muchas gracias, Espero respuesta, Ernesto

Respuesta: en principio no puede, pero para responder mejor es necesario saber más: entre otras cosas, para qué se ha impuesto esa contribución extraordinaria.-

Consulta 8

ante quien corresponda:vivo en un séptimo piso.,en lo que sería el techo de mi balcón vienen apareciendo manchas de humedad,que se fueron agrandando cada vez más.Consulté en la administración y me dijeron que correspondía a los que habitan el octavo ,arreglarlo y pagarlo.Volví a insistir,ya que la mancha se agranda,y la esposa del administrador fue a ver y llegó a la conclusión de que era el agua del aire acondicionado lo que causaba el problema y les indicó poner una manguerita que desague en la rejilla.y que nosotros debíamos organizar con la vecina para que pague los gastos.En primer lugar,me parece raro que sea el aire,nosotro s ponemos un recipiente y tiramos el agua cuando hace falta.Pensamos que debe haber algo tapado.¿qué pasa cuando llueve?¿corresponde que el problema sea detectado por un

plomero?¿por qué debemos tratar nosotros con el vecino?¿no correspondería

que el administrador se ocupe del problema y luego se lo cargue en las expensas al propietario del octavo?No queremos tener problemas con los vecinosLes agradezco desde ya María del Carmen

Respuesta: Todo parece que me corresponde a mí responder, respondo: Si hay manchas de humedad y no puede Usted saber a ciencia cierta porqué se producen sugiero intimar a ambos: el consorcio y el propietario del piso superior.-

Consulta 9

Asunto: Presentación de presupuestos

Estimado Soy propietario y Nesecitaria saber como la Administración debería presentar los presupuestos para su aprobación debido a que sólo envían el ítem a resolver sin detallar repuestos , mano de obra garantías, etc. Por otro lado que después de mucho pedir con arreglos pasados envían la factura y sin aclarar nada del que realizó el arreglo, por ej: cambio de dos tubos led 5000$. Muchas veces es notorio y abusivo pero nunca la administración se

quiere sentar a tratar este tema para realizar un protocolo.

Muchas Gracias, Atte. Daniel

Respuesta: En general el administrador debe, en cada liquidación de expensas, detallar qué se paga y qué hizo.- En reparaciones importantes, se sugiere llamar a asamblea, incentiva a los propietarios para que también lleven presupuestos y decidir la asamblea; pero, reitero, esto sólo para reparaciones importantes.-

Consulta 10

Asunto: Transferencia de expensas

Hola alquilo un departamento y en el edificio decidieron cambiar todo el piso. Comenzaron a contarlo como expensas extraordinarias las que me sumaban a las ordinarias (mi contrato dice solo ordinarias) y yo pagaba ambas, luego iba a la inmobiliaria y me devolvían el monto que pague de extraordinaria, este mes subieron las ordinarias en 600 pesos y bajaron las extraordinarias en 600 pesos, le pregunté al administrador si lo que hicieron fue una transferencia de gastos de las extraordinarias a las ordinarias y que si lo que pretenden es que los.inquilinos paguemos la remodelación del piso, me dijo que no, que ese aumento y esa baja se aprobó por los propietarios, por lo que se acentuó mis sospechas de que nos están transfiriendo ese gasto a nosotros. Que mecanismo como inquilino tengo para pedir que reveean la situación y regularicen esos montos de expensas? Saludos. Anai

Respuesta: En general: En principio si la razón por la que había que pagar extraordinarias ya se terminó es lógico que no se paguen más.- Por otro lado, puede ser que aumenten las ordinarias.- Pero saber qué pasó en un edificio, puntualmente, hay que tener a la vista las liquidaciones de expensas, cuanto menos.-

Consulta 11

Asunto: Consulta fumigación edificio

Hola buenos días, quería consultarle lo siguiente: en mi edificio se procedió a hacer la fumigación mensual, lo cual avisaron a través de un papel pegado en el ascensor. Como sabia que nadie se iba encontrar en mi departamento en ese día y horario, llame a la administración del consorcio explicando la situación, y ellos me comunicaron que iban a analizar la

situación y a llamarme ese mismo día por la tarde. La fumigación iba a realizar un día a las 17hs en mi edificio que cuenta con 49 UF, y yo les avise que iba a lograr llegar a las 19hs (lo que tal vez me daba el tiempo para lograr que puedan fumigar mi departamento en ultimo lugar). La

administración de consorocio que dijo que se iba a comunicar conmigo nunca lo hizo, y cuando yo volví a comunicarme con ellos me dijeron que no podían hacer nada y que yo debería haberme arreglado para estar ese día y en ese horario y que mi departamento iba a quedar sin fumigar. ¿Puede hacer esto la administración del consorcio? Desde ya muchas gracias Ezequiel

Respuesta: En muchos edificios pasa que si el propietario no está en el día y hora determinados y avisados de fumigación, el departamento queda sin fumigar.- Lo que sí se observa es que hay buenos prestadores del servicio a los que uno llama y van otro día, particularmente a ese departamento, en general de manera excepcional.-

Consulta 12

Asunto: Juicio por modificación de coeficiente de expensas.

Buenos días. Mi consulta se orienta a que un propietario del edificio aduce que los % de las expensas en base a sus metros cubiertos expresados en el reglamento de Copropiedad de 1980. Son de carácter abusivo en relación al resto. Intima por CD a cada unidad a realizar firma de un acuerdo de adecuación de % en Asamblea fijada para el 27 de febrero. O presentarse en

mediación fijada con letrado para evitar juicio.

Además de los metros de cada unidad se consideran otros parámetros para

calcular coeficiente de expensa por agrimensor. Gracias Saludo atte. Fabian

Respuesta: El agrimensor, es cierto tiene en cuenta varias cualidades o características de cada unidad, pero, básicamente, son los metros cuadrados cubiertos propios lo que determina el porcentual.- En todo caso, (podría ser, es raro) si hay serias dudas habrá que contratar a un agrimensor.- Ello no quiere decir que los propietarios estén obligados a firmar o consentir la modificación.

Consulta 13

Asunto: consulta por mi edificio

La presente es para saber como podemos destituir al administrador porque hemos notado irregularidades en las expensas dada a fin de mes. Un nuevo adm. puede pedirle rendición de cuenta gracias Ana maría

Respuesta: Primero hay que saber si el edificio está situado en CABA o en otra jurisdicción.-

Consulta 14

Buenos días

Necesitaba consultar si los locales que pertenecen a un edificio que se encuentran planta baja con entrada individual deben participar de los gastos por filtraciones producidas por departamentos del mismo edificio. Espero sus comentarios. Sra. Consuelo

Respuesta: Primero hay que leer el reglamento para saber si ha eximido a los locales de algún gasto.-

Consulta 15

Asunto: Cobro de punitorios

Buenas tardes .mi consulta es porque el administrador que hace 6 meses que

esta. El mes pasado pague mis expensas el dia 27 porque yo cobro en esa fecha avise del pago via email y me respondio que el cerro el 24 y que mi pago pasaria al mes siguiente .al llegar las expensas sali como deudora y ademas cobro intereses cosa que no corresponde porque pague en el mes .este mes cerro expensas dia 15 (sabado) yo pague hoy 17 y me dijo que los interes corresponden.Yo estuve en la reunion en la cual se presento como nuevo administrador cosa que no.puede elejir porque ya lo habian resuelto pero no se hablo de. Ese tema.La pregunta es pueden cerrar las expensas 10 dias antes de cerrar el mes y me pueden cobrar punitorios muchas gracias yo escucho al Dr.Awad los sábados Liliana

Respuesta: Todo parece indicar que hay cierta malicia, que en las liquidaciones se debe informar el plazo de pago.-

Consulta 16

Asunto: Arreglo de balcon

Hace. 5 meses se efectuo parte de un arreglo en mi balcon ( paredes con humedad) que pague y se me reintegro con los gastos centrales. La segunda parte (el piso se levanto y se filtraba agua al depto de abajo) tambien lo pague yo. Ocurre que la administradora con la cual arregle el reintegro mensual renunció y la nueva no me atiende el telefono ni me contesta los

email. Y me paso el ultimo mes ( como deudor )sin descuento y con 3.5% de interes. Me interesaría saber como debo actuar. Muchas gracias Juan

Respuesta: Lamento que haya acordado de palabra con el administrador hacer usted los arreglos, esto suele pasar.- La verdad es que debería tratarlo seriamente con el administrador nuevo, en una reunión.-

Consulta 17

Asunto: reclamo al consorcio por filtracion desde terraza

quisiera saber si uds. me pueden representar para reclamar a la administracion por el arreglo de la terraza, ya que filtra y mi unidad esta muy deteriorada. hasta ahora hice los arreglos por mi cuenta, pero me parece excesivo ya que no quieren llevar a cabo el cambio de la membrana en la terraza. gracias. MARTIN

Respuesta: Si el obligado a la reparación es el consorcio, no debe le propietario hacer las reparaciones por su cuenta. Eso genera muchos problemas.- Seguramente, habrá que intimar en forma fehaciente al consorcio, con una carta documento, para comenzar.-

Consulta 18

Asunto: Con por accidente encargada fuera del horario de trabajo

Estimado Dr Asad, la encargada del edificio tuvo un accidente fuera de su horario de viaje a su trabajo el día 3/12/19, se le está pagando.normalmente el sueldo y tiene que ir a consulta el día 2/4/20 sería a los 4 meses del accidente, que se hace en estos casos? ¿Se hace cargo el sindicato de pagar su sueldo?, le agradecería me informará que hacer, muchas gracias, atte Maria

Respuesta: las cuestiones que involucran la relación del encargado con el consorcio, más si se trata de un accidente, son muy serias y específicas, no pueden responderse desde el reducido ámbito de una página como ésta.-

Consulta 19

Asunto: Consulta por despido de encargado

Hola! Necesitaría averiguar cómo es la manera adecuada de desvincularse de un encargado que quiere ser despedido en un contexto donde la mayoría de los propietarios no participan. Gracias! Aguardo respuestas. Un saludo! Victoria

Respuesta: El despido debe comunicarlo el administrador con acuerdo de la asamblea de propietarios.-

Consulta 20

Asunto: Obligación de Contratar un Ayudante de Encargado

Nuestro Consorcio tiene 55 departamentos y 20 cocheras. El consorcio tiene dificultades económicas y no desea contratar un ayudante.

¿Está obligado el consorcio a contratar a un ayudante ?, ¿Puede recibir el consorcio algún gravamen o sanción por no contratar un ayudante?. Gracias. Mabel

Respuesta: En general: La obligación de contratar un ayudante no es automática ni derivada de la cantidad de unidades, pero un gran número de unidades puede ser indicio de que se necesita un ayudante.- En general lo que ocurre es que el encargado formula la petición y se releva o se estudia el edificio para saber si es necesario.- En particular, para un edificio determinado: no es posible sin arriesgarse, responder a estas consultas pues la relación laboral del consorcio con el encargado es una cuestión muy seria.-

Consulta 21

Asunto: Abuso de autoridad del administrador

Buenas tardes vivo en un primer piso de frente (edificio de 10pisos)

La administracion puso techo de madera en el frente incrustandolo directamente en el medio de la medianera mia y de mi vecino.punto 1 se me estan rajando las paredes punto 2 esta a 30cm de mi ventana punto 3 el edificio no cuenta con salida de emergencia con lo que conlleva terrible peligro en caso de incendio.

El administrador tambien vecino hace obras innecesarias donde el es el contratista y pone a sus empleados varias veces sin casco y arnes(fotos)el techo lo inicio sin permiso de obra en el plano dice aire y luz lo cual me esta quitando parte de la vista.tambien los insumos los compra con iva a su favor cuando el edificio no esta ni siquiera anotado.en 6 meses cobraron expensas extraordinarias x mas de 6mil pesos por departamento para cambiar tanque arreglar ascensores ..y el ingreso de expensas los usa para hacer fachada del edificio a su gusto .tema gas (hubo un incendio en decimo piso y cortaron el gas natural .hizo asamblea para sacar hace unos años una garrafa q tenia un vecino hoy la mayoria cuenta con garrafa en cada unidad "vale todo"como si no fuera peligroso.a las personas que estan enemistadas con el si deben 3meses los manda a abogado si son amistad les perdona haciendo limpiar cuando ya pagamos empresa de limpieza..o compra sus deseos con la tarjeta de los deudores..hay varios puntos mas ..me gustaria que me puedan guiar como seguir ya que no estoy en condiciones de pagar un abogado para que me asesore. Maria

Respuesta: Si es un edificio en la CABA podría hacer una denuncia en el Registro Público de Administradores.- .-

Consulta 22

mediación fijada con letrado para evitar juicio.

Además de los metros de cada unidad se consideran otros parámetros para calcular coeficiente de expensa por agrimensor.?. De corresponder cuando podríamos tener una cita.? Gracias Saludo atte.Fabian

Respuesta: contestado en 12.-

Consulta 23

Necesito consultar al Dr. Awad soy colega de C.P.A.C.F por un tema de incumplimiento de lo acordado con la administradora del consorcio sobre seguridad en el mantenimiento de los ascensores en la asamblea anual del 28/10/2019 rosa ana

Respuesta: Si el administrador ha incumplido una manda de la asamblea y el edificio se encuentra en el ámbito de la CABA, podría formular una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 24

Asunto: cONSULTA SOBRE USO DE BLCONES

Un propietario tiene una parrilla en su balcón externo

Queremos saber si su uso esta permitido y si no trae consecuencias municipales al edificio.

La otra consulta es saber si se permite colgar ropa en los mismos lugares

Muchas gracias. Susana

Respuesta: Las parrillas (si no figuran en los planos) no están permitidas.- De todas formas hay que ver dese cuándo la tiene.-

En cuanto a la ropa, hay tendederos de pie que se colocan en el piso dentro de los balcones, no traen problemas.-

Consulta 25

Buen día, Quisiera consultar, siendo propietaria de un edificio que tiene su administrador. En caso de que haya un desperfecto en zona común, consulto como debo de proceder, dado que, entiendo que por mi parte puedo dar aviso al administrador de la falla presentada y el mismo, encargarse de darle solucion o llamar a los profesionales para su arreglo y atenderlos en tal

caso. Pero bajo ningún punto de vista es mi obligación encargarme de tener que llamar y atender a dichas personas, ya que no dispongo del tiempo y para eso esta el administrador. Es correcto lo que menciono?. Muchas gracias.

Noelia

Respuesta: Obviamente no es tarea del propietario atender a los proveedores de servicios que contrata el consorcio.-

Consulta 26

Asunto: CONSULTA POR POSIBLE CONSUMO DE DROGA EN DPTO. VECINO

Vivo en xxx . El departamento pegado al nuestro se alquila temporariamente. En general no hemos tenido mayores problemas, salvo ruidos. Hace dos días sentimos un olor, para nosotros muy extraño (somos personas bastante mayores). Esa misma noche estuve afectada por dolor de garganta y posteriormente una reacción alérgica. Hoy, la persona que hace

las tareas domésticas vio a un hombre, aparentemente fumando, que movía constantemente la puerta como para crear una corriente de aire que quitara el olor, por lo que suponemos que se trata de alguna droga. Mi pregunta es:

¿hay alguna medida que nosotros podamos tomar para evitar esto que nos afecta la salud a mi esposo y a mi? ¿A quien podemos recurrir?

Desde ya les quedo muy agradecida. Y felicito al Dr. Awad por su intervención en el programa de Radio Mitre los sábados. Atentamente Graciela

Respuesta: Sería bueno que alguna otra persona (el encargado podría ser) presencie esto.-

Consulta 27

Asunto: PB - Objetos pesados

Estimado Dr Awad, hoy me comuniqué por teléfono a su estudio para hacerle llegar mi consulta.

Vivo en una PB con 2 patios en Barrio Norte desde hace años y no logro que mis vecinos dejen de arrojar objetos disímiles a mis patios. A esta altura no reparo en las salidas de a acondicionados, sino que me refiero a botellas de vidrio, pesados armazones antiguos de hierro de maceteros de aprox 1mt, vidrios enteros de ventanas que caen directo en mi patio, macetas enteras que dejan en los bordes externos de los balcones además de asquerosos

desechos higiénicos varios...

Ensayé diferentes métodos después de comunicaciones inútiles con la Adm del edificio, que van desde lo más simpático y creativo en notas pegadas en ascensores, exposición de los objetos encontrados en mis patios en el hall, etc todas comunicaciones con respeto y sin agredir a ningún vecino a pesar de la indignación por el peligro que todo ésto conlleva. No tuve resultado positivo ya que se sigue repitiendo la misma historia. Me dirigí a centros

de gestión del Gob d la CIudad y sólo me respondieron que ellos tienen una mediación entre partes p ofrecerme. Obviamente, no es solución ya que son varias unidades funcionales las involucradas en el conflicto...

El Adm lo único que ofrece es, envío de notas de temas generales y al final de las mismas, solamente una línea en negrita cursiva diciendo, recuerden que las PBs no son el basurero del edificio.

Somos 2 PB, y ambas sufrimos las mismas agresiones que como expresé al comienzo, no se tratan de temas menores, se tratan de prevención de fatalidades ya que son objetos punzantes y pesados en lugares donde viven familias con chicos pequeños.

Me encantaría por favor que me diera su opinión.

Desde ya le estoy muy agradecida, Un abrazo, Mariana

Respuesta: Se sugiere intimar al consorcio para que instale una malla de protección del patio. Puede llevar un tiempo quizá haya que hacer una mediación) pero, en general se logra.- Si son muy reacios se puede iniciar un proceso judicial.-

Consulta 28

Llamado para asamblea

Mensaje: Hola. Soy propietaria de un departamento. Nuestra administración no convoco a asamblea. Y ya hace 2 años que está ejerciendo. El tema es que no estamos conformes porque no hace bien su trabajo porque pone como excusa que tiene hijos chiquitos

Que se puede hacer Gracias por su respuesta. Saludos Sofia

Respuesta: La “carga de familia” no es excusa.- Se trata de un edificio situado en el ámbito de la CABA?

Consulta 29

Asunto: Seguridad

Dr. , vivo en un edificio Don en reiteradas oportunidades se dejan abiertas, literalmente, las puertas que dan a la calle. La puerta interna es fácilmente violable, por lo que el acceso de delincuentes que han perpetrado robos se plantea como una posibilidad. Que responsabilidad tendría el consorcio ante un nuevo robo dentro del edificio por falta de seguridad.

Muchas gracias Armando

Respuesta: Habría que intentar que se llame a una asamblea para ver si se puede establecer algún sistema de seguridad, como un cierrapuerta, por ejemplo.-

Consulta 30

Queremos remover al administrador, el Consorcio puede decidirlo en una Asamblea de propietarios autoconvocada, conforme al art.2059 del C.C.y C.?

y si tiene algun requisito y modalidad especial para ser válida. gracias .

Nora

Respuesta: Para removerlo pueden autoconvocarse, esa autoconvocatoria debe decidirla dos tercios del total de unidades.- Después habrá que ver en el reglamento la mayoría para remover.-

Consulta 31

Asunto: Pago de calefaccion que no me arreglan hace 19 años

Hola buenas mi consulta se remite como le mencione en el asunto a la calefaccion que reclamo hace 19 años y no me arreglan. En este momento estoy adeudando expensas por que el consejo autorizo a arreglar las unidades de la pb al 6* (el edif tiene 9 pisos, con 2 unidades c/u) el mio es el 9*B, el motivo de mi deuda las subas importantes de las expensas extraordinarias

para el arreglo de las unidades correspondientes a los integrantes del consejo. Que me recomienda hacer? Muchas gracias. María

Respuesta: No aconsejo mantener deuda de expensas.- Lo más sano es pagar y reclamar que el consorcio cumpla a su vez con sus obligaciones-

Consulta 32

Asunto: Problema con térmica de luz

Hola buenas tardes, se produjo una baja de mi térmica de luz y a la vez de la térmica de luz del compartimiento general de portería. A raíz de ello, estuve 9 horas sin luz debido a que las 2 administradoras no se encontraban en el edificio (las 2 viven en mi edificio) y eran las que disponían de la llave de entrada a la portería para subir la térmica correspondiente a mi

depto, A pesar de ser un día domingo (fin de semana de carnaval) y dada la urgencia del asunto, informé acerca de esta situación ,,,una se comunicó por whatsap diciendome que no estaba en la ciudad y que le dijera al encargado que no vive en el edificio y obviamente no estaba trabajando, pero que por la tarde iría a recoger la basura y el disponía de llave. La otra

administradora nunca se comunicó conmigo. En definitiva estuve desde el mediodía hasta las 21 horas, sin luz y a la espera que el encargado pudiera abrir la portería para levantar la térmica.

Yo pregunto si el caso hubiera sido grave, un comienzo de incendio , una inundación etc etc cómo puede ser que no si disponga ante una urgencia de llave de la portería siendo que allí se encuentran los medidores de luz, gas etc etc. Y la falta de responsabilidad de las administradoras que no se molestaron en solucionar el problema.

Es más dijeron que el problema era mi térmica, pero en ese caso tampoco podría haber llamado a un electricista ya que no teníamos acceso a la térmica de portería. Mi pregunta es ¿Ante un imprevisto como este no debe el administrador al menos acercar la llave o hacerse cargo de la situación?

Finalmente el encargado levantó la térmica de la portería y no hubo problema con la luz. Debieron pasar 9 horas de espera .Gracias desde ya por su respuesta Laura

Respuesta: Lamentablemente, muchas veces pasan cuestiones como éstas en los edificios.- Habría que plantearlo en una asamblea para evitar que el futuro ocurra algo irreparable.-

Consulta 33

Asunto: Obligación de Contratar Ayudante

Le consulto si para un edificio en Avellaneda, de 55 UF + 20 cocheras, puede el sindicato de porteros o la ley en general obligar a los consorcistas a contratar un ayudante, en particular si el consorcio tiene problemas económicos.

Agradecere si en su respuesta me indica el número de ley o normativa a fin

de yo luego la informe a los restantes consorcistas. Gracias. Mabel

Respuesta: respondido en consulta 20.-

Consulta 34

Asunto: Reparacion Parquet por humedad

Buenos dias Dr. En mi depto hubo filtraciones provenientes del balcon terraza y levantaron el piso de madera. Originalmente no estaba pulido y plastificado, y la administracion dice que no le corresponde pagar el pulido y plastificado porque de obra no estaba asl y hay otras unidades que lo tienen original es decir sin el pulido y plastificado, segun dice el administrador la responsabilidad del consorcio es conforme a obra. Es asi?

Tengo que pulirlo y plastificarlo a mi cargo? Juan

Respuesta: Si el piso de su departamento estaba pulido y plastificado el consorcio debe pulir y plastificar.-

Consulta 35

Asunto: Grave problema de inquilino esquisofrésnico

Ocupo el noveno piso "B" de un piso que tiene dos Departamentos, desde el mes de Octubre ppdo.el mismo fue ocupado por una madre con su hijo.- El joven es un giganton, alto, da terror de solo verlo.-Apenas ingresó , yo que vivo sola y tengo 86 años, sentí con golpeaban mi puerta de acceso a mi departamento con patada y golpes fuertísimo tratando de derribarla, con el susto que tenia no atiné a nada mas que prender la luz de pallier y mirar por la mirilla, vi en ese instante que el joven desaparecia para ingresar al Dpto que hasta entonces había estado desocupado--

Como sabia que lo tenia para alquilar una inmobiliaria, llamé de inmediato preguntando quienes eran las personas que lo habían alquilado, ellos me contestaron que no, que el dpto. estaba desocupado y que de inmediato se comunicarían con los dueños para reclamarles una actitud que no les pareció correcta.-Consultado el Administrador del edificio en que vivo, me indicó que había sido alquilado por un Sr. que no tiene inmobiliaria ni siquiera está inscripto como ejerciendo esa actividad, a una pareja compuesta por una madre y un hijo que tiene serios problemas, y que habían venido de Tierra del Fuego.-De inmediato hice la denuncia policial, y parte de los inquilinos y propietarios me pidieron que por ser la principal damnificada (las agresiones de este tipo habían seguido ocurriendo) debi llamanar

infinidad de veces al comando radioeléctrico 911, pero consideraba que el peligro lo corrian todos los ocupantes y el edificio mismo.-

En efecto, los gritos y peleas entre ellos mismos sobresaltan a todos los ocupantes de edificio, hay quienes quieren cambiarse.- No obstante lo dicho, concurrí con un abogado puesto por el Consorcio a hacer una denuncia ante la FISCALIA que se corrsponde con la ubicación del edificio.- Han pasado ya cinco meses y todo sigue peor, recibo insultos en forma continua, in dejarse ver y a los gritos me grita lo peor que se le puede decir a una mujer.- Mi médico personal, me ha indicado que debo irme de mi casa hasta que el individuo se retire, pues estoy sufriendo un stress que el llama estado de pánico continuo.-Al no tener novedades creo que no se ha encarado el tema como debió serlo, por lo cual le pregunto a Ud. Dr. Awad, a quien en otras oportunidades he consultado y resuelto de acuerdo a su dictamen, cual es el camino a seguir.- ALICIA

Respuesta: Aquí hay una responsabilidad del propietario del departamento, hay que intentar intimarlo a él.- Y seguir insistiendo con la fiscalía.-

Consulta 1

Asunto: Accidente en el edificio.

Estimado Dr: En fecha reciente ocurrio un accidente en el edificio con la muerte de una persona. El hecho se produjo por una fiesta en el SUM, con bebidas alcoholicas, reservado por el hijo de un consorcista, hijo que no vivia en el edificio y cuyo padre se encontraba en el exterior, y fiesta a la que concurrieron invitados ni siquiera conocidos por el promotor del mismo. El SUM no estaba habilitado y la construccion no habia sido autorizada por la totalidad de los consorcistas. Cual es el alcance de la

responsabilidad personal cada consorcista ante una demanda, la del administrador y la del consorcista a cuyo nombre se hizo la reunion. Muchas Gracias Eduardo

Respuesta: Lamento lo sucedido, es un problema serio.- Le pìdo disculpas pero no puedo responder cuál es la extensión de la responsabilidad en este caso, ya que es necesario, imprescindible, tener más precisiones sobre el edificio, el SUM y cómo ocurrieron los hechos.- Pienso también que, seguramente, el administrador ya habrá efectuado las consultas legales pertinentes, atento la importancia del caso.-

Consulta 2

Asunto: renovacion contrato de alquiler

Buenas noches, quería saber como propietaria de un departamento que tengo en alquiler, qué me corresponde pagar a la hora de la renovación. Le comento que desde la inmobiliaria me dijeron que el mes de depósito que me tendría que entregar el inquilino, ahora le corresponde al propietario. ¿Ahora digo yo, si es mes de depósito, por qué se lo quiere quedar la inmobiliaria? y

cuando termine el contrato, ¿quién lo devuelve? si yo no lo recibo? es realmente así? o me están estafando? Muchas gracias por responder cristina

Respuesta: La verdad es que, nada ha cambiado por el momento, pues la reforma al régimen de alquileres aún no ha sido sancionada.- Sigue vigente el Código Civil y Comercial de la Nación, por lo que sugiero, cambie de inmobiliaria.-

Consulta 3

Buenos días, en una respuesta a mi consulta faltaba una parte. ¿ Que cantidad de votos se requiere para aprobar el agregado de una habitación en la terraza común intransitada del Edificio? Unanimidad o Mayoría en asamblea

extraordinaria. Agrego; la construcción no afecta a ningún consorcista ni al consorcio, sabedores que habrá tramites administrativos frente al Gobierno de la Ciudad Cordialmente Ricardo

Respuesta: La verdad es que no es posible responder con precisión a cuestiones que requieren saber en extenso cómo es el edificio, de qué superficie se trata, qué se quiere hacer y para quién, etc.- En principio debo decir que probablemente necesiten unanimidad.-

Consulta 4

Asunto: Cubrir daños

En mi unidad tienen que hacer un trabajo de cambio caños cocina a cargo consorcio, al sacar la mesada se dañaron los flexibles y el desagüe de la pileta (ninguno perdía). El administrador me dice que eso corresponde lo pague la unidad. ¿Es correcto en este caso cuando el daño se produjo a causa de un trabajo del consorcio? ¿Ni siquiera la mano de obra o compartirlo? le agradecería mucho dr que me oriente porque además se dañó el bajomesada.

Muchas gracias y felicidades ¡María Cecilia Respuesta: Si el consorcio produjo daños durante la tarea de o las obras de refacción, debe cargar con la reparación-reposición de lo dañado.-

Consulta 5

Asunto: cateo en departamento

buenos dias , les queria consultar lo siguiente.

vivo en un tercer piso contratfrente.

hace unos meses la señora del piso de abajo comenzo a quejarse responzabilizando a mi departamento. a administracion envio dos inspecciones , una de albañileria y otra de plomeria, ambas dijeron que mi departamento no era el causante. la cosa se calmo un par de meses hasta que volvio a suceder. la humedad que tiene esta señora es ambiente o por condensacion,

aun asi la administracion insiste en que me tienen que romper el piso a mi para buscar perdida , y mi depto no tiene ningun daño probocado por agua o humedad, soy inquilino y ellos no llaman al propietario. que me aconsejan

hacer? Gracias Victor

Respuesta: Lo primero que debe hacer Usted es poner en conocimiento del propietario lo que ocurre, para que tome la intervención que corresponde.-

Consulta 6

Buenas tardes, les consulto lo siguiente: en mí lavadero tengo piso de porcelanato y le está filtrando agua desde el desagüe del Lavarropas a la vecina de abajo... Hablé con la administración y me dijeron que tienen que

romper y que no se van a hacer responsables en colocar un porcelanato bueno ya que no corresponde, se coloca baldosas de obra con cemento de obra... Que yo me tengo que hacer cargo de conseguir el piso nuevo y que lo vengan a

colocar de forma particular... ¿¿¿Es esto así??? ¡Agradezco su respuesta!

Saludos cordiales Ángel

Respuesta: Si lo que pierde es una cañería común y el consorcio la va a arreglar, debe reponer el piso que tiene el lavadero en este momento.-

Consulta 7

Dr Awad

Hace varios meses encuentro que el detalle de la deuda de los propietarios no me coincide. O sea, tengo un total a fin del mes anterior, resto los pagos que ingresaron y sumo las expensas y punitorios que se generaron en este mes y no me coincide con el total a fin de mes. Así varios meses, algunos la diferencia es a favor y otros en contra.

Al administrador le pedí que me explique cómo llega a cada saldo y no me responde.

¿Qué puedo hacer al respecto? ¡¡Muchas gracias y Feliz Año!! Juan Carlos

Respuesta: Gracias! Igual para usted! La verdad es que, en estos casos, lo mejor, si se trata de un edificio en la CABA, es intimarlo a que ponga a disposición del propietario la documentación para poder analizarla y ver si se corresponde con lo informado en la liquidación de expensas.-

Consulta 8

Asunto: medianera y pulmon de edificio:

Hola Doctor Awad: mi problema es el siguiente,el edificio junto al que vivo me trajo problemas en mi pared de la cocina que a su vez es pared de medianera lindera con ellos, me arruinó mi cocina y también la parte externa que es pulmón de mi edificio por una pérdida en los caños de su casa, este vecino lindero arregló su problema pero se niega a arreglar mi parte de la pared de mi cocina ( que es la medianera del edificio) , el problema es peor porque cuando le llevo esto a mis vecinos( a mi consorcio) me dicen que me

arregle sola con ese vecino ; yo les digo que corresponde al consorcio porque es medianera y pulmón y me dicen que No corresponde al consorcio! De locos! si pago expensas y vivo en una prop horizontal la medianera y el pulmón son parte del edificio más allá que es parte de mi cocina. Mi consorcio me niega el problema y por ello los cité a una mediación y así y todo se niegan al arreglo. Tengo entendido que no es justo ni legal que lo pague yo cuando además pago expensas, ¿qué hacer Doctor? ¿Me ampara la ley?

Muchas gracias por leerme espero me conteste. ¡Saludos y Feliz año! verónica

Respuesta: Tiene usted razón: la medianera y el aire y luz son sectores comunes y debería ser el consorcio quien tome la iniciativa y demande al lindero la reparación de los daños.-

Consulta 9

Asunto: ¿Es ilegal pasar el servicio de gas a eléctrico?

Buenas tardes, mi consulta es la siguiente una propietaria de mi edificio planteo en Asamblea, ante una dificultad presentada en el mismo con el servicio de gas, que el pasaje a servicio eléctrico en el sector de cocina no puede realizarse porque en la escritura figura ese servicio como original de la unidad. Esta persona. incluso, amenazó con realizar un juicio al consorcio si la decisión de la Asamblea era la elección del servicio eléctrico sobre el de gas. ¿Esto tiene alguna base legal sólida? Muchas gracias! Saludos!! Analia

Respuesta: En principio sería bueno saber qué dice el reglamento, es cierto que las instalaciones de gas son cosas del dominio común.- De todas formas, para saber qué y cómo van a decidir sería bueno saber qué dificulatades hay con el servicio de gas.-

Consulta 10

Asunto: Caida de una piedra desde un balcón dañó mi vehículo

Dr. Awad, buenas tardes

Me permito molestarlo para hacerle una consulta.

En el caso de que dos menores tiren desde un balcón piedras y dañen un vehículo, ¿es responsable el Consorcio de Copropietarios y debe responder el seguro de Responsabilidad Civil del mismo?, o son responsables los padres de

los menores y propietarios de la unidad funcional desde donde tiraron la piedra, y el Consorcio de Copropietarios no tiene responsabilidad alguna.

Agradecería si me puede ilustrar al respecto. Desde ya, muchísimas gracias!!

atte. Leonardo E.

Respuesta: Si, en principio, es posible determinar y probar de dónde partieron las piedras

el responsable es el titular de la unidad o, en ese caso, el responsable de esos menores.-

Consulta 11

En el edificio donde vivo un vecino del 7° piso deja la manguera del aire acondicionado sin envase contenedor chorreando el agua las 24 hs hacia la planta baja, arruinando la pared, ventana de los departamentos mas abajo.

¿¿El Administrador me dice que tengo que denunciarlo en el CGP12?? es asi o el Administrador debería ocuparse. IRENE LEONOR

Respuesta: El administrador debe ocuparse e intimar en nombre del consorcio la adecuación de esa instalación.- Sin perjuicio de ello, puede hacer la denuncia ante la CABA.-

Consulta 12

Hola ¡ Soy propietaria de una cochera, en cuyas expensas participo de gastos comunes como los sueldos de encargados y no participo de gastos de ascensores

Hubo un accidente terrible, provocado en un ascensor, y el consorcio tiene que pagar un juicio muy oneroso por tener sentencia desfavorable Tengo que participar del pago de este juicio??? Es algo exclusivo de ascensor.

Gracias , saludos cordiales Silvia

Respuesta: para responder hay que saber qué clase de exención de pago de expensas tiene su cochera.- le adelante, de todas formas, que en muchos casos, todos los propietarios quedan vinculados ante un accidente.-

Consulta 13

Asunto: dudas

Dr Awad,realice en añon2017 ,el curso ,porquebno hay manera de que entiendan,que hay respetar ,leyes y un orden.En la asamblea que convoco un propietario para tratar :rendicion de cuentas ,administrador y encargado ,no se cumplio.En el acta ,no esvribieron ni quien era presidente ,ni secretario,ni hora y si como esto fuera poco ,le permitieron escribir a alguien que no es propietario y hay una tachadura.tenia yo el poder de 4 propietarios ni siquiera me preguntaron .No se como resolver el tema.El 42%,no estaba presente ,pero llevaba yo la carta poder,no me la pidieron ,no

firmaron nada. Rosa

Respuesta: No sé cuándo se habrá llevado a cabo esa asamblea, pero habría que haberla impugnado.-

Consulta 14

Asunto: Filtración de agua de un baño

Buenas noches. Ll departamento de arriba tuvo un problema de filtración en el baño (aparentemente en la conexión a la cloaca). Por éste motivo se deterioró el cielo raso y parte de la pared. El problema de la filtración ya está solucionado, la consulta es si el arreglo de lo deteriorado de mi departamento lo paga la administración o el propietario del otro departamento. En tal caso, en que ley y articulo lo puedo leer, desde ya muchas gracias. Ruben Pedro

Respuesta: El mismo que arregló las cañerías que filtraron y dañaron su departamento (o sea el consorcio) debe arreglar los deterioros que se produjeron en su unidad.-

Consulta 15

Asunto: PÉRDIDA ESPONTÁNEA DEL FLEXIBLE DE AGUA AL DEPOSITO DE SANITARIO

Buenos días Dr. Awad, Soy INQUILINO, se produjo la pérdida inesperada y no visible de un flexible de caucho enmallado de alimentación de agua al depósito de descarga del sanitario. Este hecho ocurrió en mi ausencia durante unos 8 días, (yo me ausenté del dpto. el 26/12/19) y no había nada visible que hiciera sospechar lo sucedido y de ser así lo hubiera reparado por mi cuenta. De resultas del mismo, se produjo inundación de la loza del dpto. inferior , que no está habitado, pero sí visitado regularmente por su

propietario en razón que está realizando una mudanza autónoma y de a poco, (Desconozco si el mismo, había estado en los días anteriores realizando lo antedicho) y se encontró con esta situación recién el viernes 3/1/20 .

Al no estar yo presente y hasta que se determinara cuál era la unidad que ocasionaba lo sucedido, la administradora se comunica telefónicamente conmigo dándome aviso y solicitándome si podía volver o abrir el Dpto. con alguna llave que hubiera dejado a terceros (cosa que no era factible), ofrecí el envío de llaves con terceros en menos de 48 hs. (yo me encontraba a 400 km. e imposibilitado físicamente de viajar) . La administradora había dispuesto que el plomero que hace las verificaciones del consorcio, (YO NO LO CONTRATÉ) , el mismo concurrió la primera oportunidad el viernes 3 de Enero por la tarde para verificar lo sucedido, no pudiendo hacer mas que ver el resto de las unidades en las cuales no se vió nada anormal, con excepción del agua que caída de agua al dpto. de piso inferior (1° B), al que arrendo (Yo, 2° B) .Se procedió entonces al corte de columna de agua de todo el lado

"B", hasta el día siguiente (SÁBADO 4/1/20), en que el plomero acude nuevamente y decide que seguirá el corte porque sigue cayendo agua al dpto, inferior, con lo cual descarta la posibilidad de tratarse de tuberías de calefacción y se deduce que el problema estaba en mi dpto. del cual soy el Locatario.

Dando aviso yo a la administradora el Sábado 4/1/20, aprox. a las 20 hs. que las llaves del Dpto. estarían disponibles el día Domingo 5/1/20, que "viajarán" enviadas a través de terceras personas que se harían cargo de la apertura del mismo durante la mañana del Domingo 4/1/20. Fué así que la administradora me comunicó siempre por vía telefónica, que el plomero se haría presente entonces al mediodía, quien asistió y confirmó de la rotura del flexible aludido, procediendo el mismo al corte de agua del dpto. y dar

agua gral. al resto del lado afectado, hasta resolver el cambio del flexible.

Enterado de tal situación y por terceros, dí por concluída mi disposición e indiqué a operario de mi confianza a realizar el cambio de flexible, cosa que fue realizada inmediatamente. ($ 700.- flex.+ mano obra, día domingo.....).-

Conclusión: la administradora dice y alude que todas las reparaciones y gastos ocasionados en el piso inferior, deberán ser abonadas en su totalidad por mí, ya que no le corresponde al consorcio y que la Ley dice que el flexible es del que lo tiene adentro de su unidad, (supuestamente habría un presupuesto que presentaría el copropietario del primer piso, cosa que al día de hoy desconozco),aludiendo que la ley es clara en ése sentido, y que el plomero se comunicará conmigo.

A mi regreso el día 6/1/20, también observo que está afectado el piso entablonado del pasillo distribuidor (hinchada la madera) de mi unidad arrendada.

Al día siguiente recibo llamado del plomero que mandó la administradora queriendo cobrarme por haber concurrido dos veces la suma de PESOS CINCO MIL ($5000.-) y por orden de ella, REPITO: YO NO CONTRATÉ SUS SERVICIOS (ELLA LO DISPUSO), por lo cual le respondí que quedaría en PENDIENTE hasta que me comunique con ella y además yo NO LE DÍ MI NÚMERO TELEFÓNICO PRIVADO CELULAR NUNCA A ÉL.

Luego yo compruebo mediante muestras fotográficas y relatos, que encuentro manchas de humedad en parte inferior de paredes de placard, que coinciden con la conexión del flexible en cuestión, con lo cual y también por las fotos sacadas al momento del cambio del flexible roto, (que estaba corroído en el interior de la unión enroscada al caño de bajada) darían cuenta a mi

entender que la pérdida comenzó primero hacia "atrás" o sea hacia la pared (imposible de visualizarlo antes) y que por lo tanto comenzó siendo intramuros al principio y luego "explotó" hacia exterior del lado del baño. ocasionando la situación planteada.

Ante esta evidencia la administradora me lo niega y ni siquiera lo manda o viene a comprobar visualmente ella, aludiendo que estas situaciones son siempre así, que me corresponde cargar con TODOS los gastos.

Sé que es demasiado extenso, pero ya terminando, Ud. habrá comprendido si corresponde o no que así sea, o en su defecto por tratarse de un hecho fortuito, imposible de preveer, no producido adrede ni por negligencia alguna, se puede estimar una consideración especial dentro de los gastos comun es (cosa que le explicité a la administradora) y que me lo negó, a fin de atemperar la suma dineraria AÚN DESCONOCIDA, que deberé afrontar (incluyendo mis averías) y que ateniéndome a la cláusula de responsabilidades que asume el locatario, de sus pertenencias, el edificio y/o terceros, siempre que dice "por culpa" (Zona Gris discutible ya que el hecho fué fortuito y además aún no sé, ni yo he dado aviso al propietario esperando que la administradora cediese en algún punto, a pesar de las pruebas y relatos de la probable cuestión inicial del asunto .

Y como si fuera poco, y ya sé que tal vez no hace al caso, soy JUBILADO!!.

PREGUNTA: YO TENGO QUE CARGAR CON TODOS LOS GASTOS DE ARREGLOS OCASIONADOS A TERCEROS Y A MÍ?, por UN FLEXIBLE que estaba podrido en su interior, por ser de caucho (cosa que no debiera ser, es un edificio de 11 años !!!).

Gracias. DANIEL

Respuesta: Estas consultas muy largas, con tantas idas y vueltas no pueden responderse bien en el ámbito reducido de una página como ésta.- Los llamados flexibles también son caños, debería repararlos el consorcio.- Igual, sería bueno saber dónde está situado.- La cuestión es que no debería cargar el consorcio con todo, porque el incremento se debió a que Ud. no estaba y no había dejado la llave a nadie.- Resta saber qué dice el contrato de locación que Ud firmó para saber si el propietario también debe cargar con una parte.-

Consulta 16

Asunto: Asunto: Libros obligatorios en Pcia de Buenos Aires Le consulto cuales son los libros obligatorios para un consorcio de

propietarios en Pcia de Buenos Aires,y si los mismos deben estar rubricados.

El administrador debe rendir cuentas a todos los propitarios de la documentación que vuelca a las expensas mensualmente ? en caso que haya comprobantes de dudosa legalidad cual es la responsabilidad para el administrador y los propietarios ?Gracias ! MARIA DEL CARMEN

Respuesta: Por lo pronto los libros de administración y de asambleas (depende de la jurisdicción donde está situado el edificio los rubrica un escribano o el Registro de la Propiedad Inmueble) y los de firmas y registro de propietarios son obligatorios en todo el país.- Si tienen personal en relación de dependencia aparecen otros libros. Se sueldos y jornales, de órdenes, después habrá que consultar si la Municipalidad a la que pertenece el lugar donde está el edificio exige otros libros.-

Consulta 17

Asunto: Consignacion judicial de expensas

En mi edificio cortaron el gas. Hay un termotanque que abastece agua caliente a todo el edif. menos a mi y otro propietario, porque tenemos termotanques individuales. Ahora solucionaron el tema del termotanque general, y Metrogás va a conetar, sólo para el agua caliente, a todos menos a los que tenemos termotanques individuales, puesto que para ello hay que hacer el arreglo general al que al que el resto de los propietarios (y el administrador avala), y no quieren hacer por el momento. Quiero consignar el pago de las expensas, puesto que por culpa de los que no quieren hacer el trabajo me veo perjudicada por tiempo indeterminado e indefinido.Mi pregunta es, si en este caso puedo hacer la consignación judicial.Muchas gracias María del Carmen

Respuesta: Cuál es su participación en los gastos que genera la instalación general del gas? Porque en principio, esas instalaciones las pagan todos.-

NO soy partidario, en general, de la consignación judicial, en principio creo que debería citar al consorcio a una mediación y solucionar la cuestión.-

Consulta 18

Buenos días, me comunico con ustedes para solicitarles información y si es posible una consultar con el Dr Awad.

Mi situación es la siguiente: Hace 5 meses llevo solicitando a la administración xxx se haga responsable de unos arreglos en mi

unidad, cuento con una humedad de aproximadamente medio metro en todo el perímetro de mi departamento hace 2 años. Mi situación fue tomada como prioridad desde el consejo y el Sr administración que envió un Calderista y encontró él problema al cual nunca mas mandaron a solucionarlo.

Esta situación hizo que me deba mudarme hace 5 meses por el estado de la unidad, a la cual no puedo ni poner en alquiler ni vender.

¿Citada mi situación ustedes ven cómo viable accionar de alguna manera ante está administración? Cuando podríamos reunirnos con el Dr. Aguardo a una pronta respuesta, saludos a ustedes atte Patricia

Respuesta: La verdad es que no es posible responder pues no se aclara cuál es la causa de la humedad, para saber si es imputable al consorcio la responsabilidad o no.-

Consulta 19

Asunto: COCHERA Y GOTERA

Buenas tardes, una gotera encima de mi auto está arruinandome la chapa. El consorcio dice hace meses que van a arreglarlo pero aun no hay movimiento, mientras tanto, a quien reclamo por los daños en el vehiculo. Cabe clarar que pago rigurosamente mis expensas.

GUADALUPE

Respuesta: La verdad es que sin saber qué desperfecto produce la gotera no puedo responder quién sería el responsable.-

Consulta 20

Asunto: Cambio de administracion

Por favor necesitaria orientacion con respecto a lo siguiente: En Diciembre decidimos cambiar la administracion y en asamblea se decidio por 9 votos a favor y 1 en contra de los presentes,el cambio. La adminisradora dijo que se necesitaba el 75 % de los propietarios y envio un email a cada propietario, con el fin de lograr ese 75 %. No tuvimos mas novedad que un email de una

propietaria donde decia que impugnaba la asamblea. A partir de alli, no hemos podido lograr una respuesta de la administradora, que evidentemente no se quiere ir. Un mes y medio despues dice que va a citar a Asamblea nuevamente para el 10/2... Necesitamos resolver esto a la Que corresponderia en este caso? Enviarle una carta documento? Agradeceria su opinion al

respecto Maria Lidia

Respuesta: Habría que tener a la vista el reglamento del edificio, hay que saber cómo y para qué citó la primera asamblea, y cuántas unidades son.- De todas formas, lo que queda claro, es que, EN PRINCIPIO la continuidad de la administradora debería decidirla una mayoría absoluta ( más de la mitad de las unidades funcionales y el 50,01 del porcentual) como mínimo.-

Consulta 21

Asunto: Cambio de abertura en balcón

Quería saber si para cambiar las aberturas de un balcón (puerta corrediza de

hierro por puerta corrediza de alumnio) hay que pedir autorización al

consorcio. Gracias! Roberto

Respuesta: el nuevo código civil y comercial establece que las ventanas son cosas del dominio particular del propietario.-

Entiendo que la renovación puede hacerse, siempre y cuando se respete la forma y aspecto exterior original y no se produzca daño a otras unidades.-

Consulta 22

Asunto: Cañerias

Buen día Dr. Awad

La Consulta es la siguiente, hubo un problema en la cañería, fue la reducción de la cañería donde va conectado el flexible, hubo que cambiar la reducción porque había pérdida de agua!, esa reducción es parte de la cañería?, a quien le corresponde?, al propietario o al consorcio?, y el daño que produjo en el techo del departamento de abajo?

Gracias, Marcela!

Respuesta: En principio las cañerías que conducen agua son todas del dominio común y el consorcio debería repararlas y arreglar los daños.-

Consulta 23

Asunto: Vecina

Hola, en mi edificio una propietaria que vive sola y está con sus facultades mentales alteradas, corta conexiones de cable,prende fuego los mismos, baja con martillo y rompe maceta en P.B.(lo vemos en las cámaras), increpa a los vecinos a los gritos porque imagina la agreden, etc. Qué se hace en éstos casos? tampoco tiene familia a quien podamos reclamar; por favor,

necesitamos nos asesore para evitar males mayores o alguna desgracia.

Graciasssss Graciela

Respuesta: Estas cuestiones si se trata de un edificio en la CABA debe manejarse, en principio, haciendo la denuncia en una fiscalía.- Pero tratándose de un tema complejo, sólo puedo responder esa generalidad.-

Consulta 24

Asunto: Administración de consorcio

Buen día, se ha cambiado la administración del edificio donde vivo (soy inquilino) por habernos estafado, se quedó con toda la plata de las expensas. Ahora cambiamos de administradora y hay que pagar no solo las que corresponden sino también la compensación de las anteriores que nos estafaron. Estas últimas, quien las debería pagar, yo, que soy el inquilino o el dueño del departamento? Soledad

Respuesta: En principio ( no sé de qué gastos o erogaciones estamos hablando) debería el propietario cargar con ello.-

Consulta 25

Asunto: unidad debe expensas: titular fallecida y la sucesión no está iniciada

Buenos días Dr. Awuad, me dirijo a Ud. para tratar de solucinonar un tema de consorcio complicado. Este es el caso: Se trata de una Unidad Funcional cuyo titular está fallecido, no se ha inicado la sucesión. Existen cuatro herederos, de los cuales uno vive acá en la ciudad de San Juan, donde está el Consorcio del que tengo los datos para intimarlo. Otro vive en EEUU y no se desconoce domicilio, D.N.I y otros 2 viven en Buenos Aires, de los cuales tampoco se conocen los datos de D.N.I. y domicilio. la pregunta concreta es:

puedo intimar al heredero del que se conocen los datos para que inicie el sucesorio y en todo caso se puede ejecutar su porción indivisa ?. Gracias Dr. Awuad.- Cordialmente: Lucia

Respuesta: Estas cuestiones son complejas y no pueden resolver en dos o tres líneas.- Hay alguien ocupando la unidad?.- Cómo le consta a Usted que esa persona es heredera? Y las demás)?.- Para iniciar la sucesión, hay que saber en qué jurisdicción falleció el titular.-

Consulta 26

Asunto: consulta pago expensas

Buenos dias Dr. quisiera que me indique si es legal lo que me quiere cobrar el consorcio. Pague mis expensas que vencian el 15 de Enero el dia 24 de Enero. Cuando recibo las expensas para pagar el mes de febrero por supuesto figuro como impago y teniendo que abonar intereses por $219. Pregunto a la administracion que si por 9 dias de mora corresponde abonar ese importe y me

dicen que el sistema liquida hasta el proximo vencimiento que es el 14 de febrero aunque estuviesen pagas las expensas. Se que no es importante el monto pero la realidad es que estoy harto de los malos administradores.

Disculpe las molestias y muchas gracias Jorge Alberto

Respuesta: Cúal es el plazo de pago que dicen el reglamento la liquidación?

Consulta 27

Asunto: facturas

Estimado Sr Awad, le solicite ver las facturas de la ultima liquidacion de expensas al administrador que me informo que para eso debo pagar $ 1.500...hace 2 años que administra y nunca habia pedido el pago. Es legal ? que debo hacer?

Muchas gracias María

Respuesta: Es un disparate pretender que el propietario pague por consultar la documentación.- Si se trata de una respuesta escrita y el edificio se encuentra en la CABA sugiero lo denuncie ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 28

Buenas tardes doctora le escribo para consultar por un aumento de expensas comunes que nos han hecho en el lugar donde vivimos sin un aviso se mandó este párrafo por mail y no todos los inquilinos tienen mail no nos parece una herramienta adecuada para informar cosas de tal magnitud les adjunto el párrafo Muchas gracias ustedes que nos aconsejan Es legal este aumento sin

aviso o sin una reunión según informa la administración el consejo de administración que son 3 propietarios dieron el okay sin avisar a nadie Muchas gracias Saludos cordiales. Guido

Sres. propietarios e inquilinos:

En función de lo expuesto y analizado con el consejo sobre los gastos comunes y habituales del consorcio se deberá ajustar el valor de las expensas Generales a $ 70.000,00 a ser estas prorrateadas según porcentual.

Este ajuste se debe a los incrementos de servicios, abonos y ajustes de sueldo de la encargada.

Esta cifra sigue siendo muy ajustada, por tal es que pedimos que todos abonen en tiempo y forma las expensas, pues se deben cumplir las obligaciones de pago que tiene el consorcio y las más importantes se concretan en los primeros días del mes.

No podemos cerrar con saldo negativo, tengan en cuanta que de cerrar en negativo por el no pago de expensas se analizara junto al consejo el volver a instaurar la columna SALDO NEGATIVO. Algo que no es justo para quienes abonan en tiempo y forma sus expensas.

Respuesta: Es cierto que no todas las personas se manejan con correo electrónico.- Sugiero pagarlo, pero haga una nota recordándole que en ese consorcio la notificación electrónica no es válida.- Y si insiste y se trata de un edificio en la CABA formule una denuncia por antes el Registro Público de Administradores.-

Consulta 29

Estimado Dr. Awuad:

Me dirijo a Ud. con la finalidad de encontrar una solución práctica y más agil respecto a lo que dice el CCyC sobre la siguiente situación:

Se trata de una unidad funcional sometida a PH que tiene deuda por expensas, cuya titular se encuentra fallecida y sin haber los herederos iniciado el proceso sucesorio. Esto es en la Provincia de San Juan, sólo uno de los herederos vive en esta Provincia, conociéndole su D.N.I. y domicilio real.

Los restantes herederos viven 2 en Bs As, no se sabe si CABA o Pcia., pero se desconoce sus D.N.I. y domicilios reales, y otro vive en EEUU también desconociéndose su D.N.I. y su domicilio.-

Frente a esta situación: se puede demandar al heredero que vive acá en San Juan, previa notificación extrajudicial, que ya se ha hecho, y se denuncie a los demás herederos, con carga de hacerlo a este heredero?. Ya que siendo acreedor el Consorcio, el trámite para iniciar el sucesorio se torna en este caso muy dificultoso por las razones mencionadas. Habrá otra solución por

vía de la Jurisprudencia y Doctrina?.- Desde ya muchísimas gracias.-

Cordialmente, Lucia Ester

Respuesta: +Respondida en consulta 25.-

Consulta 30

Asunto: Terraza

Buenos días necesito saber quien debe abonar la reaparción del piso de una terraza que viene con el edificio pero es de uso privado de la propietaria Muchas gracias Sandra

Respuesta: Hay que tener más datos, leer el reglamento, saber de qué reparación se trata, etc.-

Consulta 31

Asunto: Responsabilidad cambio de cables de montante

Buenas tardes. Quisiera consultar de quién es la responsabilidad del cambio de cables eléctricos que van desde el medidor, que está en la planta baja, asta el tablero del departamento; del propietario o del consorcio?

Muchas gracias. Rodolfo

Respuesta: Los cables son COMUNES hasta la entrada del departamento.-

Consulta 32

Mensaje: Vivo en edificio sobre Av Las Heras con dos locales en planta baja

Siempre se alquilaron a locales de ropa y zapatería

Ahora están instalando en uno fiambrería y en otro pollería

En reglamento de copropiedad estos rubros no están prohibidos,si pescadería,lugar que pueda producir malos olores ,estética,etc.

¿Cómo podemos encararlo para no permitirles el acceso con estos rubros? Mary

Respuesta: La verdad es que si no están prohibidos, no hay mucho que hacer, salvo modificar el reglamento y para ello necesitan el acuerdo del propietario de ese local.- Otra cuestión sería si aún cuando están permitidos se producen malos olores u otros inconvenientes: allí habría que intimar se extremen las medidas de higiene y seguridad.-

Consulta 33

Asunto: consulta por un vecino.

Consulta para el doctor Awad. Vivo en Almagro, xxx Vivo en un edificio ( un monoambiente), mí vecino inmediato con el que comparto

pared de por medio, Baño y cocina. Se dedica a COCINAR DROGA,desde hace 4 años tal vez para su consumo, tal vez para comerciar. Todo el olor de esa sustancia entra a mí departamento, quien sabe por donde del baño o la cocina. Este tipo con su accionar está matando lentamente a mí señora , no puede dormir,tiene problemas en la vista y en la cabeza al no descansar

como corresponde. Vive como un sombie.

Vamos a lo material: toda esa sustancia aceitosa e inmunda está impreganada en TODAS mis pertenecias, ropa, cama, frazadas, acolchados, notebook, paredes, piso resbaloso del baño... en fín todo está arruinado.

Lo primero que hicimos en su momento, hace años, fué contactarnos con la Administración, vinieron, corroboraron mis palabras, y no hicieron NADA. Como si no los hubiera llamado.

Quisiera saber, que podemos hacer para poder volver a vivir como seres humanos. Ud. como actuaría?

saludos cordiales. Mario

Respuesta: Se trata de una cuestión muy seria, no puede responderse a través de ésta página en dos o tres líneas.-

Consulta 34

Asunto: Problema con caldera individual debido a la mala instalación del tiraje (no cumple con la normativa)

Estimado Dr. Awad, mucho le agradecería si me pudiera orientar con un problema en mi departamento. Quisiera saber si la reparación corresponde al consorcio o al propietario.

Tengo una caldera individual que tuvo un desperfecto (hizo una pequeña explosión y salió una llamarada).

Vino la empresa que hace el mantenimiento de estas calderas y me dijeron que el problema se originó porque el tiraje no cumple con las normas vigentes de seguridad (que cambiaron hace unos años).

Por lo tanto no se puede reparar y al parecer el tiraje no se puede modificar.

Solución: cambiar la caldera por una de tiro forzado. Cuesta U$ 1300.

El tiraje así como está instalado no está habilitado por las normas vigentes y la caldera hizo esa explosión debido a que no está combustionando bien el monóxido de carbono.

Quisiera saber si el consorcio debe hacerse cargo de este gasto ya que es un problema del tiraje y pone en riesgo la seguridad.

Desde ya le agradezco mucho su opinión. Andrea

Respuesta: Estas cuestiones muy técnicas (me exceden, es necesario hablarlo con un matriculado antes) no pueden resolverse en dos o tres líneas.-

Consulta 35

Asunto: Licencia por enfermedad

Buen dia Dr., el encargado del edificio esta de licencia por enfermedad desde agosto. Le detectaron una insuficiencia en la prostata y lo van a operar la semana que viene. Queria confirmar si es correcto que a partir del 6to mes no corresponde abonarle el sueldo y se le realiza una reserva del puesto de trabajo por un año. No tiene carga familiar, es soltero y tiene una antiguedad de 12 años. Muchas gracias. PATRICIO

Respuesta: Es cierto que el plazo es de 6 meses con goce de sueldo y luego la reserva del puesto.-

Consulta 36

Asunto: Filtraciones en el depto. de abajo

Buenos días Doctor Awad, hace muchos años lo seguimos en el programa de Bonelli con sus soluciones y excelentes consejos. Ahora queremos saber que debemos hacer ya que el propietario del depto. de abajo se queja de filtraciones que según él proceden de nuestro depto. Avisamos varias veces al administrador, quien primero nos dijo que nosotros debíamos hacernos cargo de la mano de obra y de los materiales, cosa que no es asi, luego de varios intercambios de correos electrónicos y llamadas telefónicas, él

atendió razones y envió a través del propietario de abajo a alguien que sellara los rincones de la bañera y otros sectores del baño, pero le dijo al propietario de abajo que iba a ser la única vez que él le reintegrara los gastos porque eso corresponde pagarlo a nosotros, cosa que no es asi, eso corresponde que lo soluciones y se haga cargo de todo la administración del consorcio. Es decir que al administrador juega a las escondidas con todos tratando de sacarse de encima sus responsabilidades y "endosando" el

problema a los propietarios. Lo cierto es que la persona enviada a reparar no hizo las cosas bien y el de abajo reclama que sigue con filtraciones, entonces el administrador ahora nos manda un correo diciendo que él no s e hace cargo de este problema y que somos nostoros los que debemos hacernos cargo de las reparaciones porque según él corresponde a NOSOTROS disculpe que lo ponga con mayúsculas, pero se pone necio y no atiende mas razones.

Pregunta: ¿qué debemos hacer? porque pueden ser tal vez fisuras en los caños internos o en las juntas de la pared mal selladas o alguna otra cosa y eso le corresponde al consorcio hacerse cargo. Y parece que quisiera que nos enemistáramos con el vecino de abajo para lavarse las manos él. Bien esperamos su grata respuesta pronto a mi correo ya que el de abajo anda

bastante enojado. Un fuerte abrazo. Virgilio.

Respuesta: Por lo que veo las filtraciones ocurrieron en los bordes a la bañera y otros rincones, en principio el corresponden a Usted.- Distinto sería el caso si se tratara de cañerías, allí sería responsabilidad del consorcio.-

Consulta 37

Asunto: Consejo de Administración

Hola quisiera me informen qué dice el Codigo Civil en relacion a la constitucion de dicho Consejo.El reglamento de Copropiedad da ciertas

directrices pero quiero saber qué dice una ley superior.Mi edificio es un lugar complicado ...se constituyo Consejo y una vecina desea impugnarlo aferrandose a lo dicho en el Reglamento de Copropiedad el que pide que debe haber por lo menos tres integrantes,al haber dos ,insiste en que no hay consejo.Estoy muy preocupada .Necesito asesoría.Gracias Paola y Julián

Respuesta: De cuándo es el reglamento que rige a ese consorcio? .- El único artículo que regula la formación de UN CONSEJO DE PROPIETARIOS es el número 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación.- LO que pueda decir un reglamento anterior al mes de agosto de 2015 no tiene valor.-

Consulta 38

Asunto: cambio de caldera

Estimado, el edificio tiene servicios centrales de termotanque y calefacción. Hubo que cambiar el termotanque, el año pasado y fué sin

problemas. Ahora le toca el turno a la caldera, que hace 2 años no la podemos arreglar. Yo compré por que tenía estos servicios el depto desde su creación ( figura en escritura y reglamento de copropiedad). Hay algunos propietarios, que lo alquilan su depto ( yo vivo), y no les interesa la caldera, no quieren comprar la nueva caldera y están obstaculizando las asambleas para no cambiarla. Llegan hasta la amenaza para los que exigimos

que funcione este invierno. QUE PODEMOS HACER??' GRACIAS Arq. María

Respuesta: En principio habría que saber bastante más sobre la cuestión, qué ha pasado con la caldera, por sobre qué es necesario cambiarla, cuántas unidades hay en total, etc.-

Consulta 39

Asunto: Liquidación de Expensas

Estimado Dr., buen día,

Mi duda es saber si todas las UF de un Consorcio que han abonado una expensa extraordinaria, destinada a un trabajo de gas, pero la utilización de los fondos recaudados se utilizó para abonar otros compromisos atrasados, ¿es correcto que figure a favor de cada UF el dinero que pago por extraordinaria? Desde ya muchas gracias. Saludos, Oscar

Respuesta: En principio si los fondos se recaudaron para una obra de gas, no se deberían usar con distinto destino.- Debería ser más clara a consulta.-

Consulta 1

Asunto: Caño roto de alimentacion de agua fría y aparte inundación de baulera

Buen día, le consulto porque la administración no se hace cargo por el cambio del caño de alimentacion de agua fría en el baño.Dicen que el baño no es original y sólo responden por la montante y desagües originales. El plomero me explicó que el caño dentro de la pared detrás de la llave de paso perdía.Vivo en Belgrano. Aparte, se inundó la baulera y perdí láminas que compré en museos muebles libros...por un caño de desagüe tapado! Es un buen edificio(aunque esta administrado como si vivieramos en un rancho) Lo que puedan comentarme se los agradecería.Saludos cordiales; Sandra

Respuesta: En principio debe decirse que el consorcio debe reparar las cañerías. Ahora bien, si han modificado el departamento habrá que ver, en cada caso, qué se ha modificado y cuánto hace.- Sobre la baulera, el consorcio debería indemnizar las pérdidas, pero hay que probar que los objetos dañados estaban allí y que estaban correctamente estibados o guardados.-

Consulta 2

Asunto: Documentos a recuperar

Buenas tardes, la administración saliente recibió por parte de la nueva administración 3 cartas documentos para que nos devuelva la documentación del edificio y nos rinda cuentas . Se dá por no enterada ya q no los entregó en la fecha pactada. Hay una mediación pendiente para denteo de algunos días y sabemos q no se va a presentar. Necesitamos saber la información de su gestión y sin los papeles no podemos seguir. Q hacemos? Cecilia

Respuesta: Si no se presenta a la mediación deberán iniciar ( y es aconsejable que lo hagan) las acciones judiciales.-

Consulta 3

Asunto: consulta sobre alquiler de porteria

Es edificio de 8 pisos, con 30 deptos. en total. El Encargado se retiró hace 4 años por propia voluntad y en Asamblea se decidió no tomar más uno. Tenemos una persona de agencia de limpieza. Pregunta: podemos alquilar la portería, decidiéndolo en Asamblea, para tener un ingreso para mejoras del consorcio? La mayoría quiere alquilarla. esperamos su respuesta. Gracias

Respuesta: La decisión de alquilar el departamento de portería es una cuestión compleja, debe analizarse en cada caso particular si es posible y cómo llevar a cabo la decisión..-

Consulta 4

Asunto: CONVOCATORIA A ASAMBLEA PARA DESIGNAR NUEVA ADMINISTRACION

Buenos días: Mi consulta se refiere a un edificio situado en la Ciudad de Buenos Aires y es la siguiente: La Administración actual presentó su renuncia, la que se hará efectiva a fin del corriente mes. Frente a ello, quisiera saber cuáles son los pasos para convocar a una asamblea (entiendo que sería una autoconvocatoria a asamblea extraordinaria) a los fines de designar nuevo administrador ¿Qué tipo de asamblea es? ¿Cómo debe difundirse la convocatoria? y por último ¿Qué mayorías se requieren para concretar la nueva designación? Desde ya muchas gracias. HERNAN

Respuesta: Si la administración saliente, antes de que termine su mandato, debería llamar a asamblea para elegir nuevo administrador y así volver más sencillo el procedimiento.- Si no lo hace, el consejo de propietarios puede llamar a asamblea, y si ello no es posible, pueden autoconvocarse, deben totalizar para ello no menos de dos terceras partes del total de propietarios.-

Consulta 5

Asunto: omision de la unidad en el acta de asamblea

Deseo saber como proceder frente a la administración xxx que ha realizado una asamblea en el edificio a la que no pudiendo asistir entregué un poder a un vecino y carta por duplicado a la misma entregada por el encargado al administrador antes de la reunión .dando mí parecer sobre cada Punto a tratar y mí opinión sobre los mismos dada la importancia de la reunión y la imposibilidad horaria para concurrir. La copia además del apoderado con todo el texto y el poder fueron entregados. Curiosamente en el acta entregada al día siguiente no figura mí unidad como votante. Dado que el problema se agrava por la toma de decisiones que hacen dos de las tres personas que integran el COnsejo de PRopietarios sin consultar con la tercera y en total acuerdo con los administradores en una complicidad frente a obras grandes a encarar..ante esa situación de una impunidad frecuente..deseo conocer la posibilidad de accionar para hacer cumplír la ley , agradeceré me guie en el envio del reclamo correspondiente ,por el momento lo he realizado a traves de mails.Evaden la respuesta alegando que el vecino se retiro temprano de la reunion .de todos modos el poder fue entregado,con aviso previo por carta a la administracion.ninguna excusa para la omision de la unidad que habito en el acta de la asamblea.agradeceré la guia de ud . Atte maria

Respuesta: LO que no se entiende es qué pasó con la persona a la que usted autorizó.- Firmó el acta o no? Por qué se retiró?- La verdad es que si usted otorgó una autorización, no era necesario ni la carta ni la explicación sobre las formas de votar en cada punto, para ello usted estaba representada.-

Consulta 6

Asunto: Juicio por ejecucion de expensas

Hola ! Somos 42 Unidades. Hay tres que estan en juicio por ejecucion de expensas. Uno iniciado en el 2016 y dos en el 2017. Uno del 2017 no pago desde que lo compro, ahora lo alquilo y sabemos que el inquilino, paga las expensas al propietario, pero no llegan a la administracion.

Tan lenta es la justicia en este tema o es que el administrador no esta procediendo como corresponde ? Muchisimas gracias sandra

Respuesta: La verdad es que los juicios tardan bastante.- De todas formas, podrían solicitar al administrador un informe sobre el estado de los juicios.-

Consulta 7

Asunto: reclamo por mal uso de la UF

hola Dr Awad, lo contacto porque quisiera saber cómo debo proceder en el sig caso: vivo en un edificio de Almagro y hace un poco mas de 1 año, se mudo gente debajo de mi depto que hace ruidos como de una maquina o de martillo a cualquier hora. Puede ser de madrugada o en otros horarios no permitidos. Que debo hacer? Gracias iris

Respuesta: En principio sugiero llamar a la policía de la ciudad y formular la denuncia por ante la fiscalía.-

Consulta 8

Asunto: Consulta consorcio

Hola Dr. Awad mi nombre es Iván y tenemos el siguiente problema. Mi padre es dueño de un local en un edificio de 7 unidades funcionales, donde en el mismo se desmoronó parte del balcón del 4to piso y se rajo parte del balcón del 5to, el consorcio ante esto se reunió y quiere mandar a revisar todos los balcones y picar todo lo que esté suelto y pintar el edificio, y ese trabajo sale 400mil pesos. Ante esta situación nosotros reclamamos que se arregle solo lo que esta en mal estado ya que no podemos pagar esa cifra del trabajo y el consorcio se está negando y quiere hacer todo. El edificio recibió una intimación del gobierno de la Ciudad para reparar el balcón. Le comento que mi mamá es discapacitada y mi papá y yo trabajamos, aún así no podemos hacer frente a semejante gasto. Hay alguna solución? Gracias Iván

Respuesta: La verdad es que la extensión de las reparaciones las determina el profesional al que el consorcio debe contratar para cumplir con la legislación vigente.- No creo que sea posible reparar sólo lo que se desmoronó

Consulta 9

Buenos días: consulto porque el administrador del consorcio donde vivo y soy propietaria de un departamento. no cumple con la ley de frentes,siendo "desastrozo"el estado de algunos balcones. Además en la última asamblea., nos enteramos ,porque me tomé el trabajo de averiguar en AFIP,que,al encargado, hace un año o más que NO se le hacen los aportes previsionales y de obra social .Qué medidas debemos tomar los propietarios? Gracias. Adriana

Respuesta: Si están seguros de lo que me informa, podrían dos terceras partes del total de unidades del edificio autoconvocarse en asamblea y removerlo.-

Consulta 10

Asunto: decidieron no hacerse cargo de los daños

Desde hace 4 años por filtraciones tengo mi unidad destruida (último piso) y con peligro de derrumbe de la azotea, por lo tanto por seguridad no puedo hacer uso de mi vivienda. Ni siquiera puedo reparar el interior porque como no se reparan las partes comunes se vuelve a deteriorar. He hecho numerosos reclamos que se convierten en dilaciones en donde "los que deciden" en el edificio en aparente connivencia con el administrador me tienen a las vueltas. Hay varias reuniones y actas en donde se aprueban reparaciones pero nunca se hizo nada. Ya no sé que hacer, Cuáles serían los pasos a seguir? Saludos Alicia

Respuesta: Creo que frente a una situación tan peligrosa, lo mejor será denunciar al administrador frente al Registro Público de Administradores (si se trata de un edificio en la CABA) y además iniciar las acciones judiciales que correspondan.-

Consulta 11

Asunto: Cobro excesivo en las expensas de mi departamento

Estimado Dr. Awad, después de un atento saludo gustaría que me elucidase sobre una situación que a mi entender no es normal.

Soy extranjero y alquilo un apartamento en Palermo, este mes la administración del consorcio me cobro en las expensas mensuales mas 2000 pesos argentinos que lo normal. Cuestionados sobre el incremento informaran que se debía a una sustitución del termotanque de uso general del edificio y que me irían cobrar exceso por 2 meses más.

Mi pregunta es la siguiente: ¿Puede la administración imponer un incremento del monto mensual sin aviso previo a los inquilinos? Y porque se paga las expensas del edificio si en caso de un arreglo tienen los inquilinos que pagarlo aparte de las expensas mensuales.

Perdón si sueno muy naive pero en mi país cuando un inquilino paga expensas de condóminos, es precisamente para manutención/arreglos en el edificio. Mil gracias Jose

Respuesta: primero sería aconsejable tener acceso al contrato de locación que firmó.- En cuanto a la sustitución del termotanque, si es necesario debe hacerse, sin que corresponda “avisar” al inquilino.-

Consulta 12

Asunto: Consorsista agresiva y conflictiva y deudora Soluciones

Estimado Dr. Awad

Soy oyente de RadioMitre y siempre que esta lo escucho, le escribo para solicitarle su consejo en este tema porque ya no se que hacer, le tratare de resumir el conflicto

Hace 12 años me mude a un consorcio de PH de 8 departamentos pensando que seria un placer compartir con pocos vecinos y resolver entre todos las cuestiones comunes

Para mi sorpresa me encontre con un consorcio en guerra y con problemas varios , pero sobre todo con la presencia de una consorsista conflictiva, y para peor agresiva que no descansa buscando confllictos con todos y cada uno de los propietarios

Seria largo contarle todos los problemas q nos ha ocasionado, pero le dire que desde que ingrese al consorcio hasta la fecha hemos cambiado 5 administradores, porq "los hace Renunciar" con sus acosos y agresiones, hemos tenido hasta violencia en reuniones, a un administrador le pego!

Hemos hecho denuncias, pero no descansa, para un tiempo y continua agrediendo a cada propietario.

Nuestro consorcio no es atractivo para ningun administrador porq somos pocos no hay mucho dinero, no tenemos portero, pero sobre todo porq los conflictos son terribles sobre todo con esta copropietaria que acosa a la administradora pero no paga sus expensas

Es estresante, yo fui blanco de sus agresiones por mucho tiempo cuando me mude, le molestaba que estuviera haciendo arreglos en mi depto y le cortaba la luz a la gente que estaba trabajando, despues hizo denuncias xq intentaba sacar partido economico de mi persona, pero no properaron porq sus planteos eran absurdos, tanto que en la conciliacion dejo plantado a su abogado y no se presento, pero el estres y el tiempo que implico para mi no quiero ni recordarlo. Luego se la agarro con un nuevo vecino que vino despues de mi, un extranjero buena persona al que trastrorno de tal modo que el hombre opto por vender e irse del pais. Asi de terrible es, yo me ocupo de muchas cosas en el consorcio, a pesar que trabajo todo el dia y estoy fuera de casa 12 hs diarias, y trato de cuidar a la administradora porq es la que se ocupa del cumplimiento de las obligaciones del consorcio y del pago de los gastos comunes, que al principio de mi llegada al edificio era un caos, porque nadie pagaba, y los administradores renunciaban. Pero no estoy libre de que eso vuelva a ocurrir, de hecho la actual administradora, una señora muy amable, ha sido atacada por esta copropietaria y la administradora presento su renuncia dos veces, de la que finalmente desistio por los pedidos desesperados mios con la anuencia del resto de los vecinos a los que les hice entender que debiamos apoyarla. Ahora el problemas que estamos teniendo es que, me cuenta la Administradora, que la llama todos los dias amenzandola de que le hara una denuncia en el Fiscalia, ( no se cual seria el motivo de la denuncia, pero ella se ocupa de amenazar y como le sobra el tiempo si puede mete denuncias aunq después se caigan por insustentables) el motivo de su reclamo y acoso constante es que quiere que le arreglemos su departamento. La realidad es que no se cual es el problema que tiene pero me parece que quiere que le renovemos el depto porq ella considera que el resto tenemos que pagar por la falta de mantenimiento que tiene su unidad, de hecho en este tipo de consorcios hay pocas cosas comunes salvando medianeras y caños de alimentacion general, ya que los caños internos de cada unidad, quedan a cargo de cada propietario (segun consta en el REG de Coop), y como el edificio es muy antiguo, me parece que lo que debe ocurrir es que sus caños deben estar podridos y pretende que el consorcio le pague su renovacion ( lamentablemte la administradora ya creo que le hizo un arreglo sin consultar porq la ostigo tanto que mando un plomero y estoy segura que el problema no era responsabilidad del conorcio, no obstante ahora pretende que le pinten donde se hizo el arreglo!!!). Ademas es un consorcio que apenas llega con los gastos mensuales , no hay dinero y menos para satisfacer caprichos de una persona que parece que como no tiene nada que hacer se la pasa buscano agredir y hacer denuncias a la gente hasta que las agota, amen de que no paga sus expensas en termino nunca, y queda debiendo 3, 4 o 5 meses juntos. Segun la administradora le ha dicho que quiere una Asamblea para que pongamos plata para arreglar su depto, pero no deja entrar a verificar si el problema es del edificio o de su casa en cuyo caso no seria responsabilidad del consorcio, y ademas dice que no le importa de donde tengamos que sacar la plata, que si no hara juicio???? o sea ella se ve que no piensa pagar las expensas ni poner su parte si es que correspondiera un arreglo, sin dejar de mencionar q tenemos algunos problemas de humedad que afectan a todas las unidades y que vienen de la medianera y que no se solucionan por falta de fondos, o sea las prioridades tambien deberian aprobarese en todo caso, no creo que tenga nada a su favor, pero lo que ella tiene que el resto no tenemos es TIEMPO y quiero tratar de evitarme y evitarle a la administradora este maltrato

No se doctor es muy complicado, y la administradora ya me dijo que quiere renunciar, y yo estoy cansada que una persona inestable, agresiva y conflictiva siga generandonos problemas. Asi que necesito saber que puedo hacer, donde debo ir, cuales son las herramientas que tenemos para defendernos de esta persona que nos perturba constantemente la tranquilidad y aparte para evitar que nos traiga problemas

Si es necesario una consulta personalizada hagamelo saber, en lo personal quisiera saber que puedo hacer para frenar a esta persona y que deje de hacernos imposible la convivencia, porqu le aseguro que hay un monton de cosas mas que no le cuento porq seria un mail interminable.

Agradeciendole desde ya su amable atencion y a la espera de una respuesta, lo saludo muy atentamente Alicia

Respuesta: Veo que se trata de un problema complejo, que, usted entenderá, no puede resolverse respondiendo dos o tres líneas en una página cómo esta.-

Consulta 13

Asunto: filtracion

Buenos días, la consulta es por un problema de filtración proveniente del balcón del piso de arriba, el cual cada vez que llueve filtra por algún lugar y llena de humedad el techo y la pared de mi departamento. Quería saber si tienen un modelo de CD para intimar al administrador ya que con mails y llamados no procede a repararlo. No se si además amerita una consulta con el Dr Awad porque calculo que habrá una serie de idas y vueltas con las CD. Desde ya agradezco su respuesta Pablo

Respuesta: La verdad es que no tenemos modelos de cartas de intimación.- Cada intimación es, de algún modo, única, debe ajustarse las condiciones reales de los hechos.-

Consulta 14

Estimado Dr. Awad

Vivo en Belgrano, en un edificio de 64 departamentos

El arreglo o cambio del portero eléctrico (me refiero al aparato que está dentro de cada departamento) corre por cuenta de cada propietario o del consorcio? (en el reglamento no hace mención a nada). Pregunto esto porque en la liquidación de Expensas veo que a varios departametos le cambiaron el portero eléctrico pero el gasto es abonado por todo el consorcio y no se si es correcto o no.

Por otra parte, revisando la liquidación de expensas no me quedan claros algunos números (haciendo sumas, restas, etc, del mes anterior a este no logro llegar al saldo que figura en la última liquidación). Puede ser un error de mi parte que no se leer bien la liquidación o puede ser un error de la administración. Pedí una aclaración (de hecho no soy experta en liquidación de expensas) pero nunca recibí respuesta. Que me aconseja para este tema?

Desde ya agradezco su respuesta Atte Soledad

Respuesta: Por lo del aparato del portero eléctrico, hay edificios que cargan con el gasto de cambiarlos, otros no.- Lo que importa es que, si se lo cambian a uno, deben hacer, en el momento que corresponda lo mismo con los demás.- En cuanto a la correcta/incorrecta liquidación, sería bueno si tiene un contador amigo o conocido que mire las liquidaciones, si su parecer coincide con lo que Usted ve, si se trata de un edificio en la CABA, puede formular por ello una denuncia contra el administrador frente al Registro Público de administradores.-

Consulta 15

Asunto: Expensas

Buenas tardes,mi pregunta es la siguiente. Es normal que la administradora de mi edificio ponga en las expensas ordinarias, reparaciones de otros departamentos,ejemplo: Plomeria y albanileria? Segun yo veo las cosas,a mi no me corresponde pagar por desperfectos de otros departamentos,y si es por un problema de construccion no deberia hacerse cargo otra persona? Espero me puedan ayudar. Mariano

Respuesta: La calificación de “expensas común ordinaria” no sólo se refiere a las reparaciones del departamento que Usted ocupa, sino a reparaciones de cosas comunes en el edificio, sin importar dónde están situadas esas cosas que se reparan.-

Consulta 16

Asunto: Problema de gas y agua

Buenos días, me contacto para solicitar ayuda dado que en el consorcio donde vivo hace dos mese y medio que por una pérdida de gas en una unidad, se verificaron con una prueba de presurización en el resto de las unidades y el gasista (matriculado) cortó el gas a 22 unidades de 30 , no efectivizó la denuncia a la empresa con el cuento que los arreglos serian mas caros y mayor tiempo en restablecer el servicio. Se convocaron algunas reuniones extraordinarias sin resultados a la fecha. Además en el medio no se le renovó el mandato al administrador . Y la frutilla del postre !! previo a que se presentara el corte del gas se estaba realizando el cambio de la bajada de agua por obstrucciones, y al llegar a mi unidad encuentran que los caños están invertidos (delante el gas y detrás el agua) y el trabajo quedó inconcluso (aclaro que los trabajos de agua ya fueron abonados en su totalidad por el consorcio) quedandome sin GAS y sin AGUA mi situacion es desesperante y recurro a Ud con el fin de solicitarle ayuda profesional. Quedo a la espera de sus comentarios. Gracias Ana Victoria

Respuesta: La verdad es que me parece que no corresponda que el consorcio tarde un minuto más en llevar a cabo las obras necesarias para darle restablecer el servicio de provisión de agua.- pero veo que la situación es compleja, no es posible responder ni solucionar en dos o tres líneas en una página de consultas como ésta.-

Consulta 17

Conflicto con taller mecánico clandestino

Buenos Días, desde ya agradezco la inforacion que me puedan brindar para ver que solución tiene mi problema. Yo vivo en un Ph en Capital en villa Devoto, son dos departamentos, el mío al fondo y otro al frente donde viven inquilinos, este departamento ademas de vivienda, el inquilino lo usa de taller mecánico clandestino, donde realiza un montón de acitividades ilicitas. Hablé con el inquilino, discutimos, logamos muy poco y sigue en la suya, hablé con la Inmobiliaria Ofinco y el dueño no me quizo pasar el telefono de la propietaria, que el le iba hablar. El tema es que me dice que sabe que andan en actividades "turbias" me dijo que tenga cuidado que no me exponga, que el no podia hacer mucho, que lo mas que podia hacer es llegado su momento no renovar alquiler, cosa que no le creo. Los problemas que me trae esto son innumerables, para peor compartimos pasillo de entrada, el cual ocupa primero eran motos que logramos que saque luego de interminables discuciones, luego herramientas y repuestos, que es una pelea constante, ruidos molestos a cualquier hora, olor a combustible, la ocupación de la vereda, y un montón de temas más que le puedo nombrar, tengo fotos y un video. Hice la denuncia anónima en la fiscalia de la ciudad, no la hice con nombre y apellido porque este señor me rompio los espejos del auto en un par de oportunidades con lo cual dejo mi auto a dos cuadras de mi casa. No se si anónima la denuncia llegará a algo. Por eso el motivo de mi consulta. Les puedo pasar muchos datos más. Quisiera saber que puedo hacer. Muchas Gracias!. Leonardo

Respuesta: Mire, es una cuestión compleja, veo que ya ha formulado denuncias.,- No puedo, en dos o tres líneas dar una solución.-

Consulta 18

Asunto: Ganancias empleados

Hola buenas tardes, quería hacerles una consulta , en mi edificio el administrador en la liquidación de expensas aparece un ítem de ganancias , por un lado se descuenta y después se reintegra Esto es así ???

Muchas gracias Silvina

Respuesta: No se comprende bien a qué se refiere la pregunta.-

Consulta 19

Asunto: Consulta al Dr Awad

Quería consultarle. En mi edificio y desde el departamento que está sobre el mío existen filtraciones que están arruinando paredes y cielorraso, el tema es que dicho departamento esta vacío y sin herederos, esta en instancia judicial.

El administrador para entrar al departamento me pida MI titulo original de propiedad. Es correcto que yo le entregue esa documentación? que responsabilidad tengo yo por la perdida de otro departamento? Mi miedo es tener otro problema,

Gustavo

Respuesta: El administrador está obligado a llevar un registro actualizado de los propietarios de las unidades, en un libro específico para ello, quizá se deba a eso la petición de que le exhiba la escritura de compra de su unidad.-

Consulta 20

Dres Estudio Awad y Asociados

PRESENTE

He llamado por telefono y la srta Alejandra me surigio haga consulta ,Por este medio -

Soy Olga xxx, jubilada minima con xxx años edad, Resido en localidad de xxx CABA.-

Narro brevemente lo que sucede

Poseo hace 2 años un dto 43 mts cubiertos , este edificio considero que tendra antiguedad de 10-12 años no se con exactitud-

DIcho dto. lo puse en venta A INICIO DE AÑO 2019.- pues no puedo manter los gastos Que se ocasionan mensualmente pero .- en el mes de JUNIO DEL CTE AÑO , debi sacarlo de la venta por los motivos que voy a detallar y era imposible MOSTRAR. LA U.F. POR LAS CONDICIONES EN LAS QUE SE ENCONTRABA-

En mes JUNIO Del cte año me acerque a los Administradores con fotos del piso parquet del cuarto de mi U.F SE ESTABA ELEVANDO EL PISO DE PARQUET ( tipo loma de burro ) y salia agua por debajo de las tablas.- El administrador que me recibio , envio ese mismo dia un empleado quien con una barreta quito las, tablas dejando agujero aproximado de 2mts x0.80 desde ese momento inicie Todos mis reclamos personalmente por Escrito por Telefono.-,No pude utilizar el unico cuarto que tiene la U.F debi sacar los muebles del mismo -La humedad comenzo a elevarse por pared da al Este EXTERIOR ,por LA pared lindera del Dto D .- y el parquet , ante CADA LLUVIA dia tenia mas agua por debajo Con fecha 24 de Setiembre enviaron un Arquitecto a verificar que sucedia y el mismo dia que el Arquitecto se retiro de mi U.F Elevo A LOS DMINISTRADORESel RESULTADO DEL CATEO Y PRESENTO UN PRESUPUESTO PARA SOLUCIONAR LAS PAREDES EXTERIORES , Al dia siguiente paso un parquetista Enviado por Aministracion y Elevo tambien su presupuesto para Reparar y plasificar el piso, quedaba pendiente el presupuesto del pintor que enviaran - Verbalmente , el sr Arquitecto que Enviaron me expreso que la humedad provenia del EXTERIOR PUES NO ESTABA IMPERMEABILIZADO ( mal final de obra).- Y DESDE EL VENTANAL SE VEIAN VARIA GRIETAS y FISURAS PROVENIENTES DEL DTO LINDERO Y DEL INMEDIATO SUPERIOR O SEA PISO 12 .- La humedad se agravo cada vez mas con el paso de todos estos meses y la respuesta que recibi a mis reclamos fue que EL EDIFICIO NO ESTABA EN GARANTIA Y QUE EL CONSEJO NO ESTABA DISPUESTO A GASTAR $ 300.000 como habia presupuestado el Arquitecto Robles .-

Continue enviando Reclamos Fotos y pidiendo me ENTREGARAN POR ESCRITO LA RESPUESTA DEL ARQUITECTO ROBLES.- NO RECIBi de parte de la Administracion NADA MAS COMO RESPUESTA.-

La ultimas semanas del mes NOVIEMBRE converse con uno de los INTEGRANTES del consejo de propietarios QUE RESIDE EN ESTE EDIFICIO y me RESPONDIO que lo solucione YO LOS PROBLEMAS QUE TENIA EN FORMA PERSONAL,QUE NO ESTABAN DISPUESTOS A GASTAR ESE DINERO , pues sino tendrian que hacer misma tarea de IMPERMEABILIZACION EN todo el edificio O CASO CONTRARIO PONGA UN ABOGADO . y haga los Reclamos como Corresponde por Carta documento o con un juicio .-

Con la ayuda de mis hijos, ya vino una empresa sellar grietas impermeabilizar fachada exterior de mi dto , vino pintor, vino parquetista reparar y plastificar.- los gastos QUE SE ME OCASIONARON fueron superiores a Los$ 50.000 .- ADEMAS DE TODOS LOS INCONVENIENTES INMOBILIARIOS que actualmente tengo POR DEVALUARSE EL PRECIO VENTA DEL DTO EN 20% . trancurrieron 6 meses que no estuvo activo en la venta .-.- me vi imposibilitada de vivir en mi UF DEBIENDO TRASLADARME a CASA FAMILIRES.- y otros daños personales que se sumaron consecuencia de tiempo transcurrido .

Las Expensas que son Elevadisimas para mi presupuesto mensual , jamas deje de Abonarlas mes a mes -

Por favor necesito saber si puedo RECUPERAR este dinero invertido por mis hijos , EN LA REPARACION DE mi U.F PARA QUE PUEDA VIVIR Y VOLVER A COLOCARLO EN LA VENTA .- si existe la posibilad de iniciar Acciones LEGALES a la ADMINISTRACION O AL CONSEJO ignoro como es el proceso .-

Pido mis disculpas por falta de conocimiento , si es que no fui muy explicita .- No manejo las redes y no quiero molestar a mis hijos de sus labores diarias.-

Quedo en espera de su-s Respuesta para saber como puedo continuar .-

Saludo muy atte. OLGA xxx CABA

Respuesta: Señora, como usted comprenderá, se trata de una cuestión compleja, el consorcio no cumple con sus obligaciones, la propietaria termina haciendo por su cuenta obras que no corresponden, etc.- No es una consulta que se pueda responder en dos o tres líneas en una página como ésta.-

Consulta 21

Asunto: CONSULTA SOBRE RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO

Buenas noches. Un ex propietario anuló totalmente el sistema de losa radiante de su unidad. El nuevo propietario exige que lo pague el Consorcio, pero nosotros consideramos que le corresponde a él. El tema se va a tratar en asamblea el 19 de diciembre. ¿Nos podrían asesorar, por favor? Adriana

Respuesta: Entiendo que esa persona debe arreglar con su vendedor la cuestión.-

Consulta 22

Asunto: Recategorizar encargado

Buenas tardes, somos un consorcio de pocos departamentos y se nos hace muy cuesta arriba afrontar el constante aumento de expensas. De común acuerdo, con el encargado, queremos recategorizarlo para que trabaje medio día. A el le conviene porque tiene trabajos para hacer afuera y a nosotros nos bajaría el costo de su sueldo y sobre todo de cargas sociales. Podría indicarnos como hacerlo legalmente. Gracias Saludos Isabel

Respuesta: las cuestiones que involucran la relación de trabajo entre el encargado y el consorcio deben abordar en concreto,, en una entrevista personalizada, no es posible hacerlo en general desde una página de consultas como ésta.-

Consulta 23

Asunto: Cañerías en un Departamento

Buenas noches!

La Consulta es la siguente:

Vivimos en un 5to. piso, y paso agua al piso de abajo, debido a una pérdida en la cañería de la cocina, fue en la cañería del agua caliente, qué hay una reducción, y donde después se conecta el Flexible, esa reducción tuvieron que cambiarla porque estaba floja y era de un material que cedio con la temperatura del agua!, fuimos los únicos dueños del departamento, no hubo ninguna reforma, lo compramos hace 5 años a estrenar!l,, la pregunta es, a quien le corresponde ese arreglo, y el del techo del vecino de abajo?, el tema es esa reducción!

Aguardo su respuesta! Muchas gracias, Marcela

Respuesta: Las cañerías de conducción de agua se consideran comunes en toda su extensión, debería repararlo el consorcio.- De todas formas, no sé qué es “una reducción”.-

Consulta 24

Buenos días quería consultar ya que en mayo del 2020 tengo que renovar contrato de alquiler pero mediante una abogada la cual nos pone el propietario del inmueble. Dicha abogada es la encargada de pasar a cobrar mes por mes y de hacer los contratos en cada renovación.

Me comentaron que ahora los contratos en provincia son por 3 años es verdad esto ???? Tengo vecinos que renovaron este año y solo por 2 años se lo hicieron yo puedo exigir que sea por 3 años o es mentira esto?

Vivo en Munro zona norte Vicente López.Muchas gracias saludos ! Guido

Respuesta: Hasta tanto no se reforme el código civil, los contratos siguen siendo de una duración mínima de 2 años.-

Consulta 25

Asunto: Construcciones adicionales

Tengo una información dudosa sobre modificaciones a las reglamentaciones actualizadas sobre: *Unanimidad de votos para agregar una habitación sobre terraza común intransitable. ¿Mayoría simple alcanza? *¿Luego de cuanto tiempo caen legalmente los reclamos por construcciones no aprobadas por Consorcio? Ilegales. Tengo información informal sobre modificaciones actualizadas en: * ¿Cantidad de votos para aprobar el agregado de una habitación en la terraza común intransitada del Edificio? Unanimidad o Mayoría en asamblea. * ¿En qué tiempo cae legalmente el reclamo por construcciones ilegales de un consorcista?

Ricardo

Respuesta: Desde la sanción del código civil y comercial de la nación, el plazo para demandar por las construcciones antirreglamentarias es de 5 años.-

Consulta 26

Asunto: Expensas de alto valor impuestas sin asamblea

Buenas tardes Doctor Awad gracias desde ya por esta oportunidad. El tema son dos exp extras de 3200$noviembre diciembre impuestas arbitrariamente para una reja. En el resumen no consta el valor total del elemento y la enunciación débil de info se pierde tanto que aparece con los datos del cerrajero. Esta es la gota que rebalso el vaso de una pésima gestión llena de desprolijidades, pero siempre manipulando el dinero ajeno, cómo en otro orden las eternas cuotas extras de $265 y la vigencia del club de deudores. ¿Quiero saber qué puedo hacer gratuitamente, sirve defensa del consumidor? Gracias, saludos.

Nancy

Respuesta: si hay tanta desprolijidad en la liquidación de expensas, lo que hace pensar en un inadecuado manejo de los fondos del consorcio, y el edificio está en la CABA sugiero una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 27

Asunto: denuncia ante caba

Necesitaria saber como proceder, ante una denuncia efectuada ante el ente administrativo de la ciudad, (direccion gral de fiscalizacion y control de obras) por parte de un consorcista vecino de piso, de un cerramiento en un patio de aire y luz del edificio, y que el mismo le causa problemas sin decir cuales son. El cerramiento tiene mas de 30 años de su construccion, y el consorsista que efectua la denuncia vive en el consorcio hace aproximadamente 15 años. Ya tuve 2 inspecciones de caba, y en la ultima me dan 60 dias para sacar el cerramiento. El resto del consorcio no se opuso nunca a la existencia del cerramiento en cuestion. El mismo lo he puesto por cuestiones de seguridad, asi como para evitar recibir los clasicos objetos arrojados desde arriba.

El mismo se abre y es de poliuretano.

Agradeceria una orientacion de como manejar el tema y como defenderme de esta denuncia que proviene de una persona que es denunciante compulsiva por todos los temas del consorcio.

Agradecido de antemano alfredo

Respuesta: Es probable que el consorcio no haga ni haya hecho nada por el cerramiento, pero el GCBA no se maneja con esos plazos de los códigos civiles.- Sugiero que contrate a un buen arquitecto o ingeniero que vea qué se puede hacer en un caso como éste.-

Consulta 28

Asunto: Departamento de Porteria

En el edificio existe un departamento que pertenecía al portero con vivienda(fallecido), actualmente está vacío y se contrato un encargado sin vivienda. El consorcio puede alquilarlo o tiene que hacer algún trámite para habilitarlo.

En el reglamento no figura. Muchas gracias. Laura

Respuesta: La cuestión acerca de alquilar la vivienda destinada a encargado es compleja.- No puede resolverse en dos o tres líneas en una página de consultas como ésta.-

Consulta 29

Asunto: reglamento de copropiedad en PHs.

Estimado Dr. Awad;

He contactado abogados/escribanos para conseguir reglamento de copropiedad un PH en un edificio de 4 PH´s en Vicente López. Tengo plano completo y plano de la subdivisión y me informan que en La Plata me pueden dar solamente un reglamento que refleja las medidas que ya figuran en el plano de subdivision pero que no establece ninguna responsabilidad y/o conducta que deban ser contemplados por los copropietarios tales como mantener la puerta de ingreso al edificio cerrada y/o no entregar llaves al personal de servicio, adecuada manutención de los lugares comunes, mas lo referente a la seguridad de los copropietarios.

Por ejemplo uno de ellos está realizando grandes modificaciones en su depto con cantidad de operarios que entran y sales por el pasillo dejando arena y escombros todo a lo largo del pasillo comun y ni hablar de la vereda. Si fuera posible me gustaría hablar con alguno de sus asesores para saber como tengo que proceder en estos casos dado que todo ésto se hace sin informar a nadie.

Muchisimas gracias. Catalina

Respuesta: En principio puedo decirle que los datos para poder obtener una copia del reglamento de propiedad de su edificio están en la escritura de compraventa de su departamento.- El resto de las cuestiones que plantea requieren de asesoramiento personalizado.-

Consulta 1

Asunto: Consulta conformacion consorcio

Buenas tardes: habito en un edificio nuevo desde hace 3 años.

Desde que me mude hasta hace 4 meses atras de la adm del consorcio se ocupaba el constructor.En ese momento se realizo una reunion de consorcio, se presento quien seria el nuevo admnistrador y se designo a los integrantes del consejo. Desde ese

momento ha reinado una total desidia en el edificio. El administrador del consorcio no responde casi ninguna consulta realizada por los miembros del consejo, se les envia emails,

llamadas, etc y responden cuando quieren y si les conviene. No sabemos si el edificio tienen seguros, si el encargado esta declarado, no tenemos ninguna rendicion de los gastos de las

expensas, etc etc etc, estamos totalmente a la deriva.

Necesitariamos asistencia letrada para poder salir de esta situacion y poder encaminar la administracion de nuestro edificio. Quedo a la espera de su respuesta. Carlos
Respuesta: Por lo que Usted me comenta, es claro que tiene problemas y graves.- Y no se pueden resolver a partir de una respuesta general en dos o tres líneas en ésta página.-

Sería bueno que formen o se agrupen tres o cuatro, así formulan una consulta personal, y pueden entre el grupo asumir los costos.-

Consulta 2

Buenas tardes Dr. Awad

Me permito molestarlo dado que estoy desesperada y lo escucho hace decadas en Radio Mitre y quizas Ud. me pueda asesorar o guiar en este tema.

Mi nombre es Beatriz, le pido por favor no me nombre ni revele mi identidad x motivos de seguridad, con que diga O una oyente...

El tema es que ungrupito de 3 propietarios del edificio sin respaldo de asamblea decidio en connivencia con la administradora, que creo NO entendio nada y llamo a una nueva asamblea con caracter de URGENTE para este lunes, despedir al encargado del edificio.
El encargado tiene 25 o mas años de antiguedad, vive en la vivienda provista por el edificio, con su familia que incluye menores en edad escolar.

Se lo despidio de modo verbal hace 20 dias aprox y le llego telegrama con todos los art. correspondientes en la semana.

Reitero todo esto fue armado entre 3 propietarios del concejo del edificio SIN respaldo de asamblea ni acta que lo avale, y ejecutado y firmado por la administradora, siguiendo orden verbal de los mismos a quienes apaña o no desenmascara.. no se sabe si lo hara

en esta reunion del lunes.

El costo del despido segun lo averiguado por el encargado en el sindicato es de $1.200.000 mas costos de abogados de ambas partes, lo que rondaria cerca de los $1.500.000

La mayoria de los propietarios NO cuenta con esa suma, ademas de los gastos de la vida diaria de mantenimiento de un edificio del año 1993. Roturas varias, arreglos varios, se estaba encarando arreglo de balcones por denuncia municipal y problemas de medianeria por obra nueva lindante.

Hay alguna forma por la cual defendernos los que ni fuimos anoticiados de dicha accion inconsulta e impulsiva?

Como se le pone freno?

Hay forma de eximirnos del pago de dicha indemnizacion?

Se pueden empezar acciones legales contra administradora por falta de idoneidad en el ejercicio de la profesion y a los consorcistas que la impulsaron que ahora niegan todo por haber tomado una decision inconsulta y sin base legal respaldatoria?

en concreto y em criollo, nos metieron la mano en el bolsillo.. hay forma de zafar?

Y de empezar acciones legales, eso frenaria la venta y escrituracion de inmuebles en el transcurso de dicha accion? (*mas alla del parate general a nivel catastrofico)

Perdon si no soy clara pero estoy desesperada. estan jugando con mi patrimonio, no tengo la suma para bancar este desproposito, mas alla de lo que estimo al encargado que ya esta harto y se quiere ir por culpa de estos mafiosos que se adueñaron del edificio.
Agradezco desde ya su atencion y espero su respuesta a la brevedad dado que la asamblea es el lunes 28 de Octubre y quisiera llevar algo de claridad a la situacion o saber como

defenderme. Le agradezco desde ya y lo saluda atte.

Le pido por favor no revele mi identidad ni en el programa de los sabados ni en Twitter por mi seguridad. GRACIAS!!!!
Respuesta: Cuestiones como la presente no pueden resolverse en dos o tres líneas en forma general en una página de consultas.- Sólo puedo responder que para
proceder al despido el administrador debe contar con la aprobación de la asamblea. Suponiendo que se haya convocado y celebrado la asamblea, habrá que ver con qué

mayoría votaron producir el despido, habrá que ver qué mayoría pide el reglamento, etc. Queda claro que cuestiones como la presente ameritan consultas personalizadas.-

Consulta 3

Asunto: colaboracion solidaria

Est. Dr. se me ocurrio que los consorcistas no solo de la CABA sino del pais podrian colaborar con las muchas ONG / FUNDACIONES / ORGANIZACIONES SIN FINES DE LUCRO con un aporte voluntario de un minimo de 1% sobre el valor de las expensas de cada mes,

aprobando la mocion en una asamablea. Pero para ello seria bueno contar con un listado de estas organizaciones para que los propietariospuedan elegir a cual o cuales designar como beneficiarias de su contribucion. No encuentro ese listado y quizas ud me pueda ayudar a ello como asi tambien, considerar la viabilidad de esta propuesta que, creo, para nada implica una erogacion cuantiosa, todo lo contrario, siempre sera poca pero muy

bien recibida por aquellos que la necesitan y que no son pocos. La transferencia bancaria es requisito sine qua non para darle traspariencia a este acto y luego solo quedaria despertar el espiritu solidario de quienes pueden ayudar al que menos tiene. Puedo

contar con su ayuda Dr? Muchas gracias. Cordial saludo antonio

Respuesta: Yo no tengo listado ni información acerca de las distintas ONG y/o fundaciones que podrían beneficiarse con esta propuesta.- Sin perjuicio de ello, voy a tratar de darle

publicidad a ésta idea.-

Consulta 4

Asunto: Inscripcion de 11 dtossp.b prop horizontal Por favor dónde se inscribe como consorcio. Hay problemas por la conservación mantenimiento de partes comunes y limpieza de datos q dan a pasillo común y pintura de fachada pequeña de la calle etc. El dinero alcanza y no se usa. Solo para luz pasillo se utiliza. . Por eso mejor tener personería. Donde vamos . Estamos en VICENTE LOPEZ Gracias Marian
Respuesta: Seguramente la inscripción ya fue hecha, antes de vender los 11 departamentos.- Hay que fijarse en la escritura de compra de cualquier departamento y ver qué datos hay.-

Consulta 5

Asunto: abogado para consulta vivo en caba; en asamblea decidieron quitar la calefacción central del edificio y no estoy de acuerdo. Me indicaron que tengo que mandar una carta documento pero quiero asesoramiento para hacerlo bien saludos carmen
Respuesta: Para saber si puede o no oponerse hay que saber cuándo y cómo se tomó esa decisión.-

Consulta 6

Asunto: Problemas con la empresa de administración del edificio Estimado Dr. Awad
Le escribo estas líneas debido a que, siendo parte del consejo de administración del edificio donde vivo estoy incomunicado con la administración.

Ejmplos que le puedo comentar.

-no realizan los trabajos de reparación de ascensores.

-el encargado con vivienda en el edificio, decuidó la vivienda, y ahora utiliza esa situación como excusa para ir a vivr a otro lado. La administración no hace nada para revertir situación. En verdad no se quien esta fuera de la ley, si el encargado, si el consorcio o la

administración.

- no cumplen ni en tiempo ni en forma con los trabajos que les solicitamos.

-hemos pedido hasta el hartazgo que pasen 3 presupuestos para cada trabajo y pasan 1 o dos muy de vez en cuando.

-cobran los honorarios con 2 facturas, una por el marido y otra por la esposa. Son abogado y contadora. $ 7.000 cada uno. El edifcio tiene 58 unidades en 12 pisos, sin cochera, sin calefación central.

Sin lujos de ningún tipo. Un solo encargado y ayudante.

Ahora pedimos convocatoria de asamblea para los primeros dĺas de noviembre y no responden porque saben que los queremos sacar.

Sabemos que la asamblea anual es para diciembre porque es el mes en el que tomaron la adninistración.

Otro detalle de esta gente y sus manejos, es que pintamos el edificio, medianeras, frente y contrafrente y nos presentaron un presupuesto que aprobamos pero quein hizo el trabajo fue otro porveedor.Al mes de iniciada la obra ya tenĺamos reclamos de los vecinos. Por lois trabajos mal realizados. Y cada cosa que reclamabamos la respuesta era que ese pedido nuestro no estaba contemplado en el presupuesto. (nunca vimos el presupuesto y

nunca firmamos nada todo de palabra).

- Además desde junio el dpto contrafrente de PB esta en obra. De acuerdo a los planos que tenemos y lo que vemos desde los balcones de los deptos, las reformas estaría fuera de la ley.

Reemplazó un toldo por un techo fijo del doble de tamaño. Tiro paredes ampliando los metros prpios del dpto. Por ello hicimos 4 denuncias ante el Gobierno de la Cuidad. Con ellas lo unico que coseguimos que no continuara con la construccion de una pileta de
natacion y un quincho. Los inspectores nunca pudieron entrar a la unidad. No obstante ello la obra sigue adelante sin que nadie pueda hacer nada. Aunque sea para saber si tienen que pagar mas expensas. Sabemos que las irregularidades son unas cuantas, como por ejemplo que se ancló manpostería el balcon del piso 1. En estos meses en ese depto no vive gente, por ello no se queja nadie.

Ademas puso cámaras (2) apuntando directamente a los departartamentos de contrafrente.

Siento que todo esto pasa porque no tenemos una administracion como es debido.

La consulta es como hago para cambiar la admistracion. Creo que como minimo se quedaran hasta diciembre, en tanto que se acumulan los trabajos sin hacer y la administracion nos culpa al consejo porque no le aprobamos le aprobamos los presupuestos que nunca presentan.

Desde ya muchas gracias por su tiempo y paciencia Juan 
Respuesta: Veo que hay muchas irregularidades.- La cuestión es que este tipo de consultas no puede responderse en forma general en dos o tres líneas.- Quizá sería bueno que el consejo tome una entrevista personalizada.-

Consulta 7

Asunto: fachadas de edificio

El porton de cocheras es la fachada del edificio.

Bien, la pregunta es : ese porton se abre con dos motores.

Debo pagar por los arreglos del funcionamiento de los motores. Son solo 10 cocheras.

Agrego que el porton no es salida de emergencia.
Tienen la pretension de cambiarlo por uno mas liviano.lo que equivaldria pagar porton y notores nuevos.

debo solventar estos gastos a10 propietarios, que tienen un porcentaje de 0.24 % equival.aprox. a 180$ por mes? el reglamento habla de fachadas.

Muchas gracias, saludos. silvia
Respuesta: Para poder responder mejor, debo leer el reglamento de propiedad.-

Consulta 8

Asunto: cochera semicubierta que hoy dicen no existe

Buen dia.Tengo una cochera semicubierta que tenia una estructura de hierro y un toldo que existen desde la construcción del edificio hace 22 años.Pagamos siempre por cochera.El dia de la ultima tormenta cayo parte de la estructura y la administración del consorcio decidio retirarla completa incluso lo empotrado.Hoy dice que no figuran en el plano ni en el reglamento y que son descubiertas.En las escrituras de todos figuran como semi cubiertas .Los que tienen cochera cubierta dicen que no corresponde consorcio lo repare.Saludos y gracias. Graciela
Respuesta: Para responder es necesario haber leído el reglamento y consultar el plano del edificio.-

Consulta 9

Asunto: Monto liquidado por expensas ordinarias

Buen día, Dr. Aguad. Mi consulta es la siguiente:

Estoy viendo en la última liquidación de expensas que se liquidaron gastos ordinarios por $85.000 (sumando todos los gastos del mes).

No obstante, el administrador liquida por $115.000. Todo por ordinarias.

Le consulté cuál era el motivo, y me indicó que en la última asamblea se decidió que en lugar de liquidar expensas por los montos efectivamente rendidos, el administrador liquide por un monto fijo de $115.000 todos los meses, así el consorcio se va haciendo un "colchón" de dinero.
Mi consulta es:

1) Puede decidir esto la asamblea? (es decir, que se cobre un monto mayor al efectivamente rendido)

2) En caso que se pueda hacer eso, esa diferencia de $30.000 no debería reunirse por expensas extraordinarias?

Desde ya, muchas gracias por su respuesta.

Atte Leandro
Respuesta: La asamblea puede decidirlo, lo que están haciendo, de alguna forma es formar un pequeño fondo de caja.- La cuestión es saber (debe el administrador liquidar
en detalle) cuánto dinero queda cada mes en la cuenta del consorcio.-

Consulta 10

Asunto Arreglos que no se hacen

Buenas Tardes Dr: hace más de un año que tengo arreglos pendientes en mi depto : x los hechos mal, por los que no hicieron o hicieron tarde que provocaron más daños en paredes, pisos y placares lindantes. Se pidieron 2 instancias de mediación en CGP a

las que no asistió el Administrador. Ahora me dicen que debo iniciar mediación/instancia judicial con gastos y honorarios a mi cargo.

Sino, podría dejar de pagar expensas hasta cubrir gastos de arreglos y ante reclamo presentar facturas?. Muchas gracias por su atención Renato
Respuesta: La verdad es que lo que debe hacer es provocar la mediación prejudicial (lamentablemente las del GCP no son obligatorias).- NO aconsejo hacer los gastos por su
cuenta.- Es posible que, al final, nadie le descuente ni le reconozca nada.-
Consulta 11

Asunto: Consorcio sin consejo

Hola! Hace unos meses inicié una denuncia en la defensa del consumidor contra la administración por incumplimiento de sus funciones. Su descargo fue que el consorcio no quiere pagar los arreglos (que si corresponden). Mi idea es iniciar con una intimación

al consorcio pero, en el caso que no exista un consejo... quién es responsable?

Estoy preocupada ya que la unidad está inhabitable y no encuentro quién me oriente cómo continuar...

Muchas gracias!!! Silvina
Respuesta: Con o sin consejo el consorcio es responsable (y también, en principio, el administrador, hasta tanto pruebe que obedece órdenes de la asamblea).- Obviamente debe intimarlos en forma fehaciente o promover una mediación prejudicial.-

Consulta 12

Asunto: Expensas extraordinarias sin destino y por tiempo indeterminado

Dr. Awad, ¿puede un Administrador cobrar expensas extraordinarias por tiempo indeterminado y sin un destino explicitado?

Muchas gracias. Ana María
Respuesta: No, no puede, en todo caso es la asamblea quien debe disponerlas o imponerlas, con un destino determinado.-

Consulta 13

HOLA DR. EDUARDO AWAD.:SoyDaniel Le cuento que lo sigo todos los sábados en el programa de Marcelo Boneli donde valoro sus conocimientos y de los cuales aprendo y a su vez me divierto con su humor.
Dado que por problemas visuales no puedo escribir este mail, quien lo está haciedo es mi hna. Marta

(Respecto a la consulta: El problema es que estamos siendoestafados y perjudicados por el accionar delictivo del Administrador y el Consejo de Administración deledificio donde

vivo.

Hace muy poco tuvimos un problema de gas donde maliciosamente sacaron un baldozón de la vereda a la altura de la linea municipal y pincharon el caño a 20 cms. de donde se une el caño del edificio con elde metrogas con una llave de fuerza tipo stilson, poniendo

unpunsón por debajo del caño para que no se viera, presionaron e insertaron haciendo un agujero.Lo significativo fué que en esos diás una vecina me comentó que gente del consejo estando en ese sector donde faltaba el baldozón, comentaron que sentían olor a

gas, y o casualidad a los pocos días Metrogáscortó el suministro,por lo que me contacté con el Administrador quien me comunicó quelos consorcistas podíamos presentar presupuesto por el cambio total de caños desde la calle hasta los medidores por

lo que yo le contesté, NO SR.primero y antes de cambiar nada se debe hacer una prueba de hermeticidad para saber donde esta circunscripta la pérdida. es por eso queel Sr. Administrador envió una circular donde expresa que a la espera de varios presupuestos

de gasistas matriculadosyque como trabajo principal,verificar que no haya pérdida de la linea municipal a los medidores. como segunda etapa habría que ver que todas las caSerías hasta los departamentos no posean pérdida y como tercer etapa verificar que dentro de cada departamento este todo en regla de acuerdo a las exigencias. El jueves 16 de Mayo llamo al Administradorpara informarle que ya tenía el presupuesto de mi gasista donde constaba que realizaría la prueba de hermeticidad desde la calle

hasta los medidores y también desde estos a cada departamento..

Lo sorprendente es que no me comenta que a los dos días o sea el Sábado 18/5 a las 11 hs. habría una reunión informal en el hall del edificio, donde inclusive no concurrió el Administrador y donde los miembros del Consejo y algunos propietarios votaron entre 3

presupuestos que solo hablaban del cambio total de los caños sin realizar previamente prueba alguna de hermeticidad (tal como lo había informado el Administrador en la circular enviada). Por lo que es evidente que yo les molesto con mis exigencias y evitan

convocarme, ya que les mandaron mails a otros consorcistas avisándoles de la reunión y a mi no.
El día lunes20 apareció el gasista y su empleado y comenzaron a romper en la vereda por lo que los detuve y les exigí que antes de seguir rompiendo hicieran la prueba de hermeticidad, lo cual hicieron, pero el mismo empleado me hizo notar que había una

venda que según este, la había colocado Metrogas y que casualidad tapaba el agujero provocado.

Consulté con Metrogas y me informan que jamás ellos colocan ningún tipo de venda.

le pedí que tapara el agujerito y probar nuevamente si podía haber pérdida en otro lado a lo que se negó esgrimiendo que ese trabajo lo debería hacer exclusivamente un plomero matriculado.Le pido que corte ese tramito de caño y al hacerlo a simple vista senota

que el mismo fué abollado y agujereado hacia adentro por la parte inferior del mismo. Una vez visto,el empleado tomó el caño y lo llevaba para tirar en un contenedor de basura y (deshacerse de la prueba del delito) entonces le exigí que no lo tirara. Hice ver ese

tramo de caño por mi gasista, ingeniero civil y arquitecto y todos estuvieron de acuerdo con mi apreciación.

A partir de ese momento el gasista volvió al 3er. día (creo que no volvió al día siguiente por temor a queyo pudiera realizar alguna denuncia) y en muy pocas horas procedió a sacar todos los caños y colocar los nuevos con un costo elevadísimo para el consorcio.

Lamentablemente en esos días por un problema de salud, no pude ocuparme de realizar las pertinentes denuncias y solicitar un interdicto.

Este mismo gasista una vez concluido el cambio de caños informó que todas las unidades, menos dos, tenían pérdida, por lo que pasó un presupuesto sideral para cambiar en esta 2da. etapa todos los caños desde la sala de gas, columnas, montantes, ingresando x

cada departamento hasta lavadero y cocina rompiendo paredes,, y pisos en cada unidad..

A posteriori se realizó una Asamblea donde, el Administrador nos dió 7 días a los copropietarios para que presentáramos otros presupuestos, lo cual consta en actas.Al7mo.díapresenté mi presupuesto (hasta ese momento era el único presentado en tiempo y forma, absolutamente menor al valor del primer gasista,

inclusive,con lacolocación de las cerámicas y arreglo de la mampostería . Pero oh sorpresa el día anterior a la siguiente asamblea,la cual era para elegir el presupuesto ganador, uno de los consorcistas hoy miembro del Consejo de Administración
presentó otro presupuesto fuera de tiempo (más de 7 ds).

copiándoseen todos los términos del presupuesto por mi presentado con una quita ínfima de $ 2.000.- pero sin la colocación de cerámicos. que obviamente sale mucho mas de $ 2000.-

En esa asamblea cité a mi gasista porque éste tenía otras alternativas para realizar la obra, haciéndonos ahorrar mucho dinero y evitando romper pisos y paredes,pero no lo

dejaronexponer tanto el Administrador como los del Consejo aludiendo que era una reunión privada entre consorcistas. El Administrador se montó arriba del otro presupuesto y uno del Consejo dado que esa noche hacía mucho frio me aconsejo que hiciera subir a mi dpto.a mi gasista que estaba afuera en la calle esperando. fué en ese momento de mi breve ausencia que el Administrador y el Consejo aprovecharon para elegirel otro

presupuesto presentado fuera de tiempo.

Dado que el gasista ya concluyó con la 2da. etapa dándole gas a todo el consorcio menos a mi, que si bien volvió a colocar el medidor después de 2 meses, no lo conecto al nuevo caño, y además en el día de ayer el Administrador informó que el gasista iba a comenzar a tapar los caños solamente con arena y cemento sin cal porque según él con cal se pican porque son de hierro, .

Comenzó ahora con una supuesta 3er. etapa fuera del presupuesto aprobado, para solucionar posibles pérdidas en sectores que no fuera la cocina y lavadero y preparar reglamentariamente cada departamento.

Dr. Por todo lo expuesto y disculpándome por lo extenso de este asunto es que le solicito me informe que posibilidades tengo de no hacerme cargo del pago de estas expensas extraordinarias (gas) y si puedo iniciar alguna acción judicial contra el Gasista,

Administrador y Consejo de Administración y/o Consorcio.

Además, Ante el temor que el gasista tape con material los daños producidos en mi baulera . Es conveniente que haga la denuncia en el Area Técnica de Metrogas?Puedo exigir queme conecten a la red de gas sin costo alguno por haber exigido y reiterado en su

momento, que no me tocaran ni medidor ni caño original ??

Soy jubilado percibiendo la mínima, y para mi es un gran esfuerzo pagar las Expensas ordinarias, imagínese pagar esta barbaridad de Extraordinarias. Parecería que quisieran desposeerlo a uno de su propiedad ya que el Administrador me esta exigiendo el pago de las extraordinarias o lo pone en manos de abogados.
Sin más lo saludo y le pido que trate de hacer todo lo posible a su alcancepara ayudarme. en el menor tiempo posible Un gran abrazo y que Dios lo bendiga.DANIEL GUSTAVO

PD. SALUDOS CORDIALES PARA SU AMABLE SECRETARIA SRTA.

ALEJANDRA.
Respuesta: Buen día, gracias por la invitación.- La verdad es que la consulta es muy extensa, no puede responderse ni darse solución en una página general como ésta, en tres o
cuatro líneas.- Incluso hay cuestiones técnicas que me exceden, por lo que aconsejo, primero, consultar con un ingeniero o arquitecto sobre la clase de trabajo que están

encarando.-

Consulta 14

Asunto: administración del edificio que no atiende nuestros llamados

Buenas tardes, estamos en forma imperiosa reclamando una reunión de consorcio a la administración desde el mes de agosto a efectos plantear la continuidad de su administración muy deficiente y no hemos logrado nos responda mails, llamados telefónicos, etc.

La situación es insostenible y desearíamos saber cuáles acciones contundente tomar. Muchas gracias. Cordiales saludos Liliana B.
Respuesta: En principio seria bueno saber si el edificio está ubicado en la CABA.-

Consulta 15

Buenas noches: Tenemos que echar a la administradora porque está robando, no paga las leyes socielas, no sabemo si tenemos seguro, no presnta rendiciones y nos juntamos el 20 % de los propietarios y pedimos al consejo de propierairos una asamblea para el 21
Cuando ella se enteró manipuló al presidente del consejo que estpa muy mal de la memoria y quería reniunciar en esa asamblea y ella manda hoy una convocatoria para el 22 con un orden del día absurdo que no dice nada.

Las dos convocatorias están firmadas pro el presidente, y ahora no sabemos como y que hacer, por favor alguen que nos ayude urgente porque las fechas se ACERCAN GRACIAS BLANCA
Respuesta: La verdad es que se trata de un tema complejo y serio. No es posible responder en dos o tres líneas en una página como ésta.-

Consulta 16

Asunto: responsabilidades de administrador Ad honorem

Estimado doctor Awad, lo contacto porque la señora que viene a limpiar las partes comunes a un PH de capital, en el cual vivimos apenas hace un año pidió que formalicemos su situación laboral ( que la pongamos en blanco)

Perono tenemos CUIT porqueaun deberíamos armar el consorcio el problema es que difícilmente los copropietarios acepten que contratemos un administrador.

por lo menos lacopropietaria que tiene 3 unidades se niega a esta opción, por lo que necesitaría saber si hay alguna otra figura para poner en blancoa esta señora, y necesitaría saber cual es la responsabilidadque le corresponderíaal copropietario que se designe como administrador Ad honorem para cumplir con las formas. Esta persona tendría alguna responsabilidad mayor que el resto del consorcio? Cuales serian? Gracias y saludos Daniel
Respuesta: Seguramente el consorcio está constituído desde que se vendieron los departamentos, hay que ver qué información en alguna escritura de compra de cualquier
departamento de ese edificio.- Y deberían organizarse, nombrar un administrador, hacer con cierta rapidez, ya que si la persona que trabaja para El consorcio está en negro y
ha pedido que la blanqueen, lo más probable es que tengan problemas a futuro (cercano).-



Consulta 17

Asunto: Expensas B

Buenas tardes: Tengo una consulta tenemos que reparar terrazas y, el administrador puso expensas B por la suma de 700.- las expensas A son de $ 2.800.- ahora bien, este mes los 700 los sumo a las A (ahora 3500) y las B por $3.500sin avisar. Las B son para

reparacion sinembargo el aduce que estas B son para gastos varios ypara empezar a juntardinero a las terrazas lo cual no fue lo que se pactó en asamblea. Puedo negarme a pagar las B? Las A sé que son obligatorias aunque las aumentø sin permiso, pero y las B?

GraciasLaura
Respuesta: La verdad es que estas cuestiones no se pueden responder en dos o tres líneas, con poca información.- Sí, sugiero, no dejar de pagar las expensas.-

Consulta 18

Buenas tardes Dr. Awad Al ser nueva en el edificio no conozco la historia del mismo ni de sus habitantes. Pero me surge una duda al ver la liquidación de las expensas en donde figuran dos personas de dos departamentos distintos con el nombre de …. Creo (tal vez me

equivoco) que si la sucesión estuviera terminada, en las expensas no figuraría como sucesión.

Puede un heredero con sucesión en trámite participar con voz y voto en una reunión de consorcio?

Si la respuesta es NO, le hago otra consulta: formaron parte de dos reuniones a la que asistí y en donde una de estas personas que figura como sucesión firmó el acta de Asamblea y además forma parte del Consejo de Administración. Esto es legal? Las Asambleas

celebradas en esos momentos son válidas?

Quisiera que me oriente y en todo caso que herramientas tengo parasaber si estas dos personas son realmente dueñas o no, dado que si lo que hicieron hasta ahora fuese ilegal, dudo que el administrador me de respuesta válida a mi duda Atte. Virginia
Respuesta: La verdad es que éstas cuestiones tan puntuales, tan específicas, no pueden responderse en dos o tres líneas en forma general.- Por ejemplo, podría ocurrir

que un heredero hay sido nombrado administrador de la sucesión, y en ese carácter se presente, pero no lo sabemos, así que no es posible contestar.-

Consulta 19

Buenos días, les envío este mail como adelanto de un hecho nuevo respecto de una consulta que realicé en forma presencial con el doctor el día viernes pasado, relativa a un balcón terraza donde se iba a practicar una prueba hidráulica.

Hoy el propietario de la UF afectada (piso de abajo) comunicó en forma verbal al administrador que los inquilinos se oponen a que se realice la prueba mientras ocupen el inmueble (se retirarán el día 30/11)

Por su parte el administrador comunicó que el plomero quiere hacer una prueba en el caño pluvial en lugar de la prueba hidráulica.

Mi pregunta es si dejo todo así, de manera verbal o de alguna manera tengo que plasmar en una nota, por ejemplo, dirigida a la administración, comunicando formalmente que los trabajos de mi balcón terraza ya han sido concluídos yme encuentro disponible

para que se practique la prueba, o bien carta documento. de manera de demostrar que quiero facilitar que se solucione la situación de daños.

Me parece que todo quedó muy en el aire, por llamarlo de alguna

manera.

Mañana estaré comunicándome con el Estudio.

Muchas gracias desde ya por su atención Silvia
Respuesta: Si ya hubo una consulta personal, sugiero una llamada telefónica para ver cómo hay que seguir.-
Consulta 20

Asunto: negativa del administrador a responder a mis pregutas

el 30 /09 se inundo mi dpto y otros por problemas en las cañerías del edificio y se arruinaron los pisos.

La administración se niega a informarme si lo va a reparar y fechas si las hubiera. Yo he acercado 3 presupuestos y me ofrecí (debido al estado economico del edificio) a pagar los materiales (a cuenta de expensas ) mande mails (6) y c. documento intimando sin respuesta

Como debo proceder de ahora en mas ?ricardo
Respuesta: Sugiero, en defensa de sus derechos, que cite al consorcio y la administración a una mediación prejudicial.-

Consulta 21

Asunto: Valides de certificado

Hola, soy Viviana alla por el 2003 hice un curso no formal del Gobierno de la Ciudad de Buenos Airesdeadministrador de consorcios y de corredor inmobiliario. Ahora se presentaron unas cuantas cuestiones en nuestro consorcio, pedimos explicaciones

yel administrador renuncia por cuestiones de salud. Con una vecina que esta terminando de cursar administración de consorcios nos ofrecimos para administrarlo con ayuda de los demás si hiciera falta. Es factible hacerlo o necesito matrículau oficializar el

certificado. ???? les agradezco desde ya su atención. Viviana
Respuesta: Si obtuvo el certificado hace 15 o 16 años y no se inscribió en el Registro Público de Administradores, para administrar un edificio situado en la CABA debe hacer el

curso nuevamente.-

Consulta 1

Asunto: Deuda de un propietario

Hola quería consultar lo siguiente, una propietaria del edificio.debia sus expensas por lo que el consorcio le inicio un jucio. La propietaria por propia voluntad pago en el juzgado lo adeudado en el mes de julio. Ese dinero no figura en las expensas, y según la administradora no.lo puede ingresar al sistema porque el dinero está en el.juzgado . Quiero saber si este procedimiento es el correcto .,,y como puedo averiguar si realmente está en el juzgado Desde ya muchas gracias por responder a mí consulta.- Marta

Respuesta: A veces puede pasar que entre el momento en que se hace el depósito y, efectivamente el consorcio puede tener el dinero en su cuenta, pasan unas semanas.- No es automática la cuestión.-

Consulta 2

Mensaje: en relación a la consulta 2 ( recibí un principio de respuesta el día 21.10.19) me dice que para darme una respuesta debo aclarar a) si el edificio es en CABA. R: sí, es en CABA. b) si el propietario en cuestión tiene el 51% de unidades o de porcentual o de ambas. R: de unidades, no de porcentual por un mínimo.

gracias, muy amable, saludos, espero la respuesta, Libio

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 2

Asunto: consulta sobre situación en asamblea ordinaria

Mensaje: Buenas tardes, voy a tratar de ser breve con el ejemplo. En mi edificio un propietario es dueño del 51% del edificio. Alquila sus departamentos con las expensas incluidas pero luego no las abona por tres o cuatro meses hasta que finalmente va cancelando aunque siempre pretende que no se le cobren los intereses. En la próxima asamblea, que será dentro de una semana, es probable que ésta persona quiera despedir al administrador porque cumple con su función de cobrarle los intereses de las deudas. (Tengo presunción de lo que el propietario hace con el dinero que recauda y no paga, pero por el momento no tengo pruebas de ello.)

La pregunta es la siguiente: existe alguna figura similar a la de "posición dominante" que impida a un solo propietario tomar decisiones de este tipo cuando él mismo es el infractor?; ¿O, quizás, alguna forma de "voto condicionado" para casos de este tipo o similares?

Lo concreto es que esta persona querrá hacer valer su "mayoría automática" en castigo a una medida que lo perjudica pero que es de estricta justicia. O tal vez pueda sugerirme alguna otra alternativa que sea útil para limitar un abuso de posición dominante.

Gracias, espero una pronta respuesta ya que la asamblea será el viernes 18/10. Muy amable por su tiempo. Soy parte del consejo de administración. Saludos. Libio

Respuesta: para responder antes debo preguntar: 1.- Se trata de un edificio en CABA ? 2.- La mayoría del 51% es del porcentual, de la cantidad de unidades o de ambos?.-

Respuesta: Las mayorías para decidir en propiedad horizontal deben calcularse teniendo en cuenta no sólo un voto por unidad sino también su porcentual.- Así las cosas, alquien puede tener más de la mitad de las unidades, pero si no tiene el 50,01 o más del porcentual, no puede formar una mayoría.- La pregunta sobre si el edificio es en CABA o no se debe a que si el administrador debe renovar su mandato, tienen que refrendarlo con mayoría absoluta ( la mitad más uno de las unidades que totalicen el 50,01% ); en cambio si lo quieren remover antes de que finalice el plazo de su mandato (un año) deben hacerlo con la mayoría que determine el reglamento el consorcio.-

Consulta 3

Hola, le cuento ampliando mi pregunta anterior: Cuando se hizo el reglamento el consorcio no tenia gas ni reglamento, cuando vino el gas el UNICO DUEÑO de todo el edificio (4 pisos , 9 unidades funcionales de vivienda) solo le instalo gas a los departamentos. Recién hizo reglamento muy elemental y sencillo cuando vino la ley 13512 para subdividirlo y poder venderlos. Mire si será elemental que los medidores de gas están DENTRO de los departamentos y en las COCINAS.

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 9

Asunto: obra de gas

Mensaje: En un consorcio de 100 años donde los locales NO TIENEN GAS, están arreglando toda la instalación de gas de los departamentos.

1.- La obra de esos arreglos es extraordinaria o los inquilinos tienen que pagarla.

2.- Los locales tienen que pagar dichoa obra? cuando ninguno tiene dicho servicio?

Muchas gracias , saludos cordiales Alberto

Respuesta: En principio: se trata de una expensa común ordinaria.- Sobre la, obligación de los locales (que, conforme Usted refiere no gozan de ese servicio) hay que leer el reglamento de propiedad.-

Respuesta: Habría que estudiar en detalle el reglamento y la cuestión, pero si el servicio se adicionó sólo para los departamentos a posteriori del dictado el reglamento, no deberían los locales participar en ese gasto.-

Consulta 4

Asunto: CAMBIO DE ENCARGADO

Estimado Dr. Eduardo Awad Respecto a la consulta nº 5 donde me responde que el encargado puede mover autos aun sin vivienda en el Edificio.

El problema es que el reglamento interno del Edificio no dice nada respecto a este tema, por esta razon es que quisiera saber si existe alguna ley que nos permita mantener la situacion que tiene el actual Encargado y si esa posible ley nos dice que porcentage de los integrantes del consorcio es necesario para definir este tema Muchas Gracias por su ayuda Enrique

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 5

Estimado Dr. Eduardo Awad

Actualmente vivo en un Edificio de 8 pisos compuestos por 15 departamentos en semipisos y un dpto. destinado a vivienda para el encargado .

El edificio tiene espacio destinado cocheras moviles y actualmente el encargado desde hace mas de 30 años vive en el edificio y se ocupa de acomodar los autos cuando esto es necesario.

Este ENCARGADO se jubila en el proximo mes y ahora algunos integrantes del consorcio no quieren que el proximo encargado tenga vivienda y por lo tanto que maneje autos dentro de la cochera.

Como este Tema entiendo de debe definir por asamblea mi consulta es la siguiente:

1) Cual es el porcentage de integrantes del consorcio requerido para que que esto tenga validez legal. ( habida cuenta de que es un cambio de forma de vida de la gente que compro el dpto . con encargado que viva en el edificio y mueva los autos dentro de la cochera.)

2) Cuando pregunto el porcentage de integrantes quisiera saber para este caso, si es necesario simple mayoria de los participantes de la Asamblea o de todos los integrantes del consorcio haya asistido o no a la Asamblea. Desde ya muy agradecido por su ayuda en este caso.

Espero sus noticias Cordialmente Enrique

Respuesta: en principio debe decirse que un nuevo encargado puede mover autos de la cochera tenga o no vivienda en el edificio. Sobre las formas de decidir, debe consultarse, primero el reglamento de propiedad de su consorcio.-

Respuesta: NO me he referido al reglamento interno, sino la de propiedad del consorcio, en ese reglamento, en general, se determinan las distintas mayorías que se exigen para tomar decisiones.- Si el reglamento no dice nada o no es muy claro, la mayoría requerida ( como piso) para tomar decisiones es la ABSOLUTA.- De todas formas, cualquier cuestión a decidir que involucre cambios en las relaciones con el encargado u otros dependientes, deben asesorarse previamente.-

Consulta 5

Buenas noche: En el edificio donde vivo tiene 25 unidades y 10 cocheras.

Cada cochera paga de expensas apróx. 0,24 %.

Uno de los portones tiene siempre problemas y debemos pagar las 25 unidades todos los arreglos de los motores. No asi de la fachada.

Podria decirme como evitar estos gastos de motores. el porton no es salida de emergencia o seas que son solo 10 propietarios que usufrutan el mismo.Agradecere sus comentarios. Silvia

Respuesta: Disculpe, pero no comprendo qué significa “ evitar gastos de motores”.- De todas formas, siempre es aconsejable haber leído el reglamento de propiedad, es decir, no todo puede responder en forma general, hay que consultar la documentación.-

Consulta 6

Sres. Todoconsorcios At. Dr. Awad. Vivo en un edificio con cien y algún año más de construido.

La dificultad es la siguiente:

Hace casi dos meces se cayó una parte (1mt x 1mt) de lo que sería mi techo (estoy en planta baja) y no sé a quién corresponde el arreglo ya que mi techo es también el pasillo del primer piso (estos son abiertos albaire, sol y lluvia).

Alguien enviado por la administración dijo: se cayó de viejo.

Yo sostengo que también tiene que ver la humedad.

Cómo debo proceder ?.

Aclaro que soy una de las vecinas más antiguas ya que tengo 73 años en el departamento. Agradeciendo desde ya su ayuda , saludos atte.

Gloria y Guido

Respuesta: Por lo que Ud. refiere y así, en forma general, me parece que se trata de un techo común, de una superficie común que debe cuidar y arreglar el consorcio.- Deberá intimar la consorcio y al administrador, entonces.-

Consulta 7

Asunto: pago de expensas

Buenas Tardes Dr. Awad

vivo en pcia de Buenos Aires, nos han venido a cortar la luz y gas en varias oportunidades porque la administradora no paga las boletas. siempre se excusa con que " se me paso". hemos certificado que hace dos años no abona ningún aporte al encargado (ART, AFIP, obra social), deposita el dinero de las expensas en una cuenta de su hija.

mi pregunta: es si no le pagamos las expensas para

que no se siga llevando nuestro dinero que tipo de cuenta podemos abrir o si puede recaudar algún propietario y hacer los pagos correspondientes hasta tanto se resuelva por la vía legal? Gracias por su respuesta Cristina

Respuesta: El consorcio puede por una asamblea decidir la apertura de una cuenta corriente bancaria y tener los fondos y hacer los pagos allí.- pero me parece que además deberían remover a esa mala administradora.-

Consulta 8

Asunto: ASAMBLEA ACTAS

Estimado Dr. El CC yC (Art. 2062 dice ....Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia.

Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.)

Ahora bien, nosotros como propietarios jamas hemos fimado un acta al finalizar la misma, siempre nos hacen firmar antes, es decir firmamos una asistencia, pero jamas suscribimos el acta.

Del articulo yo entiendo, que el Acta debe ser firmada por todos los porpietarios presentes una vez finalizada la misma....es asi ???? Gracias Jorge

Respuesta: No, el acta la firman el presidente y dos propietarios (mismo artículo 2062).- Los presentes firman la asistencia, al margen.-

Consulta 9

Asunto: Administracion Consorcio

Estimado Dr Awad

Me dirijo a usted mediante este recurso para encontrar la mejor manera de solucionar un problema de irregularidades, con laxxxx , que lleva la cuenta del edificio localizado en la calle xxx , CABA. Según la administración, los recibos de pago de expensas no son recibidos o son inválidos. He intentado por diversos canales de comunicarme con xxx pero no me responde o devuelve los llamados. Tengo pensado enviar los recibos de los pagos en mi poder, via correo certificado, ya que se conduce de manera esquiva.

Quisiera poder resolver este problema de la mejor manera en forma definitiva.

El pasado ano, como residía en el extranjero, aprovecho de la distancia para hacerme pagar penalidades de manera injusta, incumpliendo con el acuerdo tratado.

Ruego tenga a bien revisar mi caso, y desde ya le agradesco por anticipado. Atentamente Jose

Respuesta: Disculpe, pero de qué recibos me habla Usted ? , o sea qué tiene Usted en su poder como recibo?.-

Consulta 10

Asunto: Encargado en negro.

Buenas tardes Doctor.

Soy abogada de una administración de consorcio y me han consultado el siguiente tema:

Asumen como administradores y se encuentran que el encargado esta en negro desde hace 10 años, quieren registrarlo, pero realizar todos los aportes en forma retroactiva es muy oneroso, mas cuando ya a los propietarios les han incluido los aportes dentro de sus expensas, los cuales nunca fueron ingresados.

Cual podría ser la mejor solución? Descartado la inscripción retroactiva, para que el encargado siga trabajando en blanco y cubrir al Consorcio de un posible reclamo laboral por la inscripción fuera de termino.

Desde ya muchas gracias. Dra. Sandra

Respuesta: La verdad es que no veo otra solución que la de registrarlo con los años de servicio que le corresponden, intentando pagar, si ello fuera posible con moratoria o cuotas.-

Consulta 11

Mensaje: Buenas tardes, vivo en un departamento que tiene un cuarto al que le da mucho sol de tarde, quisiera saber si puedo colocar un toldo que me permita resolver ese problema, veo que en el edificio no hay ningún toldo.. Gracias por su atención. nora

Respuesta: Me imagino que estamos hablando del frente del edificio.- No es una cuestión que puede responderse en forma general, sería bueno saber cómo es el edificio, qué pretende hacer Usted.-

Consulta 12

Asunto: Consejo de Administración de Edificio

Mi esposa adquirió un Dto. Está solo a su nombre y la escritura menciona que es casada. Mi pregunta es si siendo el cónyuge puedo ser miembro del Consejo o solo pueden ocupar el cargo los titulares del dominio. Le agradecería mucho el obtener una respuesta. Atte. Santos

Respuesta: La verdad es que la sola mención de casada no aclara mucho sobre la cuestión.- Debería ver la escritura, cuanto menos.-

Consulta 13

Estimado Dr. Awad, Espero se encuentre muy bien.

Lo contacto para consultarle si el consorcio o administrador puede tomar una medida precautoria contra un copropietario que adeuda cuatro años de expensas, hasta que regularice su situación.

Lo que sucede en el edifico en el que vivo es que el consorcio decidió mediante acuerdo con los demás copropietarios que este deudor no utilice los espacios comunes (terraza puntualmente). La propiedad es un ph, donde la casa del frente es el departamento 1 y detrás se encuentra un edificio de 4 departamentos. Quien adeuda es el departamento 1, que hace años decidió no abonar las expensas comunes porque consideró que no le correspondía y por este motivo devolvió las llaves y no tiene acceso al edificio ni a la terraza. Esta persona tiene en venta su unidad y con la excusa de poder en algún momento mostrarle la terraza a un eventual comprador pidió que le sean devueltas todas las llaves.

Entonces mi consulta, ya que el Código no lo prohíbe pero tampoco lo prevé, es si el consorcio puede restringirle el acceso al edificio y uso de la terraza hasta que regularice la deuda y solo ingresar acompañado del administrador a los efectos de mostrar las instalaciones para la venta. Y además, si es posible continuar con la medida por más que comience a abonar lo adeudado, hasta que cancele la totalidad.

Desde ya, muchas gracias por su ayuda. Cordialmente, Nadia

Respuesta: Es una pregunta compleja.- No es posible responderla en dos o tres líneas en una página de consultas.-

Consulta 1

Buen dia Dr, vivo en un edificio de 20 unidades, en V.del Parque, (soy propietaria e integro el consejo de propietarios) le pregunto ?

La ultima reunion de consorcios fue el 28/11/2017, no se tiene que realizar anualmente ? y tambien presentar el Balance ?

La administracion se ratifica anualmente ? o cada cuanto ?Muchas gracias Lidia

Respuesta: la respuesta es en general, habría que leer reglamento de propiedad para que sea más ajustado al caso en cuestión.- Cómo mínimo debe haber una asamblea por año, en al que el Administrador presente el balance y rinda cuentas de su tarea frente a esa asamblea.- Debe entenderse que es responsabilidad del consejo, vigilar, controlar que así suceda.- En principio debe ratificarse al administrador una vez por año.-

Consulta 2

Asunto: consulta sobre situación en asamblea ordinaria

Gracias, espero una pronta respuesta ya que la asamblea será el viernes 18/10. Muy amable por su tiempo. Soy parte del consejo de administración. Saludos. Libio

Respuesta: para responder antes debo preguntar: 1.- Se trata de un edificio en CABA ? 2.- La mayoría del 51% es del porcentual, de la cantidad de unidades o de ambos?.-

Consulta 3

Asunto: consulta mantenimiento de barandas balcon

Mensaje: Estimado Dr Awad, le consulto debido a que tengo un peligroso deterioro en el balcón de mi unidad, es una unidad de contrafrente de 2°piso ell administrador xxx , el cual tiene vencido su contrato hace tiempo y los propietarios no le dan importancia, me dice que este mantenimiento le corresponde al propietario de cada unidad, ustedes podrian asesorarme. Muchisimas gracias!!!! Nestor

Respuesta: en general y sin tener más precisiones: Debe entenderse que la estructura del balcón (lo que como concepto incluye a la baranda)es una cosa de dominio común y debe ser mantenida y reparada por el consorcio.-

Consulta 4

Buenas tardes Doctor Awad, mi nombre es Candelaria y le escribo para hacerle una consulta: en mi edificio un encargado ganó un juicio contra el consorcio y yo quería saber si lo que cada propietario debe pagar es porcentual a donde vive.

Desde ya muchas gracias de antemanoSaludos Candelaria

Respuesta: La forma de pagar las expensas es, conforme el código civil y comercial de la nación, de acuerdo con el porcentual de dominio de cada unidad.-

Consulta 5

Estimado Dr. Eduardo Awad

Actualmente vivo en un Edificio de 8 pisos compuestos por 15 departamentos en semipisos y un dpto. destinado a vivienda para el encargado .

El edificio tiene espacio destinado cocheras moviles y actualmente el encargado desde hace mas de 30 años vive en el edificio y se ocupa de acomodar los autos cuando esto es necesario.

Este ENCARGADO se jubila en el proximo mes y ahora algunos integrantes del consorcio no quieren que el proximo encargado tenga vivienda y por lo tanto que maneje autos dentro de la cochera.

Como este Tema entiendo de debe definir por asamblea mi consulta es la siguiente:

Espero sus noticias Cordialmente Enrique

Consulta 6

Mensaje: En una asamblea el administrador dijo YO SOY EL PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA Y POR ENDE DESIGNO A LOS SECRETARIOS YO. Estoy es asi Dr. Awad?

Las actas de las asambleas, las hacen 15 dias despues, es firmada solamente por el administrador y los dos secretarios que el designa, tal es asi que hay dos actas que uno de los sectarios no la quisieron firmar.

Los propietarios que asistimos, porque tenemos que FIRMAR un folio antes como una asistencia y no firmamos al pie del acta, que creo qye deberia ser asi, dar lectura en el momento del acta y uno la firma al pie de la misma. Gracias por su respuesta, cordiales saludos Jorge

Respuesta: primero habría que leer el reglamento de propiedad de su consorcio.- En forma general puedo responder que la asamblea debe tener su presidente, su secretario de actas y dos propietarios para firmar el acta.- El código civil y comercial de la nación exige que el secretario de actas lo elijan los propietarios, no el presidente.- LO aconsejable es que el acta se confeccione a medida que transcurre la asamblea

Consulta 7

Asunto: inundacion diaria de dpto

Hola Dr. Awad...me comunico con Ud. de parte de la sra.Susanaxx...colega y amiga de las radios de la ciudad donde trabajo...desde hace cadi 2 años la vecina de arriba por la desidia y abandono de su unidad, me inundo totalmenre todo mi dpto por perdida en su baño unas 15 veces...el administrador era inexistente provocando el abandono del edificio y hara unos 7 u 8 meses el GCBA nombro a un representante legal ( SU ADMINISTRACIO a cargo ddxxx ) el que a partir de asumir sin eleccion por parte de los propietarios se hizo cargo del arreglo de un desague del baño el que provocaba las perdidas cobrando 16000 pesos y reconociendo que el arreglo le correspondia al consorcio...no queriendo reconocer los daños en los muebles de cocina...anafe electrico...computadora y otro sin comtar los daños en techo e iluminacion...no habiendo subsanado el problema a fines del mes de septiembre volvieron las perdidas lo que se hacen presentes diariamente...dichos problemas me condujeron a problemas de salud fisica y psiquica y la imposibilidad dd habitar mi casa por mas de un año...provocando mi desarraigo de la unidad...lo mas grave es que ni siquiera el administrador se presento ante mi...ni vino a mi unidad...ni responde llamados y mensajes y esta demas decir que no resolvio el tema...y aun todos los dias tengo perdidas en mi unidad...lo que mas me preocupa son.las interminables denuncias contra el adm...y nadie pudo conseguir nada por lo que me resito resignar la perdida de mi bien para siempre...llame a su estudio con la voluntad de entrevistarme...pero no puedo costear la entrevista y lo que traeria el iniciar acciones ...mi reclamo mas alla de los daños es el cese de las perdidas...le pido por favor me ayude...ya que mi desesperacion me esta llevando a tomar decisiones limites...Muchas gracias...aguardo su respuesta Ariel

Respuesta: Debe considerar que se trata de varias preguntas en una misma consulta; que no todo puede responderse en forma efectiva en tres o cuatro líneas.- en principio no me queda claro cómo han llegado a tener un administrador, usted refiere que fue el GCBA, pero debe entenderse que al administrador lo eligen los propietarios normalmente reunidos en asamblea.- Sobre los daños, todo parece indicar, en principio, que el consorcio debería repararlos, por lo que si no lo ha hecho, habrá que intimarlo y si asó no cumple, deberá promoverse una mediación.-

Consulta 8

Mensaje: Buenas noches. Mi tema es el siguiente, soy inquilino y el edificio donde vivo tiene expensas muy caras. Una de las causas de la misma es que se viven rompiendo las cosas, ya sean de plomeria y albañileria, mas que nada. Y la administradora nunca demostró por medio de facturas y ticket los gastos realizados y materiales comprados a la hora de mandar las expensas por mail, solo demuestra el monto final de lo que se gastò, y nada mas. Como inquilino que soy, desde hace mas de 2 años, en reiteradas ocasiones le pedi a la administradora si me podia demostrar en què gastaba, para mi tranquilidad, y su respuesta fue que no me puede dar esa informacion ya que no soy propietario. Esto es correcto? Espero me puedan brindar una solucion. Desde ya, gracias! Mariano

Respuesta: Para el código civil y comercial de la nación, el locatario (inquilino) no es un sujeto obligado a pagar las expensas, por eso el administrador responder de esa forma.- Los locatarios (inquilinos) las pagan porque se obligan por el contrato que firman frente el propietario, por lo que debería tratar el tema con el propietario del departamento.- Si se trata de un edificio en CABA, podría también formular una denuncia frente al Registro Público de Administradores.-

Consulta 9

Asunto: obra de gas

Mensaje: En un consorcio de 100 años donde los locales NO TIENEN GAS, están arreglando toda la instalación de gas de los departamentos.

1.- La obra de esos arreglos es extraordinaria o los inquilinos tienen que pagarla.

2.- Los locales tienen que pagar dichoa obra? cuando ninguno tiene dicho servicio?

Muchas gracias , saludos cordiales Alberto

Consulta 10

Asunto: ley14701

Mensaje: buen dia, estamos en Provincia de buenos aires ejerciendo la administracion de consorcios y la gente nos dice que no cumplimos con la ley 14701, la cual hasta donde yo se no esta vigente, es asi?? hay alguna ley que sea para provincia de buenos aires o se debe manejar por el Codigo? , el Administrador puede por otro lado unilateralmente aumentar las expensas debido a los aumentos y si no alcanza las mismas para pagar a los proveedores o si o si debe hacer asamblea y que apruebe el consorcio? Gracias Laura

Respuesta: La Ley 14701 está vigente, y es obligatorio sobre todo en cuanto a las obligaciones de los administradores.- No es obligatoria en lo que refiere al Registro de Administradores, porque aún no fue creado, pero debe quedar en claro que todas las otras obligaciones sí son exigibles al administrador.-

Consulta 11

Estimados, Tengo el agrado de dirigirme a Uds para consultarles sobre un tema que puse en discusión con la administradora de nuestro consorcio.

En la liquidación de expensas del mes de mayo incluyó el siguiente concepto “ Rematriculación del Consorcio 2015” …. $ 2.000 y aclaró que en un par de meses va venir el mismo gasto por el año 2016 porque el Registro de Administradores estaba atrasado.

A su vez también, que, para completar este trámite es obligatorio el pago de un curso para el encargado al que no es obligatorio que concurra (palabras textuales de la administradora) cuyo importe asciende a $ 1.450 y que este año habría que pagar 2 veces.

Por lo que pude informarme el que debe estar matriculado en el Registro es el administrador no el consorcio, ella aduce que debe pagar un arancel por cada consorcio que administra.

¿Esto es correcto? Desde ya muchas gracias por su atención. Saludos cordiales Andrea

Respuesta: Es cierto lo que usted refiere, el administrador NO DEBE cargar al consorcio con el gasto de su rematriculación.- LO que sí debe pagar el consorcio es el gasto proveniente del curso obligatorio para el encargado (que ahora es bianual, es decir debe hacerse una vez cada dos años).-

Consulta 12

Asunto: Ruidos Molestos

Estimado doctor, hace alrededor de 6 meses mi vecino de arriba tiene un perro. A partir de esto ha comenzado a realizar ruidos durante prácticamente todo el día, se siente como se corren muebles, sillas, se le grita al perro, se siente pisadas y corridas. He hablado en dos oportunidades y los ruidos continúan aún, quisiera saber en que horarios son aceptables estos ruidos y si tengo derecho a reclamar y hacer intervenir al administrador del consorcio? Muchas gracias y saludos Nicolas

Respuesta: En principio no deben tolerarse los ruidos y otros sonidos perturbadores, habrá que ver si el reglamento permite tener mascotas, qué impacto tiene la molestia en el edificio en general (en esa situación es más fácil obligar al administrador a tomar cartas en el asunto).- Finalmente, si se trata de un edificio en la CABA, podría usted hacer una denuncia por ante la Fiscalía.-

Consulta 13

BUENAS TARDE Y MUCHAS GRACIAS POR ATENDER MI CONSULTA

Mi nombre es ALDA xxxx. SOY COPROPIETARIA Y MIEMBRO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION DE UN CONSORCIO PEQUEÑO. NO TIENE ASCENSOR, NI OTROS SERVICIOS ESPECIALES. POSEE PLANTA BAJA Y 3 PISOS POR ESCALERA.TOTAL 21 DEPARTAMENTOS DE 2 Y 3 AMBIENTES EN EL BARRIO DE xxx.

El edificio fue construido en el año 1960.-

Tenemos un encargado de media jornada con 26 años de antigüedad.

Es imposible sostener el SUELDO DEL MISMO atento a dificultades económicas ( CANTIDAD DE JUBILADOS EN EL EDIFICIO Y OTROS PROPIETARIOS DE CLASE MEDIA TRABAJADORA).

El tema fue conversado con el encargado quien manifestó no tener inconvenientes mayores en aceptar dejar de trabajar, cobrando el 50% de la

INDEMNIZACION que le correspondería, a pagarse, durante dos años en cuotas mensuales.

La manera PROPUESTA POR LA ADMINISTRACION es hacer un convenio a través del SECLO DEL MINISTERIO DE TRABAJO por medio de una audiencia espontanea.

¿Existe algún inconveniente en hacerlo?

Luego de formalizarse y firmarse en el MINISTERIO, podría tener el CONSORCIO ALGUN OTRO TIPO DE RECLAMO posterior por parte del encargado? o es definitivo el trámite efectuado?

El encargado tiene 55 años de edad y algunos problemas de salud por lo que toma con frecuencia licencia por enfermedad o tratamientos, lo que nos obliga a contratar permanentemente reemplazos.

Dr. Ud. piensa que lo màs seguro es solicitarle a esta persona que primero presente su renuncia o debe presentarla con posterioridad a la firma del trato convenido, siempre y cuando, la renuncia si o si sea obligatoria.

Ud. sugiere que hay algún tramite distinto que nos proteja de una situación imprevista en el accionar de esta persona?

El encargado ha manifestado muchas veces su interés en dejar de trabajar pero….

MUCHAS GRACIAS, ESPERO SUS COMENTARIOS SALUDOS CORDIALES MARTHA

Respuesta: Las cuestiones que involucran problemas puntuales con la relación consorcio-encargado no pueden resolverse na través de dos o tres líneas en una página de consultas como ésta. Es necesario que el consorcio tome un asesoramiento personalizado.-

Consulta 1

Asunto: consulta por estafa de administrador Estimado Dr Awad, la consulta es por lo siguiente: el consorcio estaba recaudando una cuota extra para afrontar gastos extraordinarios (gas y otros), se constituyeron plazos fijos. Por asamblea autoconvocada se decide cesar con la administración, en el mes de junio. Hasta el momento no entregó libros ni documentación. Se gestionó nuevo libro de actas. Se accedió a la cuenta bancaria. La ex administradora al vencimiento de los plazos fijos los pasó a cuenta del consorcio y emitió cheques y los cobró, es decir, se quedó con la plata. Por acta la emisión de los cheques requerían dos firmas, el banco no lo tuvo en cuenta y con una firma pagó los cheques. Se investigó y la ex admiministración tiene más de 30 causas por mal rendición de cuentas en cámara civil y dos causas penales por defraudación indebida. ¿cómo deberíamos proceder con esta situación? Desde ya, muchas gracias. Cordiales saludos Marcela

Respuesta: La verdad es que frente a una situación como la que narra, no parece muy probable que la ex administradora devuelva nada por las buenas, por lo que, me parece, sólo queda citarla a una mediación y luego comenzar con los procesos judiciales.- Previo a todo, me parece, estaría bueno hacer una auditoría de la poca documentación que puedan tener, revisar si los aportes se hicieron, si se pagó a proveedores, para saber dónde están parados.-

Consulta 2

Asunto: garrafas dentro de unidades funcionales garrafas en edificio Buenos tardes Dr. Aguad, se trata de un edificio ubicado en la costa - Mar del Tuyu - por informe tecnico nos dicen no podemos tener garrafas dentro de la uf y hay que retirarlas - necesito si me puede asesorar, hay una ordenanza habla del tema sobre instalaciones de gas y prohibicion de ubicar garrafas en el lugares cerrados. Estamos haciendo reglamentar y adecuar a cada propietario haciendolo pasar de garrafas a suministro electrico, xq el edificio no cuenta con espacio en comun como patios ni terrazadas donde se las pueda ubicar a cielo abierto.Los propietarios, piensan que es un capricho de la administracion, por ello necesitamos por impreso la reglamentacion con el objetio de darlo a conocer por circular con firma y toma de conocimiento a fin de deslingar responsabilidades. Muy agradecida. Aguardo su devolución Estela

Respuesta: Por un lado, pueden invocar el artículo 2047 del Código Civil y Comercial de la Nación que dice expresamente: ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Obviamente, las garrafas están dentro de las cosas “peligrosas o perjudiciales”.- En cuanto a otras reglamentación, local, municipal, deberán buscarla ustedes en el municipio de la costa.-

Consulta 3

Asunto: Cañería interna de gas Estimado. Buenas tardes. El motivo de la consulta es para determinar si ante una pérdida de interna de gas de mi unidad funcional debe accionar el consorcio en su reparación o Yo me tengo q hacer cargo. Gracias por su respuesta Clara

Respuesta: las cañerías que conducen fluídos o energía, como el gas natural, son comunes en toda su extensión, así que debe el consorcio proveer a su reparación.-

Consulta 4

Mi nombre es (si va a salir en algún medio, por fvr preservarlo) Leonardo y tengo un departamento en la ciudad de xxx en el cual no vivo. En este momento me están cobrando unas expensas de $5400,00 (es el depto mas grande) por un edificio que no tiene ascensor, tiene un portero medio día de mañana por lo tanto haga frio, calor o llueva uno tiene que sacar la basura a la calle, no tiene salón de usos múltiples, no tiene terraza ni ningún tipo de servicio y/o comodidades.El 95% de las expensas se va en el encargado y un alquiler, con suerte, puede rondar los 11.000 pesos.El tema es que lo quiero vender, y como se imaginará nadie compra nada en este momento. Los últimos inquilinos me lo destrozaron, tuve que gastar aproximadamente $ 70.000,00 para ponerlo en condiciones y por tal motivo no lo quiero alquilar nuevamente.No puedo pagar las expensas y no hay consenso para despedir al encargado ya que algunos pagan menos de la mitad de lo que pago yo, y la administradora (propietaria en el edificio) no paga sus expensas, siendo que lo que pagamos es entre un 100 y 130% más caro por m2 que en otros edificios de la zona con mas comodidades.Mi pregunta es que pasa por no pagar las expensas ya que no puedo hacer frente a ese gasto, no tengo trabajo, tengo más de 50 años y algún problema de salud.Agradeciendo la atención dispensada, me despido de Ud. muy cordialmente.

Respuesta: Usted, como propietario, no puede dejar de pagar las expensas, no hay razones, en la consulta, que lo autoricen a ello.- Esto es lo que puedo responder leyendo lo que antecede.- Este tipo de consultas, necesitan un tratamiento más personalizado,.-

Consulta 5

Asunto: consulta empleado consorcio Tenemos un empleado que cumple horario de sabado a la noche hasta domingo a la mañana. Cada vez que regreso a mi casa tarde lo encuentro durmiendo en el sillon. Llamé a la administración para informarlo y me dicen que no se puede hacer nada. ¿Es así? Saludos cordiales Cecilia

Respuesta: No, la verdad es que si es vigilador (como parece desprenderse de la consulta) queda claro9 que debería estar despierto, controlando lo que sucede en el edificio.-

Consulta 6

Asunto: honorarios del Adm en una conciliacion mi consulta es la siguiente:El Consorcio donde vivo me inició un juicio por expensas que se demostró que no era tan así. Durante el juicio, el administrador pidió al juzgado que citara a una audiencia de conciliación por la cual en las expensas me incluyo como honorarios un gasto particular de 2000 pesos.Pese a que todavía no se regulan los honorarios de los abogados y en el juzgado me dijeron que por dicha audiencia no corresponde pasar gastos, el administrador insiste en cobrarme pese a haberle impugnado por nota dicha liquidación y lo sigue pasando por expensas y sumando intereses.Si fueran honorarios del administrador por ir a esa audiencia que el dice que fue mediación, que no fue tal sino una conciliación,corresponde que me cobre dicho gasto? en caso de no ser así como debo proceder?Es muy urgente por eso les pido una pronta respuestaDesde ya gracias Hernán

Respuesta: la verdad es que, como Usted comprenderá, no es posible responder sin tener detalles, sin haber visto el expediente (como mínimo).- Responderé, entonces en forma general: el administrador no debería cobrar sumas por honorarios más allá de lo que haya pactado o acordado con la asamblea de consorcio que lo eligió, y ese pago corresponde al consorcio.-

Consulta 7

Buen dia Doctor Awad Le consulto lo siguiente, actualmente tenemos todos, llaves de las cocheras aunque no todos tenemos espacio para guardar el auto, ya que hay departamentos que no las poseen, cambio la administracion y el consejo, y ahora cambiaron la cerradura y no quieren que nadie que no tenga auto tenga llaves de la misma. Pero en la cochera estan los medidores de luz y si se corta la luz en algun departamento por que salta la termica no tenemos acceso y tenemos que esperar a que el portero vengo de su franco para poder entrar es asi esto? pueden negarnos tener una copia de la llave ..? gracias Maximiliano

Respuesta: para responder mejor es necesario leer el reglamento de propiedad.-

Consulta 8

Asunto: Camaras de seguridad Buenos dias Dr.mi consulta es la siguiente hace 4 meses pusimos camaras de seguridad en el edificio ,en asamblea se resolvio que la unica persona que iba a tener llave al lugar donde esta el monitor,iba a ser la encargada (media jornada 4 horas),ahora se creo un consejo y solicitamos copia de esa llave al administrador. Y nos dice que al estar resuelto en asamblea no nos puede dar una copia.Como se puede solucionar?.saludos cordiales Nancy

Respuesta: El administrador no puede desconocer una decisión de la asamblea.- En todo caso, un grupo de propietarios interesado en modificar la cuestión (que totalice el 5% del porcentual) puede solicitar al administrador se llame a asamblea para tratar el tema nuevamente.-

Consulta 9

Hola.Necesito sus aportes- Parte de este correo que copio es de la propietaria y Abogada de dos cocheras que conforman la UNIDAD COMPLEMENTARIA A, espacio guarda coches. Debe considrarse un gasto comun como indica ? Muchísimas gracias!!!!! Ricardo

...........la liquidación que enviaste ayer, surge que imputas el gasto de la reparación del portón, como gasto particular sólo a los titulares de cocheras y ello no corresponde.

El portón es una vía de acceso al edificio al igual que la puerta principal y por ello es común (art. 2041 inc. “j” y “k” del Código Civil y Comercial). También por tener las cocheras de la Unidad Complementaria A una servidumbre de paso a favor del resto de los copropietarios y del personal para la atención del tanque de bombeo y la bomba elevadora de agua (Clausula especial del reglamento de copropiedad). Por ello, su mantenimiento y conservación, ineludiblemente está a cargo de todos los copropietarios del consorcio sin excepción.

Te pido por favor que reveas esta liquidación y re imputes el gastos como “común” y no como “particular”. Saludos

Respuesta: Para responder mejor, me gustaría tener a la vista el reglamento de propiedad de ese consorcio.-

Consulta 10

Asunto: Expensas ordinarias o extraordinarias? Hola, buen día. Soy inquilino en un edificio que tiene portero, ayudante y suplente. Como se imagina la erogación del gasto es muy alto.Desde hace un año el portero fijo con vivienda está enfermo e imposibilitado realizar ninguna tarea, incluso internado en varios periodos de año de su enfermedad. Por lo tanto hay que pagar a otra persona para que realice las tareas habituales del portero enfermo. Aumentando aún más el gasto de expensas. La pregunta es: ¿si este gasto del evento extraordinario por enfermedad del portero oficial, es a cargo del inquilino o del propietario del departamento? Desde ya muchas gracias, Héctor

Respuesta: Sí se trata de una expensa común ordinaria.-

Consulta 11

Asunto: administradora incumplidora Todos los sàbados por la mañana escucho el programa de Radio Mitre en el cual el Dr. Awad aconseja sobre los consorcios por eso me atrevo a escribirles para solicitarles ayuda por un problema que tengo y que me oriente acerca de como debo proceder.Soy propietaria de un departamento de dos ambientes (41 mts2) y un pequeño patio en la Planta Baja de un edificio de 45 años de antigüedad enxxx . Al ser planta baja, he sufrido numerosas inundaciones debido a filtraciones o rotura de caños de otros departamentos. Se me arruinò una moquette que tuve que tirar, luego tuve que pulir y plastificar el piso de parquet en varias ocasiones por este motivo y nunca recibì respuesta satisfactoria a mis reclamos por parte de la administradora, Señora xxx , quien vive en el 5to piso de este mismo edificio. En Octubre 2018 se rompió un caño del edificio que pasa por mi baño y se rompieron los azulejos del mismo y también se daño el revoque y la cajonera de un placard lindero al baño. Esta vez la administradora vino a ver los daños, tomò la medida del parquet dañado frente al baño y una parte del living. Mandò personal a colocar los azulejos que se habían dañado en el baño. Le enviè las fotos del trabajo terminado y ella misma reconoció que el trabajo había sido muy mal hecho y dijo que lo mandarià a arreglar, cosa que nunca hizo a la fecha! Plastifique todo el piso del departamento ya que no se podía hacer solo un pedacito porque quedaría muy desprolijo y ella me dijo que la Administracion solo pagaría el proporcional de todo el trabajo, o sea unos $5000 y que me lo devolvería en cuotas. Solamente en Julio de 2019 me devolvió $ 1600 y nada mas. Todavia no arreglo el placard que se encuentra sin revoque ni pintura y con los cajones tirados. La Administradora arregla todos los departamentos de vecinos amigos de ella (empapelado, plastificado etc) según indican las liquidaciones de expensas que conservo desde hace 10 años como prueba. Tambien tengo documentado todos los daños producidos en mi departamento. Soy docente y no puedo afrontar costos de abogados y tampoco dispongo mucho tiempo para litigar con una persona que parece burlarse de mi y no cumple con lo que dice ni con lo que corresponde que me arreglen. Me parece una injusticia total! Quisiera por favor que me orienten o asesoren acerca de los pasos a seguir. Infinitas gracias por su atención! CORINA

Respuesta: La verdad es que, sin perjuicio de lo que Usted dice sobre no poder pagar abogados y/o no tener tiempo para litigar, queda claro que debería usted tomar una entrevista personalizada con un abogado, y así citar al consorcio y a su administradora a una mediación, para comenzar a solucionar todos estos problemas.-

Consulta 12

Hola Dr. Le hago las siguientes preguntas

Aprobación x asamblea Ordinaria x mayoria, se puede crear una adenda a un artículo del Reglamento de Copropiedad ??

Se puede funcionar sin Consejo de administración ??

Al desplazar a un Administrador, solo basta con una auditoría ??

Gracias Dr.- Luis

Respuesta: 1.- primero hay que saber qué se pretende modificar. La mayoría para modificar el reglamento es no menos de dos tercios.- Para tener más precisión hay que leer el reglamento de su consorcio.- 2.- Es aconsejable que un consorcio tenga un consejo de propietarios, pero no es obligatorio, el consorcio puede funcionar sin consejo.- 3.- Una auditoría puede traer información interesante acerva de la forma en que el administrador cump0le con su tarea.- Pero para removerlo, es necesario que la asamblea tome la decisión.-

Consulta 13

Hola. Los consulto sobre cómo proceder para no renovar un Mandato de Administración vencido en nuestro Consorcio, teniendo en cuenta que a las Asambleas viene muy poca gente sea cual fuere el tema a tratar. Que representación tienen los departamentos A, que son semipisos respecto a los más chicos en la votación, son todos alquilados y no les interesa el edificio. Es suficiente pedirle a viva voz la renuncia en la Asamblea por parte de la mayoría que asista? MUCHAS GRACIAS Armando

Respuesta: La renovación debe llevarse a cabo en una asamblea convocada al efecto.- La mayoría para renovarle al administrador su mandato es de mayoría absoluta, debe computarse como obliga el artículo 2060 del código civil y comercial de la nación: la mitad más uno de los las unidades y totalizar el 50,01 del porcentual.-

Consulta 14

Asunto: Corte de gas en edificio

Estimado Dr. Awad La empresa Metrogas realizo un corte en el edificio en CABA. Después de un año el gasista rompioómi departamento y paso presupuesto. Tengo mi cocina toda rota. Desde la administración en forma telefónica me informaron que no hay fecha para realizar los arreglos por falta de presupuesto. Hay departamentos ya arreglados. En la reunión de consorcio (en la que no pude asistir) votaron arreglar la entrada del edificio, y ya comenzaron los arreglos, en lugar de los arreglos de gas. Acordar en una asamblea elevar las expensas y terminar las reparaciones parece imposible ya que los que tienen voto tienen gas. Como se debe proceder ante esta situación. A quien hay que intimar, como lograr una respuesta. Muchas gracias Miriam

Respuesta: Obviamente, debe intimar al consorcio, para que termine las obras de la instalación de gas (que estén a cargo del consorcio, obviamente) .--

Consulta 15

Asunto: problemar uregente con mis copropietarios que debo solucionar ya

Dr. Awad me dirijo a ud y a su equipo con el fin de tener una entrevista urgente y poder resolver el problema con mis co propietarios que me arruinaron la vida y lo siguen haciendo ...relizaron obras ilegales y tengo el informe escrito perito de algunos daños que hoy son mas.... no solo por agresiones y malos tratos siendo una mujer sola amenazada por un arquitecto lindante y coimero que hace desaparecer expedientes y ademas perjudica mi salud fisica y mental ....ahora inundada x 7 veces en el año pagando plomeros y con AYSA QUE NO ME ABREN LOS COPROPIETARIOS LA PUERTA PARA CAMARA PRINCIPAL diciendo que todo es culpa mia ....cuando hace 20 años vivo en xxx Y JAMAS SE INUNDO ME TENGO QUE HACER CARGO DE GASTOS QUE NO PUEDO PAGAR DE PLOMEROS y destapaciones ...hasta me abrieron camara mia interna y no era necesario....estoy desbordada y pido auxilio y ayuda con justicia pues no quiero seguir viviendo mas ....menos en estas condiciones que afectn mi salud mental y fisica cada dia ....realmente no tngo dinero pero quiero pagarle al menos mi consulta como ud merece y su gente pidiendole por iluminacion y esperanza en mi vida con justicia genuina ....solo quiero saber si puedo llevarle los planos y papeles para ver si me conviene inicio juicio para parar malostratos e injusticias que ya no puedo tolerar ...ud es mi ultima esperanza ..creame ya fui a 2 abogados que no me solucionaron nada ...estoy muy mal ojala le llegue este msj!!!!!!!Mercedes

Respuesta: la verdad es que Usted refiere una serie de incumplimientos e irregularidades que, obviamente deben ser tratadas con la asistencia de un profesional abogado.-

Consulta 16

Asunto: consulta sobre consejo de administracion

Estimado Dr. Awad Me dirijo a Ud. con el fin de que me informe la funcion del consejo de administracion en la propiedad horizontal ya que , se ha realizado un trabajo en el paliere de entrada , , se cambiaron caños por perdida de gas , esto hizo que haya que romper parte del piso . Al terminar el trabajo de gas , se procedio a colocar las baldosas que hubo que romper . Bien , el problema es que pusieron baldosas distintas , y, realmente quedo hecho un desastre( el piso es de porcelanato ,, se colocaro ceramicos pa re ci dos y omitieron un pedazo de guarda ) , y esla entrada una de las caras visibles del edificio cuando le consulte a la administradora me respondio : ah , yo no fui , a mi me autorizo el consejo de administracion , Yo me pregunto , la administradora , no es responsable ???.... no tendria que supervisar el trabajo ????.... y No , mandar gente inepta El consejo de administracion , creo que la funcion que le corresponde efectuar es de : colaborar con la administradora , en cuanto sujerencias e informar de los problemas que puedan surgir en el edificio ayudar con presupuestos , supervisar algunos gastos , pero no tomar desiciones por si mismo Estoy equivocada ?? o realmente ... CUAL ES LA FUNCION DEL CONSEJO Y CUAL EL DE LA ADMINISTRADORA Sin mas y a la espera de su respuesta saludo a Ud. muy Atte. Jovita MUCHASGRACIAS

Respuesta: la función del consejo en estos casos es fiscalizar y controlar la tarea del administrador.- Queda claro que las características de una obra como esa debieron ser aprobadas por asamblea, la verdad es que habría que investigar un poco qué presupuesto se aprobó, para comenzar.-

Consulta 17

Asunto: Renovación de cañerias de gas

Estimado Dr. Awad En un edificio de 29 deptos. en capital, zona norte una parte de los mismos estan totalmente electrificados, otra parte tiene el gas habilitado y el resto tiene el gas cortado por supuestas fugas. El consorcio quiere cambiar todas las cañerías individuales que van desde los medidores hasta cada departamento.PREGUNTA:Los que los tenemos electrificados , anulamos el servicio y retiramos el medidor, estamos legalmente obligados a participar del costo total del cambio? Muchas gracias Cordiales Saludos Heriberto

Respuesta: la verdad es que si el edificio contaba con servicio de gas natural, los propietarios no podían “prescindir o desengancharse” del servicio en forma unilateral.- Por eso, sin entrar en detalles (estas consultas no pueden responderse en forma completa desde en dos o tres líneas) creo que todos deben pagar una instalación que es de todos.-

Consulta 18

CUANDO ENVIO TELEGRAMA AL ENCARGADO QUE SE JUBILO, PARA QUE DEJE LA VIVIENDA DE PORTERIA. Buen dia, quisiera saber cuando se envía el telegrama para que el encargado, deje la vivienda de portería. Todos sabemos que solicito la jubilación hace 3 meses y cobra fines de Octubre. Ya esta la información en Anses. Nadie quiere que se quede mas y se necesita la portería. Se le liquidaría lo que le corresponde de sueldo, mas aguinaldo proporcional y vacaciones. Gracias MIRTA ADMINISTRADORA

Respuesta: Las cuestiones derivadas de la relación laboral, son tan específicas, que deben ser tratadas y solucionadas en forma personal, no desde una página como la presente.-

Consulta 19

Buenas tardes,me pongo en contacto para consultar respecto al curso para ser administrador de consorcio.

Soy propietaria de un edificio y me estoy ocupando de la administración de dicho edificio. Y quisiera consultar si es necesario inscribirme en Registo de administradores de consorcio. Muchas gracias. Saludos, Florencia

Respuesta: Usted es la dueña del edificio o es propietaria de una unidad funcional en un edificio?.- En el primer caso, no es necesario, pero en el segundo caso si el edificio está dentro del perímetro de la CABA, sí debe inscribirse.-

Consulta 20

Estimado Doctor Awad, por este medio, quisiera consultarlo respecto de un tema consorcial. Tuve una asamblea el pasado 30/09/19, y el Administrador (matriculado del Colegio de Abogados) me maltrato, ignoró, me sometió y generó un clima hostil con propietarios patoteros, todos contra MÍ,

El maltrato dispensado tenía su origen en una asamblea de fecha 7 de Agosto del 2019, nunca impugnada, donde en la misma me propuse como miembro del Consejo de Propietarios con otros copropietarios. En la asamblea del 7/8/19, se decidió “Designación de Nueva Administración” con fecha para el 30/9/19. Hete aquí que en la Asamblea del 30/9/19 los propietarios que asistieron que fueron 30 personas en un total de 190 unidades funcionales, sesionaron en segunda convocatoria, (tengo mis dudas respecto del quorum pero no sería el tema) estos propietarios/inquilinos/ocupantes/tenedores precarios/ etc, (que no pude corroborar su calidad, porque no existe libro de registro de firma de propietarios, por tanto los poderes corrían la misma suerte) en todo momento no respetaron lo sesionado en el actra del 7/8/19, no me dejaban hablar, me intimidaban y el Administrador, no me escuchaba, no ponia en el libbro lo que le decía, era un caos!!! tal fue el maltrato que llamé al 911, pero no tenía recepción la llamada se cortaba, la asamblea seguí con los temas, en fín tuve que desistir del pedido de auxilio (porque pensé me pegaban), en una oportunidad que estaba atendiendo al 911 debí salir afuera del recinto donde sesionaba la Asamblea, cerraron la puerta y al tocar el timbre no me dejaban entrar, UN ABOGADO ES ADMINISTRADOR!!!

Siguiendo con lo importante, el temario de la Asamblea debía ser para este llamado del 30/9/19 Designación de Nueva Administración", pues bien se volvió a designar nuevo Consejo de Propietarios dejandome afuera, me sometieron a votación y que cree, ME VOTARON QUE NO. Pero lo más interesante es que le dije al Administrador que RATIFICABA MI DESIGNACIÓN y LA RUBRICA EN LA CUENTA DEL CONSORCIO y no me hacía caso.

Todavía estoy en Shock!!!

MI pregunta es la siguiente, el incumplimiento de los deberes del Administrador, el blocking padecido, y el incumplimiento del acta de Asamblea del 7/8/19, generan un estado de incertidumbre, estafa, violencia y caos en la vida consorcial, si bien lo denuncio en el registro de Administradores, y en el Colegio de Abogados porque un profesional no puede general un clima blocking, me cerraron la puerta y no me dejaron entrar hasta que vino una vecina que se identifico y le abrieron la puerta. MI carta documento no sólo comento todo lo sucedido sino que mantengo mi designación porque el punto a tratar debía ser mi REMOCIÖN en tal caso?

La verdad, es que estoy angustiada, es poco, desorientada, SÍ, confundida, tengo miedo que me peguen me maten, podrá por favor Estimado Presidente, ayudarme en este trance. Por favor me parece SERIO!!!

También por la violencia ejercida del Administrador Abogado hacia mi persona voy a realizar la denuncia por violencia de genero, creo que esto no puede pasar.

Espero por favor alguna respuesta, estoy desorientada si, desesperada sí.

Le envío las actas del 7/8/19 (en el otrosi digo esta la designación mía como consejo de propietario y la firma en el banco) y del 30/9/19 (votan por la negativa de mi designación) para tener más claro los temas.( hay dos adjuntos ) GRACIAS POR SU RESPUESTA. MIRIAM

Respuesta: Como Usted comprenderá, una consulta tan extensa no puede en forma certera, ser respondida en tres o cuatro líneas como las de ésta página.- Hay cuestiones que por su complejidad, necesitan de una consulta personal.-

Consulta 21

Asunto: Ruidos Molestos Hay un inquilino que no cumple con el reglamento de copropietarios en lo que respecta a respetar los horarios de silencio. Si en el reglamento no hay previsto ningún tipo de sanción, de que manera se puede proceder para que esta persona se ajuste al mismo, ya que hemos hecho varios llamados de atención que no tuvieron éxito.Desde ya muchas gracias por su ayuda.Saludos cordiales,Francisco

Respuesta: El artículo 2047 del Código civil y comercial de la nación contiene la prohibición de perturbar la tranquilidad de los vecinos.- Frente a la transgresión el artículo 2069 del mismo código prevé la posibilidad de iniciar acciones judiciales ( llegando al desalojo, si es necesario) .- A ello deber agregar que debe intentarse la mediación previa, a fin de solucionar el conflicto.- Además , si se trata de un edificio situado en la CABA, puede hacerse la denuncia ante la fiscalía que corresponde por violación al código contravencional.-

Consulta 22

Doctor Aguad de mi mayor consideracion Mi consulta es sobre el gas, despues de un año sin gas en el edificio, Metrogas lo habilito(disculpe los asentos, no lo encuentro, bueno tengo 84 años) Como no aceptamos el presupuesto que propuso el administrador, se decidió que aquellos propietarios que tengan perdida en el departamento o en la columna lo hagan por su cuenta individualmente, Mi inquietud es la siguiente, el administrador dice que a su vez el pone un veedor que por supuesto cobra, para controlar, los trabajos que cada uno haga en los espacios comunes. Es asi Doctor.Le agradecere, me informe, que es lo corresponde hacer. Me dijo el gasista que en mi caso hay perdida en la columna, ( es matriculado Muy agradecida Blanca

Respuesta: El consorcio debe realizar la obra de reparación de esa cañería de gas.-

Consulta 23

Asunto: Alquiler de propiedades abandonadas En el consorcio que integro existen propiedades que se encuentran abandonadas por sus dueños. Hace años que nada se sabe de ellos, que no abren sus departamentos y, claramente, tampoco abonan las expensas. Sin contar que el hecho de estar cerrados ocasiona perjuicios a los otros propietarios atento la falta de limpieza y el riesgo de que ingresen extraños a la propiedad, entre otras. Existe alguna posibilidad legal que habilite al consorcio a alquilar las propiedades que se encuentran abandonadas por sus dueños? O alguna otra opcion que permita, por parte del consorcio, dar una solucion a este problema? Gracias Daniela

Respuesta: El consorcio NO PUEDE TOMAR ESAS UNIDADES Y DISPONER DE ELLAS PORQUE NO LE CORREPONDE, NO ES EL DUEÑO.- Sí puede iniciar el juicio ejecutivo de pago de las expensas, cosa que, me parece ya deberían haber iniciado, atento que Usted refiera que se trata de una situación que lleva años.-

Consulta 24

Dr Awad Estimado Dr Awad

Hace 2 y medio meses compré un departamento en un edificio construido en el año 1973. Quise modernizar la cocina y baño. Encontré cañerías de plomo, que no sólo es tóxica sino que además estaban en pésimo estado. Tanto las cañerías de agua como de gas estaban oxidadas, podridas y algunas picadas. Convoqué al administrador para que las viera aun en las paredes y pisos porque las cañerías son responsabilidad del consorcio. Tengo fotografías.

El administrador se negó rotundamente, especulando con mi necesidad habitacional porque no tengo porque vivir eternamente en casa de familiares.Adujo que dado el estado de las cañerías “me convenía” cambiarlas o que dejara los caños viejos hasta que “reventaran” y el consorcio se haría cargo del arreglo.

No es racional invertir tiempo y dinero propio para realizar arreglos con muerte anunciada, es menos racional, es autoritario y caprichoso, disponer del dinero ajeno para romper cerámicos, cambiar cañerías y reponer cerámicos, además de más costoso.Por el estado “terminal” de las cañerías, no hubieran aguantado la manipulación al conectar nuevas canillas, sanitarios, calefón, etc

¿Qué trámite/ reclamo puedo/ debo hacer, dónde para que el consorcio reconozca la inversión que hice? Ni siquiera pretendo que me devuelvan el dinero el mes próximo, sino que lo haga a través de las expensas hasta cubrir el monto abonado.

Quedo a la espera de sus sugerencias. Muchas gracias.Saludo a Uds atte.Adriana xxx CABA

Respuesta: Se podrá intentar un convenio entre el Consorcio y usted para hacer frente a la obra y acordar la forma de devolución?

Consulta 25

Asunto: Problema de humedad

Hace un año compre un departamento en El Barrio cerrado

Xxx y luego de hacerle arreglos de pintura interior note que en una de la habitaciones entra agua afectando mi unidad y las de los pisos inferiores, ante este inconveniente que se produce en las 5 torres del

Complejo los desarrolladores con decisión unánime decidieron poner chapas de zinc sobre el Revestimiento texturado del exterior afeando y modificando la fachada de dichos edificios

Hay algo q se pueda hacer para que hagan el arreglo que corresponde? Gracias por la respuesta . Saludos Gaston

Respuesta: La cuestión no clara, creo que debería hacerse en forma particular y consultar la documentación que corresponda ( reglamento, escritura de compra, etc.)

Consulta 1

Estimados:

Motiva la presente plantear la siguiente situación:

En la asamblea de co propietarios del edificio en el que habito se trató, conforme la orden del día, la integración del Consejo de Administración, actualmente Consejo de Co propietarios.

A pesar de que el reglamento de co propiedad del edificio, sancionado durante la vigencia de la ley 19512, indica que el Consejo se compondrá por tres miembros -de los cuales al menos dos vivan en el edificio- y desde hace años esta integrado por dos propietarias que viven en el edificio.

Por tal motivo, me postulé como tercer integrante, en mi rol de apoderado (con poder general de administración y disposición) de mi padre, quien es el dueño de la unidad funcional.

Sin embargo, el Administrador del consorcio desechó mi postulación mencionando que el art. 2064 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación -en adelante CCyC- indicaba que el Consejo de Co propietarios se compone sólo de propietarios, es decir, dueños, y que yo, al ser apoderado, no revestía tal carácter.

A raíz de todo ello, se resolvió un cuarto intermedio hasta tanto se consulten a profesionales en la materia.

En consecuencia, mis preguntas son las siguientes:

1.- A mi modo de ver, el reglamento de co - propiedad es ley para las partes, así haya sido redactado conforme la ley 19512 hoy derogada... y la ley/código nacional es supletoria en todo lo no previsto por el reglamento, estoy en lo cierto? O, por el contrario, norma general (CCyC) "mata" a norma particular (reglamento)?

2.- Un morador de un departamento del edificio, apoderado del dueño, como sería mi caso, puede actualmente integrar el consejo de propietarios? O dicho de otro modo, el actual CCyC impide tal circunstancia?

3.- Cualquier otra cuestión que Uds. deseen aclarar/agregar será de utilidad.

Desde ya muchas gracias por su tiempo y buena disposición. Aguardando una pronta respuesta, los saludo atte.Andrés

Respuesta: El artículo 2064 exige que los integrantes del consejo sean propietarios de unidades en el edificio.- No exige que vivan a en el edificio.- Por lo que deberán elegir a su padre como integrante del consejo, y , en todo caso, usted podrá intervenir por él y a nombre de él si posee un poder general por lo menos con facultados de administración respecto de la unidad de la que él resulta propietario y usted ocupa.-

Consulta 2

Asunto: violacion de norma

Dr. Awad soy una persona con discapacidad motriz que tengo un año el administracor dijo que hay que sacar las plantas de lugares comunes no lo saquen . dos personas que estan en misma entrada no lo hacen y me impiden el paso pasa todos los dias como bajo con chango toco las plantas. uma , me amenazo que me va a tirar por la escalera, la otra me insulta todos los dias. que debo hacerle al administrador para que haga cumplir la norma. gracias muy amable y disculpe Susana

Respuesta: La verdad es que si se trata de un edificio en situado en la Ciudad de Buenos Aires, podrá formular una denuncia ante la fiscalía que corresponde usando la figura del hostigamiento.-

Consulta 3

Asunto: Desvinculación de Encargado de Edificio

1)Para despedir sin causa al Encargado del Edificio, qué requisitos en cuanto a qué porcentaje de propietarios en Asamblea definen tal desvinculación.

2) Para modificar el Reglamento de Copropiedad en lo referente a la frecuencia con que se site a Asambleas Ordinarias se puede hacer en Asamblea, de copropietarios y qué porcentaje de votos definen la modificación

GRACIAS POR LA RESPUESTA Omar

Respuesta: Acerca de la mayoría necesaria para operar el despido del encargado hay que leer el reglamento de propiedad de su consorcio.- En general, para modificar el reglamento en cuanto a la frecuencia para citar a asambleas ordinarias, hay que por lo menos, tener los votos de las dos terceras partes de un unidades que integran el edificio.-

Consulta 4

Asunto: AYSA

Buen día, quisiera preguntar que se debe hacer ante el no pago de facturas de aysa por algunos copropietarios que no abonan su parte.Es una prpiedad horizontal sin administrador nunca hubo problemas pero ahora comenzaron a no pagar todos y en consecuencia se abulta la deuda de Aysa, de que manera se los puede intimar. Gracias Oscar

Respuesta: Si pagan AYSA global y hay uno o varios que no pagan su parte en la deuda están en un grave problema.- Deben reunirse, nombrar a un administrador, y éste ocuparse del pago de las deudas que tiene el consorcio.-

Consulta 5

Asunto: administrador se olvido de pagar la luz general

Buenos dias Dr,Aguad

en el dia de ayer Edenor corto la luz que alimenta los ascensores y las bombaas de agua, Motivo el anerior administrador no pago la elecricidad y el nuevo que esta hace 3 meses no se dio cuenta (sic)

la siguiente boleta se les paso a ellos(sic),LLego un aviso de corte que vencia el 12/9 y ayer cortaron el suministro, ayer pagaron la deuda y supuestamente hoy a la manana reiniciaran la corriente ayer vinieron y pidieron disculpas

esto es suficiente? o Deben hacerse cargo de esta insolita situacion? este puede ser motive de despido?

muchas gracias por su respuesta Maria Cristina

Respuesta: la responsabilidad del anterior administrador es evidente, la del nuevo administrador habría que analizarla desde el lugar de entender que la factura nueva que les llegó, seguramente, contenía el detalle que incluía la deuda anterior más el aviso de Edenor acerca de deuda pendiente.- Desde ese lugar esta nueva administración ha actuado con cierta ligereza que no debería dejarse pasar

Consulta 6

Asunto: Rescindir contrato de alquiler

Dr. Hace 1 año que estoy alquilando 1 pH en la zona de flores. Y no he tenido paz desdé que entré. En estos momentos estoy sin gas hace 2 meses por tener todo clandestino la instalación, siendo que antes de entrar a vivir le pregunté y me dijo que estaba todo en perfecto estado. La instalación de luz un desastre las ratas y muy largo de contar.éstos trastornos me llevan a gastar más de mi presupuesto. Tengo un mes de depósito . he perdido muchas cosas en está vivienda. Debe devolverme el dinero .para mi es muy difícil comenzar nuevamente a buscar y contar para otro dto . por favor como debo proceder? Mirta

Respuesta: La verdad es que se trata de un problema grave, que debería tratarse en forma más personalizada.- Pero, para empezar, me parece que tratándose de un departamento en la CABA, podría Usted promover una mediación mediante el servicio de justicia vecinal de la Ciudad de Buenos Aires, yendo a la comuna que le corresponde.-

Consulta 7

Asunto: Jubilación encargado

Estimados Señores: la encargada cumple 65 años de edad en agosto de 2020 y tiene 34 años de antiguedad. Pregunta: con que anticipación previo a cumpler los 65 años se la puede intimar a que comience con los trámites jubilatorios para que pueda acceder al beneficio de la jubilación tan pronto cumpla los 65 años de edad. Muchas gracias y saludos. David

Respuesta: Las cuestiones que involucran a la relación laboral del consorcio con el encargado deben analizarse en detalle, con la documentación sobre ele escritorio.- No es posible responder desde esta página de consultas.-

Consulta 8

Asunto: Consulta Liquidación Expensas

Dr. Awad

Le consulto por dos temas puntuales, somos un consorcio de Palermo, CABA.

1) Tenemos hace unos meses la cuenta de Banco Ciudad, gratuita, para Consorcios. Sin embargo nos liquidan por expensas gastos bancarios por el mes de julio de $1.800.- es posible esto, dejo de ser cuenta gratuita o se trata una "viveza" del administrador.

2) Tenemos 1 solo encargado permanente con vivienda con 15 años de antiguedad. Sueldo neto $46.906. Sueldo Bruto $56.110.- Sueldo básico $34.553.- Pagamos todas las cargas sociales por separado, SERACARH, FATERYH, AFIP ajuste F931, SEGURO DE VIDA COLECIVO Y SEGURO ACCIDENTES PERSONALES. Pero estamos pagando por otro item que dice AFIP prima y adicional Ley de Riesgo de Trabajo, Régimen Nacional de OBRAS SOCIALES, SVO. $25.500.- este mes y en meses anteriores $22.234.-, $32.042.- $21.421.- Esto es posible estar pagando semejante suma que representa el 50% o a veces más, del sueldo? Nos parece una barbaridad.

Tenemos ya demasiadas irregularidades en las liquidaciones de expensas, no se entienden, no son claras, el administrador es contador y además tenemos varios deudores y pagamos expensas altísimas. Mucho le agradeceré su aclaración de los puntos mencionados. Cordialmente. graciela

Respuesta: La cuenta es de mantenimiento gratuito, pero los impuestos (como el impuesto al libramiento de cheques) no.- Sobre los ítems de descuento al encargado, sugiero hablar con un contador.-

Consulta 9

En el domicilio de al lado medianera con mi casa empezaron a modificar lo existente, despues levantaron otra habitacion encima de lo edificado y se montaron encima de mi medianera.Cuando empezaron a modificar les aclare que no utilizaran la medianera, pero lo hicieron igual, despues levantaron 4 pilares para seguir edificando. En la actualidad esta todo clausurado pero no se hasta cuando

El 6-11-18 denuncie a la AGC y lo clausuraron.

El 12-12-18 Denuncie la obra en la Fiscalia N°1.

Tengo humedad, rajaduras etc.

No tenian permiso para construir, ni profesional responsable de la obra, ni autorizacion de los vecinos, salvo un vecino que lo amenazaron para que firmara.esta gente son de nacionalidad xxx

Quiero que paguen por los daños y perjuicios debido a la angustia que sufro desde que empezaron.

Muchas gracias .Nora

Respuesta: Unja cuestión es lo relativo a la edificación en sí misma y las denuncias por ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.- La otra cuestión (indemnizaciones, uso de la pared de su propiedad, etc.) debería ser tratada para empezar, citando a sus vecinos y demás responsables a una mediación.-

Consulta 10

Asunto: Construcciones Clandestinas

Recien me hago cargo de un consorcio y lo primero que me tiran es una construcción clandestina, El hecho es que verifique que se trata de un propietario nuevo que compra el departamento en el que ya había un toldo de aluminio de muchos años. Lo cambia y coloca un cerramiento de policarbonato. No pidio autorización y por ello entiendo que debería proceder a su modificación inmediata o hacerse cargo de los gastos inherentes a la modificación de planos y Reglamento (incidencia en los porcentajes) La pregunta es, antes no hicieron nada, con los administradores anteriores, ahora me lo denuncian a mi que apenas hace tres días que asumo. Obviamente ya pedi una asamblea para tratar este tema, pero necesitaria saber como sigo, es mi primera experiencia. Entiendo que los propietarios deben hacer la denuncia ante el CGP. Cual seria mi ROL? Perdon por la Ignorancia pero quiero hacer las cosas como corresponden. Como Representante Legal entiendo que debo acompañar la decisión, pero en definitiva, me corresponderia a mi iniciar las acciones? Los administradores, contamos con alguna mesa de consultas en el Gobierno de la Ciudad? Como referencia aclaro que se trata de un edificio de nueve departamentos por escalera y sin gastos centrales. Que dificil la gente!! Gracias y perdón, pero bueno cada dia nos hace aprender algo mas: Beatriz

Respuesta: La ley 941, articulo 9, inciso g) obliga a los administradores de consorcio de edificios situados en la CABA a denunciar las construcciones clandestinas o antirreglamentarias.- Así que son perjuicio de lo que pueda/ deban hacer los propietarios integrantes del consorcio está la obligación suya.-

Consulta 11

Asunto: montante telefónica de edificio

Buenos días, trabajo en una Asociación Civil y tuvimos que hacer nuevamente la montante telefónica desde el 9no piso hasta el sótano en forma externa porque los canales habituales estaban saturados. Deseo saber quién paga el trabajo y qué normativa o ley lo especifica.

Muchas gracias. Ana María

Respuesta: La verdad es que conforme el art. 2041, inciso f9 del Código Civil y comercial de la Nación, los cableados son comunes hasta su ingreso a la unidad funcional.- Ello lleva a responder que, EN PRINCIPIO, debería el consorcio hacer la obra.-

Consulta 12

Asunto: Jubilación del Encargado

Estimado Dr. Awad, recurro a Ud. por la siguiente situación. El Encargado que trabaja en el edificio donde vivo tiene más de 30 años de aporte y ya cumplió los 65 años de edad. Según la nueva Ley se le puede pedir que se jubile o depende de su voluntad de trabajar hasta los 70 años.? Le agradeceré que pueda darme su valiosa respuesta a la brevedad. Desde ya Muchas Gracias Maria

Respuesta: Es cierto que el dependiente puede optar y seguir hasta los 70 años.-

Consulta 1

Asunto: Irregularidades del administrador del consorcio

Nuestro administrador hace caso omiso a los reclamos de problemas de arreglos en las unidades del edificio. Tiene solo un numero celular que no atiende. No obstante en las expensas figura una direccion, telefono, y radiollamada que ya hace varios meses son inexistentes. Ademas en 11 años de gestion no realizo una sola reunion de consorcio. Obviamente no permitio crear un consejo de propietarios. Es un edificio de 10 deptos uno de los cuales que era porteria esta alquilado a un tercero y el maneja contratos de alquiler, aumentos etc sin dar a conocer a los propietarios su manejo. Como se puede denunciar esta situacion tan irregular y nociva? Maria

Respuesta: Si se trata de un edificio en la CABA podrá formular la denuncia por incumplimiento a la ley 941 yendo a la comuna que le corresponda.- En Provincia de Buenos Aires, deberán promover proceso de mediación y si no hay acuerdo proceso judicial.-

Consulta 2

Buenas tardes, deseamos hacerle unas consultas sobre nuestra propiedad.

La Adminisrtación hace unos 10 años que trabaja para nosotros. El Consejo de Administración está formado por señoras muy mayores que no atienden los reclamos de los propietrarios ni de los inquilinos, ellas dicen que no son auditoras y no les controlan nada. Por este motivo existen gastos abultados. Hasta han traído a trabajar al yerno como encargado sin respetar el consenso de los propietarios.

Tenemos problemas con los ascensores, con la persona de la Empresa de Seguridad que está permanentemente con el celular en la mano, el encargado desaparece y no desempeña su trabajo , no cumple los horarios, etc

La Administración tiene su gente trabajando que pasan valores importantes , maneja todo el dinero de los edificos sin firma de ningún miembro de la Comisión. Dicen que al aprobar el balance anual automaticamente quedan un año más administrando. Esto puede ser posible?

Cómo se la puede echar a la Administración y/o al Consejo de Adminisración ya que entre ellas y algunos vecinos hay como una camarilla de amistad, encubrimiento y protección.

Después de cada Asamblea Anual escribe en el acta todo lo que la Administración dice pero no queda asentado ningún reclamo que exponemos. Eso es correcto?

Si no estamos en el Consejo de Adminstración podemos por ejemplo pedirle que nos muestre el control que le hace a los encargados, u horarios de ingresos y egresos de los mismos porque hay un reloj para dicho fin, o presupuestos entregados ante cada arreglo realizado en los edificios , etc

Cómo se puede pedir una Asamblea Extraordinaria?

Sin otro motivo lo saludo atte. Espero su respuesta. Desde ya muchas gracias! Gisela

Respuesta: El edificio está en la Ciudad de Buenos Aires? De ser así podrían, cuando llega el momento de renovarle el nombramiento al administrador, no renovarle y que se vaya.- Luego, en otra asamblea podrán renovar el consejo de propietarios.- Pero esta es una respuesta muy general, es necesario que sepa que estas cuestiones no se solucionan fácilmente con una respuesta de tres o cuatro líneas, muchas veces es necesario tener un asesoramiento personalizado.-

Consulta 3

1) a un Encargado con 13 años de antigüedad se le puede suprimir trabajar los días feriados??? ó es un derecho adquirido

2) es normal que un Administrador y la Comisión Interna no tengan conocimiento de las salidas del Encargado del edificio, aún siendo justificadas??

3)Rige también para los propietarios que el Administrador avise con 45 días de anticipación el período de vacaciones del Encargado???

4) Las vacaciones deben ser tomadas por año calendario??? Pueden acumularse, aún en contra del criterio de los propietarios??

Muchas Gracias José Luis

Respuesta: 1.- Trabajar en feriado, horas extraordinarias pueden ( como regla general ) suprimirse, pero hay que estudiar cada caso en particular.- 2.- El administrador no está de forma permanente en el edificio, queda aclaro que los propietarios advierten la situación y no la comunican al administrador, nada va a cambiar.- 3.- El representante del consorcio empleador frente al encargado es el administrador, no los propietarios.-4.- No corresponde acumular la licencia pro vacaciones.-

Consulta 4

Asunto: pedido de asamblea extraordinaria

hay alguna ley o reglamento que me permita pedir una asamblea extraordinaria siendo propietaria, y que pasos debo seguir? saludos, claudia

Respuesta: Conforme lo establece ahora el código civil y comercial de la nación, el administrador deberá llamar a asamblea y tratar los temas que uno o varios propietarios le soliciten, siempre y cuando éstos totalicen el 5% del porcentual total del edificio.-

Consulta 5

Asunto: Baño en una terraza

Buenas tardes,

En mi edificio en el cual no hay encargado y ademas se alquila el dpto (Planta bja) de porteria a la hermana de una vecina, quieren construir un baño en la terraza que da a mi techo. Esto puede ser posible? Es legal? Como puedo defenderme y hacer que esto no se lleve a cabo? gracias!! Un cordial saludo valeria

Respuesta: Para hacer obras nuevas y/o modificar alguna cosa o parte común en un edificio, el código civil y comercial de la nación tiene previsto un procedimiento. Hay que saber quién/quiénes y cómo pretenden llevar a cabo la obra.-

Consulta 6

Dr. Awad, gracias por su respuesta. Lo molesto nuevamente porque no me quedó claro el tema de a quien le corresoonde la reparación de los balcones si hay una rotura por ejemplo (propietario o consorcio) y si la verificación del estado de los mismos (creo que lo hace la municipalidad u otro organismo) la tiene que pedir el propietario o el consorcio? Muchas gracias Silvia

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 22

Dr Awad

Quisiera hacerle las siguientes preguntas:

1) Vivo en Ciudad de Buenos Aires, en un edificio con balcones. Algunos balcones tienen rejas y otros no. A quién le corresponde el arreglo de los balcones y a quien le corresponde pedir la verificación de los mismos para ver si están en buen estado?

2) El cableado eléctrico hasta donde le corresponde al Consorcio y a partir de donde le corresponde al propietario?

Gracias Silvia

Respuesta: El concepto de balcón incluye no sólo el plano horizontal sino también la estructura perimetral.- Sin importar en qué material ha sido confeccionada.- Los cableados (art. 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, son comunes hasta su ingreso a la unidad funcional.-

Respuesta: para poder responder en concreto es necesario que la pregunta sea concreta: de qué roturas estamos hablando?.- Y sobre la verificación, es el mismo caso: hay que saber si hablamos sobre la estructura del balcón (losa) , las barandas, los revestimientos, etc.-

Consulta 7

Asunto: Elección libre de servicios

Buenas tardes

En el edificio de xxxx estamos sin servicio de xxxx hace 14 días y la empresa no da respuesta. Ante esta situación varios vecinos queremos instalar otro servicio pero en el reglamento generado en 2011 se estableció que todos los tendidos de cable, telefonía e Internet deben ir por montante interna, ocupada por Telecentro (cuando se construyó en ese año se celebro un contrato por 2 años y los cables están tan mal tirados que no hay más lugar).

Varios vecinos nos reunimos para avanzar con el cambio de reglamento y permitir ingresar otras operadoras por fuera del edificio (en un conducto externo, prolijo, tal vez en el contrafrente). Pero para cambiar el reglamento se necesitan las 2/3 partes de propietarios y la familia constructora que tiene varios departamentos que alquilan se niegan a dejar entrar otro operador (aparentemente tienen un negocio o beneficio con la empresa).

Como se puede hacer? hay alguna ley que ampare para poder elegir el servicio que cada uno paga? No se sabe hasta cuando estaremos sin servicio y además cuando hay es de muy mala calidad.

Muchas gracias, saludos Mariano

Respuesta: La verdad es que si celebraron un contrato con una determinada prestadora de cable habrá que intimarla a que lo cumpla, llevarlo a una mediación, por ejemplo.- Lo lógico sería llamar a una asamblea y darle instrucciones al administrador.-

Consulta 8

Estimado Dr Awad,

Hemos instalado un equipo de aire acondicionado tipo split en un 1er piso, luego de muchas idas y vueltas xq no está permitido modificar el frente del edificio. Hemos ubicando el compresor en el único lugar que nos dijeron q podiamos hacerlo respetando que no sobresaliera de la linea de balcones. Ahora nos piden subirlo 30 cm, lo cual no es sencillo por temas técnicos, bajo amenaza de enviarnos carta documento para que lo retiremos aduciendo que como consorcio tienen potestad para hacerlo retirar. Es esto legal?

Cabe destacar q la nuestra es la única unidad del edificio que no dispone de lavadero para ubicar la unidad exterior del aire y que, adicionalmente, el sistema de calefacción original del edificio - 50 años de antigüedad- era por aire caliente generado a gas y debimos retirarlo por vetusto y por estar ubicado en un ambiente que no contaba con ventilación al exterior.

Desde ya le agradezco su opinión al respecto.

Mis saludos, María Marta

Respuesta: Hay legislación específica sobre la instalación de equipos de aires acondicionado.- sugiero que consulten con un arquitecto o un ingeniero que esté al tanto de lo que exigen los códigos de edificación en cada jurisdicción.-

Consulta 9

Asunto: Resumen bancario cuenta consorcio

Buenas tardes soy del consejo de administracion de mi edificio, la administracion tiene una cuenta en el banco a nombre de consorcio de propietarios calle... pregunta: el consejo puede pedir a la administradora copia del resumen de cta? Atte

Mirta

Respuesta: Si, obviamente, tratándose del consejo y de la cuenta del consorcio.- Y si se trata de un edificio en CABA, cualquier propietario puede pedirlo.-

Consulta 10

Asunto: Ausencia del Administrador

Estimado Doctor:

Somos un edificio que tiene solo 7 Dptos, la administradora ya tiene vencido el plazo de mandato y hace mas de 2 años que no convoca a Asamblea, últimamente hace mas de tres meses que no liquida expensas y no responde a nuestros llamados le agradecería nos oriente a cuales serian los pasos legales para intimarla a que convoque a Asamblea para revocarle el mandato. Desde ya agracecidos Gustavo

Respuesta: Si son 7, podrian por mayoría de dos tercios de propietarios (5) autoconvocarse, y tomar las decisioens que correspondan .- De todas formas no sugiero que lo hagan solos, muchas veces es necesario tomar asesoramiento más personalizado para llevar a cabo estas cuestiones.-

Consulta 11

Asunto: Reparación cañerias calefacción

Estimado doctor Awad, al iniciar una refacción en mi cocina se produjo una filtración al piso de abajo por la rotura de caños que pasan debajo de mi piso y encima de la losa y que pertenecen al piso de abajo.

El administrador no vino a ver la pérdida y dijo que nos corresponde a nosotros porque la pérdida ocurrió por la obra en curso. Como el estado de los caños es pésimo (tienen más de 40 años), nos negamos y mandó al plomero del consorcio. Constató que el agua se corta al cerrar la llave de paso del piso de abajo.

Eso fué entre el 21y 23 de julio. Pedimos una resolución urgente y recién ayer se reunieron administrador y consejo y resolvieron que tengo que reparar esos caños a mi cargo.

Qué debo hacer? Tengo además parada mi obra hace varios días con los consiguientes inconvenientes y mayores costos.

Le agradecería una pronta respuesta de ser posible.

Saludos cordiales, Doelia

Respuesta: Todo parece indicar que los caños se rompieron a consecuencia de la obra que Usted lleva adelante, por lo que, en principio, resulta lógico pensar que deberá reparar esos caños.-

Consulta 12

Asunto: Expensas

Las expensas de mí edificio son muy altas y quisiera saber si todos los abonos mensuales que se pagan son obligatorios:

Control de mangueras de incendio Desinfección Ascensores entre otros. Gracias Paola

Respuesta:

Si el edificio está en CABA: El control de las instalaciones fijas contra incendio (me imagino que a eso se refiere cuando habla de mangueras) es obligatorio, el abono del ascensor también, La desinfección deberá llevarse a cabo con la periodicidad que fija la asamblea.- De todas formas este es una respuesta general, hay que ver qué están cobrando y cuánto.-

Consulta 13

Buenos días, escribo por la siguiente consulta:

Supongo serán normales las consultas relacionadas a la actual regulación del Código en lo relativo a las responsabilidades del Consejo de Administración, en especial la eventual respuesta que puede recaer sobre los miembros incluso sobre sus propios bienes. Ahora bien, he escuchado pero no de un experto ni de fuentes muy confiables (y por eso les consulto) que se está usando una nueva figura, que podría bien denominarse "Comisión de Supervisión de la Administración" (o similar). Ello con la finalidad de tener un "órgano" que supervise al Administrador sin arriesgar sus bienes.

Qué tan factible es esta solución? Yo entiendo que mientras haya buena relación y unanimidad entre los copropietarios es una buena idea, y que en caso de una futura oposición de alguno de ellos, lo peor que puede pasar es que ese "órgano" sea disuelto por no estar previsto en ningún lado ni estar facultado por ningún instrumento jurídico.

Quisiera saber qué tan errado estoy y si alguna otra posible solución o figura alternativa para poder designar miembros que controlen al Administrador pero "evadiendo" esas responsabilidades del Consejo.

Desde ya muchísimas gracias, y me ayudarían muchísimo con una respuesta. Saludos cordiales, Federico

Respuesta: Queda claro que el consorcio puede tener uno o más propietarios de buena voluntad que quieran ayudar o controlar o asesorar.- Pero nada de ello es obligatorio de acatar por parte del administrador.- En otras palabras: sólo el consejo de propietarios creado por la legislación tiene el poder de controlar y las funciones que la ley le asigna.-

Consulta 14

Asunto: Consulta por conflicto

Necesito asesoramiento por un conflicto por motivo de una obra en el edificio donde vive mi madre de 86 años y con la Salud frágil y movilidad reducida, en el cual se van a encarar arreglos y para realizarlos deciden pasar por el departamento suyo, ya que han obstruido el paso natural por la cochera con una construcción de techo irregular.

Me amenazan con acciones legales si no los dejo pasar. Me gustaría sAber q visto tendría el asesoramiento, muchas gracias

Virginia

Respuesta: La verdad es que para responder es necesario saber más sobre el tema, en principio cuál es la razón por la que no se puede acceder por la cochera.-

Consulta 15

Asunto: Problemas con la administracion

Edificio nuevo inicialmente administrado por Constructor. Jamas rindio cuentas de gastos. Ante insistencias de los pocos nuevos propietarios, decidio pasar la administracion a un nuevo administrador. Este tampoco atiende telefono, no rinde cuentas, no llama a asamblea, ocupa la porteria con intruso, ignoramos seguros vigentes, mantenimiento ascensor etc. Necesitamos urgente asesoramiento. Gracias RICARDO DANIEL

Respuesta: Todo parece indicar que se trata de situaciones de abuso o por lo menos, anómalas.- Pero no se puede responder sin tener a la vista la documentación y tener un detalle más completo de los hechos.-

Consulta 16

Asunto: Reemplazo del administrador

Buenas tardes Dr, tenemos un administrador designado por la constructura Nocito por el término de dos años según el reglamento de copropiedad. Es un desastre su actuación y lo queremos cambiar. ¿ Podemos hacerlo según el nuevo código civil? ¡Existe alguna forma? Saludos y gracias. Abel Horacio

Respuesta: En principio habría que aplicar el código civil y comercial y obligarlo a llamar a asamblea.—Sobre las formas, no es posible responder en de manera concreta en dos o tres líneas, dentro del reducido ámbito de una página como ésta.-

Consulta 17

Asunto: Rescisión de contrato de alquiler

Querido Dr. Awad: soy propietaria de un depto de 1 ambiente que estuvo alquilado. El inquilino se fue antes de la finalización del contrato. Había dejado como depósito US$ 630. Firmamos la rescisión y entregó las llaves. Como aclaración puse que el estado en que dejaba el depto era bastante malo (manchas en el piso plastificado porque tuvo un perro, etc.) Del depósito desconté las expensas, Metrogas, Edenor, la indemnización de $7.830 y el arreglo del piso $ 20.000. Total $33.131,34. Obtuve por los dólares del depósito $27.090. Quedan a mi favor $ 6.041,34. Tengo fotos del piso.

La pregunte es: Qué conviene hacer para dejar clarito que no tengo nada que devolver y que se notifiquen. Les mandé un mail y no lo contestaron. Están furiosos. En fin, no quiero cobrar nada, sólo dar por cerrado tranquila el caso. Disculpe doctor la extensión del texto. Es sólo para que lo entienda.

Muchas gracias, Silvia

Respuesta Hola, disculpe, pero estas cuestiones tan específicas no pueden responderse en dos o tres líneas dentro del ámbito de una página de consultas como ésta.-

Consulta 18

Asunto: Consorcio rechaza resarcir por privación de uso depto

Buen día! Soy propietaria de un departamento en PB de un edificio enfrente de la Plaza Libertad / CABA. Este departamento sufre por segunda vez problemas proveniente de la estructura del edificio. Ya es casi costumbre que cada 2 años hay que levantar pisos por diversos problemas (caños de la calefacción central, humedad de medianeras y cimientos, etc)

Esta vez la situación es tan mala que mis inquilinos no quieren pagar el alquiler de agosto (yo acepté) y ahora tampoco quieren pagar las expensas.

Yo acepté no cobrarles el alquiler de agosto. Pero la administración del consorcio - que es la que hace los arreglos pues todos los problemas vienen del sótano - no quiere hacerse cargo de ese tema y yo pierdo dinero por un problema del edificio que afecta a todos (Es la calefacción central el problema)

A mi entender los problemas son tan serios que creería que no hay un mantenimiento de las instalaciones en general, en particular la calefacción desde el sotano.

Necesito que alguien me dé una mano legalmente para contestar a la negativa del consorcio de reconocerme los costos con mis inquilinos y solicitar que se les exima el pago de las expensas, pues realmente el departamento no está en condiciones para vivir: tiene levantados los pisos de dormitorio, cocina y pasillo que lleva al baño.

Ante la negativa del consorcio de resarcir de alguna manera esta situación insostenible, qué puedo alegar? Hay normas al respecto? Algun reglamento? GRACIAS!! Gladys

Respuesta: En principio habría que iniciarle al consorcio una mediación para tratar de solucionar la cuestión.- Pero se trata de problemas que no pueden responderse o solucionarse en dos o tres líneas dentro de una página de consultas como ésta.-

Consulta 19

Buenas! en el edificio se hizo una asamblea en marzo del 18 y se decidió cambiar los palos de acero para colgar las bolsas de basura por cestos. Nunca se realizaron los cestos. Ya le escribí varias veces al administrador pero no contesta. Cómo puedo hacer el reclamo? Gracias! DELIA ALEJANDRA

Respuesta: El administrador debe cumplir con las órdenes que le imparta la asamblea.- A veces es aconsejable que la decisión de la asamblea lleve un plazo para su ejecución. De todas formas, si se trata de un edificio en la CABA, podría denunciarlo ante el Registro Pú-blico de Administradores.-

Consulta 20

Asunto: Reemplazo encargado x fallecimiento

Debido al fallecimiento x causas no normales(suicidio)del encargado con vivienda, tenemos que contratar un nuevo personal de limpieza para el edificio en CABA, de 54 departamentos .

Consulta: 1)Que seguro corresponde pagarle a su esposa.

2) Es necesario contratar a un nuevo encargado con vivienda o podemos alquilar el departamento.

3) Para 54 departamentos se necesita legalmente un solo encargado y cuántos ayudantes.

Muchas gracias x todo. Laura

Respuesta: Las cuestiones derivadas de la relación laboral del consorcio con sus dependientes deben analizarse en forma detallada, con consulta personal y teniendo do a la vista la documentación que corresponde.- No pueden responderse en dos o tres líneas ni en forma general, ya que no hay posibilidad de error, un mal asesoramiento puede traerle muchos problemas al consorcio.-

Consulta 21

Asunto: expensas

Quisiera saber si se pueden descontar de las expensas lo gastado a cuenta del consorcio de filtraciones de cañerias,etc.

ronaldo

Respuesta: NO se aconseja adelantar fondos para pagar arreglos o trabajos que debería llevar a cabo el consorcio.- En todo caso, si lo van a hacer, es mejor llegar a un acuerdo con el administrador, no descontarse lo gastado en forma unilateral del pago de las expensas.-

Consulta 22

Asunto: Consulta, constitución de Consorcio CUIT

Estimado, Necesitaría saber quienes están obligados a inscribirse y constituirse como Consorcio de Propietarios. Todo Edificio que tiene varios propietarios debe constituirse como Consorcio y debe tener un CUIT? como debiera procederse en caso de ser obligatorio? Carla

Respuesta: Estimada: cualquier edificio sometido a propiedad horizontal cuenta siempre con un reglamento de propiedad que ha creado al consorcio de propietarios.- Si tienen administrador, él debe, en representación del consorcio, obtener la CUIT del consorcio ante la AFIP.-

Consulta 23

Hola! Soy un integrante del consejo de administración -recientemente formado- de mi edificio.

Anteriormente con escasísima presencia en las asambleas ordinarias no se controlaba a la administradora y para nuestro asombro se presentaron irregularidades como un sucesivo y considerable aumento de sus honorarios sin que haya sido tratado en asamblea, lo cual entendemos, no es legal. Esto al margen de dudas sobre otros puntos ya que el manejo de los números no resulta claro y las explicaciones distan de ser claras. Acumulamos un saldo negativo que se va incrementando y que aleja reparaciones a resolver urgentemente como el deterioro del tanque de agua y colectoras. Solicito saber como proceder atento a que las deudas acumuladas son muy importantes y no nos queda resto para otros honorarios. Muchas Gracias! José Luis

Respuesta: Lo que Usted pregunta necesita de una respuesta extensa, específica, adecuada al caso, excede obviamente el reducido ámbito de conocimiento de ésta página-.-

Consulta 24

Asunto: Inpugnar asamblea

Hola dr ,buenas tardes.En mi edificio en abril este año se llamo a asamblea para tratar tema incumplimiento de trabajo por parte encargado, se llego a la desicion despedir encargado y se notifico ausentes, ahora pasados 5 meses un vecino consorcio dice que la abogada no comunico las cosas debidamente y llama nueva asamblea, la abogada renuncio.

Ahora convoca con la administradora nueva asamblea para volver tratar tema, le metio miedo a los vecinos diciendo que les pueden embargar propiedad en un futuro si llegamos juicio y que es imposible despedir justa causa.

El encargado no cumple horario casi ni se lo ve efifivio, puso pileta y parrilla en terrasa, no limpia y acumula residuos en el garage entre otras cosas.

Es legal lo que hace este vecino y admnistradora, se puede convocar a nueva asamblea por este tema siendo que en abril se tomo decision, todo porque un vecino desinforma y mete miedo.

Que me aconseja hacer, puedo inpugnar asamblea en caso qud se haga por un rema ya resuelto en anterior asamblea?gracias por su tiempo.Saludos Claudia

Respuesta: en principio coincido con Usted cuando dice que lo que hay que hacer es cumplir con la orden de la asamblea.- Pero la verdad es que consultas tan complejas, que involucran muchos temas y situaciones, no pueden resolverse en forma general en dos o tres líneas en una página como ésta.-

Consulta 25

Asunto: Reparación piso cocina

Estimado: Se levanto el piso de la cocina por la calefacción por losa radiante que tiene el edificio. El consejo de administración del consorcio no quiere pagar el arreglo porque dice que históricamente lo arregla el propietario. Esto es legal? Gracias!

patricia

Respuesta: El consejo está equivocado, es el consorcio quien efectivamente debe reponer el piso si, como Usted refiere, el piso levantó por problemas con los caños comunes.-

Consulta 26

Estimado Dr. Eduardo Awad y colaboradores:

Me dirijo a ustedes por este medio, luego de haber llamado por teléfono para solicitar entrevista para consulta y haberme respondido que inicialmente consulte por mail y luego verán si amerita una visita personal.

Desde ya, muchas gracias por esta oportunidad.

He adquirido un departamento que era de mi tía y estaba embargado por el Banco Provincia, a punto de ser rematado. Mi prima y yo levantamos el embargo y compramos el inmueble. Por este motivo, a partir de este último mes comencé a interiorizarme respecto a los problemas del Consorcio.

1) Es un edificio muy viejo con falta de mantenimiento y una de las propietarias tiene una habitacion inutilizada por las filtraciones y pérdidas constantes. Durante años esta persona ha reclamado al administracion del consorcio la reparación de los problemas comunes que ocasionaban los daños en su inmueble.

2) hemos pagado expensas extraordinarias para dichas reparaciones que no se dan por terminadas jamás por que no es suficiente el dinero para semejantes arreglos.

3) la propietaria en cuestión ya está cansada de sufrir los daños y si bien amenazó con demandar al consorcio, aún no lo ha encarado.

4) el lunes pasado hemos tenido una reunión de consorcio a la que asistí por primera vez y me entero de la siguiente situacion:

a) los daños que sufre esta propietaria son causados por una construccion ilegal que ha realizado otro propietario en UNA TERRAZA COMÚN!!!!

b) parece ser que hace casi 20 años, esta persona pidió autorizacion a los demás copropietarios para construir una habitacion adicional a su casa, sobre la terraza común. Esta persona luego se mudó del edificio a vivir a otro inmueble y su departamento lo alquila: "con una habitacion de más, con uso exclusivo de la terraza, en la que han puesto parrilla y en verano hasta una pelopincho!!" , los inquilinos han alquilado de buena fe, pero la propietaria recibe un alquiler mayor por aventajarse con un inmueble agradado sin derechos y sin obligaciones, y sin pagar expenasas proporcionales, y además el haber hecho estas modificaciones en el inmueble original sobre la terraza de uso común, aparentemente son las que producen los daños en el inmueble de la propietaria damnificada.

c) según me comentan en la reunión de consorcio, ninguna de estas construcciones precarias están debidamente inscriptas ni figuran en planos.

d) desde esa epoca hasta hoy han cambiado algunos dueños de los departamentos y otros siguen desde la época inicial.

e) Había otro departamento en venta, y por curiosidad llamé a la inmobiliaria que tenía la publicación, me informaron que era un dos ambientes muy pequeño pero que tenía una terraza propia de más de 100 metros. Cuando voy a la reunión de consorcio, lo comento y con sorpresa me responden que esa terraza que me ofrecían como privada del departamento en venta, TAMBIÉN ERA COMÚN. Y suponen que la persona que compró el departamento y que ahora lo pone a la venta, lo compró de buena fe como con terraza propia.

Verán ustedes que son muchísimas las irregularidades. En primer término, no considero que los propietarios debamos seguir pagando expensas extraordinarias para reparar los daños que padece otro propietario causados por un particular y no por el edificio en sí. Debería ser un reclamo o gestión entre dos privados.

En segundo lugar, tengo ganas de ir a la Municipalidad de Vicente Lopez, a dónde pertenece el inmueble, y hacer las denuncias de todas las construcciones ilegales y sobre todo, contratar ingenieros civiles, o agrimensores o el profesional que corresponda, para:

1) determinar los problemas de esctructura a reparar

2) si son problemas a cargo de particulares o del consorcio.

3) hacer los planos que correspondan a la legalidad y realidad.

4) dejar todo en claro de ahora en más.

Pero la verdad es que no sé por dónde empezar. No sé si ir a denunciar a los organismos que correspondan o manejarme en forma particular. Aguardo vuestros comentarios y sobre todo vuestra orientación. Saludos y gracias Susana

Respuesta: Se trata de un tema muy complejo, con construcciones clandestinas, daños, inacción de la administración, etc. etc.- Ello no puede responderse desde el reducido ámbito de ésta página de consultas.-

Consulta 27

Asunto: Situación laboral de encargado

El encargado de mi edificio, (horario 7 a 12 y 17 a 20hs, con vivienda y servicios pagos) tomó la suplencia de 4hs c/u de dos porterias de edificios lindantes. Finalmente, ambos edificios quedaron sin encargado titular, por lo que le ofrecieron seguir con el trabajo, a lo que él accedió sin consultar con nuestra administración.

En ambas administraciones de los edificios vecinos se le efectúan los aportes que indica la ley

Quisiera saber si esta situación es legal o podemos revertirla de alguna forma.

Muchas gracias Adriana

Respuesta: Las cuestiones derivadas de la relación laboral consorcio-encargado no pueden responderse en forma general, deben ser objeto de una consulta pormenorizada, ya que un error en la respuesta puede traerle al consorcio serios problemas.-

Consulta 28

Asunto: Jubilación encargado

Cuantos años de servicio debe tener una encargada jubilarse?

Si la encargada optó por jubilarse a los 65 años de edad en lugar de los 60 años, cuantos años de servicio debe tener para que se le pueda pedir que se jubile? David

Respuesta: Los años a totalizar son 30.-

Consulta 1

Asunto: Bicicleta plegable en ascensor

Mensaje: Buenos días doctor, mi consulta es:

¿Pueden prohibirme subir una bicicleta plegable por ascensor si no está indicado en el reglamento interno del edificio? Es un edificio en CABA y el presidente del consorcio (un sujeto muy entrometido y conflictivo, que ha tenido ya problemas con otros vecinos) no quiere que utilice el ascensor para transportar una bicicleta plegable hasta mi departamento, sino que la deje en las bauleras del subsuelo (bajando por montacargas de autos), que no son completamente cerradas, sino subdivisiones tipo caniles con la parte superior abierta y no me garantizan la misma seguridad que guardarla en mi unidad. La bicicleta plegada ocupa menos espacio incluso que un cochecito de bebé o una silla de ruedas.

Muchas gracias. Saludos rocio

Respuesta: La verdad es que no encuentro razón para prohibir el transporta la bici plegable.- Y menos por la persona que se hace llamar “presidente del Consorcio” un título o cargo que NO EXISTE.- Si se trata de un edificio en CABA la cuestión podría tratarse mediante el uso del Código contravencional, que no permite el hostigamiento ni el maltrato de personas.-

Consulta 2

Muy estimado Dr. Awad,

Somos dos personas extranjeras y mayores de edad ( mi marido tiene 80 años y yo 61 ), que nos vimos en la necesidad de alquilar nuestro departamento, amueblado, ya que la Pensión del extranjero de mi marido, ya no nos era suficiente para los gastos, cada vez mayores, en la Argentina.

El inquilino, un médico retirado, comenzó, a poco de mudarse, a utilizar nuestro departamento para actividades de promoción de un proyecto poco claro para nosotros, y ésto provocó la queja del presidente del Consorcio por el gran número de personas que entraban y salían del edificio a toda hora y días de la semana.

El Administrador nos envió una Carta documento en Mayo del 2018, exigiendo que el inquilino cese sus actividades, que se realizaban en una vivienda "No apta para Profesional", como ya habíamos informado de antemano a la inmobiliaria Vinelli, y a los inquilinos.

Nos reunimos para informar de la Carta documento y prometieron cesar de inmediato. No fue así. Cuando preguntábamos a los encargados, ( hay dos pues son 42 departamentos en Calle xxx de C.A.B.A. ), ellos decían que ya nadie se quejaba y nosotros pensábamos que todo estaba bien. Al parecer, el inquilino habría estado "comprando" el silencio de los encargados...

Sin embargo, el presidente del consorcio los estaba controlando y pasado un tiempo, la Administración, por pedido del consorcio, pidió se hiciera un listado con los nombres, -aunque sin tomar el número de documento, a todos los que ingresaban al edificio, para participar de actividades en nuestro departamento, durante un mes,

La Administración, volvió a entregarnos una nota de reclamo, junto al listado con los nombres de los participantes. Nosotros le enviamos una copia al secretario del inquilino. Además, en el Contrato había un error de cifras por el nuevo semestre ( ellos pagan por semestre adelantado ), y, a pesar de habernos reunido con el fin de firmar la corrección con adendum de la cifra incorrecta actualizada al nuevo semestre, aún no nos han pagado la diferencia y dejaron de contactarse con nosotros.

Nos recomendaron ir al Ombudsman ( Defensoría del Pueblo ). Allí fueron muy amables pero nos explicaron que ellos sólo pueden llamar a una reunión conciliatoria pero no pueden obligar al inquilino a tomar parte de la misma, es decir, es absolutamente voluntaria la presencia de cualquiera de las partes!

En la Defensoría, nos recomendaron pedir al inquilino el desalojo, por "inclumplimiento de Contrato".

Sería Ud. tan amable de indicarnos dónde poder dirigirnos para solucionar nuestro problema. La Administración nos hace solos responsables de las actividades del inquilino, y amenazan con hacernos juicio si no hacemos algo; y el inquilino hace caso omiso a nuestro pedido. Es además imposible para nosotros venir desde 100 kilómetros ( vivimos en una quinta en Mercedes que está a la venta -pero no podemos lograr vender! ), para controlar las entradas y salidas de los miembros del grupo de este doctor de nombre XXX y sin pruebas contundentes, no podríamos ganar ningún juicio de desalojo!!

Por favor, haremos lo que Ud. nos indique. Mi marido no habla español y yo estoy mal de salud por todo ésto que nos está ocurriendo. Hace once años que decidimos venir a la Argentina y no sabíamos que las cosas eran tan difíciles aquí, aunque nos gusta el país ya estamos muy mayores para hacer frente a circunstancias como ésta.

Muchas gracias por su atención a nuestra carta y esperamos tenga a bien darnos algún concejo para solucionar este problema.

Saludos Cordiales, Patricia

Respuesta: Entiendo que la defensoría está en lo cierto, se trata de un incumplimiento de contrato, por lo que deberán iniciar las acciones que correspondan para solicitar el desalojo.-

Consulta 3

Asunto: Pérdida de gas en mi depto

Luego de tanto insistir a la administración de mi edificio, el 4/06/19 me topé con la propia administradora en el palier de entrada del edificio y le solicité una prueba de impermeabilidad dentro de mi departamento y una revisión del medidor. Le dije que estaba por ir a Metrogas e inmediatamente se alarmó. Me dijo que hablaría con el gasista de la unidad, pero al no darme novedades, al otro día le envié un sms para tener novedades y se limitó a enviarme el tel del gasista. Este hombre estaba "ocupado" pero vino el 7/06/19. Hizo una revisión en la sala de gas y constató que tengo una pérdida de gas importante (se me triplicó el consumo).

Como era viernes y la administración no trabaja los fines de semana, el mismo lunes 10/06/19 llamé a la administración para reportar esta pérdida, también envié un correo electrónico exponiendo la situación y me aseguré que leyeran mi email a través de un sms a la propia administradora.

A partir de ese día no tuve respuesta alguna. Llamé todos los días, envié sms y cuando logré dar con algunas de las personas la respuesta fue "estamos en ello". Pero ninguna acción concreta.

Una pérdida de gas es algo que se debe atender con premura, no obstante esta administración le está dando "largas" al asunto.

Tengo confeccionada una carta documento donde intimo a la administración a dar una solución concreta y responsabilizarlos en caso de que no lo hagan de presentarme ante Metrogas, y que ellos se responsabilicen en caso que nos corten el gas a todo el edificio.

Estoy petrificada de miedo ante esta perspectiva. No quiero perjudicar a nadie, pero quiero una solución y eso corresponde al consorcio.

Acabo de hablar con un vecino y le expuse mi situación y quedó alarmado de lo que estoy pagando el triple que él y me aconsejó enviar la carta documento luego de hablar con el portero estable que es el que maneja el edificio.

Eso hice, pero... me siento completamente huérfana.

Por favor ¿ podrían asesorarme? ¿Podrían decirme cuánto cuesta la consulta? La verdad es que estoy muy pero que muy afligida.

Muchas gracias desde ya. Mónica

Respuesta: Se trata de una cuestión delicada, la verdad es que, si la Administración, efectivamente advertida de lo que sucede, no da señales de ocuparse y Usted (conforme le hizo saber un gasista matriculado) sabe que la fuga de gas existe, lo mejor será denunciar la situación a Metrogás.-

Consulta 4

Asunto: expensas de cochera

Mensaje: Hola soy propietaria de una cochera (0,30%) con una partida única. hace un tiempo incluían en los gastos los impuestos inmobiliario y municipal. actualmente no los incluyen más. además he recibido una notificación de arba por falta de pago. hable reiteradamente con el administrador ... hace años que no convoca a asamblea, nadie se preocupa.... qué debo hacer?

gracias María

Respuesta: Para saber qué responder con precisión, hay que tener a la vista el reglamento de propiedad y saber de qué clase de cochera hablamos.-

Consulta 5

Asunto: Consulta y orientacion

Mensaje: Se citó para una asamblea extraordinaria un jueves Santo (18/4/29) 20 hs.Tema calefaccion

Concurrieron las 2 personas del Consejo un propietario y 2 autorizaciones que posee una de ellas en forma permanente.Se cambio a 11 grados el encendido de la calefaccion central y el encendido 2 hs más tarde.Se puede convocar una asamblea sabiendo q la gente viaje los fines de semana largo? Definen 3 personas si tengo q padecer frío con un ahorro q nadie solicito y me obliga a comprar un calefactor siendo que tengo ese servicio en mis expensas, servicio q no me brinda la cobertura de climatización que necesita un piso en alto.Puedo hacer algo al respecto? Gracias por su orientación. Susana

Respuesta: Las decisiones del consorcio reunido en asamblea se toman por mayoría de votos. El código civil y comercial de la nación (art. 2060) establece un piso mínimo para decidir de MAYORIA ABSOLUTA.- De todas formas, hay que leer el reglamento del consorcio para saber si el mismo reglamento no exige una mayoría más elevada.-

Consulta 6

hola Dr. Eduardo Awad! estimado Dr. Eduardo Awad, le comento, vivo en un edificio de 2 pisos.

hay un departamento en el segundo piso que tiene lavadero, la apoderada de dicho departamento quiere colocar en el techo del lavadero una zinguería o caño de plástico para la descarga del agua de lluvia.

el edificio lo construyeron sin la zinguería, la apoderada quiere que se lo pague el consorcio, yo le dije que le corresponde a la propietaria.

como nunca le hicieron mantenimiento al departamento, y la ventana del lavadero se encuentra deteriorada, y le entra el agua cuando llueve, quiere colocar dicha zinguería.

consulta- le corresponde al consorcio? o lo paga la propietaria? para mi, la falla es de la dueña por no haber mantenido la ventana del lavadero.

agradeciendo por respuestas, y lo escucho todos los sábados por la mañana con Marcelo Bonelli atte. omar

Respuesta: Gracias por escucharnos! La cuestión sobre construcciones reparaciones, etc, cuando son muy específicas, no pueden resolverse con muy poca información.- En general se necesita tener a la vista el reglamento, el plano, etc.-

Consulta 7

Buenos días,

Me contacto con ustedes para realizar una consulta respecto al nuevo Código Civil. Quería saber si es cierto que si yo pertenezco al Consejo del Consorcio de mi edificio y si en el día de mañana tuviéramos un juicio u otro tipo de conflicto siendo propietario, uno paga con su patrimonio?

Agradecería su respuesta.Saludos cordiales.Valeria

Respuesta: La cuestión no es tan así, no puede responderse de forma sencilla y general.- Pero sí hay algo que es real: si uno integra un órgano (en este caso el Consejo de Propietarios) que tiene por función primordial el CONTROL O FISCALIZACIÓN DE LA TAREA DEL ADMINISTRADOR y no la cumple y de ello se deriva algún perjuicio para el Consorcio, SÍ puede haber responsabilidad.-

Consulta 8

Muchísimas gracias por su respuesta, Porque alega que es un problema de reglamentación de construcción edilicia. Que solo se permite tener calefones de tiro balanceado. Mi pregunta va a puntada a si ¿tiene atributos el administrador para amenazar con sacar la instalación que Metrogas requiere? Gracias susana

Respuesta: La verdad es que en principio debo responder que no tiene facultades para “sacar la instalación que Metrogás requiere” pero sin saber, a ciencia cierta, de qué instalación estamos hablando y dónde está ubicada, no puede responderse en un caso puntual.-

Consulta 9

Asunto:Denuncia de construcción clandestina en dos subsuelos de xxx Buenos aires Capital

Dr. Eduardo Awad,

Estoy escribiendo por una situación con la xxxx. Vivo al 3 piso en el mismo edificio que el xxxx el cual representa una unidad dentro del consorcio. Xxxx ocupa y varios subsuelos con un total de xxx m2 Mi departamento está ubicado en la parte trasera del edificio y todas mis ventanas dan al techo de xxxx.

Hace mas cinco años, el xxxx inició una importante construcción ilegal en los subsuelos. Parte de esta construccion se realizó durante varios meses utilizando martillos neumáticos contra columnas del edificio. Esto se hizo sin estudio/evaluacion ,ningún planos, permiso de construccion y sin la aprobación de los propietarios de cada departamento como lo exige la ley.

Representantes del xxxx en el consorcio solicitaron la aprobación de la construcción según lo exige la ley. Nadie del consorcio firmó para su aprobación. Informé de la construccion clandestina sin permiso por carta certificada a la administración que tambien nunca hizo nada; xxx pago mas de 50% de las expensas!

Los resultados de esta construcción ilegal son destrucción total de un departamento en el primer piso, danos structurales al edificio y una larga lista de infraciones, todos registrado con escrito de la Agencia de Control. Hoy, todavía se desconoce si la estructura del inmueble es lo suficientemente sólida. xxx construyo aulas en los subsuelos donde va alumnos.

A medida que avanzaba el proceso de construcción ilegal, xxx instaló todos los equipos industriales electromecánicos y unidades de aire acondicionado en la parte posterior del edificio, frente a todas mis ventanas. Estoy sufriendo de ruido / vibración que se produce los días de semana, sábado, domingo, días festivos, día y noche. Quiero que xxx saque todos los equipos de la construccion ilegale.

Presenté numerosas quejas en el Gobierno de la Ciudad, Fiscalía, Agencia de Control (AGC). Tenía la intención de tener mediaciones en la Fiscalía y la Defensoría del Pueblo, pero xxxx nunca asistió a ninguna reunión. También escribí al Ministro xxx, pero él nunca respondió.

Después de varios años, la 'Agencia de Control de la Ciudad' emitió: a) varias intimaciones al xxx para detener cualquier construcción y b por la reubicación de los equipos electromecánicos y las unidades de aire acondicionado. xxx hizo caso omiso de estas intimaciones y nunca cumplió. El AGC me informó por escrito que no tiene jurisdicción de clausurar sobre las instituciones de la Nacion.

Fui y pagué para ir al poder judicial de la Nacion para tratar este tema. La conclusión de la audiencia con el juez me dirige nuevamente a regresar al 'Gobierno de la Ciudad' para una resolución. También el juez propuso, a mi cargo, una evaluación de ruidos / molestias por parte de un experto en los equipos instalados; lo que significa que tengo que pagar por una evaluación de los danos en una situación de una construcción ilegal! Claramente, estos equipos nunca deberían haber sido instalados en primer lugar y, además, reubicados según las intimaciones de la AGC.

Tengo todas las pruebas por escrito. Durante los últimos 5 años he agotado todas las posibilidades que puedo imaginar sin ninguna respuesta concreta.

Mi pregunta es dónde debería ir y/o empezar de nuevo?Mucha gracias por su tiempo.

Alain

Respuesta: Un problema muy complejo, que, por lo que veo, incluye la actuación de colega abogado, si es que la cuestión llegó a la justicia.- la verdad es que, como Ud. comprenderá, no puede haber una respuesta a algo tan problemático en dos o tres líneas de una página como ésta.-

Consulta 10

Asunto: Suministro de gas

Dr Awad

Desde hace meses parte de los copropietarios, nos encontramos con falta de suministro de gas. Después de hacer los arreglos requeridos por Metrogas, por un gasista matriculado, hizo una prueba de hermeticidad. En dicha prueba, comprobó que no tengo pérdida en la columna de gas, que la pérdida se encontraría en las cañerías de conexión, hasta la llave de paso de la cocina y/o calefón, que están dentro de la pared. En el Reglamento de Copropiedad, dichas cañerias estan comprendidas dentro de las Partes comunes de éste consorcio. El administrador anterior, presentó la renuncia en febrero. A partir del 1º de marzo, se hizo cargo de la Administración, una administradora. En su primera presentación, aclaró que cada copropietario, debía hacerse cargo de los arreglos pertinentes, prueba de hermeticidad y luego enviarle vía email, la evaluación y datos del gasista matriculado, cosa que hice. También estableció que en los sectores comunes, los arreglos se harían con el gasista matriculado, que el Consorcio contratase. Me comuniqué con ella, vía email, ofreciendo pagar por el servicio a dicho gasista y que luego me fuera reconocido de las expensas. No obtuve respuesta alguna. El 30 de mayo realizó una Asamblea Extraordinaria. Cuando le pregunté, acerca de mi propuesta, respondió que según la Cámara Judicial (?) lo que estableciera el Reglamento de Copropiedad, era "relativo". Que de acuerdo a lo que el gasista matriculado que contraté, le informó, el gas llega sin problemas hasta la llave de paso, que yo tengo que hacerme cargo del pago del arreglo y no se me reconocería nada en las expensas. A ésto añadió, que la responsabilidad del Consorcio, llega sólo hasta la llave de paso, que estaría contradiciendo lo establecido en el Reglamento de Copropiedad. Me retiré antes de la reunión, por problemas de salud, pero antes le solicité que me informara via email, acerca de dónde obtener la información citada en la reunión. No obtuve respuesta. Le envié un email, recordándole lo que le había solicitado. Finalmente después de 3 semanas, me contestó que era de acuerdo al Código C.C.N art. 2041. Donde decía que cosas y partes necesariamente comunes, en el inciso "F" establece que "Las cañerías que conducen fluído hasta su ingreso en la U.F". Que de acuerdo a ésto significa que el Consorcio es responsable, hasta la llave de paso, desde la llave de paso y hasta el artefacto la responsabilidad es del propietario. Quisiera saber si ésto es correcto y cómo proceder en caso de que no lo fuera. Estoy sin suministro de gas desde diciembre del 2018. Soy propietaria de la unidad y está ubicada en CABA. Gracias, lo saluda Marta

Respuesta: la administración se equivoca, ya que, conforme el artículo que ella misma invoca las cañerías son comunes en todo su recorrido.-De lo que se sigue que la llave de paso no marca un límite: la cañería es toda común.-

Consulta 11

Maria, se dirije a ud. Siempre lo consulte en su estudio, hoy imposible. Comento el problema, vivo edificio de 3pisos mas pb, 1 solo departamento por piso.

Vivo en el 3ro. Hace 40 años. El hombre que vive en el 2do, hace 6 años, tira sustancia quimica por, pulmon cocina palier y balcon que penetra en mi vivienda, ocasionandome alergias varias, a mi y a mi perro.

De ambos tengo certificados medicos.

6 meses de padecerlo, en 20 minutos desaparece, si no vuelve a tirar, el aire se limpia, en los seis meses, los vecinos no subieron,

Quizas porque no se quieren involucrar.

Pregunto- este es un problema que compete al consorcio? Que se puede hacer?

Es necesario separar, lo q pasa en mi vivenda y lo del palier??

Aclaro que las sustancias q utiliza, son mas livianas q el aire, por lo cual suben, por esto desde pb y 1ro no se sienten. El administrador que teniamos, dijo no tener herramientas para esto. No hizo nada!!!

Agradezco esta posibilidad para consultarlo, confio en usted. Maria

Respuesta: En principio es necesario tener la certeza de que su vecino está vertiendo esas sustancias, en algún lugar deben quedar (pisos, paredes, etc,) se puede hacer algún estudio o pericia para tener un poco más de información.- Si se trata de un edificio en CABA ser puede hacer una denuncia en la Fiscalía.- Pero no es una cuestión sencilla, temo que es necesario un asesoramiento y acompañamiento más específico.-

Consulta 12

Asunto: Ayuda para que el administrador se vaya

Dr Eduardo Awad

Le escribo para que me oriente. Yo lo escucho en radio Mitre.

El administrador no cumple con sus funciones.

Las liquidaciones no son legales, faltan datos importantes. Las asambleas son a las 19hs cuando la mayoría no puede ir. Cuando se le pide lo que debería hacer se violenta y agrede con falsos argumentos. Lo que ocurre en las asambleas no lo podemos leer porque lo redacta con su mujer, luego de la asamblea. Tiene propietarios de su parte que no se dan cuenta de la gravedad que pasa.

No hay luz de emergencia ni bandas de seguridad en las escaleras. No hay obleas en los ascensores. Hay filtraciones en la baulera por no arreglar el patio trasero. Hace 12 años que vengo hablando y no hace nada. Lo único que le interesa es recaudar. El es el marido de una propietaria. El es el único que tiene acceso a la cuenta bancaria. El Consejo de administración no existe: uno es el hermano abogado, otra es una jubilada que lo defiende y otro un enfermo psiquiátrico.

El edificio no tiene mantenimiento.

Yo hace 35 años que vivo aca, estoy jubilada y siento miedo por la falta de protección y amparo.

Ahora la mayoría son inquilinos y hay pocos propietarios.

No se como puedo hacer para que alguna entidad controle lo que pasa en este edificio.

Espero su respuesta. Gracias Silvia

Respuesta: Primero me gustaría saber si se trata de un edificio situado en CABA o en otra jurisdicción.-

Consulta 13

Asunto: Macetones en Espacios Comunes

Mensaje: Hola Doctor y Gracias por esta Posibilidad de Informar.

Hace 14 años que vivo en el ultimo piso/unico depto. cuando llegue a vivir habia en el pasillo que va del ascensor a mi vivienda unos macetones con hermosas plantas, que NO Obstaculizan el Paso, yo las cuide, Jamas Hubo Problemas al respecto con los Distintos Encargados , Vecinos y Administracion, ahora Cambio la Administracion y Me Obliga a Retirar los Macetones, aduciendo que es por el Seguro que deben ser Removidos, , me Dijo que TENGO QUE RETIRARLOS o me va a enviar Carta Documento lo cual me Angustia Mucho porque me gustan las Plantas y porque creo que es una Medida que solo trae Malestar y Autoritarismo, con respecto a lo del seguro Nunca Hubo Problema al respecto, pero la Nueva Administracion quiere Cambiar la Compañia, en una ocasion hubo un incendio en uno de los pisos y los Bomberos subieron piso por piso para verificar la Situacion y no hicieron comentario alguno sobre los macetones. Espero su Respuesta que puede parecer una tontera pero me afecta animicamente mucho ya que las plantas son parte de la vida diaria al abrir la puerta y ver plantas y no un pasillo largo con paredes. Desde Ya Gracias Javier

Respuesta: La verdad es que puede ser cierto que sea necesario remover los macetones, las cuestiones de seguridad han cambiado y muchas cosas que antes se permitían, ahora no.- No sé cómo es el lugar al que Usted se refiere, ni soy experto en Higiene y Seguridad.- Quizá lo mejor sería que consulte con un licenciado en higiene y seguridad o con un arquitecto o ingeniero con esa especialización.-

Consulta 14

Asunto: Consulta por cobro de libre deuda de expensas.

Estimado Dr. Awad

Lo escucho todos los sábados por Radio Mitre, debería tener más espacio, hable con Bonelli, ya que Ud., trata temas que nos afectan a millones y la inmensa mayoría ignora.

Quiero consultarle si los administradores de consorcios están habilitados para cobrar un libre deuda de expensas. Si está regulado o reglmentado. Me acaba de cobrar sumando a las expensas como Gastos Particulares un libre deuda y me está cobrando $1.000.- cuando me encuentro al día con el pago de mis expensas. Le aclaro que la Administraciónxxx . quién administra nuestro consorcio edificio 50 años, 22 departamentos, edificio estandart, un solo ascensor, un encargado con vivienda y con mucha falta de mantenimiento estoy pagando $10.563.- por 75m2 de departamento, un tres ambientes. La irregularidades en los cobros se multiplican, creo soy la única estoy marcando mensualmente los cobros y entiendo es por eso. Ej.: van 2 años que ordena una auditoria contable a un colega suyo (es contador el xxx) y la presenta al Consorcio y llevamos pagado $20.000.- por ambas auditorias cuando nadie la solicito y las mismas carecen de todo valor, ya que nadie se audita a si mismo y eso no está regulado ni tiene obligación de hacerlo. Oportunamente le consulte a Ud., por este tema. La limpieza del tanque de agua se hace una vez al año, y se paga en 6 cuotas, bueno el señor nos cobra por eso 12 cuotas de $1.700.- mensuales. Abundan los ejemplos, pido explicaciones que nunca responde.Los vecinos no reaccionan. Y según sus liquidaciones estamos con un pasivo de $300.000.- Nos llevo por su inoperancia un juicio con un propietario/vecino que literalmente robo 5m2 de palier, sumándolos a su departamento corriendo la puerta de entrada, se le aviso cuando estaban en obra y nada hizo. Ahora juicio frenado, la propietaria quien heredo ese departamento es abogada penalista y su marido Juez, imaginese la suerte que correremos. En síntesis su gestión es altamente perjucial para el consorcio. Mucho le agradeceré su pronta respuesta. Cordialmente. graciela

Respuesta: GRACIAS POR ESCUCHARNOS! La verdad es que parece haber algunas irregularidades, pero se trata de muchos temas.- Sobre el cobro de las expensas, en principio es el administrador quien debe cobrarlas, la cuestión es saber si lo está haciendo conforme a derecho.- LO mismo se puede responder acerca de otras cuestiones, hay que analizar en detalle cada caso, con la documentación necesaria.-. LO que sí puede responder es que la auditoría, si se va llevar acabo, debe decidirla el consorcio reunido en asamblea y elegir la asamblea al profesional, no puede elegirlo el administrador.-

Consulta 15

Asunto: Desarroladora no paga expensas

Estimado, tengo una unidad comprada de pozo, en un edificio recien terminado, que a la vez, esta dentro de un barrio cerrado. Ya tengo posesión pero aun no hicieron escrituras. Son 40 unidades en total, de las cuales 30 tienen propietarios. Las 10 restantes aun no se vendieron, por lo que el desarrollador dice que no paga expensas, ya que segun ellos no son propietarios, sino "adquirientes" y que no tienen derecho a uso y goce de las unidades porque estan para la venta.

Que se puede hacer para obligarlos a pagar y que nos reintegren los meses que pagamos por sus unidades?

Muchas gracias. Saludos, Eduardo

Respuesta: para responder hay que tener a la vista toda la documentación que dio origen al proyecto, boletos de compraventa, actas de posesión, etc.- Pero hay algo que sí peude decirse: la desarrolladora es las unidades que no han sido objeto de compra por otras personas con boleto, SON DE LA DESARROLLADORA.-

Consulta 16

Asunto: coneccion de gas

buenos dias me dirijo a ustedes con el fin de asesorarme,en el edificio que vivo metrogas ha cortado el suministroporlo que nosencontramos realizabndo los trabajos para lahabilitacion y reconeccion . nostros ya hemos pagado el primer tramo comun a los propietarios desde la entrada del edificio a los medidosres . esta ya ha sido habilitada por lo que comienza la segunda etapa desde los medidores hasta la entrada de los departamentos (montantes) nosotros no estamos en situcion economica de afrontarla y comnicamos al consoircio que nos mantendremos solamente con suministro electrico. el tema es que hay copropietarios que no nos permiten esto. por lo que quisiera averiguar si hay aluna legislacion en la cual ampararnos parta no tener que realizar esta etapa ya que conozco en otros edificios la eleccion es posible y algunos no realizan esta etapa. desde ya muchas gracias y esperoi haber sido clara en la explicacion, espero su rewspusta , gisela

Respuesta: Debo decirle que si la mayoría decidió restablecer el servicio común de cañerías de gas, no pueden ustedes sustraerse unilateralmente a esto, deben pagar la parte de obra y tener el suministro de gas como el resto.- .-

Consulta 17

Asunto: Tenencia de mascota

Buenos días, mi hija compró un departamento en Martínez y tiene una mascota que es buena y tranquila. En el reglamento de copropiedad no se hace referencia a la prohibición pero hay un acta donde consta que: “Está prohibida la tenencia de todo tipo de mascotas”, en el ascensor además hay un cartel ¿¿Es posible que se pueda instalar con el perrito?? Gracias Graciela

Respuesta: Si el reglamento no lo prohíbe, no puede la asamblea hacerlo, salvo que modifique el reglamento.-

Consulta 18

Asunto: costo de carta documento

Buenas tardes Dr.

Envié una carta documento a la administración del edificio( zona caba ) de la que soy propietaria, por que no responde los mails. Contestó con una CD .

A la liquidación siguiente sumó al importe de mis expensas el costo de la misma ($500). Pagué lo que me correspondía , sin incluir el costo de la CD .Y le escribí, que la elección de utilizar este medio , corre por su cuenta y cargo, así como yo no tuve alternativa ante su silencio a través de los mails, víiéndome forzada al envío de la CD y no transladé el costo.( no tuve respuesta)

En esta liquidación , no sólo, incorporó , punitorios ( $15 + 4,46% intereses), si no que duplicó el costo de la CD ( $ 1000) ( aparece $500 en la columna DEUDA y $500en la columna GASTOS PARTICULARES ), volví a pagar lo que me corresponde sin incluir, lo de la carta documento. Pero me encuentro como deudora por $1017,

¿ Que es lo correcto y cómo debo proceder ? Gracias, espero respuesta laura

Respuesta: Estas cuestiones parecen pequeñas pero son enojosas y difíciles de responder. Quizá lo mejor sea citarla a la administración a una mediación, y aclarar y solucionar el problema, porque usted corre peligro si paga una parte de las expensas y otra no. La considerarán morosa.-

Consulta 19

Asunto: Despido de encargado con indemnización

Hola buen día en nuestro edificio deptos de 1 ambiente hay un encargado q hace 21 años q esta y se hace muy costoso su mantenimiento queríamos saber como se calcula su indemnización si se pága en cuotas paga el inquilino ? es cuota extraordinaria? Todos los de propietaros pagan lo mismo o se hace con los porcentajes correspondientes? Este edificio tiene un local . Para el despido tienen q estar todos los propietarios de acuerdo? Desde ya muchas gracias saludos Rita

Respuesta: Las cuestiones que involucran a la relación del consorcio con sus dependiente, que es de derecho del trabajo, no puede responder en forma general.-

Consulta 20

Mensaje: Hola Dr. quisiera hacer la siguiente pregunta .

Tengo un departamento de un ambiente alquilado. Los primeros dias de junio pasado , el inquilino me aviso que no salia agua caliente. Luego de la revision correspondiente se cambiaron los caños , a mi entender, en tiempo y forma correctos . Pero para terminar totalmente la obra faltaba reponer baldozas y azulejos existentes en el dpto e incluso reinstalar el mueble y la pileta de la cocina . Para toda esta ultima etapa , se demoro mas de un mes .Por lo cual el inquilino no quiere abonar la mensualidad correspondiente argumentando las precarias condiciones en las que se vio a vivir durante este ultimo mes . Ni la administracion , ni el consejo me daban respuesta acerca de cual era el motivo de la demora .

Mi pregunta concretamente es : puedo accionar contra el consorcio y/o administracion en mi condicion de dueña del departamento por daños y prejuicios? Muchas gracias Monica

Respuesta: Las molestias que una obra ocasione en el interior del departamento pueden dar lugar a que se reconozca una baja o disminución temporaria en el precio del alquiler. Ello debe ser acordado o consensuado entre ambas partes. Con esto lo que quiero decir es que no puede el locatario (inquilino) en forma unilateral decidir no pagar. Habrá que ver en cada caso, hay molestias más graves y menos graves, hay que ver si la obra tardó más de lo aconsejable.- Sin perjuicio de ello, puede Ud. Iniciar un reclamo al Consorcio por lo que deje de percibir en razón de la demora en terminar las obras ( reitero que es necesario tner en cuenta lo que dije antes: cuánto demoró la obra en finalizar y cuál es el grado de molestia).-

Consulta 21

Asunto: Inscripcion para ser Administradora de Consorciosen GBA

Dr.Awad necesitaria saber que requisitos se necesitan para oficiar de Administrador de consorcios en GBA. Debo estudiar? debo matricularme? La ley lo dice perotiene alcance en porovincia? Gracias. Maria Laura

Respuesta: Para poder administrar edificio en CABA debe ajustarse Usted a lo que prescribe la ley 941 (/ con todas sus modificaciones, sobre todo las de las leyes 3254 y 5983); y debe aprobar el curso que esa ley obliga a hacer.- En la Provincia de Buenos Aires, le sugiero que lea la ley 14701, no hay registro pero debe leer la ley.-

Consulta 22

Dr Awad

Quisiera hacerle las siguientes preguntas:

2) El cableado eléctrico hasta donde le corresponde al Consorcio y a partir de donde le corresponde al propietario?

Gracias Silvia

Consulta 23

Estimado Eduardo,

Le copio la carta que le mande hoy a alguno de los vecinos del consorcio. Agradecería si pudiera leerla. Mi mujer esta a raíz de varios sucesos complicada en su embarazo.

Muchas gracias

Estimados vecinos,

Durante los últimos dos años de la administración xxxx de vivimos varios desbarajustes en xxx. Entre ellos en la unidad xxx filtraciones (en dos ocasiones) importantes de agua que afectaron las inferiores. Y una ruptura de caño central que dejo toda la unidad xxx con 20 cm de agua. Por supuesto no se salvo nada. Todo se informo, con videos fotografías y hay testimonios de varios vecinos. Este último siniestro fue el día anterior a que nos casaremos con mi mujer (fines del xxx). La administración manejada por xxx reparó (está registrado) las unidades inferiores. No respondió a nuestra pedido sino hasta que lo intimamos con carta documento.

Nos invito a ir a las oficinas a donde reconoció que las cuentas del consorcio no podían entonces hacer frente al daño que debía ser reparado en nuestra unidad. Que no teniendo respuesta prefirió guardar silencio. Se disculpo. Le pedimos una pronta solución, teníamos pisos levantados, muebles podridos (Cama, mesa sillas) realmente un siniestro (Tan solo frenen un segundo a pensar en perder todo lo que tienen en sus casas, mi mujer argentino alemana tiene la costumbre de guardar muchas de las facturas y pudimos darle un parte a xxx: más de xxx pesos). El sugirió que hasta bien el consorcio fuera ordenando las cuentas y pudiera hacer frente a los pagos lo único que podría ofrecer es que no pagaremos expensas, el no tomaría acción (se iría acumulando deuda) pero llegado el momento en que el consorcio tuviera dinero saldaría este primero con nosotros lo adeudado y luego nosotros el retraso de expensas. Todo esto registrado audios. Por si la palabra de caballero no pesara para alguno de ustedes.

Con la llegada del nuevo administrador, nos presentamos, expusimos todo y mandamos el material de respaldo. Mi mujer esperando nuestro primer bebe, y ante esta nueva situación la nueva administración nos daba una idea de que al fin podríamos poner las cuentas orden y reparar algo de la casa (dormimos en el piso, pueden pasar a ver). Las cosas fueron distintas, el señor xxx, arranco diciendo que se había informado que los audios (donde xxx reconoce la responsabilidad del consorcio de hacer frente a los daños, o donde dice que no paguemos las expensas hasta bien el consorcio estuviera en condiciones de pagar lo que se nos adeudaba) no servirían en un juicio. “perdimos todos los muebles por el caño central que se rompió” a lo que respondió “yo no pago muebles”. Se informo para ver si podía zafar de cumplir lo acordado, por que la alternativa era saldar los daños y eso se vería mal en su nuevo puesto de administrador. Pero como si fuera un país (salvo este quizás) las deudas y obligaciones de un gobierno le suceden al siguiente, no nos desentendemos.

Le explique que, estábamos con un embarazo complicado, el primero, que el hacer frente nosotros a re comprar cosas que se arruinaron en espera de que el consorcio si hiciera cargo nos comprometo mas aun. Su respuesta fue “dada la situación de embarazo, yo les aconsejaría pagasen toda la deuda de expensas pues de lo contrario procederemos a hacer un juicio ejecutivo que es más expeditivo que el que pudieran hacer ustedes por los daños, además por lo que veo no cuentan con el dinero para empezarlo”

El embarazo complicado, el reposo y no estar con nervios me hizo salir a pedir prestado para poder empezar un plan de cuotas, pudimos pagar dos y volvimos a foja cero. Ayer carta documento intimándonos a pagar xxx en 48 horas. Terminamos de urgencia en el obstetra. ¿es posible que no exigiéramos el pago inmediato de todo lo que se arruino en nuestra unidad (cuando ese dinero era por lo menos 5 veces más de lo que adeudamos al consorcio), piso, pintura, cama, todo, por tener empatía con la situación económica del consorcio que no podía hacer frente y hoy este sujeto se maneja de manera in escrupulosa?

Anoche me fui a la cama con un libro. Contenía un discurso de Adlai Stevenson. El año fue 1952. Dijo:

"La tragedia de nuestros días es el clima de miedo en el que vivimos y el miedo engendra la represión. Con demasiada frecuencia, las amenazas siniestras a la Carta de Derechos, a la libertad de la mente se ocultan bajo el manto patriótico del anticomunismo".

Hoy en día, ese mismo manto es el desinteresarnos de mi inmediato prójimo, estamos todos pendientes que pasa en Africa o china, pero en casa, donde puedo hacer algo realmente para cambiar al mundo, no tengo tiempo. Stevenson también comentó: "Es mucho más fácil luchar por los principios que cumplirlos".

Sé que todos tenemos muchas cosas, pero … tener conciencia del prójimo…, tenemos que cumplir con eso. Simplemente debemos Eso. Al aceptar dilatar se nos reparase la unidad o resarcirse por las perdidas lo hicimos por todos ustedes. Ahora les pido que vuelvas a la mirada a nosotros, y tomes partido, capaz no por mi , pero mi bebida que nace en 5 semanas y mi mujer que decidió con anegación aceptar que el consorcio no podría resarcimos entonces y deberíamos esperar, pueda hallar paz sabiendo que hoy que la pelota esta del otro lado se pueda obrar como una persona de bien. Muchas gracias Santo

Respuesta: La verdad es que lamento todo lo que ha tenido que pasar.-. Y me parece muy bien que envíe la carta a sus vecinos, quizá salen de su “modorra”.- De todas formas, debo observar que, muchas veces las personas tienen una inclinación a no consultar con un abogado, pensando que quizá puedan solucionar ellas solas sus problemas o que el tiempo traerá la solución.- Raras veces ocurre esto.- Consultar con un profesional frente a un problema puede ayudar a formalizar un reclamo y que se reconozca un derecho, luego se verá de qué forma ( la reparación, la indemnización, en su caso) pueden hacerse efectivas.-

Consulta 24

De Mi Consideración.

Somos propietarios de un Dto ubicado en el 2do Piso(Terraza) de un edificio en CABA.

La propietaria del Dto de abajo nos manifesto que su cielorraso tenia humedad ,supuestamente proveniente del nuestro.

En abril de este año se hicieron los arreglos correspondientes(Cambio de caños,Sifon de pileta cocina ,Canillas) dandole aviso a la vecina de la reparación.

Con el transcurso de los dias observamos humedad en el cielorraso de nuestra vivienda ,le comunicamos del problema a la administración del consorcio ,haciendole notar que se habia "Impermeabilizado" la terraza del edificio pero "NO" nuestro techo.

Enviamos varios mail pero "SIN RESPUESTAS" ,recien el 19/06 nos comunican que la Impermeabilización se realizara siempre y cuando se permita el acceso a nuestro Dto para que personal repare la perdida que afecta al Dto de abajo.

Respondimos que la reparación estaba hecha ,pero quedamos a su disposición para coordinar fecha y hora de visita del personal para constatar y en caso de corresponder se repare la perdida ,hasta hoy 12/07 /19 no tuvimos mas noticias de la administración.

Reiteramos nuestro pedido varias veces informandoles el gran perjuicio que se esta ocasionando a nuestra propiedad ,Humedad y Filtración de agua ,con el desprendimiento de pintura y Revoques , "Siempre SIN Respuesta".

Anteriormente le consultamos si lo podiamos hacer nosotros ,haciendonos cargo de los gastos "SE NEGARON".

Somos personas mayores (Jubilados) no nos gusta la confrontación ,no adeudamos expensas ,No sabemos como continuar ,no responden nuestros mail. Nos ignoran .Si nos pueden orientar ,mucho le agradeceremos. Saludos y muchas Gracias por su atención. C.A.P.

Respuesta: Por lo pronto sugiero guarden todas comunicaciones que hayan cursado a la administración y sus respuestas.- Además, me parece, deberían tomar un asesoramiento más personalizado, ya que se aprecia cierta mala intención de la administración y demora en la reparación de las causas de las filtraciones.-

Consulta 25

Buen día, quisiera saber qué servicio ofrece el Dr. Awad en el siguiente caso y la opción más económica posible porque estoy con serios temas económicos por la situación general del país, incluso mi hija que vive conmigo, quedó sin trabajo hace dos meses.

Hace 8 años reclamé por primera vez por una filtración de agua de lluvia en la cocina que ingresaba por la toma de aire del calefón. Como esto era esporádico (cuando llovía), tampoco era super urgente, pero la administración iba esquivando el tema de varias formas, y hasta llegó a decir que habian revisado desde afuera y estaba todo bien, cuando nunca vi a nadie colgado en silleta revisando nada. Desde un principio les pedí un diagnóstico, estando dispuesta a abonarlo yo, si era un trabajo particular (un problema de mi calefón). Pero nadie respondía.

Esta filtración hacía que se deslizara el agua hasta la mesada y de ahi al piso, con lo cual habia que retirar lo que hubiera ahi, cuando llovía.

Así las cosas, en julio 2018 el consorcio decidió reparar y pintar las partes de chapa exteriores, cuando los vi en silleta le dije a la administración que no lo iba a dejar pasar esa vez. Me dijeron que lo iban a ver y que esperara a que lloviera. Llovió y filtró. Hicieron un trabajo de zinguería. Llovió y filtró. El proveedor con quien ya estaba comunicada para estas alturas, me dijo que habia estado viendo que habia unas grietas en esa pared no solo en mi piso, y que seria la causa del problema... y que esperara que iba a hablarlo con la administración. Esto fue en octubre 2018. Para diciembre me dijo que en enero se solucionaba "que iban a pintar impermeabilizando todas las paredes del edificio". En enero no hicieron nada, febrero empezaron y recién sobre fines de marzo pasaron sobre mi pared ("lo dejamos para lo último".....). Pues llovió y filtró.

El proveedor me dijo que "entonces debe ser un problema de su calefón, le mando un gasista y lo resuelve". A todo esto el trabajo que según este proveedor habia que hacer, costó $ 300.000.- pagadero en 6 cuotas, que por supuesto estoy pagando en mi proporcion con las expensas.

Vino el gasista que pagó este proveedor, bajó el calefón, para poner una junta donde estaba faltando, pero trajo otra, asi que solo colocó sellador. Llovió y filtró, y sigue filtrando cuando llueve.

Se lo comuniqué al proveedor y dijo que eso ya era algo particular, pero que" iba a ver qué se podía hacer". Hasta el momento no si vio, pero no hizo nada.

Llamé un gasista particular para consultarle, y me dijo que esto se soluciona inclinando la toma de aire, que es de metal, de manera que el agua se deslice hacia el exterior.

La administarción está al tanto de todo lo que comento, porque les fui enviando mails y tengo guardados los mails desde hace 8 años referidos a este tema.

Necesito que terminen el trabajo como corresponde. Lo que les dije a la administración es que si bien es un trabajo particular, al no diagnosticar ellos y llevar 8 años de demora, mas todas la ineficiencias desde hace 1 año, considero que lo debe abonar el consorcio, porque es un abuso sobre mi como consorcista.

Dejo planteada la situación por escrito, y aguardo su respuesta.

Muchas gracias. Elsa B

Respuesta: la verdad es que me parece que debería pasar Usted a intimarlos en forma fehaciente, para que de una vez por todas, reparen de manera de terminar con la causa que origina la filtración.-

Consulta 26

Asunto: Aumento excesivo de expensas

Del mes pasado a este mes me aumentaron $700 mis expensas. Están haciendo arreglos pese a q estamos en saldo negativo en la recaudación del consorcio. Hay manera de frenar los trabajos y exigir que una vez reparado lo que se comenzó , mi expensa vuelva a importe original del mes pasado sin aumento? Siempre que se aumento la expensa extraordinaria nunca volvió a bajarse una vez terminado el trabajo x el cual se aumento. Saludos claudia

Respuesta: La verdad es que no sé si es posible que las expensas bajen o vuelvan a sus niveles históricos más bajos, atento la inflación que sufrimos.- En cuanto a los trabajos que se realizan en el edificio, habrá que saber qué trabajos son y si son necesarios; porque si lo son, entonces no es posible dejar de hacerlos.-

Consulta 27

Asunto: Incumplimiento del administrador

Estimado Dr Awad: Soy propietaria de un dpto en xxx CABA y vivo en Zárate. En ese dpto vive mi hijo desde 2005, estudió en Bs As y se quedó a vivir.

El edificio ha tenido problemas de infraestructura como corte de gas, alrededor de 14 meses, por acumulación de monóxido de carbono y muerte de un residente creo que fue en el 2010.

De ahí en adelante se cambió varias veces de administradores y ninguno se hace cargo de lo no terminado por el o los administradores anteriores (hay una falta de cerámicos de esa época que aún seguimos reclamando)

Otros administradores rompieron y no repararon y seguimos con el mismo problema.

El miércoles 14/07/19 rompieron el bajo mesada para un cambio de caños de agua que no concluyeron pero que además rompieron la pared del dormitorio y se ve el caño y la pared rota.

No volvieron, no repararon el arreglo anterior y no dan solución a nuestros reclamos, La cocina quedó detonada.

Le pido que me guíe, ¿cómo debo proceder?.

Es verdad que cada administrador no se hace cargo de lo no solucionado por el anterior? Por ejemplo roturas por problema de caños comunes no reparados y caños al descubierto en el pasillo de mi dpto.

Pero, si yo tengo una deuda anterior el nuevo administrador la puede cobrar y no soluciona la falta de arreglos del administrador anterior (es un ejemplo no tengo deuda).

Tampoco sé si este administrador está habilitado y no se en quien confiar. Por favor dígame como debo proceder Muchas gracias

Saludos cordiales Laura

Respuesta: Puede parecer extraño, pero una cosa es la obligación del pago de las expensas (que pesa sobre el propietario) y otra la obligación del consorcio de reparar hasta su finalización.- Hay que pagar las expensas regularmente y, al mismo tiempo, intimar al consorcio y al administrador a que termine los trabajos emprendidos.-

Consulta 28

Asunto: Cocheras de Depatamentos

Buenas noches mi consulta es la siguiente:Hemos tenido el gas cortado por 2 años.Paulatinamente ha sido restituido el gas, realizando cambios de cañerias y arreglos cuyo costode lo cobran por expensas a las cocheras.Esto es legal? Ya q las cocheras son unidades complementarias q no tienen gas.Así mismo hacen con los locales q tampoco tienen gas. Mi inquietud es esa para poder expresar mi disconformidad en una asamblea.Muchas Gracias!!! Graciela

Respuesta: La verdad es que si el reglamento no exime a las unidades de contribuír con ciertos pagos, no es posible sustraerse al pago. En todo caso, habrá que plantear una reforma del reglamento, eso es posible, si bien no es rápido y suele ser costoso.-

Consulta 1

les hemos dicho a la gente que tienen garrafa y no han solucionado su problema ya que no cuentan con el dinero que cobra un gasista para hacer la instalacion de gas natural, pregunto hay alguna ley que los obligue a sacar las garrafas? muchas gracias espero su respuesta SILVIA

Consulta anterior y respuesta

Buenos dias soy de bahia blanca vivo en edificio de departamentos y soy de la comision del edificio nos cortaron el gas hace 3 años tuvimos que hacer remodelaciones de acuerdo a las nuevas directivas de camuzzi y 3 familias no pudieron e instalaron garrafas en sus cocinas sabemos que es peligroso y que el seguro del edificio no lo cubre en caso que llegue a pasar un percance pregunto se puede intimar de alfuna manera legal a estos departamentos para que las saquen? Sin mas espero pronta respuesta muchas gracias Nombre: Silvia

Respuesta: Si el edificio tiene servicio de gas natural no debe permitirse que se tengan o almacenen garrafas.- habrá que intimarlo al retiro de las mismas o acordar que esas unidades se alimenten con energía eléctrica.-

Respuesta: Reitero lo que expuse, si intimados (sería bueno invocar el artículo 2047 del código civil y comercial de la Nación) no retiran las garrafas habrá que hacerlo judicialmente (primero con promoviendo una mediación).-. Otra forma sería llamar a asamblea y ver la posibilidad de que el consorcio lleve a cabo la obra y luego la cobre a esas unidades.- Esto último puede parecer un poco irritante, no sé de qué clase de edificio hablamos, pero puede ser una solución.-

Consulta 2

Asunto: expensas

Mensaje: Dr. Awad: alquilo un departamento y por contrato las expensas están a mi cargo. Quisiera saber si las mejoras edilicias tales como cambio de revestimientos, autoamtización de ascensores se consideran mejores edilicias y si esos gastos no deben ser abonados por los propietarios, pues el administrador las liquida como gastos comunes. Muchas gracias

Emilio

Respuesta: Si las expensas están a su cargo, sin distinción, entonces todas las expensas están a su cargo.-

Consulta 3

Asunto: Expensas ordinarias y extraordinarias

Buenas tardes:

Me dijeron que hay nueva normativa o legislación por la cual no se separan más las expensas ordinarias de las extraordinarias...y la totalidad corresponde pagar al inquilino.

Es así? En ese caso me puede informar el Artículo.. ..ley que lo establece?Mil gracias! Mabel

Respuesta: No hay nada nuevo sobre el tema, lo que sigue rigiendo desde Agosto de 2015 es el Código Civil y Comercial de la Nación ( artículo 2048) .-

Consulta 4

Buenas tardes dr Awad, dra Diaz.si bien mañana tenemos curso necesito necesitaria me asesoren a cerca de :como propietario de un dpto en la costa tengo que asistir a una reunion de consorcio a resolver lo siguiente: una propietaria del edificio en planta baja se hizo dueña de una parte en comun lindera a las cocheras y edifico un dpto logicamente sin autorizacion y con la vista gorda del adm.y encargado quienes informan de lo sucedido al finalizar la obra y es mas en las expensas el adm.incorpora este dpto como U.F NRO 42 Para el cobro de expensas.se intimo por C D a la propietaria sin respuesta alguna.mi pregunta es : como procedemos de ahora en mas para que vuelva todo a su estado anterior.?muchas gracias si sirve lo vemos mañana en el curso. Marcelo

Respuesta: Es un tema complejo, bastante, primero hay que tener a la vista el reglamento, luego tener una idea bien ajustada de lo que ocurre, el tiempo que ha transcurrido, la conducta del administrador ( todo parece indicar que no hizo anda lo que amerita su destitución) , etc.- Además es necesario saber dónde está el edificio y qué jurisdicción le corresponde.- Este tipo de consulta en general se resuelve personalmente.-

Consulta 5

Atte. Dr. Leí su respuesta, pero mi duda no era si pagar o no las boletas de agua. Coincido con Ud. que hay que pagarlas

Mi duda es si se puede hacer un reclamo en algun ente, defensa del consumidor, gobierno de la ciudad, exactamente cual? para denunciar la maniobra del administrador que sabiendo que Aguas Argentinas si o si hay que pagar, realiza otros gastos que no son prioritarios en el consorcio y deja la caja del mismo con saldo negativo obligandonos a pagar ese saldo en un mes determinado y antes no nos dijo que el saldo era negativo porque nunca puso la deuda de las boletas en las expensas, nunca hizo una provisión, ni nada, solo no las pagó, debemos 3 facturas que son aproximadamente 6 meses (porque es bimestral) y recién puso la deuda a los seis meses, esta mala acción se puede denunciar en algun lugar? El consorcio está en CABA y el administrador tiene domicilio en CABA, gracias por su atenta ayuda, cordiales saludos, Susana

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 9

Atte. Los quería consultar por lo siguiente, mi consorcio tiene saldo negativo y uno de los motivos es una deuda en AYSA por 89.000 ARS (3 facturas), la administradora hizo otros gastos no prioritarios como cambiar las luces a led y otras cosas y no dejó de pagar las boletas de agua desde noviembre del año pasado, en la última liquidación lo mencionó en dos líneas, puedo hacer algún reclamo en algún lugar? Creo haber escuchado en radio al Sr. Awad el sábado anterior que si se podía hacer algo, aguardo su respuesta y desde ya muchas gracias por su ayuda. cordiales saludos, Susana

Respuesta: Lamentablemente no hay posibilidades de hacer nada con esas boletas de AYSA ya vencidas.- Lo mejor será empezar a ver cómo las van a pagar, porque, entre otros problemas cada vez que haya una venta de algún departamento se va a informar como deuda, además de poder AYSA iniciarle juicio al consorcio.- Lo que se habló en el programa en cuanto a AYSA no se refiere directamente a éste tema.-

Respuesta: disculpe, la consulta parecía apuntar a la conducta de AYSA pero es respecto de la conducta del administrador. En todo caso si la forma de llevar adelante la administración de esta persona no resguarda o no asegura los intereses del Consorcio, deberán plantearlo en una asamblea y, si los intereses del consorcio se ven lesionados, habrá que removerlo o NO RENOVARLE EL MANDATO.- Sin perjuicio de ello, se podría formalizar una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 6

Asunto: consulta matafuegos

Mensaje: Buenas noches, quisiera saber como es el tema del control e inspeccion de los matafuegos de los consorcios. Como se lleva a cabo este tema? que norma lo rige? se debe supervisar 4 o 1 vez por año? Muchas gracias Constanza

Respuesta: Estamos hablando de un edificio en al ámbito de la CABA?

Consulta 7

Asunto: Reclamo por reparaciones pagadas y no reembolsadas por la Administración

Mensaje: Estimado Doctor, a principios del 2017 el caño de bajada de agua, a la altura del departamento de arriba mío perdió agua y arruinó el techo de mi lavadero y parte de una viga y techo de la cocina. Un plomero autorizado por la Administración realizó el arreglo. Al pasar 4 meses pusimos el departamento en venta, pero cada visitante preguntaba y objetaba la humedad que tenía. Ante la falta de respuesta a los reclamos telefónicos realizados a la Administración, envié un email con el presupuesto por el arreglo, confeccionado por la misma empresa que realizó el arreglo del caño. Luego de insistir varias veces obtuve una aprobación telefónica para que la empresa hiciera los arreglos, habiendo ofrecido que lo abonaba y me lo descontaran de las futuras expensas. En octubre de dicho año logramos vender el departamento, pero la Administración paso una deuda de expensas debido a que no descontó el monto del arreglo, ni imputó pagos realizados en el mes de abril de ese año, debidamente informados. Ante reclamos realizados en forma personal en la Administración, procedieron a imputar el pago realizado en marzo pero con fecha de septiembre y no eliminaron los intereses mal reclamados; pero no quisieron tomar el pago del trabajo como pago de expensas, ni devolverme el monto pagado. Procedí a saldar una diferencia que había y nuevamente la misma, por más que fue oportunamente informada, no fue imputada hasta un nuevo reclamo realizado en el mes de enero del 2018, tampoco eliminaron los intereses. Ante la falta de respuesta a los constantes reclamos presenciales (negaban la presencia del Administrador, única persona que podía definir el tema) y telefónicos (mismo proceder y pésima atención telefónica de los empleados) realizados sobre el trabajo pagado y no reembolsado, y los intereses mal cobrados tuve que recurrir a un abogado para darle más fuerza a los reclamos; los cuales fueron realizados a través de cartas documento y llamado a mediación. Hasta la fecha no hemos tenido ningún tipo de respuesta.

Disculpe lo extenso de la explicación. Quisiera saber si el camino emprendido es correcto? si hay otra forma de proceder para lograr el rembolso correspondiente, más lo intereses mal cobrados? Cómo hay que proceder para lograr justicia y que nos devuelvan el monto pagado, al valor de ese momento?

Espero vuestro respuesta y de antemano le agradezco la inversión de su tiempo.

Gracias.Saludos, Alejandro

Respuesta: Disculpe, pero como Ud. mismo refiere, ya hay un colega actuando, por lo que, no es posible responder.-

Consulta 8

Asunto: Cambio de destino de ph

Mensaje: Estimado Dr. , En el complejo donde vivo un pH fue habilitado en planos (y así consta en el reglamento) que su destino "sería de oficina" ( la normativa se ve que permitía un cierto número de ph para vivienda y a ese pH tuvieron que consignarlo como oficina. Obviamente después de la aprobacion final de planos alteraron todo el formato de ese pH convirtiéndolo en un pH más para vivienda.

Qué se puede hacer a nivel vecino ademas de denunciarlo en obras privadas de mi municipio.? Cuales serian las consecuencias por el.cambio de destino del pH? Desde ya le agradezco Betina

Respuesta: En general estas consultas, tan específicas, tan puntuales, no pueden resolver en dos o tres líneas y ameritan una consulta personalizada. 1.- Usted se refiere a un “complejo”, de qué estamos hablando?.- 2.- Todo parece indicar que una UNIDAD FUNCIONAL tenía un destino y ha sido modificado.- 3.- De qué municipalidad estamos hablando? 4.- Cuánto tiempo ha pasado?.-

Consulta 9

HOLA DR.AWAD ¡!GRACIAS POR RESPONDER , CON RESPESTO A LA RESPUESTA 8 ,AMEN DE QUE EL DIA QUE SE RENOVO EL MANDATO CON 37 A FAVOR ,Y 8 EN CONTRA ,LE DIJE EN LA ASAMBLEA QUE DEBIA MANDAR A LOS AUSENTAS LA COPIA DEL LIBRO DE ACTAS MAS 2 IMAIL QUE LE ENVIE POSTERIORMENTE A LA MISMA RECORDANDOLE LA NORMATIVA VIGENTE, NUNCA INFORMO NADA HASTA LA FECHA ,YA VAN 30 DIAS DE DICHA ASAMBLEA , ESTO CADUCA POR TIEMPO ?? COMO SE HACE PARA PENALIZARLA , DESDE YA MUCHAS GRACIAS . JORGE

RESPUESTA ANTERIOR Y CONSULTA

Consulta 8

Mensaje: buenas tardes , es para preguntar si el administrador puede llevar a cabo una asamblea sin tener conformado el libro de registro de propietarios ,de echo,tuvimos asamblea el 25/4/19 donde se renovo mandato de la administradora con 37 votos a favor y 8 en contra cuando en el edificio hay 120 unidades funcionales y a la facha aun no mando la copia del acta de dicha asamblea ,lo cual me da a pensar que esta en infraccion,si pede por favor diganos que tenemos que hacer ,gracias jorge ricardo

Respuesta: efectivamente hay un mal proceder del administrador/a, si no consultó con los ausentes una decisión que claramente, tomó una minoría.-

Respuesta: Todo parece indicar que ell administrador ha persistido con su conducta antirreglamentaria y violatoria de la ley, si se trata de un edificio situado en el ámbito de la CABA, es aconsejable hacerle una denuncia ante el Registro Público de Administradores.-

Consulta 10

Asunto: CONSULTA EXPENSAS IMPAGAS

Dr.AWAD:

Me dirijo a Ud. para consultarle lo siguiente: SOY PROPIETARIA DE UN LOCAL COMERCIAL, EL LOCATARIO NO ABONO A LA ADMINISTRACION DEL CONSONSORCIO TRES MESES DE EXPENSAS. LA ADMIISTRACION ME INTIMO EL PAGO DE LAS MISMAS.COMO DEBO PROCEDER ANTE ESTA SITUACION, TENIENDO EN CUENTA QUE EL LOCATARIO ESTA CON EL CONTRATO VENCIDO Y TAMPOCO QUIERE HACERSE CARGO DEL ALQUILER. MUCHAS GRACIAS

MARIA ELENA

Respuesta: Frente al Consorcio la deuda la tiene la Unidad Funcional (local) y debe saldarla usted que es la propietaria.- Luego, deberá iniciarle un proceso judicial al locatario porque ha incumplido el contrato que firmó con usted.-

Consulta 11

Mensaje: Hola : Me llamo Sergio y soy encargado de edificio, y les queria consultar x el Art. 27Bis , Homologacion de la Resolucion 100/2019 , la misma es un Seguro de Vida y Ahorro a largo Plazo....La pregunta es , que beneficio nos representa ya que nuestro sindicato no informa nada al respecto.......Gracias

Respuesta: Me parece un poco raro que el sindicato no informe al respecto.-

Consulta 12

asunto: Consulta Edificio nuevo

Mensaje: Buenas! Queria consultarle ya que tengo un monoambiente en el ultimo piso de un dpto a estrenar el cual no se ha escriturado aun. Por esta razon no tenemos consejo de propietarios, pero si hay una administracion designada por la constructora. Tengo humedad en una pared y parte del techo, y fisuras en el balcon. Llame a la constructora, despues de muchos entredichos logre que vinieran a ver las humedades pero posteriormente jamas me contactaron ni respondieron mis mensajes, llamadas ni mails. Al ser el ultimo piso no tengo vecino arriba. Que medidas tengo que tomar para que me lo arreglen? Estoy perdiendo dinero ya que no puedo alquilarlo en esas condiciones. Tengo que iniciar con las medidas legales? Carta documento? Le toca a la constructora hacerse cargo como me han informado? Gracias! Sds maría eugenia

Respuesta: Me parece que lo mejor será promover una mediación y citar a ese administrador y a quien le ha vendido el departamento.-

Consulta 13

Buenos días:

Las personas del edificio clasificamos los residuos, colocándolos en cestos diferentes. El encargado no interviene en la clasificación, se encarga de darle los reciclables que dejamos, a los recolectores y los orgánicos los lleva al contenedor.

En este caso, debe cobrar un plus? Tenemos 24 unidades en el edificio.

Agradeceré cualquier información sobre lo expuesto. Saludos Mirta

Respuesta: Lo debe cobrar porque se ha incorporado a su salario por convenio.-

Consulta 14

Buenas tardes Dr Awad

Soy propietario y el Aministrador nunca me hizo firmar el Libro de Registro de Firmas. Se lo dije en más de una oportunidad, pero la cuestión es que sigo sin poder firmar ese libro. Como propietario puedo tener algún problema?

Muchas gracias Juan Carlos

Respuesta: 1.- Sería bueno asegurarse de que el Libro lo adquirió, sacando el tema en una asamblea, por ejemplo.- 2.- También podria intimarlo para que lo reciba en su oficina y pueda registrarse.- 3.- el problema de la no registración de la firma estriba en que si usted confiere una autorización simple (la que figura al pie de la convocatoria a una asamblea) no hay forma de comparar su firma con otra indubitada ( ésta sería la que usted registra en el libro en presencia del administrador.-

Consulta 15

Asunto: Recambio de material

: Buenos días. Consulto porque mi baño fue remodelado cuando compré el departamento y coloque piezas de mármol. Hubo que romper por motivos de filtración y la administración se niega a pagar el TOTAL de la reposición del mármol, sólo cubre el 40·/· del costo.

Aduce que cuando compré el inmueble originalmente no había ese material, eran otros azulejos.

Es correcto o debe hacerse cargo de los costos del material que se rompió en su totalidad?

Agradezco pronta respuesta.

Saludos. Tilda

Respuesta: En principio habrá que ver si es necesario ( teniendo en cuenta la importancia en superficie de lo que rompió el consorcio) reponer todo el revestimiento.- De ser así, el consorcio deberá reponerlo y dejarlo como estaba antes de iniciar la reparación.-

Consulta 16

Asunto: Consultas varias

Mensaje: Buenas noches Dr. consulta sobre la Administradora: no quiere pagar daños producidos por otro vecino ni tampoco mediar para cobrarlos o recuperar a través de las expensas, es así?

Porque uno no puede ingresar mis expensas teniendo el CIP?

Muchas gracias Dr. Cordialmente Adriana Nelida

Respuesta: 1.- si el daño lo produjo otro vecino el responsable es el vecino no el consorcio, por tanto el administrador nada debe hacer.- No comprendo el tema del CIP.-

Consulta 17

Asunto: Consulta

Mensaje: Estimados, tenemos una situación bastante peculiar: Se realizó un allanamiento en nuestro edificio en la vivienda del encargado. Finalmente encontraron droga en un lugar común (sala de máquina) Dado esto, el Administrador que Representa a los propietarios, contrata a un abogado PENAL para que nos represente EN LA CAUSA judicial. La consulta es: ¿puede ser que LA TOTALIDAD de un edificio (sus propietarios) estén en una causa judicial? Por supuesto que el problema no es solo este, sino también que los honorarios penales, no son "poca cosa" para ser afrontados en las expensas. Pablo

Respuesta:

Estimado: No sé por qué razón se produjo el allanamiento en al vivienda del encargado, la cuestión es que encontraron droga en un lugar o sector común , que, se supone, es un espacio o lugar que se encuentra bajo el control y la vigilancia del consorcio ( ese control de acceso o vigilancia está, en principio, en cabeza del encargado) .- Así las cosas es conveniente que el consorcio tenga su asesoría letrada, y que intervenga en el proceso, ya que así puede tener mejor control del expediente .- Es aconsejable, también, que se asesoren con un abogado laboralista, por las implicancias que puede tener esta situación en la relación laboral.- Esto es lo que se puede responder de una manera general.-

Consulta 18

Asunto: No reconocimiento de gastos por daños a la propiedad por administradora

Mensaje: Buenos días Doctor

La administradora no reconoce daños y perjuicios ocasionados en los departamentos si son causados por vecinos, en este caso por el vecino del piso superior: perdidas de agua que afectan nuestra propiedad: techo baño principal, afectado por el vecino del piso superior en parte, y por el plomero contratado por la señora administradora que "arreglando" un caño dos pisos más arriba rompió el caño. Tooalet pérdida de agua en el techo por el inodoro. Dormitorio afectado pared y techo por ingreso de agua, porque un ex-empleado del consorcio colocó un aire acondicionado y al dejar abertura en la parte exterior se filtro el agua. La administración anterior dijo que se responsabilizaba de todos los desperfectos ocasionados por los arreglos que se hicieron por el personal del consorcio, esta señora no los reconoce en este caso. Reconocimiento que hace en otros casos al volver a reiterar los trabajos en mas de una oportunidad si los realiza el plomero no idóneo mencionado más arriba.

Muy agradecida por su tiempo y respuesta. Cordialmente.

Adriana

Respuesta: La verdad es que, en principio los daños que Ud. expone parecen haber sido causados por cañerías comunes, que sí debe reparar el consorcio.-

Consulta 19

Asunto: consorcio. aire pulmon arreglo

Mensaje: Hola Quisiera contactarme con el Dr Eduardo Awad o Dra Nelly Dias, consorcio tema aire pulmon y parte de espacio descanso en los distintos pisos cerca escalera muy deteriorados producto del aire pulmen condensacion. y otros temas que hacen al conjunto del consorcio. aguardo respuesta. Gracias Oscar

Respuesta: La forma de contactarse es ésta.- Los temas de reparación a los que Ud. alude parecen ser responsabilidad (si, como expone son ocasionados por deterioros o desperfectos en los muros y sectores del dominio común) .-

Consulta 20

Asunto: Cochera En el edificio

Buen dia, quiero solicitar asesoramiento sobre la cochera en un edificio. No poseo cochera yo pero si mi departamento, debo pagar el impuesto del ABL, Luz, Agua y Seguro por la cochera dentro de las expensas o a mi no me corresponde?. Si me podrias informar por favor algun numero d ley para poder discutirlo entre los vecinos, de acuerdo a vuestra respuesta. Desde ya muchas gracias Gracias Pablo

Respuesta: No se puede responder la consulta, es muy específica, hay que ver documentación, reglamento, escritura, plano, etc.- Esta página es para consultas más generales.-

Consulta 21

Buen dia, mi consulta es muy puntual: Que se hace cuando el administrador del consorcio no realiza una reparación que corresponde (arreglo de pintura provocada por una gotera interna de cañeria), ya que ignora todos nuestros reclamos. Muchas gracias Eduardo

Respuesta: Lo que hay que hacer es intimar al consorcio y al administrador fehacientemente a la reparación, y si vencido el plazo que se le otorga no cumple, habrá que promover una mediación.-

Consulta 22

Asunto: cuota extra de expensas

DR Buenas tardes :Hace varios años llevo pagando una cuota extra que se detalla como expensas "A" y otro importe como expensas "B" Mi consulta hay obligacion de responder abonando este monto dada las sircunstancias economicas , soy juilada , y no cuento con otro ingreso , el edificio esta en S. Martin provincia Bs As son minimos los arreglos , y las expensas cada vez mas caras , contamos con porteria , y administrador sin ascensores hay 25 unidades de las cuales 6 unidades son morosos , agradezco su atención y respuesta lo saluda atte Carmen

Respuesta: La verdad es que no sé qué están recaudando y tampoco sé a qué destinan la recaudación.- No es posible responder a ciertas consultas, se necesita tener a la vista más documentación y charlar sobre la cuestión.-

Consulta 23

Asunto: instalacion de conducto a los 4 vientos

Buen dia. soy breve .hubo un inconveniente en la calle del edificio estuvieron arreglando el asfalto y rompieron el caño de entrada de gas al edificio.

Metrogas nos corto el suministro

hicieron la prueba de hermetidad del edificio y dieron gas. No asi a cada vivienda debido a ciertos arreglos que cada unidad deberia encargarse para poner en regla la instalacion. El administrador del edificio envio a un gasista matriculado a presupuestar los trabajos individuales de cada unidad en particular a cargo del propietario.

En mi caso me pasaron un presupuesto que al ser de tan alto valor hizo que pidiera otros presupuestos. Efectivamente por casi el 50 %, me hacian el mismo trabajo.

Contrate el servicio, entre lo que se debia hacer era un tiraje de calefon de 4 vientos. LO hicieron y luego de terminado el trabajo, me llamo el administrador, para amenazarme con una carta documento y que saque inmediatamente el caño de los cuatro vientos.

Que esta colocado segun el gasista que contrate de manera reglamentaria.

Ahora no se que hacer, por un lado metrogas me exige para mi calefon tenga un tiraje a 4 vientos, y por el otro que el administrador despues de terminado el trabajo me amenaza que lo va a sacar.

que puedo hacer? Susana

Respuesta: La verdad es que no se comprende porqué el administrador la amenaza si Metrogás está conforme con la obra realizada.-

Consulta 24

En una asamblea autoconvocada (AA) de fecha 17/3/2019 con un quorum del 54,67% se remueve al administrador sr. xxx por presuntas irregularidades, a pesar que el reglamento exige un 66,6% para poder hacerlo, y en AA del 25/3/19 se nombra como administrador al Sr. xxx , que es ratificado por A:A. del 5/4/19 en la cual se lo autoriza a enviar una liquidación de expensas y a que se depositen los importes en la cuenta personal Sr. xxx o en sus oficinas. Los presentes en es A:A: así lo hacen.

Por su parte el Sr. xxx que tenía mandato legal hasta el 6/6/19 y en cuyo poder se encontraban el Libro de Actas y los demás libros relacionados con el consorcio convoca a una Asamblea para el 15/4/19. En ella presenta su renuncia y dice que seguirá al frente de sus funciones hasta el 30/4/19. En esta Asamblea se presentan varias carpetas para elegir nuevo administrador y resulta elegido el Sr. xxx , que comenzara a ejercer sus funciones el 2/5/19.

En este momento hay dos administradores: xxx envia sus liquidaciones y recauda en una cuenta que dice haber abierto a nombre del consorcio en el Banco xxx y xxx envia las suyas y recauda en la cuenta que siempre tuvo el consorcio en el banco xxx y en cada una de estas liquidaciones figura como deudor el que depositó en la otra. Ninguna de estas dos recaudaciones es suficiente por si misma para sustentar los gastos.

Mi pregunta es que podemos hacer para saber quien puede administrar legalmente y cobrar las expensas (¿podría ser un grupo de copropietarios?) y en dónde presentarse para obtener un fallo rápido y legal (la justicia como opcion final es lenta y costosa) y entre tanto hay reparaciones necesarias que no se pueden realizar.

Agradezco la atención que me dispensen y saludo atte. Beatriz

Respuesta: Como Ud. comprenderá, se trata de una situación compleja, importante, vital, para los intereses del consorcio; no se puede responder en dos o tres líneas en una página como ésta.-

Consulta 25

Asunto: consulta por rotura caños de gas

Se hizo un arreglo en la sala de medidores de gas y al colocar una ventilación se rompió el caño de mi dpto. y otros 3 mas.Hace una semana y como el q realizo el trabajo cotizo para cambiar los 5 pisos,todavia no se hizo nada.Nosotros consultamos 3 gasistas mas y se puede solucionar cambiando tramo en planta baja...en consejo no atiende nuestro reclamo y estamos en el medio de un cambio de Administracion,,,que debemos hacer.gracias x su respuesta desde ya . Elida Barrio Flores

Respuesta: Es una tema complejo, que no puede responderse en dos o tres líneas.-

Consulta 26

Asunto: Solicitando la renuncia del Administrador en Asamblea

Cuantos poderes puede tener un copropietario en una asamblea para reemplazar a propietarios que no pudieron asistir, hay un numero fijo? Gracias Saludos cordiales Patricia

Respuesta: Primero hay que tener a la vista el reglamento de propiedad, para saber qué dice sobre el tema.-

Consulta 27

Estimados:

Quiero plantearles la situación existente con las personas “responsables” de la administración de Consorcio del edificio donde vive mi mamá.

Ella es inquilina desde hace más de 20 años, sucede que por una rajadura en el tanque de agua del baño se cerró la llave de paso ya que esta pérdida le afectaba al vecino en su cocina, situación que está pendiente de resolver desde hace más de un mes y medio. Ella tiene 92 años y se imaginan ustedes lo que esto implica para cualquiera pero sobre todo para una persona de esa edad teniendo que cargar baldes permanentemente y sobre todo el desgaste físico que esto conlleva.

Los “responsables” de la administración adujeron que por falta de dinero, no se podía hacer el arreglo en lo inmediato, que debería esperar a recibir el cobro de las expensas y recién ahí comenzarían con el arreglo, cosa que nunca sucedió.

Por lo tanto el dueño del departamento mandó una Carta Documento donde en uno de sus párrafos decía SIC:

“Serán ustedes responsables de las lesiones producidas, y de generarse alguna acción legal de la inquilina contra mí persona, los haré solidariamente responsables, máximo habiendo sido notificados en reiteradas oportunidades tanto por ella como por mí. Quedan ustedes debidamente notificados. Iniciaré las acciones legales en caso de no tener respuesta favorable, a fin de ponerlos a derecho.”

Se indicaba en la misma que en un plazo perentorio de 72 horas se deberían resolver el problema existente, ese plazo venció el 31 de mayo próximo pasado y dado que a la fecha no se ha resuelto nada, el propietario realizará el arreglo en forma particular dada se preocupación por la salud de su inquilina.

He aquí la pregunta: se les anticipa por Carta Documento que el costo será deducido de las expensa correspondiente hasta cubrir el costo total del trabajo, y que no se abonarán las expensas hasta no recuperar lo invertido obviamente adjuntando el presupuesto correspondiente y que se compare al que ellos comentaron en un comienzo que su costo sería de $ 10.000 (pesos diez mil) esto sería por el tanque de agua, por los azulejos que deberán ser reemplazados, y por supuesto mano de obra.

Todo esto es correcto?? o tiene que intervenir un abogado?? Lo cual sería imposible solventar.

Mi consulta se debe a saber si estamos procediendo bajo lo estipulado por ley o de lo contrario de qué manera actuar.

Muchas gracias y sepan disculpar las molestias

Atentamente

Susana

Respuesta: El dueño del departamento, por un lado debe intimar al consorcio las reparaciones que corresponden.- Pero por otro lado DEBE reparar el departamento alquilado, porque su mamá que es la locataria debe vivir en las mismas buenas condiciones que tenía el departamento, si no deberá reducirse el alquiler o rescindirse el contrato.-

Consulta 28

Asunto: Renovación de la red de gas natural en mi edificio.

Mensaje: Dr. Aguad, tengo un pequeño departamento en Congreso, la compañía de gas ha dado un ultimatum para que cambiemos las tuberías desde el medidor hasta la entrada de cada departamento, pero la mayoría se oponen, dicen que no tienen dinero. De continuar en esta actitud nos van a cortar el servicio. Qué puedo hacer? Desde ya , muchas gracias! JUANA

Respuesta: Las cañerías son comunes en toda su extensión, así las cosas debe el consorcio encarar la obra de reparación y/o cambio que Metrogás exige.-

Consulta 29

Asunto: consorcio xxx Buenos dias, mi consulta es la siguiente...desde diciembre del año pasado en mi edificio que consta de 45 dtos no tenemos gas por una denuncia falsa que se hizo, en la cual usaron mi nombre para ensuciarme, el administrador fue a gas natural y le dieron una captura de pantalla con el nombre de la persona que supuestamente hizo la denuncia y no tuvo mejor idea que colgarla durante 48 hs en el ascensor, desde ese entonces toda la gente de mi edificio no me puede ni ver y tengo problemas con todos , yo soy una mujer de 89 años con un marido de 94 años y que esta en silla de ruedas,quisiera saber como puedo hacer para que se retracte de todo el daño y perjuicio que me ocaciono con la gente.

por otro lado ya que no tenemos gas tuve que usar artefactos electricos por la cual me salto la termica y llame a un electricista y dijo que tenia que reemplazar los cables que vienen del medidor hasta el departamento por uno de mayor grosor reemplazar el cable de 2mm por uno de 4mm,me comunique con el consorcio que es el sr xxx que nunca me atendio solo hable con las empleadas para averiguar que es lo que me cubre la administracion y me dijo que el consorcio se hace cargo solo si cambio el cable de 2 mm por otro nuevo de 2mm que estariamos en la misma situacion ya que con tantos aparatos electricos saltaria de nuevo la termica y si cambio los cables por uno de mayor grosor solo me cubre la mitad del cable, o sea si necesito 40 mts ellos me cubren solo 20 mts. lo otro es que el electricista me pidio un plano del edificio para saber por donde pasan los cables de electricidad a lo cual el consorcio me dijo que ellos no tienen plano de electricidad. eso es posible?o me lo estan negando, asi como una vez pedi una grabacion de las camaras de seguridad y me dijeron que tengo que pagar 1500 pesos para que me den el video y a su vez tener un programa especial en mi computadora para verlo, la sala de medidores de luz siempre estan con llave asi como la del gas tambien eso tiene que ser asi o tiene que estar si llave por cualquier emergencia?. hay muchas irregularidades en mi edificio,y no respetan el reglamento de copropiedad como por ejemplo hicieron una edificacion el el ultimo piso agregaron un ambiente en una terraza y no esta declarado, tambien cerraron la mitad del pulmon del edificio en planta baja.

este es un edificio de 11 pisos en plena avenida xxx y yo soy propietaria de dos departamentos y pago casi diez mil pesos de expensas por cada departamento. lo escucho todos los sabados doctor , muchas gracias por este espacio que nos da para hacer la consulta. espero su respuesta muchas gracias marta elsa

Respuesta: Lamento lo que ocurre en su edificio pero debo decirle que no es posible responder una consulta tan puntual, tan específica, que engloba varios temas, en tres o cuatro renglones.-

Consulta 30

Asunto: La administracion de consorio no responde

Estimados:

En el departamento de mi mamá tengo problemas de humedad y goteras en el baño, la administración mando gente que nos dijo que era problema del departamento de arriba, la administradora dice que a ella le dice otra cosa, que es por un cerramiento realizado en la cocina (¿¿¿...???)

Nos pidió que mandemos a alguien nosotros para revise el problema, vinieron y confirmaron que era el piso de arriba.

Le comentamos a la administradora lo que nos informaron, en un principio dijo que se iban a hacer cargo, pero ahora no responde los llamados ni contesta los mails.

Venimos con estos problemas de humedad, hace mas de un año, al principio decían que no hay fondos, pero están preparando el frente del edificio para pintarlo.

Mi mamá falleció hace un año y el pago de expensas estamos al día.

Agradecería si pudieran orientarme que tengo que hacer o como proceder con esta gente.

Gracias Leandro

Respuesta: Creo que lo mejor es ponerse en movimiento y, enviarle una carta documento intimando al consorcio y al administrador y darle un plazo para que cumpla con sus obligaciones .- Luego se verá.-

Consulta 31

Asunto: Distribución horarios varios porteros

Buenas tardes, ¿existe alguna normativa o "algo" en lo que los propietarios/administración nos podamos basar para la distribución horaria de los porteros de un edificio?

Para el caso de una torre con portería las 24 hs, hay alrededor de 6 personas entre encargado, porteros fijos y franqueros y en determinados momentos se superponen hasta 3 debiendo cubrirse otros horarios con más turnos para los franqueros.

¿ se podría considerar redistribuir sin necesidad de aumentar los turnos de franqueros? Para analizarlo, en qué pautas hay que basarse, leí que deben existir 12 hs de descanso mínimo entre un turno y el siguiente para un mismo portero, qué otras cosas más se deben considerar?Gracias Viviana

Respuesta: la verdad es que no es posible responder a una consulta tan específica, sobre todo que se relaciona con el consorcio en su carácter de empleador, en tres renglones.-

Consulta 32

Asunto: Deudores de expensas

En nuestro edificio de 31 dtos sito en caba tenemos un 60% de deudores en gastos de expensas.Algunos de estos deudores estan en juicio en mano de abogado puesto por la administracion y se encuentran en tramite sucesorio ya hace un largo tiempo y otros de tramite normal Contemplamos los casos de deudores dada la situacion economica pero ya como

Usted vera un 60% de deudores es insostenible. Resumiendo los deudores por sucesion cual es el plazo logico de sentencia y las deudas normales en que plazo se pueden elevar juicio ? Es conveniente cambiar de abogado Y cual es el interes que estas deudas aportan. Gracias Ruben

Respuesta: La verdad es que si el consorcio ya tiene su asesoría letrada, por una cuestión de ética, nada puedo responder.-

Consulta 33

Buenas tardes Sr Awad soy administradora en provincia, recientemente tomé una administración en donde no me entregaron libro de orden, este es obligatorio? Si es así donde se rúbrica?. Aguardo su respuesta. Muchas gracias. Saludos Cordiales Verónica

Respuesta: Si el consorcio tiene personal en relación de dependencia el libro es obligatorio.-

Consulta 34

Estimado Dr. Eduardo Awad.

Me con respeto me dirijo a usted en su carácter Director del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPAC, a fin de consultarle acerca del modo de realizar las jornadas de actualización para administradores de consorcios, por una situación particular que se me presenta.

En el año 2017 cursé en el CPAC la Diplomatura en Derecho de la Prop. Horizontal con la idea de asesorar a propietarios sobre el tema. Aprobé la Diplomatura ante una mesa en la cual me sentí sumamente honrado de que usted personalmente estuviera a cargo del examen.

Posteriormente no me matriculé ante el RPA ya que como decía, no era mi intención administrar consorcios.

Ahora bien, mi esposa es dueña de un departamento en un edificio, cuyo administrador renunció este año dejando deudas por falta pago de aportes previsionales y tributarias a las que ahora deben atender los propietarios. Las deudas se iniciaron no menos de cinco años atrás, período en el cuál dos administradores distintos tuvieron a su cargo el consorcio. A la vez estas personas no han realizado diligencias para el cobro de importantes deudas de expensas a los morosos, con lo cual la situación financiera del consorcio es preocupante, más aun considerando que se trata de un edificio de clase trabajadora en casi su totalidad.

Ante esa situación los propietarios me solicitaron que sea yo quién lo administre, pero visto que no he realizado las actualizaciones obligatorias no puedo tramitar mi matrícula ante el R.P.A. siendo éste el único requisito que me falta. Consulté en el G.C.B.A. y me informaron que el ciclo lectivo para las actualizaciones se realiza el mes de septiembre.

Por este motivo me permito dirigirme a usted a fin de consultarle si es de su conocimiento otra institución en donde realizar dicho curso de actualización en una fecha más próxima.

Sin otro particular, con las disculpas del caso por las molestias que pudiera ocasionarle, le agradezco enormemente su atención.

Un cordial saludo.RUBEN

Respuesta: Rubén, si bien no lo expresa, se trata de un edificio situado en CABA; lamento decirle que no sé de otra institución que brinde en estos días, el curso para renovar la matrícula.- Pero quiero aclararle que, para hacer ese curso, es necesario que esté efectivamente matriculado arte el RPA.-

Consulta 35

Asunto: CUADRO DE DUCHA

Estimadísimo profesor quiero consultarle por el cuadro de duh de una inquilina en la calle hidalgo la administradora no quiere pagar el arreglo del cuado de ducha.

El cc art 2041 es quien dice quien lo paga

Espero su respuesta

Mis respetos. Silvia

Respuesta: La verdad es que, si bien hay mucha discusión, debe entenderse que una parte del cuadro de ducha está formada por una cañería que conduce agua (cosa común), y otra parte son canillas ( que son del propietario).- Así las cosas, decimos que debe el consorcio llevar a cabo la reparación o sustitución.- En algunos edificios ( para evitar situaciones enojosas) se ha optado por acordar que el propietario compra el cuadro y el consocio lo instala.-

Consulta 36

Asunto: Cerámicas y azulejos

Asunto: Me tienen que cambiar los caños de agua fría y caliente por perdidas en el dpto de abajo

¿A quién le corresponde pagar los azulejos y cerámicas que van a romper? Gracias

Susana Haydee

Respuesta: Las cañerías son cosa del dominio común que debe reparar el consorcio, así las cosas, también debe reparar los revestimientos que deben quitarse para llegar a la cañería.-

Consulta 37

Estimado dr. Awad

Le consulto sobre si hay que mantener pagando los servicios de luz y gas al departamento asignado al encargado permente c/vivienda.

Los valores que se estan pagando son exorbitantes y abusivos relacionandolo con mismo metros cuadrados de otras unidades y mas habitantes en las mismas

De suprimir esta concesion que lleva años cual seria la forma para evitar alguna accion en contra del consorcio

Desde ya muchas gracias Monica

Respuesta: Si lo están pagando no hay vuelta atrás, ello forma parte de su salario y éste no puede disminuirse.- Si, con el tiempo, contratan a otro trabajador, ello puede modificarse.-

Consulta 38

Estimado Dr Awad

En enero Metrogas clausuro el gas en el consorcio.

Ya estamos trabajando , tanto en lo solicitado , como en los deptos.colocando lo que exige Metrogas.Un depto, ya coloco todo electrico, y otros propietarios desean hacer lo mismo.

La pregunta es la siguiente: el cambio de energia a gas por electricidad, exime a esos propietarios de pagar los arreglos que esta generando el arreglo en el sotano ( medidores, reguladores, rejillas de ventilación etc.? del consorcio?

Nota: el arreglo de cada depto , lo esta pagando cada uno de los propietarios. Muchas gracias por su amable atención Sra Zulema Respuesta: Si el consorcio en asamblea, por mayoría suficiente, decidió mantener el servicio de gas natural y llevar a cabo el cambio de las cañerías, no pueden los propietarios dejar ese servicio y volverse “eléctricos”.- Y si lo hacen no se pueden eximir unilateralmente del pago de los arreglos.-

Consulta 39

Asunto: Expensas

Hola dr mi nombre es maria eugenia mi consulta es porque estoy pagando de expensa $5759.16,de los cuales vivo en floresta, los encargados ninguno hace nada, uno de los encargados se tomo vacaciones ahora y el mes pasado tambien, hay 12 personas que deben expensa, hay una propietaria que debe expensa y suplanta al encargado,hay 3 propietarios que estan en juicio y nose sabe cuanto van a pagar,el resto de los vecinos y yo que pagamos las expensas estamos pagando mas por la culpa de ellos. Ah! Reunion de consorcio aca no hay, le mande un mail a la administradora pero ella no responde mails ni llamados telefonicos.

Que puedo hacer, porque ya estoy cansada de pagar demas por estos que no pagan expensa Maria

Respuesta: La verdad es que se aprecia una administración deficiente o, como mínimo, una administración con poca comunicación con los consorcistas.- Es un tema complejo, no puede responderse en tres o cuatro líneas en ésta página.-

Consulta 40

Asunto: EXPENSAS EXTRAORDINARIAS

Mensaje: Buen dia Dr.

Hay alguna nueva normativa que determine que ya NO exista la discriminacion entre expensas ordinarias y extraordinarias?

Hace varios meses en el Detalle de Expensas de un depto que tengo alquilado aparece en renglon aparte un monto por reemplazo de cañerias del edificio (al lado del ascensor) y mi inquilina considerando que son EXTRAORDINARIAS deduce ese monto del alquiler.

Yo consideraba lo mismo y asi lo hacemos desde hace varios meses.

Pero me dijeron de otro consorcio qeu esta normativa ya no existe mas y todas las expensas van por cuenta del inquilino como ORDINARIAS.

Ademas hasta las expensas de Marzo/19 en el recibo aparecia un renglon EXPENSAS GTOS (con el monto de expensas comunes) y otro renglon que decia EXPENSAS CUOTAS con el importe de este reemplazo de cañerias. A partir de Abril/19 hay una sola linea de EXPENSAS GASTOS por el monto total y en la linea de EXPENSAS CUOTAS dice $ 0.-

Me puede aclarar por favor?

Desde ya mil gracias! Mabel

Respuesta: La verdad es que no puedo aclarar mucho en tres o cuatro líneas, cuando existe un departamento alquilado y estamos hablando de liquidaciones de expensas.- En general, puedo decir que muchos gastos que pueden no ser habituales son o constituyen EXPENSAS ORDINARIAS; teles como el reemplazo de cañerías en el edificio.- De todas formas, Ud, como refiere, ya ha hecho o consentido esos descuentos, por lo habrá que llegar a algún acuerdo sobre el tema.-

Consulta 41

Asunto: Consulta remoción admin

Estimado Dr Awad: Mi nombre es Gustavo. Vivo en un edificio de Balvanera. Desde el año pasado intentamos despedir al administrador pero no lo logramos. El edificio esta en pesimas condiciones, y este sr (xxxx ) lleva la administracion hace mas de 30 años. Varios copropietarios compramos nuestros deptos a la vez el año pasado y nos pusimos de acuerdo en removerlo. Hicimos una asamblea en marzo deonde por 11 votos contra 1 se decidió removerlo, pero una vecina -aparentemente entongada con este sr en algun negocio turbio- nos impugnó la reunion, por lo que segun parecía quedaba sin efecto la votación. Consultamos y como en 30 días no se efectivizó la impugnacion de manera legal, le enviamos carta documento al administrador para que se anoticiara de que habia sido despedido y de que entregase los libros contables en una escribanía designada. A lo cual este sr contesta que desconoce su remoción, se niega a entregar los libros mencionados, aduciendo que no se ha acreditado la titularidad de las unidades, etc. Cabe aclarar que esta persona esta actuando con mandato vencido, y que nunca abrió una cuenta a nombre del consorcio, obligando a todos a abonarle en su cuenta personal. Para todo reclamo siempre da la respuesta de que todo sale caro, y se exime de sus obligaciones como administrador. Quería consultarle cuáles son ahora los pasos a seguir, ya que estamos desorientados de cómo remover a este tipo. Varios de nosotros dejamos de pagar expensas porque no queremos hacerlo a su cuenta personal, ya la situacion del edificio es lastimosa. Desde ya muchas gracias por su amable atención. Hace mas de 20 años lo sigo en Sabado tempranísimo -al cual bauticé con el nombre de "el programa del Dr Awad"- Saludos. Gustavo

Respuesta: Lo mejor, para empezar, será formalizar una denuncia por ante el Registro Público de Administradores.- Esto puedo responderlo en forma general, frente a lo que aparece como una administración que no cumple con sus obligaciones.- Hay más cosas que se pueden hacer, pero ello debe tratarse en forma personalizada, no se puede responder en detalle, en pocas líneas, desde el reducido ámbito de ésta página.-

Consulta 42

Asunto: Alquiler de portería

Buen día dr. La consulta es : la administración debe firmar al momento de alquilar la portería? Porque nuestra administradora se niega a hacerlo. Por otro lado también se niega a cobrar a los morosos del pago de las expensas . Esto entre otras cosas...! Muchas gracias por su atención. Estela

Respuesta: 1.-Sobre el alquiler de la portería no pudo expedirme porque no sé cómo han procedido para llegar a esa instancia.- 2.- La administración está obligada a recaudar las expensas, normalmente, o a través de la promoción de un proceso judicial si hay morosos.-

Consulta 43

Estimados

Asisti la semana pasada al encuentro que el Dr Awad y sus colaboradores realizaron en el Colegio de Abogados. Me resulto muy interesante

Me entere por Radio Mitre, pero, como no escucho radio frecuentemente, quería consultarles si habría alguna otra reunión próxima o bien me informen donde puedo encontrar información sobre las reuniones que el Dr. Awad va a realizar

Muchas Gracias

Silvia

Respuesta: Gracias Silvia por seguirnos y asistir.- Sin perjuicio de que cada reunión o actividad se va a publicitar por la radio; puede consultar la página: www.todoconsorcios.com.ar

El sitio del Dr. Eduardo Awad

Este es un lugar donde podrás encontrar entre otras cosas, soluciones para los problemas que puedas sufrir en tu consorcio

Todo Consorcios