Consulta 1

 

Asunto: Accidente en el edificio.

 

Estimado Dr:  En fecha reciente ocurrio un accidente en el edificio con la muerte de una persona. El hecho se produjo por una fiesta en el SUM, con bebidas alcoholicas,  reservado por el hijo de un consorcista, hijo que no vivia en el edificio y cuyo padre se encontraba en el exterior, y fiesta a la que concurrieron invitados ni siquiera conocidos por el promotor del mismo.  El SUM no estaba habilitado y la construccion no habia sido autorizada por la totalidad de los consorcistas. Cual es el alcance de la

responsabilidad personal cada  consorcista ante una demanda, la del administrador y la del consorcista a cuyo nombre se hizo la reunion. Muchas Gracias  Eduardo

 

Respuesta: Lamento lo sucedido, es un problema serio.- Le pìdo disculpas pero no puedo responder cuál es la extensión de la responsabilidad en este caso, ya que es necesario, imprescindible, tener más precisiones sobre el edificio, el SUM y cómo ocurrieron los hechos.- Pienso también que, seguramente, el administrador ya habrá efectuado las consultas legales pertinentes, atento la importancia del caso.-

 

 

 

Consulta 2

 

Asunto: renovacion contrato de alquiler

 

Buenas noches, quería saber como propietaria de un departamento que tengo en alquiler, qué me corresponde pagar a la hora de la renovación. Le comento que desde la inmobiliaria me dijeron que el mes de depósito que me tendría que entregar el inquilino, ahora le corresponde al propietario. ¿Ahora digo yo, si es mes de depósito, por qué se lo quiere quedar la inmobiliaria? y

cuando termine el contrato, ¿quién lo devuelve? si yo no lo recibo? es realmente así? o me están estafando? Muchas gracias por responder cristina

​

Respuesta: La verdad es que, nada ha cambiado por el momento, pues la reforma al régimen de alquileres aún no ha sido sancionada.- Sigue vigente el Código Civil y Comercial de la Nación, por lo que sugiero, cambie de inmobiliaria.-

 

Consulta 3

 

Buenos días, en una respuesta a mi consulta faltaba una parte.  ¿ Que cantidad de votos se requiere para aprobar el agregado de una habitación en la terraza común intransitada del Edificio? Unanimidad o Mayoría en asamblea

extraordinaria. Agrego; la construcción no afecta a ningún consorcista ni al consorcio, sabedores que habrá tramites administrativos frente al Gobierno de la Ciudad  Cordialmente Ricardo

​

Respuesta: La verdad es que no es posible responder con precisión a cuestiones que requieren saber en extenso cómo es el edificio, de qué superficie se trata, qué se quiere hacer y para quién, etc.- En principio debo decir que probablemente necesiten unanimidad.-

​

Consulta 4

 

Asunto: Cubrir daños

En mi unidad tienen que hacer un trabajo de cambio caños cocina a cargo consorcio, al sacar la mesada se dañaron los flexibles y el desagüe de la pileta (ninguno perdía). El administrador me dice que eso corresponde lo pague la unidad. ¿Es correcto en este caso cuando el daño se produjo a causa de un trabajo del consorcio? ¿Ni siquiera la mano de obra o compartirlo? le agradecería mucho dr que me oriente porque además se dañó el bajomesada.

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Muchas gracias y felicidades ¡María Cecilia Respuesta: Si el consorcio produjo daños durante la tarea de o las obras de refacción, debe cargar con la reparación-reposición de lo dañado.-

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Consulta 5

 

Asunto: cateo en departamento 

 

buenos dias , les queria consultar lo siguiente. 

vivo en un tercer piso contratfrente. 

hace unos meses la señora del piso de abajo comenzo a quejarse responzabilizando a mi departamento. a administracion envio dos inspecciones , una de albañileria y otra de plomeria, ambas dijeron que mi departamento no era el causante. la cosa se calmo un par de meses hasta que volvio a suceder. la humedad que tiene esta señora es ambiente o por condensacion,

aun asi la administracion insiste en que me tienen que romper el piso a mi para buscar perdida , y mi depto no tiene ningun daño probocado por agua o humedad, soy inquilino y ellos no llaman al propietario. que me aconsejan

hacer? Gracias Victor

 

Respuesta: Lo primero que debe hacer Usted es poner en conocimiento del propietario lo que ocurre, para que tome la intervención que corresponde.-

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Consulta 6

 

Buenas tardes, les consulto lo siguiente: en mí lavadero tengo piso de porcelanato y le está filtrando agua desde el desagüe del Lavarropas a la vecina de abajo... Hablé con la administración y me dijeron que tienen que

romper y que no se van a hacer responsables en colocar un porcelanato bueno ya que no corresponde, se coloca baldosas de obra con cemento de obra... Que yo me tengo que hacer cargo de conseguir el piso nuevo y que lo vengan a

colocar de forma particular... ¿¿¿Es esto así??? ¡Agradezco su respuesta!

Saludos cordiales Ángel

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Respuesta: Si lo que pierde es una cañería común y el consorcio la va a arreglar, debe reponer el piso que tiene el lavadero en este momento.-

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Consulta 7

 

Dr Awad

Hace varios meses encuentro que el detalle de la deuda de los propietarios no me coincide. O sea, tengo un total a fin del mes anterior, resto los pagos que ingresaron y sumo las expensas y punitorios que se generaron en este mes y no me coincide con el total a fin de mes. Así varios meses, algunos la diferencia es a favor y otros en contra.

 

Al administrador le pedí que me explique cómo llega a cada saldo y no me responde.

 

¿Qué puedo hacer al respecto? ¡¡Muchas gracias y Feliz Año!! Juan Carlos

 

Respuesta: Gracias! Igual para usted!  La verdad es que, en estos casos, lo mejor, si se trata de un  edificio en la CABA, es intimarlo a que ponga a disposición del propietario la documentación para poder analizarla y ver si se corresponde con lo informado en la liquidación de expensas.- 

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Consulta 8

 

Asunto: medianera y pulmon de edificio: 

Hola Doctor Awad: mi problema es el siguiente,el edificio junto al que vivo me trajo problemas en mi pared de la cocina que a su vez es pared de medianera lindera con ellos, me arruinó mi cocina y también la parte externa que es pulmón de mi edificio por una pérdida en los caños de su casa, este vecino lindero arregló su problema pero se niega a arreglar mi parte de la pared de mi cocina ( que es la medianera del edificio) , el problema es peor porque cuando le llevo esto a mis vecinos( a mi consorcio) me dicen que me

arregle sola con ese vecino ; yo les digo que corresponde al consorcio porque es medianera y pulmón y me dicen que No corresponde al consorcio! De locos! si pago expensas y vivo en una prop horizontal la medianera y el pulmón son parte del edificio más allá que es parte de mi cocina. Mi consorcio me niega el problema y por ello los cité a una mediación y así y todo se niegan al arreglo. Tengo entendido que no es justo ni legal que lo pague yo cuando además pago expensas, ¿qué hacer Doctor? ¿Me ampara la ley?

Muchas gracias por leerme espero me conteste. ¡Saludos y Feliz año! verónica

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Respuesta: Tiene usted razón: la medianera y el aire y luz son sectores comunes y debería ser el consorcio quien tome la iniciativa y demande al lindero la reparación de los daños.-

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Consulta 9

 

Asunto: ¿Es ilegal pasar el servicio de gas a eléctrico? 

Buenas tardes, mi consulta es la siguiente una propietaria de mi edificio planteo en Asamblea, ante una dificultad presentada en el mismo con el servicio de gas, que el pasaje a servicio eléctrico en el sector de cocina no puede realizarse porque en la escritura figura ese servicio como original de la unidad. Esta persona. incluso, amenazó con realizar un juicio al consorcio si la decisión de la Asamblea era la elección del servicio eléctrico sobre el de gas. ¿Esto tiene alguna base legal sólida? Muchas gracias! Saludos!!  Analia

​

Respuesta: En principio sería bueno saber qué dice el reglamento, es cierto que las instalaciones de gas son cosas del dominio común.- De todas formas, para saber qué y cómo van a decidir sería bueno saber qué dificulatades hay con el servicio de gas.- 

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Consulta 10

 

Asunto: Caida de una piedra desde un balcón dañó mi vehículo

 

Dr. Awad, buenas tardes 

Me permito molestarlo para hacerle una consulta. 

En el caso de que dos menores tiren desde un balcón piedras y dañen un vehículo, ¿es responsable el Consorcio de Copropietarios y debe responder el seguro de Responsabilidad Civil del mismo?, o son responsables los padres de

los menores y propietarios de la unidad funcional desde donde tiraron la piedra, y el Consorcio de Copropietarios no tiene responsabilidad alguna.

Agradecería si me puede ilustrar al respecto. Desde ya, muchísimas gracias!!

atte. Leonardo E.

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Respuesta: Si, en principio, es posible  determinar y probar de dónde partieron las piedras

el responsable es el titular de la unidad o, en ese caso, el responsable de esos menores.-

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Consulta 11

 

En el edificio donde vivo un vecino del 7° piso deja la manguera del aire acondicionado sin envase contenedor chorreando el agua las 24 hs hacia la planta baja, arruinando la pared, ventana de los departamentos mas abajo.

¿¿El Administrador me dice que tengo que denunciarlo en el CGP12?? es asi o el Administrador debería ocuparse. IRENE LEONOR

 

Respuesta: El administrador debe ocuparse e intimar en nombre del consorcio la adecuación de esa instalación.- Sin perjuicio de ello, puede hacer la denuncia ante la CABA.-

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Consulta 12

 

Hola ¡ Soy propietaria de una cochera, en cuyas expensas participo de gastos comunes como los sueldos de encargados y no participo de gastos de ascensores

 

Hubo un accidente terrible, provocado en un ascensor, y el consorcio tiene que pagar un juicio muy oneroso por tener sentencia desfavorable Tengo que participar del pago de este juicio???  Es  algo exclusivo de ascensor.

Gracias , saludos cordiales Silvia

 

Respuesta: para responder hay que saber qué clase de exención de pago de expensas tiene su cochera.- le adelante, de todas formas, que en muchos casos, todos los propietarios quedan vinculados ante un accidente.-

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Consulta 13

 

Asunto: dudas

 

Dr Awad,realice en añon2017 ,el curso ,porquebno hay manera de que entiendan,que hay respetar ,leyes y un orden.En la asamblea que convoco un propietario para tratar :rendicion de cuentas ,administrador y encargado ,no se cumplio.En el acta ,no esvribieron ni quien era presidente ,ni secretario,ni hora y si como esto fuera poco ,le permitieron escribir a alguien que no es propietario y hay una tachadura.tenia yo el poder de 4 propietarios ni siquiera me preguntaron .No se como resolver el tema.El 42%,no estaba presente ,pero llevaba yo la carta poder,no me la pidieron ,no

firmaron nada. Rosa

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Respuesta: No sé cuándo se habrá llevado a cabo esa asamblea, pero habría que haberla impugnado.-

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Consulta 14

 

Asunto: Filtración de agua de un baño

 

Buenas noches. Ll departamento de arriba tuvo un problema de filtración en el baño (aparentemente en la conexión a la cloaca). Por éste motivo se deterioró el cielo raso y parte de la pared.  El problema de la filtración ya está solucionado, la consulta es si el arreglo de lo deteriorado de mi departamento lo paga la administración o el propietario del otro departamento. En tal caso, en que ley y articulo lo puedo leer, desde ya muchas gracias. Ruben Pedro

​

Respuesta: El mismo que arregló las cañerías que filtraron y dañaron su departamento (o sea el consorcio) debe arreglar los deterioros que se produjeron en su unidad.-

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Consulta 15

 

Asunto: PÉRDIDA ESPONTÁNEA DEL FLEXIBLE DE AGUA AL DEPOSITO DE SANITARIO

 

Buenos días Dr. Awad, Soy INQUILINO, se produjo la pérdida inesperada y no visible de un flexible de caucho enmallado de alimentación de agua al depósito de descarga del sanitario. Este hecho ocurrió en mi ausencia durante unos 8 días, (yo me ausenté del dpto. el 26/12/19) y no había nada visible que hiciera sospechar lo sucedido y de ser así lo hubiera reparado por mi cuenta. De resultas del  mismo, se produjo inundación de la loza del dpto. inferior , que no está habitado, pero sí visitado regularmente por su

propietario en razón que está realizando una mudanza autónoma y de a poco, (Desconozco si el mismo, había estado en los días anteriores realizando lo antedicho) y se encontró con esta situación recién el viernes 3/1/20 .

 

Al no estar yo presente y hasta que se determinara cuál era la unidad que ocasionaba lo sucedido, la administradora se comunica telefónicamente conmigo dándome aviso y solicitándome si podía volver o abrir el Dpto. con alguna llave que hubiera dejado a terceros (cosa que no era factible), ofrecí el envío de llaves con terceros en menos de 48 hs. (yo me encontraba a 400 km. e imposibilitado físicamente de viajar) . La administradora había dispuesto que el plomero que hace las verificaciones del consorcio, (YO NO LO CONTRATÉ) , el mismo concurrió la primera oportunidad el viernes 3 de Enero por la tarde para verificar lo sucedido, no pudiendo hacer mas que ver el resto de las unidades en las cuales no se vió nada anormal, con excepción del agua que caída de agua al dpto. de piso inferior  (1° B), al que arrendo (Yo, 2° B) .Se procedió entonces al corte de columna de agua de todo el lado

"B", hasta el día siguiente (SÁBADO 4/1/20), en que el plomero acude nuevamente y decide que seguirá el corte porque sigue cayendo agua al dpto, inferior, con lo cual descarta la posibilidad de tratarse de tuberías de calefacción y  se deduce que el problema estaba en mi dpto. del cual soy el Locatario.

 

Dando aviso yo a la administradora el Sábado 4/1/20, aprox. a las 20 hs. que las llaves del Dpto. estarían disponibles el día Domingo 5/1/20, que "viajarán" enviadas a través de terceras personas que se harían cargo de la apertura del mismo durante la mañana del Domingo 4/1/20. Fué así que la administradora me comunicó siempre por vía telefónica, que el plomero se haría presente entonces al mediodía,  quien asistió y confirmó de la rotura del flexible aludido, procediendo el mismo al corte de agua del dpto. y dar

agua gral. al resto del lado afectado, hasta resolver el cambio del flexible.

 

Enterado de tal situación y por terceros, dí por concluída mi disposición e indiqué a operario de mi confianza a realizar el cambio de flexible, cosa que fue realizada inmediatamente. ($ 700.- flex.+ mano obra, día domingo.....).-

​

Conclusión: la administradora dice y alude que todas las reparaciones  y gastos ocasionados en el piso inferior, deberán ser abonadas en su totalidad por mí, ya que no le corresponde al consorcio y que la Ley dice que el flexible es del que lo tiene adentro de su unidad, (supuestamente habría un presupuesto que presentaría el copropietario del primer piso, cosa que al día de hoy desconozco),aludiendo que la ley es clara en ése sentido, y que el plomero se comunicará conmigo.

 

A mi regreso el día 6/1/20, también observo que está afectado el piso entablonado del pasillo distribuidor (hinchada la madera) de mi unidad arrendada.

 

Al día siguiente recibo llamado del plomero que mandó la administradora queriendo cobrarme por haber concurrido dos veces la suma de PESOS CINCO MIL ($5000.-) y por orden de ella, REPITO: YO NO CONTRATÉ SUS SERVICIOS (ELLA LO DISPUSO), por lo cual le respondí que quedaría en PENDIENTE hasta que me comunique con ella y además yo NO LE DÍ MI NÚMERO TELEFÓNICO PRIVADO CELULAR NUNCA A ÉL.

 

Luego yo compruebo mediante muestras fotográficas y relatos, que encuentro manchas de humedad en parte inferior de paredes de placard, que coinciden con la conexión del flexible en cuestión, con lo cual y también por las fotos sacadas al momento del cambio del flexible roto, (que estaba corroído en el interior de la unión enroscada al caño de bajada) darían cuenta a mi

entender que la pérdida comenzó primero hacia "atrás" o sea hacia la pared (imposible de visualizarlo antes) y que por lo tanto comenzó siendo intramuros al principio y luego "explotó" hacia exterior del lado del baño. ocasionando la situación planteada.

 

Ante esta evidencia la administradora me lo niega y ni siquiera lo manda o viene a comprobar visualmente ella, aludiendo que estas situaciones son siempre así, que me corresponde cargar con TODOS los gastos.

 

Sé que es demasiado extenso, pero ya terminando, Ud. habrá comprendido si corresponde o no que así sea, o en su defecto por tratarse de un hecho fortuito, imposible de preveer, no producido adrede ni por negligencia alguna, se puede estimar una consideración especial dentro de los gastos comun es (cosa que le explicité a la administradora) y que me lo negó,  a fin de atemperar  la suma dineraria AÚN DESCONOCIDA, que deberé afrontar (incluyendo mis averías) y que ateniéndome a la cláusula de responsabilidades que asume el locatario, de sus pertenencias, el edificio y/o terceros, siempre que dice "por culpa"  (Zona Gris discutible ya que el hecho fué fortuito y además aún no sé, ni yo he dado aviso al propietario esperando que la administradora cediese en algún punto, a pesar de las pruebas y relatos de la probable cuestión inicial del asunto .

 

Y como si fuera poco, y ya sé que tal vez no hace al caso, soy JUBILADO!!. 

 

PREGUNTA: YO TENGO QUE CARGAR CON TODOS LOS GASTOS DE ARREGLOS OCASIONADOS A TERCEROS Y A MÍ?,  por UN FLEXIBLE que estaba podrido en su interior, por ser de caucho (cosa que no debiera ser, es un edificio de 11 años !!!).

Gracias. DANIEL

 

Respuesta: Estas consultas muy largas, con tantas idas y vueltas no pueden responderse bien en el ámbito reducido de una página como ésta.-  Los llamados flexibles también son caños, debería repararlos el consorcio.- Igual, sería bueno saber dónde está situado.- La cuestión es que no debería cargar el consorcio con todo, porque el incremento se debió a que Ud. no estaba y no había dejado la llave a nadie.- Resta saber qué dice el contrato de locación que Ud firmó para saber si el propietario también debe cargar con una parte.-   

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Consulta 16

 

Asunto: Asunto: Libros obligatorios en Pcia de Buenos Aires Le consulto cuales son los libros obligatorios para un consorcio de

propietarios en Pcia de Buenos Aires,y si los mismos deben estar rubricados.

El administrador debe rendir cuentas a todos los propitarios de la documentación que vuelca a las expensas mensualmente ?  en caso que haya comprobantes de dudosa legalidad cual es la responsabilidad para el administrador y los propietarios ?Gracias !  MARIA DEL CARMEN

​

Respuesta: Por lo pronto los libros de administración y de asambleas (depende de la jurisdicción donde está situado el edificio los rubrica un escribano o el Registro de la Propiedad Inmueble)  y los de firmas y registro de propietarios son obligatorios en todo el país.- Si tienen personal en relación de dependencia aparecen otros libros. Se sueldos y jornales, de órdenes, después habrá que consultar si la Municipalidad a la que pertenece el lugar donde está el edificio exige otros libros.-   

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Consulta 17

 

Asunto: Consignacion judicial de expensas

 

En mi edificio cortaron el gas. Hay un termotanque que abastece agua caliente a todo el edif. menos a mi y otro propietario, porque tenemos termotanques individuales. Ahora solucionaron el tema del termotanque general, y Metrogás va a conetar, sólo para el agua caliente, a todos menos a los que tenemos termotanques individuales, puesto que para ello hay que hacer el arreglo general  al que al que el resto de los propietarios (y el administrador avala),  y no quieren hacer por el momento. Quiero consignar el pago de las expensas, puesto que por culpa de los que no quieren hacer el trabajo me veo perjudicada por tiempo indeterminado e indefinido.Mi pregunta es, si en este caso puedo hacer la consignación judicial.Muchas gracias María del Carmen

​

Respuesta: Cuál es su participación en los gastos que genera la instalación general del gas? Porque en principio, esas instalaciones las pagan todos.-

NO soy partidario, en general, de la consignación judicial, en principio creo que debería citar al consorcio a una mediación y solucionar la cuestión.-

 

Consulta 18

 

Buenos días, me comunico con ustedes para solicitarles información y si es posible una consultar con el Dr Awad.

 

Mi situación es la siguiente: Hace 5 meses llevo solicitando a la administración xxx se haga responsable de unos arreglos en mi

unidad, cuento con una humedad de aproximadamente medio metro en todo el perímetro de mi departamento hace 2 años. Mi situación fue tomada como prioridad desde el consejo y el Sr administración que envió un Calderista y encontró él problema al cual nunca mas mandaron a solucionarlo.

 

Esta situación hizo que me deba mudarme hace 5 meses por el estado de la unidad, a la cual no puedo ni poner en alquiler ni vender.

 

¿Citada mi situación ustedes ven cómo viable accionar de alguna manera ante está administración? Cuando podríamos reunirnos con el Dr. Aguardo a una pronta respuesta, saludos a ustedes atte Patricia

 

Respuesta: La verdad es que no es posible responder pues no se aclara cuál es la causa de la humedad, para saber si es imputable al consorcio la responsabilidad o no.-

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Consulta 19

 

Asunto: COCHERA Y GOTERA

Buenas tardes, una gotera encima de mi auto está arruinandome la chapa. El consorcio dice hace meses que van a arreglarlo pero aun no hay movimiento, mientras tanto, a quien reclamo por los daños en el vehiculo. Cabe clarar que pago rigurosamente mis expensas.

GUADALUPE

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Respuesta: La verdad es que sin saber qué desperfecto produce la gotera no puedo responder quién sería el responsable.-

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Consulta 20

 

Asunto: Cambio de administracion

 

Por favor necesitaria orientacion con respecto a lo siguiente: En Diciembre decidimos cambiar la administracion y en asamblea se decidio por 9 votos a favor y 1 en contra de los presentes,el cambio. La adminisradora dijo que se necesitaba el 75 % de los propietarios y envio un email a cada propietario, con el fin de lograr ese 75 %. No tuvimos mas novedad que un email de una

propietaria donde decia que impugnaba la asamblea. A partir de alli, no hemos podido lograr una respuesta de la administradora, que evidentemente no se quiere ir. Un mes y medio despues dice que va a citar a Asamblea nuevamente para el 10/2... Necesitamos resolver esto a la Que corresponderia en este caso? Enviarle una carta documento? Agradeceria su opinion al

respecto Maria Lidia

​

Respuesta: Habría que tener a la vista el reglamento del edificio, hay que saber cómo y para qué citó la primera asamblea, y cuántas unidades son.- De todas formas, lo que queda claro, es que, EN PRINCIPIO la continuidad de la administradora debería decidirla una mayoría absoluta ( más de la mitad de las unidades funcionales y el 50,01 del porcentual) como mínimo.-

​

Consulta 21

 

Asunto: Cambio de abertura en balcón

Quería saber si para cambiar las aberturas de un balcón (puerta corrediza de

hierro por puerta corrediza de alumnio) hay que pedir autorización al

consorcio. Gracias! Roberto

​

Respuesta: el nuevo código civil y comercial establece que las ventanas son cosas del dominio particular del propietario.-

Entiendo que la renovación puede hacerse, siempre y cuando se respete la forma y aspecto exterior original y no se produzca daño a otras unidades.-

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Consulta 22

 

Asunto: Cañerias

Buen día Dr. Awad

La Consulta es la siguiente, hubo un problema en la cañería, fue la reducción de la cañería donde va conectado el flexible, hubo que cambiar la reducción porque había pérdida de agua!, esa reducción es parte de la cañería?, a quien le corresponde?, al propietario o al consorcio?, y el daño que produjo en el techo del departamento de abajo? 

Gracias, Marcela!

 

Respuesta: En principio las cañerías que conducen agua son todas del dominio común y el consorcio debería repararlas y arreglar los daños.- 

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Consulta 23

 

Asunto: Vecina

 

Hola, en mi edificio una propietaria que vive sola y está con sus facultades mentales alteradas, corta conexiones de cable,prende fuego los mismos,  baja con martillo y rompe maceta en P.B.(lo vemos en las cámaras), increpa a los vecinos a los gritos porque imagina la agreden, etc. Qué se hace en éstos casos? tampoco tiene familia a quien podamos reclamar; por favor,

necesitamos nos asesore para evitar males mayores o alguna desgracia.

Graciasssss Graciela

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Respuesta: Estas cuestiones si se trata de un edificio en la CABA debe manejarse, en principio, haciendo la denuncia en una fiscalía.- Pero tratándose de un tema complejo, sólo puedo responder esa generalidad.-

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Consulta 24

 

Asunto: Administración de consorcio

 

Buen día, se ha cambiado la administración del edificio donde vivo (soy inquilino) por habernos estafado, se quedó con toda la plata de las expensas. Ahora cambiamos de administradora y hay que pagar no solo las que corresponden sino también la compensación de las anteriores que nos estafaron. Estas últimas, quien las debería pagar, yo, que soy el inquilino o el dueño del departamento? Soledad

 

Respuesta: En principio ( no sé de qué gastos o erogaciones estamos hablando) debería el propietario cargar con ello.-

​

Consulta 25

 

Asunto: unidad debe expensas: titular fallecida y la sucesión no está iniciada

 

Buenos días Dr. Awuad, me dirijo a Ud. para tratar de solucinonar un tema de consorcio complicado. Este es el caso: Se trata de una Unidad Funcional cuyo titular está fallecido, no se ha inicado la sucesión. Existen cuatro herederos, de los cuales uno vive acá en la ciudad de San Juan, donde está el Consorcio del que tengo los datos para intimarlo. Otro vive en EEUU y no se desconoce domicilio, D.N.I y otros 2 viven en Buenos Aires, de los cuales tampoco se conocen los datos de D.N.I. y domicilio. la pregunta concreta es:

puedo intimar al heredero del que se conocen los datos para que inicie el sucesorio y en todo caso se puede ejecutar su porción indivisa ?. Gracias Dr. Awuad.- Cordialmente: Lucia

​

Respuesta: Estas cuestiones son complejas y no pueden resolver en dos o tres líneas.- Hay alguien ocupando la unidad?.-  Cómo le consta a Usted que esa persona es heredera? Y las demás)?.- Para iniciar la sucesión, hay que saber en qué jurisdicción falleció el titular.-

​

Consulta 26

 

Asunto: consulta pago expensas

 

Buenos dias Dr. quisiera que me indique si es legal lo que me quiere cobrar el consorcio. Pague mis expensas que vencian el 15 de Enero el dia 24 de Enero. Cuando recibo las expensas para pagar el mes de febrero por supuesto figuro como impago y teniendo que abonar intereses por $219. Pregunto a la administracion que si por 9 dias de mora corresponde abonar ese importe y me

dicen que el sistema liquida hasta el proximo vencimiento que es el 14 de febrero aunque estuviesen pagas las expensas. Se que no es importante el monto pero la realidad es que estoy harto de los malos administradores.

Disculpe las molestias y muchas gracias Jorge Alberto

​

Respuesta: Cúal es el plazo de pago que dicen el reglamento la liquidación? 

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Consulta 27

 

Asunto: facturas

 

Estimado Sr Awad, le solicite ver las facturas de la ultima liquidacion de expensas al administrador que me informo que para eso debo pagar $ 1.500...hace 2 años que administra y nunca habia pedido el pago. Es legal ? que debo hacer?

 

Muchas gracias María

 

Respuesta: Es un disparate pretender que el propietario pague por consultar la documentación.- Si se trata de una respuesta escrita y el edificio se encuentra en la CABA sugiero lo denuncie ante el Registro Público de Administradores.-

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Consulta 28

 

Buenas tardes doctora le escribo para consultar por un aumento de expensas comunes que nos han hecho en el lugar donde vivimos sin un aviso se mandó este párrafo por mail y no todos los inquilinos tienen mail no nos parece una herramienta adecuada para informar cosas de tal magnitud les adjunto el párrafo Muchas gracias ustedes que nos aconsejan Es legal este aumento sin

aviso o sin una reunión según informa la administración el consejo de administración que son 3 propietarios dieron el okay sin avisar a nadie Muchas gracias Saludos cordiales. Guido 

​

Sres. propietarios e inquilinos:

 

En función de lo expuesto y analizado con el consejo sobre los gastos comunes y habituales del consorcio se deberá ajustar el valor de las expensas Generales a $ 70.000,00 a ser estas prorrateadas según porcentual.

 

Este ajuste se debe a los incrementos de servicios, abonos y ajustes de sueldo de la encargada.

 

Esta cifra sigue siendo muy ajustada, por tal es que pedimos que todos abonen en tiempo y forma las expensas, pues se deben cumplir las obligaciones de pago que tiene el consorcio y las más importantes se concretan en los primeros días del mes.

 

No podemos cerrar con saldo negativo, tengan en cuanta que de cerrar en negativo por el no pago de expensas se analizara junto al consejo el volver a instaurar la columna SALDO NEGATIVO. Algo que no es justo para quienes abonan en tiempo y forma sus expensas.

 

Respuesta: Es cierto que no todas las personas se manejan con correo electrónico.- Sugiero pagarlo, pero haga una nota recordándole que en ese consorcio la notificación electrónica no es válida.- Y si insiste y se trata de un edificio en la CABA formule una denuncia por antes el Registro Público de Administradores.- 

​

Consulta 29

 

Estimado Dr. Awuad:

 

Me dirijo a Ud. con la finalidad de encontrar una solución práctica y más agil respecto a lo que dice el CCyC sobre la siguiente situación:

Se trata de una unidad funcional sometida a PH que tiene deuda por expensas, cuya titular se encuentra fallecida y sin haber los herederos iniciado el proceso sucesorio. Esto es en la Provincia de San Juan, sólo uno de los herederos vive en esta Provincia, conociéndole su D.N.I. y domicilio real. 

Los restantes herederos viven 2 en Bs As, no se sabe si CABA o Pcia., pero se desconoce sus D.N.I. y domicilios reales, y otro vive en EEUU también desconociéndose su D.N.I. y su domicilio.-

 

Frente a esta situación: se puede demandar al heredero que vive acá en San Juan, previa notificación extrajudicial, que ya se ha hecho, y se denuncie a los demás herederos, con carga de hacerlo a este heredero?. Ya que siendo acreedor el Consorcio, el trámite para iniciar el sucesorio se torna en este caso muy dificultoso por las razones mencionadas. Habrá otra solución por

vía de la Jurisprudencia y Doctrina?.- Desde ya muchísimas gracias.- 

Cordialmente, Lucia Ester 

 

Respuesta: +Respondida en consulta 25.-

​

Consulta 30

 

Asunto: Terraza 

Buenos días necesito saber quien debe abonar la reaparción del piso de una terraza que viene con el edificio pero es de uso privado de la propietaria Muchas gracias Sandra

 

Respuesta: Hay que tener más datos, leer el reglamento, saber de qué reparación se trata, etc.-

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Consulta 31

 

Asunto: Responsabilidad cambio de cables de montante 

Buenas tardes. Quisiera consultar de quién es la responsabilidad del cambio de cables eléctricos que van desde el medidor, que está en la planta baja, asta el tablero del departamento; del propietario o del consorcio?

 

Muchas gracias. Rodolfo

​

Respuesta: Los cables son COMUNES hasta la entrada del departamento.-

​

Consulta 32

 

Mensaje: Vivo en edificio sobre Av Las Heras con dos locales en planta baja 

Siempre se alquilaron a  locales de ropa y zapatería

Ahora están instalando en uno fiambrería y en otro pollería

En reglamento de copropiedad estos rubros no están prohibidos,si pescadería,lugar que pueda producir malos olores ,estética,etc.

 

¿Cómo podemos encararlo para no permitirles el acceso con estos rubros? Mary 

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Respuesta: La verdad es que si no están prohibidos, no hay mucho que hacer, salvo modificar el reglamento y para ello necesitan el acuerdo del propietario de ese local.- Otra cuestión sería si aún cuando están permitidos se producen malos olores u otros inconvenientes: allí habría que intimar se extremen las medidas de higiene y seguridad.-

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Consulta 33

 

Asunto: consulta por un vecino.

 

Consulta para el doctor Awad. Vivo en Almagro, xxx Vivo en un edificio ( un monoambiente), mí vecino inmediato con el que comparto

pared de por medio, Baño y cocina. Se dedica a COCINAR DROGA,desde hace 4 años  tal vez para su consumo, tal vez para comerciar.  Todo el olor de esa sustancia entra a mí departamento, quien sabe por donde del baño o la cocina.  Este tipo con su accionar  está matando lentamente a mí señora , no puede  dormir,tiene problemas en la vista y en la cabeza al no descansar

como corresponde.  Vive como un sombie. 

Vamos a lo material:  toda esa sustancia aceitosa e inmunda  está impreganada en TODAS mis pertenecias,  ropa, cama, frazadas, acolchados, notebook, paredes, piso resbaloso del baño... en fín todo está arruinado.

 

Lo primero que hicimos en su momento, hace años, fué contactarnos con la Administración, vinieron, corroboraron mis palabras, y no hicieron NADA. Como si no los hubiera llamado.

 

Quisiera saber, que podemos hacer para poder volver a vivir como seres humanos. Ud. como actuaría?

 

saludos cordiales.  Mario

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Respuesta: Se trata de una cuestión muy seria, no puede responderse a través de ésta página en dos o tres líneas.-

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Consulta 34

 

Asunto: Problema con caldera individual debido a la mala instalación del tiraje (no cumple con la normativa)

 

Estimado Dr. Awad, mucho le agradecería si me pudiera orientar con un problema en mi departamento. Quisiera saber si la reparación corresponde al consorcio o al propietario.

 

Tengo una caldera individual que tuvo un desperfecto (hizo una pequeña explosión y salió una llamarada).

 

Vino la empresa que hace el mantenimiento de estas calderas y me dijeron que el problema se originó porque el tiraje no cumple con las normas vigentes de seguridad (que cambiaron hace unos años).

 

Por lo tanto no se puede reparar y al parecer el tiraje no se puede modificar.

 

Solución: cambiar la caldera por una de tiro forzado. Cuesta U$ 1300.

 

El tiraje así como está instalado no está habilitado por las normas vigentes y la caldera hizo esa explosión debido a que no está combustionando bien el monóxido de carbono.

 

Quisiera saber si el consorcio debe hacerse cargo de este gasto ya que es un problema del tiraje y pone en riesgo la seguridad.

 

Desde ya le agradezco mucho su opinión. Andrea

 

Respuesta: Estas cuestiones muy técnicas (me exceden, es necesario hablarlo con un matriculado antes) no pueden resolverse en dos o tres líneas.-

 

Consulta 35

 

Asunto: Licencia por enfermedad

 

Buen dia Dr., el encargado del edificio esta de licencia por enfermedad desde agosto. Le detectaron una insuficiencia en la prostata y lo van a operar la semana que viene. Queria confirmar si es correcto que a partir del 6to mes no corresponde abonarle el sueldo y se le realiza una reserva del puesto de trabajo por un año. No tiene carga familiar, es soltero y tiene una antiguedad de 12 años. Muchas gracias. PATRICIO

 

Respuesta: Es cierto que el plazo es de 6 meses con goce de sueldo y luego la reserva del puesto.-

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Consulta 36

 

Asunto: Filtraciones en el depto. de abajo

 

Buenos días Doctor Awad, hace muchos años lo seguimos en el programa de Bonelli con sus soluciones y excelentes consejos. Ahora queremos saber que debemos hacer ya que el propietario del depto. de abajo se queja de filtraciones que según él proceden de nuestro depto. Avisamos varias veces al administrador, quien primero nos dijo que nosotros debíamos hacernos cargo de la mano de obra y de los materiales, cosa que no es asi, luego de varios intercambios de correos electrónicos y llamadas telefónicas, él

atendió razones y envió a través del propietario de abajo a alguien que sellara los rincones de la bañera y otros sectores del baño, pero le dijo al propietario de abajo que iba a ser la única vez que él le reintegrara los gastos porque eso corresponde pagarlo a nosotros, cosa que no es asi, eso corresponde que lo soluciones y se haga cargo de todo la administración del consorcio. Es decir que al administrador juega a las escondidas con todos tratando de sacarse de encima sus responsabilidades y "endosando" el

problema a los propietarios. Lo cierto es que la persona enviada a reparar no hizo las cosas bien y el de abajo reclama que sigue con filtraciones, entonces el administrador ahora nos manda un correo diciendo que él no s e hace cargo de este problema y que somos nostoros los que debemos hacernos cargo de las reparaciones porque según él corresponde a NOSOTROS disculpe que lo ponga con mayúsculas, pero se pone necio y no atiende mas razones.

Pregunta: ¿qué debemos hacer? porque pueden ser tal vez fisuras en los caños internos o en las juntas de la pared mal selladas o alguna otra cosa y eso le corresponde al consorcio hacerse cargo. Y parece que quisiera que nos enemistáramos con el vecino de abajo para lavarse las manos él. Bien esperamos su grata respuesta pronto a mi correo ya que el de abajo anda

bastante enojado. Un fuerte abrazo. Virgilio.

 

Respuesta: Por lo que veo las filtraciones ocurrieron en los bordes a la bañera y otros rincones, en principio el corresponden a Usted.- Distinto sería el caso si se tratara de cañerías, allí sería responsabilidad del consorcio.- 

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Consulta 37

 

Asunto: Consejo de Administración

 

Hola quisiera me informen qué dice el Codigo Civil en relacion a la constitucion de dicho Consejo.El reglamento de Copropiedad da ciertas

directrices pero quiero saber qué dice una ley superior.Mi edificio es un lugar complicado ...se constituyo Consejo y una vecina desea impugnarlo aferrandose a lo dicho en el Reglamento de Copropiedad  el que pide que debe haber por lo menos tres integrantes,al haber dos ,insiste en que no hay consejo.Estoy muy preocupada .Necesito asesoría.Gracias Paola y Julián

 

Respuesta: De cuándo es el reglamento que rige a ese consorcio? .-  El único artículo que regula la formación de UN CONSEJO DE PROPIETARIOS es el número 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación.- LO que pueda decir un reglamento anterior al mes de agosto de 2015 no tiene valor.- 

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Consulta 38

 

Asunto: cambio de caldera 

Estimado, el edificio tiene servicios centrales de termotanque y calefacción. Hubo que cambiar el termotanque, el año pasado y fué sin

problemas. Ahora le toca el turno a la caldera, que hace 2 años no la podemos arreglar. Yo compré por que tenía estos servicios el depto desde su creación ( figura en escritura y reglamento de copropiedad). Hay algunos propietarios, que lo alquilan su depto ( yo vivo), y no les interesa la caldera, no quieren comprar la nueva caldera y están obstaculizando las asambleas para no cambiarla. Llegan hasta la amenaza para los que exigimos

que funcione este invierno. QUE PODEMOS HACER??' GRACIAS Arq. María

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Respuesta: En principio habría que saber bastante más sobre la cuestión, qué ha pasado con la caldera, por sobre qué es necesario cambiarla, cuántas unidades hay en total, etc.-

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Consulta 39

 

Asunto: Liquidación de Expensas

 

Estimado Dr., buen día, 

Mi duda es saber si todas las UF de un Consorcio que han abonado una expensa extraordinaria, destinada a un trabajo de gas, pero la utilización de los fondos recaudados se utilizó para abonar otros compromisos atrasados, ¿es correcto que figure a favor de cada UF el dinero que pago por extraordinaria? Desde ya muchas gracias. Saludos, Oscar

 

Respuesta: En principio si los fondos se recaudaron para una obra de gas, no se deberían usar con distinto destino.- Debería ser más clara a consulta.-